[国企]房地产住宅项目可行性研究报告

1、xx项目可行性研究报告 二零零七年十月目 录一、成都市宏观经济概况二、温江和盛项目投资分析三、结论一、成都市宏观经济概况1、国家对成都市的宏观政策2、成都市区位概况3、成都市的人文、地理、历史4、成都市经济指标及房地产指标1、国家对成都市的宏观政策经济“新特区”国务院已正式批准重庆市和成都市设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。 新特区可能获六大优惠： 一是中央财政在一定时期内将会对新特区给予专项补助，同时还可给予税收、银行贷款等方面的支持。 二是可率先在西部推进金融市场改革，推出一些金融新产品，如赋予地方政府发行债券权，支持基础设施类企业自主发展，支持企业上市融资等。 三是将加快土地流转试

2、验，一些农村土地可整体规划用于城市建设，农民变成市民。土地政策有望更加灵活，可在区县之间调整用地指标。 四是可享受东北老工业基地政策。 五是可设立保税区和自由贸易区，使货物通关效率更高，城市物流业得到长足发展，有助于吸引更多外资，保持城市竞争力。 六是国家加大基础设施投入，加快农村发展。如在农村公路、农田水利等方面增加投入，通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。2、成都市区位概况地理布局及在西南的战略地位成渝经济区已经成为与“环渤海”、“长三角”、“珠三角”同等地位大型经济圈。成都与重庆共同上演成渝“双城记”。以“成都”市为中心，包括“绵阳”、“德阳”、“乐山”、“眉山”

3、、“资阳”的成都都市圈和产业带已经初步形成。3、成都市人文、地理、历史西部之心，魅力之城2003年8月全球IT产业巨头英特尔落户成都。成都已经成为中国西部第一大IT城市，国内第五，仅次于北京、上海、深圳、广州。截至2006年六个国家领事馆落户成都。中国公众城市宜居指数指数2006年度报告中，成都的宜居指数全国第三。2005年成都接待入境过夜游客突破50万人次，旅游外汇收入1.76亿美元；接待国内旅游者3619.63万人次，旅游收入286.75亿元。传承古蜀，演绎时尚成都有深厚的历史内涵及文化底蕴，成都是中国唯一一个两千年从未改过名称的城市。三星堆文物的出土印证了成都在商周时期甚至更早就繁荣昌盛

4、的古文化。金沙文化进一步阐释了成都历史文化的繁荣，有着“成都文化名片”之称的音乐剧金沙被业界誉为“中国目前最好的音乐剧”。随着三国演义的传诵，成都的三国文化更是妇孺皆知。传统对接现代，成都有丰富的旅游资源，拥有172处名人人物景观，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宫、都江堰、青城山、文殊院等。文化产业充实成都的“软实力”，2006年成都市GDP占四川省总量的35%左右，文化产业占全省总量的45%50%；2006年西部文博会签约221亿元，成都市签约126亿元。幸福指数最高的城市亚里士德多名言：“人们之所以创造了城市，是为了生活得更美好”。城市不应该只是聚集人口的容器，更应该让人们感到幸福。2004年，

5、成都被评为中国幸福指数第二名，2006年成都被评为中国幸福指数最高的城市。市政规划根据2003年政府规划，未来成都的都市区将由5城区、高新区和近郊的六个区县（6个组团）组成，城市将依照向东向南的发展策略，大成都都市格局将逐渐形成。同时，为了更有效的利用土地资源，成都政府提出向高密发展的战略方针，为未来房地产指出了方向。地铁的开通促进了地铁沿线物业和远郊物业的发展，但由于地铁将城郊与市区距离缩短，过去着重于市区中心的物业投资势必受到分散，传统的物业格局尤其是商业物业格局将被打破，区域商圈将在地铁经济的带动下进入一个快速发展的时期。 交通规划在未来三年内，形成覆盖面积达3681平方公里的“半小时交

6、通圈”，进一步降低中心城与外围城间的时间距离和交通出行成本。成都市区将基本由4环（内环线加1、2、3环）和12条放射型路构成“井环”交通网。未来五年内地铁建设计划4、成都市经济指标及房地产指标2006年北京、成都、重庆经济指标比较成都市近三年GDP比较成都市近三年户籍人口比较（0.87）（2.14）（1.66）成都市近三年人均可支配收入比较成都市近三年商品房销售面积比较成都市近三年商品房销售额比较城区住宅市场供销售情况（2002年-2006年上半年） 2006年全市商品房供求总量 2006年，全市供应商品房2351.45万m2，增长27.0%；全市成交商品房2004.24万m2，同比增长27.

7、8%。城区供应商品房1197.82万m2，增长24.6%，成交商品房1008.80万m2，增长31.0%。2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万m2，市场总体表现为供求两旺的局面。2006年成都市城区人均居住面积28.72平米，面积空置率0.89%，套数空置率1.08%(四川省社科院数据) 06年成都在商品房销售额排名第六名06年成都在商品房销售面积排名第四名2007年14月商品住宅购买者地域分析 市 成都市城区商品住宅个人购买者地域构成43%14%43%市区个人郊区个人外地个人成都市住宅市场分区位成交价格走势A、东区住宅市场成交价格走势2006年成都市东部住宅成交均价达到40

8、00元/平米，增长率为13.48%B、南区住宅市场成交价格走势2006年成都市南部住宅成交均价达到4998元/平米，增长率为30.80%C、西区住宅市场成交价格走势2006年成都市西部住宅成交均价达到4667元/平米，增长率为21.54%.D、北区住宅市场成交价格走势2006年成都市北部住宅成交均价达到3900元/平米，增长率为16.04%.成都市住宅市场分环线成交价格走势A、内环线2006年成都市内环线住宅成交均价达到5194元/平米，增长率为18.31%.B、内-1环2006年成都市“内环-一环”住宅成交均价达到4719元/平米，增长率为15.89%.C、1-2环2006年成都市“一环-二

9、环”住宅成交均价达到4721元/平米，增长率为16.56%.D、2-3环2006年成都市“二环-三环”住宅成交均价达到4305元/平米，增长率为18.01%.E、3环外2006年成都市“三环以外”住宅成交均价达到3972元/平米，增长率为13.94%. 2006年土地交易情况简介2006年成都土地市场共计交易土地201宗，其中有1宗为收回重新拍卖成交土地，因此2006年实际成交土地200宗，成交面积18719.53亩，平均成交土地规模为93.6亩/宗，总成交金额为2807625.1万元，平均土地交易单价为149.98万元/亩。与05年相比，06年土地成交的各项数据均大大高于05年水平，土地成交

10、面积较05年增长了44.66%，成交土地平均规模较05年高出了约34.54%，总体成交金额上升了79.28%，平均土地交易单价上升了23.93%。 2007年14月土地交易情况简介 2007年1-4月主城区共成交土地26宗，成交总金额833346.34万元，2006年1-4月平均地价为395.61万元/亩，而2007年一季度的平均土地成交价格则为643.66万元/亩,每亩上涨248.05万元，增幅达到62.7%。成都市土地管理模式及竞争态势成都市目前土地二级市场基本采用“招商、拍卖、挂牌”的方式，以“拍卖”（现场举牌）为主。拍卖方式对开发企业的资质没有要求。成都房地产市场高手云集，竞争异常激烈

11、，万科、华润置地、和记黄埔、上海绿地、首创、中海、阳光100等都已登陆成都。二、成都温江和盛项目投资分析1、温江区情况介绍2、和盛镇项目介绍1、温江区情况介绍温江区概况温江区位于成都市西部，距成都市中心区16公里，东接成都市青羊区，南壤双流县，距双流国际机场18公里，西南紧邻崇州市，正西靠都江堰市。温江区辖11镇、4乡、182村，和盛镇位于温江的西北部。如今建城区包括规划中的新城区、老城区（柳城镇）和西区工业园区。温江区幅员面积277平方公里，总人口32.67万。 温江区经济概况1经济增长情况 温江是成都市的卫星城，四川省第一个小康县，区域经济连续6年位居全国百强，连续9年位居全省十强。温江区

12、经济概况2GDP水平对比3产业结构对比温江区经济概况温江区城市规划 温江区2003-2007文化发展规划将实施“文化名区”工程作为工作的重点，围绕古蜀鱼凫文化、花木园艺文化、音乐之乡文化、学院文化四大特色。构建了符合世界潮流又具有地方民族特色的现代化文化体系，为营造健康向上、现代文明的城市文化氛围。温江区交通及配套 温江以11条国、省、县道公路为骨架，69条镇乡道路纵横交错，形成四通八达的道路交通网络体系。光华大道、成温邛高速、草金路西延线将温江区与成都市区血脉相连。 光华大道是通往成都的快速干道，全程十多公里，从温江到成都中心城区的车程仅需十二分钟左右，极大缩短了温江到成都的距离。光华大道对

13、温江的经济发展作出了重大贡献。 6所中学、13所小学、25所幼儿园、21处农贸市场、3所医院、2处门诊所、3个体育场及居民运动场，商业、金融、邮电设施按服务半径300-500米布局，同时配套行政管理和社区服务。其中四中是四川省重点中学。 温江区的房地产情况温江城区是一个非常成熟的开发市场，典型的楼盘有仁和春天大道、和记黄埔的彩叠园、万科朗润园、锦绣森林等，电梯公寓的售价位45005500元/平米。温江区的住宅的土地价格约400万元/亩。2、和盛镇项目介绍一、项目概况 本项目位于成都市温江区和盛镇，距成都市中心26公里。镇域幅员面积42.3平方公里，辖16个村或社区，总人口32,457人。一、项

14、目概况 成都市温江区和盛镇基本情况 和盛镇是四川省首批省级试点镇和国家级生态农业示范区，也是温江区万亩花木示范镇，并被国家命名为生态示范区，金马河流经境内，杨柳河自场镇中心穿城而过，将绿色长廊、万亩花木有机联系，加之川西民居风格建筑，共同构建了“水乡周庄”。 和盛镇历史悠久，相传清康熙五十一年，湖广移民舒姓在此定居摆渡而得名舒家渡，有诗人曾留下“开口楼头月，江边渡口灯，月落灯还在，廖廖几点星。”的诗句。自清顺治十六年建制以来，和盛镇一直是温江重要的政治、经济、文化中心之一，自古以来传统商贸流通极为发达。 和盛镇经济实力较强。1996年被评为全省第一批小康镇，是四川省级小城镇建设试点镇，2004

15、年行政辖区调整之后，温江区“213”发展战略确定的3个重点镇之一、温江区民营经济集中发展区。 项目四至 本项目占地1696亩，北至三支渠路，南至柳江路，东至杨柳河。柳 江 路光华大道鱼凫二、项目所在区域交通评价 1.现和盛镇域有省道温玉路从东南向北穿越，东南连接成温邛公路进入温江城区，北接都江堰市，宽8米，为沥青路面，是现镇区对外联系通道。 2.在建府通路，从现镇区西部1500米通过，向南接往天府和海峡两岸科技园。北部镇区边界三支渠路现为村镇级道路。 3.随着规划区域交通框架日益完善，已建成的成青旅游快速通道，从镇区东部1500米通过，南接成都市区，北接都江堰、青城山，大量旅游人流在此汇集通过

16、。有柳金路连接两端成为主要快速通道。 4.早期选线中的成都西外环绕城高速公路连接成都第二圈层卫星城的快速交通走廊，也沿和盛镇西侧的金马河穿过，这一快速交通走廊的建设，将使和盛镇与成都市其他新区有更加便利的交通联系。 三、周边竞争项目区位分析典型项目分析国色天香 国色天乡项目是成都置信实业集团倾力打造的国际主题游乐胜地，地处成都市温江区万春国家级生态示范区，占地面积逾6000亩；是一个以主题公园为龙头，带动周边的旅游、住宅，形成综合的大型复合项目。包括了主题公园、高档主题别墅、花园洋房、学校、医院、商业街、高尔夫、五星级酒店、车站、大型超市、餐饮、娱乐等综合配套设施。规划上主题公园占了60，商业

17、和居住占了40。 香颐丽都作为国色天乡园区的一部分,总占地面积达2000余亩，整个香颐丽都为泛欧式建筑风格，分5期开发完成，可聚集约6万人在此长期居住。 其中一期建筑面积30万平米，容积率1.15，共1485户，目前已基本售完，均价6000元/平米。 项目二期预计今年年底推出：2期推出的别墅面积区间为叠拼110-266平方米，联排230320平方米，独栋600平方米，预计销售价格为5800元/平方米8900元/平米。典型项目分析国色天香典型项目分析金马西湖 2007年2月16日，温江区人民政府与中铁二局集团有限公司正式签定了成都市温江区金马河项目战略合作框架协议。金马项目总规划面积约6.3平方

18、公里，其中水域面积约360万平方米，现有可供城市开发建设用地约2500亩。中铁二局与政府土地整理净收资益分成比例为3：7。项目已在6月底完成总规，7月底完成控规；项目拆迁方面，已基本确定金马河项目拆迁安置补偿方案，正在待批。项目环评等各专项评审会正陆续召开。目前拆迁准备已经就位，项目报批、报建正在抓紧实施。四、项目财务分析 项目总用地面积1696亩，净用地面积1344亩，共需搬迁厂房38150平方米，搬迁安置3567人，新建道路6.5公里，一级开发成本约为45万元/亩。亩单价基数合计项目总投入45万元/亩1696亩76320万元二级市场拍卖收入120万元/亩1344亩161280万元我公司利润总额（161280-76320）60%=50976万元成本利润率66.8%如果本项目分三期滚动开发，周期为三年，一期600亩地的拆迁补偿约2.7亿元，一期同期的市政道路建设费用约1亿元，共需投入资金3.7亿元，投资回收期为一年半。五、项目资金计划六、合作方式上海义鸿信企业发展有限公司已经于2006年8月30日签署了和盛镇人民政府和上海义鸿信企业发展有限公司战略合作框架协议，于2006年9月2日签署了成都市温江区和盛旧城改造项目投资合同，于2007年9月27日签署了成都市温江区和盛镇村道和新型社区道路建设合作协议。目前温江区政府正进行和盛镇旧城改造一级开发