年月日北京大兴区生物医药基地目定位

1、北京大兴区生物医药基地项目定位中国水电建设集团房地产有限公司中国水电建设集团房地产有限公司 品牌营销部品牌营销部宏观形势分析政策调控趋势预判北京房地产市场分析区域市场与典型项目项目定位2134报告主要内容报告主要内容2宏观形势分析宏观形势分析政策调控政策调控2010-20112010-2011年主要房地产政策年主要房地产政策2010.4.17“新国十条”出台2010.4.30北京率先出台限购令2010.6.4明确二套房贷认定标准2010.11.3叫停三套房公积金贷款，公积金二套房提高五成2011.2.16北京楼市调控15条细则2010.9.25“新国五条”出台2011.1.16“新国八条”出台

2、2011.3全国各城市地方限购、调控政策陆续出台2011.5.1商品房公示一房一价320102010年国十条及年国十条及20112011年年“国八条国八条”对比对比20102010年年“国十条国十条”及相关配套政策及相关配套政策20112011年年“国八条国八条”行政手行政手段段问责问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。升级升级对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。限购限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市

3、，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。经济手经济手段段差别化利率差别化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍。升级升级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。税收税收买住房不足5年转手交易的，差额征收营业税。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。20112011年的新国八条是年的新国八条是20102010年调控政策的升级和深化年调控政策的升级和深化宏

4、观形势分析宏观形势分析政策调控政策调控4进一步落实地方政府责任;合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价加大保障性安居工程建设力度;多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展调整完善相关税收政策，买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础强

5、化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。此前是二套房贷首付款比例50% 严格住房用地供应管理，落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向“新国八条新国八条”的出台，持续强化了前期楼市调控力度，意在巩的出台，持续强化了前期楼市调控力度，意在巩固与扩大调控成果固与扩大调控成果宏观形势分析宏观形势分析政策

6、调控政策调控5关键词：问责制,明确房价目标,稳定预期在最新”国八条”中,要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中是从未出现的。中央政府的用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实。对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。并要求省级人民政府及其有关部门，要按照相关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工

7、作的约谈问责机制。中央及省级问责机制的建立，将有力的保障各项政策措施的落实和执行，相比去年调控政策落实不力的局面将会有所改变。调控从行政手段调控房地产市场转为直接调控房价；建调控从行政手段调控房地产市场转为直接调控房价；建立问责制，确保政策有效落实立问责制，确保政策有效落实宏观形势分析宏观形势分析政策调控政策调控6月份月份20102010年年20112011年年金融金融政策政策二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.11.1倍倍；两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；商业银行可根据风险状况商业银行可根据风险状况, ,暂停发放购买第三套及以上住暂停发放购买

8、第三套及以上住房贷款房贷款; ;对不能提供对不能提供1 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。非本地居民暂停发放购买住房贷款。 二套房贷首付六成以上，利率提高基准利率二套房贷首付六成以上，利率提高基准利率1.11.1倍倍, ,各地可在此基础上上调各地可在此基础上上调；已上调金融机构人民币存贷款基准利率及公积金贷款利率；对本地户籍家庭限购对本地户籍家庭限购2 2套房，对非本地户籍能提供套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购社保及纳税证明的限购1 1套房，对非本地户籍不又套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购

9、房。能提供社保及纳税证明暂停其购房。土地土地政策政策首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。落实落实“三类三类”住房用地不低于住房建设用地供应住房用地不低于住房建设用地供应总量的总量的70%70%的要求。今年的商品住房用地供应计的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前划总量原则上不得低于前2 2年年均实际供应量。大年年均实际供应量。大力推广以力推广以“限房价、竞地价限房价、竞地价”方式供应中低价

10、位方式供应中低价位普通商品住房用地普通商品住房用地. .买住房不足买住房不足5 5年转手交易的，统一按销售收入全额年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。征收营业税。行政行政手段手段深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等行为；“粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。 此外，房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。地方可限定购房套数地方可限定购房套数 。明确房价控制目标，稳定预期明确房价控制目标，稳定预期; ;对于政策落实不力的省对于

11、政策落实不力的省( (区、市区、市) )人民政府要向国人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。进行问责。强化差别化政策，打击投机和过度住房消费需求强化差别化政策，打击投机和过度住房消费需求宏观形势分析宏观形势分析政策调控政策调控7近期房地产政策严格执行、力度加强、范围扩大、新政近期房地产政策严格执行、力度加强、范围扩大、新政策不断出台策不断出台8北京限购政策对房地产投资性需求、改善性需求影响较大北京限购政策对房地产投资性需求、改善性需求影响较大n限购政策对抑制房地产投资性需求起到强烈作用，投资产品受到政策压制；n改善性需求产品

12、也受到影响；n刚性需求产品受政策影响小，将会得到市场追捧。宏观形势分析宏观形势分析趋势预判趋势预判10调控政策仍将持续，调控重点向限贷转移调控政策仍将持续，调控重点向限贷转移；一线城市一线城市商品房、二手房成交量下降趋势明显商品房、二手房成交量下降趋势明显；二三线城市的房地产市场向好意愿凸显，开发商应二三线城市的房地产市场向好意愿凸显，开发商应利用优势扩大土地储备以便后市发力利用优势扩大土地储备以便后市发力；一二线城市挤出效应明显，一二线城市挤出效应明显，客户置业郊区化；客户置业郊区化；限购限购成为三、四线城市房价上涨的推手成为三、四线城市房价上涨的推手；宏观形势分析宏观形势分析未来趋势预判未

13、来趋势预判未来房地产政策预判未来房地产政策预判11n当前政策对房地产市场具有较大影响；政府多方面出击确保调控政策具有效果；限购、限贷、加息限购、限贷、加息等政策对开发商有很大影响。n刚需及首改产品刚需及首改产品将成为未来市场成交主力,该种产品也将能最有效规避风，产品定位方面，基于北京市场应以满足市场客户最多的刚需客户群满足市场客户最多的刚需客户群体需求为主，控制风险体需求为主，控制风险。n项目开发模式逐步转为逐步转为”快销快销”模式，速度第一，价格第二，模式，速度第一，价格第二，以资金流的快速流转实现更高收益。基于当前市场关于项目开发的一些思考基于当前市场关于项目开发的一些思考宏观形势分析宏观

14、形势分析趋势预判趋势预判1213宏观形势分析上半年房地产情况北京房地产市场分析区域市场与典型项目项目定位2134报告主要内容报告主要内容未来发展趋势北京场分析北京场分析土地市场土地市场上半年土地供应以工业为主，其次为住宅用地约上半年土地供应以工业为主，其次为住宅用地约233233万平米万平米n上半年土地供应以工业为主，约39宗368万平米，其次为住宅用地28宗233万平米，金融商业用地较少。n2011年上半年北京全市总供应规模为712万平米，规划面积约1200万平米，较以往呈下降趋势。14n2011年上半年北京居住类用地成交20宗，建设用地面积162.78万平米，占总供应的约70%，规划建筑面

15、积291.98万平米；n成交金额120.34亿元，楼面地价4122元/平米，溢价率13.63%。北京场分析北京场分析土地市场土地市场上半年全市居住用地成交上半年全市居住用地成交2020宗共宗共162.78162.78万平米，楼面地价万平米，楼面地价41224122元元/ /平米平米15n上半年土地市场整体成交较少，主要受政府供应用地基本以近远郊为主，地块位置并不够好，其二房企自去年大肆拿地，手中土地储备相对丰富，且政策收紧，开发商拿地愈加谨慎。 土地成交以郊县区域为主土地成交以郊县区域为主北京市场分析北京市场分析土地市场土地市场16n上半年北京市商品房新批准销售证102102个，较去年同期减少

16、49个，环比下降32.45，批售套数4265942659套，同比下降16.34%，批售面积425.85425.85万平米，较2010年上半年减少138.3万平米，环比减少24.51。n受年初政府对于房地产市场调控，房企推货节奏明显放缓，上半年北京商品住宅供应量较低，达到9个半年度的供应量的最低点。商品房供应：商品房供应：20112011上半年商品房整体供应量较低，达到上半年商品房整体供应量较低，达到9 9个个半年度的供应量的最低点半年度的供应量的最低点北京市场分析北京市场分析商品房市场商品房市场17住宅成交：住宅成交：20112011年上半年北京商品住宅呈现价升量跌年上半年北京商品住宅呈现价升

17、量跌态势态势北京市场分析北京市场分析商品房市场商品房市场n今年上半年商品住宅总量继续2010年的下滑趋势。n上半年北京商品房住宅成交3931639316套套，同比下降16.22%，成交面积407.79407.79万平米万平米，同比下降20.51%，成交金额893.7893.7亿元亿元，同比下降14.4%，成交均价2190221902元元/ /平米平米，同比上升7.68%。 18n从2008年底至2010年初，北京商品房价格上升幅度非常大，达到33.52%，从2010年开始，房价增速相对开始放缓，今年上半年商品房成交均价达到20423元/平米，环比上升4.4%，上涨幅度减小，但房价依然呈上升趋势

18、；上半年房价过快上升的趋势有所控制，但房价仍呈上升上半年房价过快上升的趋势有所控制，但房价仍呈上升趋势趋势 19而从而从20112011年上半年月度成交情况看，成交稳定并呈上升趋势年上半年月度成交情况看，成交稳定并呈上升趋势2011年上半年北京商品住宅的月度成交相对稳定，从2月份的56万平米最低成交量到6月份到114万平米最高点，市场不断升温的迹象明显，购房者购房的意向逐渐增强。北京市场分析北京市场分析商品房市场商品房市场20n从成交区域来看，最多的为朝阳区，共成交93.59万平米，占全市总成交面积的22.95%，郊区中成交最多的为房山区，共成交55.93万平米，占全市成交面积的13.71%，

19、大兴区成交41.82万平米，占全市总成交的10.25%。 朝阳、房山、大兴为主要成交区域朝阳、房山、大兴为主要成交区域北京市场分析北京市场分析商品房市场商品房市场21市场成交呈现两极化，刚需和中高端项目销售较好市场成交呈现两极化，刚需和中高端项目销售较好刚需项目中高端项目中高端项目小户型项目小户型项目中高端项目中高端项目n上半年成交面积前10项目中，刚需项目7个成交约70万平米，中高端项目3个；n受政策影响，刚需项目成为市场成交最好的项目；中高端项目客户定位较高，受政策有影响也较小。北京市场分析北京市场分析商品房市场商品房市场22北京房地产市场总结北京房地产市场总结土地成交呈下降趋势，且主要集

20、中在郊县区域；土地成交呈下降趋势，且主要集中在郊县区域；因受政策影响，市场各方观望态势弥漫，房企推货因受政策影响，市场各方观望态势弥漫，房企推货节奏明显放缓，全市商品房较以往供应量较少；节奏明显放缓，全市商品房较以往供应量较少；上半年商品房成交总量呈下降趋势；价格过快上涨上半年商品房成交总量呈下降趋势；价格过快上涨得到控制，但价格依然呈上升趋势；得到控制，但价格依然呈上升趋势；全市销售较好的项目主要为刚需产品、高端住宅产全市销售较好的项目主要为刚需产品、高端住宅产品，是后续项目发展的品，是后续项目发展的2 2个参考方向。个参考方向。北京市场分析北京市场分析商品房市场商品房市场2324宏观形势分

21、析区域分布区域典型项目北京房地产市场分析区域市场与典型项目项目定位2134报告主要内容报告主要内容顺义通州亦庄大兴房山北京远郊区域住宅板块n紧邻主城区，属城市1小时生活区n轨道交通为其带来外部利好，是其住宅市场崛起的一剂催化剂n主力客群来自北京，成为北京城区释放刚需，进行首改的主要区域新城发展规划和城市挤压为其带来新的发展契机；新城发展规划和城市挤压为其带来新的发展契机；轨道交通加速各个远郊区域住宅板块的形成。轨道交通加速各个远郊区域住宅板块的形成。目前北京住宅开发以远郊区域板块为主目前北京住宅开发以远郊区域板块为主区域市场分析区域市场分析区域分析区域分析25国际资料表明，一个航空项目发展10

22、年后给当地带来的效益是：产出比为产出比为1:801:80（投入1元，产出是80元）技术转移比为技术转移比为1:161:16（假设初始投入1种专利技术，在技术升华转化后，能带动相关的技术升级达到16种)就业带动比为就业带动比为1:121:12 ( (1个岗位通过航空发展能增加就业岗位12个）首都第二机场建设首都第二机场建设大兴成为空港经济区，发展潜力大大兴成为空港经济区，发展潜力大n第二机场项目总投资至少要总投资至少要10001000亿元人民币亿元人民币。这被认为是近年北京市拉动“南城开发计划”最重大的项目之一。 n第二机场选址在大兴区南部，定位为综合性超大型国际枢纽机场。“十二五”期间将开始建

23、设第一期，新增航空旅客吞吐能力40004000万人次万人次。2015年全市航空旅客吞吐能力超过1.2亿人次。n第二机场的初步规划是，近期(2020年)规划建设用地55平方公里，远期(2030年)规划建设用地80至90平方公里，年客运量将达到年客运量将达到80008000万人次万人次。区域市场分析区域市场分析区域分析区域分析26京开高速公路、地铁四号线京开高速公路、地铁四号线位于北京的南郊平原，距南三环位于北京的南郊平原，距南三环1313公里；下公里；下辖辖5 5个街道办事处、个街道办事处、5 5个地区办事处、个地区办事处、9 9个镇个镇n北部都市产业区：重点发展以房地产建筑北部都市产业区：重点

24、发展以房地产建筑业、金融保险、现代物流为主的现代都市服业、金融保险、现代物流为主的现代都市服务业。务业。n中部文化创意区：发展包括动漫设计、出中部文化创意区：发展包括动漫设计、出版印刷、影视编播制作等在内的新媒体产业版印刷、影视编播制作等在内的新媒体产业n东部现代制造业区：大力发展汽车配套、东部现代制造业区：大力发展汽车配套、新材料、精细化工、民用安全产品等现代制新材料、精细化工、民用安全产品等现代制造业造业n西部综合产业区：在现有观光、休闲娱乐西部综合产业区：在现有观光、休闲娱乐业的基础上，发展现代教育、绿色生态观光、业的基础上，发展现代教育、绿色生态观光、民俗旅游业民俗旅游业区域市场分析区

25、域市场分析区域分析区域分析27项目名称建筑面积（平方米）容积率主力户型面积装修均价（元/）物业类别建筑类别月均去化（套/月）总价区间（万元）金地仰山2750001.8住宅8090两居120三居毛坯21000住宅板楼 小高层 116168252东亚马赛公馆1884842.080100两居120140三居毛坯19000住宅、公寓板楼 小高层 64152266中建国际港4100002.590两居125、145三居毛坯18000住宅、商业板塔结合 高层82162275红木林1747242.24060一居6185两居104、109三居毛坯20700住宅板楼 高层18183226首邑溪谷260002.13

26、872一至三居毛坯26000住宅、公寓、别墅板楼 塔楼 高层25499187波普工社1000003.560一居7080两居110三居毛坯17000写字楼其他86102187绿地新里西斯莱4580002.6140280三至五居精装修住宅：22000住宅、公寓、联排板楼 小高层 166308616领海朗文世家4400001.41120177三居毛坯19000住宅板楼 塔楼39228336旭辉御府1718441.9144245三居毛坯23000洋房板楼 小高层8331563华润公元九里3200001.74210220三居精装修未开盘住宅板楼 小高层满足刚性需求的主流住宅满足高端改善需求的低密社区区域

27、新兴loft住宅及区域写字楼产品区域市场分析区域市场分析区域分析区域分析高米店北高米店南枣园清源路金地仰山首邑溪谷中建国际港东亚马赛公馆红木林绿地新里西斯莱领海朗文世家波普公社旭辉御府华润公元九里地铁4号线区域市场分析区域市场分析项目分布项目分布29由上表可以看出新政之后：n 区域内满足首置和首改需求的81100经济两居、120140紧凑三居，是主要供应区间段，也最为畅销。新政对大户型销售有一定影响。n 区域内140平米以上的大户型产品供应较少，销售情况欠佳，可以说大户型产品在大兴片区处于销售速度不快的境地。面积区间()61707180 8190 91100 101120 121140 141

28、160 161180 180供给（套）11510164110137411648283294394去化（套）10761207902419994135105123存量（套）84434111322654148189271去化量93%60%74%89%57%60%48%36%31%区域市场分析区域市场分析项目分析项目分析30效果图区位图基本信息占地面积64878平方米总建筑面积174724平方米建筑类别板楼 高层 容积率2.2绿化率30%车位比装修状况毛坯物业费2.6元/平米.月总户数1600户主力户型4460一居；6185两居均价20700元/平米开盘时间2011年5月29日大面积赠送，附加值高区域

29、市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析住宅商业幼儿园整个项目由十三栋住宅楼、一栋商业楼和一栋幼儿园组成。整体风格为南加州风格，活力、阳光、向上。户型面积40-60经典一居占10%，61-85刚性两居占60%，104、109舒适三居占30%，户型方正实用，采光与通风良好，为年轻一族提供丰富的户型选择。区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析总用地面积：79174.68平方米建设用地面积：64878.11平方米代征用地面积：14296.57平方米主体建筑为居住用地，另含托幼建设用地及代征道路用地。32红木林项目5月29日开盘本次为一期开盘，11#、14#在售，共共350350套房源当

30、天去套房源当天去化化75%75%，成交均价20700元/。其中一居两居的小户型目前已经区划小户型目前已经区划80%80%；而100100左右的三左右的三居半户型居半户型由于总价过高，销售情况欠佳，目前去化约去化约20%20%。一次性付款比例仅为10%。该项目的客户倾向年轻化，其中，50%50%来自中关村来自中关村从事it、高教、以及政府机关的工作人员，这些客户受教育水平较高，观念新，能够接受红木林大面积赠送的销售模式；本地本地客户占客户占40%40%，多为2535岁的年轻人，用于自住；其余10%10%来自朝阳、丰台、及石景山的城来自朝阳、丰台、及石景山的城区挤压客群。区挤压客群。区域市场分析区

31、域市场分析典型项目分析典型项目分析1、户型方正，布局紧凑，浪费空间较少，房屋实用率较高2、创意空间，客厅卧室自由配比3、明厨设计手法，便于通风；卫生间干湿分离，人性化设计4、配有大尺度露台，自然风景入室1、整个居室受西晒问题困扰2、缺少入户玄关的设计，降低了整个居室的私密性赠送面积区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析341、南向户型，格局方正，室内空间紧凑2、主卧配有转角飘窗的设计，利于采光，视野开阔3、“l”型明厨的设计手法，使厨房的功能分区明确；卫生间干湿分明4、独立储藏空间，在一定程度上增添了房间的功能性5、南向大露台，采光好，风景优1、卫生间为暗卫，不利于通风换气2、客厅受

32、西晒问题困扰赠送面积区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析351、南北通透，格局较为方正，室内功能分区合理2、客厅设计大面积观景窗，室内温情与室外自然共享3、明厨明卫，方便卫生；卫生间干湿分明；主卧配备独立卫生间，增加了主卧的私密性4、主卧与露台相连清风阳光入室1、入户缺少玄关红红 木木 林林 户型解析户型解析赠送面积赠送面积区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析36红红 木木 林林 个案小结个案小结项目概况：整体风格为南加州风格，活力、阳光、向上。户型方正实用，采光与通风良好，为70,80的年轻一族提供丰富的户型选择。 整体规划：整个项目由十三栋住宅楼、一栋商业楼和一栋幼

33、儿园组成。 40-60经典一居占比10%，61-85刚性两居占比60%，104、109舒适三居占比30%。销售情况：该项目2011年5月29日开盘，共349套房源，当天去化75%，多为一居、两居小户型。经验借鉴：高产品附加值，“一变二”、“零变二”购房赠送大量套内面积，成为本项目最吸引人的卖点。区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析37金金 地地 仰仰 山山 基本信息基本信息基本信息占地面积123000平方米总建筑面积275000平方米建筑类别板楼 小高层 容积率1.8绿化率30%车位比1：0.7装修状况毛坯物业费3.2元/平米.月总户数共2063户主力户型8090两居；120三居均

34、价19000元/平米开盘时间2011年5月1日效果图区位图低密度、教育地产区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析花园洋房学校商业用地高层板楼西区为9层、15层的高层板楼产品，共1300户，两梯三户或两梯四户。其中8090的两居占户型配比的50%，120三居占50%东区为79层的洋房产品，共763户。户型配比为96三居占10%、120130三居占60%、170180四居占30%，洋房售价23000元/。区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析391900019000元元/ /平米平米2100021000元元/ /平米平米1600016000元元/ /平米平米2200022000

35、元元/ /平米平米金地仰山金地仰山 销售及客户情况销售及客户情况该项目去年8月一期开盘，该项目共该项目共27132713套房源，至今已销售套房源，至今已销售11621162套，现已去化套，现已去化43%43%，月均销售，月均销售116116套。套。西区板楼西区板楼40%40%为大兴本地客户为大兴本地客户，特征主要为大兴当地的白领，其余部分为城市外溢及来自中关村、丰台的客户。东区洋房东区洋房大多出于改善需求，50%50%为海淀、为海淀、中关村从事中关村从事it it工作的年轻白领；及来自丰台总部基地的工作的年轻白领；及来自丰台总部基地的中高层；中高层；20%20%为地缘性客户，职业特征为当地从事

36、餐饮为地缘性客户，职业特征为当地从事餐饮行业的私营业主。行业的私营业主。区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析金地仰山金地仰山 户型解析户型解析1、南北通透、大面宽起居，活动空间增加2、客厅、主卧均南向，采光效果好且客厅宽敞3、明厨明卫，使用起来干净卫生1、缺少入户玄关的设计，导致整个居室私密性欠佳2、户门与卫生间门相对，“进门见厕”风水上视为禁忌区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析411、南北通透、功能分区较为明显，动静分开2、主卧配有大尺度飘窗，采光效果好，居住舒适度高3、明厨明卫，便于通风换气；两个卧室距卫生间距离适中，方便使用4、客厅、餐厅外均有露台，视野好，采光

37、优越1、缺少入户玄关的设计，导致整个居室私密性欠佳区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析金地仰山金地仰山 户型解析户型解析421、主卧拥有大尺度飘窗、衣帽间及卫生间，全能主卧的设计手法增加了主卧的私密性2、客厅外拥有大面宽阳台，增加了客厅的采光面积且视野良好3、明厨明卫，便于通风换气；两个卧室距卫生间距离适中，方便使用1、缺少入户玄关的设计，导致整个居室私密性欠佳2、整个居室进深狭长，将会导致餐厅处采光欠佳，较为昏暗区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析金地仰山金地仰山 户型解析户型解析43金金 地地 仰仰 山山 个案小结个案小结项目概况：新古典主义的建筑风格结合西方古典园

38、林，打造古典主义的低密度生活。整体规划：整个项目占地面积123000平方米，分为东、西两个区。东区为花园洋房产品，主力户型为120130三居占比60% ；西区为高层板楼产品， 8090的两居占户型配比的50%，120三居占50%。销售情况：该项目自去年8月开盘至今已区划43%，月均销售116套经验借鉴： 该项目产品线丰富，既有满足刚性需求的高层板楼产品，又有满足改善需求的洋房类产品；本案综合性强，小区内有教育及商业配套，能够满足居民的日常生活需求；本案主流户型面积设计合理，满足了大兴当地的主流市场需求，因此销售速度较快。区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析44基本信息占地面积114

39、000平方米总建筑面积410000平方米建筑类别板楼 塔楼容积率2.5绿化率50%车位比1：1.15物业费2.9元/平米.月总户数2300户主力户型90-145二居三居均价18000元/平米开盘时间2011年5月7日高品质住宅、高品质住宅、城市综合体城市综合体中建国际港中建国际港 基本信息基本信息45中建国际港中建国际港 规划住宅、办公、商业的综合体规划住宅、办公、商业的综合体住宅住宅大型商业、写字楼n整体规划14栋建筑，住宅2300户；n商业涵盖购物中心、办公楼；拥有北京单一楼盘最长的千米临街展示面，n住宅拥有大兴住宅项目中最高的百米高度以及百米超宽楼间距，具有新亚洲风格的世博会原版园林。4

40、6中建国际港中建国际港户型解析户型解析1、户型方正实用，两间卧室空间相对较大；2、客厅有大面宽阳台，增加了客厅的采光面积且视野良好3、明厨明卫，便于通风换气；两个卧室距卫生间距离适中，方便使用1、产品赠送较少。47中建国际港中建国际港户型解析户型解析1、客厅外拥有大面宽阳台，增加了客厅的采光面积且视野良好；2、主卧拥有大尺度飘窗、卫生间，舒适度高，私密性好；1、2间卧室朝向较差，且尺度较小；48效果图效果图区位图区位图基本信息占地面积162000平方米总建筑面积458000平方米建筑类别板楼 小高层 容积率2.6绿化率50%车位比1：0.75装修状况精装修 标准：2500元/物业费2.95元/

41、平米.月总户数本期700户主力户型在售：185三居均价22000元/平米开盘时间2011年3月27日绿地品牌、高品质住绿地品牌、高品质住宅、城市综合体宅、城市综合体区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析a accb bd d18层板塔结合，一梯两户或三户。共计800套房源。其中8090两居占80%，130三居占20%。3#4#6#8#楼板塔结合，户型配比与a区相同。此区域主要产品为别墅产品。共计68套房源联排别墅产品为4联排、5联排和9联排，户型面积为340；东西各4栋独栋别墅，440左右。5#共计27层，两梯两户。主打大户型产品，135两居占22%、145198三居占67%、270

42、310四居占13%。区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析eabcdf西区为商业用地a、b为两座准甲级办公楼，经营方式为自持c、d为loft产品，50年产权，精装标准3000元/，户型面积为45、49、51、120，层高5.25米，均价3000元/，2011年3月27日开盘，至今已去化85%e为酒店式公寓产品，户型均为40开间，均价20000元/f为自持商业，包括超市、影院、大型商场商业效果图商业效果图区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析房价走势图五号大公馆楼户型配比饼图6.8%26.4%13.3%共计：336套房源由于该项目开盘时间较早，所以受新政影响较小。该项目住宅共

43、2963户。自自20102010年年4 4月月2828日开盘，至今已销售日开盘，至今已销售23262326套，去化套，去化78%78%，月均销售，月均销售166166套套。该项目为去年北京市住宅的销售冠军。8090的小户型产品客户主要来自木樨园、新发地的私营业主、及在大兴工木樨园、新发地的私营业主、及在大兴工业产业园工作的白领业产业园工作的白领，占到50%；其余为来自西南片区及海淀地区外溢海淀地区外溢的客群。130130三居三居室的主力克群为大兴地缘性客户处于改善目的占室的主力克群为大兴地缘性客户处于改善目的占40%40%；外地投资客户占30%；其余30%为主城区外溢的客户。五号大公馆新政前主

44、要客户为大兴当地生意人、富二代、及当地的企业中高层，新政后其主力客群为来自宣武区进行房置换的客户宣武区进行房置换的客户。 区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析1、纯南向住宅，采光条件优越2、客厅外拥有大面宽阳台，增加了客厅的采光面积且视野良好1、缺少入户玄关的设计，导致整个居室私密性欠佳2、餐厅距离厨房距离过远3、卫生间为暗卫，且门朝向餐厅区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析531、有入户玄关的设计，整个居室私密度较高2、有服务阳台的设置，使用起来方便3、主卧配有衣帽间和独立卫生间，次卧带有储藏室4、开场餐厅、实用性强1、整个居室受西晒问题困扰，且采光效果欠佳2、居室交

45、通线过于复杂，在一定程度上浪费部分室内面积区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析54项目概况：法国建筑风格，钢化石材外立面材质，配合城堡公馆，打造区域高端综合性住宅。整体规划：整个项目占地面积162000平方米，分为住宅区和商业区。整个小区的主力户型为 8090的两居、130三居。在售的五号大公馆主打大户型产品，其中：135两居占22%、145198三居占67%、270310四居占13%销售情况：自2010年4月28日开盘，至今已销售2326套，去化78%，月均销售166套，为去年北京市住宅的销售冠军经验借鉴：项目为城市综合体项目，住宅区旁配有自持写字楼、商业，商业将引进超市、影院等

46、业态，满足了居民的日常生活需求区域市场分析区域市场分析典型项目分析典型项目分析55产品分布：产品分布：目前大兴住宅项目沿地铁目前大兴住宅项目沿地铁4 4号线呈带状分布。号线呈带状分布。产品形式：产品形式：以板楼为主，高层、小高层类产品居多以板楼为主，高层、小高层类产品居多，缺少低层、多层产品；多为毛坯房，缺少低层、多层产品；多为毛坯房，目前在售住宅只有绿地新里西斯莱为精装修产品目前在售住宅只有绿地新里西斯莱为精装修产品户型情况：户型情况：区域住宅区域住宅主力户型集中在主力户型集中在8010080100两居和两居和120140120140三居为主三居为主，前者为释，前者为释放刚需产品，后者为高端

47、首置或首次改善产品，放刚需产品，后者为高端首置或首次改善产品，小户型产品较少小户型产品较少。销售情况：销售情况：随着地铁随着地铁4 4号线的开通，大兴住宅市场处于快速发展时期，产品去化速度快，号线的开通，大兴住宅市场处于快速发展时期，产品去化速度快，当前市场住宅存量较少。当前市场住宅存量较少。客户来源：客户来源：该区域的客户年轻白领居多，主要由三部分组成。第一部分：该区域的客户年轻白领居多，主要由三部分组成。第一部分：大兴地缘性客户大兴地缘性客户；第二部分：来自第二部分：来自中关村、丰台总部基地、石景山等区域的客户中关村、丰台总部基地、石景山等区域的客户；第三部分为来自；第三部分为来自朝阳、宣

48、武朝阳、宣武等城八区内的城区挤压型客户等城八区内的城区挤压型客户，这些人大多出于改善或置换房屋的目的。，这些人大多出于改善或置换房屋的目的。未来市场：未来市场：目前大兴市场产品线供应全面，绿地、金地、保利等大牌地产企业均已进驻，目前大兴市场产品线供应全面，绿地、金地、保利等大牌地产企业均已进驻，区域供给充足。区域供给充足。大兴区住宅市场小结大兴区住宅市场小结区域市场分析区域市场分析区域总结区域总结5758宏观形势分析项目本体分析开发目标整体定位北京房地产市场分析区域市场与典型项目项目定位2134报告主要内容报告主要内容通州亦庄房山大兴顺义机场高速京通快速五环京津塘京开高速京石高速北京远郊区域住

49、宅板块本项目项目定位项目定位项目本体分析项目本体分析项目位于远郊大兴区，六环之外项目位于远郊大兴区，六环之外n项目地块位于大兴新城南端，南六环外，地铁四号线延长线生物医药基地站和天宫院站之间；n项目周边主要交通为京开高速、六环路、地铁四号线。59项目定位项目定位项目本体分析项目本体分析地块紧邻地铁地块紧邻地铁4 4号线号线n项目地块东至新源大街，西至天堂河，南至庆丰路，北至永旺路。n项目距离地铁4号线生物医药基地站约800米，距离天宫院站约1.2公里，交通便利。n周边未有现售项目，最近为保利新茉莉公馆。60项目定位项目定位项目本体分析项目本体分析地块限高地块限高6060米，容积率米，容积率2.

50、52.5，建筑面积约，建筑面积约8.68.6万平米万平米n总用地规模：81964 。n其中建设用地：37789 ，代征城市公共用地44175 。建设用地指标建设用地指0790505-0850505-085占地面积占地面积332303323045594559用地性质用地性质二类居住二类居住托幼用地托幼用地容积率容积率2.52.50.80.8地上建面地上建面830758307536473647建筑密度建筑密度25%25%30%30%高度高度6060米米1212米米绿地率绿地率30%30%30%30%总建面总建面867228672261幼托用地幼托用地项目为一较平整梯形地

51、块，临近天堂河项目为一较平整梯形地块，临近天堂河项目定位项目定位项目本体分析项目本体分析北侧永旺路地块现状西侧天堂河东侧新源大街东面回迁房62项目定位项目定位项目本体分析项目本体分析地块周边配套较少，档次较低地块周边配套较少，档次较低天堂河小学天堂河医院大兴第二职业学校天宫院小学n地块2公里范围内主要为小学与医院，商业配套缺乏，现有为满足日常需求的低档次商业。n大兴购物、医疗等配药需要借助5公里外的大兴区商业等配套。63项目属性界定项目属性界定项目定位项目定位项目本体分析项目本体分析项目为大兴远郊区域一中等密度小规模项目；项目临近地铁、京开高速、六环路，交通便利，典型的远郊地铁物业；项目地势平

52、坦，临近天堂河，代征公共用地面积较大，园林景观具有一定可塑造型；项目周边配套较缺乏，居住氛围欠缺；中等密度小规模、有一定资源、配套不完善的远郊地铁项目中等密度小规模、有一定资源、配套不完善的远郊地铁项目64打造成我公司刚需产品的精品项目和品牌样板打造成我公司刚需产品的精品项目和品牌样板n积累开发经验，打造精品楼盘，在北京市场树立水电地产的企业品牌价值，扩大品牌影响力。n为公司后续开发创造有利的市场条件和社会环境。星城映象星城映象项目定位项目定位公司开发目标公司开发目标65美立方美立方云立方云立方成为中国水电地产城市绿色生活系的典型新项目成为中国水电地产城市绿色生活系的典型新项目n本项目的自身素

53、质条件，具备使本项目成为水电地产产品体系中城市绿色生活系的项目；n为公司在北京大兴区市场后续开发提供经验。 产品系核心诉求 a 城市中档社区认 同 感 诉 求 方 式 、 亲 和 力认 同 感 诉 求 方 式 、 亲 和 力b 城市高档社区社 区 精 神 与 服 务 体 验社 区 精 神 与 服 务 体 验c 郊区别墅类别墅环 境 视 觉 与 闲 适 体 验环 境 视 觉 与 闲 适 体 验d 中低端社区配套设施与户型配套设施与户型产品体系产品体系 水电四系 1系城市绿色生活系城市绿色生活系“分享分享”系列系列2系城市资源景观系城市资源景观系“专享专享”系列系列3系自然符号系自然符号系“奢享奢

54、享”系列系列4系责任民生系责任民生系“安享安享”系列系列项目定位项目定位公司开发目标公司开发目标66n 项目以1-3居中小户型产品为主；n 依托地铁便捷的交通、良好的环境与资源打造花园社区；n 致力于为大兴新城及北京城南部区域中端客群创建一个属于自已的科技的、环保的、舒适的、充满活力的中档宜居社区。 67项目定位项目定位整体定位整体定位项目整体定位项目整体定位中小户型为主的便捷、舒适、充满活力的中档花园社区中小户型为主的便捷、舒适、充满活力的中档花园社区项目客户定位项目客户定位核心客户核心客户重要客户重要客户偶得客户偶得客户大兴区域、生物基地、大兴区域、生物基地、4 4号线沿线号线沿线刚需客户

55、刚需客户中关村、丰台总部基地白领中关村、丰台总部基地白领具有购买资格的投资客户具有购买资格的投资客户东西城、朝阳等城区挤压型客户东西城、朝阳等城区挤压型客户子女在城区工作的老年人子女在城区工作的老年人项目定位项目定位客户定位客户定位68新发地、西红门、木樨地私营业主新发地、西红门、木樨地私营业主项目定位项目定位客户定位客户定位69主力客群一：主力客群一：大兴新城、北京南城地铁沿线的刚需人群大兴新城、北京南城地铁沿线的刚需人群客户基本特征描述：客群来源：客群来源：大兴新城核心区域、生物医药基地、南城及地铁4#线沿线年龄特征：年龄特征：主要成员28-38岁之间。教育程度：教育程度：大专、本科学历为

56、主。家庭收入：家庭收入：家庭年总收入10-20万元左右，家庭平均月收入0.8-1.7万元左右。置业目的：置业目的：在附近区域工作；为结婚准备新房。置业特征：置业特征：首次置业，需求2-3房居多。承受总价：承受总价：60-140万元左右，相对较低的总价。社区要求：社区要求：对生活配套、社区品质、社区环境、户型的适用性有现实要求。核心需求特征：核心需求特征：生活方便、有品质，医疗教育等配套。项目主力客户描述项目主力客户描述项目定位项目定位客户定位客户定位70主力客群二：新发地、西红门、木樨地私营企业主主力客群二：新发地、西红门、木樨地私营企业主客户基本特征描述：年龄特征：年龄特征：主要成员28-4

57、0岁之间。教育与职业：教育与职业：大专以下。置业目的：置业目的：首次置业、改善住房。置业特征：置业特征：首次货二次置业，需求以1-2房为主。承受总价：承受总价：100-180万元左右.社区要求：社区要求：对交通便利性、社区环境、户型的适用性有要求。核心需求特征：核心需求特征：社区品质，生活便利性。 项目客户定位项目客户定位项目定位项目定位客户定位客户定位71主力客群三：中关村、丰台总部基地白领主力客群三：中关村、丰台总部基地白领客户基本特征描述：年龄特征：年龄特征：主要成员25-35岁之间。教育与职业：教育与职业：本科以上学历，以科研、it职业居多。置业目的：置业目的：首次置业、婚房。置业特征

58、：置业特征：首次置业，需求以1-2房为主。承受总价：承受总价：60-100万元左右，相对较低的总价。社区要求：社区要求：新事物接受能力强，对交通便利性、社区环境、户型的适用性有要求。核心需求特征：核心需求特征：独立，自由的生活空间，生活便利性。 项目客户定位项目客户定位项目定位项目定位产品配比产品配比72面积区间（）户型面积配比住宅50-601居15%70-902居55%90-1103居30%合计100%注：1、一居室能有相对独立的厅的设计。 2、此面积为建筑面积； 3、产品符合90/70规定； 项目产品配比项目产品配比车位配比：车位配比：按照按照=1=1：0.50.5设计，其中地下与地面车位

59、各占设计，其中地下与地面车位各占50%50%项目车位与商业项目车位与商业项目定位项目定位产品配比产品配比本项目周边目前商业较少，为满足本社区生活配套，商业规模建议在本项目周边目前商业较少，为满足本社区生活配套，商业规模建议在15001500 左右左右，以沿街底商为主，以沿街底商为主，1 12 2层。层。商业沿地块北面、东面排布。商业沿地块北面、东面排布。按照北京市居住公共服务设施规划设计指标（居住人口按照北京市居住公共服务设施规划设计指标（居住人口0.30.30.50.5万万人人) )，商业服务面积为，商业服务面积为10001000 。商业指标：商业指标：73商业商业附加值打造的原则：按照常规

60、做法进行设计。附加值打造的原则：按照常规做法进行设计。项目定位项目定位产品附加值打造产品附加值打造74附加值打造方式：附加值打造方式：part1:part1:赠送面积赠送面积part2:part2:优化居住空间优化居住空间part3:part3:送精装修送精装修产品附加值打造产品附加值打造产品凸窗面积赠送产品凸窗面积赠送利用凸窗面积全赠送，扩大利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量；可根据情况，在中小户型中运用倒凸空间容量；可根据情况，在中小户型中运用倒凸窗窗凸窗面积赠送限制：当凸窗高度小于小于2.202.20米，或凸窗进深不大于米，或凸窗进深不大于0.600.60米米时，凸窗部分不计算建筑面积注：