上成·如皋国际汽车汽配城调研报告

1、上成上成 如皋国际汽车汽配城如皋国际汽车汽配城调研报告调研报告匯誠行商業顧問機構匯誠行商業顧問機構2012.03深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 2 目录一、项目及周边环境调研二、如皋市城市基本情况调研三、如皋市商业基本情况调研四、如皋市专业市场调研五、如皋商业地产市场调研六、同类型汽配市场调研七、汽配类商户资源调研八、同类市场案例分析九、调研结论深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 3 一、项目

2、及周边情况调研1 项目区位2 项目基本数据3 项目周边基本情况4 项目所处区域现状及未来发展规划5 总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 4 项目区位项目位于如皋市西南部，南接334省道（惠政西路），北接解放西路，东距204国道（花市路）300米，西接经一路，项目内道路网络四通八达，主入口处道路宽29米，项目内主通道汽车大道宽23米，其他次级道路宽20米。分别连接花市路，惠政西路、解放西路，使得整个项目成为无障碍交通通道。一、项目及周边环境调研项目位置东侧南面334省道项目入口处项目内部道路项

3、目内汽车大道项目内部道路花市路新汽车站深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 5 一、项目及周边环境调研项目区位项目所在区域由新204国道（花市路）、334省道（惠政路）、解放西路和经一路交叉围成的一个区域，其中204国道是双向十车道设计、334省道都双向四车道设计的交通主干道，贯穿如皋市全境，解放路是如皋市的交通主干道之一，双向4车道设计，近年来解放路进行拓宽延伸，使得其通达性和交通量都得到提升。项目周边道路情况深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE

4、 CONSULTING CO.,LTD.Page 6 项目周边道路总结分析周边道路等级通行状况花市路（204国道）双向十车道顺畅惠政路（三三四省道）双向四车道+非机动车道顺畅解放西路双向四车道暂未通行项目区位一、项目及周边环境分析项目周边道路等级、通行状况 项目周边道路状况有利于车流通行，形成优良的物流配送环境，同时汽车站是整个城市人流的集散地。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 7 项目区位一、项目及周边环境分析项目所在区域交通便捷，如皋市交通主干道途径项目，项目内道路网络齐全，项目内部四通八

5、达；新汽车站建成并投入使用，使得区域范围内成为人车流集散地，物流配送更加方便。项目区位总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 8 项目基本数据一、项目及周边环境分析万达广场项目总体经济指标项目总占地面积约130亩（86647），总长度约560米，宽164米分为三个地块开发建设，其中一期占地45.75亩（30500.23）深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 9 项目基本数据一、项目及周边环境分析万达

6、广场项目一期经济指标项目总占地面积30500.62，总建筑面积66404.5，容积率2.35，建筑密度36%，机动车停车位320辆，非机动车停车位4800辆；一层铺位开间3.6米，进深7.5米，一层层高5.4米，二层层高4.8米，楼间距12米，主通道16.68米，次通道9米；项目共16栋建筑，其中商铺13栋，可售商铺约280个左右。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 10 项目基本数据一、项目及周边环境分析项目一期规划平面图深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL

7、 ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 11 花市路路人车流统计周边道路人车流统计时间段（时间段（5 min）行人行人自行车自行车电动车及摩电动车及摩托车托车三轮摩的三轮摩的汽车汽车10：30-10：3567261001016813：50-13：557011781313519：00-19：05358665188合计合计1724524428491道路等级道路等级双向十车道花市路项目段车流旺盛，人流量相对较少，作为贯穿如皋全境的204国道，其机动车运行量非常大。项目周边基本情况一、项目及周边环境分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL E

8、STATE CONSULTING CO.,LTD.Page 12 惠政路人车流统计时间段（时间段（5 min）行人行人自行车自行车电动车及摩电动车及摩托车托车三轮摩的三轮摩的汽车10：40-10：4517176305513：40-13：452755106519：10-19：1520535062合计合计64271490182道路等级道路等级双向四车道+非机动车道惠政路（334省道）项目段车流较旺，以机动车为主、电动车摩托车次之，自行车最少。项目周边基本情况一、项目及周边环境分析周边道路人车流统计深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULT

9、ING CO.,LTD.Page 13 一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状项目所处区域的现状及未来发展规划项目所处区域为政府规划的如皋国际车城，目前项目周边主要为汽车4S店环绕，如上海大众、长江别克、福特汽车、东风悦达起亚、一汽丰田、奥迪（在建）、雪佛兰、北京现代等一汽丰田通用别克雪佛兰东风悦达起亚深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 14 一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状项目所处区域的现状及未来发展规划上海大众汽车上海大众汽车通用别克通用别克长安福特东风悦达起亚一汽丰田通用雪佛兰北

10、京现代深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 15 一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状及未来发展规划项目所处区域未来发展规划项目所处区域是如皋市政府规划的汽车城，由汽车4S店，汽车配件市场、二手车交易市场、车管所、酒店式写字楼、住宅区等组成，是一个现代化、综合性的汽车交易市场如皋汽配市场汽车4S店汽车4S店汽车4S店如皋市车管所二手车交易市场住宅区深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 16 一、项

11、目及周边环境分析项目所处区域的现状及未来发展规划项目所处区域未来发展方向 项目所在区域“国际汽车城“由如皋市如城镇人民政府投资兴建，在政府的规划下及主导下，整个区域定位为如皋唯一的汽车综合化物流园区，通过充分发挥区域交通优势、区位优势，遵循汽车消费市场规律、顺应汽车消费服务趋势；采用科学企业管理体制、灵活运用市场运行机制；在市镇两级政府倾力扶持下、将”如皋国际车城“打造成行业的知名品牌。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 17 一、项目及周边环境分析总结本项目定位为汽车汽配综合市场，是目前如皋唯

12、一的综合化汽车专业市场；项目所处区域”如皋国际汽车城“是政府主导开发，目前已经有众多汽车4S店，未来将形成一个汽车综合化物流园区，本项目位于整个区域的核心位置，具有得天独厚的优势项目及周边环境综合分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 18 项目周边的新汽车站、花市路、惠政路等是进出如皋的人流聚集区、交通要道，在政府的规划下，市场内有汽车大道等多条市政道路，项目外部和内部道路四通八达，具有优越的交通条件；整个城南区域是未来如皋的行政中心及交通枢纽，市政府、法院、公安局、文化馆等处于这一区域，区域

13、发展空间巨大。一、项目及周边环境分析总结项目及周边环境综合分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 19 二、如皋城市基本情况调研1 如皋市区位2 如皋城市总体发展规划3 如皋市城市经济综合指标4 如皋市城市人口及结构深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 20 如皋市区位二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市城市区位概述如皋市，南临长江，东频南黄海，位于中国经济最发达的长江三角洲核心区北翼

14、，上海都市圈内重要的历史文化旅游港口城市，东距上海150公里，西距南京200公里，与张家港市隔江相望。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 21 如皋市区位二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市城市简介如皋市是江苏省历史文化名城，411年建县，已有1600年建县史。如皋市人杰地灵，荣获多项国家级称号：中国花木盆景之都、世界长寿养生福地、兴业投资热土、中国造船第一城等深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LT

15、D.Page 22 如皋市总体发展规划二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市城市总体发展规划简述如皋市未来城市发展规划（2006年2020年）以城市建设现状为基础，规划“六横七纵”的道路系统，加大道路密度，缓减城市交通压力；城区用地规划通过城市主干道及绿色空间的围合、划分，形成“六组团”的空间结构：老城核心组团、城北组团、城西组团、城南新城组团、城东组团、铁东工业组团；城区公共设施实行总体分散、局部集中的布局模式，在“六组团”空间结构的基础上，形成“两主四副四轴”的公建布置格局。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTI

16、NG CO.,LTD.Page 23 如皋市总体发展规划二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研官方图片如皋市2006年2020年城市发展规划城西组团：居住、商业城南新城组团：行政办公、商业金融娱乐休闲商务办公城东组团：居住、商业铁东工业组团：工业、仓储、物流老城核心组团：商业、金融、文化、旅游、娱乐休闲城北组团：工业、物流、居住深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 24 如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋城市GDP（2006年2010年）示意图：如皋市20

17、10年GDP增长速度高达14.3%，远高于国际GDP增速8.4%。如皋市的经济发展正处于稳步上升的阶段。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 25 如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市周边县市城市经济对比（2010年）如皋市GDP水平在周边县市中处于前列，且增长速度稳定深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 26 如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市

18、基本情况调研如皋市社会消费品零售总额（2006年2010年）如皋市社会消费品零售总额增长速度18.5%，促使如皋市商业飞速发展深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 27 如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市周边县市2010年社会消费品零售总额对比如皋市2010年社会消费品零售总额在周边县市中排名靠前，增长速度较快，昭示着如皋经济发展在南通市下辖县市中处于前列状态。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSUL

19、TING CO.,LTD.Page 28 如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市城镇居民收入（2006年2010年）如皋市城镇居民收入水平增长速度12.1%，2006年2010年处于稳步增长阶段。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 29 如皋市城市人口及结构二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市人口年龄结构如皋市人口结构主要由1564岁的年龄段人口组成，老龄化约占12%,整体人口组成较为平衡。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHI

20、NA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 30 如皋市城市人口及结构二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋及周边县市2010年人口对比如皋市2010年人口远高于周边县市人口，增长速度较为稳定，周边县市多数呈负增长。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 31 如皋市城市基本情况总结二、如皋城市基本情况调研如皋城市基本情况调研如皋市人口数量居南通市首位，人口构成平衡如皋市经济发展速度居南通市首位，产业发展平衡，专业预测将发展成为全球最大的制造业基地，国内外

21、知名企业纷纷入驻；如皋市地理位置优越，物流仓储等依托交通的产业发展迅速；如皋区位、人口、经济（GDP）、消费等方面分析出如皋综合优势深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 32 三、如皋城市商业基本情况调研1 如皋市商圈分布及特点2 如皋主要商业项目（零售）调研3 如皋城市商业未来发展规划深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 33 如皋市商业网点分布三、如皋市商业基本情况调研如皋市商圈分布及特点如皋市商

22、圈分布符合城市商圈分布的一般规律，也就是随着城市经济的发展，城市商圈沿中心商圈向整个城市扩散。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 34 如皋市商圈分布及特点三、如皋市商业基本情况调研文峰大世界乐天玛特超市百岁步行街友邦国际深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 35 如皋市商圈分布及特点三、如皋市商业基本情况调研西欧国际广场国美电器大润发超市沃尔玛超市（在建）深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN Z

23、HEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 36 如皋市商圈分布及特点三、如皋市商业基本情况调研 如皋城市中心商圈分布在如皋主要交通干道中山路与海阳路交叉口1公里半径范围内，其中包括：百岁步行街、中山路中段、海阳路中段。其中商业环境主要包括：超市、百货、商业街、餐饮、影院、休闲娱乐等，典型商家有：文峰大世界、文峰超市、乐天玛特超市、苏宁电器、国美电器、幸福蓝海国际影城、肯德基。中心商圈是如皋市的商业、文化中心。是如皋人民日常生活、购物、娱乐休闲的主要场所。 随着如皋城市的发展，商业氛围逐渐浓厚，商业地产开发量增加，一个中心商圈无法满足市场需求，

24、逐渐衍生出：以金茂国际、金鹰大厦为核心的沃尔玛（城西）商圈、以大润发超市为核心的大润发商圈，以市政府、如皋汽车南站为核心的城南（行政、交通枢纽）商圈、城东居住生活商圈。如皋市城市商圈分布特点深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 37 文峰大世界如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研项目名称：文峰大世界项目位置：中山路项目类型：购物中心项目规模：2.4万所处商圈：中心商圈消费群体：如皋市辖区经营档次：中高档经营状况：该项目为如皋市唯一一个集百货、超市、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商

25、业体，是如皋人们日常生活、购物、休闲场所，经营状况良好。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 38 如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研乐天玛特项目名称：乐天玛特超市项目位置：中山路项目类型：超市项目规模：6000所处商圈：中心商圈消费群体：如皋城区经营档次：中档经营状况：乐天玛特超市是国际连锁超市，超市所在的西欧国际广场由于经营状况不佳，项目内百货类商业没有正常运转，使得超市经营状况一般，其辅营区经营档次较低，空置率较高。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司S

26、HEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 39 大润发三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研如皋市主要商业项目（零售）调研项目名称：大润发超市项目位置：海阳路与福寿路交叉口项目类型：超市项目规模：24000所处商圈：城南商圈消费群体：如皋城区经营档次：中高档经营状况：大润发是如皋市目前档次最高的超市，是城区人口日常购物的首选地，经营状况良好，单层面积约12000，一层为百货，经营通讯、化妆品、珠宝服装、鞋类等。人气较旺。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTI

27、NG CO.,LTD.Page 40 如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研国美电器项目名称：国美电器项目位置：中山路项目类型：电器超市项目规模：12000所处商圈：中心商圈消费群体：如皋城区经营档次：中高档经营状况：国美电器地处如皋市核心商圈，占据如皋主要商业街的地理优势，经营状况良好，但随着城市商圈的南移，各类新生电器超市如五星电器、苏宁电器的诞生，其竞争压力剧增。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 41 如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基

28、本情况调研如皋市商业基本情况调研苏宁电器（金鹰大厦店）项目名称：苏宁电器项目位置：中山路与益寿路交汇处项目类型：电器超市项目规模：12000所处商圈：沃尔玛商圈消费群体：如皋城区经营档次：中高档经营状况：该项目属于如皋市金鹰大厦改造项目，继苏宁电器步行街店入驻如皋的第二家店，从项目的规模和位置来看，项目是如皋市的新生商圈，项目周边有沃尔玛等大型汇聚人气的项目，发展前景可观。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 42 如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研友邦

29、国际家居项目名称：友邦国际家居项目位置：益寿路项目类型：主题商城项目规模：6000所处商圈：沃尔玛商圈消费群体：如皋城区经营档次：中档经营状况：友邦国际自开业以来商户入驻情况一直不乐观，到目前为止，除了一层的家居经营状况良好外，二层以上基本空置，同时，如皋市家居类主题商城不断崛起，对其经营冲击极大，未来发展堪忧。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 43 如皋市主要商业项目（零售）调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研百岁步行街项目名称：百岁步行街项目位置：中山路项目类型：商业街项目

30、规模：-所处商圈：中心商圈消费群体：如皋城区经营档次：中低档经营状况：百岁步行街是如皋市较早发展一批商业街，经营档次多为中低档次的服装、小吃等，规模较小，属于社区底商，随着如皋市新型商业街和购物中心的发展，不行的经营状况不佳，老旧商业街的缺点凸显。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 44 如皋市零售商业项目分布分析如皋市零售商业主要集中在中山路与海洋路上，少数分布在福寿路与益寿路，主要以超市、百货、电器等形式存在，大型超市有大润发、文峰超市、乐天玛特以及在建的沃尔玛超市，百货较少，有文峰大世界、

31、友邦国际和西欧国际广场，其中西欧国际广场和友邦国际因经营不善，项目内部商户已经基本撤场，仅有一层临街少数商家继续经营。淮安市商业调研三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研如皋市主要商业项目（零售）调研国美电器乐天玛特大润发文峰大世界苏宁电器（金鹰大厦）沃尔玛（金贸国际）友邦国际家居深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 45 如皋市商业未来发展规划三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研如皋市核心商圈：由中心区的海阳路、中山路、安定街、广福路等几条道路交汇段构成城南商圈：由海阳南路

32、、城南大道、圃园路、解放路、惠政路交汇地段构成。城西商圈：益寿路以西，解放路以北、秦运河以南、花市路以东的区域；城东商圈：万寿路以东、解放路以北、新长铁路以西、秦运河以南的区域城北商圈：秦运河以北、惠民路以南、花市路以东、紫光路以西的区域深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 46 如皋市商业未来发展规划分析三、如皋市商业基本情况调研如皋市商业基本情况调研如皋市商业未来发展规划 从上述如皋市2006年2020年的城市规划图上，可以看出，如皋市未来城市的商业发展方向是“南进”，东、西部则成为重点的人文

33、居住发展方向，北部则成为整个城市的工业、科技产业的发展方向的科技开发区。 从如皋市的城市发展现状来看，南部是整个城市的行政中心，区域内行政单位林立，如市政府、市人民法院、市公安局等均沿惠政路分布；同时，随着新汽车站（如皋汽车南站）的建设及投入使用，使得整个城市的交通枢纽南移，新的商业中心正在诞生。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 47 四、如皋市专业市场调研1 如皋市专业市场整体分布情况调研2 如皋市专业市场项目调研3 如皋市专业市场综合分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN V

34、CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 48 四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场整体分布如皋市主要专业市场及分布嘉信钢材现货交易市场金威苏浙大市场兴隆装饰城群宇摩配市场天平市场亿丰商贸城深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 49 四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场整体分布亿丰商贸城天平市场群宇摩配市场兴隆装饰城苏浙大市场上成如皋国际汽车汽配城嘉信钢材交易市场深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHI

35、NA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 50 南通嘉信钢材交易市场项目类型：专业市场（钢材市场）规模：总规模50780.32，包含14栋商铺、两栋综合楼，三个货物堆放区铺位面积：交易区商铺三层，单层面积约32，端铺面积约40，开间5米，进深约8米，综合楼街铺面积180左右，一二三层连体，4层办公。开间与进深（m）： 4*8、25*8、8*8，一二三层连体销售销售时间： 2005年售价：开盘均价3000元/，如皋市专业市场项目调研四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE C

36、ONSULTING CO.,LTD.Page 51 南通嘉信钢材交易市场投资群体来源：生意人和中高收入家庭占大部分、上海投资客销售模式：硬售+带租约销售租金水平：街铺0.39元/平米天，内铺0.32元/平米天出租率：30%备注：该项目属于如皋市较为老旧的市场，经营时间近7年，由于钢材市场属于较为特殊市场，对于消费市场的要求较大，主要依托建筑工地，机械生产厂家等，如皋的市场无法支撑大规模钢材市场，市场内较多商户选择苏州、无锡等较大规模城市。如皋市专业市场项目调研四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONS

37、ULTING CO.,LTD.Page 52 群宇摩配市场项目类型：专业市场（摩配市场）规模： 8000铺位面积：16、20、24销售时间： 1997年租金水平：约5000元/铺投资群体来源：本地个体户业态组合：摩托车、三轮车销售，电动车销售，摩托车配件，摩托车、电动车维修备注：该项目是如皋市最早的市场之一，经营时间约15年，对如皋市的摩托车电动车市场的影响非常大，近期2个月时间内将进行拆迁，开发商目前将市场安置在用钢架搭建的临时场地。四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSU

38、LTING CO.,LTD.Page 53 金威苏浙大市场项目名称：金威苏浙大市场项目类型：专业市场（建材、小商品、副食市场）规模：25万铺位面积：一二三层连体，主力铺位面积106，少数101，120以上，单层面积约32，开间进深：4.3*8.4销售时间：2005年售价：均价5000元/销售模式：带租约销售和硬售结合销售率：90%四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 54 金威苏浙大市场租金水平：主通道1.83.5万/年，次通道5000

39、6000元/年入驻率：60%左右投资群体来源：本地个体户为主，少数上海、南通等投资客备注：项目整体经营情况一般，目前商户入住及业态规划与初期项目整体规划偏差较大，没有达到初期宣传的预期效果，由于项目规模超大，本地商户资源无法满足其经营需求，导致项目内部空置率较高，商铺的租金水平上浮空间有限，投资者的投资回报无法得到预期的保障。四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 55 兴隆国际城项目类型：专业市场（装饰建材）规模：总建筑面积6万，由家居

40、装饰商场、装饰交易市场、商务快捷酒店等组成铺位面积：4050开间与进深：6*8层高：4.2M销售时间：2004销售模式：经营现状：兴隆装饰城是如皋市的老旧市场之一，市场经营时间7年左右，是如皋市装饰材料市场的资深者，市场内目前经营状况良好，但是老旧市场的缺陷体现出来了，没有良好的停车设施，没有统一的市场管理机制等。四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 56 四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场项目调研亿丰如皋国际商贸城

41、项目名称：亿丰建材城项目类型：专业市场（建材市场）规模：3.5万铺位面积：一二三层连体，主力铺位面积106，少数101，120以上，单层面积约32，销售时间：2006年售价：2006年4000元/，2011年6000元/租金水平：2530元/月投资群体来源：本地个体户为主，少数上海、南通等投资客备注：该市场是如皋市的新型市场，市场内整体装修和商户质量都较高，目前经营状况一般，出租率较高，未来发展空间较大。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 57 四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业

42、市场项目调研天平市场项目名称：天平市场项目类型：专业市场（小商品市场）规模：3.5万铺位情况：铺位数量约2000个，一二三层连体，主力铺位单层面积约20、32，开间进深：4*8、4*5租金水平：主入口78万/铺、主通道45万/铺，次通道23万/铺，偏僻位置12万/铺商户来源：本地个体户为主，外地商户较少备注：该市场是如皋市的老旧市场，对如皋市的影响较大，市场内商户多经营8年以上，目前经营状况良好，但由于老旧，市场内脏乱堵现象严重，预计改造在即。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 58 从开发区域

43、来看：如皋市专业市场开发区域主要集中在城区的西部区域，尤其是城区的西南部聚集；从开发类型来看：如皋市专业市场开发主要围绕家具类、建材、装饰、小商品等，未来专业市场的开发重点为汽配市场；从开发量来看：如皋市专业市场单个项目开发规模大，动辄十几万，大则几十万，但总体开发量较小；如皋市专业市场调研分析总结：四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场综合分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 59 从铺位形式来看：如皋市专业市场铺位多为一拖二或一拖三的形式出售，单层铺位开间4米左右，进深8米

44、左右，单个铺位销售面积较大，高楼层铺位可利用度低；从销售情况来看：如皋市已售专业市场销售情况良好，尤其是苏浙大市场，销售率达90%以上；从经营状况来看：如皋市在经营专业市场经营状况整体良好，个别专业市场如嘉信钢材交易市场经营状况较差。如皋市专业市场调研分析总结：四、如皋市专业市场调研如皋市专业市场调研如皋市专业市场综合分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 60 五、如皋市商业地产市场调研1 如皋市在售商业地产项目调研2 如皋市商业地产开发总体分析3 如皋市商业地产总体营销水平分析4 如皋市商业

45、地产产品特征分析5 如皋市商业地产投资市场分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 61 金贸国际项目类型：社区底商规模： 4万铺位面积： 70开间与进深（m）： 4*9销售时间： 2011年售价：一层临益寿路3万元/，临规划路1.2万元/；二层内街铺1.6万2.3万元/销售率： 一层临街售罄，二层65%，临规划路商铺30%左右投资群体来源：公务员、个体户、企业主等销售模式：直接销售备注：整体规划为超市+酒店+商业街的模式，整体销售、招商情况良好，未来将发展成为一个新的商业中心如皋市在售商业地产项

46、目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 62 都市华庭项目类型：社区底商开发商：如皋城建开发有限公司规模： 1万 铺位面积：一层70150，一、二层联体200400 开间与进深(m)： 7*10、7*12、7*15销售时间： 2009年售价：均价1.68万销售率： 55%投资群体来源：公务员、个体户、企业主等销售模式：直接销售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN V

47、CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 63 金威苏浙大市场项目类型：专业市场开发商：南通金威置业有限公司规模： 25万 铺位面积：单层面积35，一二三层连体开间与进深(m)： 4.3*8.4销售时间： 2005年售价：均价5000元/销售率： 90%投资群体来源：公务员、个体户、企业主等销售模式：硬售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 64 亿丰商贸城项目类型：建材市场开发商：-规

48、模： 5万 铺位面积：一二层连体，单层面积33左右开间与进深(m)： 4*8销售时间： 2006年售价：均价6000元/销售率： 80%以上投资群体来源：公务员、个体户、企业主等销售模式：直接销售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 65 中央景城项目类型：社区底商开发商：南通市龙新房地产开发有限公司规模： 3000 铺位面积：一二层连体，单层面积119左右开间与进深(m)： 12*10销售时间： 暂未开盘售价：销售率：投资群体

49、来源：销售模式：直接销售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 66 君御豪庭项目类型：社区底商开发商：如皋市西欧房地产有限公司规模： 5000 铺位面积：一二层连体，单层面积60左右开间与进深(m)： 4*14销售时间： 暂为开盘售价：销售率： 投资群体来源：销售模式：直接销售如皋市在售商业项目调研五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTAT

50、E CONSULTING CO.,LTD.Page 67 如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产开发总体情况分析从开发形式来看：如皋市商业地产开发主要有两种形式：专业市场和社区底商；从开发量来看：如皋市目前社区底商开发量约6万，专业市场开发量约30万（2005年至今），近年来无专业市场开发；从开发区域来看：如皋市商业地产开发区域主要在城区内，社区底商主要在配套商业较为发达区域，如海阳路、中山路、益寿路等，而专业市场则主要依靠交通发达区域，如204国道、三三四省道等；深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL EST

51、ATE CONSULTING CO.,LTD.Page 68 如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产开发总体情况分析亿丰商贸城金茂国际中央景城君御豪庭都市华庭苏浙大市场深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 69 如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产总体营销水平分析从推广渠道来看：如皋市商业地产推广渠道较为单一：户外、围挡、报纸、户外LED媒体等；从促销手段来看：如皋市商业地产主要采用特殊节假日活动

52、，特价房，购房折扣等手段从推广资料来看：如皋市商业地产推广资料主要有：单页、户型图等深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 70 如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产总体营销水平分析在售项目推广渠道展示高炮户外LED户外广告牌围挡深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 71 如皋市商业地产开发总体情况五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市

53、商业地产总体营销水平分析在售项目推广资料展示深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 72 如皋市商业地产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析从产品类型来看：如皋市商业地产主要以社区底商为主，多为零售商业街铺；其次为专业市场商铺，则分为专业市场内铺和专业市场配套商业街铺。从产品面积来看：如皋市社区底商铺位面积多在200（一二层连体）以上，专业市场铺位多在100（连体）内；从产品单价来看：如皋市商业地产产品底商单价1.5万/3.5万/，专业市场铺位单价500

54、0元/6000元/。（均为一拖二、一拖三的形式销售）深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 73 如皋市商业地产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析从产品总值来看：如皋市商业地产主社区底商商铺总值100万400万，专业市场商铺总值50万100万；从销售模式来看：如皋市社区底商铺位多为硬售，专业市场铺位多为返租销售和硬售相结合；从销售率来看：如皋市商业地产整体销售情况较为乐观，街铺销售率较高，基本达到90%以上；专业市场内铺销售率较低，整体在60%80%之

55、间。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 74 如皋市商业地产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析开发类型开发类型铺位总值铺位总值所占比例所占比例社区底商3050万10%50100万10%100200万50%200万以上30%专业市场30万以下10%3050万20%50100万50%100万以上20%深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 75 如皋市商业地

56、产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析如皋市商业地产产品总值比例饼图深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 76 如皋市商业地产产品特征五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产产品特征分析如皋市商业地产产品总值比例饼图深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 77 城市商业地产投资市场分析五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研投资

57、市场完好度分析 如皋市场上商业项目较少，失败案例较少，唯一的苏浙大市场目前经营情况不佳，市场内经营户丧失信心，但也没有对整个商业地产投资市场造成过大影响。从如皋市在售商业项目来看，整体投资市场较为健康，投资者投资较为理性，投资市场较好！深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 78 城市商业地产投资市场分析五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研投资群体分析如皋市商业地产投资群体多来自于个体经营户与私人企业主，少数来自公务员及外地投资客、高收入职业群体、企业高管等。客户类型投资实力客户特征及投

58、资取向较高级别的公务员、医生、教师有一定的经济基础，工资收入稳定，具备一定的投资实力生活稳定，并且拥有稳定和可预期的收入来源，有一部分投资股票、带来一份额外的收益，倾向于投资面积较小的市场商铺。企业高管经济实力较雄厚，并有较强的投资兴趣和实力一般对商铺投资有一定的经验会考虑商铺的整体经营业态，所处位置及长远的投资回报率等个体工商户有一定的经济基础，投资实力较强一般会对商铺的地理位置、可持续经营性、投资回报率等都较为重视，投资行为相对谨慎，并且会充分考虑未来自营的问题。倾向于街铺或低楼层位置好的铺位。外地投资客资金充足，投资能力较强一般倾向于地段好的临街铺位，更喜好有后期统一经营管理的铺位。拆迁

59、户有一定的资金实力，投资信心强倾向于投资位置好的临街铺位，总值承受能力强深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 79 城市商业地产投资市场分析五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产调研总结开发模式：如皋市商业地产开发以专业市场和社区底商为主，缺乏具有较强商业性质的如城市综合体之类更为先进的商业项目；开发量：社区底商开发量少，一般一个项目含商业面积在1万以下；专业市场开发总量不大，但单个项目体量较大，一般在5万以上，30万平米以下；产品特征：如皋商业地产项目单个铺位面积大，基本

60、上以一拖二、一拖三的形式出售，总值高；少数如“金茂国际”单层销售，但单价高，总值也高深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 80 城市商业地产投资市场分析五、如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产市场调研如皋市商业地产调研总结销售招商模式：总体销售招商模式单一，硬售+返租销售+免租招商，而社区底商多采取硬售的方式，投资回报得不到很好的保障；而专业市场多采取返租销售的方式，虽然投资者的回报有良好的保障，但是缺乏有力的经营管理政策，对经营者缺乏经营信心；投资市场：偏向于理性投资，投资市场健康完好。深圳市汇