新建住宅小区渗漏原因分析及处理方案

1、.新建住宅小区渗漏原因分析及处理方案摘 要：渗漏水问题一直以来都是工程质量的通病，也是房地产行业客户投诉的焦点，通过对类似问题的调查研究，并结合工程实践，总结了外墙面、铝合金外门窗、卫生间等部位的渗漏水原因分析及处理方案，介绍了各种节点和收头部位的防水处理。关键词：新建住宅 渗漏水 治理近年来，在房地产行业工程质量投诉中，渗漏水问题一直是焦点，为了有效的防止此类质量通病，严把工程质量关。经过对类似工程相关问题的调查研究，并结合工程实际情况，对易产生渗漏水的不同部位进行了较为深入地剖析及探讨。下面就各种易产生渗漏水节点、部位的原因分析及处理方案，与大家一起探讨。1、外墙渗水原因分析及处理方案1.

2、1湿贴花岗岩墙面1.1.1事故特征外墙主体结构为砌体的室内墙面渗水,影响使用功能。1.1.2原因分析（1）混凝土构件与砌体交接处砂浆不密实。（2）外墙面刮糙前没有将外墙砌体中的空头缝、施工孔洞等嵌填密实。（3）花岗岩灌浆不饱满及顶端收头防水密封不严密。（4）花岗岩粘结剂及勾缝剂为普通水泥砂浆，无防水功效。（5）没有经过防水处理的花岗岩材料本身是透水体，雨水能从其表面渗入墙体内。1.1.3处理方法（1）当外墙渗漏水量较大，且集中漏水时，应将外墙面的石材及水泥砂浆凿除干净，冲洗湿润，再将砌体缝隙、孔洞用水泥砂浆（1：2）嵌填密实。用聚合物防水砂浆刮糙，厚度控制在7mm左右，在新旧抹灰层接合处要抹压

3、密实。用聚合物防水砂浆湿贴花岗岩，采用专用防水勾缝砂浆进行勾缝。（2）花岗岩石材用“石材专用防护剂”进行六面封闭处理。（3）将花岗岩压顶水泥砂浆凿除，用聚合物砂浆压顶，做成45度角泛水，再用金汤“JS”防水涂料涂刷三遍。1.1.4预防措施（1）在外墙抹灰前，要堵塞外墙面一切渗水通道，全面检查外墙面的灰缝与孔洞，（2）清除墙面的灰疙瘩、粉尘，冲水湿润。（3）嵌填好门窗框四周与土建墙体之间的缝隙。（4）同一墙面刮糙必须一次完成，不留施工缝，要用力刮紧、刮平，厚度控制在7mm左右。（5）采用聚合物防水砂浆作为粘结剂湿贴花岗岩，花岗岩压顶用同配合比聚合物砂浆做成45度角泛水，采用专用防水勾缝剂，具体做

4、法详（图1）。1.1.5质量控制重点控制环节：墙面孔洞封堵、聚合物砂浆配比、石材空鼓、勾缝质量。 图1：花岗岩饰面防水处理节点图1.2吸水性面砖、砂岩面砖和手工粘土砖墙面渗水原因分析及处理方案1.2.1事故特征 外墙主体结构为砌体的室内墙面某些部位渗水,影响使用功能。1.2.2原因分析除了与湿贴花岗岩有相同的问题外，面砖、砂岩面砖和手工粘土砖表面有大量毛细孔洞，且自身是透水体。1.2.3处理方法采用与花岗岩墙面渗水处理相同方案外，在吸水性面砖表面喷涂无色不成膜的憎水性防水材料，用农用喷雾器喷或刷二三遍。1.2.4预防措施及2.2.5质量控制同花岗岩外墙方案2、阳台、露台渗水原因分析及处理方案2

5、.1事故特征 阳台、露台混凝土板面渗水。2.2原因分析（2阳台、露台结构梁板混凝土振捣不密实。（2）“JS”涂料防水层不按规范施工。（3）面积较大的阳台、露台分仓缝没有用防水材料嵌填密实。2.3处理方法（1）采用双组份聚氨酯密封胶嵌填分仓缝。（2）用水溶性聚氨酯注浆液对渗漏部位进行化学注浆，注浆量要充分，直至看到原浆冒出为止。2.4预防措施（1）加强结构梁板混凝土浇捣的质量控制，确保整个结构梁板振捣密实。（2）在结构板表面直接涂刷金汤“JS”一布五涂，四周上翻200mm高。（3）清除分仓缝内垃圾，采用双组份聚氨酯密封胶灌缝，嵌填密实。2.5质量控制 加强砼浇捣质量控制，“JS”防水层必须直接涂

6、刷在结构板表面。3、阳光房根部渗水原因分析及处理方案3.1事故特征阳光房根部翻边渗水。3.2原因分析（1）阳光房的细部防水构造设计不合理，施工不规范。（2）素混凝土翻边基底没清理干净，混凝土浇捣不密实。（3）翻边根部外侧没有做泛水及外侧高于内侧。3.3处理方法（1）将阳光房底框下的聚氨酯发泡剂全部清除，先用聚合物胶乳在铝合金框及砂浆面洗刷一道，等固化后再用聚合物防水砂浆分层嵌填密实，框与墙交接处用耐候胶密封。（2）将翻边外侧的粉刷层凿除，用压力水冲洗干净，湿润，涂刷“JS”一布五涂防水层，用聚合物防水砂浆抹灰，泛水坡度6%。（3）阳光房底框与翻边交接处用硅酮耐候胶密封。3.4预防措施（1）翻边

7、与结构板混凝土宜一次性浇捣。（2）翻边混凝土强度等级不应小于C20，采用插入式振动棒振捣，直至浮浆冒出为止，尤其是翻边与墙体相交两端必须振捣密实。（3）混凝土翻边根部涂刷“JS”一布五涂，用聚合物防水砂浆抹灰，泛水坡度6%，具体做法详（图2）。（4）阳光房型料采用幕墙料，壁厚2.0mm，底框严禁拼接，玻璃安装之前内阴角及外部型材拼管缝必须用硅酮耐候胶密封。3.5质量控制应重点控制翻边素混凝土浇捣质量、型材底框必须贯通。与室外露台相连的落地门窗翻边渗水也采用相同方案处理。4、铝合金外门窗渗水原因分析及处理方案4.1事故特征 门窗框角部及四周渗水，影响使用功能。4.2原因分析（1）雨水从门窗框与墙

8、体连接缝隙渗入室内。（2）外窗台高于内窗台，雨水沿窗框下渗入室内。（3）花岗岩石材或面砖墙面及外立面石材门窗套存在空鼓现象，且勾缝不密实。（4）窗顶没有做滴水线，雨水沿过梁底经过门窗框与墙体缝隙而渗入室内。（5）灌注的聚氨酯发泡剂不密实。（6）铝合金外门窗拼管缝处渗水。（7）铝合金外门窗框角部没有使用专用组角胶。4.3处理方法（1）整改窗顶老鹰嘴滴水线。（2）如因外窗台高于窗下框而漏水的，需返工处理，使外窗台面低于窗下框1020mm，缝内灌注聚氨酯发泡剂。窗台的找平及铺贴面砖，均采用聚合物防水砂浆施工。窗框与墙交接处用硅酮耐候胶密封进行密封。（3）若门窗框与墙体缝隙留设过大，在安装门窗框前应先

9、采用水泥砂浆刮糙，使缝隙宽度保持在1520mm。（4）若渗漏水情况较严重，则在外部拆除外门窗框四周200mm左右宽面砖或一块花岗岩石材，清除原粉刷层砂浆及塞缝材料，用聚合物砂浆进行墙面刮糙及湿贴面砖或花岗岩。（5）铝合金的拼管缝需打硅酮耐候胶密封。（6）铝合金外门窗框角部必须采用专用组角胶组角。4.4预防措施（1）加强管理，统一标准和做法，严格按照(图3)要求施工，确保门窗框与墙体交接处防水质量。（2）土建施工单位需做好以下几项工作：采用精洞口留设，窗台梁向外做6%泛水，且外窗台必须低于内窗台。塞缝之前应彻底清理基层，并除去铝合金框靠墙体一侧保护膜。塞缝应有专人负责，使用专用工具，现场专项交底

10、示范。灌注聚氨酯发泡剂后，窗台的粉刷及铺贴面砖均采用聚合物防水砂浆。严禁先安装铝合金门窗框，后浇捣窗台梁的做法。按照铝合金门窗框安装要求，在砌体施工过程中预埋混凝土砖。在洞口外侧面及墙面200mm范围内,具体做法详(图4），采用聚合物防水砂浆刮糙及湿贴墙面砖或花岗岩石材。（3）铝合金门窗施工单位需做好以下几项工作：必须按照门窗标准安装工艺的要求，安装牢固。门窗框角部必须采用组角工艺及专用组角胶。密封条材质必须采用三元乙丙。底框必须贯通，不能被拼管截断。压条尽量设置到室内，窗扇压窗框的尺寸7mm。玻璃安装之前，窗框内角部必须用硅酮耐候胶密封。推拉门框型材断面应内高外低，以利于挡水。铝合金门窗的拼

11、管及加劲肋必须伸出框底及框顶不小于30mm，且上冒头应封闭。压条与立挺、压条与拼管之间的缝隙用硅酮耐候胶密封；承重摩擦铰链及限位风撑的螺丝孔洞必须灌注硅酮耐候胶封闭，减少渗水通道。4.5质量控制铝合金门窗进场必须每（樘）扇验收；塞缝密实度；洞口外侧面、墙面200mm范围内及窗台须采用聚合物防水砂浆粉刷等。5、卫生间及露台管根、墙根渗水原因分析及处理方案5.1事故特征 沿卫生间及露台墙根、管道根部渗漏水。5.2原因分析（1）管道根部防水层施工不规范。（2）安装的管道穿过结构层后，没有将周围缝隙嵌填密实。（3）卫生间或露台墙根部没有采用混凝土翻边；混凝土振捣不密实；墙根部、露台根部未做防水处理。（

12、4）卫生间及露台地面饰面层施工时,防水层被破坏。5.3处理方法（1）将管根二次浇捣的混凝土凿除，用压力水冲洗干净和湿润，先套浆，再分两次将细石混凝土（内掺适量微膨胀剂）仔细插捣密实。（2）管根：立面高80mm，平面为新旧混凝土接缝以外150mm，在结构板表面用金汤“JS”一布五涂加强层处理。（3）卫生间和露台墙根：立面250mm，平面150mm，在结构板表面用金汤“JS”一布五涂加强层处理。5.4预防措施（1）凿除管道穿过结构板孔洞周围松动混凝土，扫刷干净，用压力水冲洗和湿润，用聚合物防水砂浆套浆。随后用强度等级不小于C20的细石混凝土，至少间隔7天分两次浇捣，插捣密实。（2）待混凝土干硬后，

13、在管根用金汤“JS”一布五涂加强层处理。（3）控制好素混凝土翻边质量，同时在墙根部用金汤“JS”一布五涂加强层处理。5.5质量控制 管根混凝土二次浇捣质量，“JS”一布五涂涂刷范围。6、屋面高低跨转角处、烟囱根部渗水原因分析及处理方案6.1事故特征 屋面高低跨转角处、烟囱根部的防水层施工不规范及混凝土开裂，雨水从缝隙中进入室内。6.2原因分析（1）高低跨屋面及烟囱连接处的阴角，没有按规定做圆弧，防水层设置不合理。（2）防水层没有按要求上翻，或防水层设置在粉刷层上，当粉刷层开裂后，雨水从裂缝中进入室内。（3）烟囱风帽引风板高度过高（180mm），遇到斜风雨时雨水直接从烟道进入内部。6.3处理方法

14、（1）将高跨外墙面粉刷层切割开2050mm。（2）将“JS”防水涂料的收头埋入缝中，再采用聚合物防水砂浆粉刷，转角处抽成半径为50mm圆弧。6.4预防措施（1）在高低跨屋面相交处，设置高度为250的素混凝土上翻梁，与低跨结构屋面混凝土一次性浇捣。（2）在结构板表面直接设置金汤“JS”一布五涂，上翻高度不小于250mm。（3）在屋面高低跨转角处、山墙及烟囱根部阴角部位，采用聚合物防水砂浆抽成半径为50mm圆弧，具体做法详（图5）。（4）烟囱风帽引风板高度下调至120mm。6.5质量控制 素砼上翻梁须与低跨结构屋面一次性浇捣。7、地下室穿墙管渗水原因分析及处理方案7.1事故特征地下室穿墙管四周渗漏

15、水7.2原因分析（1）没有预埋止水钢套管或已预埋,但没有满焊止水环。（2）有的穿墙管直径大于500mm，管下方混凝土不易振捣密实。7.3处理方法（1）在渗水部位进行化学注浆。（2）凿除管周或管下部漏水的混凝土酥松部分，用压力水进行冲洗、湿润。先用基层处理剂（水泥：聚合物JSJ胶乳：水 = 1：0.15:适量水）均匀涂（刷），再用细石混凝土（内掺适量聚合物JSJ胶乳）仔细插捣密实，湿养护7天。（3）在穿墙管根部250mm，剪力墙侧壁：立面250mm（在新旧混凝土交接面之外）用金汤“JS”一布五涂加强层处理。（4）设置30mm厚聚苯乙烯保护层之后，进行土方回填。7.4预防措施（1）必须预埋钢套管，

16、其长度等于混凝土墙体厚度，止水环必须与钢套管双面满焊。当混凝土墙体厚度大于500mm时，需设置两道止水环。（2）在混凝土浇捣过程中，应特别重视管下方混凝土密实度。（3）具体做法详（图7）。7.5质量控制钢套管与止水环必须满焊，管下方的混凝土必须仔细振捣密实。 8、关于防水材料控制的几点要求（1）“JS”一布五涂厚度不应小于1.2mm。（2）在防水层铺贴无纺布时，应与第二道涂料涂刷同时进行，无纺布能极大地提高防水层整体性能。(3)待“JS”防水层施工完毕8h（防水层实际干燥时间）后，方可上人施工保护层。（4）聚合物防水砂浆配合比：水泥：砂：聚合物“JSJ”胶乳：水=1：2：0.2：适量水。9、检查验收（2）由于斜屋面无法作蓄水检验，故在雨后或持续淋水2h后进行检验；平屋面应做蓄水检验，其蓄水时间不宜小于24h，同时须做两次检验。（2）卫生间、露台、阳台蓄水深度在地面最高处应有30mm的积水，24h后检查是否渗漏，同时须做两次检验。（3）其余节点及部位在雨后须做两次全面检查。所有检验须做好书面记录，如出现渗漏水应在整改后，再做二次蓄水试验，直到不渗漏为止。10、小结经调查和业主反映，