《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)

1、 四大估价方法的相关内容（容易出问答题）一、四大估价方法的适用对象和条件1.比较法的适用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第六章）（1）适用对象：具有交易性的房地产。即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价。（2）适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。如果交易实例太少，可能引起较大偏差。另外，房地产交易资料也要完整

2、、真实，这是提高估价精确度的基本保证。 2.收益法的适用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第七章）（1）适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库 （用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的

3、有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。（2）适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础。3.成本法的适用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第八章）（1）适用对象：成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等

4、有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决，另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价时，通常也只好采用成本法。（2）适用条件：运用成本法时要求可正确计算估价对象的客观成本、利润、税金等。运用成本法估价时要注意以下三个方面的问题：一是要应采用客观成本而不是实际成本。实际成本是某个具体的房地产开发

5、商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析等来进行调整。当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当供小于求时，应上调评估价值。成本法估价还要求估价人员具有良好的建筑工程、建筑材料、4.假设开发法的适用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第九章）（1）适用对象：假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装

6、饰装修改造或可改变用途的旧房（包括重新装饰装修、改建、扩建）。（2）适用条件：对于应有城市规划条件但城市规划条件尚未确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：一是土地最佳开发利用方式的预测，即是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；二是开发完成后的房地产价值的预测，即是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。二、四大方法的操作步骤（技术路线）1.比较法估价的操作步骤（参见房地产估价理论与方法第六章）（1）搜集交易实例

7、（2）选择可比实例（3）建立比较基准（4）交易情况修正（5）市场状况（交易日期）修正（6）房地产状况修正（按照房地产估价规范，本步是区域和个别因素修正）（7）求取比准价格2.收益法的操作步骤（参见房地产估价理论与方法第七章）（1）搜集并验证可用于预测估价对象未来收益有关的收入、费用等数据资料（2）预测估价对象的未来收益（如净收益）（3）求取报酬率或资本化率、收益乘数（4）选用适宜的收益法计算公式计算收益价格3.成本法估价的操作步骤（参见房地产估价理论与方法第八章）（1）搜集有关房地产的价格构成：开发建设的成本、费用、利润等资料（2）测算估价对象重新构建价格（3）测算建筑物折旧4.假设开发法估价

8、操作步骤（参见房地产估价理论与方法第九章）（1）调查分析待开发房地产状况；（2）选择最佳的开发利用方式；（3）预测后续开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）预测后续必要支出及应得利润；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。三、四大方法应用时应收集的资料1.各估价方法应用时应收集的基础资料（不论何种估价方法都应收集的资料）（1）估价委托的有关资料：委托方情况（法人、住址、电话）；估价目的（委托方提供）；估价时点；项目有关文件；委托方的其他要求。（2）相关法律法规和政策：委托估价是否符合相关法律法规和政策；估价操作应遵循的相关法律法规和政策。（3）估价时点房地产市场状况的资料：

9、一般性的房地产市场状况资料；地区性的房地产市场状况资料；本类型房地产市场状况资料。（4）估价对象状况的资料：估价对象所处位置、占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑装修及设备状况、建成年月、新旧程度、产权状况、土地权利状况、土地使用年限及剩余使用年限、房地产有否抵押、租约等他项权利，等等。（5）估价对象区域条件资料：交通；环境；繁华程度；景观；公共配套；危险因素；等等。2.比较法应用时应收集的技术资料（1）收集三宗以上的类似估价对象的近期交易实例，包括交易价格、成交日期、付款方式、交易目的、交易实例房地产状况等。（2）收集交易实例的交易情况，如税费负担方式，有无隐瞒价、急买急卖、人为哄抬

10、、亲友间交易等情况。（3）收集交易实例成交日期与估价对象估价时点的时差和价差。（4）收集交易实例和估价对象的区位、权益和实物状况。3.收益法应用时应收集的技术资料（1）收集类似房地产正常经营的收入水平（租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可出租面积、营业面积等资料；（2）收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。（3）收集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产的无风险收益率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产的资本化率。（4）收集估价对象在未来年限的收益变

11、化情况，以便选择收益法的计算公式计算估价对象的收益价格。4.成本法应用时应收集的技术资料（1）收集类似房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）收集类似土地的市场价格或其基准地价及其相关修正系数；（3）收集建筑物重置成本资料；（4）收集估价对象的已使用年限、尚可使用年限、折旧及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧程度。5.假设开发法应用时应收集的技术资料（1）同类房地产市场状况、未来趋势；（2）同类房地产市场售价；（3）同类项目开发周期、开发费用；（4）同类项目开发利润或收益资料；（5）折现率确定的有关资料。四、估价方法的优选与归类1.估价方法选用要求同一估价对象宜选用两种以上的估价方法估价。2.估价方法的优选（1）有条件选用比较法估价的，应以比较法为主要的估价方法。（2）收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。3.估价方法的归类（1）土地估价：基准地价修正法；市场（比较）法；假设开发法；成本法；土地剩余技术；路线价法。（2）建筑物估价：成本法；建筑物剩余技术。（3）房地估价：比较法；收益法；成本法。假设开发法。（4）居住房地产估价：比较法；成本法；收益法（出租住房）。（参见房地产