金湘房地产开发有限公司安化分公司地产项目市调定位方案152p

1、1金湘房地产开发有限公司安化分公司地产项目金湘房地产开发有限公司安化分公司地产项目 市调定位方案市调定位方案20122012年年1010月月1010日日 正大行正大行 正好广告正好广告 出品出品2安化项目定位报告市调部分安化项目定位报告市调部分3第一部分：走近安化第一部分：走近安化4走近安化走近安化基本概况基本概况 安化地处湘中偏北，辖23个乡镇，总面积4950平方公里，人口达100万人，城镇人口26.52万人，城镇化水平26.06%。东坪镇现在常住人口有近十万人。安化县基本概况安化县基本概况5走近安化走近安化城市名片城市名片 “黑茶之乡”和“羽毛球冠军的摇篮”，是外人熟知的两张安化的名片，近

2、年来，县委县政府发扬黑茶产业，推行茶旅一体化，通过实施3+2的发展战略，努力把安化打造成湘中最佳的旅游、休闲去处。茶园春色安化城市名片安化城市名片6 2011年安化经济总量分析安化经济总量分析 2011年全县完成生产总值111.7亿元，同比增长13.3%。三次产业比为25.6：39.7：34.7，第二产业的比重稳步上升，其中工业占gdp的比重达35.4%。一、二、三产业对经济增长的贡献率依次为7.2%、62.4%和30.4%，其中工业贡献率为56.8%，拉动全县gdp增长7.6%。指指 标标生生产产总总值值 第第一一产产业业 第第二二产产业业 工工业业 建建筑筑业业第第三三产产业业 交通交通运

3、输、运输、仓储仓储和邮和邮政业政业 批发批发和零和零售业售业 住宿住宿和餐和餐饮业饮业 金金融融业业 房房地地产产业业营利营利性服性服务业务业非营非营利性利性服务服务业业数数量量111723528619944367439556448110387362606706977527206151883072570839112960比上比上年增年增长长%13.33.722.322.918.010.88.611.614.48.54.28.314.8表1：2011年生产总值（单位：万元） 走近安化走近安化经济总量分析经济总量分析上表显示：安化县的经济增长，工业的贡献率达到56.8%，由此可见安化的支柱产业以工

4、业为主。7走近安化走近安化正在改善的交通路网正在改善的交通路网 东坪镇常住城镇人口约为9万人，近年来，县委县政府为了改变安化县因交通不便影响经济发展的现状，坚定实施“拓宽东西，打通南北”的交通战略，构建从东坪至长沙2小时经济圈，到益阳1小时经济圈，随着安化县交通网络的构建，s308通车在即，安化将成为益阳西大门的交通枢纽。交通不便正在逐步改善交通不便正在逐步改善8走近安化走近安化县城分布特点县城分布特点安化县城分布特点安化县城分布特点 安化县城是典型的山城，城的两侧是山，以资江为界，将安化县城分为南北两岸，北区属于老城区，城市规划与硬件配套已经不符合城市日新月异的要求。9走近安化走近安化政府发

5、展规划政府发展规划政府提出发展规划一：政府提出发展规划一： “做深矿产业、做精茶产业、做响旅游业”的产业发展战略，三大产业正在成为富民强县的支柱产业。一、二、三产业齐头并进，必将使安化县的经济发展上新的台阶，不仅吸引在外经商的本地人回乡投资置业，同时也会吸引外地人在安化进行投资置业。10政府提出发展规划二：政府提出发展规划二： “发展高速、畅通路网”的交通优先发展战略的稳步实施，包括铁路、高速公路、国省干线和农村公路。走近安化走近安化政府发展规划政府发展规划交通状况的改善，将从根本上改变因交通不便造成的安化经济与社会发展的负面影响。11 “北改南建、再造新城”的县城发展战略的大力实施，畅通县城

6、、活力县城、亮丽县城、文明县城正在实现。走近安化走近安化政府发展规划政府发展规划政府提出发展规划三政府提出发展规划三：安化县的城市化率仅仅完成25%，城市规模已经满足不了日益增长的消费需求，南区做为安化县城的开发热点区域，即将成为安化新的经济和文化中心。12城区发展向南城区发展向南迈进迈进！造新城造新城老城区老城区新城区南区新城区南区 城市重心南移，催生投资机遇。新城区将成为发展主流。走近安化走近安化城市发展的新布局城市发展的新布局13银莲大酒店体育中心体育中心东坪电站雷峰湖大道平安路本项目国国税税局局行政大院行政大院民民政政局局移移民民局局国国土土局局农机局农机局残联残联办公住宅区办公住宅区

7、高端住宅高端住宅公检法公检法住宅小区住宅小区商业购物商业购物中心中心建设路陶澍路交通局交通局高端住宅高端住宅生态住宅生态住宅防空办防空办罗马商业广场罗马商业广场江岸景城江岸景城上海城上海城地地税税局局东坪大桥辰辰溪溪盛世第一城盛世第一城陶澍广场陶澍广场华天大酒店华天大酒店安化二安化二中中信用信用联社联社住宅住宅小区小区批发市场批发市场农贸市场农贸市场高端住宅高端住宅本项目位置本项目位置走近安化走近安化我们项目在哪里我们项目在哪里本项目正处于安化开发的热点区域南区 本项目位于安化新的商业中心、滨江行政中心、文化休闲中心14第二部分：市场论证第二部分：市场论证住宅市场住宅市场+ +酒店市场酒店市场

8、+ +商业配套市场商业配套市场+ +建材市场建材市场15住宅市场住宅市场当前现状当前现状 目前房地市场发展现状目前房地市场发展现状 安化县目前的房地产开发围绕着安化县政府提出的“北改南建、再造新城” 的发展战略展开，房地产市场呈现“过热”、“过量”的发展态势，税务、国土、社保、电力等各行政事业单位纷纷南迁，南区成为安化县房地产开发的热点区域，而我们项目正处于此区域内。16根据对安化县房地局相关领导的访谈，截止今年9月底，安化县房产局批准预售面积为47万平米，实际销售面积为12万平米，按此去化量进行折算，月去化量为1.4万平米，年去化量为17万平米，从以上数字可以看出，房屋去化量较小，去化速度较

9、慢。 房地产市场的去化情况：房地产市场的去化情况：住宅市场住宅市场去化情况去化情况17安化县城市场在售和待售住宅楼盘情况：安化县城市场在售和待售住宅楼盘情况：住宅市场住宅市场楼盘情况表楼盘情况表1项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积( () )商业面积商业面积( () )住宅面积住宅面积( () )套型面积套型面积畅销户型畅销户型开盘时间开盘时间均价均价( (元元/ /) )备注备注嘉和资水名居65000780057200105-143三房、四房130平左右12年平6月2300二楼通程电器；公寓30-50金安景园余80套左右对外，约11000130平左右2013年5月余80套左右对外销售资江壹

10、号60000三层，66005340090-143未开盘西江雅苑90000240087600102-1522012年11月西城景苑2600010余个门面，约50025950052-1532012年10月1日开盘纯信豪苑2000003层100-127130平左右2012年6月240018项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积( () )商业面积商业面积( () )住宅面积住宅面积( () )套型面积套型面积畅销户型畅销户型开盘时间开盘时间均价均价( (元元/ /) )备注备注城南嘉苑余20多个商铺，52/个，约1100130平左右8000- 10000尾盘上海城200000未开盘有一栋写字楼水韵山城

11、1800002层160000105152130平左右10年10月奠基，11年10月售楼部开放，12年6月开盘24004星酒店20000，月去化量10套金融商业广场600004层112004880050-70公寓，95-152住房元月份开盘一、二层工商银行，三、四层主题卖场江岸锦城350004层70002800090-140年底开盘2800200多套住房中辰生活广场190000未开盘紫金豪苑1100002层600010400090-140未开盘住宅市场住宅市场楼盘情况表楼盘情况表219项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积( () )商业面积商业面积( () )住宅面积住宅面积( () )套型面积

12、套型面积畅销户型畅销户型开盘时间开盘时间均价均价( (元元/ /) )备注备注罗马商业广场240004层，210间铺面无30-8112年6月20000左右50%分摊，8.5层高，13000广场，徐记海鲜，水幕电影 一楼服饰，二楼黑茶盛世第一城5600003层8万48万12712年1月2400规划一栋酒店，改写字楼中伟城市广场余10000住房3万住房：2900商业15800商业运营费3元，物业管理费2元，返点三年，8*、9%、10%合计182。1万18。26万怀慈花园无资料 共17家楼盘，总建筑面积约182.1万平米，商业面积约18.26万平米， 住宅销售均价2400元/平米左右 ，商铺销售均价

13、16000元/平米左右。住宅市场住宅市场楼盘情况表楼盘情况表320 中伟城市广场：中伟城市广场： 项目基本参数： 总建筑面积15万平米住宅面积12万平米商业面积3万平米容积率10绿化率38%项目类型高层住宅+商业裙楼总栋数7栋价格住宅2900元/平米、商铺15800元/平米总户数720户开发商：益阳中伟安信房地产有限公司住宅市场住宅市场楼盘示例楼盘示例121中伟城市广场：中伟城市广场：项目定位项目定位：15万平米安化最大的城市综合体项目推广策略项目推广策略：以引进肯德基、通程电器、佳惠百货、万婴、17.5电影院做为噱头，提升项目价值，在本地市场树立了多个第一。住宅市场住宅市场代表性代表性楼盘推

14、广分析楼盘推广分析22产品分析产品分析：卫生间门卧室门 此类户型进深与过道太长，浪费面积。 卫生间与卧室门相对，从风水方面来讲不利于居住。 厨房与餐厅相隔太远，不利于生活的方便。 该户型未做到干湿分区、动静分离。住宅市场住宅市场代表性楼盘产品示例代表性楼盘产品示例23中伟城市广场中伟城市广场营销策略营销策略：借力营销、高举高打，分期开发，分栋推出。价格策略价格策略：低开高走，分期调价。客群分析客群分析：成交客户以本地个体经营户和公务员为主。销售情况销售情况：一、二期取得了较好的销售业绩，三期产品的推出时机受到宏观政策面的影响，加上本地市场竞争的日益激烈，三期的销售情况不尽人意。住宅市场住宅市场

15、代表性楼盘策略分析代表性楼盘策略分析24 中伟城市广场做为安化县城的明星楼盘，他的成功运作有如下原因：中伟城市广场做为安化县城的明星楼盘，他的成功运作有如下原因：1、入市的时机好，前二期未受到宏观政策面的影响，2、市场竞争压力不大，该项目一、二期入市时，安化县城的在售项目不多。3、中伟项目的成功运作，印证了安化市场“外来的和尚好念经”的说法。4、宣传推广方面以知名品牌的引进做为噱头，在这个相对闭塞的小县城引起了不小的轰动，那些有实力注重身份感的人也就趋之若鹜。5、物业管理的有序运作也为该楼盘增色不少。住宅市场住宅市场代表性楼盘畅销原因分析代表性楼盘畅销原因分析25住宅市场住宅市场楼盘示例楼盘示

16、例2 水韵山城：水韵山城：水韵山城水韵山城总建筑面积16万平米住宅面积14万平米商业面积2万平米容积率4.7绿化率不详项目类型高层住宅、商业中心、酒店总栋数9栋产品类型80155平米（二房、三房、四房）价格住宅2500元/平米总户数1039户26住宅市场住宅市场水韵山城形象展示分析水韵山城形象展示分析 形象展示形象展示：水韵山城的营销中心是安化最大、装修档次最高的售楼中心，反映开发商打造高品质豪宅的决心。27住宅市场住宅市场水韵山城水韵山城推广分析推广分析 项目定位项目定位：安化唯一纯水岸豪宅。 项目推广策略项目推广策略：“一站式”悠然水岸生活。 该项目以宜居、水岸、高品质做核心广告语的元素，

17、旨在打造安化高品质的亲水豪宅。 多种物业类型的规划，为业主提供完善的生活配套服务。28住宅市场住宅市场水韵山城现状分析水韵山城现状分析 水韵山城的开发商属于开发资历较长的本土开企业，项目于2010年10月奠基，2011年10月售楼部开放，2012年6月一期正式开盘。 就工地的施工进度来看，开发商前期投入较大，有一定的资金势力。 由于销售情况一直不太景气，销售资金回笼远远满足不了开发商的资金需求，开发商的资金链面临严得考验。 由于施工队的款项支付不到位，导致该项目2次停工，对项目的美誉度造成了一定的影响，也影响了销售团队的士气和做战能力。 该项目的停工现象，对当地的房地产市场影响较大，加深了相关

18、职能部门对于烂尾楼的担忧。29 安化县目前房地产开发项目中，南区明显多于北区。 开发的物业类型以高层住宅+商业裙楼相结合，商住配比基本以2：8为主要趋势。 开发的主力套型及畅销套型为三房二厅130平米左右，年底开盘的项目较多。 开发公司以本土开发企业为主，大多数开发商没有开发经验。 未来三年内的房地产上市量为182万平米，这其中不包含待开发的项目、小产权房和单位集资建房，按照当地房地局提供的每年17万平米的去化速度，需要十年左右的时间才能去化完成。 目前该地的公寓开发量较小，除盛世第一壹城提到写字楼的规划以外，其他项目均未触及。住宅市场住宅市场未来三年状况未来三年状况30总结启示：总结启示：

19、盲目开发造成明显的供过于求。 银行对开发贷款的严格控制加上过慢的去化速度，开发商的资金链面临严峻的考验，像水韵山城因资金问题导致的停工现象会时有发生，开发项目存在烂尾楼的潜在危险。 目前开发商的资金渠道主要依靠民间融资，这样会造成整个市场的恶性循环，影响当地房地产市场的健康发展。 商业裙楼的体量过大，会造成空置和变现难的现象。 在县级城市，房地产开发的产品形态以高层为主的实属不多，这样无形中增加了开发成本。住宅市场住宅市场风险风险因素因素31酒店市场酒店市场调研对象汇总表调研对象汇总表1我们重点针对了本地相对较好的十二家酒店进行了调研，具体如下：我们重点针对了本地相对较好的十二家酒店进行了调研

20、，具体如下：酒店名称酒店名称星级标准星级标准客房数量客房数量客房分类数量客房分类数量价格价格( (元元) )配套服务备注备注晶鑫大酒店2星36标双110120(电脑)无标单110120(电脑)套房(二房二厅)220280(麻将桌)久隆大酒店4星144标双248足浴、餐饮有电脑标单238豪单248豪双268套房388大豪宾馆31标双100无港湾宾馆66标双128无中天34标双118无32酒店名称酒店名称星级标准星级标准客房数量客房数量客房分类数量客房分类数量价格价格( (元元) )配套服务备注备注建设大豪42标双128无银莲大酒店4星132标双288餐饮、咖啡厅、ktv、水疗娱乐中心、商务中心，

21、多功能厅安化明珠大酒店29标双120无标单110套房160豪华套房220总督大酒店41标单128无标双138豪华套房238豪华单间158山城宾馆17标单110120(电脑)无标双110120(电脑)套房酒店市场酒店市场调研对象汇总表调研对象汇总表2 33酒店名称酒店名称星级标准星级标准客房数量客房数量客房分类数量客房分类数量价格价格( (元元) )配套服务配套服务备注备注柏杨宾馆标单108无标双118套房168凯旋大酒店60标双138120(电脑)咖啡吧足浴20间无电脑20间有电脑标单三人间198有电脑套房合计合计1212家酒店家酒店632632酒店市场酒店市场调研对象汇总表调研对象汇总表33

22、4 入住银莲大酒店，可以用三星级的价格享受到四星级的环境和服务。 因为硬件设施新，停车方便，入住率达到70%。 周边恶劣的环境和较少的生活配套没有影响入住率，因为物以稀为贵。餐饮、娱乐、休闲、会议中心、商务中心等配套服务较为齐全。酒店市场酒店市场有影响力酒店示例有影响力酒店示例银莲国际大酒店银莲国际大酒店星级标准：四星星级标准：四星35华天假日酒店的强势进驻将华天假日酒店的强势进驻将加大安化县酒店的竞争：加大安化县酒店的竞争： 随着南区发展的日益成熟，高档酒店和餐饮的消费需求也会日益增加。 华天做为知名的酒店品牌在此步署，也是看中了南区的发展和安化县城的潜在消费力。华天假日大酒店华天假日大酒店

23、酒店市场酒店市场华天来了华天来了36安化县城潜在消费力吸引了华天，安化县城潜在消费力吸引了华天，“北改南建、再造北改南建、再造新城新城”的发展战略吸引了华天，也吸引了众多房地产的发展战略吸引了华天，也吸引了众多房地产商。商。酒店市场酒店市场华天来的原因华天来的原因37 调研的十二家酒店的客房总量为632间，其中大部酒店的客房数量在三十间左右。 由于安化县城流动人口相对较少，大部分酒店规模偏小，设施陈旧。 客房价格不高，以一百元左右的价格居多。 客房的配比情况以5：4：1（双、单、套）为主，说明入住的房客以居住为主而非休闲消费。 当地的酒店带麻将房的较少，本地人生活比较务实，在酒店订房打麻将的不

24、多。酒店市场酒店市场调研结果调研结果38酒店市场酒店市场调研结果调研结果酒店配套服务情况：酒店配套服务情况： 由于酒店普遍规模较小，也未考虑相关配套服务。 银莲大酒店和久隆大酒店星级标准为四星级，配备了餐饮、娱乐休闲、商务中心等配套服务。但做为标准四星级酒店的配套服务类别，还是比较单一。 大部分酒店没有提供早餐。 配套服务的单一，说明当地的消费范围比较窄，消费需求相对简单。39类别类别经营品牌经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺位置店铺位置百货百货卖场，共4家500平米服装男装、女装，共65家30-60/间300元/月步行街鞋类共13家80平米童装共8家50平米内衣共4家20平米袜子共

25、2家20米体育服装共5家80平米珠宝共3家200平米休闲娱乐ktv、洗脚城等，共4家饰品饰品、床上用品、婚纱摄影等，共10家茶共1家食品共5家30平米合计合计124124家家商业配套市场商业配套市场独铺商业配套独铺商业配套安化县城较为集中的商业配套主要集中在步行街和辰州路，业态分布如下：安化县城较为集中的商业配套主要集中在步行街和辰州路，业态分布如下：40商业配套市场商业配套市场独铺商业配套形式独铺商业配套形式右图显示：右图显示： 集中商业配套的经营形式还是以独立店铺为主。 店铺的周边的经营环境较差，没有统一的招牌形象。41商业配套市场商业配套市场业态类别分析业态类别分析从上表可以看出：从上表

26、可以看出： 安化县城商业配套的业态比较单一，此次调查对象124家，其中服装鞋帽有97家，占了步行街总业态的78.23%，而休闲娱乐、食品类的业态相对较少。 目前安化县商业配套的主要经营形式还是以传统的店铺经营模式为主。 步行街店铺的租金相对较贵，是安化县城最贵的商铺租金聚集地。42商业配套市场商业配套市场集中卖场商业配套集中卖场商业配套 目前当地较大的卖场不多，好润佳、步步高、金太阳百货在当地是规模较大，档次较高的集中式卖场。 集中式卖场对于经营户来说缺少自由度和灵活度，无法满足不同经营户的需求。 集中式卖场租金较低、但对运营管理的要求较高，当地的运营管理水平还达到要求。43商业配套市场商业配

27、套市场罗马商业广场率先来袭罗马商业广场率先来袭开发商安化县多凌置业有限公司总建筑面积21000平米代理机构湖南长沙携商添鑫商业投资顾问有限公司产品型态四层商铺（带电梯）层高4.88米销售价格1600024000元/平米销售情况总计240个商铺，一期推135个，已售94个，销售率69.63%。客户群体成交客户以在外经商的本地人居多营销策略专业的运营管理，保底租金加扣点罗马商业广场罗马商业广场新的商业形态呈现新的商业形态呈现罗马商业广场的强势进驻罗马商业广场的强势进驻项目基本参数442012年安化县城销售最好销售最好的商业配套项目安化县城唯一的纯商业纯商业项目唯一连接北城和南城连接北城和南城的纯商

28、业项目唯一一家引进专业的商业运营管理机构专业的商业运营管理机构的项目。唯一按照业态分布进行定制的定制的纯商业项目商业配套市场商业配套市场解析罗马商业广场解析罗马商业广场45 超前的硬件支撑 + 独特的地理位置 专业团队运作 + 南区的发展前景成就了罗马商业广场的热销局城市中心的南移，必将带来财富杠杆的价格倾斜，城市中心的南移，必将带来财富杠杆的价格倾斜，陈旧的商业模式和配套必将逐渐淘汰，罗马商业广陈旧的商业模式和配套必将逐渐淘汰，罗马商业广场选址于此，基于对南区新城必将成为安化新的商场选址于此，基于对南区新城必将成为安化新的商业中心充满信心，也将改变安化县的商业格局。与业中心充满信心，也将改变

29、安化县的商业格局。与我们的项目属同一片区。我们的项目属同一片区。商业配套市场商业配套市场新的商业格局新的商业格局46商业配套市场商业配套市场调研结果调研结果总结启示：总结启示： 从安化县城的商业配套现状可以看出，安化县居民消费水平还停留在较低水平，消费需求还未上升到提高生活品质的层次上来。 由于安化县流动人口较少，休闲娱乐类的商业业态没有消费市场。 从商业配套经营的品牌来看，中档品牌较少，低端杂牌居多，说明安化的消费能力偏低，经济环境一般，安化人勤奋踏实，不贪图享受。 随着经济的增长，人均消费水平的提高，安化的潜在消费力还有待进一步的挖掘，新的商业业态存在较大的潜在商机。集中的百货大卖场较少，

30、商业经营模式还停留在传统的独铺经营形式。47类别类别主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注锁具、五金(3家)好家居建材五金100-20020-30元/月独立商铺鑫源小区君美建材商行50-1001.56万/年独立商铺鑫源小区李文锁城5016元/月10000元/年独立商铺好又多100管材(6家)实际10家平安管道602万/年独立商铺50-100联塑管材、电线电缆、美锐达电工等6040-50元店中店安佳乐100-200联塑管道5040-50元独立商铺东坪南区100-200管材、电榄、五金5040000元/年独立商铺鑫源小区50

31、-100亚通管道、钢材批发300多3万/年独立商铺管材3018000元/年独立商铺建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表1 1）此次我们主要以访谈和问卷的方式针对安佳乐建材超市、中伟建材市场、此次我们主要以访谈和问卷的方式针对安佳乐建材超市、中伟建材市场、老街建材市场等共计老街建材市场等共计149家建材经营户进行了地毯式的走访调查，具体如家建材经营户进行了地毯式的走访调查，具体如下：下：48建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表2 2）类别类别主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注陶瓷、瓷砖(18家)实际22家新

32、南悦陶瓷1304.5万/年内铺鑫源小区冠珠陶瓷60030元/月店中店安佳乐宏宇陶瓷50030元/月店中店安佳乐300免租一年，进场保证金2万,有扩张需要家佳旺建材超市（欧美陶瓷）8025元/月独立商铺小型建材超市鑫源混营总面积600马可波罗瓷砖12027元/月独铺鑫源兴邦陶瓷5027元/月独铺鑫源东鹏陶瓷8033元/月独铺鑫源汇亚陶瓷14035元/月独铺中伟百特陶瓷18035元/月独铺中伟莎比特瓷砖(转让)60-独铺中伟大将军陶瓷5035元/月独铺中伟豪美嘉陶瓷5035元/月独铺中伟新中源陶瓷30015元/月独立商铺沿江路混营超市总面积800创锐陶瓷12035元/月独立商铺沿江路汇强陶瓷652

33、0元/月独立商铺好又多冠珠同一老板泰伦斯陶瓷12020元/月独立商铺好又多蒙娜丽莎陶瓷11028元/月独立商铺鑫源阿里巴巴陶瓷6030元/月独立商铺沿江路49建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表3 3）类别类别主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注油漆(12家)实际17家嘉宝莉漆100多32元/月独立商铺鑫源老街也有一家立邦5024元/月独立商铺沿江路100家佳旺建材超市（多乐士油漆）10028元/月独立商铺小型建材超市鑫源混营总面积600经典漆8028元/月独立商铺鑫源三棵树漆、红苹果漆6030元/月独立商铺中伟

34、与福林木业同店铺3a环保漆6025元/月独立商铺中伟欧美漆4025元/月独立商铺沿江路来威漆4025元/月独立商铺沿江路与地宝龙地板同一老板大象漆5025元/月独立商铺沿江路大宝漆5020-30元/月独立商铺老街巴德士油漆200以上庄典漆5020-30元/月独立商铺老街50建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表4 4）类别类别100100主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注卫浴(22家)实际24家高斯卫浴20-30元/月安佳乐50-100九牧、好太太、toto40027元/月内铺安佳乐箭牌卫浴15030元/月内铺安

35、佳乐箭牌卫浴、雅之杰854.5万/年独立商铺资江路市场泰陶卫浴15026元/月内铺安佳乐东姿7020元/月独立商铺老街澳斯曼卫浴10026元/月内铺安佳乐中宇卫浴50-10012元/月独立商铺南区家佳旺建材超市（特瓷卫浴）10028元/平米/月独立商铺小型建材超市鑫源混营总面积600帝王洁具12030元/月独立商铺鑫源待转让中宇卫浴10030元/月独立商铺鑫源法恩莎卫浴20017元/平米/月独立商铺中伟华艺卫浴14030元/月独立商铺中伟大卫卫浴8030元/月独立商铺中伟香港四维卫浴12025元/月独立商铺中伟翔鹰卫浴10025元/月独立商铺中伟金牌卫浴12020元/月独立商铺老街东姿卫浴10

36、020元/月独立商铺老街宝冠洁具6020元/月独立商铺老街51建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表5 5）类别类别主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注木地板、地毯(11家)家佳旺建材超市（世友地板）10028元/月独立商铺小型建材超市鑫源小区混营总面积600联丰地板8030元/月独立商铺鑫源小区左岸地板7030元/月独立商铺鑫源小区富兴地毯3950元/月独立商铺中伟对面湾竹塘湖湘板材、家佳福装饰50-10020-30元/月独立商铺老街升佳地板12030元/月独立商铺中伟圣象地板10028元/月独立商铺中伟巴洛克地

37、板8030元/月独立商铺鑫源小区地宝龙地板6020元/月独立商铺好又多洲翔地板3520元/月独立商铺好又多升达地板3520元/月独立商铺好又多52建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表6 6）类别类别主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注装饰窗帘(11家)特美雅窗帘布艺603万多/年独立商铺沿江路步步高附近200欧雅壁纸5026元/月独立商铺安佳乐物管3元/月伊丽百兰窗帘500二楼，13元/月二层，独立商铺鑫源小区美居乐家纺用品200以上15元/月二层，独立商铺鑫源小区蝶依斓窗帘布艺6001万多/年/个，共11个门面

38、二层，独立商铺鑫源小区物管费2元派尔彩雕背景墙401.5万/年独立商铺鑫源小区带卫生间兰乔圣菲窗帘50-10030-40元/月独立商铺黑茶市场传艺博50-10016元/月独立商铺城南4030多元/月独立商铺建材市场100200以上18元/月独立商铺静怡炭雕、空气静化检测3032元/月独立商铺中伟53建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表7 7）类别类别主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注家俬(6家)实际11家观庄70012元/月店中店富明豪300店中店九天2000平米13元/平米/月店中店天子家俬4004-5万/年

39、店中店东坪镇双虎4000平米店中店鑫源小区全友4000店中店嘉和商业广场吊顶(3家)德莱宝集成吊顶50-10035元/月独立商铺中伟法狮龙时尚吊顶、灯饰、电器10028元/月店中店安佳乐橱柜(6家)万家经典橱柜6025元/月店中店安佳乐售价8000元/万家经典橱柜，德尔地板12820-30元/月店中店安佳乐巨迪橱柜200以上20-30元/月店中店安佳乐欧派橱柜22017元/月独铺中伟捷西15020-30元/月店中店安佳乐54建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表8 8）类别类别主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注衣

40、柜、门业(17家)百乐门五金50-10020-30元/月店中店安佳乐奥嘉特门窗50-10033元/月独立店铺美豪芝麻开门7033元/月独立店铺中伟200金为锌钢8040000/年独立店铺老街金和美502000元/月独立店铺老街盼盼门50-10030-40元/月伊特莱100-20030-40元/月独铺中伟阳光玻璃7028元/月店中店安佳乐免租1年诺维家100-20020-30元/月店中店安佳乐龙庆6020元/月独立店铺黑茶市场免税3年中天门业60平米独立店铺老街银美门窗30独立店铺老街澳特美移门50独立店铺老街顾家门业40独立店铺老街美迪莎名门50独立店铺老街恰豪门业40独立店铺老街55类别类别

41、主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注电器(15家)美的140（2层）17元/月独立店铺中伟免租1年志高603万/年独立店铺老街锦江百浪，格力空调、奥克斯空调60-8020-30元/月独立店铺中伟纽恩泰501万多/年独立店铺沿江路湾竹塘60-80创尔特4019000元/年，含地窖独立店铺武装部对面华帝70闰米18000元/年独铺老街中伟有200店铺统帅7020元/月独立店铺老街志高电器、万家乐电器12020-30元/月独立店铺鑫源小区科恩厨房电器100-20030-40元/月独立店铺鑫源小区老板厨房电器50-10020-

42、30元/月独立店铺鑫源小区德意电器50-10020-30元/月独立店铺鑫源小区进出不方便，不适合做建材史密斯电器50-10020-30元/月店中店安佳乐万和电器50-100店中店安佳乐益阳总代理荣事达7028元/月店中店安佳乐免租1年，签5年合同同济阳光电器、热水器50-10020元/月独立店铺南区步行街建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表9 9）56类别类别主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注灯饰(14家)实际17家美的照明16020元/月独立店铺南苑步行街300飞利浦照明200以上20-30元/月店中店安佳乐

43、三雄极光照明6020元/月独立店铺南苑步行街签五年，租金每年涨2000元三雄极光照明200以上45元/月独立店铺杏田家居800不到10元/月独立店铺小康之光100-20020-30元/月店中店安佳乐欧普照明80015元/月独立店铺鑫源小区飞雕电器200以上20-30元/月店中店安佳乐贵派电器200以上30-40元/月店中店安佳乐乐巢家居200以上3万/年独立店铺中伟豪派、tcl804万/年42元/月独立店铺东坪镇华兴灯饰100-20020-30元/月独立店铺韩国现代照明604万/年独立店铺老街帝朗100-20030-40元/月独立店铺鑫源小区建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表1010）

44、57建材市场建材市场调研数据调研数据 （表（表1111）类别类别主力经营品牌主力经营品牌经营面积经营面积租金标准租金标准店铺形式店铺形式所属市场所属市场需求面积需求面积备注备注木业（5家）福林木业12030元/平米/月独铺中伟混营总面积160湖湘板材10020元/平米/月独铺老街混营总面积200新中源建材超市40015元/平米/月独铺沿江路混营总面积800家佳旺建材超市（波林板材）250平米28元/平米/月独铺鑫源混营总面积600宏辉建材超市400平米25元/平米/月独铺鑫源混营总面积500表表1至至11显示：显示： 此次调查了此次调查了149家店铺，家店铺，13种建材类型。种建材类型。58建

45、材市场建材市场调研规模分析汇总调研规模分析汇总 （表（表1212）类别类别统计统计数目数目统计统计面积面积户均面积户均面积面积占比面积占比实际数目实际数目实际面积实际面积备注备注五金、锁具33501171.2%3350管材6550921.8%10920调研6家实际10家陶瓷、瓷砖1828351609.5%223520调研18家实际22家卫浴、洁具2225251158.5%242760调研22家实际24家油漆12880732.95%171241调研12家实际17家地板11870792.9%11870窗帘、布艺1119201756.4%122100橱柜、吊顶9840932.8%9840橱柜6家、吊

46、顶3家灯25%173570调研14家实际17家门业171260744.2%171260大芯板材511702343.92%61404均为混合经营独铺电器151420954.75%171615家居家私611900198339.8%1116900 多为卖场集中式总计1492988017637350 实际为176家 59类别类别面积面积五金、锁具350管材550陶瓷、瓷砖2835卫浴、洁具2525油漆880地板870窗帘、布艺1920橱柜、吊顶840灯饰3360门业1260大芯板材1170电器1420家居家私11900总计29880各建材类别面积大小占比分析各建材类别面积大小

47、占比分析 （表（表1313）上图显示，家俱类面积占比较大，其次是上图显示，家俱类面积占比较大，其次是灯饰、陶瓷、卫浴，面积占比较小的为管灯饰、陶瓷、卫浴，面积占比较小的为管材、五金、地板、吊顶等。按照建材市场材、五金、地板、吊顶等。按照建材市场的经营特点，目前这种面积占比情况需要的经营特点，目前这种面积占比情况需要重新配比。重新配比。60各建材类别面积百分比占比分析各建材类别面积百分比占比分析 （表（表1414）类别类别面积占比面积占比五金、锁具1.2%管材1.8%陶瓷、瓷砖9.5%卫浴、洁具8.5%油漆2.95%地板2.9%窗帘、布艺6.4%橱柜、吊顶2.8%灯饰11.25%门业4.2%大芯

48、板材3.92%电器4.75%家居家私39.8%总计上表可见，家俱、陶瓷、灯饰、卫浴四类共占上表可见，家俱、陶瓷、灯饰、卫浴四类共占70%，其他五金、管材、油漆、地板、橱柜、门，其他五金、管材、油漆、地板、橱柜、门业、板材、电器共业、板材、电器共9类占据类占据30%，而木业做为建材，而木业做为建材重头类别只占了重头类别只占了4%，以上配比还有调整的空间。，以上配比还有调整的空间。61类别类别当地知名当地知名品牌数品牌数当地规模最当地规模最大品牌大品牌当地经当地经营面积营面积当地当地知名品牌名称知名品牌名称全国知名品牌名称全国知名品牌名称五金、锁具1李文锁城100平米李文锁城帝郎、汇泰龙、管材2联

49、塑110平米联塑、宇通金德、伟星、日丰陶瓷、瓷砖6冠珠600平米冠珠、宏宇、马可波罗、新中源、东鹏、蒙娜丽莎嘉俊、鹰牌、欧神诺、斯米克、金舵、强辉卫浴、洁具4九牧400平米箭牌、法恩莎、泰陶科勒、toto、澳斯曼、惠达、美标、安华油漆3巴德士200平米巴德士、大宝、立邦多乐士、华润、三颗树地板3升佳120平米升佳、圣象、巴洛克大自然、扬子、菲林格尔窗帘、布艺2蝶依斓600蝶依斓、伊丽百兰布居艺阁、金蝉橱柜、吊顶3欧派220巨迪、欧派、捷西德莱宝、方太、海尔灯饰4欧普800美的、三雄、飞利浦、欧普佛山、雷士、松下、欧普、欧司朗、雷士、鳄鱼门业4伊特莱200盼盼、伊特莱、诺维家、奥嘉特王力、群升、

50、万嘉、大芯板材1福湘100福湘伟业、环球、亚太电器3美的140美的、志高、万和西门子、樱花、格力家居家私2双虎4000双虎、全友曲美、红苹果、皇朝总计387590知名品牌名称各建材类别各建材类别知名品牌与经营规模情况分析知名品牌与经营规模情况分析 （表（表1515）右图显示：右图显示： 安化县知名品安化县知名品牌总数较少，经牌总数较少，经营户的品牌意识营户的品牌意识有待提高。有待提高。知名高端品牌知名高端品牌的经营规模不大，的经营规模不大，说明当地的消费说明当地的消费能力有限。能力有限。目前经营规模目前经营规模相对较大的为知相对较大的为知名的中端品牌，名的中端品牌，说明建材市场消说明建材市场消

51、费的主力为家装。费的主力为家装。而公装这类讲究而公装这类讲究品牌档次的消费，品牌档次的消费，基本选择外地采基本选择外地采购。购。62从上表可以看出，13种建材类型，门店数量占比如右图所示： 陶瓷、卫浴、油漆、门业、家俱、电器、灯饰门店数量较多。 而锁具、木业、吊顶、橱柜、窗帘、五金、管材门店数量较少。 各建材类别各建材类别门店门店数量占比分析数量占比分析纳入统计范围门店数量149家。63店铺形式面积占比店铺形式面积占比独立铺面积13892店中店面积15988独立铺46%店中店54%各建材类别各建材类别门店形式面积占比分析门店形式面积占比分析现营独立商铺与店中店面积占比情况如下图：因家俱让普遍规

52、模偏大，因而加大了店中店的需求面积。独立铺数量较多，但面积不大。纳入统计范围的独立铺与店中店面积合计为29880平米。64建材行业经营区域分布分析123, 83%21, 14%5, 3%安佳乐、鑫源、中伟及周边老街南区步行街建材建材行业各类别门店数经营区域分布分析行业各类别门店数经营区域分布分析右图显示：右图显示：目前的建材经营区域，主要集中在安佳乐、中伟、鑫源小区及周边，老街及南区步行街有少量的老经营户。安佳乐开业吸引了大量的建材经营户到周边区域开店。老街做为最早的建材经营街，有着较高的知名度，也会吸引一部分经营者。65建材建材行业租金标准分析行业租金标准分析 （表（表1616）租金标准数量

53、所占百分比集中区域1020元/平米/月（含20）3325%老街、南区步行2030元/平米/月（含30）7758%鑫源、安佳乐、中伟3040元/平米/月2217%沿河街铺右图可见：右图可见：安化目前建材行业租金主流标准为2030元/平米/月，集中在安佳乐及周边市场。而老街及南区步行街因为其交通的不便捷及硬件配套的相对陈旧，租金较低。沿河独立店铺，硬件配套差但地理位置好，人流量大而租金较高。结论：由上可见，结论：由上可见，3040元元/平米平米/月的租金标准因月的租金标准因为其地段的繁华而让经营户接受认可，如果有硬件配为其地段的繁华而让经营户接受认可，如果有硬件配套好，人流量又集中的市场，租金标准

54、在现有主流标套好，人流量又集中的市场，租金标准在现有主流标准的基础上还有准的基础上还有15元元/平米平米/月的提升空间。月的提升空间。66建材市场经营现状建材市场经营现状中伟城市广场中伟城市广场租金从1735平米不等，签三年合同免一年租金。均为独立商铺的形式，店家自由度较大。中伟城市广场的命名与建材市场不符，经营类别不明确。有专业的运营机构进行管理，前三年由运营机构统一租赁和管理，按照8%、9%、10%返点给业主。由于不是专门定制的建材市场，因而硬件方面不能满足建材经营户的需求。运营费加上物业管理费为5元/平米/月，费用较高。拆迁居民的强制卸货让经营户产生不满。经营户需要加大统一宣传的力度。6

55、7面积单价总价实际月平均租金实际年租金投资回报备注10015000150000030元/平米/月360002.4%前三年不递增建材市场经营现状建材市场经营现状中伟城市广场中伟城市广场中伟城市广场实际投资回报分析（表中伟城市广场实际投资回报分析（表1）：）：面积单价总价返点年限返点月租金返点年租金返点标准备注100150001500000第一年100元/平米/月1200008%运营公司需自行支付84000元/年第二年113元/平米/月1356009%运营公司需自行支付99600元/年第三年125元/平米/月15000010%运营公司需自行支付114000元/年中伟城市广场返点情况分析（表中伟城市

56、广场返点情况分析（表2）从表1和表2可以看出，中伟城市广场的运营管理公司为了培育市场，前期自掏腰包保证业主的投资回报。68租金：25-28元/平米不等，签三年合同，免租一年。分区不明显，没有专业市场的布局和氛围。车辆进出不方便，地理位置较低，用经营户的话讲是风水不好的象征。专业团队的中途退场，让安佳乐的管理陷入混乱状态。没有统一的广告宣传，经营户实行小团体做战，扩大了宣传成本，也不利于市场的统一管理。各经营户对于未来的经营前景担忧，渴望又怀疑专业的运营管理，需要加大宣传力度提高市场的知名度。建材市场经营现状建材市场经营现状安佳乐建材市场安佳乐建材市场69租金2025元/平米不等，签三年合同，无

57、其他优惠。这是最老的建材经营地，许多建材经营商均由此发家，在本地知名度较高。由于道路的改扩，目前交通不便，经营环境差。大多数经营户有较重的区域情结，因为老街的知名度，在此经营也不需要广告宣传。建材市场经营现状建材市场经营现状老街建材市场老街建材市场70建材市场整体需求面积推算建材市场整体需求面积推算 （表（表1818）类别类别 实际数目实际数目实际面积实际面积需求面积（按扩大需求面积（按扩大30%30%计算）计算）五金、锁具3350455管材109201196陶瓷、瓷砖2235204576卫浴、洁具2427603588油漆1712411613地板118701131窗帘、布艺1221002730

58、橱柜、吊顶98401092灯饰1735704641门业1712601638大芯板材614041825电器1716152100家俱家私111690021970总计1763735048555如右表的推算：如右表的推算： 按安化现有建材经营规模，将统计到的149家和估算的27家全部引进专业的建材市场，在现有面积的基础上扩大30%（走访多家经营户有扩大经营面积的需求），需求面积约48555平米平米左右。但这是最乐观的估算方法，不排除这其中有不愿意搬迁的商户，如果有80%愿意搬迁的，则需求面积为38000平米平米左右。71建材市场店中店与独铺需求面积推算建材市场店中店与独铺需求面积推算 （表（表1919

59、）整体需求面积店中店需求面积按80%折算独铺需求面积按80%折算4855526219209752233517868根据经营形式，独铺占根据经营形式，独铺占46%、店中店占、店中店占54%的占比情况进行推算：的占比情况进行推算：72市场消费习惯及小型建材超市形成原因市场消费习惯及小型建材超市形成原因通过调查得知：通过调查得知：目前安化建材市场的销售量主要以家装为主，本地公装一般会选择在外地进行批量采购。本地消费者还是习惯于在传统的独立店铺去进行购买，而对于一站式建材购物没有体验，但有所期待。在建材经营户中，有许多是一大家人经营不同的建材类别，给客户提供一条龙的购买服务。由于现在建材市场分区不明显

60、，没有真正能满足老百姓一站式购物的场所，在当地有许多小型建材超市，经营品项较多，这样可以在一定程度上扩大销售量。73建材市场情况小结建材市场情况小结总结启示：总结启示： 一个成熟的建材市场需要有40%的木业做为支撑，但安化的建材市场木业所占的份额最少，一方面因安化本来地的建材需求以家装为主，本地大的工程所需的建材基本都是去外地采购。 市场分类分区不明显，一个店经营多种品项的情况比较多见，大多数经营户还停留在广种薄收的阶段。 专业化的市场氛围大家有所期待，也有所怀疑。建材品类经营档次以中低档为主，随着消费水平不断提高，高端的建材品类需求还有一定的挖掘潜力。74市场潜在风险分析提示市场潜在风险分析