2016上半年郑州房地产市场解析

第一部分房地产政策分析第二部分郑州城市规划第三部分郑州土地市场第四部分房地产市场16年上半年郑州房地产市场简析第一部分房地产政策分析第一全国房地产政策第二郑州房地产政策今年1月4号和5月9号权威人士两次发文称我国经济走势将长期进入L型这一阶段。从过去20个季度的国内生产总值同比增速来看，中国经济最快速的调整应该已经过去，中国经济同比增速趋于中低平稳的状态。不过，在供给侧未见底，产能出清、库存去化、杠杆去化还未大规模开展的情况下，短期经济下降压力仍大。经济环境及走向GDP我国经济走势将长期进入L型这一阶段数据来源国家统计局经济环境及走向M2投放15年初M2增速突然上涨，货币宽松，引领房地产市场回暖；16年5月份信贷收紧，M2增速降至118，增速创下近一年来最低水平。数据来源国家统计局数据来源国家统计局经济环境及走向新增贷款上半年新增贷款一直维持近年来高位，最近两个月有所回落，5月份新增信贷量从3月的137万亿元连续两月减少至5556亿元和9855亿元。数据来源国家统计局数据来源国家统计局持续调控国五条金十条限购取消降息分类调控限贷松绑降准、降息去库存公积金松绑购房补贴央行连续5次降息，首套房、改善型2套房首付降低19个城市出台限购令，加息、上调准备金率限购城市达到46个，上调利率、准备金率降低首付降低税费历史最宽松购房政策2010201120122013201420152016200809房地产走势政策走势全国房地产政策历年政策总结日期政策内容摘要1月1号国土资源部中国不动产登记细则落地国土资源部正式公布不动产登记暂行条例实施细则，实施细则明确产权未发生变更、转移的，原来的不动产权属证书继续有效，可以不更换新证书。实施细则已于今年1月1日起开始实施2月2号央行、银监会宣布首套房首付比例可低至202月2日央行、银监会宣布，不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房、且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30。2月17号中银等三部委联合发文公积金存款利率调至152月17日，中国人民银行等三部委联合印发关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知。“新政”一出，职工们的住房公积金利息，由目前的035和110将统一按一年期定期存款基准利率150执行。2月19号财政部、国税总局、住建部联合发文购房契税降至2009年以前水平2月19号，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率。对个人购买家庭唯一住房，面积为90及以下的，减按1的税率征收契税；面积为90以上的，减按15的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90及以下的，减按1的税率征收契税；面积为90以上的，减按2的税率征收契税。同时，还将个人购房营业税的免征年限下调至2年。与信贷杠杆一样，税费政策也基本回到2009年以前的宽松水平。3月1号下调金融机构人民币存款准备金05个百分点2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率05个百分点，降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房压力持续降低。4月国务院确定发展住房租赁市场倡导购租并举国务院总理李克强4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。5月1号5月1日起营改增试点扩大到建筑和房地产业从5月1日起，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。全国房地产政策政策盘点宽松是上半年政策的要点1月1号2月2号2月19号5月1号细则的实施将为中国不动产登记工作提供更加详实和可操作的法律依据。随后而来的将是房地产税落地信贷政策重新回到历史最宽松，降低门槛，极大促进客户购房，房价上涨预期大增契税、营业税的减免，将直接降低购房者的购房成本，直接刺激购房需求的增加营改增的实施，让税费的征收更为合理化，总的来说，利润高的企业会加重税收，利润低的企业会减轻税收压力3月1号货币继续宽松，提高银行的放贷量，相对于实体经济的不确定性，银行更愿意把贷款放给购房者上海、深圳收紧房贷6月21日合肥商品房贷款将执行差别化政策首个二线城市收紧房贷，力度超过上海深圳全国房地产政策分析降低门槛降低首付、放松信贷、减免契税、鼓励购房，购房条件历史最宽松；分城调控一线城市依然不放松调控政策，另外房价快速上涨的二三线城市政策收紧。政策调整前后，契税和营业税变化对比房源调整前调整后契税首套90及以下11首套90以上215首套140以上415二套90及以下31二套90以上32全国房地产政策重点政策2月19号，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率。对个人购买家庭唯一住房，面积为90及以下的，减按1的税率征收契税；面积为90以上的，减按15的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90及以下的，减按1的税率征收契税；面积为90以上的，减按2的税率征收契税。同时，还将个人购房营业税的免征年限由五年下调至两年。与信贷杠杆一样，税费政策也基本回到2009年以前的宽松水平。大幅降低改善型产品的税费，缩短二手房交易年限，促进换房和改善型客户购房全国政策宽松形势下，针对房价过热城市分类调控城市政策上海3月25号，上海房贷新政二套普通房贷首付不低于5成，二套非普通房贷首付不低于7成。深圳3月25号，发布的深圳房贷新政购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。合肥6月21日下午会议决定对合肥商品房贷款将执行差别化政策执行。期限一年。1、商品房最低首付比为25。2、首付比为40居民家庭拥有一套住房，且有相应贷款结清；或者无住房，但有一次贷款记录；也即“认房又认贷”。3、首付比为50有一套房且相应贷款未结清。4、首付比为60居民家庭有两套，或两次贷款纪录。5、停止向第三套及以上的购房者提供住房公积金贷款。同时期全国性的政策1、首套最低首付比可为20。2、有一套房，贷款已结清，再买普通房可享受首套房贷优惠。3、有一套房，贷款未结清，再买普通房，首付最低为30。4、有两套房，再买房则首付最低40。5、有三套房，各地和各银行因地制宜。全国房地产政策重点政策深圳上海合肥分析从三个城市与全国政策的对比而言，我国在整个大的经济环境形势不好的前提下，有出台针对房地产业的利好政策，但是针对不同区域的不同情况，各级政府有做到区别对待，这样做既有利于整个房地产市场的健康发展，同时又兼顾到不同区域的情况差异郑州市房地产政策日期政策内容摘要1月5号5年内精装修占比要达801月5日，我省住房和城乡建设厅下发关于加快发展成品住宅的通知。通知要求，“到2020年，新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80，郑州航空港综合实验区争取全覆盖，县城市要达到60以上”。1月26号河南省住建厅厅长城中村拆迁原则只赔一套房1月26日，省十二届人大五次会议记者会召开，确立了城中村拆迁将由实物补偿为主转为货币补偿为主。3月2号“街区制”32号，记者从全省住房城乡建设工作会议上了解到，2016年，我省针对新建小区推广街区制，原则上不再建设封闭小区，对已建成的住宅小区和单位大院要区别不同情况，通过功能评估，征求业主同意并予以合理补偿后，逐步实现局部功能公共化。5月11号郑州不动产权证书发放不动产登记正式落地5月11日上午，郑州市政府在市不动产登记中心办事大厅组织召开了全市不动产统一登记工作推进会，并向市民颁发了郑州市首个不动产权证书。这标志着郑州市不动产统一登记工作正式落地。郑州积极落实全国政策。积极明确精装房的实施、城中村改造赔偿标准、街区制等。郑州市房地产政策交房即精装，既减少交房时的装修污染，同时也可以避免装修材料的浪费，但是精装房满足不了人们个性化的需求，如果进行二次装修，不仅解决不了前面的几个问题，反而会加重以上问题。所以政府在推广精装房的时候应进行合理的引导，而避免粗暴的行政干预。城中村拆迁原则上只赔一套房，可以在有限土地供应的基础上，提高商品房的供应量，同时提高开发商的利润率，但是也会带来拆迁难度的增大，以及开发商前期投入资金过多等问题精装房城中村郑州市房地产政策合理的推广街区制，可以有效的解决拥堵的城市交通问题，但是如果推广不好，可能造成居民居住舒适度的降低以及小区的安全问题。我市首个不动产证颁发，向市民颁发首个不动产证，表明不动产证制度在我市的正式落地实施。不动产证街区制房地产政策总结上半年政策以宽松为主，尤其货币政策和信贷政策大幅宽松。上海、深圳、合肥等热点城市政策收紧明显。三四线城市依然宽松预计下半年全国市场政策会有所调整，收紧是大趋势，城市间政策分类调整会更加明显，房价过热城市收紧购房政策。信贷投放执行的变化，将是决定市场热度最大变数。上半年郑州积极落实国家宽松房地产政策，为市场创造良好环境。上半年郑州房价涨幅明显，但是与其它政策调整城市比较并非过热，另外郑州远郊项目价格依然低迷，预计下半年郑州政策并不会独自收紧。政策跟随国家政策是大趋势。全国城市预测郑州第二部分郑州城市规划郑州城市规划郑州区域规划郑州交通规划郑州城市规划日期事件内容摘要1月8号郑州航空港区未来25年总体规划出笼1月8日，航空港区官网刊出郑州航港经济综合实验区总体规划（20142040）批前公示，规划用地面积约368平方公里（不含空港核心区）。该区域功能定位为建成生态智慧航空大都市主体实验区，主要功能为国际航空物流中心，以航空经济为引领的现代产业基地，内陆地区对外开放重要门户，现代航空都市，中原经济区核心增长极；人口规模到2040年规划范围内常住人口达到260万人。2月14号郑州庙李刘庄等城中村开拆，陈砦柳林随后进行2月14日消息，目前庙李、刘庄、高皇寨等三个城中村的具体拆迁时间已经确定，根据计划，今年3月底这几个城中村将同期进行拆迁改造。目前庙李、刘庄、高皇寨等三个城中村改造项目指挥部均已在上述三个城中村内张贴出了相关拆迁公告及致广大村民和商户的一封信等。据金水区相关部门的工作人员介绍，继庙李、刘庄、高皇寨之后，陈砦及柳林等几个城中村也将按照计划很快启动拆迁改造，“目前这几个城中村的拆迁改造前期准备工作也都正按照相关要求和计划在进行着，也希望住在这里的郑漂们能尽快寻找新的住处”。3月14号郑州市场外迁有“续集”又有80家将外迁或升级2015年，已经启动3年的郑州中心城区177家市场的外迁行动“收官”，为增强郑州辐射带动力，将省会打造成为服务全球、辐射全国的现代化商贸物流产业发展高地，郑州市计划利用3年时间完成绕城高速、黄河大堤、万三公路以内大围合区域商品交易市场外迁和转型提升工作。本次外迁将涉及中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区等区域，共80家市场。根据计划，2017年要完成54家市场外迁，2018年完成26家市场外迁或转型提升。4月12日郑州、洛阳、新乡可建设国家自主创新示范区30日召开的国务院常务会议确定，在现有11个国家自主创新示范区基础上，新设河南郑洛新、山东半岛、辽宁沈大3个国家自主创新示范区。根据申建材料，郑洛新国家自主创新示范区以郑州、洛阳、新乡3个国家高新区为核心，是举河南全省之力打造的一个创新示范高地。5月27号白沙组团总体规划公布行政办公集中象湖区5月27日，郑州市郑东新区白沙组团总体规划（20132030年）批后公告对外发布。本次规划范围西起京港澳高速，东至新G107，北起郑州沿黄河市界，南至陇海铁路。规划面积156平方公里。该总体规划中用地规划显示，行政办公用地集中分布在象湖周边的三片区域，即平安大道、郑信路、锦绣路南北区域，和平安大道、前程路、文明路、金水大道区域。另外，商务用地集中分布地方也有三个区域，即象湖以北区域、绿博大道区域和雁鸣路、金水大道区域。郑州区域规划郑州城市规划日期事件内容摘要1月26号农业路高架正式“开跑”2016年1月26日，农业路快速通道工程历经十个月的施工后，南阳路以东高架桥顺利开通。2月24号地铁2号线2016年十一前试运营，郑徐高铁年内开通我省第十四届人民代表大会第三次会议政府工作报告提到，地铁2号线一期十一前试运营，1号线二期、南四环至机场城郊铁路年底前试运行；郑徐高铁年内开通运营，加快郑万、郑合高铁建设，尽快开工郑太、郑济高铁；开工建设高铁南站、机场至洛阳城际铁路。3月20号中原路西三环直达新田城公交专线开通3月20日，中原路西三环直达新田城公交专线开通，起止为新田城至中原西路西三环公交中转站，早630至晚730，每20分钟一趟，票价2元。4月份，新田城一号专线也将投入使用，接驳地铁一号线，再加上原有的565路（贾峪镇医学院）公交，3条专线同时运营。3月24号郑州“东五环”24日正式开始建设预计2017年底通车24日G107线郑州境东移改建工程开工，郑州市民热议已久的郑州东五环正式开始建设，项目预计2017年底通车。工程北起中牟县郑庵镇前杨村南，与拟建的G107线郑州境东移改建工程一期（也是“东五环”的一部分，大致沿万三公路走向）相接，南至郑州市与开封市交界处的航空港区三官庙办事处坡董村，通过互通式立交与S102线相交。工程采用双向六车道一级公路技术标准，设计速度100千米/时，路基宽度335米，路线全长2216千米。5月15号中州大道新政路立交桥即将通车，将大幅改善拥堵情况5月15日，位于中州大道、郑新路、向阳路3条路交叉口的大型立交工程将全面建成通车，也曾被誉为郑州最复杂立交，通车后，宇通十八里河转盘处拥堵状况将成历史。郑州交通规划1月8号，航空港区官网刊出郑州航空港经济综合实验区总体规划（20142040）批前公示，1月8日，航空港区官网刊出郑州航港经济综合实验区总体规划（20142040）批前公示，规划用地面积约368平方公里（不含空港核心区）。该区域功能定位为建成生态智慧航空大都市主体实验区，主要功能为国际航空物流中心，以航空经济为引领的现代产业基地，内陆地区对外开放重要门户，现代航空都市，中原经济区核心增长极；人口规模到2040年规划范围内常住人口达到260万人。郑州城市规划郑州、洛阳、新乡可建设国家自主创新示范区3月30日召开的国务院常务会议确定，在现有11个国家自主创新示范区基础上，新设河南郑洛新、山东半岛、辽宁沈大3个国家自主创新示范区。根据申建材料，郑洛新国家自主创新示范区以郑州、洛阳、新乡3个国家高新区为核心，是举河南全省之力打造的一个创新示范高地。郑州城市规划白沙组团总体规划公布行政办公集中象湖区5月27日，郑州市郑东新区白沙组团总体规划（20132030年）批后公告对外发布。本次规划范围西起京港澳高速，东至新G107，北起郑州沿黄河市界，南至陇海铁路。规划面积156平方公里。该总体规划中用地规划显示，行政办公用地集中分布在象湖周边的三片区域，即平安大道、郑信路、锦绣路南北区域，和平安大道、前程路、文明路、金水大道区域。另外，商务用地集中分布地方也有三个区域，即象湖以北区域、绿博大道区域和雁鸣路、金水大道区域。郑州城市规划郑州“东五环”3月24日正式开始建设预计2017年底通车。郑州进入五环时代24日G107线郑州境东移改建工程开工，郑州市民热议已久的郑州东五环正式开始建设，项目预计2017年底通车。工程北起中牟县郑庵镇前杨村南，与拟建的G107线郑州境东移改建工程一期（也是“东五环”的一部分，大致沿万三公路走向）相接，南至郑州市与开封市交界处的航空港区三官庙办事处坡董村，通过互通式立交与S102线相交。工程采用双向六车道一级公路技术标准，设计速度100千米/时，路基宽度335米，路线全长2216千米。郑州城市规划五环第三部分郑州土地市场土地市场成交分布上半年土地成交主要分布在三环、四环之间，北部区域和南部区域成交较多上半年郑州土地（不含工业用地）成交区域分布土地市场火热。2016年上半年商品房土地供应392万，同比下降216，成交390万，同比上涨1304。土地市场整体供求数据来源郑州国土资源局土地市场整体供求上半年土地成交建筑面积大幅增加。由于上半年郑州成交多为城改用地，楼面价一直处于低位运行。6月份成交多为公开拍卖用地，楼面价急剧升高。数据来源郑州国土资源局数据来源郑州国土资源局商品房用地总体供应392万，其中住宅和综合用地供应84，可产生建筑面积约1335万。金水区和郑东新区供应量占比较大。土地市场供应数据来源郑州国土资源局2016年商品房用地成交390万，其中住宅和住宅商服综合用地成交占比78，金水区和郑东新区成交面积占比较大。土地市场成交数据来源郑州国土资源局成交基本全部为城改用地，导致本土开发商拿地多。多数地块为在售项目后续地块，新地块较少。序号公司占地面积（）占地面积（亩）项目占地面积（）建筑面积（）每亩地价（万/）楼面价（元/）备注1锦艺集团275412413锦艺金水湾27541211194165351861城改用地2金科置业244887367金科城（新）2448878622874531892城改用地3郑州汇泉置业232976349汇泉西悦城2329767368042191031城改用地4河南朗悦置业225642338公园道一号2256428176533661385城改用地5正商置业181496272郑东区地块（新）68333170832184411065城改用地经开区地块（新）314621195554531790净地正商城817013531455491824城改用地6和昌集团157967237和昌盛世城邦（新）15796723695075755城改用地7鑫苑中国146749220鑫苑名城576612031594852116城改用地鑫苑国际新城（新）890883626945071896城改用地8永威置业122887184永威城1228874301073901672城改用地9美商置业111055167美商龙湖一号1110554664294942046城改用地10鲁能集团103548155郑东龙湖地块10354828993511015898净地土地市场拿地面积TOP10数据来源郑州国土资源局编号拿地单位土地用途所属区域位置土地面积（）建筑面积（）容积率建筑密度限高土地使用年限成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价拿地时间（月）1荣盛发展住宅郑东新区朝阳路北、如意东路东49485716001535187018630025102603562雅居乐房地产住宅郑东新区朝阳路北、九如路西47705742271535187017910025032412963恒大地产住宅郑东新区龙湖外环路东、龙翔八街北725901814742525807022310020491229444正商置业住宅郑东新区祭城路南、东风渠北683331708322525807018902118441106515鲁能集团住宅郑东新区龙北二路北、龙翼一街西526601474472825607087000110159005住宅郑东新区龙北二路北、居然街东50888142488282560708400011005895郑东新区龙湖区域地王云集，今年四个地王均分布在此区域。土地市场楼面价TOP5楼面价单价地王项目数据来源郑州国土资源局荣盛发展时间用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率限高土地年限成交价（万元）地价（万元/亩）楼面价（元/）受让方1606住宅朝阳路北、如意东路东4948471600151870186300250926035荣盛发展荣盛发展首次进入郑州。楼面价、单价新晋地王。地块位于龙湖区域，地王集中区，但是由于价格明显高于周边售价，未来短期风险较大。预计产品别墅洋房组合产品。预计保本价4万元/，售价有望达到5万元/。目前周边价格建业海马九如府3万元/左右。郑东新区荣盛发展荣盛房地产发展股份有限公司，成立于1996年，注册资金186368亿元，一直致力于中等规模城市地产开发。经过10余年的发展，公司现已成为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合体2007年8月8日，荣盛发展成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。土地市场重点地块雅居乐时间用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率限高土地年限成交价（万元）地价（万元/亩）楼面价（元/）受让方1606住宅朝阳路北、九如路西4770474227151870179100250224129雅居乐地产位于龙湖区域，地王集中区，雅居乐地产郑州第二个项目，进入郑州城区第一个项目。本地块上午成交，超越恒大在4月份的地王，但是下午就被荣盛发展超越。区域被一线开发商广泛看好。郑东新区雅居乐地产预计产品别墅洋房组合产品。预计保本价4万元/，售价有望达到5万元/。目前周边价格建业海马九如府3万元/左右。土地市场重点地块受让单位河南正商置业有限公司（正商地产）占地面积102亩建筑面积17万容积率25产品高层洋房，一梯两户，180200大四房为主，纯改善项目规划包含有12栋洋房，6栋高层，项目层高31米。地块北临祭城路，南邻东风渠，是郑东新区中的黄金地带。销售动态6月底刚刚入市，目前咨询阶段。郑东新区正商地产（正商善水上镜）宗地编号土地用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率建筑密度限高（米）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价拿地单位郑政东出201512号（网）住宅用地祭城路南、东风渠北68333170832252580189021184411065河南正商置业有限公司本地块1月份，成交时为郑州单价地王。土地市场重点地块时间用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率限高土地年限成交价（万元）地价（万元/亩）楼面价（元/）受让方1604住宅龙北二路北、龙翼一街西526591474472860708700011015900鲁能集团1604住宅龙北二路北、居然街东508881424882860708400011005895鲁能集团鲁能集团首次进入郑州，地位位于龙湖北部区域，周边尚未开发，此地块为北部区域首块地出让。内部协议拿地，地价远远低于南部片区价格。预计产品小高层洋房组合产品，大平层等多种业态可以组合。预计保本价1万元/左右。目前周边价格南部片区建业海马九如府3万元/左右。鲁能集团有限公司成立于2002年，是国家电网公司全资子公司。近年来，调整产业结构，形成了以住宅地产、商业地产、清洁能源为主营业务的企业集团。目前，开发了北京优山美地、重庆星城、济南领秀城、三亚湾新城、海口海蓝椰风等项目产品，运营有多家五星级酒店和大型商场，正在规划新建一批酒店、商业综合体及写字楼项目。2016年第一季度中国典型房企销售业绩排行榜,鲁能地产以总销售额1265亿元的优秀成绩,跻身全国房企第15位。郑东新区鲁能地产土地市场重点地块宗地编号土地用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率建筑密度限高（米）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价拿地单位郑政东出20165号（网）城镇住宅龙湖外环路东、龙翔八街北725897118147428252580223100204812294恒大地产集团郑州有限公司郑东新区恒大地产（恒大悦龙台）受让单位恒大地产集团郑州有限公司占地面积108亩建筑面积18万容积率25项目规划预计高层洋房组合产品销售动态7月初展厅开放项目位于龙湖区域，区位品牌开发商多，价值被广泛看好。4月份恒大地产以总价2231亿元，单价2049万元/亩，折合楼面价12294元/平，成为了成交时的单价地王、总价地王。土地市场重点地块高新区金科城受让单位郑州银科置业有限公司（金科地产集团）占地面积388亩建筑面积108万容积率311项目规划金科城是由中国地产品牌十强金科地产集团在郑州开发的首个项目。首期由12栋71/81形式的洋房与13栋高层和独立的社区商业组成。销售动态5月8日临时销售中心开放,0元入会，预计7、8月份开盘宗地编号土地用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率建筑密度限高（米）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价拿地单位郑政出2015122号住房用地冬青街北、月桂路东1283704492963525100879604571958郑州新银科置业有限公司郑政出2015128号商务金融用地玉兰街南、月桂路西103604144144010072724671755郑州新银科置业有限公司郑政出2015129号商务金融用地玉兰街北、月桂路东17603616123540100111804231815郑州新银科置业有限公司郑政出2015130号住房用地欢河路南、垂柳路东1436950292352510098584571960郑州新银科置业有限公司郑政出201640号住宅用地冬青街北、月桂路西741852596463525100511804601971郑州新银科置业有限公司土地市场重点地块二七区鑫苑国际新城受让单位郑州鑫南置业有限公司（鑫苑中国）建筑面积420万容积率3546项目规划规划打造成由高档住宅，风情商业步行街、集中式商业中心等业态组成，集住宅、商业、教育、医疗、购物、休闲娱乐、主题公园多功能为一体的社区。产品以刚需住宅为主。销售动态目前处于前期咨询，0元入会宗地编号土地用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率建筑密度限高（米）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价拿地单位郑政出20167号（网）住宅用地冯庄东路西、郑航北路北1803663127352860127514712020郑州鑫南置业有限公司郑政出20168号（网）住房用地长江路南、冯庄东路东25603117772462880211685511797郑州鑫南置业有限公司郑政出20169号（网）住房用地南站路南、冯庄东路东4544918179542880340034981870郑州鑫南置业有限公司土地市场重点地块惠济区融创龍府宗地编号土地用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率建筑密度限高（米）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价拿地单位郑政出201621号住宅用地兼容批发零售、住宿餐饮新苑路南、金河路西474161659553525100298814201801郑州大有永固置业有限公司郑政出201622号住宅用地兼容批发零售、住宿餐饮苏屯路南、金河路南418511339233225100253484041893郑州大有永固置业有限公司受让单位郑州大有永固置业有限公司（融创与城开）占地面积435亩建筑面积90万容积率29项目规划融创瓏府分为三期开发，项目一期一号地块由7栋高层3233F及6栋69F洋房组成，位于郑州北城之心，双河湾旁，定位为百万平米中式尊府。销售动态郑州城市展厅开放。土地市场重点地块管城区龙源地产宗地编号土地用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率建筑密度限高（米）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价拿地单位郑政出201632号住宅用地石化路西、西冷路南334001169003525100230394601971河南龙源地产有限公司郑政出201633号住宅用地德风街北、灵隐路西19552684333525100134874601971河南龙源地产有限公司郑政出201634号住宅用地德风街北、德信街西6847205413258050114882439河南龙源地产有限公司受让单位河南龙源地产有限公司占地面积90亩建筑面积20万容积率35项目规划无（户型定位以50140平高层和公寓产品为主，主力户型85平左右两房120平左右三房。属于管城区的传统工业物流区，开发力度较弱，政府引导能力不足，属于被市场遗忘的角落）销售动态无土地市场重点地块金水区国控杨槐村宗地编号土地用途位置土地面积（）建筑面积（）容积率建筑密度限高（米）成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价拿地单位郑政出201664号（网）住宅、商服京水西路、杨金路北65233431630832525505387155053303河南上尤置业有限公司受让单位河南上尤置业有限公司占地面积首期97亩建筑面积82万容积率25项目规划无（该宗地为杨槐村合村并城改造项目）销售动态无河南国控，省国资委出资,主营业务装备制造、矿产开发、房地产等六大主业板块，其房地产业主要集中在保障房/城中村改造,曾与万科战略合作。土地市场重点地块市场火热。土地供应392万，同比下降216，成交390万，同比上涨1304受城改土地影响，整体价格平稳，小幅上涨。龙湖区域地王26万/，再创新高。上半年出现了四次单价地王，全部集中在龙湖区域，市场火爆鲁能地产、荣盛发展、华夏幸福、融创、金科首次进入郑州。本土房企主导土地市场成交供求楼面价地王房企城改上半年114块土地中有107块为城改用地，占比938。城改用地主导市场成交土地市场总结第四部分房地产市场第一部分全国房地产市场第二部分郑州房地产市场全国市场整体回暖，一二线和三四线城市分化较大。郑州住宅市场火爆，商业办公市场依然低迷。郑州城区量价齐升，价格涨幅较大，远郊如南龙湖价格仅微涨。呈现三大特点从过去24个月的房产投资额来看，投资额在持续增加，不过在15年下半年投资额增长速度出现持续下滑，这可能是受到开发商开发周期及经济持续下行的影响，在今年年初房地产投资增速出现上扬趋势，不过到今年年中，增速开始出现下滑倾向。全国房地产投资和施工面积于15年底开始回升全国市场房产投资全国房地产投资额住宅施工面积增速在连续下降后于2015年初开始上涨。全国商品住宅施工面积数据来源国家统计局数据来源国家统计局销售面积和销售额在持续增加，销售增速在持续上扬，可以明显的发现2015年7月开始，受国家经济政策及之前房产投资额累计的影响，销售额增速在持续走强，不过在今年年中销售额增速出现下滑倾向，这主要是与15年7月份房地产投资增速下滑在房地产开发周期传导中的表现及政策收紧的影响。全国房地产销售额全国房地产销售面积5月份，全国商品房销售面积480亿平方米，同比增长332，增速比14月份回落33个百分点；销售额368万亿元，增长507，增速回落52个百分点。商品房销售增速虽有所放缓，但仍处于快速增长区间。全国市场房产销售数据来源国家统计局数据来源国家统计局16年上半年房地产销售增速明显提升上海深圳北京广州全国市场一线城市全面上涨，尤其深圳一年涨幅达到80，最近几个月涨幅有所放缓。广州市场相对平稳。数据来源CRIC杭州沈阳南京武汉西安成都南昌长沙全国市场二线城市二线热点城市最近三个月全面补涨，但是整体分化严重，个别城市长期低迷天津数据来源中国指数研究院全国市场三线城市洛阳常州唐山南通三线城市房价较为低迷，房价难以上涨数据来源中国指数研究院整体销售量和销售额增速明显。但是城市间分化严重。市场火热，成交量大，价格涨幅较大部分经济发达和需求量大的二线城市市场火热、涨幅较大。多少二线城市小幅上涨市场依然低迷，需求量小，价格难以上涨供求一线二线三线一线城市和过热二线城市调整；多数二线和三线城市稳定；全国整体平稳。下半年全国市场总结郑州市场住宅整体供求16月住宅供应459万，同比上涨337，成交593万，同比上涨5771。上半年住宅整体供应小于需求（有预售证），但是考虑到上半年多数项目无证开盘销售，所以整体供求趋于平衡。住宅成交量最近一年屡创新高。数据来源郑州市房管局郑州市场住宅月度供求6月住宅供应135万，成交131万，成交量最近四个月维持较高水平。6月成交均价10978元/，环比上涨1269。较年初上涨1536。最近两个月有加速上涨趋势。月度成交均价近两年来持续上涨。数据来源郑州市房管局郑州市场存量月度供求住宅存量约459万（有预售证），去化周期不到6个月，去化周期短。但是由于郑州市场上上半年约50项目无证开盘，所以市场潜在供应较大，潜在库存量大，市场整体供求平稳。数据来源郑州市房管局上半年7090成交套数最多，占比约52，市场刚需占据绝对比重；50以下纯投资产品成交占比不到1，市场逐步回归居住功能；供求关系依然决定价格，90130产品单价低于7090产品单价，市场首改产品仍然存在去化压力。144平米以上再改产品价格较高，高端客户上半年逐步入市购房。郑州市场住宅成交结构数据来源郑州市房管局郑州市场住宅成交结构上半年80009000元/单价段产品占据市场成交套数35，超过10000元/产品占据成交套数23数据来源郑州市房管局郑州市场住宅成交结构上半年6080万总价段成交套数占比约31，总价100万元以上产品占比32。数据来源郑州市房管局郑州市场区域月度供求郑东新区价格一枝独秀，中原区价格最低。除了郑东新区、经开区外，其它区域成交量均较大。近几年郑东新区和高新区价格涨幅最大数据来源郑州市房管局高新区、东南区域、运河新区等三、四环之间的项目成交量大，是市场成交主要区域；市中心、CBD、龙湖等东北区成交量低；龙湖区域价格最高，价格呈现从西南到东北逐步升高态势。三环以内由于土地供应受限，成交量较低。16年各区域成交面积分布16年各区域成交均价分布单位元/单位万郑州市场区域板块成交分布数据来源郑州市房管局上半年郑东新区是唯一改善型产品为主区域，130以上产品占比达到50以上；高新区、管城区、中原区刚需占据绝对比重，改善型产品较少；144以上的豪宅产品主要集中在惠济区、金水区和郑东新区。郑州市场区域成交结构数据来源郑州市房管局单位元/郑州市场区域价格走势上半年郑东新区价格最高，波动最大，整体涨幅较大，上涨速度快；其它区域价格稳步上涨数据来源郑州市房管局上半年集中开盘约62个，集中在三环以外。与年初相比多数项目上涨5001000元/，个别项目涨幅达到2000元/左右。价格越高区域涨幅越大，价格越低区域涨幅越小。经开区和郑东新区价格涨幅较大，西南区域中原区和二七区涨幅较慢。地铁沿线价格跳出区域，郑东新区价格最高且明显高于其它区域。郑州市场开盘检测各区域上半年涨幅各区域最新价格数据来源调研数据来源调研郑州市场开盘明细上半年多数项目开盘去化达到70以上，万科紫台、美景麟麒城、融创象湖壹号首开去化达到千套左右，市场较好。数据来源调研郑州市场住宅销售排行项目名称区域成交金额（元）成交面积（）成交套数（套）成交均价（元/）1建业海马九如府郑东新区2,278,266,94973,11135431,1622万科天伦紫台惠济区1,492,410,000125,4921,16311,8923万科大都会二七区953,750,000113,5471,1908,4004泰宏建业国际城二七区700,441,85182,6028548,4805康桥朗城金水区586,440,00053,75155810,9106永威城管城回族自治区513,910,00059,8446068,5877建业花园里惠济区463,180,00051,7334568,9538经开万锦城经济技术开发区346,215,28432,95933010,5059金水世纪城中原区291,972,80132,9643648,85710鸿园金水区266,415,05118,22410014,61911万科城高新技术开发区264,699,65029,9953238,82512正商中州城管城回族自治区234,769,30627,6362738,49513万科美景魅力之城航空港区189,069,96326,1222837,23814亚星金运外滩二七区185,500,19621,4732098,63915五龙新城高新技术开发区183,615,41717,81519610,30716中原新城中原区183,436,41618,8231729,74517锦艺金水湾金水区178,470,39919,1391619,32518润城时光里郑东新区172,855,44218,0601779,57119正商金域世家中原区168,745,80516,36516410,31120北郡惠济区154,497,87116,0201499,64421汇泉西悦城中原区150,477,78821,5972376,967数据来源郑州市房管局住宅项目排行TOP20排行企业名称在售项目数量金额（亿元）1建业地产（含合作）657392正商地产844753万科集团（含合作）335974亚星置业324575升龙置业417236绿都地产217217和昌地产316088碧源置业116029永威置业4152910汇泉置业11309排行企业名称在售项目数量面积（万）1正商地产852502建业地产（含合作）637073万科集团（含合作）336554亚星置业329295碧源置业122726绿都地产219727升龙置业419308汇泉置业119089永威置业4174410和昌地产31633郑州市场企业销售排行主城区房企住宅销售金额TOP10主城区房企住宅销售面积TOP10数据来源郑州市房管局建业地产依靠建业海马九如府、五龙新城、泰宏建业国际城项目，跻身销售金额榜第一，合作开发效果显著排行企业名称在售项目数量金额（亿元）1正商地产1162662建业地产（含合作）758273万科集团（含合作）445874康桥地产530105亚星置业324576恒大地产422817锦艺集团318068绿都地产217549升龙置业4172310和昌地产31608排行企业名称在售项目数量面积（万）1正商地产1181762万科集团（含合作）450153康桥地产539224建业地产（含合作）737605亚星置业329296恒大地产424747碧源置业122728锦艺集团321899绿都地产2204210升龙置业41930大郑州房企住宅销售金额TOP10郑州市场企业销售排行大郑州房企住宅销售金额TOP10数据来源郑州市房管局上半年商业市场依旧低迷。6月商业供应254万，成交418万，成交量最近半年维持平稳状态。成交均价16009元/，近两年来上下波动，难以上涨。数据来源郑州市房管局郑州市场商业市场郑州市场商业区域供求管城区价格最高，惠济区价格最低。金水区、管城区、郑东新区和二七区成交量最大。其中郑东新区供应量远超其他区域。数据来源郑州市房管局郑州市场商业存量商业存量约462万，去化周期91个月，去化周期长，压力大。数据来源郑州市房管局郑州市场上半年商业去化排行TOP20项目名称区域成交套数（套）成交面积（）成交均价（元/）1锦绣山河二七区263431112862江泰天宇国际二七部大观国际商贸中心管城回族自治区16399267994锦艺国际轻纺城中原区11487311705普罗旺世金水区91561230626公园道1号高新技术开发区8602250027绿地滨湖国际城二七区61629170668风和日丽家园中原区61104181669升龙天汇广场中原区610741637010翰林国际城高新技术开发区610651646911恒大绿洲经济技术开发区610551832712裕华富邦广场惠济区66662248613裕鸿世界港新郑市66471841114北郡惠济区44361834615润丰锦尚航空港区34731666016国际企业