XX房地产公司费用核算操作指引

1、XXX房地产公司费用核算操作指引1.0 目的加强期间费用管理，规范公司费用核算，压缩费用支出，提高经济效益。2.0 适用范围适用于xxx房地产有限公司管理费用明细科目名称及核算口径。3.0 职责：财务部门应按此规范对费用进行分类及核算。4.0 方法和控制过程4.1 费用的归集4.1.1 管理费用4.1.1.1 “管理费用归”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费用、差旅费等），以及公司的财产费、公司活动费与业务无直接关系的费用：其中包括实质性“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。4.1.1.2 下列费用属实质性的管理费用：1) 公司总

2、监以上的人员人工费、行政费用及其职责发生的其他费用；2) 与业务不直接相关的办公费、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及其职责发生的其他费用；3) 公司非履行业务职责而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏账准备等；4.1.1.3 下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其他相应费用科目：目的是方便于费用预算的编制、执行、控制与分析，也可直接相应费用科目归集、核算1) 直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括市场部、销售卖场服务部门（物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集、核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；2) 直接从事项目开发或仅履行业务

3、指导及监督职能的工程部、监察部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集、核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；4.1.2 营业费用4.1.2.1 “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用；4.1.2.2 下列费用在“营业费用”项目归集、核算：1) 项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持费用；2) 政府收取的各项房屋交易费用；3) 完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；4) 应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；5) 班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费承诺；6) “管理费

4、用”中归集、核算的直接从事产品销售（或提供劳务）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”；4.1.3 下列费用不属于“营业费用”：4.1.3.1 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用”（计入开发间接费）；4.1.3.2 委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；4.1.3.3 开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或 “长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。4.1.4

5、 财务费用4.1.4.1 “财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；4.1.4.2 利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入“开发间接费”；4.1.5 开发间接费4.1.5.1 “开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘前的费用支出。4.1.4.3 下列费用属于“开发间接费”：1) 竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；2) 可资本化利息；3) 按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；4) 开盘前发生的项目广告费、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销

6、推广费用；5) “管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。4.1.5.3 与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目的招投标费用、人防热报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；4.15.4 “开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中。项目经理部费用、开盘前的营销推广费及单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。4.2 费用的划分及分摊4.2.1 “财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）

7、：4.2.1.1 项目或项目中分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化；4.2.1.2 比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中有分期）的净资金占用之和， “累计资金之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金之和”小于或等于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按不平均借款利率计算；4.2.1.3 非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整；汇兑损益及银行手续不可以资本化。4.2.2 “应

8、付福利费”与“期间费用”及“开发间接费”的划分：4.2.2.1 公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险费的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”中；4.2.2.2 不得在“应付福利费”中开支：若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”科目出现借方余额，则每半年一次，将该借方余额转入“管理费用社会保险费”的科目。4.2.3 “需分摊的开发间接费”在不同项目之间的分摊：4.2.3.1 “需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间进行分摊一次；4.2.3.2 行

9、政管理费按各项目（各区）季度按季末在建面积的比例进行分摊。4.2.3.3 资本化利息，可确定用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目（各区）季度末累计投资额的平均值的比例进行分摊。4.3 核算组织4.3.1 会计科目设置4.3.1.1 设置“管理费用”“营业费用”“财务费用”“开发间接费”四个科目，作为一级核算科目；4.3.1.2 “管理费用”“营业费用”“财务费用”分别将所附“期间费用明细表”上的明细项目作为二级明细科目；三级明细科目财务部可根据管理要求自行设置；4.3.1.3 “开发间接费”科目最少设置“工程管理费”、“行政管理费”

10、、“物业基金”、“营销推广及设施建造费”、“资本化利息”“其他”六个二级明细科目，各开发项目可作为三级明细科目，“开发间接费行政管理费” 项下需加设 “待分摊的行政费”；4.3.1.4 “管理费用”科目中，必须以部门作为定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属。4.3.2 核算程序4.3.2.1 按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”中归集，利息收支全部在“财务费用”中归集）；4.3.2.2 每月费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分；4.3.2.3 打印分部门的“管理费用”明细表；4.3.2.4 依据上表，编制费用转出凭证；4.3.2.5 将应属“营业费用”的部门费用，按总数一笔由“管理费用”转入“营业费用”项目分别转入“营业费用行政管理费”科目；4.3.2.6 将应属“开发间接费”的部门费用。按总数一笔由“管理费用”转入“开发间接费”项目分别转入“开发间接费行政管理费”科目；各项目经理部费用按总额分别转入“开发间接费行政费用各项目”；其余各职能部门的费用按合计数一笔转入“开发间接费行政费用待分摊的行政费”4.3.2.7 可资本化利息，由“财务费用资本化利息”科目，转入“开发间接费资本化利息”。4.3.3 在费用核算中下列支出不得列入三项期间费用：4.3.3.1 购置和建造固定资