二手房交易全流程和涉及的法律文件

1、二手房交易全流程和涉及的法律文件!2012-12-0113:33标签：中介买卖合同二手房交易合同1、卖方准备出售房屋，通过网站刊登出售广告十二手房实体门店上门登记的方法共用，将出售房屋的消息发布出去！发布出去以后，会接受无数来自不同中介的电话，带客户看房！可能涉及的法律文件1:卖方和中介签署房屋出售委托协议（在大多数交易中，该文件基本很少签署过。由于卖家目前不承担中介费用，所以实践上很少签或者根本不签。）可能涉及的法律文件2:独家委托售房协议。任何一个中介，都愿意或者说想尽办法跟房主签订这个独家委托售房协议，顾名思义，只委托一家中介代为出售，别的中介不能插手（哪怕别的中介带的客户出价更高），出

2、售期为几个月，出售价格不低于多少万。我认为，这个协议很可怕，不知道为什么居然还一直有房主愿意和中介签。完全把自己限制住了，不想委托这个中介卖了，兴许还要赔中介几万的！2、同步进行：买方准备买房，通过上各大房产网站搜寻自己感兴趣的房源十二手房中介门店去寻找房源。可能涉及的法律文件1:购房委托协议，但实践中该协议基本不会签署，被居间合同所替代！3、中介带看房屋。中介按照买方的需求，提供符合买方要求的房源信息，实地看房！可能涉及的法律文件：1、房屋带看单类似的文件，需要看房的人签署，目的是-防止跳单。跳单就是找别中介成交、私下成交，反正里面的内容写得挺吓唬人！威慑，威慑一下！4、签署定金合同或直接签

3、订买卖合同：如果买方看完后，对房子比较满意，会提出跟房主面谈，双方把价格和具体步骤约定清楚！可能涉及的法律文件1:如果买卖双方对合同大部分条款基本谈拢，就可以签订定金协议，大概约定XX购买XX位于XX的房子，房产证编号XX,房价XX,买方支付XX给卖方作为购房定金，双方约定在XX日内签订正式买卖合同。（当然，要填上双方的身份证号码）昨天有个网友向我咨询，中介带他送定金给卖方，并签了定金收条，收条写的简直简单得无法想象！就约定了位置和价款，还有一句，如果买方违约，定金不退！听完他的定金收条，我很无语，这就是中介的水平？还是故意的？买房的保障在哪里？请问，如果买方违约，定金不退，什么算买方违约的情

4、形？在哪里约定了？那属于卖方违约的情形又是神马？还有，为什么没有约定签售正式买卖合同的期限？这不就是一个狗屁定金收条吗？这个收条，除了让买方掏出去几万元钱，我没看出一点效果和意义！我没有觉得这样的收条有保护买方的权利的效果！如果我要是卖方，我不想卖了，又不想双倍返还定金，我就去拖。因为，合同没约定什么时候签买卖合同。卖家说，咱们2012年12月21日冬至日那天再签买卖合同吧，请问作为买方，你傻眼不？卖方也没违约呀，因为你连日期都没约定，你凭什么说人家卖方违约呢？你连说人家违约的法律依据都木有！就冲这样低劣的定金收条的水平，该中介促成签订的买卖合同我可以认定，更是一个漏洞百出的合同！这种合同，会

5、让买方上贼船，吃大亏；这位网友，你就坐等去吃大亏吧！肯定涉及的法律文件1:也可能不用签定金合同，直接签订房屋买卖合同。楼主我买房，从来都直接签买卖合同，从来不用定金合同做过渡！肯定涉及的法律文件2:居间合同，该合同是中介收取中介费的唯一法律依据，一定会签署的。但有些中介将这个合同合并在买卖合同里，有的中介提供的是独立的合同。误区：不是先签定金合同才能签买卖合同！忌讳：定金必须自己亲自送给业主，让业主当面打收条；绝对不能通过中介送定，就是把钱交给中介，让中介帮忙将定金转给业主，很容易有问题。5、签完买卖合同以后怎么办？分为四种情形！A、最复杂的-卖方有抵押，同时买方要贷款：首先看卖方房本是否有抵

6、押，如果有抵押，那么卖方要向银行申请提前还款，房本解押！（这个过程起码要半个月，甚至需要2个月，工作效率奇低，很可怕！需要特别注意！）如果卖方的房本没抵押，此环节跳过。如果买方要贷款的话（贷款也需要时间和过程），2个环节同步进行！卖方申请提前还款的同时，买方申请银行贷款，同步进行，互补耽误。买卖双方去银行办理面签手续，提交资料，该环节需要卖方配合！B、卖方无抵押，买方需要贷款：在此不重复说。C、卖方有抵押，买方全款购买：在此不重复说。D、卖方无抵押，买方全款购买：这个最简单，交易时间甚至可以短到1、2天就可以完成全部环节。签完合同，第二天就去缴税、过户！当然，2011年2月北京限购后，网签还需

7、要5个工作日审核。总之，就是拉长了交易时间。但是，这种情形依然是最简单，最快捷的！6、签完真正的书面买卖合同后，还要进行网签环节，就是俗称的“网签合同"。这2个合同有神马不一样的吗？当然不一样，网签合同的价格一般都比买卖合同的价格低。昨天，就是签了狗屁定金收条的网友说，中介提出，他必须先交中介费，才能签署“网签合同"，他也信以为真！我又无语了，无语了！神啊！连真正的合同都没有签，签网签合同有神马用？都没跟房主签订真正的买卖合同，房主都没在书面上认可将房子卖给你，说白了,房主都没同意将房子卖给你呢！你连第一步都没走呢，就想走第二步？这个是有先后顺序的！这位网友迫在眉睫需要与房

8、主签订的是正式的买卖合同，而不是网签合同！可是，这位网友根本就不知道原来合同是有2个，他以为网签合同就是他要签的合同，还信以为真了！我真是无语了！我听说过很多，签完买卖合同以后，中介要求立即收费的情况；但第一次听说，连合同都没签，让先交钱一说！补充一下哈：貌似以前好像有这么一个说法，哪个中介先占上网签这个坑，别的中介就无法再网签了，就是将房源在网上固定了。不知道现在还有木有这个说法！提供房主电话+网签，我认为是中介最有价值的2个地方了！7、经过一段时间的等待，房主的房子解押了，买方的贷款也批贷了，网签也做好了，审核也通过了！下一步就是-缴税、过户！缴税：就是去所在区县的税务机关缴纳税款。过户：

9、就是去所在区县的建委办理过户手续。必须先缴纳税款，才能过户，这个是有先后顺序的！8、抵押登记后放款-过户后，如果买方贷款的情况下，银行办理完抵押登记后才放款给卖方！这个环节，需要卖方特别注意。2010年4月之前，由于担保公司承担阶段性担保，可以过户后见契税票就放款，放款后银行才办理抵押登记手续，在这个期间的风险由担保公司承担。2010年4月，北京取消了担保公司承担阶段性担保的功能，要求必须办理完抵押登记手续才能放款！所以，这个时期就被延长了！以通州区房产过户举例（买方贷款）：7.1日双方办理过户手续，3个工作日领新房本，大概就是7.6日左右领取买方姓名的新房本；银行准备抵押材料，盖章，大概需要

10、3个工作日，准备好了就是7.11日左右了；银行办理抵押登记手续，10个工作日领取他项，大概就是7.25日拿到他项权利证书；领到他项权利证书后，大概2-3个工作日，放款给卖方；大概7.30日，卖方拿到买方的贷款！看明白了吗？以通州区为例，大概需要过户以后1个月的时间，卖方才能拿到买方的贷款！交易周期如此之长，很多人都是不知道的！对于房主来说，7.1日这房子就不是自己的了，但是很有可能8.1日才能拿到钱！就是这么慢！因为取消了担保公司的阶段性担保，有过购房经验的朋友们，不要跟2010年4月以前的房款速度相比。很多人都说，以前拿到钱，很快呀？怎么现在变慢了？对，现在就是慢了，而且慢了很多！因为2010年4月取消了担保公司的阶段性担保，这就是时间节点！9、最后一1步、大结局-物业交验。双方办理物业交接手续，买方搬入新居，二手房交易全流程终于到此结束了！特别提醒大家的是，现在银行批贷大概是2周的时间（前提：买卖双方资料齐全的基础下），卖方解押可能是2周-2个月的时间（最慢），抵押登记大概需要1个工作日-10个工作日的时间（各区县效率不同），放款大概也得需要几天甚至2周的时间。（