阳光里销售讲习删减版

1、答客问一、 项目信息(一)地理位置1. 项目位置在哪里？答：泥城镇区域的池月路青鸟路口2. 项目四至及红线范围？答：东起池月路、西至泥彭河道、南临彭平路、北靠青鸟路3. 项目周边都与哪些（标志性）建筑相邻？答：鸿音广场、宝龙城市广场、绿地壹天地商业配套，同时驾车 10 分钟可到达与迪斯尼媲美的级乐园海昌极地海洋世界。(二)市政配套1. 项目与城市中心、机场、火车站及其他主要地标的距离？怎样到达？答：目的地出行方式路线距离时间人民广场自驾车南北高架S20A2 南芦公路出口下池月路青鸟路路65 公里60 分钟地铁2 号线16 号线（新场站）龙港快线60 公里130 分钟张江自驾车罗山路高架S20A

2、2 南芦公路出口下池月路青鸟路48 公里48 分钟地铁2 号线16 号线（新场站）龙港快线50 公里110 分钟滴水湖自驾车环西湖一路中港大道A2 南芦公路出口下池月路青鸟路14 公里20 分钟1043 路（沪城环路）龙港快线（高木桥）19.6 公里80 分钟芦潮港自驾车南芦公路8.2 公里16 分钟川芦专线12.7 公里80 分钟迪斯尼自驾车迎宾高速S20A2 南芦公路出口下池月路青鸟路43 公里43 分钟地铁张南专线16 号线(罗山路）16 号线（书院）龙港快线（高木桥）53 公里120 分钟惠南镇自驾车沪南公路G1501A2 南芦公路出口下池月路青鸟路22.1 公里25 分钟龙临专线19

3、.7 公里80 分钟金桥自驾车金海路S20A2 南芦公路出口下池月路青鸟路54.8 公里58 分钟地铁6 号线（金海路）2 号线（龙阳路）龙港快62.6 公160 分钟2.项目附近的场站位置、距离，线路、地铁线路？答：高木桥站（龙临专线川芦专线龙临专线 ），下车至小区步行 7 分钟。3.项目所在区域定位？与当地其他区域的距离与关系？4.项目所在地区的环境？对项目有何影响？滨河公园、步行 10 分钟可到达公园、驾车 10 分钟可到达级的海昌极地海洋世界，可以说无论是自住还是投资，本项目都是不二之选。(三)产品信息1. 项目立项性质？年限？答：住宅（70 年）与酒店式公寓（50 年）2. 总体技术

4、经济指标:项目数值计量单备注答：项目周边环境优美，公园林立，离项目最近的便是隔路相望的 35 万方临港答：泥城，位于浦东新区东南部，由长江水和钱塘江水夹带的泥沙长期冲积而成，开垦时间距今 170 余年，开垦时为防海潮侵袭，筑有四方如城的泥圩，因集镇而得名，是临港新城四大分城区之一，是临港重装备产业区和主产业区生活服务基地，也是临港地区居住最多的区域，被称为“临港”。泥城分城区地理位置优越，东依临港新城主城区，西接沪芦高速公路（S2）、两港大道，南离芦潮港码头 4 公里，北距浦东国际机场 18 公里，浦东铁路和南芦公路贯穿镇区，交通便捷。泥城分城区整体规划由德国的 AS&P 设计设计，总面积约

5、7.12平方公里，规划居住10 万。将建设成为环境优美、配套设施齐全、以生活居住用地为主的生态型城市社区。线（高木桥）里川沙自驾车川沙路迎宾高速G1501A2 南芦公路出口下池月路青鸟路42.8 公里41 分钟川芦专线38.8 公里150 分钟浦东机场自驾车S32G1501A2 南芦公路出口下池月路青鸟路31.1 公里30 分钟机场八线（人民东路）龙临专线（川南奉公路）龙临专线（高木桥）43.7 公里150 分钟3. 项目总户数是多少?答: 住宅 440 户、保障房 36 户、酒店式公寓 93 户。4. 项目共有几种户型?面积分别是多少?各户型朝向？各户型居室结构？位建设用地面积28875.8

6、（m）总建筑面积57936.24（m）地上总建筑面积46902.78（m）其中计容积率建筑面积46201.28（m）其中可销售住宅面积34803.73（m）保障性住宅面积1856.38（m）商业配套建筑面积9072.85（m）商业面积占计容面积20.65%其他配套建筑面积468.32（m）含配电室、收集站及人防室外出不计容积率面积701.5（m）保温层+阳台+局部屋顶机房建筑面积11033.46（m）包含人防面积：3995.00m 其中机动车库面积5631.2（m）非机动车库面积2000.31（m）住宅二层+保障房地下室储藏室面积3401.95（m）住宅一层建筑占地面积6651.54（m）建筑

7、密度23.03%绿地率35.00%集中绿地率 10%容积率1.6总户数476户三居 88 户；二居 352 户其中商品房总户数440户保障房总户数36户总人数1524人3.2 人/户机动车总停车位390辆其中住宅停车位343辆0.72 辆/户配套公建+商业停车位47辆0.5 辆/100m其中地上停车位辆无车位 辆停车位辆无车位 辆非机动车总停车位辆其中住宅非机动车位528辆设于室配套公建+商业非机动车位173辆地上车位 276.8m答：项目住宅户型两种，分别是 75 平米两房及 85 平米三房，纯板式结构南北通透。A 户型B 户型三室两厅一卫 84.74 平米两室两厅一卫 75.34 平米各楼

8、栋朝向？层数?层高?楼间距?每层户数?答: 楼栋南北向，总高 11 层，楼间距平均 30 米左右，一梯两户，层高 3.1 米。项目各楼栋户型配比情况?答：7.项目得房率是多少？公摊部位？答：8.项目是否精装修？装修程度？各位置建材材质及品牌？答：9.电梯品牌？荷载重量、人数？速度？答：蒂森电梯 1000KG 1.75 米每秒房型楼栋分布栋号楼层2R3R酒店式公寓总计比例住宅1#11F888820.00%2#11F888820.00%3#11F888820.00%4#11F666615.00%5#11F444410.00%6#11F666615.00%公寓8#3F-5F9393100.00%总套

9、数3528893533100%电梯前室、轿厢内装修标准？答：电梯前室:玻化砖地面、乳胶漆项目室内设计是否可以变更？；轿厢内装修：石材地面，不锈钢饰面。限制和手续？答： 可变更，需建设、设计、监理、施工签字确认。12. 各楼栋各朝向户型房源景观与日照情况如何？答：13. 公共区域装修标准？品牌？答：地面地砖、墙顶面白色乳胶漆。(四) 工程信息项目开竣工时间？目前施工进度如何？答：预计 2015 年 9 月底交房项目分几期开发建设？每期开竣工时间及入住时间？答：16. 项目建筑设计？资质？代表作？答：中筑天和建筑设计，17. 项目园林设计？资质？代表作？答：科苑园林景观设计18. 项目装修设计？资

10、质？代表作？答：中筑天和建筑设计，19. 项目施工？资质？代表作？答：宿迁华夏基业建筑工程，二级，东亚上北中心、东亚国际城、东亚乐府兰亭、东亚华欣湾。20. 项目施工监理？答：市建设工程监理21. 项目建筑设计风格？有何优点特点？大楼如雨后春笋般涌现，并成为都市发展的主角。但是夸张失调的柱式、笨重繁复的线条在高耸的大楼上显得矫揉造作。相反，Artdeco 适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界 Artdeco 艺术的中心。，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，在上世纪 20 年代的，摩天答：Artdeco 建筑风格“Artdeco ”，即是艺术装饰风格，发源于法国

11、，兴盛于Artdeco 也被称为装饰艺术，回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素纷纷出现在建筑的外立面上，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、的气质，代表的是一种复兴的城市精神。这种艺术风格在大行其道，并最终发展为 20 世纪最重要的建筑设计力量。曾一度流行于二十世纪三十年代。该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，体现出工业的技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度，表达出不断的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号。22. 项目园林设计风格？绿化树种？景观特点？景观景点分布？把家安在

12、花园里，住宅与自然的和谐共处。借鉴花园的造景手法，打造一个花园中的生态小区。植物空间收放有致，植物种类多样，动与静结合相得益彰，合理利用微地形设计，让人充受绿的滋养；适地适树，丰富多样的植物搭配，充分发掘植物的绿色能量，为东亚阳光里的业主打造属于自己的“漫花园”。整个小区含有 1 个中心花园及景观玄关，2 个迎宾、3 大景观组团，形成丰富的社区体验，“漫花园”分为入户功能区及休闲区。24. 项目建筑结构？建材材质？建筑工艺？答：剪力墙、钢筋混凝土。25. 小区今后的主要出口有几人车分流？答：小区有四个出，采用局部人车分流。区内主要道路宽几米？支路宽几米？人行道路宽几米？答：主要道路宽 8 米，

13、支路宽 6.5 米。项目楼板厚度？承重墙厚度？材质？隔断墙厚度？材质？答：110mm，180mm 及 160mm，钢筋混凝土，180 及 160，轻集料混凝土小型空心砌块。28. 保温层采用的方式？保温板的厚度、材质、形式？答：保温砂浆，外墙内外共计 65mm，水泥基无机保温、。答：“阳光”实际上是一种温暖的感受、的心态、悠闲的阳光下精彩聚会，在微风中悠然漫步，生活里有很多的享受，这种享受就是东亚阳光里为现代青年人开启的 “漫生活”模式，把小区打造成自然和谐社区，让业主可以拥有接触、沟通交流的空间。29. 顶层隔热是否有单独处理？采用何种工艺及材质？答：有，铺设轻集料混凝土及玻璃砖。屋面如何处

14、理？屋顶为坡屋顶还是平顶？屋面楼板厚度？答：找平层、隔汽层、保温层、防水层、面层；平顶、120mm 厚。屋面防水采用什么工艺？材质？答：1.2mm 聚氨酯隔汽层、4+3SUS 改性沥青防水卷材。外窗的工艺及材质？是否中空玻璃？开启方式？是否有纱窗，纱窗形式？是否可以加装护栏，加装护栏要求？答：隔热铝合金窗，隔热条 12mm 厚，镀膜 5+15A+5 中空玻璃，内开式。33. 楼栋出个数，单元门材质，是否有门禁系统？答：一梯两户、钢制防护门、有门禁系统。34. 阳台是否为封闭阳台？如交房未封闭，业主是否可以自行封装？答：非封闭阳台。35. 空调室外机机位如何处理，是否有隔板或者护栏？答：外墙腻子

15、、涂料，有铝合金格栅。楼栋雨水管材质，工艺，是否为明管？答：PVC 加铸铁管。项目各产品（住宅、办公、商业）供暖系统？答：无供暖38. 项目采取何种桩基？有何种优点？抗震度如何？答：预应力管桩侧阻，桩身质量稳定可靠、强度高、能力强，39. 27.项目及各组团的安防系统是如何设置的？答：24 小时、红外幕帘、可视对讲、门禁系统、40. 本项目是否进行过冬季施工，施工中采取的措施？防冻剂什么牌子？环保吗？答：没有。各楼栋是否有设备层？设备层位置？消防答：没有，5#顶层。各楼栋是否均为无负压供水？增压水泵位置？位置？答：是，车库生活水泵房。43. 各楼栋一层是否设有大堂？大堂装修标准？答：有，墙顶面

16、乳胶漆，地面地砖。44. 各楼栋信报箱、邮箱位置？答：单元门处。45. 楼梯间装饰装修标准？答：白色乳胶漆，地面地砖。31.楼梯是否贴砖？楼梯扶手材质？答：贴砖，漆面。46. 入户门是什么材质？门锁式样？开启方式？答：钢质防火门、外开。（门锁是否有电子锁？、等功能？）无47. 楼层内的隔断、暖气、线路能否更改？需要何种手续？答：项目各产品（住宅、办公、商业）楼板最大承重量是多少？答：2.0Kg/M2，3.5Kg/M2结构柱、承重墙是否可以打钉、打洞？答： 可以打钉，不可打洞。50. 户内隔墙是否可以拆除？具体可拆除部位？答：51. 户内是否有外飘窗？外飘窗位置？窗台进深？答：有飘窗，窗台进深

17、780mm。37.户内是否有窗？窗户下缘与地面的距离？窗户上缘距离天花板的距离？答：有，无，280mm。52. 是否留有墙排口？是否可以安装燃气热水器？答：可以53. 紧邻的两套房屋是否可以打通？答：不可以各户型客厅的开间和进深数据？答：7200mm、13280mm。各户型客厅的空调机位位置？是否预留答：有电源？56. 各户型客厅电视墙位置是否具备挂装电视的条件？答：可以。57. 各户型客厅是否带阳台？阳台面积？答：带，不同户型不一样。58. 各户型卧室是否预留有线信号接口？是否预留通讯接口？宽带类型？答：有预留59. 各户型卧室是否预留紧急答：是的按钮？具置？60. 各户型房间内是否有过梁？

18、具答：有，门窗洞口位置。置？是否影响装修及使用？61. 各楼栋患？部分防水工艺？水系的室或者下越户型是否有防水隐答：各户型的洗衣机位在哪里？上下水及电源是否已经预留？答：A 户型洗衣机在卫生间，B 户型在厨房各户型卫生间是否具备干湿分离条件？能否做相应改造？需要什么手续？答：各户型卫生间地面与室内地面是否有高差？高差多少？答：有，10-20mm。各户型卫生间有几个下水地漏？分别位置？答：1 个下水地漏各户型卫生间上下水管道的材质？工艺？有何优点？答：PP-R 给水管，具有节能节材、环保、轻质高强、耐腐蚀、内壁光滑不结垢、施工和维修简便、使用长等优点。67. 各户型卫生间是否装修或洁具？装修标准

19、？答：卫生间安装一个坐便器68. 各户型厨房是否精装修或厨具？装修标准？答：不送精装，厨房间安装一个简易洗菜池。69. 各户型厨房面积？是否为开放式厨房？有无燃气接入？答：不是开放式厨房，有天然气接入。70. 各户型厨房、卫生间是否预留冷热水管？答：蓝图上有冷热水管。各户型有几个空调机位？预留几个空调孔？是否有冷凝管排水？答：有三空调机位，预留 3 个空调孔，有冷凝水排水。71. 各户型空调机位面积、容量？能否安装答：无空调？是否风机盘管？72. 一层是否答：一层花园或室？室，无花园。73. 各楼栋室内安防设施？是否有红外幕帘？户门是否装有装置？答：1 层 2 层顶层有红外幕帘加紧急按钮，其余

20、楼层只有紧急按钮。74. 各楼栋防潮层如何设置？答：墙身正负零以下 600mm 处设 20mm 厚防水砂浆防潮层75. 项目是否有能系统？具体工艺？是否答：无相应热水器？76. 项目是否配建？提供服务？是否？答：项目无。77. 项目是否有停车楼？位置？层数？层高？车位数量？答：无停车楼社区配套及项目规划1.项目周边有哪些医疗机构？距离多远？答：.项目周边有哪些教育机构？大中小学、答：，是否属于学校划片范围？学校彭镇青鸟路 150 号100 米3 分钟医院泥城卫生服务中心南芦公路 843 号米分钟人民中心卫生室人民村号 号门1000 米15 分钟云荷苑卫生室云汉路 969 号700 米10 分钟

21、第六人民医院环湖西三路 222 号14.9 公里20 分钟（驾车）光明中医医院南芦公路号米分钟3.项目周边有哪些商业配套？各商超经营状况如何？答：4.项目周边有哪些餐饮场所配套（快餐、中餐、西餐、特色餐饮）？答：鸿音广场（星巴克 韩国菜 KFC 味之都 ）绿地壹天地（烤翻天火锅 ）5.项目周边有哪些所？答：绿地壹天地（亲子游乐场 KTV）6.项目周边有哪些公园及旅游景点？距离多远？答：项目南面 200 米便是临港滨河公园，当然您只需驾车 10 分钟左右便可以到达目前关注度最高的级海昌极地海洋世界。二、 销售信息1.起售单价是多少？最高单价是多少？答：根据后的价格表填写。2.每一层每户之间的差价

22、是多少？楼层之间的差价是多少？答：根据后的价格表填写。3.最低总价与最高总价都是多少？答：根据后的价格表填写。4.成交以后税费有几种？额度是多少？由谁负担？答：一手房主要就是一个契税，项目为普通住宅，如果您是首套的话只需缴纳 1%。5.交房时，煤气、电视天线及物业维修等是否还另行？费用多少？公园鹤园鸿音路 3156 弄700 米10 分钟临港滨河文化公园池月路彭平路200 米5 分钟商业中心大润发南芦公路 1757 号900 米12 分钟鸿音广场南芦公路 1755 号1000 米分钟绿地壹天地南芦公路号米分钟宝龙城市广场鸿音路彭平路400 米10 分钟临港外国语小学秋雨路号米分钟泥城霞光路号8

23、00 米12 分钟泥城中学泥城路 6 号1800 米25 分钟彭镇学校泥城镇彭庙村 999号1800 米25 分钟答：由合约部提供数据填写。6.定金是多少？答：根据后的开盘方案填写。7.如何向客户解答“项目房价有点高”？答：根据后的销讲说辞填写。8.付款方式有几种？每一种付款方式的折扣为多少？答：、分期及。行都有哪些？9.答：由合约部提供数据填写。10. 可否用外币付款？如何计算？答：由合约部提供数据填写。11. 现在购房答：根据赠品？后的开盘方案、活动方案填写。12. 下定金后多长时间内交收付款？答：下定金后 7 天内签约，付首付。项目都开展了哪些活动？具体内容是什么？时间期限？13.答：根

24、据后的开盘方案、活动方案填写。14. 外籍是否可以？答: 可以，但是必须提供的劳动合同，且必须首套。15. 物业公约是否在签合同时签署？答：是的。何时签定合同？答：大定 7 天内。是否可以添加补充协议、添加补充协议流程如何？答：不可以。18. 什么时候能拿到证？答：由合约部提供数据填写。19. 本市个人需要带什么证件？答:、结婚证（单身证明）。20. 外省市个人需要带什么证件？答：、结婚证（单身证明）、一年税单或者社保。是否可以？需要什么证件？21.答：可以，、结婚证（单身证明）、一年税单或者社保。22. 儿童是否可以答：可以，但是必须？付款。是否可以？23.答：可以，必须付款。24. 联名如

25、何买？答：可以。两人或两人以上需分割25. 买房人在上限制？答：由合约部提供数据填写。26. 签定预售合同或购房合同需要哪些证件？答：、结婚证（单身证明）、一年税单或者社保。27. 委托他人签订合同需要哪些证件？答：、结婚证（单身证明）、一年税单或者社保、委托书。28. 在预售期间，户名可否作为变更？条件？答：原则上是不可以的，除非是直系亲属，同时提供相关证明。登记后，户名可否作变更？条件和税费？29.答：可以，等于是一次二手房交易，所以需要交纳契税，不满两年需交纳营业税。程序如何？需要哪些证件及产生哪些费用？30.答：由合约部提供数据填写。31. 商品房合同是否需要？答：不需要公正，除非委托

26、或外籍。程序如何？需要哪些证件？产生哪些费用？32.答：由合约部提供数据填写。33. 什么时候能拿到证？答：由合约部提供数据填写。名称？额度、年限、利率都是多少？34.答：首套普通住宅首付 20%；如果您有套房且还款结束，首付 30%；如果您已有套房，且还在还款，首付 40%，年限最多 30 年，商业基准利率 6.15、公积金 4.25。利率是否会随利率调整而调整？35.答：利率每年调整一次。36. 首付最少是多少？答：首套普通住宅 20%；如果您有套房且还款结束，首付 30%；如果您已有套房，且还在还款，首付 40%。可以贷多少年？37.答：最多 30 年。38. 收入为多少的情况下可以答：

27、收入证明必须是月还款额的两倍。？39. 办理答：需要带什么手续？、结婚证（单身证明）、首付款、收入证明。40. 是否可以办理公积金答：可以办理公积金？办理公积金的条件、额度、期限？，公积金必须缴满一年理，最多还款 30 年。41. 什么时候开始还款？答：放款以后，开始还款。销售说辞一、 企业介绍1、企业简介东亚新华地产是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民营企业，自2005 年成立至今，旗下已拥有 42 家具有房地产开发资质的子公司、一家专业物业管理公司和一家专业养老产业开发、运营管理公司。开发遍布、杭州、沈阳、包头、鞍山、海口等 13 个省、市。同时立内进军国际市场，在雅加达开设了。公司总

28、资产规模 240 亿元()，总开发面积 876 万平方米，总投资额超 400 亿元()，员工总数 2400 余人。作为行业内先进开发理念及开发模式的探索者与先行者，东亚新华地产最早提出“MINI 不动产”概念，推出独具竞争优势的地铁沿线中小户型产品，掀起抢购热潮，多次创造开盘即售罄的地产，并曾连续数月获得小户型销售冠军，销售套数前十名的佳绩。东亚新华地产始终以“天下百姓的安得广厦”为己任，以高效、务实的产品开发模式，科学、成市场运营机制，竭诚为客户创造心灵与生活的和谐家园。未来 5 年，东亚新华地产将实现年 30%的业绩增长，竞争力的地产开发商、服务商和地产运营商。最具成长性和市场2、品牌相关

29、1）2014 年中国民营企业 500 强2）2014 年度中国责任品牌地产3）2012 年度十大3、开发项目品牌4、开竣工情况（需要新版企业介绍定稿后再提炼说辞）二、 项目介绍1、项目规划项目数值计量单位备注建设用地面积28875.8（m）总建筑面积57936.24（m）年份项目面积年份项目面积2005东亚奥贝中心25 万方2010东亚盛世滨江5 万方2006东亚望京中心9 万方东亚乐府兰亭11.2 万方2007东亚上北中心27 万方东亚首航国际8 万方东亚三环中心12 万方东亚五环国际18 万方2008东亚国际城56 万方2011东亚逸品阁12 万方东亚第一城80 万方顺义项目11 万方东亚

30、豪庭4.1 万方2012东亚御璟湾15 万方东亚瑞晶苑13 万方2013项目17 万方2009东亚马赛20 万方沈阳铁西区项目5.4 万方东亚上北鑫座5 万方房山区项目6 万方东亚华欣湾19 万方2014东亚翰林世家3.4 万方2010东亚中轴国际13.8 万方东亚阳光里4.6 万方宿迁东亚马赛18.2 万方东亚启航5.7 万方东亚朝阳10 万方东亚新干线9.8 万方东亚原香小镇17.1 万方海口项目16.8 万方2、合作各合作简介及代表作品。3、项目优势区位优势：项目位于临港新城，临港新城的开发是的决策，2015 年产值可以达到 5000 亿，相当于GDP 的 1/4。地上总建筑面积4690

31、2.78（m）其中计容积率建筑面积46201.28（m）其中可销售住宅面积34803.73（m）保障性住宅面积1856.38（m）商业配套建筑面积9072.85（m）商业面积占计容面积20.65%其他配套建筑面积468.32（m）含配电室、收集站及人防室外出不计容积率面积701.5（m）保温层+阳台+局部屋顶机房建筑面积11033.46（m）包含人防面积：3995.00m 其中机动车库面积5631.2（m）非机动车库面积2000.31（m）住宅二层+保障房地下室储藏室面积3401.95（m）住宅一层建筑占地面积6651.54（m）建筑密度23.03%绿地率35.00%集中绿地率 10%容积率1

32、.6总户数476户三居 88 户；二居 352 户其中商品房总户数440户保障房总户数36户总人数1524人3.2 人/户机动车总停车位390辆其中住宅停车位343辆0.72 辆/户配套公建+商业停车位47辆0.5 辆/100m其中地上停车位辆无车位 辆停车位辆无车位 辆非机动车总停车位辆其中住宅非机动车位528辆设于室配套公建+商业非机动车位173辆地上车位 276.8m其中：洋山深水港是世界第一大港，基本覆盖世界所有远洋航线；重装备产业区，引进电气、中国民用客机、中航发等项目，为临港的发展提供了强大的驱动引擎；随着自贸区建设的推进，浦东四大国企（陆家嘴、张江、金桥、外高桥）下临港，将开启多

33、个重点项目的推进；比如陆家嘴将建设国际会议展览中心、自贸区第一保税商品展示交易中心。其中，国际会议展览中心聚焦国际会议和东北亚市场，功能复合、业态多元。自贸区第一保税商品展示交易中心是自贸区承担的重要功能之一，在这里消费者可以看到品种丰富的进口商品，很多商品将是第一次进入。除了以上，陆家嘴还将负责建设一座与迪士尼遥相呼应的文化公园滨河公园，总建筑面积 50 万平方米，园内将有公及奥特莱斯。另外还有与迪斯尼媲美的航园、植物园、酒店等内容，还将配套有母级乐园海昌极地海洋世界。除了陆家嘴，张江、金桥、外高桥也将同时并进，打造多个新兴产业和高端的生产生活配套，无疑对整个片区的价值将有一个飞速的。临港新

34、城依然为非户籍的引进亮了“绿灯”，对临港重点机构引进的紧缺急需，可直接落户，区域素质不断。到 2020 年，临港将成为一个常住120 万左右，在城市规划、自然生态环境、居住密度以及生活配套标准方面，不亚于诸如迪拜这样的全球著名购物中心。产品优势：项目产品以 75m2 两房、85 m2 三房、35 m2 酒店式公寓组成，面积控制得当，同时也是临港乃至全极为稀缺的小户型，总价控制合理。配套优势：周边生活配套齐全，步行 5 分钟可到云绣菜场、临港外国语小学及彭学；步行 10 分钟可到已开业的鸿音广场及今年年底即将开业的宝龙城市广场；驾车10 分钟可到海昌极地海洋世界、滴水湖等休闲交通优势：所。项目驾

35、车 3 分钟可到达S2 高速，该高速 30 分钟可直达张江高科园，同时可以无缝对接外中内三环，而且全程免费，可以说 1 小时内到达三、 沙盘讲解各大主要商圈。1、项目区位您现在看到的模型就是整个社区的规划展示，小区总占地28875.8 方，总建面 57936.24 方，全部由 6 栋 9-11 层的小和 3 栋3-5 层自带商业组成。同时项目处泥城区，东起池月路、西至泥彭河道、南临彭平路、北靠青鸟路，地理位置十分优越，20 分钟到达滴水湖、海昌极地海洋世界；30 分钟畅达迪斯尼等级商业配套，远离城市喧嚣，轻松享受全配套最具性价比的慢生活。依托自贸区的快速发展，在泥城公司已达上万家，届时必将有大

36、量高新技术涌入，可以说未来 10 年，临港泥城将会是又一个增长极。2、交通状况项目比邻S 2 高速，您驾车只需 3 分钟便可到达高速口，该高速为连接市区 S20 大动脉，通过 S20 可快速到达、内环，快捷、通畅，所以您只需 30 分钟左右便可到达张江、1 小时内到达主要商圈。方面同样便捷，步行 10 分钟可到达附近的时左右即可从家到城区的变换。站；轻松实现 1 小3、项目配套3.1 项目自有商业业态、配套服务设施描述项目本身也就是售楼处所在的 8 号楼的 1 至 2 层为商业，届时在招商的时候将充分为业主考虑，比如、超市、宠物店等配套，方便业主，使业主可以足不出户也能满足日常生活需求。3.2

37、 项目周边 10 分钟步行生活圈配套服务设施描述项目周边步行 10 分钟生活圈内可以说生活设施齐全，包括有农工商超市、菜场、临港外国语学校、彭学及滨海公园，休闲购物于一身，当然已经开业的鸿音广场内包含有星巴克、肯德基、大润发以及今年年底即将开业的宝龙城市广场也在圈内，无论您投资还是自住都是一个不错的选择。3.3 项目周边 15 分钟车行生活圈配套服务设施描述您周末和朋友及家人只需驾车 15 分钟便可到达滴水湖公园，里面包括大量自贸区进口商品，价格也十分公道，绝对是周末好去处，当然相信您也已经听说了级配套海昌极地海洋世界在2017 年也将落户项目周边，届时您也只需驾车 15 分钟就可以方便直达，

38、可以说是投资两不误。4、园区景观4.1 景观设计风格描述把家安在花园里，住宅与自然的和谐共处。借鉴花园的造景手法，打造一个花园中的生态小区。植物空间收放有致，植物种类多样，动与静结合相得益彰，合理利用微地形设计，让人充受绿的滋养；适地适树，丰富多样的植物搭配，充分发掘植物的绿色能量，为东亚阳光里的业主打造属于自己的“漫花园”。整个小区含有 1 个中心花园及景观玄关，2 个迎宾、3 大景观组团，形成丰富的社区体验，“漫花园”分为入户功能区及休闲区。4.2 主要景观节点描述1）主区：主动营造地形高差，配合叠层水景与背景绿化，增加空间趣味性，打造独特绿色迎宾景观。4.3 主要生活服务设施描述珍贵绿植

39、描述香樟习性：作为小区的行道树和点景大树使用，四季常绿，树冠广卵形；树冠广展，茂密，气势雄伟。其主根发达，深根性，能抗风。萌芽力强，耐修剪。生长速度中等，树形巨大如伞，能遮阴避凉，存活期长。功用：对氯气、二氧化硫、臭氧及氟气等有害气体具有抗性，能驱蚊蝇，小区内的休闲区的景观以高绿化率，提供清晰的氧气，形成小区内的天然氧吧，同时公共设施齐全，配备有独立的景观廊架提供业主一个休息、散步、等一系列的活动场地，在这里可以跟伙伴们一起轮滑、玩耍、，老年人早上可以锻炼身体，吃完饭全家可以一起出来漫步，生活是如此多彩。 业主还可以随着四季变化选择最佳休闲场所，营造“四季式”景观。“阳光”实际上是一种温暖的感

40、受、的心态、悠闲的阳光下精彩聚会，在微风中悠然漫步，生活里有很多的享受，这种享受就是东亚阳光里为现代青年人开启的 “漫生活”模式，把小区打造成自然和谐社区，让业主可以拥有接触、沟通交流的空间。能耐短期水淹，是生产樟脑的主要原料。有很强的吸烟滞尘、涵养水源、固土防沙和美化环境的能力。2. 广玉兰习性：作为小区的景观树，常做背景与其他乔灌木混种组景。四季常绿，叶厚革质，椭圆形，长圆状椭圆形或倒卵状椭圆形；花白色，有芳香，花期5-6 月；根系深广，颇能抗风。病虫害少。功用：为观赏树木；花含芳香油和木兰花碱，可制鲜花浸膏；叶供药用，治高血压。用繁殖，但通常以木兰为砧本行嫁接法繁殖。对二氧化硫、氯气等抗

41、性强，可在大气污染严重地区栽植。3. 白玉兰习性：作为市的市花，以观花为主，落叶树。花白色，大型、芳香，花期 4-9 月，夏季盛开；枝广展，呈阔伞形树冠。功用：广玉兰具有较强的抗毒性，它对二氧化硫、氯气、蒸气等有害气体有一定的吸抗力，是绿化美化的良好花木。其花含芳香油，可制成鲜花浸膏，其叶制剂有降低血压的作用。4. 枫香习性：落叶乔木，色叶树种，作为小区的点景树，种植于、景观节点等处。观叶为主，叶薄革质，阔卵形，掌状 3 裂，基部心形，红褐色。功用：树脂供药用，能解毒止痛，止血生肌；根、叶及果实亦入药，有祛风除湿，通络活血功效。木材稍坚硬，可制家具及贵重商品的装箱。紫荆习性：落叶乔木或灌木，观

42、花为主，花紫红色或粉红色，2-10 余朵成束，5.生于老枝和主干上，尤以主干上花束较多，越到上部枝条则花越少，通常先于叶开放，花期 3-4 月。功用：树皮（紫荆皮）：苦，平。活血通经，消肿解毒。用于风寒湿痹，经闭，血气痛，喉痹，痈肿，癣疥，跌打损伤，蛇虫咬伤 。木部（紫荆木）：苦，平。活血，通淋。 用于痛经，瘀血腹痛，。花（紫荆花）：清热凉血，祛风解毒。用于风湿筋骨痛，鼻中疳疮。果实（紫荆果）：用于咳嗽，孕妇心痛。桂花习性：灌木或小乔木，闻香，观形都可以，6.传统十大花卉之一，尤其是仲秋时节，丛桂怒放，夜静轮圆之际，把酒赏桂，陈香扑鼻，令人神清气爽。功用：桂花对氯气、二氧化硫、氟化氢等有害气体

43、都有一定的抗性，还有较强的吸滞粉尘的能力，常被用于城市及工矿区花：散寒破结，化痰止咳。用于牙痛，咳喘痰多，经闭腹痛。果：暖胃，平肝，散寒。用于虚寒胃痛。根：祛风湿，散寒。用于风湿筋骨疼痛，腰痛，肾虚牙痛。红花继木球习性：修剪球类，常绿灌木，新叶鲜红色，观叶、观花都可以。紫红色7.花，花期 45 月，花期长，花开时节，满树红花，极为壮观。由于其萌芽力和发枝力强，耐修剪，耐瘠薄，因此修剪成球形做景。功用：姿态优美，耐修剪，耐蟠扎，可用于绿篱，也可用于制作树桩盆景，花开时节，满树红花，极为壮观。苏铁习性：与景石组合，起到点景作用，以观形为主。树干圆柱形8.明显螺旋状排列的菱形叶柄残痕。羽状叶从茎的顶

44、部生出，下层的向下弯，上层的斜上伸展，整个羽状叶的轮廓呈倒卵状狭披针形，长 75-200 厘米，羽状裂片达 100 对以上。功用：苏铁树形古雅，主干粗壮，坚硬如铁；羽叶洁滑光亮，四季常青，为珍贵观赏树种。南方多植于庭前阶旁及草坪内；北方宜作大型盆栽，布置庭院屋廊及厅室，殊为美观。茎内含淀粉，可供食用；含油和丰富的淀粉，微，供叶：收敛止血，解毒止痛。用于各种，胃炎，胃溃疡，高血压，神经痛，。花：理气止痛，益肾固精。用于胃痛，遗精，痛经。：平肝，降血压。用于高血压。根：祛风活络，补肾。用于肺结核，肾虚牙痛，腰痛，风湿关节麻木疼痛，跌打损伤。珊瑚习性：常绿灌木或小乔木，以绿篱形式设计于小区内，起分割

45、视线与构9.筑物的作用。根系发达、萌芽性强，耐修剪，对气体抗性强。功用：珊瑚树有较强的抗毒能，可用来吸收大气中的气体珊瑚树耐火力较强，可作森林防火屏障木材细软可做锄柄根、树皮、叶（沙糖木）：辛，凉。有清热祛湿，通经活络，拔毒生肌之功用。 用于感冒，跌打损伤，骨折。10. 紫鹃习性：半常绿灌木，观花为主，伞形花序顶生，有花 1-5 朵，花冠玫瑰紫色，阔漏斗形，花期 4-5 月，成片种植，开花时万紫千红，增添园林的自然景观效果。功用：有的叶花可入药或提取芳香油，有的花可食用，树皮和叶可提制烤胶，木材可做工艺品等。5、建筑特点5.1 建筑风格描述项目整体设计风格是新式现代 Artdeco 风格，采用

46、了偏黄色系的石材贴面及玻璃装饰，以现代主义的理性方式既体现了 New Art DECO 风格的古典韵味，也展现了现代艺术追求，达到技术美与人情味的和谐。5.3 建筑外立面亮点描述建筑外立面低区采用石材，中高区采用真石漆法，保证产品外观品质，同时三段式的建筑风格将整个建筑挺拔俊朗的外立面表现得淋漓尽致。成为了世界 Artdeco 艺术的中心。该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，体现出工业 的技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度，表达出不断 的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号。当时 的国际饭店、沙逊

47、 、锦江饭店及衡山 的一些高级公寓就是 “Artdeco”的典型代表。它们不同于其它的古典建筑风格，所呈现出现代简洁的街屋面貌，成为 “万国建筑博览”的一大要素，也奠定了 城市风貌的又一基本特征。作为世界上现存 ART DECO 建筑总量第二位的城市（仅次于纽约），目前已经成为世界 ART DECO 建筑的“ ”之一，已经引起了越来越多的国外建筑大师和建筑史 的关注。Artdeco 适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约5.4 特殊或亮点户型简单描述6、户型分布A 户型优点：1、 84.74 平米三房两厅配置，户型精致，功能区全。2、 户型南北通透，通风及采光好。3、 三个

48、卧室均配备飘窗，采光面较大，同时可增加户型设计感与收纳空间。4、 户型进门处于中间位置，私密性较高。5、 客厅朝南，日照充足。6、 客厅面宽 3.9 米，径深 3.8 米，面积约 15 平米左右，空间宽敞，易家具摆放。7、 客厅配备阳台，动线合理。8、 阳台面宽 3.5 米，径深 1.5 米，面积约 6 平米左右，利用率较高。9、 卫生间干湿分离设计，方便生活起居。10、主卧朝南，朝向好，日照充足。11、主卧离卫生间较近，动线合理，方便使用。12、次卧面宽 2.7 米，径深 3.6 米，面积约 10 平米，面积合理。B 户型优点：1、 75.34 平米两房两厅配置，户型精致，总价低，性价比高。

49、2、 户型南北通透，通风及采光好。3、 户型进门处于中间位置，私密性较高。4、 客厅朝南，日照充足。5、 客厅面宽 3.9 米，径深 3.8 米，面积约 15 平米左右，空间宽敞，易家具摆放。6、 客厅配备阳台，动线合理。7、 阳台面宽 3.5 米，径深 1.5 米，面积约 6 平米左右，利用率较高。8、 主卧朝南，朝向好，日照充足。9、 主卧离卫生间较近，动线合理，方便使用。10、次卧面宽 2.7 米，径深 3.6 米，面积约 10 平米，面积合理。7、推介产品一梯两户尊贵的户型设计，高得房率，小面积产品同样拥有奢侈居住体验；75 平米精致两房，南北通透，动静分区，大面积飘窗及客厅阳台增加附

50、加值，增加亲绿感受；更精致面积，更低总价； 84 平米多功能三房，不仅南北通透，动静分区，更做到干湿分离，北向功能房可作为书房或老人房，保障业主多方位的居住需求，版块内唯一的小面积紧凑户型，落户首置首选；高附加值的成熟户型，南北通透、配合朝南亲绿阳台，一梯两户的奢侈体验同时保障了更好的居住舒适度。的客户群为 25-40 岁之间首置白领房型 2 房或 3 房均可。目前同类竞争产品在同区域内较为稀缺。四、 户型图讲解1、方位朝向户型设计按居住，板式结构，南北通透，保证日常的日照采光。2、户型结构A 户型：85 平米三房开发商本着的设计原则下，将面积控制下 90 平米以下，普通住宅标准，大大减少您购

51、房成本的同时，为您这样的话正好是量身定制 85 平米三房，保证日常功能需求，增加书房配置，使您可能平时需要回家加班的时候可以有充分私人空间，并且不影响家人休息，当然如果您希望将书房变成卧室也是可以的，可以说如此低的成本，创房型楼栋分布栋号楼层2R3R酒店式公寓总计比例住宅1#11F888820.00%2#11F888820.00%3#11F888820.00%4#11F666615.00%5#11F444410.00%6#11F666615.00%公寓8#3F-5F9393100.00%总套数3528893533100%造一步到位的可能性。B 户型：75 平米两房开发商本着的设计原则下，将面积

52、控制下 90 平米以下，普通住宅标准，大大减少您购房成本的同时，为您这样的话正好是量身定制 75 平米两房，功能实用、精致，无任何浪费面积，并且将总价控制，购房无忧。3、功能区75 ：不利：户型不够方正大气；餐厅面积小；次卧无飘窗，无附赠面积；卫生间无干湿分离。优势卖点: 舒适的两房两厅一卫空间设计，使得功能性更强。房型做到南北通透，布局更合理舒适。L 型厨房，操作空间游刃有余。厨房与餐厅分而不离，更方便享受美食。客厅南向设计，并融入大尺度南向阳台，与餐厅紧密相连，招待宾客敞阔自在。主卧自带风景飘窗，享受附赠面积。卫生间与两卧室紧密相连，更方便使用，如果喜欢干湿分离，也可以看85 户型。85

53、：不利：通风效果差；餐厅面积小；次卧面积小。优势卖点:户型南北通透，布局合理保障私密性。门厅处预留鞋柜空间，设计巧妙更人性化。U 型厨房设计，与餐厅紧密相连，设计布局简洁合理。客厅南向设计，并融入大尺度南向阳台，与餐厅紧密相连，招待宾客敞阔自在。每个卧室都自带景观飘窗，附赠面积。2+1 户型设计，次卧小毋庸置疑，但足够使用，实用性更高。卫生间干湿分离，功能分区清晰，人性化前瞻考量家人需求。五、 销售洽谈1、竞争板块 PK那介绍到这里，您可能会问我，以上区域介绍的开发好像都是更靠近滴水湖附近的，跟项目关系？我来为您详细介绍一下。除了以上的产业园区、配套建设之外，临港新城的居住社区分布在滴水湖附近

54、三环以外的位置、芦潮港社区、泥城社区、万祥社区以及书院社区，现在万祥和书院仅有少量商品房的开发，基本都是农民房，咱们不提，主要发展起来的商品房片区就是滴水湖片区、泥城片区和芦潮港片区，现在滴水湖片区进驻了一些大型的品牌开发商，比如保利，开发的产品多是小和叠加别墅，现在小的价格已经超过了 20000 元/，是目前临港新城价格最高的片区，社区品质是可以的，但是你要问我，要是在临港选择居住的话，我不建议选择滴水湖附近，首先这里规划的是商务行政区，未来还会导入很多的旅游，对居住在这里的人会产生一定的影响，另外，这里是航道，飞机 2、3 分钟一次，噪音和感官都不舒服，而且这个片区毕竟是填海填出来的，海风

55、常年吹，衣服老是潮乎乎的感觉没干。另外，两个居住区就是芦潮港和泥城，芦潮港现在有漕河泾和朗诗开发的两个楼盘，但由于楼板价比较高，开发商希望快速回款，开发的都是小面积的紧凑户型，更适合那些刚需的年轻客户，另外，芦潮港现在没有集中型商业，而且整个芦潮港规划的就 3 万人，未来也很难有大型商业进驻，现在的商业需求也是依靠现在泥城的大润发。可以说，泥城是临港新城目前发展最成居住区，也是临港新城的“门户”。2、竞品项目针对说辞凯德新视界凯德新视界位于万祥板块，项目共 970 户，容积率高达 1.8，主推的是小高层，层高在 12 层和 18 层，都是两梯四户的。每栋楼以围合式布局形成了一个大花园，看似绿化

56、很好，其实每栋楼都靠近马路，比较吵闹，影响生活品质。新视界周围的交通(自驾与)，生活，教育配套都不够齐全，据说在周边即将建一个 1.5 万方的商业街，但这也只是规划中，并未实行，从实行到发展起来也需要一个过程，目前周边没有大型的购物广场，离地铁 16 号线很远（需要转二趟车）周边只有一个很老的，中学高中需要到惠南或是临港主区读，四周都是农田和当地人们的自建房，看上去很杂乱，道路不够宽广，小路很多，整体感觉不够，目前项目 2014 年 7 月开盘，共计销售 331 套，还,有余房 639 套，去化率 34.12%，因为板块的定位与规划不成熟，发展比较慢，导致去化比较差，只能慢慢续销。东亚阳光里位

57、于泥城板块，周围的交通(自驾与)，生活，教育配套都非常齐全，三分钟上 S2 高速度，五分种可到达公利的，小学，中学，周边在已有大润发超市，KFC，星巴克，SPA 等的基础上，年底宝龙也即将开业，临港宝龙广场是整个临港首家吃喝玩乐购家庭一站式休闲中心，是能辐射方圆10-15 公里的范围内唯一的一个商业中心，必将引入的商家和住户，周边有二个小公园，还有一个 35 万方的滨河公园也在建设中了，所以在东亚阳光里的附近，形成了一条吃喝玩乐的一站式商圈。新视界的面积有 2 房 75-87 的，南北不通透，次卧面积小，房间狭长，4.5 平左右，如果是放婴儿床还行，放 1.2-1.5 的小床的话，那基本上是没

58、有走路过道的，3 房 103-110，一房朝南，二房朝北，朝北的卧有些阴冷，窗户小，通风效果不佳，103 的毛坯暂时没有开盘，开盘的都是精装房，装修的规格在 1000元/平，毛坯房的均价在 11000-12000 元/平，精装的均价在 13000-14000/平左右，小区的绿化虽然展示很好，中间设有儿童游乐和老人设施，但是以后住户的活动区域仅在小区里面，项目周边没有设施与公园。目前新视界购房可享受 2 房 2 万抵 5 万与 3 房 2 万抵 8 万。目前以毛坯成交量比较多，网易成交均价每平米 10822。东亚阳光里有 2 房 75m2，3 房 85 m2，得房率高达 80%，容积率 1.6,

59、绿化率35%，户型全部南北通透，采光效果比较好，有毛坯与精装可供您选择，小区中央绿化展示比较好，有儿童游乐区与老人活动区。项目周边有鹤园与公园以及在建中的 3.5 万方的滨河公园。无论是在房型，使用功能，地段，周边配套，社区的一个成熟度上或是性价比上，都占优势。朗诗里程朗诗里程位于芦潮港板块，项目共计 1076 户，容积率高达 1.8，一期主推的是花园洋房，预计 5 月份开盘，二期在建的是小，预计明年开盘。朗诗里程的周边一片荒芜，目前周边没有齐全的生活，教育，及交通配套，虽然有些项目在建设规划中，但这就像是在纸上画饼，看得见，却摸不着，也不知道要什么时候才能完工，就算 3-5 年建好，朗诗里程

60、处在的地理位置与板块的定位也跟不上东亚阳光里的泥城板块的发展，东亚阳光里三分钟上 S2 高速度，五分种可到达公利的，小学，中学，周边在已有大润发超市，KFC，星巴克，SPA 等的基础上，年底宝龙也即将开业，必将引入的商家和住户，周边有二个小公园，还有一个 35 万方的滨河公园也在建设中了，这些都是朗诗里程芦潮港板块所无法比拟的，东亚阳光里和朗诗里程相比就好像一个小孩子在跑步了，而一个孩子还在学走路。朗诗里程的洋房面积是 61-79 平方的（一室一厅，二室一厅，三室一厅），都是小面积的花园洋房，虽然花园洋房听上去很有档次，是高大尚，但事实花园洋房是指有较大面积的，私人电梯，独门独幢，户户有花园的