2008最新常州东西南北中各区域房产市场报告

第一部分城东市场宏观分析一、项目周边区域市场供求分析1、供应量分析2、供应建筑形态分析3、供应户型分析4、供应价格分析5、去化情况分析二、区域市场营销分析三、区域消费者分析第二部分城东市场分析总结第三部分城东重点个案分析彩虹城第一部分城东市场宏观分析一、项目周边区域市场供求分析1、供应量分析111月份常州市场整体推案量与城东市场推案量月份一、二三四五六七八九十十一总计常州（万）17744644318227745111531853588437913936335城东（万）21618007252221219151801020304050607012月3月4月5月6月7月8月9月10月11月常州推案量城东推案量分析从上图来看，春节后常州整体市场供应明显放量，5月后逐步放缓，至7月到达谷点，从7月往后呈大幅放量趋势。随着“金九银十”的到来，从8月份开始部分楼盘试探入市，另一部分楼盘则采取观望态势，自进入九月后市场放量猛增，到10月有所放缓，但依然保持较高水平。而城东市场总体推案量并不大，供应量进程曲线基本平稳，变化态势不是很明显。区域在售普通商品房供应量分析楼盘名称总建（万）在售（万）总余量（万）备注水木年华185710销售预计50世府邻里中心4831约2销售率约345福缘雅居15092046销售率694中央花园595915365959现无预售证，尚未开始销售彩虹城14期29115204销售率50盛世名门3期1903144639销售率50以上银河湾星苑3期106228351销售率约47凯旋城2期2812237销售率60聚缘雅居156102销售率80东方明珠花园1期636285496销售率预计50合计191881387181048215046595959592920419033910635128237151026364960102030405060水木年华世府邻里中心福缘雅居中央花园彩虹城14期盛世名门3期银河湾星苑3期凯旋城2期聚缘雅居东方明珠花园总剩余量总建万分析由上表得知整个竞争区域内楼盘总量为19188万，除去已销售完毕的，未来可售面积约为1387万。这些楼盘在未来一两年之内将全部上市，区域供应市场竞争压力较大。2、供应建筑形态分析区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的80以上，比例最大的是小高层、高层；部分楼盘出现一定量的别墅产品，如彩虹城、水木年华等。3、供应户型分析供应平均户型面积分析楼盘名称总建（万）在售（万）在售户数户均面积水木年府邻里中心48312901069福缘雅居1509272128中央花园59591536128120彩虹城14期2911590128盛世名门190314461141269银河湾星苑3期1062282101089凯旋城2期2812130923聚缘雅居156550109东方明珠花园1期6362852651075合计19188115612841069128120128126910899231091075020406080100120140水木年华世府邻里中心福缘雅居中央花园彩虹城14期盛世名门三期银河湾星苑3期凯旋城2期聚缘雅居东方明珠花园1期供应户均面积（）区域供应户型均面积分析均面积在100平米以下的楼盘占10，户均面积100120平方米的占比50，户均面积120平方米以上的占比为40，整个区域供应户型均面积为115平方米上下，与市场需求基本契合。个别楼盘户型均面积偏大，如彩虹城和水木年华，彩虹城因位置较好，而水木年华则因为价格较低，故去化都尚可，在50以上。供应各房型面积比例分析一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例486449519397271108141598141以上8分析供应户型以三房为主，其中110130紧凑实用三房占供应三房的主力。主力户型面积分析楼盘名称户型面积范围（）水木年华3房122133世府邻里中心2房97福缘雅居3房120130中央花园3房120124彩虹城14期3房、4房115126，141盛世名门3期3房93136银河湾星苑3期3房125134凯旋城2期3房122143聚缘雅居3房108127东方明珠花园1期3房110左右分析主力户型多以紧凑实用的三房为主，面积在110130。4、供应价格分析平均销售单价398038004700500043005180600044004800500001000200030004000500060007000水木年华世府邻里中心福缘雅居中央花园彩虹城14期盛世名门三期银河湾星苑3期凯旋城聚缘雅居东方明珠花园一期均价（元/）分析区域各楼盘销售均价差别比较大，个别楼盘的销售均价达到6000元/，如银河湾星苑；而靠近郊区的楼盘均价只有3800元/，如世府邻里中心。同区域的楼盘销售均价相差不大，如水木年华和世府邻里中心的销售均价相差100元/左右，彩虹城和凯旋城也同样；但也有相差较大的，如银河湾星苑与聚缘雅居和彩虹城，相差达1000多元/，这与楼盘本身的质素有很大关系。主力总价5073758861606593776583564550102030405060708090水木年华世府邻里中心福缘雅居中央花园彩虹城14期盛世名门三期银河湾星苑3期凯旋城聚缘雅居东方明珠花园1期总价（万元）分析区域楼盘主力户型总价相差较大，最高与最低的相差2倍，一方面与楼盘位置有关，另一方面也与楼盘的质素有联系。盛世名门与银河湾星苑，虽然处于同一地段，但由于面向的消费群不同，楼盘档次不同，因此银河湾星苑主力总价高于盛世名门。需要指出的是，区域主力总价基本在55万以上，而从目前各楼盘的销售状况来看，这个价位能为市场接受，而最高接受限度在60万。平均总价5114066060549657652406524538010203040506070水木年华世府邻里中心福缘雅居中央花园彩虹城14期盛世名门三期银河湾星苑3期凯旋城聚缘雅居东方明珠花园1期平均总价（万元）分析整个区域各楼盘的平均销售总价差别也比较大，最高是最低的一倍多，目前最高总价楼盘银河湾星苑的销售比较缓慢，总价较低的世府邻里中心销售也一般。而聚缘雅居和福缘雅居等楼盘因为地处成熟居住区，去化较快。因此除了价格之外，城东的消费者对区域选择更加关注。5、去化情况分析楼盘名称总建（万）在售（万）已售（万）水木年华1857285世府邻里中心4831107福缘雅居15092064中央花园595915360彩虹城14期29115058盛世名门3期1903144607银河湾星苑3期106228107凯旋城2期2812072聚缘雅居15648东方明珠花园1期636285143合计1918826181316分析区域内楼盘已售面积约为1316万，占总量的69，余量达1387万，未来区域内竞争异常激烈。二、区域市场营销分析项目推广主题报纸广告户外及其他广告活动营销优惠策略价格策略水木年华买的起的高品质住宅常州日报展板、道旗一次性付款96折，贷款98折世府邻里中心展板一次性付款95折2契税；15、20首付98折2契税；灵活付款、30首付96折2契税福缘雅居常州日报98折1万元优惠低开高走中央花园城市向北/生活在中央常州日报展板、车身无彩虹城14期七彩生活，缤纷呈现常州日报道旗开盘当天98折，另优惠5000元低开高走盛世名门3期TOP100常州日报晚报展板、车身产品说明会；2006法国时尚电视国际模特在现场进行现场演绎品牌时装SHOW开盘两天期间98折8000元优惠低开高走银河湾星苑3期为奋斗后的卓越人生加冕常州日报电视，广告牌，网站亚细亚影视城举行产品鉴赏会；开盘期间邀请明星预约登记客户享受5000元优惠低开高走凯旋城2期呼吸自然共享生态，28万平米健康生活常州日报展板98折低开高走，幅度不大聚缘雅居市中心15万平方米生态景观住宅区常州日报展板，车身出国游开盘优惠58元/低开高走东方明珠花园静界常州日报展板，车身产品说明会以及看房有礼活动150元/正常价格入市分析在媒体选择上中高档主要以常州日报、晚报、公交车、户外看板、道旗为主，中低档次楼盘主要以公交车、条幅、日报、晚报为主。区域内在售楼盘除银河湾星苑等高档楼盘，别的活动促销一般，但价格促销力度相当大。在价格策略上都采取低开高走的策略。三、区域消费者分析区域内较高档楼盘有银河湾星苑，因其楼盘档次、质素较高，故其客源并不单指某一区域，而是覆盖整个常州，职业也是以私营业主、公务员、企业高层管理等中高端人群。其他楼盘的客户群绝大多数都是分布在项目周边3公里范围内的区域，客户普遍是一些工薪阶层人群及居民。具体来说北环新村、翠竹新村欲改变居住条件的，以120130的三房为主，中年客户居多。周边欲结婚的青年，以100110的小三房或者90的两房为主要需求，其中以100110的小三房销售最佳。区域个案在政策前后销售量有明显的区别，但在各种优惠措施和低价格出来后，市场还是争相购买。但另一方面由于城东区域本身是老居住区，因此区域消费仍以欲改善居住条件的消费为主，这些消费者由于居住习惯生活环境等，并不愿意择地而居，在一定程度上会弱化价格方面的影响，更多考虑的是地段，其次才是价格。而对于婚房消费者，价格是主要的，其次才是地段。但是，总的来说，价格仍旧是主导。第二部分城东市场分析总结一、全年供应量走势平稳，只是在下半年稍有增加，最显著的是八月份市场推案量为52万，之后再次走平。二、供应物业类型绝大多数为小高层和高层。三、供应户型平均户型在115平米左右，与整个常州的平均供应户型基本相当，与上半年的去化平均户型也基本相当，但楼盘之间的户型面积差距比较大。四、各楼盘供应主力户型总价在37776万，差距比较大，区域多数楼盘主力总价在55万以上，根据销售状况来看，最高接受价格在60万。五、受价格促销手段的影响，区域各楼盘的去化较好，总去化量占推出总推案量的50左右，价格仍是目前市场的主引，需要说明的是，区域总推案量并不大。六、区域内高档在售楼盘营销力度比较大，但营销手段一般。其余楼盘由于客群原因，大部分采用户外媒体，如大量采用拉横幅的方式，收到较好的效果。七、区域客户除了银河湾星苑分布较广外，其他楼盘主要是项目周边的居民，非常看重楼盘的销售单价和总价，以及生活环境的便利性。第三部分城东重点个案分析彩虹城一、项目基本情况发展商常州钱江置业有限公司行销企划上海同策规划用途商/住工地位置永宁路北侧、外环路西侧基地面积13万总建面积29万车位106容积率222物管费078元/月得房率83售楼地址永宁路29号售楼电话81256688125118二、区域基本状况1、青龙生活区概述青龙生活区及彩虹城位置图。其中黄色部分为居住用地规划。彩虹城地块为2000年的由钱江置业取得的土地，地块为青龙生活区一期居住用地。青龙生活区东至横塘河，西至城北干道（外环路），南至规划道路，北至北塘河，规划总用地约232公顷。规划范围内可建设用地约14319公顷，其中居住12443公顷，商业办公1415公顷，文化娱乐445公顷。图中弹性道路以虚线表示可结合地块详规适当调整其走向，但应确保其贯穿和通畅；本地块可容纳居住人口约5万人，配套以下主要公共服务设施中学其中完中一所，用地面积约78公顷。其中初中部30班，用地面积约33公顷，高中部30班，用地面积约45公顷20305；小学共二所，每所用地面积约29公顷，每所36班（20201、30304）；幼儿园共三所，每所用地面积约1公顷，每所18班（20203、20305、30204）；菜场共一处，用地面积约05公顷（20203）；公交回车场共一处，用地面积约14公顷20306。2、周边状况彩虹城北面紧靠北塘河，河道目前比较脏，三井河东路目前尚未修通，将来有一座拱桥将三井东路与彩虹城在内的青龙生活区连通。河对面为绿洲家园、水木年华、百草园、藻江花园等住宅小区；西面为外环路，紧靠外环路的为大型的翠竹生活区，从翠竹居民来看，早期多为武进机关事业单位的中层居住人群，其改善居住条件的能力及需求都比较好。东面目前多为民房区及零星厂房，受生活区建设的影响，该片区也存在比较大拆迁购房群体。交通路网项目交通网络发达，南北走向的永宁路及黄山路是联系城中心及新北区的主要道路，东西向的外环路与外界联系紧密，道路宽广，交通便捷，距新北区中心约15公里,距老市中心约3公里。主要公交路线有2、29、31、220、227、231，可直达新区、火车站、延陵路和湖塘等地区。同时三井河东路的建设将彩虹城拉近与黄山路段体育中心的距离，未来生活配套相对较好。商业及生活配套的便利性目前尚不完善，其商业配套目前主要分布在永宁路、翠竹新村及藻江区域。未来项目便利性生活配套主要靠自身商业街来完成，同时目前缺乏菜市场，周边的邻里中心菜市场、藻江花园菜市场、翠竹菜市场与项目均有一定距离。项目自身建有一幼儿园，藻江花园具有一小学、同时在三井河东路将建设一小学。同时距离国际学校约为12公里，距离河海大学为18公里。目前东面仍保留着大量的民房区及零星厂房，目前居住形象尚有待提升，其次三井河东路的连通对项目与藻江居住片区具有很大的作用。紧靠外环路，车辆，而且载重车辆相对比较多，对社区具有一定的影响。从道路绿化来看，外环路的绿化带为40米，北塘河为20米，规划道路为40米，具有较好的绿色屏障作用。三、产品力分析1、规划设计红圈内一期开发的8幢高层住宅。地块基本呈菱形状态，中部宽，两端小，因此对于规划设计来说，四角土地利用的处理是项目规划的难点。彩虹城在规划上将东面角设置成配套区即幼儿园，一方面充分利用了锐角空间，而且由于东南面为主要的风向面，设置低楼层幼儿园对于社区风向有较好的导入作用。北面锐角进行了留白处理，留出较大的空地作为组团景区，提升了住宅价值。但仍有部分住宅存在朝向偏离的问题。依照规划原则的价值定位理念来看，形成三圈半环的价值区，第一价值区为别墅部分，位于景区的中心位置；第二价值区为内部一周的高层建筑，处于景区四周，特别是北面的点式建筑，位于别墅区北面，视野非常开阔；第三价值区为外围住宅部分，临街道而建，北外部道路及内部车行道路所夹，属于低价值区。在道路组织上，形成人车分流方式，车行道路尽可能减少对内部组团景观区的干扰，设置成为内部大环线车行道路，沿路分流车辆进入地下车库，首期配置了550个地下车位，首期车位配比约为106。分南北两大出入口，南面沿外环路出入口设置了两层的沿街商业，首期商铺为21套。景观主要集中在中部，水域景观区面积达到10000，水域的延伸面比较大，渗透了整个中部长轴线，使得整个中部空间成为最大的价值区。而且为扩大景观面，中部高层部分采用了48的高架空层，使得中部景观区更为通透。在建筑布局上，摈弃了传统的阵营并列布局方式，在细节上有了更多的变化。首先表现在首期高层的布局，受地块形状影响利用了22对点组合方式，前后建筑相互错开，保障了建筑间距，而且突破地块形状影响。在别墅组合上，更多地运用了弧型首尾相接方式，联体别墅单位进行了错位衔接，未来一楼部分将拥有更多的地面庭院空间，而且建筑表情更为丰富，私密领属感增强。在建筑材质上，基座采用了石材，其它部分采用淡褐色与白色相间的外墙涂料。四、各阶段产品分析1、11期（1号、3号、6号楼）在售面积413万在售户数327户规划楼层17、18、28均价3880元/（98折优后）主力面积115281268总价447万492万公开日期318（325定购）优惠开盘当天交2000元诚意金优惠98折面积配比户型面积户数比例2/2/1863233103/2/11152812681735293/2/21404214108932844/2/2168662897说明在售的是1号、3号、6号楼共327户。1号楼在外环路与永宁北路的交接处，1层是商铺，2层是会所，317层是住宅，共两个单元，其中甲单元2梯2户，乙单元2梯3户。3号和6号楼都是两个单元，2梯2户，3号楼18层，6号楼28层，6号楼底层架空。开盘当天出现了抢购盛况，甚至有客户提前一天就开始排队。06年3月27日已售298套，去化91。2、12期（7号、8号楼）在售面积32万在售户数258户规划楼层18、28均价4200元/主力面积115281268主力总价484万532万公开日期56优惠开盘当天97折，过后99折面积配比户型面积户数比例2/2/18623100742873/2/1115281268923563/2/214042642484/2/21686628109说明此次推出的7、8号楼，分别为18层和28层，7号楼甲单元2梯2户，乙单元2梯3户，8号楼一层架空，两个单元均是2梯3户。本期去化较好，公开当天即去化100多套，销售率近50。3、13期在售面积08万在售户数90户规划楼层17均价4400元/主力面积115281268主力总价418万公开日期2006105面积配比户型面积户数比例2/2/191621024284933顶阁667说明此次推出2号楼17层，12层为商业，317层为住宅，两个单元2梯3户。目前，本案的去化速度已减缓，主要原因在于本案已无价格上的优势，但是由于本次所推的案量较少，且市场氛围形成，因此后续去化不成问题。4、14期（5号楼）新推面积115万新推户数90户平均单价4300元/主力面积公开日期20061125交付日期付款折扣一次性付款98折优惠，贷款99折优惠面积配比户型面积（）户数比例2/2/18618203/2/111512636404/2/21413640说明此次推出的5号楼，18F，两个单元，其中甲单元2梯2户141户型，乙单元2梯3户126、86、115。去户情况基本与13期相同，141户型中间楼层已去化完毕，三房剩余为低楼层和顶楼。售价分析开盘前暂定均价为4000元/，交诚意金的客户享有98折优惠，实质均价相当于3920元/，而开盘当天均价为3880元/。相对于周遍竞争个案，如水木年华、凯旋城，有一定的价格优势。在销售上采取低开高走的策略，一期开盘价为3880元/，销售相当火爆，二期价格上跳为4200元/,开盘当天享有97折优惠，人气不减。2006年10月5日新推的2号楼价格又有上调，达到4400元/，单从价格上来看，已经不具有竞争优势，但由于市场效应形成，因此购房者尚能接受。目前在售的5号楼，与13期相比，价格上调不大，维持在原有的基础上。客源分析永宁路两侧是翠竹新村，比较成熟的生活社区，但由于时间比较久，房屋比较陈旧，所以考虑本案的客户是翠竹，甚至是整个城东需要提高居住需求的居民，包括国际学校、河海大学等企事业单位的教师，员工，以及附近工作的白领阶层。第一部分城南房地产市场综合分析一、区域市场供求分析（注城南指茶山、清凉、兰陵一带）1、供应量分析110月份常州市场整体推案量与城南市场推案量月份一、二三四五六七八九十总计常州（万）17744644318227745111531853588437912956城南（万）037203815405812620274801020304050607012月3月4月5月6月7月8月9月10月11月常州推案量城南推案量分析从上图来看，春节后常州整体市场供应明显放量，5月后逐步放缓，至7月到达谷点，从7月往后呈大幅放量趋势。随着“金九银十”的到来，从8月份开始部分楼盘试探入市，另一部分楼盘则采取观望态势，自进入九月后市场放量猛增，到10月有所放缓，但依然保持较高水平。而城南市场供应量进程与常州整体市场供应量进程基本保持一致，尤其是从7月份开始到9月份、10月份，变化特征最为明显。区域各个案供应量分析楼盘名称总建（万）已推（万）推出余量未来供应量总剩余量（万）乾盛兰庭1852813158江南佳园2期近9万8735035水岸人家535315015中凉伟业67006767世纪华城313811273284江南经典60066人民家园2期696949049陈渡新苑15期285103518522荣亨逸都208721113134嘉城尚座31531522022新城长岛60938525563绿园爱华世家158751756258合计2235577862955149551791185158987355353156706731382846066969492851022208713431531522609563148561041587580102030405060乾盛兰亭江南佳园2期水岸人家中凉伟业世纪华城江南经典人民家园2期陈渡新苑15期荣亨逸都嘉城尚座新城长岛绿园爱舍2期光华世家总剩余量已推总建分析由上表得知整个竞争区域内楼盘总量为22355万，除去已销售完毕的，未来可售面积约为179万，而区域内还有两块地（交警支队与江南佳园西侧地块）总建约168万已经被拍卖。这样，未来可售面积达到1958万。这些楼盘在未来一两年之内将全部上市，区域供应市场竞争压力较大。2、供应建筑形态分析区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的90，比例最大的是小高层、高层；部分楼盘出现少量的别墅产品，如水岸人家，独栋、联排。单位万3、供应户型分析供应平均户型面积分析楼盘新推建筑面积（平米）新推总户数供应户均面积（平米）乾盛兰庭600004981205江南佳园2895396258112水岸人家53000369143世纪华城38304364105江南经典600005721049人民家园2期61369765341149陈渡新苑8034987822977荣亨逸都40782363471175嘉诚尚座2461375224110新城长岛89900867441208绿园爱舍206937121198光华世家62480500125合计62045万54431141205112143105104911499771175110120898125020406080100120140160乾盛兰庭江南佳园水岸人家世纪华城江南经典人民家园2期陈渡新苑荣亨逸都嘉诚尚座新城长岛绿园爱舍光华世家供应户均面积（）区域供应户型均面积分析户均面积在100平米以下的楼盘占17，户均面积100120平方米的占比50，户均面积120平方米以上的占比为33，整个区域供应户型均面积为114平方米上下，与市场需求基本契合。个别楼盘户型均面积偏大，如水岸人家，但因位置较好，推出时间较长，去化已近尾声，目前140以上的大户型余留较多，销售率在30左右。区域位置较差的户型面积控制较小，多在100平米左右，如绿园爱舍、陈渡新苑，以期用低总价弥补项目地理位置的劣势，吸引消费者。供应各房型面积比例分析一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例4470758010525411014261414020057分析供应户型以三房为主，其中110130紧凑实用三房占供应三房的主力。主力户型面积分析楼盘名称户型面积范围（）乾盛兰庭3房110140江南佳园3房120130水岸人家3房120140世纪华城3房120140江南经典2房、3房90左右，120左右人民家园2期3房110130陈渡新苑3房120左右荣亨逸都3房120130嘉诚尚座2房、3房8090、130140新城长岛3房110130绿园爱舍3房110120光华世家3房120140分析主力户型多以紧凑实用的三房为主，面积在110130。4、供应价格分析销售均价510048004300350048003400410048003500330046000100020003000400050006000乾盛兰庭江南佳园水岸人家世纪华城人民家园2期陈渡新苑荣亨逸都嘉诚尚座新城长岛绿园爱舍光华世家均价（元/）分析区域各楼盘销售均价差别比较大，个别楼盘的销售均价达到5100元/，如乾盛兰庭；而靠近郊区北港区域的楼盘均价只有3300元/，如绿园爱舍。同区域的楼盘销售均价相差不大，如世纪华城、陈渡新苑、新城长岛、绿园爱舍销售均价相差100元/左右；但也有相差较大的，如乾盛兰庭、江南佳园、水岸人家以及光华世家，地理位置相近，除了光华世家和江南佳园销售均价相近，其余相差达400元/，这与楼盘本身的质素有很大关系。需要说明的是，江南佳园因为均为现房推出，故现今均价较高。平均总价717657654505741145162453266001020304050607080乾盛兰庭江南佳园水岸人家世纪华城人民家园2期陈渡新苑荣亨逸都嘉诚尚座新城长岛绿园爱舍光华世家平均总价（万元）分析整个区域各楼盘的平均销售总价差别也比较大，最高是最低的两倍多，目前最高总价楼盘乾盛兰庭的销售比较缓慢，而最低总价绿园的销售比较火爆。总价对于楼盘去化的影响较为明显。5、去化情况分析楼盘名称总建（万）已推（万）已售面积（万）乾盛兰庭18522江南佳园2期近9万8752水岸人家535338中凉伟业6700世纪华城313827江南经典600人民家园2期69692陈渡新苑15期2851065荣亨逸都208766嘉城尚座315315095新城长岛60952绿园爱舍14856616光华世家158757合计2235577864831分析区域内楼盘已售面积约为4831万，占总量的216，余量达175万，未来区域内竞争激烈。二、区域市场营销分析项目推广主题报纸广告户外及其他广告活动营销优惠策略价格策略乾盛兰庭动感生活，流光溢彩常州日报展板会员抽奖，新加坡旅游无正常价格入市江南佳园2期收藏江南最美的风景低开高走水岸人家兰陵生活，亲水社区常州日报常州晚报扬子晚报车身，售楼处裱板开盘限时折扣并赠送礼品，购买者送家电，并享受新年价值15万元的礼包抽奖活动。一次性付款97折，贷款98折低开高走中凉伟业世纪华城都市生活宽空间常州日报户外看板免费发放贵宾卡，开盘7000元优惠。直接下定5000元低开高走优惠江南经典城市生活再设计常州日报户外看板人民家园2期阅读城南故事，静赏繁华乐章常州日报户外看板开盘前交纳2万元诚意金，可享受100元/平米优惠。10个工作日内到款98折低开高走陈渡新苑15期陈渡新苑，温馨家园无户外看板，电台，车身，道旗无98折优惠低开高走，幅度不大荣亨逸都爱的保质区，一辈子的居所常州日报户外看板、DM、车身常州大酒店品质见面会，老客户带新客户，老客户享受1888元（现金优惠），新客户98折优惠。办理1000元的VIP贵宾卡，开盘可享受98折优惠低开高走嘉城尚座嘉景倾城，尚品传世常州日报户外看板，道旗60元/平米优惠正常价格入市新城长岛高品质水岸生活日报户外看板、车身98折绿园爱舍绿园爱舍，改变生活日报晚报主导23路公交车广告和罗马旗广告开盘前交2000元的意向金开盘享受3000元和98折优惠低开高走光华世家城南新都市，绿色生态城常州日报无低开高走分析在媒体选择上中高档主要以日报、晚报、公交车、户外看板、道旗为主，中低档次楼盘主要以公交车、条幅、日报、晚报为主。区域内在售楼盘的活动促销一般，但价格促销力度相当大。在价格策略上都采取低开高走的策略。三、区域消费者分析区域内较高档楼盘有乾盛兰庭，其客户分布以区域内及周边小区的客源为主，职业也是以私营业主、公务员、企业高层管理等中高端人群，其他楼盘的客户群绝大多数都是分布在项目周边3公里范围内的区域，客户普遍是一些工薪阶层人群及居民。具体来说劳动新村、工人新村等周边欲改善居住条件的居民，以120130的三房为主，中年客户居多。清潭一带的欲结婚的青年，以100110的小三房或者90的两房为主要需求，其中以100110的小三房销售最佳。还有就是周边一带的老人，以90以下的两房为主，承受总价在3035万元。区域个案在政策前后销售量有明显的区别，但在各种优惠措施和低价格出来后，市场还是争相购买，尤其是上半年从荣亨逸都，还有绿园爱舍低价楼盘入市火爆销售也可以得知，消费者的刚性需求还是存在相当大的量，但对价格的反应更加敏感。第二部分城南市场分析总结一、供应量在下半年大幅度增加，尤其从八月份开始，整个区域推案量达1842万，占整个城南区域110份推案量的67。二、供应物业类型绝大多数为小高层和高层。三、供应户型平均户型在114平米左右，与整个常州的平均供应户型基本相当，与上半年的去化平均户型也基本相当，但楼盘之间的户型面积差距比较大。四、各楼盘供应平均总价在3267176万，总价一高一低差距也比较大，40万左右的总价楼盘相对比较少。五、受价格促销手段的影响，区域各楼盘的去化较好，总去化量占推出总推案量的60左右，价格仍是目前市场的主引。六、区域内高档在售楼盘营销力度比较大，但营销手段一般。郊区楼盘由于客群原因，大部分采用户外媒体，尤其陈渡新苑，大量采用拉横幅的方式，收到较好的效果。七、区域客户除了乾盛兰庭分布较广外，其他楼盘主要是项目周边的居民，非常看重楼盘的销售单价和总价，以及生活环境和未来发展潜力。第三部分城南重点个案分析一、乾盛兰庭基本情况发展商常州乾盛置业有限公司行销企划上海新联康规划用途住宅工地位置兰陵路15号，原牵引电机厂基地面积65万总建面积18万新推面积5万新推户数498户平均单价5100元/公开日期921主力面积110140付款折扣一次性付款98折优惠，贷款99折优惠产品特点位于兰陵社区，东临晋陵南路，西接兰陵路，南靠光华路，北壤劳动中路，交通便捷多路公交车到达，离兰园两站路，附近配套设施也较齐全，菜场、信特超市、金农宾馆、医院一应俱全。项目共7幢纯板式高层住宅（26、28层，地下室1层），小区内有18班幼儿园及一些商铺，绿化率为40，大片5060年树岭的香樟树和广玉兰树紧密围绕遍布社区。面积配比房型面积户数比例二房8993122245三房111138348699四房1892856客源分析本案客源以白领、企业私营业主、事业单位的人较多，还有部分投资者。售价分析销售均价5100元/，楼层差价在6070元/，东西差价150元/，差价范围不大。因销售均价较高，去化一般，后推出优惠，一次性付款98折优惠以及贷款99折优惠，变相降价。营销分析项目主题动感生活，流光溢彩主要卖点城中心，兰陵绝版，兰陵路光华路中央路地位，以地心引力绽放完美魅力；峰之巅，高层社区，人文精神诗意居住。养心殿，满庭翠色，珍惜林木纯粹生态。地段是其优势，加上原先所拥有的数百棵5060年树龄的香樟树和广玉兰树，项目紧扣这两点做足文章，营造出闹中有静的画意生活。价格和优惠项目开盘前无任何优惠，去化不是很理想，后为了吸引顾客改善状况，变相降价，一次性付款享受98折，贷款享受99折。去化分析由于推出价格较高，在区域内较为显眼，故前期去化并不理想，后推出一次性付款98折以及贷款99折的优惠，去化有所好转。目前整体已经销售280户左右，去化率达56。项目竞争力分析优势紧邻兰陵路，交通便利。周围配套齐全，医院、菜场、超市、银行一应俱全。离市中心较近，附近繁华，地段较好。小区配有幼儿园。劣势离主干道近，噪音较大，空气也不好。单价高，总价高。二、江南佳园2期基本情况发展商常州华泰房地产开发有限公司常州长盛置业发展有限公司全程代理常州中信经纪规划用途住宅工地位置常州市迎宾路3号基地面积254万总建面积近9万新推面积29万新推户数258户平均单价4700元/公开日期2005123主力面积120130付款折扣一次性付款98折优惠，贷款99折优惠。产品特点项目位于迎宾路上，距兰陵北路约60米，周边配套完善，全方位的流体交通系统，四通八达，小区靠江南春宾馆，小区以此为名，小区内部完全以江南水乡的构思来打造。小区规划为5幢住宅，一期为13，现二期在售的是靠近迎宾路的4、5楼，现均为现房，目前剩余房源中最小的面积为119的三房。面积配比房型面积户数比例一房44606827二房90左右1663三房120130168667客源分析项目客源多为公务员、税务局人员、银行职员、医生以及周边居民。售价分析现在售均价为4800元/，一户一价，其中顶层送阁楼，价格为5900元/左右。二期优惠价格比一期上扬了300多元/，原因在于现房推出，为了应对周边楼盘竞争，打出了折扣优惠。营销分析项目主题收藏江南最美的风景主要卖点地段；万方绿色的城市公园；先进的建筑设计理念。项目地理位置较好，周边配套齐全，在诉求上除了突出这些，还突出了万方的绿色城市公园，同时以质量打动消费者。提出了“先进的建筑理念”。价格和优惠一期比二期均价上涨约300元/，原因在于目前为现房推出，同时为了应对周边楼盘的竞争态势，推出一次性付款98折优惠以及贷款99折的优惠。去化分析由于项目一期低价入市，加上项目本上质素较好，故销售较好，积累了一部分准客户，二期开盘适当抬高价格，并推出优惠，同时二期推出较多小户型以低总价赢得市场，目前二期总去化率在50左右。项目竞争力分析优势离主干道有段距离，环境幽静。交通便利。配套齐全，医院、菜场、超市、银行一应俱全。离市中心较近，附近繁华，地段较好。价格适中，与周边项目相比无价格劣势。准现房发售。劣势小区入口道路狭窄，出行不便，交通拥挤。小区学区环境较差。项目主力户型面积偏大，总价高。三、水岸人家基本情况发展商常州鸿裕置业行销企划上海尚安机构规划用途住宅工地位置兰陵路264号基地面积25万总建面积53万新推面积24万新推户数189户平均单价4300元/公开日期20063主力面积120130付款折扣一次性付款97折优惠，贷款98折优惠产品特点项目位于工人新村内的工舍路端，距离兰陵主要道路约500600M，西侧为白荡河道，未来出行道路将主要依靠工舍路，而工舍主要为工人新村道路，道路宽度约为68M左右，因此在人流高峰阶段，道路相对拥挤；同时与工舍道路相连接的兰陵路为城市主要干道，上下班高峰期，道路比较堵，因此对进入工舍路的直入交通都不是很理想。该项目位于工人新村内部道路的端头，周边多为90年代初的早期建筑，同时围绕项目的还有部分平房，因此区域内品质感不强，对项目形象具有一定的破坏作用。西面完全临河，河道对面为蓝色星空，河道呈浑浊状，但污染性相对比较小。沿项目道路侧配套缺乏，其主要配套将以工舍路上工人新村配套为主，工人新村农贸市场，小学、银行、生活性配套设施均分布在工人新村内，与项目相差400M的距离，因此便利性仍不足。由于其与兰陵商业圈相距不远，未来欧尚购物广场，超市及九州商品城等购物及各项娱乐休闲场所皆能就近享受到，因此位置相对比较优越。1、14、38、42等十几路公交车缩短了水岸人家与大常州的距离，兰陵路四通八达的公交网络，可以“一站式”到达东西南北。面积配比房型面积户数比例一房4849，6970109326二房8010051153三房120150174521客源分析项目客源以工人新村、劳动新村、高宏小区及清潭、湖塘区域为主，多为工薪阶层，少量私营业主。售价分析3998元/起价，目前对外价格为43004500元/。价格上有优惠，一次性付款享受97折优惠，按揭贷款享受98折优惠。营销分析项目主题兰陵生活，亲水社区主要卖点中心地段，便捷交通，50绿化率，三级绿化全线临水，小区会所，多窗设计，双层恒温外墙。价格和优惠一次性付款享受97折优惠，贷款享受98折优惠。去化分析项目去化较好，一房和二房基本售完，面积适中的三房去化也较好，余下的多为140面积较大的三房，以及复式住宅，销售已进入尾期。项目周边几乎没有小高层，小高层的得房率在86，因此去化较好，推出市场后很快销售一空。项目竞争力分析优势地理位置较好交通便捷，周边配套成熟小高层得房率高项目价格合理劣势项目工舍路较狭窄，高峰期易堵。项目周边为老小区，对本案形象有一定影响。所临河流浑浊户型面积偏大沿项目道路侧配套缺乏，因此便利性仍显不足。第四部分项目状况第五部分项目SWOT分析第六部分项目建议2006上半年常州城西房地产市场分析报告报告框架第一部分常州房地产市场综合分析1、常州15月份常州房地产市场供求分析2、常州房地产市场价格分析3、常州房地产市场产品分析4、常州房地产市场整体现状分析5、20062007年房地产市场走势预测第二部分城西房地产市场综合分析一、市场竞争楼盘概况二、区域市场供求分析三、区域市场营销分析四、区域消费者分析第三部分城西市场分析总结第四部分城西重点个案分析第一部分常州房地产市场综合分析1、常州15月份常州房地产市场供求分析A）15月份整体市场推案量与成交量月份一月二月三月四月五月总共推案量（万平米）14532446448004334317765成交量（万平米）2047107418182984326112653春节后月份后供应大幅放量，在5月份开始放缓。春节后成交量逐步回升；进入三月份市场供应远大于需求，在5月份供（新）需达到平衡。B成交套均面积分析成交套均面积在117平米左右；成交房型以大两房和小3房为主；3月份，郊区楼盘成交量少，导致成交套均面积下降；2、常州房地产市场价格分析成交套均面积（平米）1173118411161178100105110115120061月062月063月064月成交套均面积（平米）供应去化图46448004334332414520471074181829843261020406080100一月二月三月四月五月推案量（万平米）成交量（万平米）成交价格基本稳定，成交量受季节影响大3、常州房地产市场产品分析高层是主流、3房是主力整体来看，常州楼盘产品主要以小高层、高层为主，户型配比以三房所占的比重为最大，近6成多；两室和四室是次主力户型，其次是复式户型最少。其中100130平方米最受常州人欢迎，是市场主力面积；其次80100平方米的两房和130150平方米大房型。4、常州房地产市场整体现状分析进入5月份，随着传统销售旺季的到来，常州房地产市场再现繁荣，楼市出现供销两旺的火热景象。继中心城区率先发力后，南翼的武进区也出现了供应的大幅放量，达到了3446万平方米。4月份，市区新建商品住房批准预销售面积达8004万平方米，同比上涨77倍；市区共预销售新建商品住房2534套，计2984万平方米，成交面积同比上涨14057。如此，常州市区供、销双双创下了历史新记录。4月份，市区新建商品住房的平均成交价格为390464元/平方米，比上月下降了180，波动幅度较小；同比上涨896；房价基本延续了上年调控以来较为平稳的走势。商品住宅如此高的月度销售量是近年来的首次出现。形成“高点”原因有诸多方面，如面广量大的产品供应、力足势强的广告宣传、预订客户的集中签约以及刚性需求的大量释放等，但更重要的因素是楼市的快速回暖，让等待观望的购房者动摇；加之，我市城建力度的增强，因拆迁导致的被动需求短时期内上升，拉动了整个住宅消费市场。继3月份中心城区新建商品住房率先大量上市后，本月武进区新建商品住房又出现了大量上市的景象，上市量达到3446万平方米，占整体供应量的4305，环比上涨26倍。随着我市“城市圈”的扩大，特别是南翼改扩建力度的增强，今年武进区新建商品房供应量将会出现阶段性的大幅放量。6月份在宏观政策的影响下，市场高涨的情绪有所回落，特别是大面积高档产品的去化受到较大的影响。5、20062007年房地产市场走势预测（一）房地产管理将进一步规范，市场需求将趋向平衡从政策角度看，国家宏观调控政策出台已对房地产业全面严格规范，无论是地产，还是房产的炒作行为会被有效控制。从市场供应看，政府为切实解决拆迁户、城市弱势群体住房，将推出大批拆迁房和经济适用房，可望有效平抑市场房价。（二）市场总体供应放大，竞争日趋激烈前两年出让的土地已经进入了开发销售阶段，短期内市场总体供应量一直处于高位，而市场的需求能力却在宏观调整压力下有一定的起伏。为了应对需求趋缓的局面，各项目之间的竞争已经进入白热化阶段，多样的营销手段基本都是以产品为先导、以价格为主题，以此期望获得市场的认可。（三）商品房价格增长过快的势头将逐步减缓与全国其他城市相比，常州房价仍有上涨空间，促使房价持续上涨的因素一是城市配套设施的完善、环境的美化、房屋品质的提升，将带动商品房的增值；二是市场需求仍将处于平稳增长的态势；三是土地价格上涨、建材价格高位运行，仍将推动房价的上涨。同时，常州地处长三角中心优越位置，与苏州、无锡比较我市房价水平较低，具有中长期发展空间。预计，今年我市房地产市场在国家宏观调控作用下将走向更加成熟、理性，商品房价格增长过快的势头将逐步减缓，但仍会在较高位上运行。（四）住宅市场将完全以自住型需求国六条宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，通过供应结构、五年限转、税收政策和住房贷款额度等的调整，投机性需求逐步得到抑制，住宅市场以自住型需求为主。第二部分城西房地产市场综合分析一、市场竞争楼盘概况项目开发商总建面（万平米）物业形态容积率在推主力面积本月销售均价元/平米枫逸人家金茂置业38多层、小高层1741091343050都市桃源福来地产388幢高层1021181361384338香江华廷常州中房38高层、小高层、别墅2859345604800中意宝第中意房产28小高层、高层2875931131414780陈渡新苑经济适用房发展中心28多层、小高层212861333500荣亨逸都上海荣亨实业20小高层、高层21141244188绿园万联房产14小高层、高析区域内主要有7个以上楼盘在销售，另外有20万方的枫林雅都未开盘，区域内20万方以上的在售项目有6个（不包括本项目及枫林雅都），因此区域项目竞争表现大盘的竞争，主要是综合实力的竞争。二、区域市场供求分析1、供应量分析楼盘名称总建筑面积（万平米）已售面积（万平米）未来供应量（万平米）御源林城28028枫逸人家1192900011枫林雅都20020都市桃源383324476怡和花园532香江华廷381820中意宝第265818陈渡新苑28510185荣亨逸都2032168绿园二期1468合计243883415466分析从上表可以看出，整个项目竞争区域目前在销售商品楼盘总量在243万左右，已经销售量在88万左右，未来供应量还有155万平米之多，这些楼盘量在未来一两年内将全部上市销售，区域供应市场竞争压力较大。2、供应建筑形态分析区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的90，比例最大的是小高层、高层；部分郊区的楼盘出现少量的别墅产品。3、供应平均户型分析楼盘新推建筑面积（平米）新推总户数供应户均面积（平米）枫逸人市桃源五期27900274102香江华廷20000188106中意宝第38841321121陈渡新苑60000520115荣亨逸都38085328116绿园2128523093合计2241402005118分析区域位置较好的楼盘，如，中意宝邸和香江华廷由于定位较高，前面供应户均面积都在130平米左右，新推面积户型香江华廷户型面积有所下降，平均面积控制在106平米。从上表可以看出，区域内楼盘除了枫逸人家和中意宝邸供应户型面积在120平米以上外，其他面积控制的都比较小，尤其是绿园更是小到93平米的户均面积，整个区域供应户型平均面积在118平米，与市场需求基本