房地产估价-电子课件第6章

1、房地产估价第六章 房地产估价的市场比较法点击添加标题主要讲述房地产估价的基本理论和方法。通过本章学习，应达到以下目标：(1) 掌握建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期调整、区域因素调整合个别因素调整的技术和方法；(2) 熟悉市场比较法的基本原理以及收集交易实例、选取可比实例的方法；(3) 技能要求：能够运用市场比较法估算房地产价格。点击添加文本知识要点能力要求相关知识市场比较法的基本原理掌握比较法的基本原理概念、理论依据；使用对象和条件。 房地产比准价格的求取掌握各因素修正的方法估价步骤；交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正的方法。综合比准价格的求取掌握比准价格求取的方法

2、求平均数；求中位数；求众数。 市场比较法、类似房地产、可比实例、交易日期修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正引例有一房地产的可比案例，交易时间为去年9月份，成交价格为6200元/m2,已知去年类似房地产价格的环比指数为125，今年类似房地产市场价格的环比指数为162，根据这种情况如何来确定该房地产在今年估价时点的价格？6.1 市场比较法的基本原理6.1.1 概念市场比较法有“房地产估价方法之王”的称号，是房地产估价方法中最常用的方法，这种方法又称为交易实例比较法、市场法、比较法等。市场比较法是将委托估价对象与收集到的与类似房地产估价时点接近的实际成交价格进行比较，通过对类似房地产实际

3、交易价格进行适当的修正，从而得到估价对象在估价时点的价值或价格的方法。经过市场比较法处理得到的价格称为比准价格。在市场比较法的定义中，包括三个关键词：1）近期：在收集可比实例时，一般是选取类似房地产交易发生在一年以内，在房地产价格变化较快的地区，应该考虑选取发生在半年以内进行交易的类似房地产作为可比实例。2）类似房地产：是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次以及建筑结构形式等方面与估价对象相近的房地产作为可比实例。3）实际成交价格：在确定了类似房地产作为可比实例后，要对类似房地产的实际成交价格进行适当的修正才能与估价对象进行比较。6.1.2 理论依据房地产估价的市场比较法的理论依

4、据是经济学中的替代原则。在一个完全竞争的房地产市场中，效用相同的房地产，其最终的价格趋于一致。因而，房地产的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。6.1.3 估价公式市场比较法一般情况下至少要选三个以上的可比实例，每个可比实例都必须经过交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等方面的修正。经过交易情况修正，可将可比实例的可能不正常的实际成交价格转换成正常价格；经过交易日期修正，可将可比实例的交易当时的成交价格转换为估价时点的价格；经过区域因素修正，可将可比实例在其所在区域下的成交价格转换为估价对象所在区域下的价格；经过个别因素的修正，将可比实例在其个体状态下的价格转换为估价对象个体状态

5、下的价格。经过四个方面的修正，可比实例交易当时的实际成交价格就转换成估价对象在估价时点的正常、合理价格。估价对象的价格计算需综合四个方面的修正。总的来说，房地产估价计算有五种表达方式：公式中的A%、B%、C%和D%分别代表交易情况、价格变动率、区域因数修正率和个别因数修正率，而且价格变动率与期数应根据月、年等不同的计时标准相互匹配。一般来说，每项修正后，可比实例价格调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。6.1.4 方法特点及适用范围方法特点： 市场比较法具有现实性，有较强的说服力； 市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”；市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收

6、益价格相协调；市场比较法需要估价人员具有较高素质；市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。房地产市场比较法适用范围：具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商住楼、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房、商场等。对于很少发生交易的房地产，如学校、纪念馆、教堂、古建筑等，难以使用市场比较法估价。6.2 市场比较法的操作程序运用市场比较法估价一般包括如图6-1所示的几个步骤。收集交易实例选取可比实例建立价格可比基础比较因素的修正与调整求取比准价格6.2.1 收集交易实例房地产市场比较法得以运用的一个必要前提是必须存在大量的、已经发生的房地产交易实例

7、准确资料，掌握正常情况下房地产市场价格行情。如果交易资料太少，不但影响房地产估价的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法使用。因此，房地产专业估价人员平时就要重视对不同种类的房地产交易实例的收集和整理。 收集房地产交易实例的常见的渠道有：1）查阅各类报刊、杂志、网络上的房地产广告与交易信息，这种方法得到的信息量大，但真实性难以保证。2）以购买者的身份，与房地产经办人或交易当事人进行洽谈，以获取相关的信息。这种渠道，获得的信息真实、可靠，但速度慢，而且成本高。3）同行之间相互交流。这种方法切实可行，但要求估价人员有较强的职业道德，不瞒报、错报，误导同行。4）参加各种房地产展览会、交易会。房地产交

8、易实例资料收集应注意的问题：1）交易实例资料及其来源真实可靠；2）所选用的交易实例应能够显示自身条件，市场比较法必须将已经发生的案例与估价对象进行交易情况、交易时点、物质实体等影响房地产价格的因素进行比较，如果只有一个价格，那么它将失去可比实例的意义。房地产交易实例收集的内容包括：1）交易双方情况与目的。交易的目的一般包括买卖、入股、抵押等。2）交易实例的房地产状态，一般包括：位置、形状与面积；地质条件；购物环境和交通条件；土地利用现状与规划用途；有关地上建筑物的基本情况；权利状态。3）成交价格。包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时要说明价格类型、价格水平及货币种

9、类和货币单位等情况。4）成交日期。一般要求以公历的年、月、日表示。5）付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例等内容。6.2.2 选取比较案例使用市场比较法时，需要通过与最近已经出售的类似房地产的比较来求取估价对象房地产的市场价值，因此，用来比较的类似房地产恰当与否，直接影响估价对象价格的准确性。所以，需要选取符合一定质量要求的交易实例作为参照物。可比实例是指交易实例中房地产状态与估价对象的房地产状态相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正后成为正常市场价格的交易实例。 运用市场比较法估价应该根据估价对象状况和估价目的，从收集的交易

10、实例中选取3个到5个可比实例。如可比实例少于3个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以反映市场状况。同时可比实例应符合以下要求： 1）可比实例应该与估价对象相类似，具体包括：（1）可比实例的用途与估价对象相同。（2）可比实例与估价对象所处的地段相同，或在同一商圈内的类似房地产。意思就是说可比实例与估价对象处于相同的地区或邻近地区，或处于同一供求圈内、同一等级土地上。（3）可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。（4）可比实例的建筑结构应该与估价对象的建筑结构相同2）可比实例与估价对象的价格类型应一致。估价目的包括：买卖、租赁、抵押、典当、征用、课税、投保、入股等，客观要求选用的可比

11、实例类型或价格类型与估价对象一致。3）可比实例的成交日期应该与估价时点相接近。一般来说，一年之内、价格变动快的地区，最好选半年内的类似房地产作为可比实例，如果房地产市场相对稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不超过2年，否则日期修正会出现大的偏差。4）可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。6.2.3 建立价格可比基础建立价格可比基础是为后面的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正作准备。因已经选取的若干可比实例之间及与估价对象之间，可能在付款方式、成交价格、货币种类、面积内涵和单位等地方存在不一致，没办法进行直接的比较，因此，要对它们进行统一换算处理，建立价格可比基础。换算处

12、理内容如下：1）统一付款方式房地产交易时一般采用分期付款的形式，而不同时点支付的价款具有不同的时值，不利于比较，因此，付款方式应通过折现计算的方法，统一成交日期时一次性付清。2）统一采用单价房地产价格水平的高低一般通过单价来反映，有时也可统一采用楼面地价（土地总价建筑总面积）进行比较。3）统一币种和货币单价不同币种之间的换算，应按照中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价格计算。4）统一面积内涵目前我国的房地产交易中，通常按照建筑面积计价，但也有按照使用面积计价。它们之间的计算公式如下：5）统一面积单位各国采用的面积单位有所不同，我国一般采用“平方米”，土地面积有时也采用单位有时也采用公顷或

13、亩，有的国家和地区采用平方英尺或坪作为面积单位。它们之间的换算如下：1平方米的价格=1亩的价格666.671平方米的价格=1公顷的价格100001平方米的价格=1平方英尺的价格10.7641平方米的价格=1坪的价格0.3036.2.4 比较项目修正房地产市场属于不完全竞争市场，价格形成具有较强个性。因此，估价人员所选用的可比实例不可能完全相同，必须进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正。每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，整体调整不得超过30%。比较项目的修正，如图62所示。比较项目修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正图6-2 比较项目的修正1交易情况修正1）

14、交易情况修正的含义2）可比实例价格非正常化的原因（1）有利害关系人之间的交易。（2）急于出售或急于购买情况下的交易。（3）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。（4）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。（5）特殊交易方式的交易。（6）交易税费非正常负担的交易。 （7）相邻房地产的合并交易。（8）受到债权债务关系影响的交易。3）交易情况修正的方法交易情况修正的方法主要有百分率和差额法。（1）百分率法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 （66）（2）差额法。采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格交易情况修正

15、额=可比实例正常市场价格 （67）在百分率法中，交易情况修正系数应该以正常价格为基准。可比实例的成交价格比其正常价格高、低A%，则： 例如，以正常市场价格为基准，如果可比实例的成交价格比其正常价格高5%，即正常价格（1+5%）=可比实例的成交价格；如果正常价格=6000元/平方米，则可比实例的成交价格=6000（1+5%）=6300元/平方米2交易日期的修正1）交易日期修正的含义因为可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在当时的房地产市场状态下所形成的价格，而要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，由于时间点不同，房地产市场状态很有可能发生了变化，价格就有可能发生变化。因此，只有将可比实

16、例在成交日期的价格修正为估价时点的价格，这种修正称为交易日期修正。经过交易日期的修正后，就将可比实例在其成交日期的价格转换为在估价时点的价格。2）交易日期修正的方法交易日期修正通常采用百分率法。一般公式为：可比实例在成交日期的价格交易日期修正系数=可比实例在估价时点的价格（610）公式中，交易日期修正系数应该以成交日期时的价格为基准。从可比实例的成交价格到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为B%，即可比实例的价格上涨的为+B%，下跌的为-B%。则：可比实例在成交日期的价格（1B%）=可比实例在估价时点的价格 （611）或者交易日期调整的具体方法，可通过价格指数或价格变动率进行修正，如图63所示

17、。 交易日期修正价格指数修正法价格变动修正定基价格指数环比价格指数逐期递增或递减价格变动率期内平均上升或下降价格变动率图6-3 交易日期修正法（1）价格指数修正法价格指数有环比价格指数和定基价格指数之分：环比价格指数。定基价格指数。环比价格指数与定基价格指数的编制方法如表61所示。表6-1 价格指数编制方法时间价格环比价格指数定基价格指数1P1P1/p0P1/ P1=1002P2P2/p1P2/ P13P3P3/p2P3/ P1.npnPn/pn-1Pn/ P1采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为： 【例61】某地区某类房地产2010年6月至12月的价格指数分别为79.6、74.7、76.

18、7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月为100）。其中，某宗房地产在2010年8月的价格为5800元/平方米，对某交易日期进行修正，修正到2010年12月的价格为： 元/平方米采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为： 【例62】某地区某类房地产2010年6月到12月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2 、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2010年8月的价格为5200元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到 2010年12月的价格为：（2）价格变动率修正法房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上

19、升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增或递减价格变动率进行交易日期调整的公式为 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日的价格（1B%期数）=可比实例在估价时点的价格 【例63】评估某宗房地产2010年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格为5600元/平方米，成交日期2010年3月末。另据调查获知该类房地产价格2010年3月末到2010年9月末平均每月比上月上涨1.5%。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2010年9月末的价格为： 5600（1+1.5%）6=6123.3元/平方米 【例64】评估某宗房地产2010年9月末的价格，选取了下列可比实例：

20、成交价格5600元/平方米，成交日期2010年3月末。根据调查获知房地产价格2010年1月以来平均每月上涨1.5%。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2010年9月末的价格为： 5600（1+1.5%6）=6104元/平方米【例6-5】某宗房地产成交价格为5500元/平方米，成交日期为2009年2月末，获知2009年2月末到6月末该类房地产价格平均比上月上涨1.2%，2009年6月末到2010年1月末平均每月上涨1.5%,求取2010年1月末，该宗房地产交易日期修正后的价格。交易日期修正价格=5500（1+1%）4（1+1.5%7）=6324.3元/平方米3区域因素修正即将可比实例在其外部环

21、境下的价格调整为估价对象外部环境状态下的价格。在修正区域因素时，应该将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产所处地段的实际情况相符。区域因素修正是市场比较法的一个难点，具体操作中比较困难，主要依靠专业估价人员的经验与判断。区域因素修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等影响房地产价格的因素。由于不同用途房地产，影响其区域因素不同，因此，区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定，分别选择对其有影响的主要因素。区域因素修正的一般公式：（617）区域因素修正系数的具体求取方法有以下两种：1）直接比较

22、修正该方法是以估价对象的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项进行比较，然后确定修正比率。为了计算方便，将估价对象的区域因素分值设定为100，可比实例区域因素分值表示为100C，“+”表示可比实例区域因素状况比估价对象的区域因素状况好，否则就是差，用“-”表示。【例66】现有一可比实例，成交价格为5500元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于估价对象，经分析，可比实例在商业服务、交通条件、基础设施、规划条件、文娱设施等方面综合起来需修正2%，则区域因素修正后价格为：【例67】需要评估某房地产2010年5月末的市场交易价格，经调查收集资料，估价对象房地产和可比实例房地产的区域因

23、素条件，并经过分析比较，各分项分值如表62所示，可比实例成交价格为5500元/平方米。表62区域因素条件分值表序号比较项目估价对象可比实例1地段等级15152配套设施15143交通条件15154环境状况15115商业繁荣1086城市规划1097人文环境558旅游娱乐559视觉景观5510其他条件53合计10090可比实例成交价格经区域因素修正后的价格为： 2）间接比较修正该方法以设定的某标准房地产的各项因素为基准，将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较，并逐项打分，然后将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。【例68】如表6-3所示，假

24、定可比实例成交价格为6000元/平方米。表6-3 区域因素条件分值表序号比较项目标准分值估价对象可比实例1地段等级10992配套设施10973交通条件10894环境状况101065商业繁荣10866城市规划10767人文环境10668旅游娱乐10889视觉景观107710其他条件1086合计10080704个别因素修正应将可比实例在其个体状态下的价格调整为估价对象个体状态下的价格，在修正个别因素时，应该将可比实例与估价对象的个别因素逐项比较，寻找由于个别因素优劣所造成的价格差异进行修正。个别因素修正也是市场比较法运用中的一个难点，要依靠估价人员的经验与判断。有关土地方面的个别因素修正的内容主要

25、包括：面积大小、形状、临街状况、基础设施完备程度、土地平整度、地势、水文地质、规划限制条件、土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要包括：折旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。个别因素修正的内容应根据估价对象的用途确定。（618）（619）个别因素修正系数表示以估价对象个别因素条件为基准（用100表示），如果可比实例比估价对象个别因素好，我们常常用100+X表示；如果可比实例比估价对象个别因素差，我们常常用100X表示。【例69】有一可比实例，成交价格为6200元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来比估价对象差，经分析，该可比实例在临街深度、宗

26、地形状、宗地面积等方面综合起来要修正-3%，经过个别因素修正后的可比实例价格为：6.2.5 计算比准价格1）四项修正的综合求取即将房地产交易情况、交易日期、区域因素和个别因素综合修正。具体计算公式如前所述。2）比准价格求取选取的多个可比实例经过以上四项修正后，得到多个修正后的价格，应该根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格，并确定为估价额。多个修正价格可通过以下方法综合为比准价格：（1）通过简单算术平均数求取简单算术平均数，是把修正后的各个价格直接相加，再除以价格个数，所得到的数即为综合出的价格。设V1，V2,.Vn为修正调整得出的n个价格，其计算公式如下：如：可比实例修正后的5个价格

27、分别为4200元/平方米、4500元/平方米、4680元/平方米、5100元/平方米、5400元/平方米。采用简单算术平均数得出的价格为（4200 ）/5=4776元/平方米（2）通过加权平均数求取即按照与估价对象房地产类似程度不同，赋予每个价格不同的权重，再综合出一个总的价格，即为估价对象的价格。一般对于与估价对象房地产类似程度高的赋予较高的权重。设V1，V2，Vn为修正后的各个价格，W1，W2，Wn的权重，它的加权算术平均数计算公式：（3）通过中位数求取即将修正后的各个价格按照从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数，位于中间位置的那个价格即为该宗房地产的市场价格；当项数为偶数时，位于中

28、间位置的那两个价格的简单算术平均数即为该宗房地产的市场价格。如：有一组修正后的可比实例房地产的价格：4500，4800，4950，5050，5200，则中位数为4950； 一组修正后的可比实例房地产的价格：4500，4800，4950，5050，5200，5400，则中位数为（4950 ）/2=5000。（4）通过众数求取 众数是一组数值中出现频数最多的数值。例如，一组价格为5600，5300，5400，5600，5200，其众数为5600。（5）以其中一个可比实例的修正后价格为主，参考其他可比实例修正后价格，经综合分析后，判断得出最终的价格。6.2.5方法应用总结该方法是根据类似房地产的成交

29、价格来求取估价对象的价值，要求类似房地产与估价对象房地产处于同一商圈内，成交日期与估价对象尽量接近。因此，项目的第一步就是收集房地产市场中的交易实例，并根据估价对象的特点、估价时点、估价目的，从众多的交易实例中选择接近估价对象的交易实例，作为估价对象的可比实例。经过一系列的修正，包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素，就可得到可比实例的修正价格，最后将几个选取的修正后可比实例价格进行综合，就得到该宗房地产的市场价格，即估价对象的市场价格。6.3 市场比较法应用举例【案例一】1）估价对象概况估价对象为城市规划住宅区内的一宗住宅房地产，其他情况忽略。2）估价目的：求取该估价对象在2010年9月

30、时的正常单价。3）估价时点：2010年9月初4）估价作业日期：2010年9月3日9月18日5）估价方法：由于该类住宅房地产近期有较多的交易实例，因此采用市场比较法。6）已知条件根据估价人员调查分析，在估价对象附近选取了A、B、C三宗已成交类似商品住宅，有关资料如表6-4所示。表6-4 三宗已成交类似房地产资料比较项目ABC成交价格5500元/平方米5800元/平方米6000元/平方米成交日期2009年11月初2010年1月初2010年6月初交易情况-5%0%+2%区域因素+2%+3%-2%个别因素-3%+5%-2%表6-4 三宗已成交类似房地产资料其中负数表示低于正常价值，正值表示高于正常值。

31、另外，该住宅的价格在2009年6月初到2010年3月初之间平均每月比上月上涨1%，2010年3月初到2010年9月初之间平均每月比上月上涨1.5%。7）比较演算根据公式其中可比实例A的成交日期为2009年11月初，而估价时点在2010年9月初，由于在此期间该类商品住宅的价格有两种月上涨率，因此其估价日期修正必须分两次进行。月上涨率为1%的月数应从成交日期2009年11月初算起到2010年3月初，而不是从已知条件2009年6月算起，即1211+3=4个月；月上涨率为1.5%的月数为93=6个月。可比实例B、可比实例C进行估价日期修正时的月数计算是一样的。8）求取比准价格以上各修正价格差距不大，因此上述三个修正价格的简单算术平均数作为比准价格，则该估价对象的最终估价额为：6348.23元/平方米【案例二】1）估价对象概况某房地产位于某市二级地段内，为一独立式花园住宅，占地面积240平方米，建筑面积460平方米，庭园面积300平方米，建筑物结构为砖木一等，内部装修良好，保持程度为7成新，设备有电话、空调等。2）估价目的：求取该房地产2010年3月时的市场交易价格3）估价时点：2010年3月4）估价作业日期：2010年1月20日2月20日5）估价方法估价人员经调查认为，这个城市近年来房地产市场相当稳定，房地产交易价格变动幅度不大，虽然类似独立