房地产行业各环节涉税难点疑点问题全方位解剖与鉴证

1、房地产行业各环节涉税难点疑点问题全方位解剖与鉴证课程背景：随着近年来房地产行业的迅猛发展，房地产开发经营也越来越趋向多极化发展的倾向，从征地到融资，从开发到销售，从开发模式到经营理念都呈现出前所未有的纷繁、复杂的局面。随着行业的不断兴盛，展现在人们面前的问题就越来越多，这些问题的存在，在不同程度上给房地产行业的经营带来了不可避免的负面影响。本次培训重点在于帮助大家解决在税收方面长期困扰大家的难点、疑点问题，让大家对房地产行业税收政策有一个比较全面的暂新的了解与认识，以更好的去适应税务机关的日常征管和税务稽查工作的需要。本次培训将引用大量“法律条款、经典案例”进行分析讲解，适应于所有从事房地产开

2、发经营的企业高管和一线工作人员，特别是企业的财务、税收主管人员。参训后，有关人员对房地产行业税收的认识一定会有一个质的飞跃。培训教师：本次培训主讲教师，杨汝明老师，是我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。教学提纲：第一章 征地环节存在的问题一、土地使用权

3、出让与转让的区别（一）出让和转让的概念（二）出让与转让的年限：（三）出让与转让的方式：二、取得土地的入账成本（一）以出让方式取得土地1、土地成本的组成2、以产权调换方式取得土地的入账成本3、拆迁补偿费入帐凭证问题（二）以接受投资方式取得土地1、土地成本的组成2、接受土地、房屋投资入账票据问题（三）以转让方式取得土地（不是通过招拍挂取得）1、以购买的方式取得2、以接受土地投资方式，分出固定数量的资金（按销售的百分比）3、以接受土地投资方式，分出固定数量的房屋（分得固定数量房屋）；4、以接受土地投资方式，既支付部分现金投资，又分出固定数量的房屋（四）以股权转让方式取得土地（实际为转让）1、接受土地

4、投资，再进行股权收购。2、以股权转让形式取得土地的涉税问题：3、向对方投资，拥有被投资单位股权。三、国有土地使用权收储问题（一）收储是否属于土地使用权转让。（二）土地收储支出是否属于营业性支出。（三）相关税收规定。四、政府返还税款、补贴收入问题。1、返还税款、补贴收入属于什么性质的收入2、相关税收规定第二章 融资环节存在的问题一、统借统还借款费用的处理：（一）统借统还的概念（二）相关税收规定：1、企业所得税问题：2、营业税问题：二、关联方借款费用的处理（一）关联方的概念（二）关联方借款费用税收规定1、关联方利息扣除规定：2、关联企业利息计算方法：3、关联方间无偿借款的涉税风险三、向个人借款费用

5、的处理：（一）民间借贷的相关法律规定（二）非金融企业借贷的税收规定1、营业税规定2、土地增值税规定3、企业所得税规定4、个人所得税规定5、税收征管法、发票管理办法规定四、委托借款费用的处理（一）委托借款业务的性质 （二）委托借款应适用的税收法律五、不同会计主体借款费用的处理（一）“转贷”业务的处理 （二）“直贷”业务的处理 第三章 开发环节存在的问题一、开发用料的会计核算（一）甲供材问题（甲供材是否允许直接计入开发成本）：1、甲供材到底应该以何种方式计入开发成本2、关于加工材问题，税务机关可能承担的违法嫌疑（二）甲方提供的设备问题（如何区分甲供材和甲供设备）：1、区分甲供材与甲供设备的必要性2

6、、建设部建设工程计价设备材料划分标准（三）混合销售问题（如何区分外购材料与自产货物）：1、增值税、营业税法规关于混合销售的征税规定2、销售自产货物同时提供建筑业劳务的应如何计算缴纳税款3、涉及混合销售业务，应如何取得营业票据二、滚动开发共同成本的分配（一）占地面积法（二）建筑面积法（三）直接成本法（四）预算造价法三、开发公司收取的拆迁公司“拆迁承包费”的开票、入账问题 （一）收入的性质（二）应开具的发票（三）入账问题四、广告费、业务宣传费的计算与处理（一）广告费、业务宣传费的计算依据（二）广告费、业务宣传费的计算方法1、方法一：以实现收入为计算依据2、方法二：以预售收入为计算依据3、方法三：以

7、预售收入与实现收入之和为计算依据（三）广告费、业务宣传费的填表方法（四）广告费、业务宣传费的入账票据的合法性问题第四章 销售环节存在的问题一、买一赠一销售的税务处理问题（依据：国税函2008875号）（一）买一赠一（组合销售）的概念（二）按公允价值比例分配法确认买一赠一收入（三）买一赠一与无偿赠与的区别二、销售地下附属设施征税问题（一）产权归开发商所有的地下附属设施（相当于开发产品）（二）产权归全体业主所有的地下附属设施（相当于公共配套设施）（三）产权归国家所有的地下附属设施（相当于人防工程设施）三、销售小产权房征税问题（一）小产权房的法律定性问题（二）小产权房用地的法律定性问题（三）小产权房的征税问题四、售后回购、售后回租征税问题（一）售后回购、售后回租的概念（二）售后回购、售后回租的征税问题 第五章 征税环节存在的问题一、预售收入如何计算缴纳企业所得税（一）预售收入计算缴纳企业所得税的税收规定（二）预售收入企业所得税计算方法二、清算后销售或有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税（一）清算后销售房屋成本的确认（二）清算后销售房屋土地增值税税款的计算（三）通过控制竣工时间推迟清算时间的到来三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税（一）开发用地缴纳土地使用税的起止时间（二）开发用地土地使用税的计算方法：1、分月计算、按季