第六章成本法

1、1 5、2 1.1 成本法的概念 3 1.2 成本法的理论依据： 生产费用价值论生产费用价值论 卖方角度： 买方角度：替代原理,4 1.3 1.3 成本法适用的对象和条件成本法适用的对象和条件 既无收益又很少发生交易的房地产。既无收益又很少发生交易的房地产。 5 2.1 2.1 房地产价格的构成房地产价格的构成房地产价格通常由房地产价格通常由7大项构成：大项构成：1.土地取得成本；土地取得成本；2.开发成本；开发成本；3.管理费用；管理费用；4.投资利息；投资利息；5.销售费用；销售费用；6.销售税费；销售税费；7.开发利润。开发利润。6一、土地取得成本获取土地的三种主要方式：获取土地的三种主

2、要方式：1. 通过征收农地取得土地；通过征收农地取得土地；2. 通过城市房屋拆迁取得土地；通过城市房屋拆迁取得土地；3. 通过市场通过市场“购买购买”（政府招、拍、挂出让（政府招、拍、挂出让或开发商转让）取得的熟地。或开发商转让）取得的熟地。 7土地取得成本土地取得成本一、征用农一、征用农地取得的地取得的土地土地1、农地征用费：（、农地征用费：（1）征用补偿安置费用；）征用补偿安置费用；（2）征地管理费；（）征地管理费；（3）耕地占用税；）耕地占用税； （4）耕地开垦费；（）耕地开垦费；（5）新菜地开发建设）新菜地开发建设基金；（基金；（6）政府规定的其他税费。）政府规定的其他税费。2、土地使

3、用权出让金、土地使用权出让金二、城市房二、城市房屋拆迁取屋拆迁取得的土地得的土地1、房屋拆迁费用：（、房屋拆迁费用：（1）房屋拆迁补偿安置）房屋拆迁补偿安置费用；（费用；（2）房屋拆迁估价服务费；（）房屋拆迁估价服务费；（3）房屋拆迁服务费；（房屋拆迁服务费；（4）房屋拆迁管理费；）房屋拆迁管理费；（5）政府规定的其他有关税费。）政府规定的其他有关税费。2、土地使用权出让金、土地使用权出让金三、购买的三、购买的熟地熟地1、地价款、地价款 8二、开发成本 指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。包括：需的直接费用、税金等。包括：项目开

4、发成本1勘察设计和前期工程费2基础设施建设费3房屋建筑安装工程费4公共配套设施建设费5开发建设过程中的税费 9三、管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括：括： 房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。一般为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。四、投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 注意：无论是借贷资金或者自有资金均要计算利息。注意：无论是借贷资金或者自有资金

5、均要计算利息。 10五、销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比例来测算。费、销售代理费等，一般按照售价的一定比例来测算。六、销售税费 指销售开发完成后的房地产应由开发商（此时为卖方）指销售开发完成后的房地产应由开发商（此时为卖方）缴纳的税费，通常按照售价的一定比例进行测算。缴纳的税费，通常按照售价的一定比例进行测算。包括：包括：1.销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加。加。2.其他销售税费：应由卖方负担的交易手续费等。其他销

6、售税费：应由卖方负担的交易手续费等。 11 七、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，而估价中需要将开发利润事先测算出现实中的开发利润是一种结果，而估价中需要将开发利润事先测算出来。在测算时应注意以下几点：来。在测算时应注意以下几点：（1）开发利润是税前的，即：）开发利润是税前的，即：开发利润开发完成后的房地产的价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费（2）开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润。）开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润。（3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的

7、相应利润率来测算。有以下几种情况：目所要求的相应利润率来测算。有以下几种情况：12 a.计算基数土地取得成本开发成本，相应的利润率称为直计算基数土地取得成本开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即：接成本利润率，即：开发利润开发利润/（土地取得成本开发成本）（土地取得成本开发成本）b.计算基数土地取得成本开发成本管理费用投资利息计算基数土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用，相应的利润率称为成本利润率，销售费用，相应的利润率称为成本利润率， 即：即： 开发利润开发利润/（土地取得成本开发成本管理（土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用）费用投资利息销售费用）c.计算基数开发完成

8、后的房地产价值（售价），相应的利润计算基数开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率，即：率称为销售利润率，即：开发利润开发利润/（开发完成后的房地产价值）（开发完成后的房地产价值）13 2.2 2.2 新开发土地的成本法计算公式新开发土地的成本法计算公式新地价土地开发费税费利润其他原地价新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用管理费用 投资利息销售费用销售税费开发利润投资利息销售费用销售税费开发利润14 例：某成片荒地面积例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿亿元，将其开

9、发成五通一平的熟地的开发成本和管理费用为元，将其开发成五通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为亿元，开发期为3年，贷款年利率为年，贷款年利率为8%，销售费用、，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）本和管理费用在开发期内均匀投入）15 解：v取得该荒地的总价土地开发成本管理费用投资利息销售

10、费用销售税费开发利润取得该荒地的总价土地开发成本管理费用投资利息v（2% 5.5% 10%）故：v（取得该荒地的总价土地开发成本管理费用投资利息）/（12%5.5%10%）亿23. 5%10%5 . 5%21%815 . 2%812 . 1v5 . 13268/436%601021023. 5m元比率开发完成后可转让面积荒地面 积总价v单价16适用于新建房地产的基本公式适用于新建房地产的基本公式（1）新建房地的成本法公式：新建房地价格土地取得成本土地开发成本建新建房地价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润销售税费开

11、发利润（2）新建建筑物的成本法公式：新建建筑物价格建筑物建造成本管理费用新建建筑物价格建筑物建造成本管理费用 投投资利息销售费用销售税费开发利润资利息销售费用销售税费开发利润 174.1 4.1 适用于旧房地产的基本公式适用于旧房地产的基本公式（1）旧房地的成本法公式：）旧房地的成本法公式： 旧房地价格房地的重新购建价格建筑物的折旧旧房地价格房地的重新购建价格建筑物的折旧或者：或者： 旧房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价旧房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧格建筑物的折旧（2）旧建筑物的成本法公式）旧建筑物的成本法公式: 旧建筑物价格建筑物的重新购建价格旧建筑物

12、价格建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧建筑物的折旧 p=l+c-d184.2 4.2 重新购建价格重新购建价格1. 重新购建价格的概念重新购建价格的概念 又称重新购建成本，指假设在估价时点重新取得又称重新购建成本，指假设在估价时点重新取得全新全新状况状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。估价对象所必需的支出和应获得的利润。（1）重新购建价格是估价时点的价格。）重新购建价格是估价时点的价格。（2）重新购建价格是客观的价格。）重新购建价格是客观的价格。（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。

13、）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。 192. 重新购建价格的求取思路（1）将房和地看成一个整体，模拟房地产开发过）将房和地看成一个整体，模拟房地产开发过程，采用成本法求取重新购建价；程，采用成本法求取重新购建价；（2）将房和地分开，分别求取两者的重新购建价，）将房和地分开，分别求取两者的重新购建价，然后相加求取重新购建价。然后相加求取重新购建价。 20建筑物重新购建价：包括包括重置价格重置价格和重建价格两种。和重建价格两种。重置价格（重置成本）：指采用估价时点的建筑材料、建筑指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税构配件、建筑设备和建筑技术等，在

14、估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格（重建成本）：指采用与估价对象建筑物相同的建指采用与估价对象建筑物相同的建材、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的材、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建与估价对象建筑物相同的全新建筑物筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。适所必需的支出和应获得的利润。适用于

15、有特殊保护价值的建筑物。用于有特殊保护价值的建筑物。 214. 建筑物重新购建价格的求取方法（1）单位比较法）单位比较法包括单位面积法和单位体积法。适用于造价与面积包括单位面积法和单位体积法。适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。例例1某幢房屋的建筑面积为某幢房屋的建筑面积为300平米，该类用途、建筑结平米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元元/平米。平米。试估算该房屋的重新购建价格。试估算该房屋的重新购建价格。解：该房屋的重新购建价解：该房屋的重新购建价300120036万元万元 22例2

16、某建筑物的体积为某建筑物的体积为500立方，该类用途、建筑结立方，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑体积造价为构和档次的房屋单位建筑体积造价为600元元/立方。立方。试估算该房屋的重新购建价格。试估算该房屋的重新购建价格。解：该房屋的重新购建价解：该房屋的重新购建价50060030万元万元 23（2）分部分项法 先假设将估价对象建筑物先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件分解为各个独立的构件或分部分项工程，或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格

17、或成本，最后立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单价或成本后相加，来求取建筑物重新购建价。的单价或成本后相加，来求取建筑物重新购建价。 24分部分项法示例分部分项法示例 25（3）工料测量法（数量调查法） 先假设将估价对象建筑物先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数，筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数，再

18、调查、了解再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价和人工费标准，设备的单价和人工费标准，最后将建筑材料、建筑构配件最后将建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，求取建筑物重新购建价格。准后相加，求取建筑物重新购建价格。优点：详细、准确详细、准确缺点：费时、费力。费时、费力。 26工料测量法示例工料测量法示例 27（4）指数调整法 利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取

19、建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价。重新购建价。 估价时点上的重新构建价估价时点上的重新构建价=历史成本历史成本*（估价时点建筑成本指数（估价时点建筑成本指数/建造时的建筑成本指数）建造时的建筑成本指数）28 1. 建筑物折旧的概念和原因建筑物折旧的概念和原因 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值损失估价上的建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值损失 。即：建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值即：建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值建筑物折旧的原因建筑物折旧的原因（1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物）物质折旧：建筑物在实

20、体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。包括：价值损失。包括：1）自然经过的老化）自然经过的老化2）正常使用的磨损）正常使用的磨损3）意外破坏的损毁）意外破坏的损毁4）延迟维修的损坏）延迟维修的损坏 29（2）功能折旧）功能折旧 又称精神磨损、无形损耗，指建筑物在功能上相对缺乏、又称精神磨损、无形损耗，指建筑物在功能上相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。落后或过剩所造成的建筑物价值损失。 原因：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的原因：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

21、（3）经济折旧）经济折旧 又称外部性折旧，指建筑物本身以外的各种不种因素所造又称外部性折旧，指建筑物本身以外的各种不种因素所造成的建筑物价值损失。成的建筑物价值损失。 原因：经济因素、区位因素、其他因素。原因：经济因素、区位因素、其他因素。 301 1、下列属于建筑物的哪种贬值：、下列属于建筑物的哪种贬值： a a功能衰退功能衰退 b b正常使用的磨损正常使用的磨损 c c环境恶化环境恶化 d d门窗破旧门窗破旧 e e位于城市衰落地区位于城市衰落地区2 2、某旧住宅，测算其重置价格为、某旧住宅，测算其重置价格为4040万元，地面、门窗等破万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为旧引起的物质折旧

22、为1 1万元，因户型设计不好、没有独用万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6 6万元，由于位万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为于城市衰落地区引起的经济折旧为3 3万元。试求取该旧住万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。宅的折旧总额和现值。 312. 建筑物折旧的求取方法耐用年限法、成新法、市场提取法和分解法四种。耐用年限法、成新法、市场提取法和分解法四种。一、耐用耐用年限法耐用年限法有关的概念耐用年限法有关的概念（1）建筑物的自然寿命与经济寿命）建筑物的自然寿命与经济寿命（2）实际经过年数和有效经过年数）实际经过年数和有

23、效经过年数（3）剩余自然寿命和剩余经济寿命）剩余自然寿命和剩余经济寿命 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。寿命。有效经过年数有效经过年数=经济寿命经济寿命-剩余经济寿命剩余经济寿命 32 1、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。 2、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束、建筑物的经济寿命晚于土地

24、使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。权的剩余年限计算建筑物的折旧。 331. 直线法直线法的年折旧额的计算公式：直线法的年折旧额的计算公式：di第第i年的折旧额年的折旧额c建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格s建筑物的净残值建筑物的净残值n建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命r建筑物的净残值率建筑物的净残值率 nrcnscdi1%100csr 34 年折旧率：年折旧率： 有效经过年数为有效经过年数为n年的建筑物折旧总额的计年的建筑物折旧总额的计算公式：算公式：%100cddinnrcnnscnddin1

25、 35直线法折旧下的建筑物现值计算公式：直线法折旧下的建筑物现值计算公式：建筑物的经济寿命有效经过年数剩余经济寿命，建筑物的经济寿命有效经过年数剩余经济寿命， 即：即：nnrcnnsccdcvn11/nnn 36练习 某建筑物的建筑面积为某建筑物的建筑面积为100平米，单位建筑面积平米，单位建筑面积的重置价格为的重置价格为500元元/平米，判定其有效经过年数平米，判定其有效经过年数为为10年，经济寿命为年，经济寿命为30年，残值率为年，残值率为10%。试用。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。计算其现值。 37解：年折旧额解：年折

26、旧额 折旧总额折旧总额 建筑物现值建筑物现值 元nrcdi150030%1011005001元nnrcnnscnddin150001元dcvn350001500050000 38二、成新法 计算公式：计算公式： 其中，其中，v为建筑物的现值，为建筑物的现值，c为建筑物的重新购建价格，为建筑物的重新购建价格，q为建筑物的成新率。为建筑物的成新率。 用直线法计算成新率的公式为：用直线法计算成新率的公式为：当当r0时，时， qcv%10011nnrq%1001nnq 39 例 某某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为观察判定其剩余经

27、济寿命为30年，残值率为零。年，残值率为零。试用直线法计算建筑物的成新率。试用直线法计算建筑物的成新率。解：解：%75%100)1 (nnq 40 通过分析一定数量与估价对象建筑物通过分析一定数量与估价对象建筑物有类似折旧程度的有类似折旧程度的可比实例，可比实例，将将地价地价从房地产交易价中扣除，从房地产交易价中扣除，得到建筑物得到建筑物的现值的现值，然后与全新建筑物的重置价比较，其，然后与全新建筑物的重置价比较，其差值即旧差值即旧建筑物的折旧。建筑物的折旧。41 42 四、分解法 是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析分析和测定，是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析分析和测定，然后加总来求取建

28、筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧然后加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。最详细、最复杂的一种方法。 求取步骤：求取步骤： 1、求取物质折旧。、求取物质折旧。 2、求取功能折旧。、求取功能折旧。 3、求取经济折旧。、求取经济折旧。 4、求取建筑物的折旧总额。、求取建筑物的折旧总额。4344 某宗房地产的土地总面积为某宗房地产的土地总面积为1000平米，是平米，是10年前通过年前通过征收农地征收农地 取得的，当时取得的费用为取得的，当时取得的费用为18万元万元/亩，现亩，现时重新取得该类土地需要的费用为时重新取得该类土地需要的费用为620元元/平米，地上平米，

29、地上建筑物总建筑面积建筑物总建筑面积2000平米，是平米，是8年前建成交付使用年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平米建筑面积的，当时的建筑造价为每平米建筑面积600元，现时元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平米建筑面积建造类似建筑物的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。该宗房地产的现时总价和单价。 454647484950一、单选题一、单选题1. 某建筑物建于某建筑物建于1984年，其经济寿命为年，其经济寿命为60年。年。2004年时对该建筑物年时对该建筑物进行估价，据现场勘察认定，该建筑物维修保养较差，则其剩余经进行估价，据现场勘察认定，该建筑物维修保养较差，则其剩余经济寿命最可能为（济寿命