投资分析报告

1、新 版型冷 库及综 合性市 场建设可行性分析报告我公司具有良好的资信等级和较强的开发实力，运行情况良好。建立了现代企业管理模式，实行董事会领导下的总经理负责制，采取直线职能机构管理方式， 构筑了一个精简高效的组织框架。公司同时建立健全了完善的质量保证体系和各项规章制度，为企业做大做强走可持续发展道路奠定了坚实的基础。公司将持续秉承“与时俱进，超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图， 为改善城市人居环境作贡献。投资示意图1、就地块一当中的废旧厂房面积为4350 平方米，我公司在不改动主体的情况下，进行改造成冷库利用。2、就地块二未利用地面积约为6 亩，我公司计划开发成综合

2、市场利用。f北1、就上述地块一与地块二我公司以租赁方式进行开发。计划租遵循“民办民管，民受益”的原则，依靠本地的独特地理条件的 优势，利用本合作方式陕西怒丄混凝扌站-地块赁周期为 510 年。X陕西瑾工集团球大门2、租金：地块一为每亩每年 2 万元，3、 合同期内如甲方整体开发，乙方将地块二每亩每年为 3 万元。无条件搬走，合同终止。建设新版型冷库市资源丰富，盛产苹果、猕猴桃等各类水果，带动农民 充分发挥山地优势， 大力推进产业结构，不断的扩大果品市场， 发展 多种特色经营，为西安市果品流通起到了桥梁的作用。一、项目建设的背景由于地形、地势、地貌比较复杂，具有明显的春暖迟，秋寒早 的山区气候特

3、征，昼夜温差大，年平均气温日较差9.8C,这样的光照、气温和降水量，能较好地满足农作物生长的需要，作物生长季节长，具有发展农业生产的有利条件。二、项目建设的必要性1、项目建设的必要性：(1)项目建设能有效利用资源优势，推动当地水果生产发展。西安市及周边自然条件好，工业污染少，有利于发展特色农业。项目 建设综合利用当地人力， 积极推动当地特色水果种植业发展， 向特色 农业产业化迈进。(2)项目是建设新版型冷库，能为当地水果生产发展提供宝贵 经验。当今农业发展的方向是产业化，绿色、环保、效益、标准化已成为主体方向。项目建设紧紧围绕绿色环保， 循环利用，立体发展等 方面建设，确保产品无公害，生产标准

4、化，推动当地水果生产发展。 项目建成后，随着经济实力不断扩大， 经营业务不断增多， 必将促进 企业的发展、壮大。(3)项目建设是加快社会主义新农村建设的一项举措。以冷藏保鲜为保障，带动水果种植，从而带动当地水果种植业发展。同时有利于吸引当地农户就近就业，达到助农增收，为农增效的目的，推动社会主义新农村建设。三、项目的可行性1、就地块一中的废旧厂房面积为 4350 平方米， 我公司在不改动 主体的情况下， 进行改造成冷库利用。 其处二环交通便利， 又与高速 相连，运输相对方便。水果种植基地分别位于西安、宝鸡等地区，气 候适宜，土地广阔，便于水果种植业的发展。 目前当地冷藏保鲜相对 滞后，用地方便

5、，同时对保鲜技术有一定研究，有利于项目实施。2、经济效益可观。项目建成后，项目实施后，可贮藏果品*多吨，预计年总收入达到 * 多万元，同时通过冷藏果品，有效地保 持水果的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到水果保质保鲜、延 长水果保存期的目的， 起到调剂淡旺季市场的需求、 从而使水果能增 值。有效的解决了由于当地冷库存量不足而导致的农户贮存费过高和 集中上市、 价格低迷的情况。 通过了贮藏水果， 解决了果农的后顾之 忧。 项目的实施， 在壮大水果支柱产业的同时， 必将为农村富裕劳动 力提供更多的就业岗位。3、环保、安全。新版型冷库对生态环境影响甚少，符合当地的 环保及安全要求，不会对环境及安全

6、带不利影响。4、市场前景好。冷藏保鲜是解决水果集中上市，价格低迷的有 效途径，同时能有效调节市场供应，发展前景可观。5、经营模式：项目实施单位以股份形式组建，采用“专业合作 社+农户”的经营模式，利益与风险并存，因而具有良好的团队合作 精神，当地政府有关部门对水果生产发展也大力支持。随着社会经济发展， 人们生活的不断改善， 消费者观念已发生重 大变化，追求原生态、绿色食品的人群越来越多，无公害、绿色食品 也越来越受欢迎，在港澳、珠三角一带更受欢迎， 连州生产的水果因 为无污染、 绿色环保品质优良， 水果冷藏保鲜市场前景可观。 项目建 成后贮藏保鲜有冷库，做到功能完善，管理规范，设施先进，标准健

7、全的服务体系， 对我市的果品市场的发展和新农村建设有着重要意义。建设综合型市场西安一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街 区为主，临街商铺受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平 的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价 值和替身城市内涵的重要作用， 正成为世界商业发展的一个新趋势， 直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。一、商业市场发展现状1、商业中心分布现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，商业环境差，业 态组合、 功能结构不合理， 业态组合缺乏互补性， 周边商业网点布 局缺乏统一规划，故人气不旺。2、高端消费方式天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经

8、营， 商业配套设施落后， 商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。3、商业形态分析商业业态档次较低， 整体品位不高， 高档次的大型购物中心凤 毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小 卖店成主流业态和消费模式。4、缺乏真正的购物中心西安市场不缺乏大型购物中心， 但缺少真正意义上的现代化多 功能的大型购物中心。 传统的低端商业模式导致商业竞争激烈， 高 端消费群体外流， 市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力 受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称， 急需构建具有购物、 休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、 配 套完善的现代化商业综合

9、体系和商业模式，完善商业服务功能，提 升城市形象。二、市场需求分析1、由于商业街形式具有良好的产品昭示性，就地块二面积约为 6 亩，我公司计划开发成综合市场利用。将商业街商铺与商场内席位 商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的； 另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。一部分商 铺具有产品展示及销售的功能，同时能够方便其居住及办公， 以满足 日常生活和业务洽谈的需要。2、大多数人希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和 办公及商务洽谈为辅。项目周边目前商业氛围并未成熟，但随着项目 周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟， 本项目的销售价格具有 较大的提升空间

10、。消费者对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、 物流中心和酒店需求较大。 其中餐饮的需求主要集中在快餐、 特色小 吃和中档饭店； 酒店则偏向于快捷式和三星级酒店； 休闲娱乐设施则 更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因此， 本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项 目的商业氛围， 提高项目的增值潜力。3、道路交通。其处二环交通便利，又与高速相连，运输相对方 便。交通十分便利。4、消费人群。按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住 人群量作为基础，才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内， 包

11、括了发展成熟的商业、 经济技术开发区、 这些都构成了一定的消费 人群。5、原有市场。本项目的建设是为了构建具有购物、休闲和文化 性消费、娱乐、餐饮美食等功能于一体、 配套完善的现代化商业综合 体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。6、地块二附近缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施 落后， 商业购物环境普遍较差， 有停车场和休息娱乐功能的购物场所 少。该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观 望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正 常运营。7、政府高度重视。政府高度重视商业街的发展，把其作为城市 发展的重要内容， 对商业街发展给予了大力支持与积极引导， 有利于 提高商业街的改造和建设。随着经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩 大， 为发展本项目奠定了坚实的基础。 近年来， 西安周边地区都加快