世邦魏理仕_远洋中山东区项目发展顾问服务报告_463页

1、报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场分析中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场分析目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场分析中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场分析目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场分析中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场分析目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析口国民生产总值（亿元）tl增长

2、率（）匚口社会固定投资（亿元）t-增长率（%）宏观经济分析第二、第三产业中山市第二、第三产业发展情况(2000-2006)匚=i gdp -第三产业(亿元)t-第二产业增幅(%)t-第三产业增帕(%)资料来源:中山统计年鉴(2001-2007)中山城市第二、第三产业发展状况n 2000-2007年，第二产业gdp年均增长率 达22.3%,其中2007年达到738.82亿元， 占全市国民生产总值的61 %,第二产业仍 是中山经济重心n中山第二产业聚集了约90家省级.与国家级 品牌企业，比如乐百氏饮料、爱浪''音 响、华帝灶具、欧普灯具等n从2004年开始中山第三产业发展进入快速

3、发展阶段n 2007年第三产业gdp达到4368亿元，占 全市gdp的36%,第三产业是中山经济的 新增长点n从2007年开始，中山市每年划拨3,900万 元专项资金扶植服务业发展n计划2020年第三产业比重超过50%,第二 产业比重保持在48%左右，第一产业比重 降到2%以下作为珠三角经济区乃至全国重要的制造业基地之一，中山市的第二产业具有非常大的实力，已经形成了较 大的品牌效应；中山市第三产业目前正处于快速发展的初期阶段，在区域产业升级和政府对服务业的大力促进下，该行业 具有较大的发展空间。1=1旅游业收入（亿元）t-增长率（%）中山旅游业发展情况n作为孙中山故乡，中山对国内外游客具有 独

4、特的吸引力n宜居城市与温泉资源，使中山具有良好的 旅游环境n地区经济较发达，区域短期旅游需求旺盛n基础设施日趋完备，交通、酒店、餐饮业 快速发展n旅游业是中山十一五''五大重点支持发展 行业之一资料来源：中山统计年鉴（2001-2007）中山旅游业收入情况n 200l2006年，中山旅游业收入年均增幅为12.0%,保持较快速发展，其中2007年率旅游业收达到86.05亿 元人民币n 2003年受非典影响，旅游业收入出现唯一的负增长，但仍拥有49.21亿元人民币的旅游收入a 中山计划2009年申请“国家文化名城”，进行8大文化基础设施建设，并加大城市宣传推广力度，预 期旅游发展将

5、会进入快速发展时期。1实际利用外资（亿美元）20002007年，可支配收入年均增长率为8%, 2007年达20,317元n 200020()7年，消费性支出年均增长率为6%, 2007年达15,565元人民币n预计未来三年，中山全市城市居民年人均可 支配收入年均增速仍将达到8%资料来源：中山统计年鉴(2007)=1固定资产投资（亿元）i1年施工面积（万平方米）=1商品房销售而枳（万平方米）一% % % %200420052006政策分析中山宏观经济发展状况政策分析中山宏观经济发展状况报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场分析中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场分

6、析目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析匚二1吸纳量fc c di匚二i总供应量中山市区优质写字楼市场五城市产业结构综合得分排名（如06年）未来需求（预测方法二）中山市区优质写字楼市场指标人口总量从业人口总数1面积权重20%50%30%广州994.30609.047,434.40深圳846.43647.521,952.84中山249.34193.471,800.00宁波689.5430.542,560.00厦门233114.371,565 .00五城市城市规模综合得分排名（2006年）广州宁波深圳中山厦门未来需求（预测方法二）指标人口总量从业人口总数面积综

7、合得分权重20%50%30%100%广州3.993.154.133.61深圳3.391.082.68,i'lll1.001.001.001.00宁波2.772.231.422.09厦门0.930.590.870.74报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场状况研究中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场状况研究 目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场分析中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场分析目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发

8、时序 财务分析中山市区中高档住宅市场§ 2000年至2007年，每年的住宅供应量复合年增长率 是106%。增长属平稳。§2007年总累计供应量是1, 468万平方米§2007年的新供应是历年来最多的，达到了 271万平方 米。主要的原因是儿项大型的项目如本案、奕翠园的 入市。§相对的随着供应的增长，空置率也在2007年第一次上 升，于2006年的平均空置率5%到2007年的10%。供应每年住宅供应园:,&纳3（万平方米）个置率报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场状况研究中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场状况研究

9、 目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析】接待入境人数t-阴长率中山国内旅游人教中山市区四星级以上酒店物业市场=1旅游业收入一一增长速度匚二每年供应报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场状况研究中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场状况研究 目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析口第一因素口第三因素市场需求调查-写字楼需求调查未来搬迁考虑的写字楼条件是否考虑搬到博览中心区域希望入住的写字楼档次对写字楼具体的要求4. 3%87. 0%可能会 口肯定不会肯定会物业管理 停车位数量电梯系统 空调

10、系统 有银行/咖啡厅/商务中心等配套建筑形象进驻企业档次 大堂环境 行业聚集/相关程度52.4%42.9%38.1%28. 6%181.0%76. 2%76. 2%66. 7%如果有搬迁的打算，调 查的公司选择肯定会和 可能会的比例占了绝大 多数。调查的公司大多数都希 望自己公司入住的写字 楼是甲级写字楼。调查的公司对写字楼的 具体要求主要集中在物 业管理、停车位数量、 电梯系统和空调系统。肯定不会选择搬到博览 中心区域的公司认为只 有当博览中心区域的整 体条件发展成熟和周边 的配套设施齐全了才会 考虑去那里办公。0.0%15.0%30.0%45.0%60.0%75.0%90.0%希望写字楼周

11、边配备的配套设施希望配备的配套设施希望配备的配套商业行店业局厅院寓区他社校 银酒商邮业医公小其行学 营式宅旅口 87. 0%mi69. 6%156. 5%43. 5%j 34. 8%7%h7. 4%mk17. 4%=14. 3% 4. 3%=14.3% .0%20. 0% 40.0%60. 0% 80.0% 100. 0%调查的公司认为 写字楼周边应配 备的配套设施包 括银行、酒店、 商业和邮局。写字楼周边应配 备的配套商业则 包括环境幽雅的 咖啡厅/西餐厅、 中高档中餐厅/酒 楼、百货卖场。市场需求调查-消费者需求调查各商场消费者的个人月收入和消费金额的不同各商场消费 者的个人月 收入的不同

12、各商场消费者的消费金额的不同大信新都汇i呈海1陶7k往j假日广场益华门货 3001-4000/c . 5001-6000/c o 8000元以i45. 040. 035. 030. 025. 020. 015. 010. 05. 00. 033. 3“'36. s 36. s20. 7 20. 715. s10. 310. 56. 9大信新都汇逢源商业街26. 720. 013. 311. 1 11. 1 3. 70.卡| | ,01卜0假日广场益华百货ii0 101-200元 ii 301-400元 ii 500元以i：n各商场消费者的个人月收入 大都集中在20003000元， 假日

13、广场和益华百货的消费 者个人月收入在30014000 元的比另外两家商场的要多 一些，个人月收入在4001 7000元的消费者在大信新都 汇消费的较多，收入在8000 元以上的消费者是假日广场 的最多。n各商场消费者每次逛街用于 购物的消费金额大多集中在 50.200元。消费201300元 的属大信新都汇和益华百货 的消费者最多，而30l400 元属逢源商业街最多，401- 500元属益华百货最多，500 元以上属假日广场最多。i i nn市场需求调查-消费者需求调查离工作/居住点比较近 交通便利 自己比较熟悉 符合自己的品味 购物环境舒适 购物、餐饮、娱乐集中地 停车便利 品牌聚集 有一定档

14、次 可选择性比较大 受该区域的餐馆吸引价格适中 服务态度好0. 0%10.0% 20.0% 30. 0% 40. 0% 50.0% 60.0%市场需求调查-消费者需求调查博览中心区域消费倾向一对哪种超市感兴趣itkf.如果在博览中心区域兴建超市， 大部分消费者希望兴建的类型中 高档超市。他们更希望去大福源、壹加壹以 及吉之岛去购物。中山的消费者知晓沃尔玛和家乐 福的人较多，对去沃尔玛和家乐 福购物感兴趣的人也较多，知道 麦德龙和去麦德龙购物的人群相 对来说要少一些。vt. iojk报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场状况研究中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场

15、状况研究 目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场状况研究中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场状况研究 目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场状况研究中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场状况研究 目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析报告摘要基准研究中山市宏观经济分析中山市区中高档住宅物业市场状况研究中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场

16、状况研究 目标客户群体需求分析案例研究项目swot分析项目发展方案 开发时序 财务分析布局建议商业王出入 口写字楼 出入口 “i i lift i 11 i mi出入口安排： 从物业类型的综合价值来看，商业物业的长期价值大于写字楼， 而且对交通的依赖性更高； 博爱六路作为中山东西向的主干道，是人车流最多的街道，博览 中心位于项目西侧，因此商业的主出入口建议设在地块1的西北 角，最大限度拦截消费人流； 商业的后身也可以设立出入口，便于本项目住宅区消费人流到商 业进行消费的同时，也可以作为商业的货物出入用途； 写字楼和商业出入口更靠近博览中心。住宅主 出入口住宅 商业写字楼地块d商业次出入口紫马岭公园出入口车流唾 地下停车场出入口公交总站规划路二:文二二:二:二:二:；注:士:士:；注:二:二:二:二:；&:二:文二:文二:文二:二:二:二:；:；:二:文二:二:二:二:；注:二:文二:二:二:二:；:；:二:二:二:二:；:；:二:二:二:二:；:；*规划路 车流将主要来白博爱六路及兴文 东路两条主要道路； 未来车流会从周边规划路进行分 流； 应尽量考虑地下