天津滨海新区港东新城项目可行性研究报告

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。滨海新区港东新城项目可行性研究报告中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.04.2012Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20103目录本体研究 市场研究及竞争分析 未来需求研究 综合分析与建议2 23

2、 34 45 59 9发展定位建议项目决策背景 1 1项目投资收益分析 法律及政策性风险6 67 78 8管理资源配置Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20104Part 1 Part 1 项目决策背景项目决策背景 1.1 1.1 外部环境外部环境 1.2 1.2 内部因素内部因素 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 20105本体研究市场研究及分析需求分析发展定位建议项目投资收益分析法律及政策性风险管理资源配置综合分析与建议外部环境内部因素项目决策背景Code

3、 of this report | 6 Copyright Centaline Group, 201061.1 外部环境“两会” 声音：“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”“确保首套房实行差别化利率优惠、必须保证个人首套房贷款、守信企业开发的普通商品房资金贷款给予开闸 ”“增加普通商品住房的供应量” 调控政策中长期内持续，开发企业应调整开发方向，规避风险声音解读：“限购限贷”政策短期内不会取消信贷政策会向刚需购房者倾斜政府支持普通商品住宅的开发，未来中小面积户型的产品将是发展主流Code of this report | 7 Copyri

4、ght Centaline Group, 201071.2 内部因素天津公司目前开发项目有：榕园、林溪地、旷世国际、旷世新城四个，其中前三个项目可售量较少，旷世新城由于拆迁原因，上市存在较大不确定性，公司急需增加土地储备，保证公司的可持续发展，并实现企业的战略发展目标；天津公司在售项目的产品形式方面：榕园、林溪地为别墅，销售速度慢；旷世国际为综合体，而且目前也进入了余房销售阶段；旷世新城虽为住宅项目，但是开发进度受到拆迁的限制。目前天津公司急需补充可以实现快速回款的普通住宅项目。集团对天津公司的定位为“丰储区”，但是目前天津公司的土地储备量和各项目的产品形式还很难满足公司的长远发展，急需增加新

5、的项目。天津公司在滨海新区的旷世国际项目已近收官，需拓展新的项目安排旷世国际人员，稳定成熟团队。巴登巴登项目规划产品包括：洋房、高层住宅和商业。其中，住宅产品90平米以下的户型占到了70%以上。项目面向首次置业和初步改善型客户，这部分客户受国家政策影响相对较小，是目前市场上的主力成交客户，收购该项目既可丰富天津公司在开发的产品类型又可实现快速销售。 完善现有业务结构，丰富产品类型，为企业快速带来资金收入 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20108Part 2 Part 2 本体研究本体研究 2.1 2.1 项目位置项目位置

6、2.2 2.2 区域发展区域发展 2.3 2.3 交通状况交通状况 2.4 2.4 项目四至项目四至 2.5 2.5 项目现状项目现状 2.6 2.6 周边显著物业周边显著物业Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20109项目位置区域发展交通情况项目现状周边显著物业项目四至项目决策背景市场研究及分析需求分析发展定位建议项目投资收益分析法律及政策性风险管理资源配置综合分析与建议本体研究Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010102.1 项目位置 项目地处滨海新

7、区内，以产业带动区域发展的港东新城本案位于滨海新区发展带上，是天津规划的十一座新城之一滨海新区内设立了八大工业区，港东新城靠近滨海化工区，定位为纺织工业园及南港工业区的配套生活区轻纺工业园南港工业区大港油田Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010112.2 区域发展 大港区拥有大港油田、南港工业区、轻纺工业园三大工业区，规划为百万级人口城市1963年，河北省天津市北大港区成立 1970年，北大港区并入天津市南郊区 1979年，天津市设立大港区 2010年，天津滨海新区大港管委会成立大港06-10年GDP年增幅在20%，经济

8、发展迅速；常住人口52.32万人 ，人均可支配收入25004元/年，高于天津平均水平现有大型重化工企业：天津石化、大港发电厂等国内与国际知名公司大港与天津人均可支配收入对比图大港与天津人均可支配收入对比图194222140224292250042263320557050001000015000200002500030000200820092010元大港天津大港区生产总值（GDP）及增长率大港区生产总值（GDP）及增长率281318486391431010020030040050060020062007200820092010亿元-10010203040%生产总值（GDP）增长率Code of

9、this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010122.2 区域发展 港东新城拥有大港区强力的产业支撑，具备良好的发展前景 港东新城位于大港现状城区东侧，港塘路、津岐公路以东，规划学府二路以南，规划海景大道以西，上高路以北 港东新城规划占地10.6平方公里，规划人口12.5万。 新城处于生态高教区、官港森林公园与石化工业区的中心，拥有合理的服务半径，具备良好的发展前景。官港森林公园南港工业区港东新城生态高教区旧城区轻纺工业园大港油田Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 201013

10、 本案地处典型的产业驱动型城市，目前处于快速建设期，随着区域的发展，将成为城市的核心起步阶段建设初期基础设施建设及行业工人进入，产生临时低端居住需求全面建设期平稳发展期核心项目建设期，引入大量蓝领，产生中高端需求，外地资产开始涌入，选此为生产基地随着大型企业的不断入驻，产生大量居住需求，需要出现新兴居住区大项目基本建成投产，产业布局基本完成，产能不断增长，区域发展成为集工业、居住于一体的综合性城区工业区域城市发展过程漫长，产业的发展将带来对居住和其他配套的需求2.2 区域发展本案开发时间Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 20

11、1014 滨海新区交通发达，多条高速公路通往华北地区各主要城市 沿海高速连接秦皇岛方向 唐津高速连接唐山，车程约1.5小时 唐津高速、京台高速连接沧州，车程约1小时 海滨高速连接黄骅市，车程约40分钟2.3 交通情况交通路网四通八达，辐射环渤海地区，吸引周边省市客户80km80km滨海新区秦皇岛方向Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 201015 公路 港塘公路与津岐公路连接新城与天津市中心城区，车程约30分钟； 海滨高速连接塘沽区，车程约30分钟；轨道交通 规划有轻轨Z4线， 连通新城、滨海新区与天津市中心城区公交 522、

12、523路距地块较近，步行即可到达；688路区内设有站点，可直达天津市中心城区内部道路 区域内部道路处于加快建设期，大部分道路已具备通车条件。2.3 交通情况项目周边交通便捷津岐公路港塘公路海滨高速52523 352522 268688 8Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010162.4 项目四至周边道路与项目处于快速建设时期，居住氛围快速形成中待建在建入住Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010172.5 项目现状 项目配套完善，环绕一绿地公园，区内

13、唯一涉外小区，整体修详规确定，存在优化空间，收购后有3.2万即可销售商业地块汇德园福雅园海宁园小学待建待建已部分入住，部分产品即可入市售楼处已建成，其余待建售楼处地上地下汇德园4900771193.4514903.61.5已有部分入住，未售中3.2万已取得销许福雅园56738.58503621309.41.5完成土地平整，工程已打桩海宁园6604799061.9318569.41.5已完成土地平整商业地块14566.8636417.1584502.5售楼处已建成总计186359.4291708.563232.3总建面（）占地面积（）地块现状容积率Code of this report | 18

14、 Copyright Centaline Group, 2010182.6 周边显著物业旧城区现有配套完善，新城与其一街之隔，可与之共享3km3kmCode of this report | 19 Copyright Centaline Group, 201019福源小学公园菜市场教育配套福源小学：现新城内唯一的小学，距本案0.8km；大港一中: 市属重点中学，距本案1.7km ；社区配套小学：规划一所市级模范小学。商业配套商业带：规划中，涵盖餐饮、休闲娱乐、商场、大型超市等。生活配套现有社区超市，距本案1km；菜市场与公园紧邻本案，均处于规划中；溪谷公园：距本案1.6km，处于建设中，总占地

15、80公顷左右，。2.6 周边显著物业新城配套日趋完善，居住氛围日渐成熟 大港一中社区配套小学溪谷公园社区超市Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 201020 港东新城规划起点高，建设速度快，拥有稳定的优质客户2 本项目地处港东新城中心，拥有商业地块、配有教育用地、毗邻绿地公园，具有高附加值3 项目收购成功后，即有部分产品可销售，从而快速为企业带来资金收入4 大港区具备雄厚的产业基础，未来产业规模不断升级，区域购买力强劲，为区域房地产市场的发展带来持续的需求1本体分析小结Code of this report | 21 Copy

16、right Centaline Group, 201021Part 3 Part 3 市场分析市场分析 3.1 3.1 市场解读市场解读 3.2 3.2 市场竞争研究市场竞争研究 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 201022市场解析土地市场住宅市场竞争分析全国天津大港大港土地市场大港商品住宅市场大港与其他区县对比巴登巴登项目分析住宅竞品分析住宅典型个案项目决策背景市场研究及分析需求分析发展定位建议项目投资收益分析法律及政策性风险管理资源配置综合分析与建议商业分析本体研究地块周边居住状态分析Code of this repo

17、rt | 23 Copyright Centaline Group, 20102323233.1 市场解读 房企债务集中到期，资金压力加剧，促使其以价换量3030个主要城市新建商品住宅成交走势标杆房企销售面积及销售价格走势图Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 201024天津商品住宅供需走势天津商品住宅供需走势0.020.040.060.080.0100.0120.01101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 1111 1112 1201 1202 12030200040

18、00600080001000012000成交面积（万平米）成交均价（元/平米） 近期，央行下调存款准备金率，市场流动性有所释放，加之政策对刚需客户倾向性作用下，使得12年成交量上涨；3.1 市场解读信贷政策略有放松，天津市场成交量出现上涨Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010253.1 市场解读从上图可以看出，塘沽、汉沽、开发区进入调控期后，成交量均有约10万的下降，而仅有大港区保持成交量稳定，并略有增长，说明大港市场发展稳定，抗风险能力强大港产业的不断发展为房地产市场发展提供持续的购买力2010年-2011年滨海新区各

19、区商品住宅成交量2010年-2011年滨海新区各区商品住宅成交量对比图对比图212891239168324020406080100大港区塘沽区汉沽区开发区万平米20102011大港拥有独特的产业优势，具备较强抗风险能力Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 201026 “限购”政策将持续，信贷政策向刚需倾斜，本案应针对刚需及初步改善客户，进行产品设计及营销宣传，实现快速销售，降低开发风险1着力控制成本，以应对政策的不确定性23.1 市场解读n政策风险下的开发策略Code of this report | 27 Copyright

20、 Centaline Group, 201027 07年至12年3月，大港区经招拍挂公示而成交的经营性用地共10宗，土地面积25.3万平米，平均容积率1.51，其中住宅性质用地占到85.86%。大港土地成交量较少，市场存在未经招拍挂公示而出让的土地大港各性质成交用地占比大港各性质成交用地占比85.86%14.14%住宅公建07-11年大港土地成交走势07-11年大港土地成交走势00424006.288.4010.6401234520072008200920102011宗数024681012万平米宗数面积3.2 市场竞争研究土地市场大港土地市场成交量较少Code of this report |

21、 28 Copyright Centaline Group, 2010283.2 市场竞争研究土地市场本案四宗土地的平均楼面地价水平处于大港土地成交的低位 世纪地产地块面积：6068.1容积率：1.4楼面地价：3884元/平米成交时间：2010-11-10 中地投资地块地块面积：56738.5容积率：1.5楼面地价：2726元/平米成交时间：2010-1-15 天和洪基地产地块面积：30207.5容积率：1楼面地价：1920元/平米成交时间：2009-10-21 大港房产地块地块面积：3481.4容积率：供需情况：大港近两年房地产供需比为2.4:1，市场整体供大于求，年新增供应量大约在57万，

22、年成交量在23-24万价格情况：大港区价格近几年稳步上升，但处于滨海新区中各区的低位水平，具备明显的价格优势3.2 市场竞争研究住宅市场大港房地产市场拥有价格优势，具备一定发展空间大港区商品住宅市场供需走势大港区商品住宅市场供需走势575819546924234822256347611139273882486702040608020072008200920102011万平米01000200030004000500060007000元/平米新增供应量成交量成交均价注：数据来自房管局，代表大港区的平均水平Code of this report | 30 Copyright Centaline Gr

23、oup, 201030 大港人均劳动报酬达57000元，低于塘沽区，但高于汉沽、开发区以及远郊区县。 大港商品住宅成交均价6347元/，与其它区县相比，房价较低。滨海新区各区收入与房价对比图滨海新区各区收入与房价对比图6491645365516385726116414616595896347010000200003000040000500006000070000大港区塘沽区汉沽区开发区元/年/人05000100001500020000元/平米人均劳动报酬房价3.2 市场竞争研究住宅市场大港居民收入较高，房价相对于其他区县处于低位大港与远郊五县收入与房价对比图大港与远郊五县收入与房价对比图408

24、455372543726508464743657261622461676347752570896038010000200003000040000500006000070000大港蓟县静海武清宝坻宁河元/年/人02000400060008000元/平米人均劳动报酬房价Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 201031本案3.2 市场竞争研究竞争分析竞争分析的研究范围界定为港东新城内，与项目产生直接竞争的住宅项目现状 编号项目名称开盘时间1海川园2011年7月2大港福锦园2011年7月3溪谷港湾2010年10月4天津滨海现代城201

25、0年10月5枫尚河院2010年12月6福汇华庭2008年10月7房信海景园2009年10月8城建福源花园2009年12月9心泊馨城2010年11月10和天下2010年1月11泰达风景2011年9月12泰达港湾2008年8月13天房海滨园2011年12月待售14经纬城市绿洲在售1km1km1.5km1.5kmCode of this report | 32 Copyright Centaline Group, 201032项目名称总建面（） 容积率业态面积区间（）近期成交均价（元/）存量（）海川园1500001.4洋房、小高层、高层高层84-92洋房86-189高层6650洋房743074993

26、大港福锦园1143141.35洋房65-134656037007溪谷港湾561721.2小高层、高层70-140665023912天津滨海现代城732701.5洋房、高层高层70-98洋房110-137高层6120洋房707053910枫尚河院682141洋房、高层高层88-93洋房88-92高层6130洋房721057433福汇华庭981641.46小高层、高层60-160636014805房信海景园62492（一期）1.7小高层、高层87-92741019673城建福源花园1200001.72小高层、高层70-135704069813心泊馨城1100001洋房、小高层、高层高层86-95洋

27、房100-140高层6650洋房755069318和天下952701.8小高层、高层97-134612036161泰达风景1400001.6小高层、高层92-93632012444泰达港湾530831.5洋房、小高层、高层89-147高层6310洋房84304632天房海滨园970001.8洋房、高层高层88-90洋房134-13661500经纬城市绿洲 87800（一期）1.3小高层90-140待定87800项目高层均价6500元/，洋房均价7500元/快销项目月均去化30套区域内存在一定同质化竞争，现有存量约为62.3万区域内产品总体价值较低，缺乏高品质项目3.2 市场竞争研究竞争分析区域

28、内缺乏标杆性、高品质项目Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 201033 项目自2009年9月入市，截至2012年2月，去化率接近43%。 在已售出房源中，70-90一、二室户型为198套，在全部售出房源中所占比例高达75%。 2011年，项目销售43套，高层均价7200元/，洋房均价8528元/。 从客户情况来看，天津市客户占比79%，外省市客户占比21%巴登巴登项目2011年销售状况走势巴登巴登项目2011年销售状况走势0415343433112777069897018708171947158713067427292728

29、07374024681012141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月套0200040006000800010000元/平米套数均价巴登巴登2009-2011年销售状况走势巴登巴登2009-2011年销售状况走势4312399722763237059020406080100120140200920102011套54006000660072007800元/平米套数均价3.2 市场竞争研究竞争分析n巴登巴登项目2011年巴登巴登成交客户来源区域占比2011年巴登巴登成交客户来源区域占比79.1%20.9%天津市外省市Code of this report | 34 Copyri

30、ght Centaline Group, 201034成交户型配比示意图成交户型配比示意图67%27%6%70-9090-120120-144 项目自2011年7月开盘，2011年月均去化25套，高层成交均价6650元/，洋房成交均价7430元/ 。 从成交户型来看，70-90二室户型最受青睐，所占比例接近70%。2011年海川园成交走势2011年海川园成交走势31151617215069746964685969426981678301020304050607月8月9月10月11月12月套010002000300040005000600070008000元/平米套数均价n典型个案 海川园 海川

31、园项目占地10.3万，总建筑面积15万，规划户数1100户；项目分东西两园，共计32栋，产品主要分为16-23层高层，11层小高层，5-7层洋房与别墅；主力户型：86-113二、三室3.2 市场竞争研究竞争分析Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 201035 从客户情况来看，本地客户占比68%，外省市客户占比32% 在本地客户中，大港区客户占比88%，其余各区县均有少量成交客户 外省市客户中，河北省客户占比42%，山东省客户占比15%，河南省客户占比17%，外省市客户多采取一次性付款的购买方式，为蓝印户口客户。n典型个案 海川

32、园2011年海川园成交客户来源区域占比2011年海川园成交客户来源区域占比68.0%32.0%天津市外省市3.2 市场竞争研究竞争分析2011年海川园天津市客户来源区域占比2011年海川园天津市客户来源区域占比88%12%大港区其他Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 201036 项目自2011年7月开盘，2011年月均去化25套，成交均价6965元/。 从成交户型来看，70-90二室户型最受青睐，所占比例接近50%。成交户型配比示意图成交户型配比示意图14%50%34%2%50-7070-9090-120120-144201

33、1年福锦园成交走势2011年福锦园成交走势298933906460677068646738712071120204060801007月8月9月10月11月12月套010002000300040005000600070008000元/平米套数均价n典型个案 福锦园 福锦园总建筑面积11.4万，规划户数1250，项目三期开发，产品主要分为11-12层小高层（未上市），5-6层洋房；主力户型为90二室3.2 市场竞争研究竞争分析Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 201037 从客户情况来看，本地客户占比76%，外省市客户占比24%

34、 本地客户中，大港区客户占比83%，其余各区县均有少量成交客户 外省市客户中，河北省客户占比28%，山东省客户占比14%，河南省客户占比14%，外省市客户多采取一次性付款的购买方式，为蓝印户口客户。n典型个案 福锦园2011年福锦园成交客户来源区域占比2011年福锦园成交客户来源区域占比76.2%23.8%天津市外省市3.2 市场竞争研究竞争分析2011年福锦园天津市客户来源区域占比2011年福锦园天津市客户来源区域占比83%17%大港其他Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 201038 项目自2010年10月开盘，截至201

35、1年底月均去化19套，成交均价6862元/。 从成交户型来看，90-120二室户型最受青睐，所占比例接近85%。成交户型配比示意图成交户型配比示意图5%84%11%70-9090-120120-1442010-2011年溪谷港湾成交走势2010-2011年溪谷港湾成交走势7164113813835473427261728711071846669714773046899714867786818672266346619650865386368010203040501010 1011 1012 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110 111

36、1 1112套02000400060008000元/平米套数均价（元/）n典型个案 溪谷港湾 溪谷港湾总建筑面积7.6万，规划户数900户，产品主要分为16层高层，11层小高层，主力户型：96-103二室3.2 市场竞争研究竞争分析Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 201039 从客户情况来看，本地客户占比64%，外省市客户占比36% 本地客户中大港区客户占比87%，其余各区县均有少量成交客户 外省市客户中，河北省客户占比44%，黑龙江客户占比10%，河南省客户占比9%，外省市客户多采取一次性付款的购买方式，为蓝印户口客户。

37、n典型个案 溪谷港湾2011年溪谷港湾客户来源区域占比2011年溪谷港湾客户来源区域占比64%36%天津市外省市3.2 市场竞争研究竞争分析2011年溪谷港湾天津市客户来源占比2011年溪谷港湾天津市客户来源占比87%13%大港区其他区2011年溪谷港湾外省市客户来源占比2011年溪谷港湾外省市客户来源占比6%10%9%44%6%7%18%山东省黑龙江河南省河北省山西省辽宁省其他Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010403.2 市场竞争研究商业分析序号名称现状1胜利街/迎宾街大港区内现有规模最大、影响力最强的商业区，有友

38、谊商厦、迎宾商业广场等。2古林海鲜街以海鲜为特色的餐饮、娱乐一条街3永明路以小商铺为主4迎新街以小商铺形式为主，主要经营中端品牌服饰5石化路 以小商铺形式为主，经营范围以大众餐饮、中低端服饰、生活用品为主本案 大港区商业市场较为落后，仍处于小城镇商业模式，随着城市规模的不断扩大，商业急需升级大港商业市场平均租金1-2元/天Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010413.2 市场竞争研究商业分析本案 商业市场欠发达，未来增长潜力巨大目前，大港城区出售商业多为二手商铺，其售价在1.5万左右；新城内仅海景园商业在售，价格与城区有

39、一定差距。随着新城建设的提速以及入住率的提高，其商业价值必将有明显提高。序号名称当前售价（元/平米）1仁源公寓底商120002假日风情街145003春港花园底商125004港明里底商150005霞光路底商175006石化路底商150007房信海景园11000（1-2层）7000（3-4层）Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 201042 港东新城项目的主力客群来自大港，外省市客户多来自河北省、河南省及山东省的产业互动客户及蓝印客户2 本案楼面地价低于市场平均水平，有效降低项目开发成本，项目竞争力及抗风险能力较强3 大港区房地产

40、成交均价较低，人均收入水平较高，客户购买力强，为大港房地产市场提供强有力支撑1竞争分析小结Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 201043Part 4 Part 4 未来需求研究未来需求研究 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 201044区域内产业客户外省产业互动客户蓝印客户本体研究市场研究及分析需求分析发展定位建议项目投资收益分析法律及政策性风险管理资源配置综合分析与建议项目决策背景Code of this report | 45 Copyright Ce

41、ntaline Group, 2010454 未来需求研究 区位：东临渤海，西接冀中平原，东南与山东毗邻，北至津唐交界处，地跨津、冀、鲁三省市的2525个区、市、县，生活区距本项目1717公里， 产值：自2005年以来，连续两年的增长速度均在20%左右，2006年创收80.38亿。 人口：油田职工七万、家属十一万，外来务工人员十二万，人口基数较大，员工收入较高住房：大港油田内会为职工配备自住房，但由于该区域受重工业污染较重，具有购房能力的职工会选择到油田区的外围区域购房产业发展带来大量居住需求大港油田：大港油田区平均工资（万/年/人）人数占比基层4.575%中层1220%高层605%Code

42、of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010464 未来需求研究定位：世界级重化产业基地 产值：其规划的五大产业园区预计每年可实现产值1 1万亿元，工业增加值3500亿元，利税2000亿元。人口：至20202020年规划人口2536万重点项目：中俄千万吨级炼油项目占地面积6平方公里，总投资约366亿元人民币 中国石化“大乙烯”项目占地面积297公顷，总投资约268亿元人民币 两项目预计引进外籍专家人口、管理人才10万余人，会成为本案涉外小区的优质客户来源产业发展带来大量居住需求南港工业区南港工业园区 平均工资（万/年/人）人数占比基层4

43、80%中层1015%高层505%项目天津伊博瑞尔能源科技发展有限公司天津东港石油销售有限公司中石油大港油田公司凯时代（天津）化工有限公司天津东大化工有限公司食品天津京海石化运销有限责任公司天津市瑞田化工有限公司天津合佳威立雅环境服务有限公司太原石化工贸有限公司欧劳福林工业有限公司天津市奥邦树脂有限公司中国石化天津百万吨乙烯及配套项目天津北方石油有限公司Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 201047 区位: : 距本项目2. 72. 7公里，是南港工业区与生活区的轻工业缓冲带，同时也是为南港石化产业的下游产业做配套与服务的区域

44、。 产值：轻纺工业园区目前一期基础设施已建完，全球已有二十多家大型纺织化工企业达成合作协议，预计未来实现年产值200200亿。 人口：规划吸纳就业人口30403040万人，这将是港东新城未来最重要的一个客户源。4 未来需求研究轻纺工业园市政工程岛轻工化纤化工日用工业化工装具纺织漂染标准厂房商贸物流区公建中心区弹性发展区弹性发展区弹性发展区弹性发展区化工建材产业发展带来大量居住需求轻纺工业园已确定入驻企业美国茵诺威达天守机构天津市燃气集团深圳市新纶科技股份有限公司大港垃圾焚烧发电厂项目台湾石油化学工业同业公会南港轻纺工业园污水处理厂Code of this report | 48 Copyrig

45、ht Centaline Group, 201048大港唐山黄骅黄骅：常住人口42.642.6万人，其南大港产业区属于大港油田区区域交通便捷，与周边城市产业互动，产生一定购房需求4 未来需求研究秦皇岛：常住人口298298万人， 20112011年GDP1064GDP1064亿元，城镇居民人均可支配收入1938519385元 ，其中昌黎区相对富裕沧州：常住人口713713万人， 20112011年GDP2600GDP2600亿元，城镇居民人均可支配收入 1611616116元唐山：常住人口757757万人， 20112011年GDP5442GDP5442亿元，城镇居民人均可支配收入 21785

46、21785元 ，居河北首位 ；高端客户多集中在市区路北区，及郊县中的迁安县、迁西县沧州秦皇岛Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010494 未来需求研究20112011年天津市及周边省市高考分数线对比省市名称理科文科天津一本515一本519二本429二本460河北一本581一本562二本535二本524山西一本570一本543二本520二本496河南一本582一本562二本531二本515山东567570 滨海新区内办理蓝印户口时，需购买房屋金额的要求：大港、汉沽：60万以上塘沽（开发区、保税区）：80万以上交通便利，具备

47、良好教育资源，吸引大量周边蓝印客户Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 201050n大港油田客户：对环境不满，升级改善客户n南港工业区/轻纺工业客户：随着产业园的发展，做为配套居住区的港东新城，会成为两工业区的主要购房客户n大港旧城区客户：刚需客户或改善客户根据对大港区域属性的分析，市场需求来源主要有以下几种：需求分析总结大港区内大港区外n产业互动客户：河北省、河南省、山东省等地产业互动客户n蓝印客户：周边区域有落户需求的蓝印客户Code of this report | 51 Copyright Centaline Grou

48、p, 201051Part 5 Part 5 发展定位建议发展定位建议 5.1 5.1 发展定位建议发展定位建议 5.2 5.2 价格定位价格定位 5.3 5.3 客户定位客户定位 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 201052发展定位建议价格定位销售进度预测本体研究市场研究及分析需求分析发展定位建议项目投资收益分析法律及政策性风险管理资源配置综合分析与建议项目决策背景客户定位Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010535.1发展定位建议新城核心城市综合

49、体类型的精品社区 鉴于项目前期的开发包装欠佳，在当前市场竞争环境下，基于项目本身具备的优势，中原认为应将本项目应打造成为大港区内的标杆项目：Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 201054区域内缺乏大型商业设施、教育配套5.1发展定位建议福泽园海景园福泽园福润园福欣园福波园Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 201055经走访港东新城内已入住小区，随机采访百余位居民，显示现居民对以下几方面问题较为关注：商业配套：居民对于大型商业配套设施的需求强烈，如大型超市、

50、农贸市场、休闲娱乐场所等；教育配套：现有教育配套不能满足居民需求，居民渴望高品质幼儿园与小学的出现；车位方面：目前车位需求小，随着入住率提高，车位需求将逐渐凸现，部分居民对于未来小区内车位状况表示一定的担忧（尤其是福泽园，小区未规划地下车库，车位不足的现象已日益显现）。区域内仅泰达港湾一项目出售车位，售价7万/个；其他项目或租售未定，或出租车位，租金150元/月。本项目所具备的独特的教育资源与商业配套将有效的满足周边小区居民的需求，成为新城内具有标杆性的高品质项目。区域内缺乏大型商业设施、优质的教育资源5.1发展定位建议Code of this report | 56 Copyright Ce

51、ntaline Group, 2010565.1发展定位建议价值二：中心商业价值一：重点小学价值三：景观公园Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 201057社区内配套名牌重点小学及双语幼儿园，打造项目学区房价值，扩大市场影响力发展主题思想：引入高端名牌小学及双语幼儿园，体现项目学区房价值，满足大港区内及周边购房者孩子上学的需要，同时有利用打响五矿地产在该区域的品牌，扩大项目的市场影响力，给人以名牌小学必定是在高端社区的印象，提高项目知名度5.1发展定位建议小学地块Code of this report | 58 Copyrig

52、ht Centaline Group, 2010585.1发展定位建议 在教育资源不平衡的环境下，家长为使孩子得到良好的教育，会抢购知名重点小学学区内的房产。在如此重视教育的社会环境下，具备优质教育资源项目的销售速度会高于区域平均水平。大都会 该项目内配套有一块教育用地，自2010年10月开盘至2012年3月共售出约900套，月均区化50套。都会轩 该项目周边环绕多所市重点学校，自2011年5月开盘至2012年3月共售出700套，月均去化60套 以和平区为例，属于学区房的大都会和都会轩项目月均去化50-60套，而其他项目月均去化30套。Code of this report | 59 Copy

53、right Centaline Group, 2010595.1 发展定位建议产品系列代表项目 项目规模（万平米）业态特征万象城都市综合体系列深圳万象城深圳万象城杭州万象城杭州万象城沈阳万象城沈阳万象城20购物中心、写字楼购物中心、写字楼公寓、酒店公寓、酒店选址于CBD，集购物、办公、酒店集购物、办公、酒店、居住、餐饮、娱乐为一体、居住、餐饮、娱乐为一体 住宅+区域商业中心北京橡树湾北京橡树湾20餐饮、超市、百货餐饮、超市、百货娱乐中心娱乐中心选址于非城市中心区，以，以“住宅住宅+商业商业+增值服务增值服务”为主题，为主题，在住宅开发到40%左右时启动，将多种城将多种城市功能集合在一起，形成高

54、品质的市功能集合在一起，形成高品质的生活居住的综合资源生活居住的综合资源 住宅+欢乐颂深圳、苏州、深圳、苏州、无锡、海口等无锡、海口等城市城市6大卖场、购物中心大卖场、购物中心次主力店次主力店定位为区域性中小型购物中心，以以大卖场和普通百货店为主体，加入大卖场和普通百货店为主体，加入大众化服装鞋帽店和专业生活用品大众化服装鞋帽店和专业生活用品店店案例借鉴：华润模式Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010605.1 发展定位建议将商业地块打造为区域核心，聚集人气一站式家庭时尚体验中心港东新城内新的商业中心，档次为中档偏高本项

55、目的开发以一个全新时尚的概念出现在大港商业市场，吸引消费者之关注，并成为港东新城的新地标，带来整个区域的升级换代以新形商业形态满足港东新城区域消费同时辐射整个大港的目标消费群体，引领消费新潮流，为消费者提供更贴心，更舒适的消费环境Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010615.1 发展定位建议本项目开发，其功能应具备引领都市生活方式，提升城市商业水平，满足居民之零售功能满足家庭、商务、会友等多样化之餐饮功能丰富生活内容，增加生活乐趣之娱乐休闲功能为周边居住者、商务人士、访客提供全面、完善之生活配套服务功能我们可以从四方面强

56、化项目的功能定位：为大港消费者提供一个社交生活、休闲娱乐、体验式购物的平台更丰富的时尚品牌选择更多特色的休闲餐饮更注重家庭的一站式消费业态更具规模的休闲娱乐体验业态Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010625.1发展定位建议 品质生活 品质超市会更细致地关系目标消费者的心态需求Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010635.1发展定位建议 潮流服饰 引入时下流行服饰品牌Code of this report | 64 Copyright Cental

57、ine Group, 2010645.1发展定位建议 中高端餐饮 品味美食、交朋聚会的优雅之选Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010655.1发展定位建议 娱乐体验 电影院、游艺中心，多彩娱乐，让生活变得绚丽多彩Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010665.1发展定位建议 童真天地 充满童趣设计的亲子乐园、玩具反斗城等组成家庭氛围浓厚的儿童主题 为众多家庭娱乐、消费的亮点体验区Code of this report | 67 Copyright C

58、entaline Group, 2010675.1发展定位建议商业运营模式建议招商运营出售123 招商先行，与拟招商业态的商户进行接洽，确定意向商户后，进行商业建筑的规划设计 由于区域商业氛围有待培育，建议本案商业自持运营一段时间，将商业氛围发展成熟 待商业氛围发展成熟后，将商业出售实现项目溢价Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 201068项目三块地围和绿地公园，最大限度的享受景观资源，提升项目档次发展主题思想：着力宣传项目福雅园南侧及海宁园西侧的绿地公园，打造项目独享景观的特点，为项目营销宣传的重点。5.1发展定位建议绿地

59、公园Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 201069第一步：选取价格参考系：选取区域主要项目作为参照项目第二步：点对点分析：给以上项目打分并确定权重第三步：计算静态价格：建立比准体系后得到市场比准价格5.2价格定位 参照周边项目，通过市场比较法得出各物业当前入市价格：高层7000元/平米，洋房8000元/平米价格定位的步骤：价格参考系：项目价格（元/）海川园6650溪谷港湾6650滨海现代城6120高层价格参考系项目价格（元/）海川园7430福锦园6560滨海现代城7070洋房价格参考系 2012年“两会”预计今年CPI增幅4

60、%，大港区今年GDP增幅预计会保持按近几年的平均水平，增幅在20%左右，经济发展迅速，随着房地产宏观调控政策逐步对刚需购房者出现定向宽松，预计以刚需购房者为目标客户的楼盘销售情况会逐步好转，根据本案项目客群定位及区位，预计2013年售价年增幅能达到5%Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010705.2价格定位高层价格定位计算表 在进行项目点对点分析时，我们选取的重点比较因素包括区位前景、位置交通、周边环境、商服配套、教育配套、社区环境、项目规模、产品、发展商品牌、项目成熟度及宣传包装项目因素项目因素本案本案海川园海川园溪谷