房地产存货的评估

1、一、 存货的评估委估存货为开发成本，账面价值 3,871,535,009.58 元，其中包括土地出让金和前期开发费用。(一) 评估范围纳入本次评估范围内的矿济地产（南京）土地共 1 宗，位于南京市建邺区河西南部，土地面积 130,927.90 平(二) 评估对象描述委估宗地位于南京市建邺区河西南部规划道路新梗街以北，规划二号支路以。南，天河路东西两侧，用途为城镇混合住宅用地，使用权性质为出让，为被评估于 2013 年 3 月通过挂牌出让方式取得。该宗地现场地平整完毕，已达到施工条件。1.土地登记状况委估宗地未取得国有土地使用权证，已与南京市资源局签订国有建设用地使用权出让合同。土地级别为二类居

2、住用地。位置：位于南京市建邺区河西南部规划道路新梗街以北，规划二号支路以南。土地用途：城镇混合住宅用地。四至：南至新梗街，北至规划二号支路，东西至规划道路。面积：130,927.90 平2.土地权利状况。土地所：国家所。土地使用权：于 2013 年 3 月 14 日以挂牌方式取得；土地用途：城镇混合住宅用地；使用权类型为出让；土地使用者为矿济地产（南京）。 他项权利：至评估基准日止，无他项权利。至评估基准日委估宗地尚有1.46 亿元土地出让金未缴纳，企业已提交土地权属状况说明。3. 土地利用状况根据估价现场勘查及委托方介绍，估价对象地势较平坦，地质条件良好，地块形状为L 形，各地块较规则，土地

3、承载力较好，土地面积为 130,927.90 平，该宗地现场地平整完毕，已达到施工条件。根据提交的相关资料，宗地上将规划建设住宅楼、配套用房、综合楼以及等，规划容积率为 1.0R2.75，本次评估设定容积率为 2.75。现委估宗地已达到“三通”（通路、通电、通水）宗地内场地已平整。(三) 评估方案与步骤矿济地产（南京）的土地评估工作，根据评估目的和所确定的评估范围，按照评估组的计划安排，制定了土地的评估方案与工作步骤，内容如下：1评估准备阶段要求被评估交待意图：我公司的估价配合做好以下工作：与矿济地产（南京的有关座谈，听取土地的有关情况介绍，交待评估意图及工作程序与计划，希望共同协作做好本次评

4、估工作。资料准备：按照我公司的资料，请被评估准备土地使用权证明文件、土地出让合同及出让金缴费凭证等资料进行备查，为评估工作做好资料准备。开展自查：请被评估做好评估范围内土地数量的自查工作，填写土地的评估明细表与表。2评估实施阶段重点做好以下工作：财务核对：首先根据被评估提供的土地评估明细表，进行账账、账表、账实核对，发现问题及时向有关询问，不实立即调整，避免重复、遗漏现象,减少评估工作的。权属核实：要求被评估提供申报评估的土地使用权证或权属证明性文件，认真核实产权归属。勘察现场：在做好上述工作的基础上，与被评估的管理到现场进行实地勘验。分析解剖：对本次评估的土地使用权依其特征，分类进行投资分析

5、，选择评估方法。评估计算：根据选择的评估方法，对待估土地计算评估值。3评估说明及评估明细表提出阶段对已计算出的评估结果，反复进行综合分析，判断价格水平是否合理，复核评估工作底稿，编写土地评估说明及评估明细表。(四) 评估依据及取价资料1、中大会常务民土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届代表第十一次会议修订，2004 年 8 月 28 日施行）；2、中常务民城市房地产管理法（2007 年 8 月 30 日第十届第二十九次会议通过，2007 年 8 月 30 日施行）；物权法（2007 年 3 月 16 日第十届人民3、中民第五次会议通过，2007 年 10 月 1 日施行）；4、中大

6、会常务城乡规划法（2007 年 10 月 28 日第十届民代表第三十次会议通过，2008 年 1 月 1 日施行）；5、中民土地管理法实施条例（年月日令第号，1999 年 1 月 1 日施行）；6、中月 19 日民城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990 年 5令第 55 号，1990 年 5 月 19 日施行）；7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（年 11 月 1 日施行）；8、城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）；9、城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）；10、土地利用现状分类标准（GB/T 21010-2007）；11、城镇土地估价规程；第

7、39，200712、南京市人民和南京市资源厅颁发的有关文件；13、委托方提供的有关资料；14、估价掌握的土地市场、现场勘查、(五) 评估原则、收集的相关资料。地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的。而这些又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项及各之间的相互作用，才能的估价。在本次估价过程中，根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况主要遵循以下原则：1、合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属、权属档案的记载或其他合法证件为依据；

8、在合法使用方面，应以使用如城市规划、土地用途）为依据；在合法处分方面，应以或合同等允许的处分方式为依据。2、替代原则地价遵循替代规律，其宗地的土地价值，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价值所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价值相互牵制而趋于一致。3、供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。

9、4、变动原则一般商品的价值，是伴随着价值的的变化而发生变动的。土地价值也有同样情形。它是各种地价形成相互作用的结果。而这些价值形成经常处于变动之中，所以土地价值是在这些相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价只有在把握了土地价值影响及土地价值的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价值。5、预期收益原则对于价值的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化提供依据。因此，商品的价值是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价值也是受预期收益形成的变动所左右。所以，土地投资者是在该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去

10、的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和，准确该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价值。6、递增、递减原则递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。7、贡献原则不动产的总收益是由土地及建筑物等共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是

11、由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价值可以土地对土地收益的贡献大小来决定。8、最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价值是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。(六) 地价定义1.估价对象实际用途和实际开发程度委估宗地出让合同载明的用途为城镇混合住宅用地；土地使用权类型为出让；至基准日实际开发程度为宗地外 “三通”（通路、通电、通水）及宗地内场地平整。2.本次估价所设定的用途和开发程度本次土地评估设定的用途为二类居住用地，土地开发程度为“三通一

12、平”。3.土地设定年限委估宗地尚未取得国有土地使用权证，根据矿济地产（南京）与南京市资源局签订的国有建设用地使用权出让合同，确定本次土地剩余使用年限按 70 年计算。4.设定容积率估价对象设定容积率按规划容积率确认，规划容积率为 1.0R2.75，本次评估设定容积率为 2.75。综上，本次评估的土地使用权价值是指估价对象在上述设定用途、开发程度、设定年期及容积率条件下，于估价基准日 2013 年 10 月 31 日的出让土地使用权价值。(七) 评估方法根据城镇土地估价规程(以下简称规程)，通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修等。经估价了解，委

13、估宗地为拟开发住宅项目，投入一定的开发成本，待项目建成后即可进行销售，且委估宗地周边类似项目可比案例较多，及相应成本费用可供参考，故宜采用假设开发法进行评估。因南京市建邺区土地交易市场比较成熟，交易活跃，交易资料公开，故可采用市场比较法进行评估。1、假设开发法假设开发法，是在项目开发完成后不动产正常交易价值的基础上，扣减预计的开发成本、投资利息、销售税费及开发利润，以余额价值来估算委估宗地价值的方法。公式：委估宗地价值（V）开发完成后的不动产价值（H）-开发成本（S）- 投资利息（L）- 销售税费（X）- 开发利润（K）2、市场比较法所谓市场比较法是根据替代原则将待估土地与较近时期内已经发生了

14、交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别等差别，从而修正得出估价对象在估价时点土地价格。(八) 地价影响一）一般分析1、自然1.1、地理位置南京市位于长江下游中部富庶地区，江苏省西南部。市域地理坐标为北纬31。1432。37，东经 118。22119。14。市中心新街口地理坐标为北纬 32。0238、东经 118。4643。全市行政区域总面积 6587.02 平方公里。1.2、地势、地貌南京地貌特征属丘陵地区，以低山缓岗为主，低山占土地总面积的3.5，丘陵占 4.3，岗地占 53，平原、洼地及河流湖泊占土地总面积的 39.2。南京地区的土壤

15、在北、中部广大地区为黄棕壤(地带性土壤)，南部与省接壤处有小面积的红壤。全市森林覆盖率为 13，林木覆盖率为 27.26，城镇绿化覆盖率为 44.6，人均公园绿地面积达到 14.2 平1.3、气候、水文南京属北亚热带湿润气候，四季分明，雨水充沛。常年平均降雨 117 天，平均降雨量 1106。5 毫米，相对湿度 76，无霜期 237 天。每年 6 月下旬到 7 月上旬为梅雨季节。2、经济2.1 城市性质南京是中国国家区域中心城市（华东），长三角及华东地区第二大城市，江苏省第一大城市，副省级城市，江苏省省会，中国历史文化名城，国家综合交通枢纽，南市圈城市，国家创新和科技创新中心，长江国际航运物流

16、中心，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市。2.2 社会经济状况2012 年全市实现地区生产总值 7200 亿元，可比价增长 12%。公共财政预算收入 733 亿元，同比增长 15.4%。全社会固定资产投资 4650 亿元，同比增长 16%。社会消费品零售总额 3150 亿元，同比增长 17%。外贸出口总额 315 亿左右，同比增长 2%左右。实际利用达到 41 亿以上，同比增长 18%。城市居民人均可支配收入达到 36700 元，同比增长 14%；农民人均纯收入达到 15000元，同比增长 14.4%。居民消费价格指数涨幅控制在 3%以内。城镇登记失业率为 2.69%。2.3、交通状况

17、铁路南京是连接华北、华东和华路交通的重要枢纽，国家东部地区铁路交通枢纽中心，是国家四纵四横铁路格局中南北、东西干线的重要交汇点，路网格局重要枢纽。航空南京禄口国际机场是江苏省的门户机场，夜色中的禄口国际机场规模居华东第三，是国家主要干线机场，华东地区的主要货运机场，与虹桥机场、浦东机场互为备降机场，位列千万级大型机场行列，是国家大型枢纽机场、中国航空货物中心和快件集散中心，国家枢纽。目前已开通通往 54 个国内主要城市、20 个国际和 3 个地区城市的 130 余条航线。2009 年航班起降 106142架次，旅客吞吐量 1083 万 7222 人次，货邮吞吐量 200099 吨，旅客吞吐量排

18、名机场第 14 位，货邮吞吐量排名地铁机场第 10 位。南京第一条地铁于 2005 年 9 月 3 日正式运营，是陆第六个开通地铁的城市，目前通车地铁里程为 85 公里。到 2014 年底，南京将拥有 240 公里的线路，到 2030 年南京市的轨道交通线网将由 20 余条地铁、轻轨线公里的网络。共计 775公路南京高速公路路网密度居中心城市前列，截至 2011 年底，全市高速公路通车总里程已达 482 公里，高速公路网密度达每百平方公里 7.3 公里，位居全国中心城市第二，省会城市第一。以南京为中心，有宁滁、盐、宁蚌、宁常、等高等级公路呈放射状通往本省及周边省市。其中，国家高速公路 5 条：

19、G25 长深高速（高速）、G36高速、G40 沪陕高速（高速）、G42高速（高速）和G4211 宁芜高速（高速），国道 4 条：104 国道、205 国道、312 国道、328 国道。市区有 4 个长途汽车客运站和虹桥旅游汽车站。包括门长途汽车站、长途汽车北站、长途汽车东站、南京客运南站。其中门车站是江苏省发车规模最大、客流量最大的客运站。位于南京站北广场的南京汽车客运站正在建设中，将于2013 年通车，届时过江通道门长途汽车站、南京长途汽车东站将搬迁于此。长江南京段现有南京长江大桥、南京长江二桥、南京长桥、南京大胜关长江大桥、南京长江四桥五座跨江大桥、南京长江隧道一条过江隧道以及南京地铁 3

20、 号线、南京地铁 10 号线两条地铁过江隧道（在建）。3、社会3.1、城市基础设施状况2011 年，紧扣城建“三个”工作目标，以六大交通设施建设为先导，九大功能板块建设为支撑，全面推动五项城乡建设和六项城市管理，实施目标283 个，完成投资 620 亿元，不断城市承载力和辐射力。3.2、科学技术和教育、文化、卫生和体育南京医疗卫生体系完善，医疗技术水平居前列，是国家重要的医疗中心。拥有南京总医院、江苏省人民医院、江苏省中医院、鼓楼医院、南京医学附属一、二、三医院、东南大学附属中大医院等众多三级甲等医院。2012 年末全市拥有医疗卫生机构 2305 个，其中医院、卫生院和社区卫生服务中心 321

21、 个，疾病预防控制中心 20 个，妇幼卫生二）区域机构 14 个。1、区域综述建邺区位于南的西南面，东临外秦淮河，西至长江，南到秦淮新河，北至汉中门大街，面积 82 平方公里（含水域面积 23 平方公里），区域内 70%以上为待开发面积。建邺区属北亚热带季风气候，温和湿润，雨量适中，四季分明，冬夏温差较大。冬季受欧亚大陆气团的影响较深，为西伯利亚高压(或高压)控制，多偏北风，天气晴朗、寒冷、干燥；夏季欧亚大陆气温急剧升高，成为低压区，太平洋副热带高压增强，为海洋暖湿空气控制，多偏南风，天气炎热，雨水充沛，全年累计降水量 1026.1 毫米。建邺区河西南部 15 平方公里的区域，将是今后河西开发

22、的重点，南部地区的规划目标，是滨江、生态、宜居、宜业的新城。规划南部地区将建 8 个社区，可为快速的南市提供 800-1000 万平住宅建筑，容纳 16 至 20 万人居住。建邺区是南京市六个主城区之一，位于南京市区西南部，东、南紧邻外秦淮河和秦淮新河，西临长江，北至汉中门大街，总面积 80.87 平方千米。境内交通发达，至 2011 年底有长江过江隧道、应天大街、梦都大街、扬子江大道（建邺段）、绕城公路（建邺段）等 5 条快速通道，水西门大街、集庆门大街、汉中门大街、江东中路、奥体大街、河西大街等 6 条主干道，长虹路、北圩路、燕山路、富春江西街、富春江东街等 5 条次干道，莫愁湖东路、纪念

23、馆东路等 36 条支路。境内过境路线 45 条，其中境内始发车 36 条。南京 1 号、2 号地铁线路横贯全区。2、待估土地所在区域概况(1)道路、路网条件委估宗地区域内现为规划道路，通达度一般。(2)对通状况委估宗地位于建邺区河西南部规划道路新梗街以北，规划二号支路以南，天河路东西两侧，上述道路均为规划道路，现对通便捷度一般。(3)委估宗地外基础设施条件委估宗地周边现为待开发用地，仅通水、电、路，宗地内为临时水、电。(4)产业集聚条件该区域周边规划为住宅小区，度较好。(5)规划限制委估宗地所在区域二类居住用地符合城市规划。三）个别1、宗地形状宗地形状呈L形，地块较规则。2、土地用途委估宗地登

24、记用途为城镇混合住宅用地，估价设定用途为城镇混合住宅用地。3、土地面积土地总面积为130,927.9平4、委估宗地基础设施条件。该宗地设定基础设施条件为“三通一平”（通路、通电、通水及场地平整）。(九) 评估计算过程一）假设开发法1、规划条件根据土地使用权人提供的委估宗地开发项目的经济技术指标，以及南京市发展和文员会文件关于矿济地产（南京）NO.2013G05 地块一至十期项目的核准决定书(改投资字2013531 号)该项目规划总建筑面积469,068.00 平，包括地上建筑面积以及建筑面积。各类不动产规划建筑面积如下表：2、开发完成后的房地产价值的确定根据南京市房地产交易市场的信息，结合估价

25、对待估宗地周围房地产市场的，采用市场比较法得出住宅售价。住宅本次评估，选择了三个用途与委估房屋相同且同一区域内的销售实例，以它们的价格作比较，结合影响住宅楼价格的，进行修正，测算委估住宅的。A、选择比较案例实例一：仁恒江湾城位置：建邺区奥体乐山路 198 号类型：住宅售价：平均售价为 27000 元/m2。序号宗地名称矿济地产 21-5 号（NO.2013G05）地块1出让用地面积()130,927.902划拨用地面积5,000.003总用地面积135,971.504总规划建筑面积()469,068.005地上建筑面积364,716.00其中：住宅344,716.00配套用房6,600.00综

26、合楼8,400.005,000.006总建筑面积104,352.00其中：可售面积89,763.367容积率1.0Far2.758绿化率35%9是否H100 米10建筑密度20%交易时间：2013 年 10 月 31 日实例二：和府奥园位置：建邺区雨润大街 79 号类型：住宅售价：平均售价为 24000 元/m2。交易时间：2013 年 10 月 31 日实例三：花园位置：建邺区奥体中心乐山路 189 号类型：住宅售价：平均售价为 23900 元/m2。交易时间：2013 年 10 月 31 日B、编制比较条件说明表估价对象与比较实例的比较条件详述见下表：比较条件说明表比较委估宗地实 例一实

27、例 二实 例 三楼盘名称五矿崇文地产仁恒江湾城和府奥园花园位置建邺区河西南部建邺区奥体乐山路 198 号建邺区雨润大街79 号建邺区奥体中心乐山路 189 号交易价格待估270002400023900交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2013-10-312013-10-312013-10-312013-10-31区域因素周边繁华程度周围现为规划业网点较不齐全，周边聚集度较好周围商业网点较全，周边度较好周围商业网点齐全，周边度较好周围商业网点齐 全，周边度较好交通通达度临规划道路，现交通便捷度较差临乐山路和河西大街，交通较便捷雨润大街以南，恒山路与黄山路路之间，交通较便捷乐山路以西

28、，奥体中心以南，交通较便捷距市中心距离11.5 公里8.2 公里8.7 公里7.7 公里公共设施配套完备度市政市政市政市政因 别建成年月2015 年 11 月2013 年 1 月2012 年 5 月2013 年 11 月C、编制比较条件指数表根据待估房屋与比较实例各种具体情况，编制比较条件指数表。分别对上述比较案例的交易情况、交易时间、区域和个别进行修正。a、交易情况修正：委估房屋与三个比较案例均为正常交易，不作修正。b、交易时间修正：委估房屋的评估基准日是 2013 年 10 月 31 日，比较实例的交易价格均为基准日附近价格，故不做修正。c、区域及个别修正：分别对各个影响进行修正。根据以上

29、比较条件说明，编制比较条件指数表，详见下表：比较条件指数表D、编制比较修正系数表根据比较条件指数表，编制比较修正系数表，详见下表：比较委估宗地实 例一实 例 二实 例 三楼盘名称五矿崇文地产仁恒江湾城和府奥园花园位置建邺区河西南部建邺区奥体乐山路198 号建邺区雨润大街79 号建邺区奥体中心乐山路 189号交易价格270002400023900交易情况100100100100交易日期100100100100区域因素周边繁华程度100108108108交通便捷度100108108108距市中心距离100106106108公共设施配套完备度100100100100个别因素建成年月100106108

30、104结构楼层100100100100用途100100100100装修情况100100100100结构楼层框架，板楼，高层框架，塔楼，高层、层框架，板楼，高层框架，板楼；用途住宅住宅住宅住宅装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯比较修正系数表住宅楼修正后销售单价取整为 23280 元/m2面积建设车库共计 5217 个，为 200000 元/个。根据上述各类房地产规划可销售建筑面积及结合各类房地产销售单价，确定开发完成后的房地产价值，详见下表。房地产销售收入测算表根据上述各类不动产规划可销售建筑面积及估算的各类不动产销售单价，确定开发完成后的不动产价值（H）9,068,388,480.00（元）3、开发成本

31、的确定项目开发成本主要包括以下内容：a、建筑安装工程费：根据估价师对该项目周边已建成开始销售的类似项目，估算该项目各类不动产建安成本如下表：住宅及车库建筑安装工程费用1土建工程元/m21.1打桩工程及基抗支柱m2501.4地上主体工程m22050序号房地产类型数量商品房均价（元）合计（元）1住宅（平米）344,716.0023,280.008,024,988,480.002车库（个）5,217.00200,000.001,043,400,000.003合计9,068,388,480.00比较委估宗地实 例一实 例 二实 例 三位置建邺区河西南部建邺区奥体乐山路198 号建邺区雨润大街 79 号

32、建邺区奥体中心乐山路 189 号交易价格270002400023900交易情况100100100100交易日期100100100100区域100105.5105.5106个别100101.5102101比准价格23280252142230322324建筑安装工程费用1土建工程元/m21.1打桩工程及基抗支柱m250综合楼及配套用房建筑安装工程费用1土建工程元/m21.1打桩工程及基抗支柱m2501.4地上主体工程m218802安装工程m22.1地上主体工程2.1.1电气、弱电智能化m21002.1.2给排水、消防工程m21053设备购置3.1安装设备m250合计21852安装工程m22.1地上

33、主体工程2.1.1电气、弱电智能化m21002.1.2给排水、消防工程m21053设备购置3.1安装设备m250合计2355根据上述不动产总规划建筑面积建安成本，确定建筑安装工程费为1,101,230,140.00（元）b、市政配套费：根据南京市规定需缴纳的市政配套费为 150 元/平，确定市政配套费= 469,068.00150 元/平=70,360,200.00（元）c、基础设施、公共配套设施费：根据总规划建筑面积及各基础设施费水平，确定基础设施、公共配套设施费为建安费用及其他费用的 10%，基础设施、公共配套设施费=1,216,343,490.4210%=121,634,349.04（元

34、）d、不可预见费，约占建筑安装工程费的 5%，根据建筑安装工程费及不可预见费比率，确定不可预见费=1,101,230,140.005%=55,061,507.00（元）e、前期费用：包括设计费，开发手续费及其他（前期手续费、临时设施、费等），合总建筑规划面积 270 元/平。根据总规划建筑面积及各前期费水平，确定前期费用469,068.002 70 元/平= 126,648,360.00（元），已发生前期费用为 11,535,009.58（元），后续发生前期费用为 115,113,350.42（元）房地产类型建筑面积建安单价（元/m2）金额（元）1、住宅344,716.002,355.0081

35、1,806,180.002、配套用房6,600.002,185.0014,421,000.003、综合楼8,400.002,185.0018,354,000.004、5,000.002,180.0010,900,000.005、车库104,352.002,355.00245,748,960.00合计469,068.001,101,230,140.001.4地上主体工程m218752安装工程m22.1地上主体工程2.1.1电气、弱电智能化m21002.1.2给排水、消防工程m21053设备购置3.1安装设备m250合计2180f、产价值及，约占开发完成后的不动产价值的 1.5%，根据开发完成后的

36、不动比率，确定=9,068,388,480.001.5%=136,025,827.20（元）g、土地契税：根据中民契税暂行条例实施细则，土地契税为土地出让价格的 3%；确定土地契税=委估宗地价值（V）3%确定开发成本（S）土地契税+市政配套费+前期费用+基础设施、公共配套设施费+建筑安装工程费+不可预见费+4、投资利息的确定1,714,693,997.82（元）投资利息因购置委估宗地使用权及开发成本产生，假设购置委估宗地使用权一次投入，开发成本均匀投入，开发期为 3 年，估价基准日 3 年期人民币利率为 6.15%，则投资利息的计算公式为：投资利息（L）委估宗地价值（V）6.15%3+ 开发成

37、本（S）6.15%3/25、销售税费的确定销售税费主要包括以下内容：a、营业税及附加，约占开发完成后的不动产价值的 5.6%，根据开发完成后的不动产价值及营业税及附加比率，确定营业税及附加=9,068,388,480.005.6%=507,829,754.88（元）b、印花税，约占开发完成后的不动产价值的 0.05%，根据开发完成后的不动产价值及印花税比率，确定印花税=9,068,388,480.005.6%=4,534,194.24（元）c、土地根据中民土地暂行条例实施细则及相关补充规定，土地以纳税人转让不动产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让不动产取得的收入减去规定扣除项目金额以后

38、的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%；转让房地产的增值额=转让房地产总收入-房地产开发成本-房地产开发费用(投资利息、销售税费、期间费用)-房地产企业加计扣除其中：房地产企业加计扣除=（转让房地产总收入+房地产开发成本）*20%根据以上数据得：转让房地产的增值额=793,854,495.43（元）增值额与扣除项目金额的比率为 9.59%，小于 50%，故率应选取 30

39、%，= 238,156,348.63（元）应缴土地d、销售费用，约占开发完成后的不动产价值的 2.5%，根据开发完成后的不动产价值及销售费用比率，确定销售费用=9,068,388,480.002.5%=226,709,712.00（元）土地的计算表确定销售税费（X）营业税及附加+印花税+销售费用+土地977,230,010.04（元）6、开发利润的确定开发利润是按开发成本乘以同一市场上类似项目所要求的相应平均利润率来计算，即选取成本利润率进行计算，通过对南京市建邺区房地产开发市场的调查，类似项目包含土地取得成本和开发成本的成本利润率约 30%。开发利润（K）（委估宗地价值（V）+开发成本（S）

40、30%7、委估宗地价值的确定序号项目计算公式金额一转让房地产总收入9,068,388,480.00二扣除项目合计1+2+38,274,533,984.571房地产开发成本1,714,693,997.82土地开发成本3,842,287,471.002房地产开发费用(投资利息、销售税费、期间费用)1,606,156,221.003房地产企业加计扣除120%1,111,396,293.76三转让房地产的增值额(一)-(二)793,854,495.43四增值额与扣除项目金额的比率(三)/(二) 100%9.59%五项目土地(三)30%238,156,348.63六项目已预缴的土地-七应缴土地238,1

41、56,348.63委估宗地价值（V）开发完成后的房地产价值（H）-开发成本（S）-投资利息（L）-销售税费（X）-开发利润（K）将上述公式进行叠加运算，求取委估宗地价值（V）3,842,287,471.00 元；投资利息 867,082,559.88 元；开发利润 1,667,094,440.95 元，契税 115,268,624.16 元。委估宗地价值=9,068,388,480.00（元）-1,714,693,997.82 （元）- 867,082,559.88（元）- 977,230,010.04（元） - 1,667,094,440.95（元）=3,842,287,471.00（元）根

42、据假设开发法得出该宗土地宗地价值为3,842,287,471.00元。二）市场比较法1、比较实例选择选择比较交易实例时，根据估价对象的情况，应符合以下要求：土地用途和土地级别相同；交易类型相同；属于正常交易；区域及个别条件相近。本次评估，选择了3个已发生的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响综合用地价格的，进行修正，求取估价对象的评估价格。交易案例资料来源于资源部、南京市资源厅的公告及相关资料，交易案例的土地用途均与估价对象相同。案例邺区河西南部 27-1 号地块 NO.2013G063，竞得方：福建正荣集。位置：东至规划新河路；南至规划新河路；西至南京河西新城区开团发建设指挥部、南京市土地

43、储备中心等；北至规划新梗街。宗地面积为 84,546平，规划用途为二类居住用地，规划容积率 1.0R2.75，土地使用权出让年限为 70 年，公开挂牌交易方式，成交日期 2013 年 10 月 16 日，成交价格 312,000万元，合楼面地价 13,419 元/平。邺区河西南部 20-7 号地块NO.2013G09，竞得方：南京奥体建设案例开发公司。位置：东、南、至规划道路；北至规划河道。宗地面积为 177,835 平，规划用途为二类居住用地，规划容积率 1.0R2.75，土地使用权出让年限为 70 年，公开挂牌交易方式，成交日期 2013 年 4 月 2 日，成交价格 336,000 万元

44、，合楼面地价 11,124 元/平。案例三：建邺区河西南部 26-4 号地块NO.2013G054，竞得方：南京升龙房地产开发。位置：东至规划道路；南至规划新河路；西至南京河西新城区开发建设指挥部、南京市土地储备中心等；北至规划新梗街。宗地面积为109,832 平，规划用途为二类居住用地，规划容积率 1.0R2.75，土地使用权出让年限为 70 年，公开挂牌交易方式，成交日期 2013 年 9 月 27 日，成交价格 277,000 万元，合楼面地价 9,203 元/平。2、比较选择根据估价对象的条件，参考南京市综合用地地价修正体系，影响估价对象价格的主要有：A、交易时间：确定地价指数；B、交

45、易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； C、剩余使用年期：根据剩余使用年期公式确定系数；D、区域、个别：主要指度、交通条件、公共设施和基础设施状况、临街情况、宗地形状及可利用程度、土地等级及用途、宗地面积、土地使用限制等。3、编制比较条件说明表估价对象与比较实例的比较条件详述见下表：比较条件说明表比较委估宗地实例一实例二实例三位置建邺区河西南部21-5 号地块五矿NO.2013G05建邺区河西南部27-1 号地块福建正荣 NO.2013G063建邺区河西南部20-7 号地块奥体NO.2013G09建邺区河西南部26-4 号地块升龙NO.2013G054楼面地价待评估13,419.0011

46、,124.009,203.00交易日期2013-10-312013-10-162013-4-22013-9-27交易情况挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让剩余使用年限70707070容积率1.0R2.751.0R2.751.0R2.751.0R2.75区域因素度周边度较好周边度较好周边度好周边度好交通条件周边为规划道路，交通便捷度一般，距市中心 11.5 公里周边为规划道路，交通便捷度一般，距市中心 11.70公里周边为规划道路，交通便捷度一般，距市中心10.00 公里周边为规划道路，交通便捷度较差，距市中心11.90 公里公共设施和基础设施状况已达到施工条件，场地内平整中已达到施工条件，场地平

47、整中已达到施工条 件，场地内平整中已达到施工条 件，场地内平整中区域环境质量周边环境一般周边环境一般周边环境一般周边环境较差个素 别因临街情况现临两条街，规划四街现临两条街，规划四街现临两条街，规划四街现临一条街，规划四街4、编制比较条件指数表根据待估宗地与比较实例各种具体情况，编制比较条件指数表。交易日期：交易案例的交易日期距评估基准日一年内，经与资源局咨询，参国城市地价动态监测公布南京地区二类居住用地2013年季度增长率，故实例二交易日期进行修正1.1%。交易情况：比较案例为采用挂牌出让方式进行的土地交易。属正常成交价格，不做修正。剩余使用年期：待估宗地剩余使用年限70年，案例为70年，故不做修正。容积率修正：规划容积率均为 1.0R2.75，不做修正。区域：委估宗地与实例在交通便捷度上稍有差异，委估宗地与实例一、二相邻所在位置交通便捷度一般，实例三宗地附近道路为规划路段交通便捷度较差，故修正5%。现场勘察委估宗地周边正在施工区域环境一般，实例三的环境相较委估宗地稍差，故修正5%。委估宗地公共设施和基础设施状况与实例相同故不做修正。委估宗地与实例在产业度因处于同一区域，故不做