中原—罗定迎宾馆项目前期策划案(市场研究部分）-121doc

房地产报告网HTTP/WWWFDCBGWCOM免费注册，回帖就可下载全部报告房地产报告网HTTP/WWWFDCBGWCOM免费注册，回帖就可下载全部报告罗定迎宾馆项目前期策划案（市场研究部分）广东中原地产代理有限公司二零零八年六月二十五日2目录前言51宏观经济运行状况分析611国内生产总值612罗定市产业结构发展分析913云浮市各县（市、区）企业及法人单位分析1114人口状况12141人口数量及增长情况12142非农业人口12143罗定人口变动情况13144罗定市在岗职工人数与工资情况1415乡镇企业情况15151乡镇企业固定资产投资情况15152乡镇规模工业企业生产销售情况1516工业企业情况171612006年各县（市、区）分行业企业单位数171622006年各县（市、区）分行业企业工业增加值181632006年各县（市、区）分行业工业企业资产19164云浮市全社会工业总产值及速度2017固定资产投资情况22171固定资产投资情况221722006年各县（市、区）固定资产投资情况2318房屋建筑情况分析24181房屋建筑情况24182各县（市、区）房屋建筑情况2519金融情况分析26110消费品零售总额27111罗定市人均年收入及可支配收入情况28112小结292区域情况分析3121罗定县简介3122罗定历史沿革31323罗定宏观经济概况32231人口概况32232经济概况32233固定资产投资概况3324区域发展规划33241发展方向33242发展目标34243区域规划的具体内容352431产业空间布局352432市域城镇体系规划362433市域总人口规模规划372434城镇化水平规划372435城镇人口规模规划382436城镇规模规划382437城镇空间结构规划392438城镇经济区划分392439旅游发展规划4024310交通规划4124311居住用地规划4324312工业用地规划布局4424313文物保护区规划4524314景观规划4624315中心城区近期建设规划4725小结493房地产市场发展分析5131房地产市场发展历史概况5132房屋建筑情况5233商品房销售情况分析5334市场调查分析说明5435住宅市场分析56351项目介绍56352板块划分67353小结7036罗定房地产市场潜在客户现状及需求分析71361客户现状分析72362客户购房需求分析76363客户资料分析88364小结9137商业市场分析92371罗定市主要商业分区和商业整体环境924372主要商业街区情况93373酒店业市场情况104374小结10938云浮市（各县区）房地产发展概况111381云浮市房地产发展概况111382新兴房地产市场概况113383郁南房地产市场概况114384小结1154影响房地产市场的因素分析11641宏观金融政策及现状116411现状及大事回顾116412货币政策117413利率政策11742房地产政策（近两年的政策）11843小结1205前言首先，感谢贵司对敝司罗定迎宾馆地块项目专案组市场调查工作的支持与配合。经贵司介绍项目及罗定的有关情况及敝司对项目现场考察和市场调查研究，现已初步了解项目之基本情况。敝司凭借过往成功策划代理数百楼盘的经验，结合项目实际情况与罗定房地产市场情况，务必寻找出适合项目发展的道路。项目发展方向正确与否决定着项目的成败，因此，敝司专案组将谨慎执行项目策划的每一个环节。本建议书内容主要针对现今房地产市场状况及项目特点加以分析，提出项目定位、开发顺序、规划建议、营销推广策略、财务分析等建议。敝司将按合同时间，逐步向贵司提交工作成果，并及时讨论项目的发展方向。敝司将十分珍惜这次合作机会，定必全力以赴务求使本项目达至成功。61宏观经济运行状况分析11国内生产总值全国、广东GDP对照表全国广东云浮市对比项年份生产总值（亿元）环比增长生产总值（亿元）环比增长生产总值（亿元）环比增长2001年959337301055647950142543512002年1023988001167441080147773672003年11669491013449931360160098342004年136515950160394614201856115942005年182321990217012812502137315152006年209407107025968551410244214262007年233489115030673711450290771907数据来源2007年全国、广东、云浮统计年鉴全国GDP从2001年开始，每年都保持710的稳定增长。从2001年的95933亿元增长到2007年的233489亿元，2007年GDP已达2001年的24倍。而广东GDP的增长速度比全国快25个百分点，保持在914的年增长率。2007年的GDP已达2001年的29倍，表明中国的经济在持续稳定地发展，而广东省的经济增长明显快于全国水平。云浮市在2003年以前，经济处于发展初期，GDP增长缓慢，只有3个百分点左右。但从2004年开始到2007年，经济增长加速，GDP增长率均高于全国及广东省水平，每年都保持在14以上的增长，2007年增长率更达1907。从GDP增长情况来看，作为广东省最年轻的地级市，云浮市是一个快速崛起、快速发展的年轻城市。7云浮市各县（市、区）GDP对照表罗定市云城区新兴县云安县郁南县对比项年份生产总值（万元）环比增长生产总值（万元）环比增长生产总值（万元）环比增长生产总值（万元）环比增长生产总值（万元）环比增长2001年42459303016068113703063328791468653282252965162002年4289711031711616523308818011516483262367565092003年4467034131911201166373079127516488687326123110342004年522338169321667213374336521624193611174230528616862005年588912127526501222315250792108215529113233996211362006年679063153131104817376115301646250427161939527716272007年779448147835770515751000159311000155/数据来源2007年全国、广东、云浮统计年鉴从上表可以看出，罗定一直以来都处于云浮市各县（市、区）GDP绝对数的首位，例如2001年罗定市GDP以424593万元高居榜首，比排名第二的新兴县多118261万元，占全云浮市的3360。罗定市生产总值历年发展图8罗定市生产总值001002003004005006007008009002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年单位亿元200020406080100120140160180生产总值（亿元）环比增长与罗定相比，新兴县和云城区的发展一直都较稳健，GDP增长率保持在6以上的增长，而且大多数年份呈双位数的增长。2005年则达到增长的高峰，达2122的增长。而罗定市作为云浮市的一个县级市，在2001年，GDP出现过负增长，随后的两年处于经济的调整和恢复期，GDP增长率明显低于云浮的各县（市、区）。但从2004年到2007年间，生产总值的增长速度均保持在1214。到2007年罗定市的GDP为7794亿元，占整个云浮市生产总值的268，比2001年的3360下降了68个百分点。虽然经历了几年发展放慢，GDP被新兴县和云城区直追，但从2001年到2007年，罗定的GDP一直都处云浮之首。从另一个侧面看，罗定市的经济增长对云浮市经济的增长起着重要的作用。近几年罗定经济的稳步增长，稳住了其在云浮的一哥地位。912罗定市产业结构发展分析数据来源2008年云浮统计年鉴从产业结构来分析，第二产业的比例增长最快，其它产业的比例有所下降，可见，农业依然是罗定市经济的基础，从2001年占生产总值的26发展到2007年的40，支柱产业单一的经济现状并没有太大的改观变。近几年来，以承接珠三角产业转移为目标，罗定市政府着力创造良好的投资环境，工业比重也由20上升到31，随着对外招商引资的转移，工业产值比重也将进一步得到提高。第一产业第二产业第三产业其中房地产业产业年份产值（万元）环比（）产值（万元）环比（）产值（万元）环比（）产值（万元）环比（）2001年202104130102711301119778067229041782002年21188848496272627120811086228360302003年22256650410591510021182222142579412952004年2514941300122149153314869525782857410782005年26800265616230532871586056663909036802006年286387686201414241019126220594525515772007年31634479024025515402228491290/10罗定市房地产产值00511522533544552001年2002年2003年2004年2005年2006年单位亿元500050100150200250300350400产值（亿元）环比（）罗定市的产业结构从2001年的476242282调整为2007年的406308286，第一产业所占比例进一步减少，第二产业比重进一步得到优化和升级。从三大产业值的增加比例来看，第三产业比重基本维持原来的局面，但是，其房地产产业发展却维持着较稳健的发展，2005年的环比上升了368；比重由占2001年第三产业的19上升到2007年的23，这表明罗定市的房地产业还处于发展的起级阶段，市场上扬的空间广阔。1113云浮市各县（市、区）企业及法人单位分析云浮市各区域法人单位基本情况综合表全部法人企业法人事业法人机关法人社团法人其他法人法人各区单位（个）从业人员（人）单位（个）从业人员（人）单位（个）从业人员（人）单位（个）从业人员（人）单位（个）从业人员（人）单位（个）从业人员（人）云城区124447155678341012366906131471052546147892新兴县91857864482443621168629683180254232271270郁南县83226418372141601316999592989131142572156云安县507113841374973186387849186112142123530罗定市12277312664350211142157527147145273662422云浮市472821594723121478078114216437817454107125211207270数据来源2007年云浮统计年鉴据在册企业法人统计数据中显示，2007年云浮市共有4728个法人单位，从业人数达215947人。罗定市共有1227个法人单位，占全市26，从业人员占全市的33。而云城区作为云浮市的直接管辖范围内，其法人单位比罗定市略多17个，但是从业人员却比罗定市少25971人。这也说明，罗定市企业单位的从业人员比云城的多12人/单位，从数据反映，罗定市的企业较多为劳动密集型企业。12按机构类型分组的产业活动单位综合表机构类型地区全部产业活动单位企业产业活动单位事业产业活动单位机关产业活动单位社团产业活动单位其他产业活动单位云城区168486841918261154新兴县144768536813826230郁南县172768061014519273云安县88225235512319133罗定市20709516151325367云浮市7810343623677201301157数据来源2007年云浮统计年鉴从以机构类型分组的产业活动单位分析表来看，罗定市的企业产业活动单位排第一，占28，事业产业活动单位和机关产业活动单位分别占26和18。14人口状况141人口数量及增长情况2005年2006年2007年人口地区人口（人）自然增长率人口（人）自然增长率人口（人）自然增长率罗定市110610166511289746721140840639云浮市263362256026681805612686162556数据来源2007年云浮统计年鉴罗定市是云浮市人口最多的一个县级市，从2005年占全市总人口的41到2007年42，人口自然增长率也保持在6以上。2007年罗定市全市年末人口1140840人，比上半年增加11866人，当年的出生率1083，自然增长率为639。随着人民经济和生活水平的逐渐提高，社会各项保险事业及政府医疗、保健等福利的提升，人口的自然增长率也会随之上升。13142非农业人口云浮各县区非农业人口对照表单位人云城区新兴县郁南县云安县罗定市云浮市区域年份人口比例人口比例人口比例人口比例人口比例总人口2006年28654829159123169439410751908376738389922932007年287154291591571694100973909738133638995656数据来源2007年云浮统计年鉴2007年云浮市非农业人口9956万，同比上升了03。其中罗定市占38，达3813万，排行第一，同比上升了12；云城区占29，达2872万，排行第二；新兴占16，排行第三。虽然2006年与2007年罗定市非农业人口都约占全市的38，但由于罗定2007年非农业人口环比增长率已达12，高于全市的03的水平。这也说明了，罗定市的城市化水平速度高于全市的平均水平，处于全市的前列。随着罗定市城市总体规划（20072020）的落实，罗定市中心城区的范围将快速扩大，以配合全市非农业人增长的需求，房地产相关行业也将快速发展，罗定市城市化水平将进一步提高。14143罗定人口变动情况2006年人口迁动情况4852迁入人口迁出人口数据来源2007年罗定市统计年鉴2006年罗定市的迁入人口为7241人，迁出人口7770人，人口自然流失529人，其中主要以外出读书、工作或外地置业等正常的人口迁移。这也说明罗定市的人口流入并不是很多，人口反而以流出为主。但这一现象并不会是永远保持的，随着罗定市的工业产业的持续发展，罗定所需的劳动力会大增，相信在未来的几年，罗定不仅能挽留本地外出务工者，还能吸引周边地区的劳动力前往工作，人口的流动将由流出变为流入。144罗定市在岗职工人数与工资情况以按照经济类型划分的职工人数及职工工资为基础，以在岗职工年平均人数为基数。在岗职工年平均人数（人）在岗职工年平均工资（元/年）类型年份国有单位城镇集体单位其他单位国有单位城镇集体单位其他单位2005年261492918222791485793696438152006年2802922032551015312106657612数据来源2007年云浮统计年鉴2005年在岗职工年平均人数为51346人，在岗职工年平均工资为10891元/人年。在岗国有单位人数最多，占年在岗平均人数的51，在岗工资也超出平均年均工资的36，达14857元/人年。2006年在岗职工年平均人数为55742人，在岗职工年平均工资为11604元/人年。在岗国有单位人数最多，占年在岗平均人数的50，同比增加了7；国有单位在岗工资也超出平均年均工资的32，同比上升了3，达15312元/人年。15乡镇企业情况151乡镇企业固定资产投资情况本年施工项目本年新开工项目本年投产项目本年完成投资投资情况地区个数比例个数比例个数比例万元比例云浮市385100319100253100362932100罗定市73189657178745177977704214116数据来源2007年云浮统计年鉴罗定市以特色经济引领大招商、招大商，围绕电子电力、化工建材、机械制造、纺织服装等四大产业集群，发挥雅达电子、嘉维化工、宏利达、互益、华天龙等优势企业的品牌效应和对中小企业、配套产业的带动作用，把产业链延伸镇村一级，做大产业集群。从2006年完成的施工项目及投产项目相比，还有28个项目没有完成施工，而新开工的项目还有57个，占整个云浮市新开工的178，并且全年完成了77亿元的投资，占整个云浮市的214，整个乡镇企业的投资势头良好。152乡镇规模工业企业生产销售情况乡镇企业销售情况销售情况地区企业个数（个）现价总产值（万元）现价销售产值（万元）营业收入（万元）利润总额（万元）云浮市11358250157086956925329690罗定市232565952556452552486960数据来源2007年云浮统计年鉴乡镇企业出口情况销售情况地区企业个数（个）从业人数（人）出口产品交货值（万元）云浮市4617292318314罗定市411885223295数据来源2007年云浮统计年鉴2006年罗定市乡镇企业23个，占整个云浮市乡镇企业20，实现现价总产值2565亿，占云浮市的44。在乡镇企业出口方面，罗定市出口企业5个，17占云浮市的7，实现出口交货值2232亿元，占云浮市出口产品交货值的70。罗定市近几年来，加快乡镇企业的发展步伐，大力推动农业产业化进程，形成特色经济，抓好土地开发利用，大力发展商贸业和农副产品加工区，都极大的推进了乡镇企业的快速发展。16工业企业情况1612006年各县（市、区）分行业企业单位数单位个地区企业性质全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市18内资企业208142965411643港澳台商投资企业59214222217外商投资企业220271021合计289164594532061数据来源2007年云浮统计年鉴2006年各县（市、区）分行业企业销售总产值单位千元地区企业性质全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市内资企业10257656282680342817627102962561588801396929397港澳台商投资企业712970721408056107215408783529711316283646752外商投资企业213343207151514683025439382628823389合计19520795304088310607635719476314082319593124599538数据来源2007年云浮统计年鉴“十五”时期云浮市进出口贸易额、合同利用外资和实际利用外资增幅连续多年位居全省前列。承接珠三角产业转移、参与泛珠三角经贸合作等工作进展顺利，欧美、东盟等国际市场进一步拓展。电力、建材、不锈钢、电池、电子、纺织服装、硫化工、机械等支柱产业已集优成势，呈现出较好的发展势头。民营经济活力不断增强，一批基础较好、实力较强的企业继续扩大规模。随着招商引资的力度加大，成效初显，给当地的经济发展注入了强大动力。1622006年各县（市、区）分行业企业工业增加值单位千元地区企业性质全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市19内资企业3163288950054161348699474738193345625268594港澳台商投资企业20451096115217205136140710890474613964996外商投资企业468620020900288639132257952717297合计5677017101120635429913495208813408297651250887数据来源2007年云浮统计年鉴2006年罗定市工业增加值达125亿元，仅次于新兴县排云浮各县（市、区）工业增加值第二位，占全市22。其中罗定的港澳台商投资企业占罗定工业增加值的比例最大，达965亿元，接近全市港澳台商投资企业工业增加值的一半。说明罗定的港澳台商投资企业已在市内成规模，承接产业转移的成果较好。1632006年各县（市、区）分行业工业企业资产单位亿元地区企业性质全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市内资企业115546347194182119148其中国有企业28115404403037720集体企业59000609260221其它企业8153094641411531145港澳台商投资企业782103488305324218外商投资企业13900592340601合计2076567101369222449368数据来源2007年云浮统计年鉴从工业企业资产情况来看，云浮市全市工业企业资产为2076亿元，其中市直和云安县所占的份额最大，分别为567亿元和449亿元。其次是新兴和罗定，都接近37亿元。从资产的组成来看，内资企业资产在云浮市中处于一个主导地位，其次是港澳台商投资企业资产。而外资方面，除了新兴和郁南县商投资企业资产大于港澳台商投资企业资产外，其余各县（市、区）外商投资企业资产都不超过1亿元，市直甚至为0。罗定市各行业工业企业资产比例示意图内资企业40港澳台商投资企业60外商投资企业0而罗定市方面，港澳台商投资企业资产已超过了内资企业资产，占所有工业企业资产的60，达218亿元，同时在各县（市、区）中排名第二。说明罗定是云浮市港澳台商投资的热土，承接珠三角产业转移基地之一。21罗定市内资企业资产组成示意图国有企业52集体企业14其它企业34而内资企业方面，罗定市国有企业资产所占的比重大，达52，集体企业所占比重只有14。说明罗定市工业企业仍以国有为主导。164云浮市全社会工业总产值及速度年份项目2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年工业产值（万元）1353059139500315261341770315230445628680693730225增长速度（）131941628232294数据来源2007年云浮统计年鉴罗定近三年的工业总产值及速度年份项目2005年2006年2007年工业产值（万元）451458571675697297增长速度（）3077258219数据来源2007年云浮统计年鉴云浮市的全社会工业总产值在2003年之前的发展速度是相对缓慢的，从222004年开始，基本每年都保持了两位数的增长，2007年工业产值达到了373亿，同比增长了294；工业结构由重工业向其它产业呈多元化迈进，规模化企业的经济效益不断上升，整体竞争力进一步加强。而罗定市近三年的工业总产值速度增长非常快，基本超过了云浮的平均增长水平，但是占整体工业总产值的比例只有18，相对较少。2317固定资产投资情况171固定资产投资情况20012007年云浮市固定投资情况表单位万元年份投资项目2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年基建投资83140106421221752338072/646056691438更新改造投资87267727294305668973/503722614635房地产开发投资17872286214703343319/6072089569固定投资总额371863416424593620839928107313912129231395642数据来源2007年云浮统计年鉴2007年云浮市全社会固定资产投资13956亿元，比上年增长150。其中城镇投资6914亿元，增长65；农村投资6146亿元，增长220；房地产开发投资896亿元，增长475。全年商品房销售额683亿元，增长548；商品房销售面积39万平方米，增长392。从投资主体看，全年国有经济投资3882亿元，增长22，非国有经济投资10074亿元，增长214。2005年开始，随着珠三角地区产业转移取得重大成效，佛山市共建都杨和新城产业转移工业园的展开，并着手推进云浮电厂三期、华润电厂、粤泷电厂、云安电厂、享达利资源发电的进展，都在加速推进云浮市固定资产的投资进度。241722006年各县（市、区）固定资产投资情况地区全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市投资总额（万元）1212923172032290743161422123791166032298903数据来源2007年云浮统计年鉴固定资产投资情况0100000200000300000400000市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市投资总额（万元）2006年，全市完成固定资产12129亿，罗定市完成298亿，占全市固定资产投资的245。2007年罗定市固定资产投资329亿元，同比增长102，其中房地产开发投资18亿元，同比增长412，占整个固定投资的55。2518房屋建筑情况分析181房屋建筑情况云浮市房屋施工竣工比较单位万平方米年份项目2001年2002年2003年2004年2005年2006年房屋施工面积334283667941299443374155749869住宅施工面积236502358323515218282080926328房屋竣工面积288533097733943367862740528651住宅竣工面积21764214362090319914175517156数据来源2007年云浮统计年鉴2006年，云浮市完成房屋建筑施工面积49869万平方米，其中住宅施工面积26328万平方米；房屋竣工面积28651万平方米，其中住宅竣工面积17156万平方米。从历年数据来看，房屋施工面积5年内增长164万平方米，其中住宅27万平方米，但竣工面积则没有增长，其中住宅更是有46万平方米的负增长。其一说明房屋工程进度有所放慢；其二说明住宅占房屋的比例有所下降，商业地产发展较大。26182各县（市、区）房屋建筑情况单位万平方米年份项目全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市房屋施工面积49869251412325111507872208413924住宅施工面积2632816615405563359086487073房屋竣工面积2865188692728103465520843650住宅竣工面积171567374516452938646482861数据来源2007年云浮统计年鉴2007年，罗定市的房屋施工面积678万平方米，房屋竣工面积4237万平方米，而房屋销售面积为992万平方米，同比增长244，但与房屋施工面积的比例超过71，与房屋竣工面积比都将近51，这意味着2008年将有罗定市的房屋销售将面临着很大的压力。2719金融情况分析云浮市各项存款余额表单位亿元时间对比项2005年2006年环比增长企事业单位存款294369255储蓄存款16861938149其它存款19421293合计21742519159数据来源2007年云浮统计年鉴从云浮市整体情况来看，2006年年末金融机构存款余额共2519亿元，比2005年的2174亿元上升了159。其企事业单位存款余额增加255，个人储蓄存款余额上升149，其它存款余额上升93。企事业单位存款余额大幅度上升，说明当地企事业单位发展速度快，经济实力有较大幅度的上升。个人储蓄存款余额增加也较快，说明人们生活水平提高，可支配收入增加，经济能力提高。2006年各县（市、区）存款余额表单位亿元地区对比项云城区罗定市新兴县郁南县云安县企事业单位存款1816410717006储蓄存款56157242528991其它存款6723412212合计808658573328103数据来源2007年云浮统计年鉴从上表看来，罗定市各项存款余额达658亿元，仅次于云城区的808亿元。其中个人储蓄存款余额超过云城区1亿多元达572亿元。但由于罗定人口28比云城区多，所以平均每人存款则相对少。110消费品零售总额单位万元年份行业全市市直云城区新兴县郁南县云安县罗定市批发、零售贸易580029294948637012757811139235029190165餐饮业1082593493229302955320696575525831其他12854/107222132/消费总额7011433298812002315926411233340784215996数据来源2007年云浮统计年鉴全年实现社会消费品零售总额7011亿元，比上年同期增长190。按销售单位所在地分城市消费品零售总额478亿元，比上年同期增长190；农村消费品零售总额3564亿元，比上年同期增长190；按行业分批发业完成84亿元，比上年同期增长37；零售业完成58亿元，比上年同期增长112；住宿和餐饮业完成1709亿元，比上年同期增长579。而罗定市全年的消费总额占到了整个云浮市的30，巨大的消费市场集中在商品的批发和零售贸易上。29111罗定市人均年收入及可支配收入情况单位元年份行业2005年增长率（）2006年增长率（）2007年增长率（）城镇居民可支配收入768868818865884885农村居民人均收入426352452561484771在岗人均收入108915211605661263989数据来源2007年罗定统计年鉴2007年，罗定市城镇居民可支配收入8848元，同比增长85，在岗人均收入12639元，同比增长89。城镇居民人均可支配收入均保持增长显然，这种增长在城市与乡村是不均衡的，居民购买力得到提高，一定程度上拉动了房地产消费。农村居民人均收入4847元，同比增长71；但与在岗人均收入将近13，随着CPI的指数不断上升，农村的收入却没有得到大幅度提升，这也显示本来就不高的农村居民生活质量正在下降，城乡贫富差距有加大的趋向。30112小结全局宏观经济向好2007年广东GDP已达2001年的29倍，增长速度比全国快25个百分点，保持在914的年增长率。表明中国的经济在持续稳定地发展，而广东省的经济增长明显快于全国水平。云浮市作为广东省最年轻的地级市，也是一个快速崛起发展的年轻城市，在2003年前基本处于发展初期，但从2004年开始到2007年，每年都保持在14以上的增长，基本保持着与整个广东省同步增长。2007年罗定市生产总值为7794亿元，占整个云浮市生产总值的268，从2004年到2007年生产总值的增长速度均保持在1214。从2001年到2007年，生产总值一直都是云浮市辖区内排第一位的县级市。罗定市全年的消费总额占到了整个云浮市的30，充分表明了罗定市的整体经济运行处在一个提速阶段。08年经济或会出现波动虽然目前罗定市的各项经济指标绝对数都名列云浮各县（市、区）的前茅，但由于罗定人口众多，如果按人均相对数来衡量，罗定经济处于中等偏低水平。加上2008年以来中国发生了各种天灾，以及CPI指数不断上升，势必影响到全国经济的增长。虽然全国经济增长可能出现波动，但从目前情况来看，对罗定的影响还是相对较小的，因此，罗定经济在长远来看依然有较大的上升与发展的空间。人口众多，社会资源分配不均匀罗定市作为云浮市一个县级市，拥有114万人口，占据了全市的42的人31口。虽然罗定各项经济指标的绝对数值在各县（市、区）中名列前茅，但由于人口众多，平均到每人的相对数则处于各县（市、区）的靠后位置。罗定人均GDP在广东省来说也处于低水平。但由于罗定城镇居民与农民、国有企业及公务员与普通企业职工等的收入差距大，所以出现社会资源分配不均的情况。大量资金集中在一小部分人手中，贫富悬殊差严重。宏观经济对房地产的影响一般来说，宏观经济向好，房地产呈上升趋势。由于经济好，居民收入高，可支配资金就多，居民才会乐意花钱去改善居住环境或进行投资。相反，宏观经济停滞不前或是衰退，居民就会把多余的资金存入银行，保日后不时之需。目前，全国08年上半年宏观数据还没有公布，但已有部分地区房地产市场出现波动。如广州、上海、深圳等一线城市，从去年10月开始，已预感房地产市场会出现拐点。股市大跌严重影响了投资者的信心，如果经济数据也证明中国经济不再飞速上涨，那么，对房地产市场将更是雪上加霜。从罗定市的情况来看，其经济基础虽然比较薄弱，产业经构偏重于第一产业，但第二产业有上升的趋势。从中国众多城市发展的成功经验不难发现，第二产业代替第一产业成为支柱产业，标志首一座城市的真正崛起。而罗定正逐步向这一方向迈进。扩大外来投资，增加就业机会，直接使罗定市居民收入增加。而外在的经济因素对于罗定房地产市场的影响比一线城市和二线投资型城市要小很多，因此，在现在的经济环境来看，外区的经济波动难以影响罗定的房地产发展，云浮与罗定经济的好坏才真正对罗定房地产市场起至关重要作用。322区域情况分析21罗定县简介罗定市隶属广东省云浮市，位于广东省西北部，云浮市西南部，紧邻广西壮族自治区，西江一级支流罗定江（泷江）流经其间。地处东经1110311152，北纬22252257之间，东与云安县接壤，西邻岑溪市，南连阳春市、信宜市，北与郁南县毗邻。罗定市是广东省进出大西南的重要门户之一，“泛珠三角”经济联系的纽带之一，广东省西江产业带与云（浮）广（州）梅（州）城镇发展轴的交汇点。距离广州市200多公里，紧邻珠三角城镇群；东距云浮市80公里，西距梧州市140公里；324国道、352省道、369省道和280省道从市域穿过，具有较为优越的区位条件和便利的交通条件。随着云岑高速、阳罗高速和罗岑铁路等的兴建，交通区位将得到进一步的提升。罗定市下辖罗城、附城、双东、素龙4个街办，罗平、围底、华石等17个镇和3个农场。全市总面积约23275平方公里，2006年末户籍总人口为1129万人。22罗定历史沿革罗定历史悠久，是广东省首批历史名城之一，古称泷州，又名泷水。秦属33南海郡，汉隶苍梧郡端州县，宋设泷水县，明升直隶州。县级以上（含县级）行政建制历史长达1600多年。1912年，废罗定直隶州，设立罗定县。1956年12月，郁南县的加益区（含今加益、扶合两镇）划归罗定县管辖。1958年11月，罗定、郁南两县合并，称罗南县，1959年1月改称罗定县。1961年4月，恢复罗定、郁南两县建制，同时将原有属郁南县的榃滨公社（含今榃滨、新乐两镇）及大湾公社的雅言、白头、牛角杀、茶满、平地5个大队划归罗定县。1993年4月，经国务院批准，撤销罗定县，设立罗定市，由广东省直辖，委托肇庆市代管。1994年4月改由云浮市代管。23罗定宏观经济概况罗定市的宏观经济情况已在第1点中详细分析过，因此，在这一部分将不进行详细的叙述，只精选了至关重要三点人口、经济、固定资产投资进行说明。231人口概况罗定市域2007年末户籍总人口为1141万人，全年人口出生率1083，人口自然增长率为639。罗定市2006年人口密度为485人/平方公里。由于山区和平原地区自然条件差异较大且经济发展不平衡，全市人口主要分布在城区至船步的南北向带状平原谷地，人口密度大于600人/平方公里。外围山区8镇面积为市域总面积的近1/2，人口却不到总人口的1/4，平均每平方公里仅267人；而中心城区面积仅为市域总面积的1/8，但人口密度为平均每平方公里637人。全市城镇发展呈现出明显的城区“一枝独秀”，其他城镇发展相对较差的极化结构。人口空间分布的梯度递减状况，随着城市工业化进程的加速将越加明显，人口向北部和东部平原地区转移是城市发展的必然趋势。34232经济概况罗定市的工业在改革开放以来有了长足的发展，工业生产规模日益扩大，经济效益不断提高，并逐步形成地方特色。目前全市已形成以电子、纺织、化工、建材为支柱，机械、食品、造纸、服装全面发展的工业体系。2007年国内生产总值为7794亿元，人均GDP为6832元。其中，第一产业产值3163亿元，比上年增长79；第二产业产值2403亿元，比上年增长154；第三产业产值2228亿元，比上年增长129。产业结构比为406308286。233固定资产投资概况20042007年罗定市固定资产投资情况2004年2005年2006年2007年年份金额（万元）环比增长率金额（万元）环比增长率金额（万元）环比增长率金额（万元）环比增长率固定资产投资额274527/2924416532989032213294201021房地产开发投资5696/74012993128637380181594117房地产开发占总投资比例207/253/430/551/罗定市固定资产投资与房地产开发投资连续三年呈增长趋势。2007年罗定全社会完成固定资产投资3294亿元，比2006年增长1021。而房地产开发投资更是增长4117，仅次于2006年7380的增长率。房地产开发投资占固定资产投资的比例也呈上升趋势。从2004年的207上升到2007年551。3524区域发展规划241发展方向根据罗定市城市总体规划（20072020）介绍，全面融入区域合作是今后罗定市经济发展的重要方向之一。依据罗定市的主要经济联系方向及未来交通条件的改善以及相对区位的变化，将全面融入区域合作的道路概括为“东融、西连、南调、北优”。A、东融“东融”加强与珠三角经济发达地区的联系，融入珠三角经济发达地区。随着云岑高速公路的建设，罗定市与珠三角地区之间的时间距离将缩短，交通区位将有较大改善。同时，随着珠三角地区产业结构的调整和升级，产业转移的进程将加快，加强与珠三角地区的联系，可以吸纳一部分产业到罗定，成为珠三角产业转移地区之一，借此带动罗定经济的发展，进一步提升自身竞争力。B、西连“西连”与西部广西岑溪市的联系，更重要的是利用远期的罗岑铁路、罗岑高速等区域性交通联络线，打通广东省与西南各省的交通走廊，形成区域合作网络。罗定作为区域合作中的重要节点，将与各大城市形成互动，加强产业联系，发展竞合关系。C、南调“南调”罗定市建设用地主要分布在中心城区所在的罗定红盆和南部镜船盆地。本次规划遵循有利于生产要素的集聚和资源的合理配置，城乡统筹发展的原则，从拓宽城镇发展空间，调整和完善现有城镇体系网络的目的出发，在现有城镇的基础上，对南部城镇进行适当调整行政区划，以利于城镇更好的发展。D、北优36“北优”一方面指优化罗定市北部云开山脉的生态系统；另一方面指中心城区罗定江北岸的建设，与旧城区形成一河两岸建设，优化中心城区形象。242发展目标在罗定市城市总体规划（20072020）中，罗定市发展目标的确定充分考虑了罗定市发展的优势、劣势条件和机遇、挑战因素。把总体目标定为在规划期内，罗定市的发展将以中心城区的产业集群和城镇密集区的产业带为核心，积极发展现代制造业、农副产品加工业和商贸物流业，通过产业发展，合理布局，优化结构，旧区改造，市政配套和新区拓展，实现经济、社会和环境的协调发展，建设成为产业发达，经济繁荣，设施完善，生态良好，具有山区城市风貌特色的现代化中等城市。243区域规划的具体内容2431产业空间布局根据罗定市产业发展现状和未来珠三角产业结构调整和转移进程的加快，重点实施“一群三带”战略，形成以中心城区产业集群和城镇密集区产业带为核心，带动周边地区经济发展的总体格局。一群“一群”指以中心城区为核心，带动周边乡镇（包括生江镇、华石镇和以承接珠三角产业转移为主的工业园）形成的产业集群。该区是全市经济发展的主导地区，包括中心城区范围内的附城街办以电子为主的高新产业园、双东街办东北部以电镀为主的工业园以及生江镇以针织为主的产业园。另外，考虑到珠三角地区产业结构调整和升级，劳动密集型产业将向外围地区转移速度的加快，以及本区交通区位优越，水电资源充足，规划期内在城区南部，素龙街办岗嘴至罗平镇黄牛木沿线，省道280附近一带规划建设产业转移园，并将其纳37入城市规划区范围，统筹城市空间资源，主要是承接珠三角产业转移，以此带动本地经济发展。三带“三带”是指以现状发展基础较好的城镇密集区形成的产业带，包括“苹塘围底金鸡产业带”、“船步罗镜太平产业带”和“泗纶加益龙湾产业带”。其中，“苹塘围底金鸡产业带”主要是借助本地石灰岩资源丰富的优势，发展以建材为主的产业。产业发展措施（一）营造良好的投资环境，促进生产要素向本地转移（二）加快推进农业产业化经营步伐（三）推进专业市场的建设，提高城市商业水平（四）突出产业优势，培育特色产业集群（五）建立行业创新中心，促进产业升级2432市域城镇体系规划城镇体系发展现状经过几轮乡镇行政区划的调整后，罗定市现辖罗城、附城、双东和素龙4个街道办，罗镜、船步等17个建制镇和3个农场。其中，罗城街办为市政府所在地。2006年末市域户籍总人口为1129万人，非农人口为3767万人，非农化水平为3337。全市城镇发展呈现出明显的城区“一枝独秀”，其他城镇发展相对较差的极化结构。城镇沿交通干道分布明显。各小镇缺乏特色，千篇一律，大同小异，中心城区则缺乏滨江特色，城镇化质量有待进一步提高。城乡统筹发展战略（一）全面推进城镇化发展战略目前罗定市处于个别城镇规模急剧增长的城镇发展阶段。规划期内，遵循38点轴发展模式，采取集中发展战略，借助珠三角产业转移的机遇，优先发展城区，增强中心城市实力，加快向中等规模的生态城市转变；同时，择优发展中心镇，提升城镇发展质量。最终实现“集中、集聚、集约”的发展思路，由点到线到面地推进城镇化进程，使人口从农业向二、三产业转移，提高滞留农业人口的资源占有量和产量。（二）加快农业产业化进程，提高农村经济效率加快农业产业化，加强对农村生产活动的市场引导和技术扶持，使乡村产品供给更好地与本地城市的需求互补，提高农产品经济效益，同时又降低农业生产成本，以政策和设施的共享促成这种互补。（三）实现基础设施与社会服务设施的共享改善农村基础设施条件，并提供充足的文化教育、职业培训、医疗服务等，在就业、教育、个人发展方面给予农业人口更多机遇，实现农业人口对学习机会、高质量生活的“可达性”，缩短城乡生活质量和成长环境的差距。（四）居住型态、居民组成多样化，提升乡村社区的品质为农村综合社区和中心村建设制定相应的建设标准和服务设施配套标准，同时以乡镇和村庄规划为依据引导居民的建设活动，在保持各乡村原有特色的同时，构建设施完备、建设有序、生态宜居的农村居住环境。2433市域总人口规模规划上层次规划对总人口规模的预测在“五普”人口调查数据的基础上，广东省城镇体系规划（20062020）对罗定市中心城区户籍人口和总人口进行了预测，按现状中心城区人口占市域人口比重折算出罗定市域的户籍总人口如下2010年116124万人，2020年140160万人。云浮市域城镇体系规划（20032020）人口预测与城市化研究专题报告对罗定市域户籍总人口进行预测如下2010年1192万人，2020年1291万人。39市域总人口规模预测（1）市域户籍总人口规模预测结合上述对罗定市人口变化特点及相关分析，运用如下方法预测2010年，2015年和2020年市域户籍总人口规模。（2）市域常住人口规模预测根据市域户籍总人口和外出劳动力的预测结果，并考虑罗定市外出劳动力带眷数量较少，可忽略不计，则全市常住人口为2010年，全市常住人口90万人；2015年，全市常住人口106万人；2020年，全市常住人口124万人。2434城镇化水平规划城镇化水平预测主要是考虑农业生产可能转移出的劳动力总数和非农业生产农民进镇定居的比率以及城镇建设发展所能接纳的水平，并保证农业生产的稳定和持续发展。广东省