商业市场项目市场调研报告

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word济宁工程市场调研报告目 录一、工程(gngchng)简介(jin ji)1、工程(gngchng)工程概况(gikung)及技术指标介绍42、工程(gngchng)周边交通情况分析6二、宏观环境调研分析1、济宁市宏观经济环境综述82、济宁市宏观政治环境综述19三、工程区域环境根底分析1、济宁市人口分析232、济宁市整体交通状况分析26四、区域商业市场分析1、商圈及业态研究界定分析292、济宁市内商业市场总体概况及分布特点303、济宁周边重点县级市商业市场概况324、各业态(y ti)行业市场分

2、析4.1百货(bihu)市场分析364.2超市(cho sh)市场分析384.3家具建材(jin ci)分析分析414.4批发市场分析(fnx)444.5电子市场分析465、重点商业经营状况研究分析5.1太白路沿街商业情况分析475.2江南春美食街商业情况分析575.3科苑路商业街情况分析585.4洸河路餐饮情况分析595.5运河沿线餐饮街分析605.6锦都广场商业步行内街616、待建商业工程分析6.1待建商业工程汇总626.2待建商业工程分布情况636.3重点待建商业工程分析647、济宁市商业物业开展趋势67五、经营商户(shn h)分析1、经营者调研目的(md)说明692、调研方式(fng

3、sh)说明693、经营(jngyng)商户调研途径694、经营商户(shn h)访谈分析4.1百货店商户访谈分析714.2超市商户访谈分析744.3电器专业店商户访谈分析794.4建材家居商户访谈分析844.5餐饮业商户访谈分析864.6服装业商户访谈分析905、业态饱和度测算5.1区域内超市饱和度推算945.2区域内百货市场饱和度推算955.3区域内电器市场饱和度推算965.4区域内家居建材市场饱和度推算97六、区域消费者调研分析98七、工程SWOT分析112济宁中亿工程(gngchng)市场调研报告(bogo)一、本工程(gngchng)工程(gngchng)指标及交通情况1、工程(gng

4、chng)工程概况及技术指标介绍琵琶山路太 白 东 路城市位置：西临琵琶山北路，南临太白东路；区域位置：“中亿新苑 住宅小区的西南侧；规划目标：繁华的商业+诗意栖息地；总体风格：商业建筑力求繁华，结合城市绿地景观，打造高品位、高标准的繁华商业街；功能组成：由四至五层商业及办公楼建筑构成；建筑外形：沿琵琶山路为一弧形商业建筑与一长方形商业建筑连接体，沿太白楼东路为一“一字形办公楼及商业综合楼；总建筑面积：36966.28平方米；建筑层数：5层；建筑高度：23.35米；地下车库面积：8755平方米；退太白楼东路(dn l)红线：10米；退琵琶山北路(bi l)红线：10米；城市绿化广场(gungc

5、hng)：面积(min j)1800平米(pn m)，位于太白东路与琵琶山北路拐角处；东西宽：67米 ； 南北长：130米 ； 柱间距：10米；首层至四层层高：5.5米 ； 五层层高：5米；垂直客梯：2部 ； 垂直货梯：2部 ； 自动扶梯：两组 ； 楼梯：5部；商业建筑面积：29500长方形主体区域1-4层商用东西长：64米 ； 南北宽：25米 ； 柱间距：10米；首层层高：5.5米 ； 二层层高：4.5米 ； 三至五层层高：3.9米；垂直客梯：3部 ； 垂直货梯：0部 ； 自动扶梯：0组 ； 楼梯：11部；商业建筑面积：2850“一字形区域1、2层商用；3-5层办公临街面总宽度：170米 ；

6、 进深：16米 ； 柱间距：8米；首层层高：4.5米 ； 二至四层高层高：4.2米；垂直客梯：3部 ； 垂直货梯：0部 ； 自动扶梯：0组 ； 楼梯：27部；商业建筑面积：2700弧形区域1、2层商用；3、4层办公双向四车道双向四车道太 白 东 路太 白 东 路红 星 东 路红 星 东 路山路琶琵济宁二院火炬宾馆海尔大厦本案5、12、18、25、36、201路1、36、203路双向二车道2、工程(gngchng)周边(zhu bin)交通情况分析 工程(gngchng)周边(zhu bin)公交线路统计班次路线时间1路热力公司-天马商场本工程-造船厂首班 6：00 末班 19：005路唐口油品

7、加工厂-英克莱集团本工程-香港大厦首班 6：00 末班 19：0012路火车站-英克莱集团本工程-驾校首班 6：00 末班 19：0018路火车站-英克莱集团本工程-振宇市场东区首班 5：50 末班 19：45夏 末班 19：20冬25路宫白庄-英克莱集团本工程-红星小区首班 5：50 末班 18：50夏 末班 18：07冬36路石佛南-英克莱集团本工程-振宇市场西区首班 6：00 末班 19：15夏 末班 18：40冬201路中区职业中专-英克莱集团本工程-如意集团首班 6：00 末班 20：00总结(zngji)：本案(bn n)南邻太白路双向四车道(chdo)，西临琵琶山路双向二车道，距

8、离济宁市火车站2公里左右，有七趟公交车线路辐射本案，交通十分便利。工程沿太白路东侧工程西侧工程南侧二、宏观环境(hunjng)调研分析1、济宁市宏观经济(hn un jn j)环境综述济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜(q f)、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区，面积(min j)11000平方公里(pn fn n l)，总人口802.29万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四

9、条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。 1.1 总体经济环境在全国经济开展大好形势的带动下，济宁市总体经济状况在2004年度表现较为突出，全年经济开展制定的各工程标均顺利实现，2004年全市GDP到达1102.16亿元，社会消费品零售总额293.8亿元，城镇居民人均可支配收入9502.21亿元。工业经济成为全市经济加快开展的重要支撑，固定资产投资继续保持对全市经济增长的强劲拉动。消费品市场稳中趋旺，财政收入持续增长，城乡居民收入增长较快，预计济宁市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的开展状态。19952004年济宁市GDP数值统计表 年度参数19951

10、99619971998199920002001200220032004GDP亿元353.18432.19480.57495.51528.71578.44650.02743.50882.611102.16增长率%12.2%11.1%10.3%10.7%10.9%11.0%11.5%14.0%16.7%17.2%人均GDP元7365824093481106313738资料(zlio)来源：?济宁统计(tngj)年鉴?按照(nzho)国际惯例，在人均GDP迈上1000美元的台阶后，必然引起(ynq)消费结构升级。从以上统计图表中可以看到，2002年济宁市人均(rn jn)GDP就已经超过了1000美

11、元，2004年人均已到达1661美元，这标志着济宁市居民消费结构从三年前就向开展型、享受型开展。进入2005年，随着全市经济的快速开展，消费结构升级更加明显，在城乡居民消费中普遍存在消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高的现象。面对消费升级带来的广阔市场，我们要不失时机地抓住这大好机遇，因势利导，全方位扩大消费需求，充分发挥消费需求对经济增长的拉动作用。房地产开展根本规律也揭示，当一个城市地区人均GDP数值到达3000美元后，其房地产市场开展将呈快速成长态势；人均GDP数值到达8000美元后，房地产开展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态；现阶段济宁市人均GDP尚未突破2000美元，房地产业

12、正处于起步阶段，未来开展形势看好。具体表现为：2004年济宁市完成(wn chng)社会固定资产投资508亿元，比上年(shngnin)增长42.7%，其中(qzhng)规模以上固定资产(zchn)投资490亿元，增长(zngzhng)47.5%。房地产开发投资40.96亿元，比去年同期增长62.9%，其中商品住宅投资完成23.06亿元，增长58.0%，受国家宏观调控的影响，办公楼投资有所下降，完成投资0.37亿元，下降34.9%，商业营业用房完成投资3.78亿元，增长32.0%。全市建筑业完成增加值73.55亿元，增长5.2%。全市房地产开发量486.7万平方米，比上年增长45.3%；商业用

13、房施工面积到达60.12万平方米，增长47.1%，占总施工面积的12.4%。商品房销售面积109.4万平方米，比上年增长16.2%。其中商品住宅销售面积101.4万平方米。在宏观经济持续良好开展，面临多种开展机遇的前提下，只要政府调控得当，济宁市的房地产将在未来的五年内保持较好的开展。2005年是济宁市建设经济强市、文化名市、组群结构大城市的关键之年，今后几年济宁市的城区面积将不断扩大，城市人口将不断增多，居民收入水平也将大幅提高，这无疑将给房地产业的开展提供更大的开展空间，商业地产业也将会产生跳跃式的前进。因此，尽早树立开发商良好的品牌形象，是夺取未来市场的关键，这对本工程具有指导意义。1.

14、2 济宁市商业市场开展分析虽然目前济宁市商业物业市场才刚刚起步，还不具备成熟市场的特征和开展规模；但最近几年，在逐步开放和剧烈竞争的宏观形势中，随着社会的开展进步和人民物质文化水准的提高，济宁市商业市场已开始进行结构性调整，开展升级的趋势明显。品牌店开始入驻，大型购物中心开始开展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大开展；商业市场呈现出现代化、人性化、 个性化、多元化的开展趋势。资料(zlio)来源：?济宁统计(tngj)年鉴?资料(zlio)来源：?济宁统计(tngj)年鉴?居民消费需求逐年上升，趋势(qsh)平稳；在2003年初增速有较大提高，回落后(lu hu)表现为高位运行

15、；消费价格指数一直保持逐年上扬的趋势(qsh)，在此情况下，商品销售额仍保持持续增长态势，未见明显通货膨胀，由此可见，居民购置力有了较大水平的提高。 资料(zlio)来源：?济宁统计(tngj)年鉴?居民可支配收入和消费性支出(zhch)均呈逐步上涨态势，消费性支出占可支配收入比例约在63%-73%附近，逐年(zhnin)走低，2000年为73.5%，2004年为63.4%，说明(shumng)广阔居民的生活质量正稳步提高。由于济宁市城区居民食品消费质量提高、食品价格上涨带动恩格尔系数的上升，2004年，食品价格上涨7.5%，带动恩格尔系数比去年同期增加1.9个百分点。随着餐饮业的开展以及居民

16、消费观念的转变，越来越多的城区居民喜欢在外用餐，在外用餐支出增长大大高于食品支出增幅，人均在外用餐支出580.89元，比上年增长29.75%，高出食品支出增幅15个百分点，进一步的说明了人民生活水平的显著提高。1.3经济开展水平对本工程商业规划的影响生产力决定生产关系，同样(tngyng)，一个地区的经济开展(kizhn)水平决定了它能够(nnggu)接受的商业形式，下面我们将通过对济宁市城市居民的消费结构及消费力的分析来简单阐述济宁市的商业市场整体开展(kizhn)趋向(qxing)。资料来源：?济宁统计年鉴?资料(zlio)来源：?济宁统计(tngj)年鉴?资料(zlio)来源：?济宁统计

17、(tngj)年鉴?从上面的图表(tbio)分析中可以看出，济宁市长久以来消费以吃、穿为主，恩格尔系数约在36%左右，近两年消费观念有所改观，开始追求较高的生活水准，文化娱乐以及(yj)其他消费有所增长。资料(zlio)来源：?济宁统计(tngj)年鉴?2004年，城区居民储蓄余额继续(jx)增长，显示了居民消费力的增强，城区居民消费支出仍保持较为旺盛的势头，人均消费支出为6024.49元，比上年(shngnin)增长8.58%，扣除价格因素，实际(shj)增长6.14%。居民消费结构得到进一步调整。虽然消费性支出占总支出的比重在依然较大，但居民储蓄存款持续增长，其增速大于同期收入增速，2004

18、年底居民储蓄存款已达488.1亿元，这说明，公众具有较大的购置力，只是现阶段投资和消费市场亟待激活，居民的消费结构已有较大变化，正在转向享受型和开展型的方向。 综上所述：济宁市居民(jmn)购置(guzh)力有了较大水平的提高，消费(xiofi)需求逐年上升；居民开始追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推动商业市场结构性调整的内因。济宁市商业市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱(bitu)旧经济体制下的开展(kizhn)框架，开始进入健康成长期；商业市场整体开展将更趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向兴旺商业市场格局靠拢。可以发现，本工程具有很好的开展契机，具有良好的市场前景

19、。但须注意的是，现阶段投资和消费市场亟待激活。2、济宁市宏观政治(zhngzh)环境综述由于房地产物业的开发(kif)与经营，将面临资金大、周期长、不可预见性因素较多等问题，因此其受相关政策的影响相对较大，房地产市场的开展(kizhn)与房地产政策的制定(zhdng)和实施息息相关。2.1 相关房地产政策(zhngc)对本工程影响由于房地产市场在经济开展中所处的特殊地位和房地产经营的特殊性质，其受产业政策的影响相对其它行业较大。近年来，各级政府都在大力从产业政策上引导房地产市场的开展，借此拉动投资、扩大内需，从而加快房地产业市场化、产业化的步伐，推动经济的开展。2.1.1 降息对房地产市场的影

20、响央行连续降低金融机构人民币存、贷款利率，以图增加居民投资、扩大消费。房地产行业对通胀本身有很强的依赖性，降息对国内房地产行业的影响，与对其他行业的影响比较，效用最为明显。首先降息能改变目前国内通缩的状况，大幅度提高房地产企业的资产总值；其次，房地产企业经营有高负债的特点，降息减轻了企业还贷的负担，降低了企业经营本钱；再次，对房地产消费市场而言，由于每次贷款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，虽然降息幅度不大，但仍能有效的增强局部投资者的投资信心，开始进行房地产、尤其是拥有高额回报之商业物业的投资，商业物业市场开展已经逐渐受到更多投资者的关注，商业物业的投资气氛开始形成。2.1.2 产业

21、政策对房地产市场的影响由于房地产市场在经济开展中所处的特殊地位和房地产经营的特殊性质，其受国家产业政策的影响相对期它行业较大。近年来，各级政府都在大力从产业政策上引导房地产市场的开展，借此拉动投资、扩大内需，从而加快房地产业市场化、产业化的步伐，推动经济的开展。A金融(jnrng)政策方面(fngmin)121号文件(wnjin)?关于(guny)进一步加强房地产信贷业务管理的通知?中对房地产开发(kif)过程中的土地储藏贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的标准管理。此文件的出台挤压了房地产市场的泡沫，将引导今后的房地产工程朝着真正解决居民实际居住困难的方向开发。另

22、一方面，也促进了房地产投资和购置行为逐渐转向理性消费。18号文件?国务院关于促进房地产市场持续健康开展的通知?【国发18号文】首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业，同时对搞活住房二级市场做了指导性的规定。此文件明确指出，当前我国房地产市场开展还不平衡，房地产价格和投资增长过快，房地产市场的监管和调控有待完善。明确指出对符合条件的房地产开发企业和房地产工程要继续加大信贷支持力度，明确指出要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定B土地政策方面国土资源部?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?(11号令)、?协议出让国有土地使用权规定?(21号令)、?

23、关于加强土地供给管理促进房地产市场持续健康开展的通知?(国土资发2003356号)的相继出台，对房地产开发企业取得土地有着直接的政策指导意义，这些文件的实施将大力推动土地市场化进程，标准土地市场。由上可见，目前国家对整个房地产市场呈现出冷静(lngjng)、理性的态势，采取边扶持边打压的做法，在保持其继续成为经济增长点的同时，进一步标准(biozhn)市场(shchng)，维持健康良性的开展(kizhn)。C地方(dfng)政策方面?山东省商品房销售条例?2005年7月1日起，山东省首部商品房销售管理法规?山东省商品房销售条例?将正式开始实施。根据条例，山东省对商品房预售实行许可制度，商品房因

24、质量问题应由房地产开发企业及时给予维修。作为山东省首部商品房销售管理法规，针对商品房销售当中的突出问题，条例明确规定：商品房预售实行许可制度，应当符合已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有房地产工程开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25以上，已完成根底工程，并确定施工进度和竣工交付日期等三个条件。 同时，房地产开发企业及承销机构不得销售不符合销售条件的商品房，应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件，并不得发布与商品房有关的欺骗、误导公众的广告。在商品房的计价结算方式上，提倡按套内建筑面积或按套计价结算，

25、也可按房屋建筑面积计价结算。为防止物业纠纷，条例明确规定，商品房因质量问题应由房地产开发企业及时给予维修，房地产开发企业要按照合同约定内容按期交付商品房，否那么应承当相关责任。同时，物业企业负责查验、承接物业共用部位、共用设施设备，并参与商品房的交付验收等。山东省将严查违规销售行为山东省将严格控制房地产开发企业的销售行为，以全面保护买房市民的切身利益。其中，未按照规定的现售条件销售商品房的企业将面临3万元以上10万元以下的罚款处分。按照(nzho)要求，从2005年7月1日起，房地产开发企业提供(tgng)虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由商品房销售管理

26、部门责令停止违法行为，没收违法所得，并将处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。同时，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中，分割拆零销售住宅商品房或者未按照规定在商品房销售场所明示有关文件和材料的，将由商品房销售管理部门责令(zlng)限期改正、给予警告，并处以1万元以上(yshng)5万元以下(yxi)的罚款。另一方面，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中未按照规定的现售条件销售商品房的，将由商品房销售管理部门责令限期改正、给予警告，并将处以3万元以上10万元以下的罚款。此外，房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋所有权初始登记的文件报房地产权属登记机关的，

27、将由房地产权属登记机关责令限期改正、给予警告，并可处以1万元以下的罚款。山东省拟控制房价今后，山东省拟将通过确定商品房建设费用底价的措施，以控制目前居高不下的房价，标准房地产开发企业的经营行为，让广阔市民买上“明白房。 按照方案，山东省商品房开发工程将统一由建设开发主管部门拟定出开发工程的价款底价，开发工程价款底价将由土地使用权出让金、综合开发费(开发区片内的根底设施的开发建设本钱和有关非经营性配套公用设施的建设费用)、综合开发管理费、城市根底设施配套补助费、地段差价、法律和法规规定的其他费用等6项费用构成。 目前，开发工程价款中的综合开发费收取标准已经确定。其中，大中城市将按当地住宅平均造价

28、的40 50 计收，其他城市按当地住宅平均造价的30 40 计收；综合开发管理费按综合开发费的1 2 计收。开发工程价款中的其他各项费用，将按照国家和山东省人民政府规定的标准计收；没有规定的，将按照城市人民政府规定的标准计收。经济适用住房、微利住房开发工程价款底价构成及计收标准，按照国家和省人民政府有关规定执行。综上所述：虽然济宁市房地产市场存在诸多不利因素的干扰和影响，但是通过宏观经济(hn un jn j)的有力推动、政策法规的标准(biozhn)和控制，房地产市场正逐步走向成熟和完善，整体形势看好。同时，随着居民消费能力的不断提升及各项利好因素(yn s)的有力作用，济宁市商业市场也将有

29、较大开展(kizhn)，消费市场将逐步(zhb)放开且更加活泼，本工程的开展将具备良好的商业条件。可以肯定，本工程商业物业的启动将具备良好的宏观市场环境根底。三、工程区域环境根底分析1、人口分析1.1 区域市场人口总量分析区域名称总面积平方公里人口总量万人人口密度万人/平方公里济宁市市中区354211858任城区869.564.2733微山县1591.369.5431鱼台县62845.3719金乡县79060.9769嘉祥县1008.279.2778汶上县762.373.4962泗水县107059.7557梁山县963.971.7742曲阜市889.463.7720兖州市69060.5873邹

30、城市1387.3112807合计11000802.3748资料(zlio)来源：?济宁统计(tngj)年鉴?济宁市包括曲阜(q f)、兖州、邹城、微山、梁山等十二个县市区，总面积1.1万平方公里。总人口802.29万人，其中市区(shq)人口42万人，全市平均(pngjn)人口密度为748人/平方公里，而市区人口密度与全市平均人口密度相差幅度较大，到达11858人/平方公里。由此可看出，济宁市城区人口密度相对较大，本工程所在地为市中心主干道太白楼路附近，人口密度和人流量都很高，这就为商业工程的市场环境和消费人群提供了有力支持。1.2 济宁市人口分布状况男性万人女性万人非农业人口万人男女比例全市

31、410.91391.39239.24105：100市中区21.1420.3640.49104：100 资料来源：?济宁统计年鉴?济宁市2004年末(nin m)常住人口总数802.29万人，非农业人口(rnku)239.24万人，全市男女比例为105：100，该比例(bl)根本(gnbn)平均，由于二者实力(shl)相当，本工程在研究商业业态时应对男性和女性的商业业态都给予详尽分析，并对男女共享业态加以充分重视。1.3 年龄结构分析图表：济宁市人口结构年龄图表年龄结构18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上所占比例24.7%28.6%34.7%12%本工程(gngchng)所在(suzi)

32、济宁市18以下(yxi)人口占总人口的24.7%；18-35岁占28.6%；35-60岁占34.7%；60岁以上(yshng)占12%。其中(qzhng)，35岁以下人口占总人口的53.3%，由此可看出，济宁市是年轻型城市，易于接受新鲜事物，充满生机与活力。此特点有助于打造本工程青春、时尚的商业品质。18-60岁人口占总人口的63.3%，这局部人群有稳定的经济根底，消费能力较强，是商业市场的主要消费群体，将为工程未来经营开展提供主力消费支持。2、济宁市整体交通状况分析随着现代商业的开展，交通与商业的关系越来越密切。交通道路的改造与交通工具的更新，使人们的出行变得更加方便快捷，从而使很多交通条件

33、良好的商业物业大大扩大了其商圈辐射能力。对于本工程而言，优越的交通环境也将为其未来开展提供更为旷阔的开展空间，在更大的范围内吸引的消费人群。因此，对于交通状况的研究成为了工程调研不可或缺的一局部内容。对于本工程来说，城市外部交通，城市内部交通状况将决定整个交通体系对工程商业的影响。济宁市地处苏、鲁、豫、皖和华北、华东两大经济结合部，是东部沿海连接西北内陆的经济、交通重镇。济宁距省城济南200公里，距日照港220公里，距青岛港300公里，均有铁路和高速公路相连接。济宁交通便利。京沪、京九、日菏铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网，京杭大运河纵贯南北。优越的地理位置使济宁成为西

34、煤东运、北煤南运和南水北调的必经通道。随着京九经济带、陆桥经济带的深入开发建设和南水北调工程的实施,济宁作为鲁西南地区中心城市的地位进一步强化，经济辐射半径大大扩展。铁路南北方向(fngxing)：津浦铁路、京沪铁路、京九铁路；东西(dngx)方向：日菏铁路。公路(gngl)南北(nnbi)方向：京福高速公路和220、104、105国道(u do)；东西方向：日东高速公路和327国道。水运水运工具：5000多个载重吨的钢质船队；营运船舶：11000余艘、157万个载重吨；造船工业：年造船能力约10万吨，总产值近亿元；港口建设：机械化港口群，年吞吐能力达2000万吨；运河航道：三级航线；港航疏浚

35、：年机械化航道疏浚能力已达300余万立方米。3、工程(gngchng)周边(zhu bin)常住人口统计1公里(n l)内社区名称社区规模居住户数居住人口距离本工程距离备注齐鑫花园12万1180户4000余人0.5公里山推、地税有局部团购；住宅均价2800元/，底商4800；银都花园36万3200余户10000余人0.9公里苏州苑3.5万300余户1000余人东侧紧邻琵琶山花园及东侧11万700余户2000余人0.1公里公建面积31443平方米樱花园小区15万1500余户5000余人0.7公里40栋楼原有居民楼约10万余2000余户6000余人0.2-0.8公里琵琶山花园以东中亿新苑2万220

36、余户700余人合计89.5万9100余户28700余人四、区域商业(shngy)市场分析1、商圈及业态研究(ynji)界定分析第 一 商 圈市中区主要有效客群范围第二商圈高新技术开发区第二商圈 任 城 区 根据我司对济宁市整体情况的调研，并结合本案在地理位置、规模、建筑(jinzh)形式、层数等的特点，确定本工程(gngchng)的根本(gnbn)商圈研究范围；第二商圈本工程体量规模较大，且商业局部相对集中，未来可能进驻的业态有百货、超市、综合购物中心、专业市场、建材家居市场、批发市场、餐饮等几种业态；中亿广场针对济宁市市区现有的几种主要的商业业态：百货、超市、专业市场、家居建材、批发市场、餐

37、饮作为本案商业的主要研究对象，并将工程方圆1.5公里之内居住居民作为本工程第一有效客群；本案所在区域为市中区，因此(ync)将该区列为第一商圈研究范围，；将本案有可能辐射到的任城区及高新技术开发区作为工程(gngchng)的第二商圈研究(ynji)范围；根据对周边三个县级市的调研，由于三个城市都有一定(ydng)体量的综合类百货及专业、建材市场，因此本案对这三个城市的消费吸引力略低，因此将这三个城市列为次研究商圈范围。2、济宁市内商业市场(shchng)总体概况及分布特点济宁市现有商业主要由百货商场、大型超市、专业家电市场、专业家居市场、建材家具市场、服装日用品批发市场、集中餐饮街、底商等几种

38、类型的物业组成；现有百货类商业物业全部坐落在济宁的中心商业街太白路南侧，以华联商厦、贵和百货、济宁百货为代表，相距缺乏半公里，规模在1.5-2万之间；现有大型超市主要有世纪联华、赛玛特、爱客多、赛宝四个，其经营呈现出较为火暴的态势，分布较为零散，规模都在2万平左右，除世纪联华外，其余三个超市品牌，都开有分店，分店形式以满足周边居民根本需求的生活超市为主，体量较小； 底商类物业在济宁市的分布非常广泛，根本所有街道的两侧均规划了不同格局的底商，经营范围聚集了餐饮、医药、零售、服装、美容美发等不同的业态，面积从十几平到上千平不等，层数从一层到三层不等；现有专业市场主要有家电市场、家具建材市场、家居市

39、场、纺织品市场；餐饮商业呈现出羊群效应(xioyng)的态势：以江南春街为代表的高档类餐饮集中带、以科苑路为代表(dibio)的咖啡休闲类餐饮集中带、以洸河路为代表的群众(qnzhng)类餐饮集中(jzhng)带、以太白楼附近为代表的特色类餐饮集中带；济宁市批发市场主要有太东批发市场、琵琶(p p)山路批发市场、义务小商品批发市场及夏桥小商品批发市场，规模根本在20000以上；分布图如下：古槐路共青团路琵琶路山建设路科苑路 常 青 路 吴 泰 闸 路洸 河 路红 星 路太 白 路江南春街咖啡及休闲餐饮区特色餐饮区群众餐饮区 济宁市商业集中区 赛玛特赛宝爱客多分店赛宝分店纺织批发城诚达家居城济宁

40、市家具大世界夏桥批发市场义乌批发市场爱客多金城家具城爱客多分店赛玛特分店本案3、济宁周边重点县级市商业(shngy)市场概况3.1曲阜(q f)曲阜(q f)位于济宁市东北方向，距离45公里(n l)，车行时间40分钟左右(zuyu)，人口数量63.7万人。曲阜有着5000多年的悠久历史，被称为“东方圣城。“千年礼乐归东鲁，万古衣冠拜素王曲阜之所以享誉全球，是与孔子的名字紧密相连的。孔子是世界上最伟大的哲学家之一，中国儒家的创始人。在两千多年漫长的历史长河中，儒家文化逐渐成为中国的正统文化，并影响到东亚和东南亚各国，成为整个东方文化的基石。曲阜“三孔孔庙、孔府、孔林，因其在中国历史和世界东方文

41、化中的显著地位，而被联合国教科文组织列为世界文化遗产，被世人尊崇为世界三大圣城之一。相比曲阜悠久的历史文化而言，其商业配套匮乏，商业设施陈旧，没有大型的百货，现有商业主要集中在五马祠街，其建筑形式为仿古建筑，店铺租金在0.3-1元/天。五玛祠街位于曲阜最重要的旅游景点孔庙正对面，主要集中了餐饮、珠宝、服装、眼镜、银行、音像等商业，但档次根本倾向于中、低档。五马祠街3.2兖州兖州位于(wiy)济宁市东北方向，人口数量为60.5万人。兖州有“九省通衢(tngq)，齐鲁咽喉之称，战略位置重要，京沪铁路(til)纵贯南北，新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物资集散地和客运中转站。公路四通八达，有327国

42、道、日菏高速等数十条公路干线(gnxin)穿境而过，市内公路总长630余公里，公路(gngl)密度是全国平均水平的3倍。资源丰富。是国家重要煤炭基地，煤田储量200多亿吨，年开采量2000多万吨，座落在兖州境内的兴隆庄煤矿是全国第一个400万吨的特大型现代化矿井。地下水储量约20亿立方米，是山东省三大丰水区中唯一尚未大量利用的地区。兖州主要商业设施统计表商场名称规模流水扣点经营状况备注广场商厦1.2万23% + 1%广告费较好百货、大型超市卖场百货大楼0.8万国营一般业态品种单一，品牌稀缺曲阜(q f)距离兖州，车行时间仅20分钟左右，因此兖州的商业设施吸引了不少来自曲阜的消费人群。广场(gu

43、ngchng)商厦作为兖州地区最大的购物中心，其业态品种较为齐全。该商厦由兖州矿物局投资建设，煤矿职工是本商场的固定客群，但凡(dnfn)煤矿职工周末来此消费的，兖州矿物局均报销其往返交通费，并且(bngqi)享有在广场商厦购物优惠的政策。3.3邹城邹城位于济宁市东南(dngnn)方向，人口总量112万人，是古代思想家、教育家孔子和孟子的故土，素有“孔孟桑梓的美誉。邹城境内有兖矿集团、邹县电厂、鲁南自行车厂等大型国有企业，还有无名啤酒厂、钢山酒厂、氮肥厂和油漆厂等中型支柱企业，经济开展态势良好。邹城分别与临近的济宁、兖州、曲阜日渐融合，形成卫星城之趋势。市内多个大型商场、超市、批发市场，有着良

44、好的购物环境，正在建设中的西部和东部开发区给邹城带来无限商机。邹城主要商业设施统计表商场名称规模流水扣点经营状况备注华联商厦1万24% + 1%广告费一般属于兖州矿物局百货大楼1万24% + 1%广告费较好东方圣都14万1000-2000元/售销售情况一般副食品批发零售邹城欧陆商城3.7万家具建材3.4总结(zngji) 45公里33公里40公里通过对周边三个县级市的走访调查，我们发现除曲阜地区的商业设施较为陈旧之外，其余两个(lin )市的商业还是呈现出一定的繁荣景象；曲阜地区的孔庙属于世界文化保护遗产之一，受到了地区政府的极大重视，根据该区域的未来规划，这里将面临重新改造，曲阜将重装打造该

45、文化旅游品牌(pn pi)，因此可以预计在未来，曲阜地区的相关配套设施将会逐渐完善，商业效劳(xio lo)业也将随着旅游(lyu)市场的全面开发得到大力开展，曲阜房地产市场的升温为期不远，目前很多周边地区具有一定经济实力的消费者都纷纷选择在曲阜地区投资；兖州、邹城地区的煤矿业是两个城市的支柱性产业(chny)，并且兖矿集团(jtun)的职工收入相对较高，具有(jyu)了一定的购置(guzh)能力，但是由于两个(lin )地区都有兖州矿物局的直属商业设施兖州广场商厦、邹城华联商厦，因此方便了这局部人群的购物需求。4、各业态行业市场分析4.1百货市场分析面积总计：8.08万平米百货名称经营规模流

46、水扣点营业额单位产出经营状况备注济百2.5万23% + 1%广告费2亿元0.8万元较好被南京中央百货收购，市场信誉度高，历史悠久，美誉度高贵和购物1.58万25% + 2%广告费一般济宁市档次最高的商业中心华联商场4万23% + 1%广告费3亿元0.75万元较好引进了肯德基、名表珠宝城等济百地处市区(shq)最繁华的太白楼中路，作为(zuwi)济宁市最早的百货商场，其历史悠久，始建于1956年，现有(xin yu)建筑总面积3.2万平方米，营业(yngy)面积2.5万平方米。济宁百货是济宁市最大的零售商业企业之一，其长期的经营活动和市场运作，在当地形成了良好(lingho)的商业信誉和企业形象

47、。随着各种新兴业态的迅速崛起，传统百货受到了很大冲击。2004年10月南京中商旗下的南京中央百货连锁成功地收购了济宁百货，改名为济宁市中央百货有限责任公司，年商品营业额在2 亿元左右；贵和购物中心(u w zhn xn)济宁店2005年1月正式(zhngsh)开业，由济宁九龙(ji ln)集团公司投资兴建，是山东贵和购物中心(u w zhn xn)走出济南的第一站。商场建筑(jinzh)面积2万平方米左右，经营面积1.58万。贵和百货主要瞄准了济宁市高端消费市场的空缺，并引进了此前济宁市场从未有过的服装品牌，并以准确的定位，高效完善的效劳设施，高档时尚的名优精品，先进的管理模式以及特色化的效劳

48、，填补了济宁商界高端消费市场的空白；华联商厦股份是全国华联集团成员单位，一九八四年建店，是济宁商界的老牌劲旅，在原阜桥商场的根底上，于1993年进行了股份制改造，成为一家国有控股的商业企业，经过二十年的滚动开展，目前企业已拥有3亿元固定资产，4万平方米营业面积，在职员工1300人。商厦经营21个大类，6万种商品，年商品销售额在3亿元左右。并成功联合引进了肯德基、国美电器、名表珠宝城等工程。4.2大型超市市场(shchng)分析面积(min j)总计：9.45万平米(pn m)超市名称世纪联华赛玛特总店赛玛特分店赛宝总店赛宝分店爱客多总店爱客多红东爱客多红西时代超市规模2万平米3万平米含百货80

49、0平米2.4万平米1500平米1万平米2000平米1200平米5000平米经营状况好好较好较好较好好较好较好较好赛玛特百货赛玛特量贩赛玛特隶属(lsh)澳大利亚百灵实业集团，2001年12月济宁赛玛特量贩店开业(ki y)，2003年12月济宁赛玛特生活超市开业，2004年112月20日济宁赛玛特主题百货店开业；超市营业状况良好；爱客多来鹤店爱客多红东店世纪(shj)联华济宁店于2002年12月开始(kish)营业。该店总面积2万余平方米，超市(cho sh)经营(jngyng)面积1.2万平方米，有2万多种商品。是上海世纪联华(lin hu)超市公司在全国开办的第17家大卖场，投资约1亿元，

50、是济宁市目前经营最火暴的超市，销售额在全国世纪联华店中销售额高居榜首；爱客多目前在济宁市有三家店，两家是生活超市，一家主力量贩店来鹤店，经营情况良好；赛宝总店赛宝分店赛宝超市(cho sh)2004年9月开业，一举成为济宁市规模(gum)最大的超市，地上一、二层为卖场，三层为大型停车场，经营状况良好。4.3家具(ji j)建材市场分析面积(min j)总计：20.12万平米(pn m)工程名称济宁家具大世界诚达精品家居海尔家居商场金宇装饰材料城金城家具东方办公维佳家居广场规模3万平米0.7万平米0.4万平米12.8万平米2万平米 0.12万平米1.1万平米租金元/天.平米1.3-1.60.8-

51、1.10.8-1.21-1.51.8-3.55-63-6经营状况一般一般一般较好良好一般一般济宁家具(ji j)大世界地处济宁市区繁荣地段(ddun)，位于太白东路和火车站东路交汇处。占地50余亩，建筑面积3万多平方米，是集楼、厅、棚、房于一体的大型专业批发市场，商品销售辐射鲁西南地区及苏鲁豫皖四省交界处。分为办公家具大厅、沙发专卖大厅、小型家具大厅、建材大厅几个局部；诚达精品(jn pn)家居位于(wiy)济宁家具大世界东侧，地上三层，地下一层暂未营业(yngy)，聚集(jj)了国内众多(zhngdu)精品家居品牌，但经营状况一般。海尔家居商场地处本案西南角，地上四层，面积4000余平，租金

52、从0.8-1.2元/天之间；维佳家居广场地处山东省济宁市市中区洸河路中段，地处新兴商业街繁华地段，经营内容有卧房系列、沙发系列、布艺床品系列、家居饰品系列、家装设计等；金宇装饰材料城地处济宁北郊，于2002年10月28日正式投入运营。现已形成营业面积进12.8万平方米，集购物，休闲，娱乐，仓储，物流等多功能与一体的大型商业中心，2005年1-5月的销售收入就到达了7亿元；金城(jn chn)家具广场，座落在市西郊中区济安桥北路(bi l)94号，现有(xin yu)1-4号大厅(dtng)总营业面积2万平方米左右，交通便利。仓库、住宿及其它设施齐全(qqun)。商场开业运行六年来，经营状况良好

53、；一号厅为精品大厅，面积3000平方米，三号精品大厅、四号名优大厅有一局部摊位，摊位面积有限，以名牌沙发等为主，经济效益达5000万元/年。4.4批发市场分析(fnx)面积(min j)总计：19.7万平米(pn m)市场名称太东义乌纺织品批发振宇批发琵琶山草桥口夏桥规模2.1万平米4万平米4000平米8.8万平米8000平米4万平米租金1-3元/天平米0.3-0.5元/天平米1.5-1.7元/天平米0.2-0.43元/天平米1.5-3元/天平米0.4-0.6元/天平米经营状况好一般较好一般一般一般振宇批发(p f)大市场总投资(tu z)3000万元，占地300亩，总建筑面积88000平方米

54、，按经营门类分为服装、纺织面料、床上用 品、窗帘、皮革制品、日用百货、糖酒副食、五金电器、办公用品等十大专业经营区域；太东批发(p f)大市场市场(shchng)总投资680万元。占地(zhn d)50亩，总建筑面积(jin zh min j)21000平方米，拥有(yngyu)营业房1200间。它南靠繁华的太白东路，三面临街，交通便利，整个市场分为服装、床上用品、布匹、鞋帽、百货、通讯、家电、日化等众多商品区；夏桥批发市场是济宁市最早的小商品批发市场，主要经营日用品、烟酒糖茶等的商品，但是目前该市场经营情况并不理想，很多铺位处于空置状态；义乌小商品城由九巨龙集团与浙江(zh jin)义乌小商

55、品经销商强强联合，总投资(tu z)2.2亿元，为鲁西南地区(dq)最大的“小商品批发(p f)零售集散中心，05年5月正开业，但经营状况一般，很多铺位(pwi)处于空置状态；琵琶山批发市场规模较小，仅8000余，主要经营日用品、厨房用品、鞋帽、文具用品等，经营情况一般，摊位距离出入口较近的租金要高一些，能到达3元/天，沿街铺位根本考虑了内外双向开门，方便了消费者的购物需求。4.5电子市场分析面积总计：0.3万平米市场名称亿维数码广场位置位于建设北路，常青路与洸河路中间规模0.3万平米层数5层各层经营内容一层：品牌电脑及数码产品；二层：办公电子产品；三层：耗材；四、五层：电子俱乐部及培训经营状

56、况良好5、重点商业(shngy)经营状况研究分析东东美业15九都服饰15火炬宾馆双汇鲜肉30海尔家电大厦2000海尔精品家具4000中国移动 太 白 楼 东 路琵琶山路本案广联医药80东方灯饰600波司登服饰150国光皮鞋10杨家快餐15亚当夏娃店10羊肉水饺15豆豆美业15中西医医院春海美业15唐凯饭店15东方喷绘15仙妮蕾德15幼儿园农业银行20广式老婆饼15燕子服饰20福酒喜酒10星凯服饰20太东批发10中国福彩5袋鼠服饰30名店坊10泰和玻璃50兄弟裤行15不知保健15安娜美业15乔丹专卖50海之情娱乐四方毛线60恒源祥15济房连锁中介20启发毛线60老山界凉席30琪妹内衣30天马家纺

57、80天马内衣60平价鞋店30健康毛线70针织厂店30窿安劳保30羊毛衫服饰30羊毛衫大全30羊毛衫专卖30富煌服饰20天马诚惠毛线50交通银行儒鸿书城金网数码 600纺织批发城 600诚达家居城 7000济宁市家具大世界 300005.1太白路沿街商业情况(qngkung)分析5.1.1太白路沿街商业业态(y ti)布局 太 白 楼 东 路衣之秀服饰50济宁市播送转播台广东T恤15阳光礼品5千亿佳婚纱150奥普浴霸15皇明太阳能40心动服饰15童谣名店30情侣服饰25摩登少年服饰20星期六鞋店25生活秀服饰15卡萨布兰卡服饰10彩韵服装15金猴鞋专卖70英克莱电动车50吉尔达鞋50三利毛线50

58、济宁市第一职业中专职一商店20双星运动50金苹果运动50惠威音响40蜂蜜大麻花20打字复印15垚锦服饰30江南秀服饰15雪雨美业15贵和商行20心相印婚纱70溢彩服饰20风格服饰15洪顺蛋糕15天然居大酒店400老百汇裤行30IP 超市15未知未觉服饰15上海羊毛衫30富士彩扩15食之物语10梦之衣服饰15太东市场东入口鲁南美容40济宁市城市信用社600铝合金经销300西安饺子城300 济宁市消防一中队济宁市市中区卫生局 太 白 楼 东 路太东大市场正门21000太东市场西入口市中区门诊图优服饰30花格霓服饰20玫瑰女人40孚德皮鞋20章丘眼镜40依之妮服装20江南布衣40打字复印20太东药房

59、120千味小吃15羊毛衫总汇30天子服饰20建设银行600中医疗保险处工商银行2000滕化服饰25新华书店500风浪宣言25济宁饭店杭派服饰20潮流名店40每时美克80冷饮批发20视力矫正30才子服饰60非凡服饰200五环体育服装500心齐桥筋饰品20惠友超市15清华宾馆济宁市市中区财政局永泰灯饰600雪豹干洗15婚庆喜铺30杭州新龙茶庄10361运动店50康奈鞋店60雅芳专卖25萌芽书店15良缘保健品10真皮腰带15FIRST服饰25喜得龙运动50百货副食5清华宾馆螺丝大世界10婴儿国际15推土机技术公司10北京布鞋15奇宏通讯15保健品店10济宁饭店华力大厦海亿特电动车150来吉奇服饰20

60、0邮政音像连锁10ELE服饰80中国银行1200九牧王服饰100梦特娇专卖50医学院药店150月亮河化装品 200麒麟金店200梦华服饰350兴奥大酒店农村信用社2001200海珍美容400康福大药店300天上人间西餐150劲霸男装100阿迪达斯100李宁运动100国人西服200宏景通讯300济宁师专联通营业厅150 太 白 楼 东 路建设路世纪联华济宁市任城区人民政府农业银行250爱心鲜花 20乐乐蛋糕店15爱神婚纱20古槐无线电10祥为通讯5拓步MP310闻远通讯25中国联通10大嘴巴美食10德尔惠40箱包店20双星连锁50广联医药60音像新世纪20鑫亿品香栗15工商银行20天天饮食180