某综合性商业地产项目可行性报告范本

1、综合性商业地产项目可行性报告范本综合性商业地产项目可行性报告范本 xxxxxxxx 集团公司集团公司 目录目录 第一部分第一部分项项目概况目概况.5 一、 基本情况.5 二、 宗地现状.5 三、 项目综合定位.5 四、 规划技术指标.6 五、 项目周边配套.6 六、 项目周边环境.7 七、 大市政配套.8 第二部分第二部分 项项目出目出让让条件条件(项项目取得方式目取得方式) .8 一、 招拍挂项目取得方式.8 二、 合作项目取得方式.9 第三部分第三部分 市市场场分析分析.10 a、商、商业业物物业业市市场场分析分析.10 一、 商业物业市场研究.10 1、整体市场分析 .10 2、供需情况

2、分析 .10 3、租金、出租率分析.11 4、周边商业地块成交情况 .14 5、结论 .14 二、竞争项目分析 .15 三、商业部分 swot 分析.18 四、商业部分定位 .18 1、客户定位 .18 2、产品定位 .19 3、项目租售价格、出租率定位.19 b、写字楼市、写字楼市场场分析分析.21 一、 写字楼市场研究.21 1、整体市场分析 .21 2、供需情况分析 .22 3、租金、空置率分析.24 4、周边办公地块成交情况 .26 5、结论 .26 二、竞争项目分析 .27 三、写字楼部分 swot 分析.29 四、写字楼部分定位 .30 1、客户定位 .30 2、产品定位 .30

3、3、项目租售价格、出租率定位.30 c、酒店市、酒店市场场分析分析.32 一、高星级酒店市场分析 .32 1、整体市场分析 .32 2、供需情况分析 .33 3、房价、入住率分析.35 4、周边酒店地块成交情况 .36 5、结论 .36 二、竞争项目分析 .37 三、酒店部分 swot 分析.38 四、酒店部分定位 .39 1、客户定位 .39 2、产品定位 .39 3、项目房价及入住率定位 .39 4、经营模式建议 .40 第四部分第四部分 规规划划设计设计初步分析初步分析.42 一、规划设计的可行性分析 .42 二、规划设计的初步概念 .43 第五部分第五部分 工程开工程开发计发计划及划及

4、项项目租售目租售计计划划.44 一、 工程开发计划.44 二、 工程开发计划节点.44 三、项目租售收入测算 .45 四、资金回款计划 .46 第六部分第六部分项项目投目投资资估算和估算和资资金筹措金筹措计计划划.47 一、投资估算 .47 二、资金筹措计划 .49 1、资金投入计划及资金需求 .49 2、贷款回款计划 .50 3、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划 .50 第七部分第七部分项项目目财务财务分析分析.51 一、成本利润分析 .51 二、现金流量分析 .51 第八部分第八部分 风险风险分析分析.55 一、定性分析 .55 二、定量分析 .55 1、敏感性分析 .55 2

5、、销售型项目盈亏平衡点分析 .56 第九部分第九部分 swot 分析分析.57 一、优势和机会 .57 二、劣势和威胁 .57 第十部分第十部分 结论结论与建与建议议.59 附件附件.60 第一部分第一部分项目概况项目概况 一、一、 基本情况基本情况 本项目西靠 xx 南路小 xx 金融贸易区、北临 xx 北外滩、东面 是 xx 路末段、南侧是主交通干道xx 大道，地块原为 xx 造船 厂。 (地地块块位置位置图图) 二、二、 宗地现状宗地现状 本地块一大优势是沿江岸线长度约为 1,000 米。地块其余部分基 本都是多层旧式住宅，整体来看，除了东西两侧保留的高层建筑对总 体布局有一定影响之外，

6、地块还是较为规整的。 (地地块现块现状照片状照片) 三、三、 项目综合定位项目综合定位 由于本地块紧靠 xx 小 xx，对办公、商业及餐饮娱乐都有一定 潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量，也必定是本 项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看，综合性开发也 有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综综合性国合性国际滨际滨水水 商商业业区区”，拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业 _万 m2、国际甲级写字楼群_万 m2、五星级酒店_万 m2、高档及顶级住宅社区_万 m2。 各类别物业的总体布局如下图所示： (本本项项目地目地块规块规划平面划平面图图或或红线

7、图红线图) 四、四、 规划技术指标规划技术指标 本地块总占地_公顷，综合容积率_，总建面约_万 平方米，地上建筑面积_，地下建筑面积_，绿化率_。本 项目分_期开发，各期规划指标如下表所示： 规规划指划指标汇总标汇总表表 项项目目合合计计一期一期二期二期三期三期 占地面积(m2) 亩(亩) 容积率 地上建筑面积(m2) 商业面积(m2) 办公面积(m2) 酒店面积(m2) 公建面积(m2) 其他面积(m2) 地下建筑面积(m2) 总建筑面积(m2) 总车位数(个) 地下车位数(个) 五、五、 项目周边配套项目周边配套 本项目地块靠近小 xx 区域，公共交通便捷、车行交通状况也非 常良好。 地块

8、南部 xx 大道、xx 南路附近区域是一个公共交通线路的集 中区域，开往 xx 新区各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇集， 包括 81、82、85、773、776、797 等；而经由延安东路隧道过江的则有 隧三至隧六、隧八、隧九以及 783 等线路，不仅方便地连接了本地块 和 xx 其他区域、也包括了人民广场和淮海路等重要的交通、商业集 中区域。 隧道、轨道交通方面，现有的地铁二号线和延安东路隧道，由本 地块步行 10 分钟左右即可到达东昌路站、车行 5 分钟之内即可至 xx 站及延安东路隧道入口；而四号线和大连路隧道更是近在咫尺。 世纪大道、xx 大道、xx 南路等主要交通干道以及延安东

9、路隧 道和复兴路、大连路隧道也使得本地快的车行交通非常便利。 总体来说，就现状及未来规划来看，本地块的公共、车行交通条 件都处于一个非常优越的位置。 (交通状况示意交通状况示意图图) 从商业设施情况来看，由于地块周边区域还是以旧式居民小区为 主，因此银行、便利店、洗衣店、小型餐饮等基本的生活配套条件尚可。 而具有一定规模和档次的餐饮、商场等设施则集中在与本地块尚有一 定距离的小 xx 银城路区域以及 xx 南路张杨路的第一八佰伴区域。 因此，本地块缺乏高档餐饮娱乐设施，在配套设施设置上应当重视这 一点。临近的 xx 医院、昌邑路小学、东昌中学等将使得本项目客户 在就医、求学方面没有后顾之忧。

10、六、六、 项目周边环境项目周边环境 本项目地块西侧是 xx 金融贸易区，是上海高档写字楼最集中的 区域之一。项目建成后将可和小 xx 商务区连成一片，大幅提高区域 形象。 地块北临 xx、远眺北外滩是本项目区域的又一个特点。在浦江 两岸规划出台以后，北外滩改造也已经提上了议事日程，本项目发展 重点也就是同北外滩的景观互相呼应，形成上海沿江一个重要建筑景 观风貌区。 七、七、 大市政配套大市政配套 根据实际情况编写。 第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式) 一、一、 招拍挂项目招拍挂项目取得方式取得方式 1、出、出让让方式及方式及报报名条件名条件 招标/拍卖/挂牌

11、 时间 竞买/投标人资格 报名条件 2、出、出让让程序程序 招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准 等。 拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不 一样的，要另做说明。 3、出、出让让底价及付款方式底价及付款方式 4、 、竞竞争争对对手分析手分析 二、二、 合作项目取得方式合作项目取得方式 1、合作方基本情况、合作方基本情况 合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。 2、合作方式、合作方式 一次性买断：土地转让、公司转让。 合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、 建后分销售收入、建后分利润等。 3、主要合作条件、

12、主要合作条件 土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分 配比例等。 4、 、风险评风险评估估 通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经 或正在洽谈的公司 土地使用年限，闲置收回风险 溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税 对分房、分收入承担营业税风险 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷 土地方的信用 付款进度及与土地手续的配合 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规 第三部分第三部分 市场分析市场分析 a、商业物业市场分析、商业物业市场分析 一、一、 商业物业市场研究商业物业市场研究 1、整体市场分析、整体市场分析 本文所指商业物业包括：零售、餐饮

13、及服务类业态，一般为建筑 面积在 5000 米以上的商业裙房、独立商业建筑以及主题性的商业广 场。 区域限定于五大商业街区：即淮海中路、徐家汇、南京东路、南京 西路、xxxx。 随着 24 万平方米正大广场的竣工，xx 区域内的商业物业供应 量已一举超过了浦西的其它四个主要商业区，上海现有的三个 10 万 平方米以上的商业物业中，xx 区域内就有两个正大广场和第一 八佰伴。 不同于浦西传统商业中心以街的形式成带状分布，xx 的商业物 业以块状分布。目前，基本上呈南北互映之势，即正大广场为主的小 xx 地区和以第一八佰伴商厦为主的新上海商业城两大商业板块。 2、供需情况分析、供需情况分析 各主要

14、区域商各主要区域商业业物物业业供供应应量比量比较较 由于历史上的原因 xx 区域内街铺供应量与其它地区相比较就 少了很多，从品质与商业价值上也无法与其它地区相比，且由于分布 散乱，不能很好的起到连接两大商业板块的作用，造成两大商业板块 良性互动的困难。 3、租金、出租率分析、租金、出租率分析 目前 xx 区域内商厦的租金水平与其它商业区的情况基本相当， 原因是由于 xx 区域内商业物业多为近几年新建项目，物业品质较好， 个别项目如新近竣工的正大广场在整个上海地区都是硬件一流的商 业物业。 但从其整体的租金水平来看目前仍低于浦西同品质的物业，这主 要是由于目前的 xx 的整体商业氛围与商业人气相

15、对浦西而言的不 足造成的。未来几年，xx 地区的租金水平仍难以超过其他四个成熟 的商业街区。 425100406000 628500 300700 454800 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 淮海路徐家汇南京东路南京西路陆家嘴 平方米 9100 9800 8800 9150 9088 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 大上海时代广场 (卢湾区) 港汇广场 (徐汇区) 先施休闲港 (黄浦区) 恒隆广场 (静安区) 正大广场（浦东） 平方米 96 95 98 97 87 50 60

16、 70 80 90 100 淮海路徐家汇南京东路南京西路陆家嘴 % 商厦首商厦首层铺层铺位租金位租金报报价（人民价（人民币币/平方米平方米实实用面用面积积/年）年） xx 地区的商厦出租率约在 87%，低于其它各商业区。这主要是 一些商业裙楼的空置率较高。而一些由业主自营的商厦，如第一八佰 伴、华润时代广场的出租率基本达到 90%以上。 各主要区域商各主要区域商业业物物业业出租率比出租率比较较 入住商户的质量方面，xx 商区内的品牌商户数量也少于其它地 区，究其主要原因仍然是目前商业氛围不够成熟造成的。 随着正大广场 24 万平方米的巨型购物中心的开业，将会出现阶 段性的出租率下降，同时，xx

17、xx 地区内的商业竞争也会加剧。 产产品特征分析：品特征分析： 由于商业中不同的业态形式因各自经营特性有不同的布局特点。 本节中按照大型百货、卖场、餐饮娱乐三种业态分别阐述其在 xx 的 分布特征。 1、大型百、大型百货货： ： 百货业作为一个传统行业，对于商业气氛的要求十分高，特别强 调由商业气氛的集聚而引起的人流的涌入，从而保证其营业额的收入， 因此 xx 新区大型百货的分布比较集中。第一八佰伴以及时代广场等 大型百货集中在以 xx 路商业街、张杨路商业街、xx 大道、xx 南路 所组成的商圈内。此处商业相对集中，并已形成较成熟的商业气氛， 故对于百货业的发展较为有利。 2、餐、餐饮娱乐饮

18、娱乐： ： 餐饮娱乐业作为一个服务行业，生存力较强，对于商业气氛、地 理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐饮娱乐的分布较分散，各个商 家在发展时定位的消费群也不同。在 xx 商务区有鹭鹭酒家、小南国、 鲜墙房等针对商务客人为主的高档餐饮；在靠近居民区有红泥大酒店、 跃民酒家、云都浴场等针对普通消费群的中档商家。目前大型餐饮娱 乐有合二为一的趋势，许多商家在发展餐饮或者娱乐的同时，兼顾对 于另一领域的发展，使得消费者能在其中享受到一系列完整的服务。 3、 、卖场卖场区：区： 大卖场因其规模大，服务对象主要为周边的小区居民，因此与大 型百货相比，分布相对分散。 xx 新区目前已在经营和在建的大卖场共

19、有 7 家：浦建路杨高路 路口的易初莲花；浦电路的绿凯大型超市；金桥的家乐福超市；川沙的 农工商超市；花木麦德龙；正大广场的易初莲花；昌里地区的乐购超市。 按大卖场每处可服务 25 万人口计算，目前这一供应量已基本能满足 未来五年内因人口增长而带来的需求。 4、周边商业地块成交情况、周边商业地块成交情况 (略) 5、结论、结论 xxxx 因正大的竣工在商业供应面积上超过了浦西四大商业街 区。因此，该区域内的竞争将更为激烈。另一方面，浦西商业街区仍保 持传统的商业优势，无论商业氛围、商业设施齐全性均优于 xx。这 些优势决定了浦西主要商业街区在未来几年内的租金水平仍将高于 xx 地区。 本地块之

20、地理位置相对于目前 xx 的成熟商业区-新上海商业城 较偏，商业积聚性差，因此，不适宜发展大型百货店。 餐饮业由于对地理位置的要求相对不高，且生存力较强。同时， 未来 xx 美食城的拆除后，该地区将缺乏较为集中的餐饮区。未来， 随着 xx 高档住宅区的成形以及办公区的成熟发展，现有餐饮设施将 无法满足未来的需求。因此，本地块可适当发展餐饮娱乐业。 由于正大广场内设有大卖场，而本地块距正大仅 10 分钟路程；并且本 地块之交通便捷性亦不如正大广场。因此，我们认为该地块不适宜再 开发一个大卖场。 正大广场华润时代广场第一八佰伴 开业时间 2002/719971995 位置 陆家嘴银城西路张杨路、浦

21、东南路张杨路、浦东南路 建筑面积/层数 240000/1257000/10108000/12 经营模式 超大型购物中心 购物中心(以服饰为 主)百货店(自营) 内容 1-2楼：世界顶级品 牌；3楼：新潮男装； 4楼：高档商品； 5楼：美食天地； 6楼：购物乐园； 7楼：中国城； 8楼：娱乐天地； 9楼：会员俱乐部； 10楼：多功能会议厅 品牌服饰、运动服 饰、牛仔服饰、休 闲餐饮、儿童天地 家居广场、汽车展示、 餐饮、男女服饰、休闲 服饰、工艺品、日用品 、家电、超市、儿童天 地、美食广场、娱乐中 心 目标顾客高收入人士中高收入人士普通大众 配比: 零售比例 60%70%72% 餐饮比例 15

22、%18%20% 娱乐比例 25%12%8% 租金范围 0.5-3.0美元/平方米/天 0.45-2.6美元/平方 米/天 20%-25%(扣率) 定位高档中高档大众 营运状况(2001)招商中 出租率90%左右年营业额12.97亿元 二、竞争项目分析二、竞争项目分析 1、大型、大型购购物商物商场场分析分析 目前 xxxx 地区已有三家大型的购物广场商场，它们分别是正 大广场、华润时代广场及第一八佰伴商厦，三家商场建筑面积总计将 近 40 万平方米，如此大的体量将对未来本项目可能之商业物业产生 强大的竞争压力。 购购物广物广场场商厦一商厦一览览表表(xx) 这三家商场在经营上可谓各具特色且各自定

23、位不同。从目前营运 状况看，八佰伴经营状况良好，营业收入历年递增，2001 年达 12.97 亿元，这主要是由于其地处 xx 商业相对集中、发展较为成熟的新上 道顺射箭馆源深体育中心申虎健身中心名人苑康乐中心 位置张杨路、浦东南路 浦东南路、源深路 张杨路、浦东南路 张杨路、德平路 面积 85040000100010000 内容射箭 空手道、有氧操 、篮球、乒乓球 、健身房、羽毛 球、网球、桌球有氧操、器材健身 溜冰场、保龄球 馆、网球场、游 泳馆 目标顾客学生、年轻白领学生、年轻白领年轻白领住宅配套项目 租金约 6元/平方米/天自营约3.5元/平方米/天自营 定位大众大众中档中高档 消费 5

24、0元/位80元/位1800元/位/年120元/位 海商业城，且面向大众化的消费。 未来竞争方面，随着正大广场的开业将给这两家商场带来较大的 竞争压力。同时，它也将成为本项目未来可能的最大竞争对手。正大 广场的竞争优势在于其优越的地理位置和超大的规模： 首先，正大广场地处银城西路与世纪大道相交之交通枢纽地段， 紧临 xx 地铁站，交通可达性高，有利于吸引人流。 其次，24 万平方米的超大规模决定了其覆盖面之广，其商圈范围 不仅包括 xx 地区，甚至辐射浦西部分区域。 同时，如此规模决定了其商场内配置内容之齐全性。这一包罗万 象，应有尽有的经营方式之优势在于可以满足不同消费者对各式消费 内容的需求

25、。而其最大的弱点在于难以“专”而“精”。 2、健身、健身场场所分析所分析 运运动动健身中心一健身中心一览览表表(xx) 目前 xx 运动健身中心主要有四家，其中道顺射箭馆、申虎健身 中心都属于小体量的主题性场馆，面积在 1000 平方米左右，经营状 况一般。而名人苑康乐中心实际上是名人苑住宅项目的配套，更多的 是作为住宅销售部分的卖点在操作，且距离 xx 核心地区较远。目前 真正意义上对本项目后馆部分较有威胁的只有源深体育中心，作为上 海市级的三大体育场馆之一，其硬件设施较为完善，但由于是国营企 业，目前在软件及服务方面尚有不足之处，无法满足白领及中、高收 入者对这方面的要求，也为本项目未来的

26、发展留了很大的市场空间。 3、餐、餐饮娱乐饮娱乐中心分析中心分析 目前 xx 尚无综合性的休闲娱乐场所，整个上海市场这方面的主 题性商厦亦数量不多，目前在徐家汇和南京东路上总共只有三家，除 徐家汇的美罗城体量较大外，其它两家的体量也非常有限。 休休闲娱乐闲娱乐中心比中心比较较 美罗城先施休闲港 位置徐家汇南京东路 内容影院、健身中心、书城、 舞厅 ktv、游艺城、美 食广场等 必胜客、缘禄寿司、好乐 迪、天使冰王、音乐酒吧、 赛百味三明治 环境市级商业中心内，商业 气氛极佳 市级商业中心内，商业 气氛极佳 目标顾客年轻白领年轻白领 市场定位中档偏高中档 根据上述两家商业物业的经营状况以及消费者

27、的需求，我们认为 这类综合性休闲娱乐中心在未来具有一定发展潜力。 三、商业部分三、商业部分 swot 分析分析 优势优势 具有面临 xx，临近 xxxx 的区位优势。 地块整体开发之互动效应， 可依托住宅、办公楼的大面 积开发所带来的客流。 劣劣势势 xxxx 地区商业设施不齐全、 商业氛围较差。 由于本项目所处的地理位置 非交通枢纽地段，较之于正 大广场和八佰伴不具竞争优 势。 机会机会 住宅的快速发展，尤其是 xx 地区高档住宅区域的成形为 该地区的商业发展提供平台。 消费者需求之变化，尤其是 对休闲娱乐活动的日益重视。 威威胁胁 正大广场的强大竞争压力。 零售业整体面临增长趋缓的 态势。

28、 根据以上分析，我们认为本项目的商业部分无法在规模上与正大 广场竞争。因此，本项目应力求以“精”和“专”取胜，以餐饮娱乐为主， 结合时尚健身和精品购物。 四、商业部分定位四、商业部分定位 1、客户定位、客户定位 本项目的地理位置及未来可发展之规模决定了其客户群基本以 区域性的消费者为主。同时，基于上述对消费者需求的研究，本项目 之目标客户为： 在 xx 金融区工作的白领； 生活在 xxxx 的中、高收入人群。 2、产品定位、产品定位 集时尚餐饮、健身娱乐、精品购物于一体的商业物业。 核心建筑为的透明船型建筑。 临临江餐江餐饮饮： ：上海人历来注重“吃”，并且在要求美食的同时还十分注重 餐厅的氛

29、围及环境， “新天地”之成功即为一例。因此，对于本项目而言， 可以利用临江的景观优势营造吃的风景和时尚。 精品精品购购物：物：依托“小 xx 金融区”与“滨江住宅区”的双重优势，鼓励国 内外著名品牌进驻，着力体现国际性和现代化水平。以精品购物提升 整体形象水平。 时时尚休尚休闲娱乐闲娱乐： ：引进时尚休闲娱乐内容来吸引客户，诸如健身中心， 影院，表演广场等。 3、项目租售价格、出租率定位、项目租售价格、出租率定位 根据 dtz 商铺部长期代理经验，并基于保守原则预计，各楼层 可能实现租金如下(假设该商业物业共有 5 个楼面)： 楼楼层层租金（美元租金（美元/平方米平方米/天）天） 1f1.5

30、2f1.2 3f0.6 4f0.25 5f0.12 平均0.8 根据商业物业的经营常规可知：在正常市场情况下，商业物业第 一年的出租率一般在 50%，而成功运作后第二年能达到 90%的正常 水平。 b、写字楼市场分析、写字楼市场分析 一、一、 写字楼市场研究写字楼市场研究 1、整体市场分析、整体市场分析 甲级写字楼至 2001 年年底，共 2814142 平方米，甲级写字楼市 场基本形成。甲级写字楼的供应高峰出现在 1998 年，该年新增供应 量即达 65 万平方米。 但是，1997 年爆发的金融危机以及同时 xx 经济过热的降温，压 制了写字楼的需求，1998 年市场对甲级写字楼的吸纳仅 1

31、69796 平方 米，使得甲级写字楼的平均空置率高达 52%。由于供求失衡，租金大 幅下降，空置率高企，许多发展商暂时冻结了发展计划。而亚洲金融 危机亦冻结了部分发展商的资金来源，新增供应得到控制。 甲甲级级写字楼供写字楼供应应和需求和需求发发展及展及预测预测 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 1995199619971998199920002001 平方米 供应需求（累积吸纳量） 1999 年租金降至最低时，一些公司开始乘低吸纳写字楼，该年的 吸纳量即达 484780 平方米。而受到亚洲金融危机影响逐渐消失以及 xx 即将加入

32、wto 的鼓舞，需求进一步开始加强，2000 年吸纳量更 达到了 554000 平方米。随着空置面积的逐渐消化和市场逐渐回归， 写字楼供应得到刺激，在 2001 年开始回升并在 2002 年形成供应高峰。 租金走租金走势势及及预测预测 租金和空置率趋势 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 1992199319941995199619971998199920002001 美元/平方米/天 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 空置率 平均租金空置率 1994 年开始的写字楼供应高峰与 1997 年爆发的亚洲金融危机 使得租金大幅下跌，租金的逐渐下跌带动了一部分公司乘

33、低吸纳写字 楼，但是租金仍下跌到 1999 年年底方得以恢复增长。2000 年和 2001 年租金增长强劲，两年租金上升了 27.1%。由于 2002 年的供应潮，预 计租金将略有下调。 由于写字楼物业存在规划和建设周期长的特征，因此，短期性的 供求失衡是正常现象。而 1997 年开始的市场萧条源于政府人为开发 xx 以及经济过热产生，随着市场化程度的进一步深入，写字楼市场 严重供过于求的现象预计不会发生。因此，租金大规模的起伏波动的 概率较小。 2、供需情况分析、供需情况分析 甲甲级级写字楼供写字楼供应应量走量走势势 0 100000 200000 300000 400000 500000

34、600000 199920002001 平方米 国际甲级写字楼目前共 49 万平方米，占全部甲级写字楼供应量 的 16.7%。从未来供应量来看，未来 5 年内可能的国际甲级写字楼的 规划主要是淮海中路新天地的 corporate avenue（总面积 7 万平方米 左右）、xx 的正旦大厦、环球金融中心、gic 大厦等，总面积约 35 万 平方米左右。可以判断 5 年内国际甲级写字楼将形成规模。 甲甲级级写字楼需求量走写字楼需求量走势势 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 199920002001 平方米 非国际甲级写字楼累积吸纳量国际甲级写字楼累

35、积吸纳量 从需求状况来看，六栋国际甲级写字楼除金茂大厦外，都在开盘 1 年内取得了 90%以上的入住率，恒隆广场更是在 4 个月内即将其 90%以上的面积全部出租，表明国际甲级写字楼已完全为市场所接受。 截止 2002 年 3 月，国际甲级写字楼的空置率为 5.7%，对比同期甲级 写字楼的入住率为 14.4%。从需求量的绝对值，即累积吸纳量来看， 尽管从绝对量上，国际甲级写字楼与非国际甲级写字楼相比仍比较小， 但是，国际甲级写字楼需求增长率在 1999-2001 两年间平均每年增长 了 54.2%，相对非国际甲级写字楼的年平均增长率 16.1%。因此，结合 对甲级写字楼的预测，可以判断未来国际

36、甲级写字楼有良好的市场前 景。 3、租金、空置率分析、租金、空置率分析 租金走租金走势势 租金走势 0.0 0.5 1.0 1.5 1998199920002001 美元/平方米/天 甲级写字楼平均租金国际甲级写字楼 从租金走势的对比趋势来看，国际甲级写字楼的走势亦经历了同 样的波动。从变化幅度来看，甲级写字楼的样本期间（1998 第一季度 至 2002 年第二季度）的租金变化的标准差为 0.1 美元/平方米/天，而 国际甲级写字楼租金变化的标准差为 0.13 美元/平方米/天，甲级写字 楼的租金波动幅度高于甲级写字楼平均水平。但进一步的研究发现， 国际甲级写字楼的租金在下跌时幅度小于甲级写字

37、楼平均水平，而上 升时上升幅度高于甲级写字楼平均水平。从 1998 年第一季度到 1999 年第四季度，国际甲级写字楼的租金下跌幅度为 36.5%，同期甲级写 字楼租金平均下跌了 47.3%。到 2001 年第二季度，国际甲级写字楼租 金上升了 39.6%，而甲级写字楼租金平均上升了 38%。因此，可以判 断国际甲级写字楼在抵抗市场低潮时的能力要高于普通甲级写字楼， 而在市场向好时对市场敏感度又优于普通甲级写字楼。写字楼的这种 特征是由于写字楼不同的客户组合（tenant mix）造成的。高档写字楼 的客户一般是对风险抵抗能力很强的大公司，而普通写字楼的客户以 中小型的公司为主，在抵抗风险方面

38、不如大公司，从而造成了写字楼 的这种特征。 甲甲级级写字楼分布写字楼分布 甲级写字楼分布结构 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 长宁静安卢湾黄浦陆家嘴 占全市百分比 非国际甲级写字楼国际甲级写字楼 xx 是 xx 新区的中心区域，区内的金茂大厦、证券大厦、中银大 厦、汇丰银行大厦等高等级写字楼群落已成为上海市的标志性建筑群。 xx 甲级写字楼总面积占到了上海市总的甲级写字楼供应量的 1/3 强， 成为上海市最大的单一写字楼群落，其写字楼积聚效应因而显得尤为 显著。 从发展前景来看，xx 作为中心商务区的地位将逐步得以确立，

39、浦西商务区将很难与 xx 全方位竞争，在浦西可能在淮海中路和南京 西路形成两个有特色的市中心商务区。各商务区的特征见下表。 从国际甲级写字楼的分布来看，xx 集中了金茂大厦、汇丰银行 大厦和中银大厦，浦西的三个楼盘分别分布在淮海中路和南京西路。 未来发展看，除新天地的 corporate avenue 外，国际甲级写字楼均集 中在 xx。商务楼的积聚效应将得到充分发挥。 各主要商各主要商务务区比区比较较 优势优势劣劣势势 南京西路楼盘品质高档 酒店等商务配套齐全 靠近轨道交通线 高档写字楼较少且除恒隆 广场、梅龙镇和中信泰富外 其他缺乏呼应 淮海中路楼盘品质较高 商业积聚效应高 靠近轨道交通线

40、 淮海路主干道易堵车 缺乏商务配套设施 xx金融中心 政策支持 写字楼积聚效应在上海市 最高 写字楼高中低档搭配合理 酒店、机场商务配套设施 齐全 越江交通尚不够便捷 商业气氛不够 虹桥传统开发区 在海外有一定知名度 周边有大量高品质住宅 远离轨道交通线 容易堵车 缺乏高档楼盘，且较为陈旧 人民广场传统商业、政治中心 交通便捷 楼盘品质总体不高 写字楼缺乏呼应 4、周边办公地块成交情况、周边办公地块成交情况 (略) 5、结论、结论 上海经济的强劲发展为需求提供了有利支撑，xx 的产业特征也 有利于写字楼的发展。因此，虽然今后会有较大的供应，但是，租金小 幅调整后会继续增长。 国际甲级写字楼已经

41、为市场所接受而且在租金和出租率方面数 据显示已具备强大的竞争力，显示出良好的市场潜力。 xxcbd 基本成型，南京西路和淮海中路可能形成市中心两个小 型商务区。从区域发展和相关的政策、产业特征来看，xx 作为中心 商务区的地位将不会受到挑战，区内写字楼也因而享有对租户的号召 力，国际甲级写字楼也将在 xx 形成优势。 二、竞争项目分析二、竞争项目分析 主要主要竞竞争争对对手分析手分析 金茂大厦金茂大厦汇汇丰丰银银行大厦行大厦恒隆广恒隆广场场 地理位置小 xx小 xx南京西路 主要优势xx 最高、世 界第三高大 厦，品质上具 有独有性，对 中资机构吸 引力大 房型规则，接近正 方形 建筑细节如电

42、梯厅、 灯光甚至在路标等 方面处理的优秀 物业管理优秀 上海市最高档购 物中心 浦西最高大厦、 形象独特 主要缺陷房型不规则 物业管理费 高昂，而所提 供的服务品 质有限 名称可能会排斥其 他银行机构 房型不够规则 租金0.9-1.5 美圆/ 平方米/天 1.9 美圆/平方米 （实用面积）/天 0.9 美元/平方米/ 天 物业管理 费 4.5 美元/平方 米/月 42 元人民币/平方 米/月 3.8 美元/平方米/ 月 出租率80%99%98% 客户特征金融：23.5% it：15.9% 金融：53.1% 专业服务：16% it：24.5% 专业服务：19.1% 专业服务： 40% it：7.

43、4% 日本客户：44% 制造业：27.7% 从上述物业来看，汇丰银行大厦和恒隆广场都在开盘不久取得另 人满意的入住率，恒隆广场在开盘 4 个月内基本上去部出租，而汇丰 银行大厦则始终保持了 95%以上的入住率，分析原因，前者主要是进 入时机良好，2000 年底 2001 年初，市场需求旺盛而高品质的供应量 有限，因此，迅速取得高出租率；而汇丰银行大厦在开业初期凭借其 日本背景而吸引了大量日本客户入住，此后在优秀的物业管理水平的 鼓舞下，绝大多数的客户选择续约，因此保持了很高的入住率。金茂 大厦由于其独特的地位而吸引了众多的中资机构，尤其是民营、私营 企业，其中资机构的比例达 29%，远高于其他

44、国际甲级写字楼。金茂 大厦开盘至今仅取得 80%的出租率，主要原因有以下几点，一是物业 管理由中资的管理公司管理，质量有限，同时收取上海市几乎最高的 物业管理费，二是金茂大厦没有清晰、统一的营销策略，尤其是对跨 国公司没有采取针对性的策略，致使对跨国公司的吸引力有限。 综合上述分析，竞争性项目对本项目的主要借鉴意义如下： 选准进入市场时机 尽可能不断提升物业管理水平 清晰的营销策略，尤其是对目标客户 由于目前国际甲级写字楼的供应有限，因此竞争尚不激烈，随着 一批项目的开工，国际甲级写字楼的竞争程度会加大，尤其是与本地 块临近的项目。因此，精确的品质定位与入市时机对本项目至关重要。 三、写字楼部

45、分三、写字楼部分 swot 分析分析 优势优势 紧邻 xx 中心区，可与 xx 连 为一体，享受到 xx 作为中心 商务区和 xx 金融中心地位所 带来的优势。 自成一体，与高档酒店、服务 式公寓等高档物业形成相对 封闭的高档商务区。 劣劣势势 周边配套设施尚不够完善。 机会机会 根据产业分析，国际甲级写字 楼主要客户金融业和 it 业将 获得快速的发展空间，加上随 之发展的专业服务业，国际甲 级写字楼的客户得到有力的 保障。 xx 加入 wto 会吸引更多的 国际公司进入 xx，这些国际 性公司对办公场所的要求一 般均是国际甲级写字楼。 威威胁胁 未来 5-10 年小 xx 将进入开 发的另

46、一个高峰，与前一个高 峰不同，此次开发热由国际财 团掀起，因此在物业开发理念 和物业品质服务等方面将与 国际接轨。面对未来激烈竞争 所带来的威胁。 四、写字楼部分定位四、写字楼部分定位 1、客户定位、客户定位 从客户分析中，我们的发现金融、it 产业本身发展潜力巨大，而 且这些行业以及其所派生的服务业需求高档的甲级写字楼，因此，具 体而言，我们对项目具体的主力目标客户定位为： 国际性金融机构，如银行、保险、证券、资产管理公司等； it 公司，如通信、软件、娱乐内容供应商等； 服务业公司，如律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等。 2、产品定位、产品定位 综合以上各节分析，上海市甲级写字楼市场

47、特征如下： 国际甲级写字楼需求增长迅速，远高于非国际级甲级写字楼。从 总体市场来看，甲级写字楼需求高于供应量的增长速度。 国际甲级写字楼在租金和入住率方面高于非国际的甲级写字楼，而且 预计此趋势将得以保持。 xx 将成为上海市成熟的中心商务区，更多的跨国性金融、服务、 it 以及跨国公司总部将向 xx 集中，而且这些客户偏好国际性甲级 写字楼。 以上市场特征结合项目地块特征分析，我们对本地块发展写字楼 的总体定位为国际甲级写字楼。 3、项目租售价格、出租率定位、项目租售价格、出租率定位 根据预测，2002-2006 年甲级写字楼租金如下： 20022003 2004 2005 2006 甲级写

48、字楼平均租金 0.610.720.780.850.92 国际甲级写字楼租金 0.961.061.131.201.27 其中，国际甲级写字楼的租金按照平均对甲级写字楼平均的 0.36 美元/平方米/天的溢出计算。我们按照国际甲级写字楼的租金为本项 目写字楼租金定价。由于市场基本不会出现巨大的供求失衡，而会保 持相对的市场平衡，因此，2006 年以后我们按保守原则预计租金每年 按照 3%的通货膨胀率上调。 出租率按照 dtz 写字楼部租务代理经验和市场平均的状况取用， 如下表： 经营经营年份年份 12345678910 出租率50% 80% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%

49、95% 其中，第三年以后，按照常规取 95%的常态入住率。 c、酒店市场分析、酒店市场分析 一、高星级酒店市场分析一、高星级酒店市场分析 1、整体市场分析、整体市场分析 通常，五星级酒店都集中在交通设施发达,商业环境成熟的市中 心城区。在上海浦西，静安、卢湾和长宁交界的上海历来最高档的繁 华地段集中了新锦江饭店、花园饭店、静安希尔顿，波特曼以及新近 开业的四季酒店等八家知名的五星级酒店，占全市客房总量的 45.5%。 随着 xx 经济迅速发展，其中 xx 地区成为近几年来上海酒店业 最蓬勃发展的地区。从 1996 年第一家五星级酒店-新亚汤臣酒店落 户 xx，至今已有五星级酒店 6 家，其市场

50、占有率已达 29%。 xx 新区的五星级酒店全集中在 28 平方公里的 xx 金融贸易区， 其中三家（金茂君悦、上海国际会议中心、xx 香格里拉）位于位置显 著小 xx 中央城区，另外三家（新亚汤臣、红塔瑞吉和东锦江）则分布 在 xx 周边地区。 价位特征：五星级酒店的平均房价是 xx 远高于浦西各区。如 2001 年高出约 30%。尽管其出租率低于静安区和徐汇区，但也保持 在 70%以上的理想水平，显示了 xx 地区在五星级酒店的竞争力方 面强于浦西。 xx 五星级酒店整体硬件设施齐全，配套设备先进。较之与浦西 大多数运营近 10 年的五星级酒店，xx 的五星级酒店平均投入运营 的时间为 3

51、 年左右，无需面对设施老化，设备更新的问题。 xx 五星级酒店的管理水平起点高，在吸收了浦西的管理经验的 同时，都引进或雇佣国际性的专业酒店管理集团进行管理。 另外，金茂君悦酒店以其绝对的房价优势也在一定程度上带动了 xx 五星级酒店整体的房价水平。 2、供需情况分析、供需情况分析 五星五星级级酒店酒店历历年市年市场场供供应应和需求分析和需求分析 供应量方面，上海的五星级酒店创建于 1986 年，十五年的历年 供应量呈阶段性增长，见上图。期间出现了两个供应高峰阶段。 第一阶段是在 80 年代末，90 年代初。88 年至 91 年短短四年间， 共有 7 家五星级酒店在市中心繁华地段建成。在随后的

52、四年中，五星 级酒店的供应量为零。这一时期高档酒店的投资主要集中在四星级酒 店。 第二阶段供应增长期在 90 年代后期，该阶段的增量主要集中 在 xxxx 地区，96 至 99 年的四年中所建成的五家五星级酒店中有 四家兴建在 xxxx。与第一阶段相比，这一时期的供应量较为平稳。 0 0 2 20 00 00 0 4 40 00 00 0 6 60 00 00 0 8 80 00 00 0 1 10 00 00 00 0 1 19 98 86 61 19 98 88 81 19 99 90 01 19 99 92 21 19 99 94 41 19 99 96 61 19 99 98 82 2

53、0 00 00 0 年份 客房数 新增供应量累计供应量 0% 5% 10% 15% 20% 25% 19941995199619971998199920002001 海外客源需求比例 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.2% 0.2% 0.2% 国内客源需求比例 海外客源对五星级宾馆需求比例国内客源对五星级宾馆需求比例 各区域市各区域市场场五星五星级级酒店供酒店供应应量量 海内外客源海内外客源对对四星四星级级以上酒店的需求比例以上酒店的需求比例 市场需求方面，95 至 98 年间，市场一度出现连续下滑，海内外 游客对五星级酒店的需求均有不同程度的

54、下降。1998 年的客房出租 率仅为 58.3%。这主要是受到 90 年代中期 xx 政府加强宏观调控、紧 缩银根的影响。同时，1997 年亚洲金融危机也给上海的酒店宾馆业带 来了很大的冲击。1999 年下半年起，客房出租率停止跌势，市场状况 好转。当年来沪海外游客人数和旅游外汇收入达到历年新高，分别为 166 万人次和 13.6 亿美元。 近期，上海五星级酒店整体市场出现供需两旺的现象。2001 年， 2 29 9% % 2 25 5% % 0 0% % 1 10 0% % 2 20 0% % 3 30 0% % 4 40 0% % 5 50 0% % 6 60 0% % 7 70 0% %

55、 8 80 0% % 9 90 0% % 1 10 00 0% % 1 19 99 99 92 20 00 02 2年年2 2月月 静安长宁徐汇卢湾黄浦浦东 在 apec 会议的带动下，全市接待境外游客人数首次突破 200 万人 次，比上年增长 12.1%。当年新增五星级酒店四家，共计客房数 1832 间，其中两家在 xx 开业。至 2001 年底，全市五星级酒店累计客房 数 8709 间。从需求看，尽管受到“9.11”事件的影响，10 月份的入境旅 游同比有较大回落，但在 apec 会议的带动下，全年接待境外游客人 数仍创历史新高，达 204.26 万人次，比上年增长 12%。全年接待国内

56、旅游者 8254.49 万人次，也比上年增长 5.2%。 3、房价、入住率分析、房价、入住率分析 从过去三年各季度房价走势看，房价的整体水平在 2001 年有较 大幅度的上调。在整体需求增长的带动下，全市五星级酒店客房平均 价格比去年增长 13%。 由于酒店的经营会受季节性因素的影响，因此其房价会随着淡旺 季的到来而进行调节。从上图可见，在每年的淡季一 、三季度， 房价会略有下调。 发发展前景分析：展前景分析： 6 60 0. .0 00 0 8 80 0. .0 00 0 1 10 00 0. .0 00 0 1 12 20 0. .0 00 0 1 19 99 99 9/ /4 4 2 2

57、0 00 00 0/ /1 1 2 20 00 00 0/ /2 2 2 20 00 00 0/ /3 3 2 20 00 00 0/ /4 4 2 20 00 01 1/ /1 1 2 20 00 01 1/ /2 2 2 20 00 01 1/ /3 3 2 20 00 01 1/ /4 4 房价走势线性 (房价走势) 首先，xxxx 新一轮的发展建设已经启动，未来 xx 必将逐渐取 代浦西成为上海的中心商务区。届时，xx 国际机场对 xx 地区的客 源的支持作用将日见效果。 同时，拥有 20 万会展面积的新国际展览中心在 xx 陆续建成， 上海未来的会展中心也将移师 xx，因此，未来会展

58、旅游业将会是 xx 旅游事业的主要增长点。并且，会展旅游由于计划性强，没有季 节性，因此能给酒店带来稳定的收入。以今年一季度的酒店经营状况 来看，apec 会议的召开为高档酒店业带来了明显的收益。据上海市 旅游事业管理局的统计资料显示，今年一季度的客房出租率出现了历 史罕见的“反周期”现象，尤其是五星级酒店平均出租率达 85%。这一 聚升的原因是由于国际商务客的剧增。在这些入住高星级酒店的国际 商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。 另外，如世博会申办成功，将极大地促动上海旅游业的发展。鉴 于此，我们认为 xx 五星级酒店仍具有一定的长远发展潜力。2006 年 之后，需求预计将能以不低

59、于未来五年的增长率水平增长。 4、周边酒店地块成交情况、周边酒店地块成交情况 (略) 5、结论、结论 目前整体市场进入成熟发展期。xx 作为新兴的商务区，酒店业 发展步伐快于浦西，无论是设施配备或是管理水平。因此，xx 房价 水平高于浦西平均。 今后几年，全市进入新一轮酒店开发，因此，未来竞争将加剧。另 一方面，未来整体宏观环境趋好，有利于酒店业的稳步发展。 二、竞争项目分析二、竞争项目分析 竞竞争争对对手比手比较较 金茂君悦酒店金茂君悦酒店xx 香格里拉香格里拉波特曼波特曼丽丽嘉酒店嘉酒店 形象特色上海标志性建 筑，世界最高 的酒店。 目前 xx 唯一 靠滨江的酒店， 且正对浦西外 滩万国博

60、览建 筑群 独特的建筑造型，且 地处浦西高档商业 中心。 品牌美誉度高-世界 顶级豪华酒店之一。 设施配备设施配备完善、 齐全。 设施配备完善、 齐全。 设施配备完善，齐全。 管理机构美国凯悦集团香港香格里拉 集团 美国丽嘉集团 服务理念为所有客人提 供迅捷、创新 的酒店产品。 “顾客的世外 桃园”- “由体 贴入微的员工 提供的亚洲式 接待”。 “黄金准则”（“golden standards”）；“三步式 服务”。 特有客房7 层的嘉宾轩 行政楼有 82 套客房/套房， 为客人提供私 人化的贴心服 务。 香格里拉套房54 间丽嘉特色客房 为客人提供豪华的 服务。 客房数555612564