xx文化园商业计划书

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来自灵山大佛，因为灵山大佛每年有200多万游客，大都来自上海、无锡和浙江的部分城市，有较好的消费基础，交通十分便利。灵山大佛景区的游览只需2小时左右，游客从上海等地赶来，拜完大佛自然要来拜观音，8分钟的车程有足够的吸引力和理由。观音在人们心中更具有亲和力，因而太湖观音在未来的市场更具有竞争力。3、决定未来市场的主要因素（1）长江三角洲地区经济的快速发展，人们生活水平的快速提高，人们对休闲娱乐的追求不断加强。（2）太湖水的吸引力在增加。（3）人们对古文化的向往。（4）本园区周边环境的不断改善及周边项目资源共享。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM（5）以苏、锡、常、杭、嘉、湖为圆周的旅游圈已形成。（6）江苏全省整体旅游环境在改善。（7）常州市委、市政府对旅游开发给予更多的关注。（8）太湖湾这块不可再生的旅游资源已定为常州乃至江苏省的重点旅游开发区。第三部分营销策略1、公司及园区的形象策划形象的建立有赖于系统和高效率的形象传播，形象传播要和市场营销结合起来，加大形象广告宣传的力度，同时大力开拓公共关系、节事活动、网络媒介宣传等多样化形象传播途径。2公司及园区的营销策划A、形象确立的营销活动策划主要的表现方式有国内旅游市场中重要盛会的承办或组团参与宣传，地方节日活动的加盟，大型电视综艺节目的地点提供，冠名赞助等。B、形象认可的营销活动策划主要的表现方式有年历的印制发送；报纸公益广告的赞助发布；居民聚居点的各类公益设施的赞助制作（如灯箱、楼牌、候车亭等）。C、形象接触的营销活动策划主要表现方式有赞助电视、报刊综艺节目；奖品（门票、年票等）；提供社区的免费老年旅游团队；征文征策等征集活动的奖励。D、配合营销活动策划配合营销活动主要目的是培养潜在的旅游者和创造二次旅游机会，通过长期小型的宣传和介绍，给予受众潜在的旅游机会选择，而不带有任何强迫性，容易被受众所接纳。3与周边旅游景点的联合营销房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM31与无锡灵山大佛强强联合促销，策划沪宁杭三大城市群一日或二日游。上海灵山大佛中华蓼莪文化园。南京中华蓼莪文化园灵山大佛，杭州中华蓼莪文化园灵山大佛。32与其他景区联手策划几条旅游线路1、东线上海苏州无锡常州。在此条线路上，常州应充分体现出其旅游产品与其他几个城市的差异，重点突出中华蓼莪文化园、天宁寺、中华恐龙园等。2、南线常州杭州绍兴。这条线路可作为一条江南水乡游的旅游组合产品，常州重点促销太湖、天目湖、古运河。3、西线常州镇江扬州南京。这条线路的特色为江南古镇游，常州突出龙文化作为区别于其他城市的特色产品“中华蓼莪文化园”的“六龙广场”是龙文化体现的大手笔。33常州的主要旅游线路设计1、精品线路中华恐龙园天宁景区中华蓼莪文化园（两日游）中华恐龙园天宁景区淹城中华蓼莪文化园灵山大佛（三日游）中华蓼莪文化园淹城中华恐龙园天宁景区天目湖度假区茅山风景区（四月游）2、山水风光游茅山风景区天目湖度假区太湖景区马山度假区（两日游）3、龙城龙园龙文化旅游线路中华恐龙园天宁景区淹城中华蓼莪文化园（两日游）4、古寺古塔古运河旅游线路房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM茅山风景区天宁寺文笔塔箕巷横山风景区中华蓼莪文化园（两日游）5、科普修学旅游线路中华恐龙园名人名馆淹城中华蓼莪文化园。第四部分资金筹措一、投资估算项目的总投资包括土地、基建的投资花费以及运营资本主要由前期费用，总体部分，入口广场、净澄湖、蓼莪禅寺、太湖观音、百孝群雕等部分组成，详见表（1）投资估算表。二、资金来源本项目的开发总投资需用17亿元，不足资金期望通过融资的方式解决。三、融资方式贷款、权益注入，或二者都有相应的数量。自公司注册以来，已有人参股，现股本金430万元。建设资金不足部分采取以下两种融资方案。方案一融资金额5000万元人民币，时间515年。回报方式1、借贷期以高银行正常利息12个百分点计息支付，到期归还本金；2、前二年作为建设期，从第三年起每年按总额的百分比回报，到期不还本金。到时可奖励一定数量的股份，长期持有。方案二房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM投资方投入5000万元人民币，投资方和项目方友好协商持股比例，当经营期投资方优先全部收回投资时，持股数降低至双方可以接受的比例，并长期持有。第五部分收益分析以国内旅游业的实际经营情况及旅游市场发展的前景为基础，结合太湖旅游大环境以及中华蓼莪文化园景区的规划，本公司作如下预测一、营业收入（1）门票收入参考本地区重要的主题景点门票价格苏州乐园80元/人，杭州未来世界80元/人，无锡中视影视基地三国水浒城65元/人，中华恐龙园60元/人，灵山大佛50元/人，中华蓼莪文化园主要由太湖观音、蓼莪禅寺、净澄湖等景点组成。根据经济规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格为40元/人，境内外人士一律同等票价。预计每年收入4800万元。（2）客房收入龙之居宾馆，设100套标准房200张床位，按平均房价80元/床，每年收入计480万元。（3）入园旅游等消费收入本景区的特餐饮、游览和参与性娱乐项目共有20多项。营业初期的入园消费水平规划为30元/人，消费人数为80万人次，每年收入计2400万元。（4）蓼莪商业街租金及购物收入商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入。商业街面积共7500M2，按每日1。5元/M2计算，收入约405万元/年。购物每人按10元计，60万人次，共计600万元/年。由此可得，正常年份总收入为8685万元，2005年7月营业，712月按35计算。二经济效益分析房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM（1）十三年七个月经营期经济效益测算总营业收入115945万元人民币总营业税9278万元人民币总经营成本35297万元人民币总管理费用20799万元人民币财务费用12015万元人民币总经营利润38556万元人民币总所得税9031万元人民币总折旧11515万元人民币总税后纯利润29525万元人民币（2）园区总投资17065万元人民币，建设期二年，到2005年7月1日开始营业。（3）年投资收益率（年净利润年折旧）/投资总额165（4）预算回收期五年六个月（详见表6、7、8）第六部分项目公司简介一经营理念“诚信、博爱、奉献、智慧、自然、无为”二经营指导思想精品制作，打造品牌成本控制，财务精算市场营销，开明高明服务承诺，诚而有信资本运作，长期战略房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM现代制度，国际惯例以人为本，激励创新互助合作，团队精神无上智慧，拥抱人性企业利益，高于一切博爱奉献，回报社会永不放弃，自然无为三项目发起人简历项目发起人蒋建明先生1957年生于常州市武进运村，18岁担任大队党支部书记，是至今武进历史上最年轻的一代书记。24岁进武进商业局供销合作总社工作，从办事员做起，一级一级晋升到总社副主任。其间在常州工业技术学院进修二年经济管理，并于1993年5月起兼任龙宇商业集团公司总经理，下属60多家企业。在供销合作总社任职期间，为总社的业务发展做出了杰出的贡献，曾多次受到部、省、市级的表彰，1992年被选为武进风云人物，中华人民共和国商业部表