中海地产项目发展进度管理程序(doc 4)

中海地产项目发展进度管理程序1目的11确保项目发展可以按照总部下达的经营目标和期望，合理有序地完成项目市场定位、规划设计、营销策划、施工管理、物业移交等工作。12动态掌握项目的实际进展情况及发展过程中存在的问题，及时制定相应的解决措施，对发展节点进行合理调整，使项目发展安排与公司整体经营要求相一致。2适用范围21本制度适用于公司全额投资或控股项目的内部进度管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。3职责31地区公司发展管理部负责组织编制“项目发展进度节点计划”（参见附表1）。32地区公司发展管理部负责组织编制“项目发展总体进度计划”（参见附件2），并负责组织各部门及地区公司领导对有关计划进行评审，根据评审意见修改有关计划。33地区发展发展管理部负责进度月报的填报工作。34地区公司发展管理部负责重大文字情况说明的编写及上报工作。35总部发展管理部负责“项目发展进度节点计划”的审批工作及“项目发展总体进度计划”的备案工作。36总部发展管理部负责协调总部设计中心、营销中心对“项目发展进度节点计划”进行审批，及自行审批直接管理部分。37总部发展管理部负责年度进度计划的编制和下发工作。4工作流程41首次计划上报411地区公司在签订项目土地出让合同或土地转让协议，即获得土地的开发使用权之后的30天内，根据可研报告及公司的期望，编制并首次上报该项目的“项目发展进度节点计划”。412“项目发展进度节点计划”内容包括但不限于7项工作的11个节点定位开始时间、结束时间，规划设计开始时间、结束时间，第N（N的多少取决于项目的大小，原则上为获得土地当年算起的三年内入伙结利分期的个数）期的设计开始时间、施工图设计完成时间，开工时间，样板区开放时间，开盘时间，竣工时间，入伙时间。413项目分期的原则为4131项目分期原则上最多分到三级，即“项目”、“期”、“区”，例如XX项目XX期XX区。分到区后不再以标段及物业类型（例如高层、小高层）进一步命名。期、区均使用中文数字，例如一期二区。4132项目中含有独立地块的，可以以地块名或分案名命名，例如XX项目XX号地块XX区。4133当项目建筑面积小于100，000M2时，不宜分期。4134当项目建筑面积大于等于100，000M2时，可以考虑分期，每一期建筑面积原则上不少于80，000M2，剩余建筑面积可计一期。4135当前期策划时，原则上应避免将不同的类型物业（指施工周期完全不同的物业）划为一期。如确实存在，则以区进行划分。4136为满足结利需要，地区公司在办理报建手续时，可适当考虑将“期”、“区”内的物业按需结利的范围和面积进行分区。414“项目发展进度节点计划”经地区公司总经理批准后上报并执行，总部发展管理部对首次上报计划备案但暂不进行审批。42中期计划上报421地区公司应在项目定位获总部批准，即项目分期、物业类型、建筑物栋数及布局、建筑物层数等主要参数均已确定后的14天内，编制并第二次上报该项目一期的“项目发展进度节点计划”。422为保证“项目发展进度节点计划”中各时间里程碑控制目标的客观、严肃和合理性，该计划应经过地区公司营销、设计、发展（报建）及项目等相关部门的评审和确认。423“项目发展进度节点计划”经地区公司总经理批准后上报总部发展管理部。发展管理部将会同营销策划中心、规划设计中心进行审批（“项目发展进度节点计划审批表”见附件3）如无特殊原因，审批工作将在上报后的14天内完成。审批期间地区公司应继续开展相关工作。424如“项目发展进度节点计划”未获批准，则地区公司应根据总部相关部门的审批意见对原计划进行修改，并在获得审批意见后的7天内重新上报。425地区公司应在规划设计方案获得政府部门审批通过后的14天内，编制并上报该项目一期的“项目发展总体进度计划”。426一期的“项目发展总体进度计划”应与经审批的节点计划相符，内容应该包括定位工作、拆迁工作（如有）、设计工作、报建工作、合约分判工作、施工工作、销售工作、竣工验收工作及入伙工作等的时间安排。427一期的项目“项目发展总体进度计划”经地区公司总经理批准后上报并执行，总部发展管理部对此计划备案但不进行审批，作为日常进度检查的依据。428政府部门审批通过的规划设计方案同前期定位中确定的方案相比出现重大调整，且该调整将导致已审批的“项目发展进度节点计划”发生改变，或规划方案报建工作进度严重超出原计划的报建时间时，应在取得规划设计批复后的14天内，同时上报“项目发展进度节点计划”及调整后的“项目发展总体进度计划”。429调整后的“项目发展进度节点计划”所包括的工作内容同412条，上报遵循421423工作程序。43二期（及以后分期）计划上报431地区公司应该根据“项目发展进度节点计划”中的安排，在项目二期（及以后分期）方案设计工作开始的30天前上报该期的“项目发展进度节点计划”。432该期的“项目发展进度节点计划”所包括的工作内容同412条，该次上报及以后上报、批工作程序同42条。433该期的“项目发展总体进度计划”上报执行425428条。44项目发展月报上报441地区公司在项目第X期的“项目发展总体进度计划”报总部备案后的当月开始月报工作。442月报内容通过总部开发的“项目发展进度管理软件（CDMS）”进行填报。（“项目发展进度管理软件填报指引”参见附件4）443除4、9、12月外的其它月份，每月的20日至25日地区公司收集项目发展资料，每月的15至20日收集项目发展资料，20至25日填报“项目发展进度管理软件”。444地区公司应每月召开项目进度发展评审会，并根据评审会中确定的最新计划时间，及时更新月报。45重大事件的情况上报451土方及基础施工阶段出现异常情况，且预期工期顺延达30天以上时，地区公司应在出现异常后的7天内向总部发展管理部提交书面报告，报告中应说明造成异常情况的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的影响。452施工中出现因与施工单位、供货单位合同纠纷导致进度受影响或停工，当拖延或停工时间已经达到30天并预测延期或停工的时间还将继续并对工期造成进一步影响时，地区公司应在该时间（即影响或停工达到30天）立即向总部发展管理部提交书面报告，报告中应说明导致影响或停工的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的拖延。453施工中出现质量、安全事故而导致进度受影响或停工时，地区公司应在安全事故发生后的3天内向总部发展管理部提交书面报告，报告中应说明安全事故的原因、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的拖延。454施工中外力干扰，如连续恶劣天气、政府大型活动、重大政策调整、突发疫情或市场变动等情况出现，且预期工期将顺延达15天或以上时，地区公司应在该时间（即影响或停工达到15天）立即向总部发展管理部提交书面报告，报告中应说明发生何种情况的外力干扰、列出对此情况采取的相应措施以及预测该情况可能对工期造成的拖延。46年度进度计划下发与检讨461每年年底总部将会在对各地区公司在发展及即将发展项目的实际情况调研的基础上，根据总部对项目发展节点的批复、项目实际进展情况以及全年经营活动的整体安排，形成下一年度各项目开工、开盘、竣工及入伙结利的节点进度计划要求，如无重大事件影响，各地区公司应严格执行。462为便于动态了解情况及上市公司信息发布的需要，各地区公司应在每年的5月及11月前对三年内（含本年）在发展项目及即将发展项目的“项目发展进度节点计划”及“项目发展总体进度计划”进行检讨。调整后的“项目发展进度节点计划”在5月及11月底前上报总部发展管理部。对于未调整项目也应书面告知。463因重大事件导致入伙结利时间跨半年度或年度时，应于4月底及10月底之前向总部发展管理部提交书面报告，报告应说明导