桐乡项目前期远略营销

1、目录一、桐乡概况二、竞品概况桐乡新项目前期桐乡城市标签桐乡地处杭嘉湖腹地，沪宁杭长江三角洲城市群中心，区位优越；内外交通便捷，东连嘉兴市秀洲区，南临中国皮革之都海宁，西接杭州。桐乡素有“鱼米之乡、丝绸之府、百花地面、文化之邦”之美誉，连续10年跻身“全国百强（县）市行列”，是“中国特色魅力城市”200强；桐乡是中国杭白菊之乡、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市。桐乡面积723平方千米。人口81.58万人。区位交通优越、人文底蕴深厚、旅游经济发达、信息经济方兴未艾、产业特色鲜明桐乡经济特色过去的五年，地区生产总值从410.4亿元增加到652.6亿元，年均增长9.1%，人均生产总值达到1

2、.5万美元。财政总收入、一般公共预算收入分别达到100.3亿元和55亿元，年均分别增长13.6%和14.2%。三次产业结构由6.055.338.7调整为4.449.945.7。过去的五年，转型升级实现新突破。成功承办两届世界互联网大会，“互联网+”为经济转型注入新动力。全社会研发经费投入占GDP比重从2.2%提高到2.7%，新增亿元企业147家、规上工业企业503家、上市企业7家，高新技术产业增加值占规上工业增加值比重提升18.1个百分点。服务业增加值达到298.1亿元，年均增长10.9%。建成现代农业园区16个、粮食生产功能区10.4万亩。三次产业结构由6.055.338.7调整为4.449

3、.945.7。 （资料来源于桐乡2016年政府工作报告）经济发展迅速、全国县域经济百强排名第55位，第三产业占比逐年增加。桐乡交通情况“上有天堂，下有苏杭，苏杭中间是桐乡。”【5条高速】沪杭高速公路，乍嘉苏高速公路，申嘉湖杭高速公路，申嘉杭高速公路，沪杭第二高速公路【1条高铁】沪杭高铁全长159公里,时速350公里,全线设9个车站,上海虹桥,松江南,金山北,嘉善南,嘉兴,桐乡,海宁西,余杭南,杭州东站.发车间隔最小为三分钟,实现公交化发车,杭州至上海约38分钟,20分钟可达上海,10分钟可达杭州.【1条国道】320国道1条省道：湖盐公路1条大运河：京杭大运河桐乡旅游资源【著名的旅游景点】5A级

4、景区千年水乡古镇乌镇； 千年江南名刹福严寺； 新石器时代古文化遗址罗家角遗址； 距今4000多年良渚文化遗址新地里遗址； 乡村生态游华庄生态园； 世外桃源桂花村； 人文 景点茅盾故居、丰子恺缘缘堂、君陶艺术院（桐乡市的三只“金凤凰）、金仲华故居、侯波徐肖兵摄 影艺术馆，以及崇德孔庙和桐乡市博物馆（展示从七千多年前的新石器时代到清代的珍稀历史文物） 专业市场购物旅游桐乡世贸中心、桐乡鞋业皮革城、崇福皮草大世界等。“中国最佳休闲旅游城市”，“中国优秀旅游城市”,“中国杭白菊之乡”,“中国民间艺术(漫画)之乡”,“浙江省文明城市”主城区中心城区城乡经济开发区振东新区（本案）桐乡区域分析本案位于桐乡振

5、东新区，伴随新区的发展，行政中心的东移，加之植物园、凤凰湖的建成，使得振东生活居住品质有了显著提升。振东已成为桐乡市高端楼盘扎堆的地区，成为桐乡楼市的风向标。振兴东路校场东路环城东路二环东路矛盾东路世纪大道中华东路振东新区位于桐乡市区东部，经过近20年的开发建设，新区已形成“四横三纵”的交通网络架构（茅盾东路、振兴东路、校场东路、中华东路，世纪大道、环城东路、二环东路），区域规模不断壮大，现规划面积18.46平方公里，辖城南、革新2个村，振东、凤凰、莲花3个社区，下设70个村民小组、231个居民小组。辖区总人口近7万，已完成开发建设面积近10平方公里。一直以来，新区坚持“完善基础、美化环境、提

6、升品位、打造新城”的工作思路，以规划为导向，以基础配套为支撑，以招商引资为抓手，着力推进开发建设进程，市场集聚、行政公益、生态居住、娱乐休闲四大功能日臻完善，宜居、宜游、宜业的新城区形象日益彰显，以生态型与现代化完美融合为特征的城市新区雏形已现。振东新区概况宜居新区：振东新区拥有完善的生活和商业配套，集居住、教育、医疗、文化、休闲、娱乐于一体，区域内巴黎都市、曼哈顿花园、星湖湾、东湖金悦、紫檀苑等高档楼盘林立，公共配套设施齐全，生态环境优美，是桐乡的品质生活新区。宜业新区：振东新区是桐乡市级服务业集聚区，交通、互联网硬件设施、物流运输配套等十分完善，辖内专业市场集聚，展示、旅游、餐饮、娱乐、电

7、商等商贸业态丰富，楼宇经济积极发展，随着凤凰湖北部金融商务区的开发建设，总部经济将得到大力发展，更多高端商务精英将不断集聚。宜游新区：振东新区集聚观光、休闲、购物元素，以凤凰湖与植物园为代表的生态休闲游，以凤鸣禅寺及市文化中心为代表的文化观光游，以市场集群及城市综合体为代表的娱乐购物游，再有雅道文化街、振石大酒店等休闲旅游配套，已成为“吃住行娱购游”兼备的宜游新区。振东新区区域分析项目经济指标地块情况宗地编号【2005】25号地块宗地面积21452.31出让年限批发零售用地、商务金融用地40年、城镇住宅用地70年容积率1.3-2.8绿地率(%)不小于25%宗地坐落环城东路西侧、振兴东路北侧2#

8、17层3#16层5#17层6#17层项目地块现状户型（）套数（套）套数比（%）面积（）面积比%）110-1204821.85523.0418.9120-1306228.27716.3626.5130-1404620.96159.3821.2140-1503214.55735.219.7150-1603214.54969.2817.1合计22029109.78项目户型配比桐乡市场存量整个桐乡商品房库存17527套（已取得预售证的商品房），其中梧桐街道6718套，占38.33%。其次是崇福镇和濮院镇，分别占23.26%和17.29%。对于整个桐乡市而言，这两个乡镇的去库存压力显然比市区更大。（注：

9、数据截止2015年12月20日）2015年新增商品房9473套，新增面积95.42万平方米。其中纯商业项目新增近4000套，这里面还不包含商住项目内的商业部分。市区的住宅库存量，其实并不是很大，梧桐街道现有在售的项目共39个，虽然住宅和商住项目占31个，但大部分已处于尾盘状态，仅几套或几十套的余房，还有几个是小项目，本身全案仅十多二十多套，因此，市区住宅价格也是依然坚挺的。2015上半年桐乡土地出让情况其中工业用地为589402.41，占51%，占比最高，城镇住宅用地460301.20，占40%，剩余各项占比不到9%。含城镇住宅性质的出让土地面积为460301.20，其中梧桐街道为308869

10、.66，占总面积的67.10%。但多为零散地块，为个人拍得居多，能建成规模小区的大宗地块较少。在出让的梧桐街道城镇住宅地块中，有三幅热门地块备受关注：第一块位于振东新区振兴东路北侧（天诚星湖湾南面地块），面积43271.65，规划用途为批发零售、商务金融与城镇住宅，被桐乡市利都置业有限公司以12260万元拍走。第二块位于振东新区振兴东路南侧，圆明路东侧（东湖金悦(动态图库户型)东面地块），面积121855.72，是今年上半年出让的面积最大的地块，规划用途批发零售、城镇住宅，被香港卓盛发展有限公司以48500万元拍走。而第三幅地块则位于振东新区利民东路北侧（天诚星湖湾北侧地块），面积65951.

11、98，用地性质为批发零售、城镇住宅，该地块将于七月底进行拍卖，最终鹿死谁手未有定论，一旦拍出，振东三国鼎立之势雏形初现。蓝都诚园新城吾悦广场巨成悦湖湾（楼板价1434元）城北城西市中心城东城北：在售楼盘,12个其中三个别墅项目普通高层均价:6143-8300之间别墅:10000-12000之间城西:在售楼盘3个,均价6500-7000左右市中心:在售楼盘6个,其中普通住宅项目3个，高层小高层均价8500排屋15000时代佳苑尾房6566城东：在售楼盘9个,其中曼哈顿花园有排屋、世贸白金公馆为酒店式公寓其他皆为普通公寓项目排屋：16800普通高层：7700-9500城南城南:在售楼盘7个,高层均

12、价6800-7600左右，同缘水乡南区主要竞品集中区域桐乡楼盘分布 大通悦府本案123周边项目中：曼哈顿庄园尾盘状态，仅剩5套华银春天花园2期已于2013年交房4项目主要竞品项目主要竞品为振东新区离项目较近的几个楼盘：新城吾悦广场、蓝都诚园、巨成悦湖湾，其他楼盘仅作参考竞品个案分析新城吾悦广场项目名称吾悦广场项目地址桐乡振兴东路与园明路开发商桐乡卓盛房地产发展有限公司占地面积54350建筑面积453379均价8800元/主力户型区间90-190产品类型集大型购物中心，城市精品步行街，精品华宅于一体的大型城市综合体开盘时间：2016年3月物业公司新城物业主要亮点开发商品牌+综合体商业配套交通状况

13、5路、13路、7路、16路项目公共配套新城吾悦广场 、桐乡市第一人民医院、振东中心菜市场、革新农贸市场、中国农业银行、中国邮政储蓄银行、桐乡茅盾中学、春晖小学、桐乡市第六中学、桐乡市植物园项目现状分析项目2015年11月开始认筹，认筹享3%优惠。12月项目1、2、3#首开，均价8500元/；2016年，加推5、6、7#，首付12万，入住吾悦广场。按揭96折；一次性95折。2016年5月21日晚上，“星耀吾悦、启幕繁华暨新城吾悦广场大商业开业倒计时一周年盛典”在桐乡新城吾悦广场盛大举行。竞品个案分析吾悦广场优势品牌开发商新城集团新城集团，历经二十余年发展，已成为一家总资产近700亿元人民币的全国

14、性知名品牌房企，连续8年中国房地产20强，连续10年华东房企第一品牌！新城住宅项目，100余个项目的丰富住宅建造开发经营经验，约10万个家庭、近30万业主的共同选择。近50万方国际级中心城市综合体约30亿巨资投入，数十家主力品牌、数千知名商家聚首，汇聚全城百万消费人潮，缔造近50万方国际级中心城市综合体竞品个案分析吾悦广场样板房竞品个案分析吾悦广场商业效果图商业造势竞品个案分析吾悦广场活动现场竞品个案分析吾悦广场户型90-140方都有三房设置，户型基本都是三开间朝南，户型南北通透，实用性强；167方、190方做了阔绰四房，改善为主。竞品个案分析吾悦广场出街画面一面是高层住宅，借势综合体的影响力

15、，进行去化；一面是近50万方的一站式全能城市综合体，借商业的规划、招商、签约等造势，进行蓄客。销售情况：5号楼33层共160套房源，其中125边套32套，余房4套；112中间套32套，余房8套；135中间套64套，余房13套；135边套32套，余房5套。合计剩余房源30套。其中剩余房源多集中在2楼和24层以上的楼层；6号楼32层共62套房源，都是边套188，余房19套，多分布在顶底位置；7号楼33层共192套房源，其中边套132，余房6套，中间套13232套，余房4套，中间套13632套，余房9套；中间套9064套，余房41套；125边套32套，余房9套。余房共92套，其中90方占比近70%；

16、1号楼33层共128套房源，皆为140产品。余房39套，皆为顶底房源；2号楼32层共128套房源，190边套64套，余房14套；167中间套64套，余房5套。余房共19套，多分布在顶底位置；3号楼24层共138套房源，余房共剩余6套，多分布在顶楼。目前，该项目已开盘房源818套，余房155套。（数据来源于透明售房网）竞品个案分析吾悦广场销售情况项目名称蓝都诚园项目地址振兴东路与环园路交汇处开发商桐乡蓝都置业占地面积43271建筑面积8万均价9500元/主力户型区间135-300产品类型小高层住宅开盘时间：2016年4月首开物业公司绿城物业主要亮点绿城代建+法式园林纯粹小高层建筑纯改善住区绿城物

17、业交通状况5路、13路、7路、16路项目公共配套世茂二期、宇都商城、新城吾悦广场 、桐乡市第一人民医院、振东中心菜市场、革新农贸市场、中国农业银行、中国邮政储蓄银行、桐乡茅盾中学、春晖小学、桐乡市第六中学、桐乡市植物园项目现状分析2016年1月，营销中心开放；3月开始认筹，首日认筹300组。竞品个案分析蓝都诚园竞品个案分析蓝都诚园优势绿城代建、法式园林、纯粹小高层建筑、纯改善住区、绿城物业绿城魅力竞品个案分析蓝都诚园开盘现场绿城魅力138方四室，户型方正通透，三开间朝南，户型利用率高，客厅、主卧分享8米超宽阳台；165方边套，户型方正通透，三个卧室都朝南。户型最小135方，纯改善住区。竞品个案

18、分析蓝都诚园户型竞品个案分析蓝都诚园广告表现主打绿城团队打造，桐乡稀缺小高层销售情况：10号楼10层共48套房源，其中161方边套8套，无余房；139方中间套32套，余房3套；179方边套8套，无余房。故只剩3套中间套。7号楼14层共54套房源，其中其中163方边套26套，余房6套；139方中间套26套，余房3套；顶楼2套258方，余1套。现余房共10套，多在顶底位置。8号楼14层共52套房源，其中其中163方边套24套，余房1套；139方中间套24套，余房2套；顶楼2套258方，余2套。一楼2套206方，余2套；现余房共7套，多在顶底位置。9号楼10层共58套，余房9套。11号楼未开，共60

19、套房源，140方50套，161方10套项目已开房源212套，余房29套，位置多在顶底。预计6月初开放样板房竞品个案分析蓝都诚园销售情况项目名称巨成悦湖湾项目地址桐乡市利东路和环园路交叉口的东北侧开发商振石集团巨成置业有限公司占地面积6.67万建筑面积35.4万均价10371元/主力户型排屋分为双拼和四联排，面积分别约为253、269、291、323、345；高层共四个户型，面积分别为135、144、182、217。产品类型排屋、高层开盘时间：2016年4月首开交房日期2018年年底物业公司暂无主要亮点排屋高端物业占比大、售楼处设在振石大酒店交通状况5路、13路、7路、16路项目公共配套八马、爱

20、尚酒吧、桐乡市第一人民医院、桐乡市副食品批发市场水果交易区振东中心菜市场、革新农贸市场、中国农业银行、中国邮政储蓄银行、桐乡茅盾中学、代代康美语幼儿园、吧啦嘀呀幼儿园、欣欣幼儿托教中心、凤凰湖幼儿园桐乡市植物园项目现状分析16年4月，原石官邸开盘，最高成交单价31000；16年5月28日，二代高层公寓开盘竞品个案分析巨成悦湖湾竞品个案分析巨成悦湖湾优势88席法兰西原石官邸，提升项目档次；135-219方纯大户高端住区竞品个案分析巨成悦湖湾开盘现场热销势头竞品个案分析巨成悦湖湾广告表现大盘、豪宅的传播路线竞品个案分析巨成悦湖湾户型户型中正全明，三开间、四开间朝南，南北双阳台，客厅与次卧南连大阳台面宽7.6米。竞品个案分析巨成悦湖湾销售情况销售情况：40号楼21层共82套房源，其中143边套42套，余房12套；135中间套40套，余房13套，合计剩余房源25套。其中剩余房源多集中顶底位置；41号楼21层共82套房源，其中143边套42套，余房12套；135中间套40套，余房14套，合计剩余房源26套。其中剩余房源多集中顶底位置；45号楼24层共46套房源，其中219方边套23套，余房7套，185边套23套，余房7套。余房共14套；46号楼20层共78套房源，217方边套20套，余房8套；143方中间套38套，余房13套；183方边套20套，余5套。余房共26套。目前，该项目已开