乐山房产市场报告汇总

1、 .DOC资料. .DOC资料. 乐山房产市场报告汇总作者：日期：乐山市2013年度房产市场分析目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc378494175 第一章 宏观环境 PAGEREF _Toc378494175 h 4 HYPERLINK l _Toc378494176 一、经济环境 PAGEREF _Toc378494176 h 4 HYPERLINK l _Toc378494177 二、全国市场与政策环境 PAGEREF _Toc378494177 h 9 HYPERLINK l _Toc378494178 三、乐山地方政策 PAGEREF _Toc37

2、8494178 h 21 HYPERLINK l _Toc378494179 四、本章综述 PAGEREF _Toc378494179 h 23 HYPERLINK l _Toc378494180 第二章 土地市场篇 PAGEREF _Toc378494180 h 24 HYPERLINK l _Toc378494181 一、土地市场综述 PAGEREF _Toc378494181 h 24 HYPERLINK l _Toc378494182 二、2012年乐山中心城区土地供应状况 PAGEREF _Toc378494182 h 26 HYPERLINK l _Toc378494183 三、2

3、013年乐山中心城区土地成交 PAGEREF _Toc378494183 h 28 HYPERLINK l _Toc378494184 第三章 乐山住宅市场篇 PAGEREF _Toc378494184 h 33 HYPERLINK l _Toc378494185 第四章 客户篇 PAGEREF _Toc378494185 h 40 HYPERLINK l _Toc378494186 一、2013年各片区客户年龄构成 PAGEREF _Toc378494186 h 40 HYPERLINK l _Toc378494187 二、各片区客户区域构成 PAGEREF _Toc378494187 h

4、42 HYPERLINK l _Toc378494188 三、各片区客户媒体渠道构成 PAGEREF _Toc378494188 h 44 HYPERLINK l _Toc378494189 四、各片区客户职业构成分析 PAGEREF _Toc378494189 h 46 HYPERLINK l _Toc378494190 五、客户分析小结 PAGEREF _Toc378494190 h 48 HYPERLINK l _Toc378494191 第五章 保障房篇 PAGEREF _Toc378494191 h 49 HYPERLINK l _Toc378494192 第六章 营销推广篇 PAG

5、EREF _Toc378494192 h 53 HYPERLINK l _Toc378494193 第七章 商业地产 PAGEREF _Toc378494193 h 63 HYPERLINK l _Toc378494194 一、乐山市中区商业 PAGEREF _Toc378494194 h 63 HYPERLINK l _Toc378494195 二、2012年商业情况 PAGEREF _Toc378494195 h 65 HYPERLINK l _Toc378494196 三、2013年主要商业项目 PAGEREF _Toc378494196 h 66 HYPERLINK l _Toc378

6、494197 四、商业总结 PAGEREF _Toc378494197 h 67 HYPERLINK l _Toc378494198 五、写字楼总结 PAGEREF _Toc378494198 h 70 HYPERLINK l _Toc378494199 六、乐山市区酒店行业发展现状 PAGEREF _Toc378494199 h 70 HYPERLINK l _Toc378494200 七、2014年商业体量预计 PAGEREF _Toc378494200 h 73 HYPERLINK l _Toc378494201 第八章 2014年乐山楼市展望 PAGEREF _Toc378494201

7、 h 76 HYPERLINK l _Toc378494202 第一章 峨眉山市土地市场篇 PAGEREF _Toc378494202 h 79 HYPERLINK l _Toc378494203 一、20122013年土地拍卖分布 PAGEREF _Toc378494203 h 79 HYPERLINK l _Toc378494204 二、20122013年峨眉山市土地供应状况 PAGEREF _Toc378494204 h 80 HYPERLINK l _Toc378494205 三、未来峨眉山市土地供应状况 PAGEREF _Toc378494205 h 101 HYPERLINK l

8、_Toc378494206 第二章 峨眉山市住宅市场篇 PAGEREF _Toc378494206 h 103 HYPERLINK l _Toc378494207 一、峨眉山市商品房住宅市场 PAGEREF _Toc378494207 h 105 HYPERLINK l _Toc378494208 二、峨眉山市商品房住宅市场 PAGEREF _Toc378494208 h 106 HYPERLINK l _Toc378494209 三、峨眉山市商品房住宅市场 PAGEREF _Toc378494209 h 107 HYPERLINK l _Toc378494210 第三章 营销推广篇 PAGE

9、REF _Toc378494210 h 109 HYPERLINK l _Toc378494211 第四章 峨眉山市商业市场篇 PAGEREF _Toc378494211 h 114 HYPERLINK l _Toc378494212 一、2013年峨眉山市商业市场分析 PAGEREF _Toc378494212 h 114 HYPERLINK l _Toc378494213 二、峨眉山市商业环境现状商圈分布 PAGEREF _Toc378494213 h 115 HYPERLINK l _Toc378494214 三、峨眉山市商业环境现状商圈的发展轨迹分析 PAGEREF _Toc37849

10、4214 h 116 HYPERLINK l _Toc378494215 四、峨眉山市酒店规模及数量 PAGEREF _Toc378494215 h 118 HYPERLINK l _Toc378494216 五、峨眉山市写字楼分布路线图 PAGEREF _Toc378494216 h 121 HYPERLINK l _Toc378494217 六、峨眉山旅游地产发展阶段 PAGEREF _Toc378494217 h 123 HYPERLINK l _Toc378494218 七、峨眉山旅游地产现状 PAGEREF _Toc378494218 h 124第一章 宏观环境一、经济环境世界经济2

11、013年全球经济继续处于缓慢的复苏过程中，但增长乏力。发达国家经济增长势头难以令人乐观，发展中国家的经济增长速度总体好于发达国家，在经济总量上继续缩小与发达国家的差距。2013年世界主要经济体运行情况经济体2013年增速2012年增速世界经济2.9%3.2%发达经济体1.2%1.5%新兴市场和发展中国家4.5%4.9%中国增速放缓，与其它国家相比仍增长较快7.8%中国经济2013年，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，整体宏观经济基本维持平稳格局，GDP增长完成7.5%的目标。2013年一季度7.7%2013年二季度7.5%2013年三季度7.8%2013年四季度约7.6%一季度，经济增长

12、率从2012年四季度的7.9%降至7.7%。社会融资总量超过6万亿，为历年来单季度最高，资金面较宽松。二季度，信贷和财政收紧，6月银行间市场利率大幅上扬，爆发“钱荒”，市场恐慌加剧，经济增长率快速下行，二季度的GDP增长触及7.5%。7月以后，随着政府相关会议召开，政策基调转向稳增长，配合诸如支持小微企业、加速铁路投资、支持外贸出口、下放行政审批、盘活存量资金、拓宽房企融资渠道等措施，防止了经济过快下行的风险。二季度末，社会融资总额开始回升，财政支出大幅反弹。三季度，GDP增长7.8%，投资仍是主要推动力，贡献率近56%。四季度，随着大量资本流入中国、物价与房价上涨，增长延续，但经济回稳尚不巩

13、固。四川经济2012年四川省GDP总值为23850亿元，增长12.6%，保持全国排位第8；2012年四川省城镇居民人均可支配收入为20307元，增长13.5%，全国排名第23位；乐山经济4.1乐山GDP与城镇居民人均可支配收入横向对比2012年乐山市地区生产总值为1037.75亿元，连续13年保持10%以上高速增长；2012年乐山市城镇居民人均可支配收入20397元，增长15.6%； 乐山GDP与城镇居民人均可支配收入纵向对比2012年乐山市GDP总值增长14.4%，首次突破千亿大关，保持全省排位第8；2012年乐山市城镇居民人均可支配收入增长15.6%，保持全省排名第9位；小结：世界经济缓慢

14、复苏，增长乏力；中国经济总体稳定、增速放缓，在全球经济发展中依然处于前列；四川经济连续13年保持两位数增长，在国内排名稳定；近年乐山经济运行平稳、经济增长较快，人民收入水平不断提高，乐山社会经济发展形势整体向好。二、全国市场与政策环境 市场：2013年在相对宽松的宏观环境下，市场表现良好。1、房地产开发投资完成情况（1）、2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。（2）、1-11月份，房地产开发企业土地购置面积347

15、73万平方米，同比增长9.9%，1-10月份为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。2、商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。1-11月份，商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。11月末，商品房待售面积46806万平方

16、米，比10月末增加1444万平方米。其中，住宅待售面积增加932万平方米，办公楼待售面积增加99万平方米，商业营业用房待售面积增加258万平方米。3、房地产开发景气指数11月份，房地产开发景气指数为96.38，比10月回落0.5点。 政策：相比2012年中央坚持房地产调控不动摇，不放松的态势，2013年房地产调控政策的着力点则是出现了较为明显的转向，总体来看，2013年的房地产调控主要可以分为两个阶段：一是以国五条和各地细则为主，仍延续抑制需求，控制房价的调控思路，二是转向加强保障房建设和管理，完善住房供应体系的思路。关键词：新国五条、细则2013年2月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议

17、，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出五条措施：一是完善稳定房价工作责任制；二是坚决抑制投机投资性购房，对其他城市房价上涨过快的，升级政府应要求其及时采取限购等措施；三是增加普通商品住房及用地供应；四是加快保障行安居工程规划建设，落实2013年城镇保障行安居工程基本建成470万套，新开工630万套的任务；五是加强市场家馆，推进城镇各个人住房信息系统建设。此次出台的五条政策没有超出已有的调控框架，对市场影响需观测具体的细则跟进落实。2013年3月1日，国务院办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，细则正式出台，着重对限购加强，限贷提高，税收加重等抑制需求的方面进行细化，特别是限贷和

18、税收政策，引发市场赶末班车效应，但各地方政府均处于观望等待，直到3月25提，广东省才率先出台地方细则，而大多数城市都还是选择在3月最后两天集中出台，截至4月3日，国务院要求的35个大中城市均出台了地方细则，但力度参差不齐，除北京较为严厉之外，其他34地细则均为不同程度的力度大折，更有26个城市仅公布房价控制目标。观点：就国五条的影响来看，除了个人所得税升级造成了暂时的市场恐慌以外，对市场的整体影响不大。一方面，尽管国五条细则内容非常严厉，涉及到诸多的可操作的内容，如个人所得税升级、限购政策升级等，但随后各城市出台的实施细则，明显弱化了调控细则；另一方面，在政府换届之后，楼市调控政策思路转化，主

19、要从“控制房价上涨过快”转为“加强住房供应体系建设”，因此，行政性调控手段弱化，国五条也被逐步淡化。关键词：一线城市、领涨全国、地方调控升级、长效机制2012年以来，全国房地产市场的复苏和回暖，存在显著的地区差异，总体上看一二线热度高，三四线热度低。国家统计局数据显示，2013年3月份，一二三线城市房价环比涨幅分别为2.8%、1.1%和0.9%，涨幅差距达到最大。其后，环比涨幅持续收窄，至2013年11月份，一二三线城市环比涨幅分别为0.78%、0.56%和0.52%，涨幅差距缩小。自2012年9月以来，北京、上海、广州和深圳等四个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅和同比增幅连续15个月领涨全国

20、，其中2013年11月份的同比增幅皆超过20%。观点：2013年以来，房价整体保持上行走势，主要分为三个阶段：第一阶段(2012年9月份至2013年3月份)：表现为一线城市房价涨幅加速上涨，以绝对优势领涨全国。主要原因是，2011至2012年楼市严厉调控中，一线城市受其影响较大，房价涨幅受到明显的抑制，一旦市场回暖，政策相对平稳，具有强劲刚需的一线城市出现强烈的补涨效应，即“压制越大反弹越大”；二三线城市，由于市场本身仍处于楼市发展的大方向中，在整体楼市环境趋好的条件下，热点城市涨幅有所扩大，而部分二线尤其是三线城市供大于求的情况仍然突出，房价上涨的空间有限。第二阶段(2013年4月份至9月份

21、)：表现为一线城市房价涨幅显著趋缓，领涨优势不断缩小，主要原因是随着“国五条”细则落地，一线城市作为先锋阵地，北京、广州全面执行限价政策，楼市量价受政策影响明显。第三阶段(2013年9月份至今)：表现为一线城市环比涨幅再现加速收窄，主要原因是一线城市面临房价过快上涨压力，陆续升级调控政策，出台“京七条”、“深八条”、“沪七条”对楼市加压，通过强化供给端、继续严格限购限贷、加大保障房供应等方面抑制房价过快上涨。调控升级短期内对降温楼市起到一定作用，但这种应急行为并不是解决高房价的有利措施，建立房地产市场健康发展的长效机制更显意义。关键词：地王现象2013年以来，全国土地市场异常活跃。上半年在经过

22、对国五条等调控政策的消化后，5月开始土地市场率先拉开了反弹的序幕，尤其是三季度，有关“地王”报道开始密集出现，上海、北京、广州等一线城市，经营性用地高溢价成交现象频频出现，全国土地出让金收入也快速增长。进入9月，全国土地市场“地王”现象愈演愈烈：9月2日天津宅地单价“地王”出现，两天之后北京农展馆“地王”即以创纪录的7.3万元/平方米的楼面价出现，紧接着，9月5日上海就诞生了总价高达217.7亿元的新“地王”，同一天，杭州和苏州也有两幅“地王”出炉。一时间，“地王”现象成为社会各界关注的热点。观点：今年“地王”现象的此起彼伏，既是去年下半年以来楼市回暖后房价上涨推动所致，也是去年土地市场惨淡后

23、的跳跃式反弹。总体来看，今年“地王”多产生于一二线城市，“地王”的产生是多种因素共同推动的。首先，今年以来商品房市场成交强势释放，房企纷纷加紧了土地储备；其次，房企资金明显改善，除个别地产巨头外，一些成长型企业为了迅速获得品牌溢价效应，也投入巨资拿地；再次，由于我国经济增长持续放缓，地方政府也需要通过土地收入来弥补财政，所以放出优质地；最后，一线城市优质地块紧缺，激烈的市场竞争也抬高了地价。全国多地“地王”的产生，放大了对市场预期的负面影响，也进一步推高了房价的上涨预期。为此，9月末国土部要求，供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。虽然此后北京等地的部分“

24、地王”被叫停，政策效应有所显现，但由于一二线城市仍有优质地块推出，土地市场竞争激烈化程度不减，“地王”现象依旧存在。未来对于重点城市尤其是一线城市，土地的高溢价率必然会对楼市调控造成较大的压力。关键词：小产权房2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为。11月24日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开视频会议，就坚决遏制违法建设、销售小产权房问题作出部署

25、。会议强调，要统一认识，准确把握党的十八届三中全会精神，清醒认识小产权房问题的危害性，严肃查处一批典型案件，严厉追究一批责任人员的责任，坚决遏制新的小产权房出现。 观点：十八届三中全会前后，不断有消息传出小产权房有望转正，尤其是“383方案”提出对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。十八届三中全会决定也明确规定“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，该政策表述曾被视作小产权房的救命稻草。然而两部委此次针对小产权房的表态，使小产权房未来转正的希望破灭。小产权房反映了我国住房保障

26、体系存在的问题，因此，要解决小产权房问题，不断健全和完善住房保障体系便成为了关键。中共十八届三中全会公告解读：改革有利于房地产行业长远健康发展，短期影响须观望具体措施；淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。2013年11月9-13日，十八届三中全会在北京召开，研究全面深化改革重大问题，并审议通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，决定共提出60条改革措施，就房地产业而言，涉及农村土地改革、住房保障和供应、房地产税立法等，但未提及房地产调控和房价。1、强调市场在资源配置中的决定性作用，行政性调控或逐步淡化。全会报告中关于“加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和

27、要素自由流转、平等交换的现代市场体系”、“完善主要由市场决定价格的机制”等提法无疑将对房地产行业形成巨大利好，亊实上，从本届政府执政一年以来对房地产市场的应对策略来看，去行政化的大体思路已相对明了，尽管今年以来各地市场持续升温，核心城市几乎呈现量价齐升，但中央层面上却并未出台新一轮全局性的调控新政，而更多地将问题交给各地方政府，交给市场自行调整。在三中全会制定的框架之下，未来以限购政策、商品房预售证监管为核心的行政性手段逐步退出应是大势所趋，但短期来看，由于市场供求矛盾依然激烈，住房问题的社会舆论压力依然较大，因此去行政化只能采取逐步落实的方案，尤其是房价偏高的一线城市，至少最近两年之内，限购

28、和限价将依然在局部维持执行。总体来看，本条对房地产行业影响短期偏中性，远期偏多。2、城乡发展一体化提法值得关注，房地产行业将获得制度性红利。 “赋予农民更多财产权利”直接指向土地要素，若农民的土地价值能够得到更合理的兑付，则其进入城市之后将拥有更好的生活质量，这无疑也将增加房地产市场的有效需求；而强调“城乡公共资源”均衡发展则意味着未来城镇化仍将是大中型城市、中小城镇和农村共同发展的格局，如果户口含金量均等化趋势形成，则将是房地产行业未来十年最大的发展机遇。中小城市户籍政策的率先放开，将对房地产市场将形成巨大利好。3、分税改革、房产税等热点未有涉及，强调事权财权匹配将有助于降低地方政府对土地财

29、政的依赖。“强调亊权、财权相适应”其本质依然是为解决当前我国财政体系下的最大矛盾、中央和地方的收入分配问题，反映在房地产行业里最突出的例子即是土地财政、保障房建设。未来如能理顺中央和地方在财政收入分配上的矛盾关系，增加地方政府财税收入，则包括土地财政在内的诸多问题都将得到缓解，对房地产行业而言，利于整个行业的长期可持续发展，但就当前沪渝版本的房产税征收方案很难对市场产生即时的冲击。4、农用地入市仍处猜想阶段，目前并不具备对城市商品房市场形成实质性规模供应的可能。三中全会报告中虽然在显要位置提出“建立城乡统一的建设用地市场”，但亊实上该提法在2008年公布的中共中央关于推进农村改革发展若干重要问

30、题的决定中就已出现，而本次未做任何修改。我们认为其影响无疑是深远的，但路径却并不明确，由于地方政府利益能否顺利让渡、庞大的农村宅基地何时能确权、激增的土地供应会否导致城市房地产市场原有体系遭遇巨大冲击等问题依然存在，因此我们判断在未来很长一段时间内，地方政府仍将是建设用地出让的唯一主体，而近期部分省份出现的农用地流转将继续作为个案存在，其试点将被作为正面经验被广为宣传，但全国范围、区域范围内的全面铺开执行仍有待时日。在11月中央政治局针对住房问题的集体学习会议上，“促供应”被提到了前所未有的高度，在之后的北京、深圳、上海地方新政中也都专门提及了土地供应增加的相关计划，但至少在最近几年内，城市房

31、地产市场“促供应”仍将主要表现在城市本身的土地释放上，农用地入市对行业的影响偏远期。十八届三中全会强调市场的重要性，而以前的表述，多是“基础性”作用，这次升级成“决定性”作用。就房地产行业的改革而言，自2003年届政府执政以来，楼市调控政策持续出台，但从调控效果来看，和预期出入较大，因此，房地产调控的思路也亟需转变，在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。小结：调控思路的转向，加强保障房建设和管理，完善住房供应体系建立长效机制，淡化行政手段，回归市场化；城乡发展一体化将对房地产市场利好；城市房地产市场“促供应”近期仍将主要表现在城市本身的土地释放上，农用地入市对行

32、业的影响偏远期。三、乐山地方政策2013年7月29日乐山中心城区住房综合平均交易价格及享受税收优惠的普通住房价格标准乐山中心城区住房综合平均交易价格及享受税收优惠的普通住房价格标准单位：元/平方米公告日期2010年6月18日2011年2月23日2011年8月1日2012年5月4日2012年12月18日2013年7月29日公告住房综合平均交易价格290036433951421346864568享受税收优惠政策普通住房的价格标准406051005531.45898.26560.46395.2享受税收优惠政策普通住房价格标准执行时段2010年6月18日至2011年2月22日2011年2月23日至20

33、11年7月31日2011年8月1日至2012年5月3日2012年5月4日至2012年12月17日2012年12月18日至2013年7月28日2013年7月29日至新公告之日止执行时点及政策依据根据契税条例、川地税函2004208号、川地税函2008641号等文件对契税纳税义务发生时间和纳税期限的规定，商品房交易以合同备案时间为纳税义务发生时间，二手房交易以办税时间或者网签合同时间为纳税义务发生时间。纳税义务发生时间到办理权属登记手续之前的期限为纳税期限。政策施行时间主要内容影响备案、撤案监管政策2013年3月房管局系统升级，加大对项目备案、撤案的监管力度。规范市场监督公积金办理政策调整2013

34、年6月取消公积金试点，项目工程进度必须达到2/3才能进行公积金办理此项政策的实施使得公积金贷款的回款时间延后，增大了开发商的开发资金压力公积金支取及还贷2013年12月从2014年1月1日起，停止执行购房者申请购房贷款（包括商贷或公积金）后，既申请提取公积金来支付购房者的首付款，又享受每年一次的还贷支取政策此项政策的实施对乐山楼市具有利好作用，首先，购房者不用再等待排队发放贷款；其次，由于贷款发放的时间缩短，开发商回笼资金的速度也相应加快；再则，商贷和公积金贷款，都只能选择一次部分提前还贷和选择一次全部提前还贷，较公平。小结：地方政府会依据整体宏观环境和本地实际情况做出政策微调，但在政策执行方

35、面，依然较为灵活。四、本章综述经济环境：世界经济缓慢复苏，我国经济整体保持稳定增长； 市场环境：2013年全国房地产市场整体表现良好，量价齐升；政策环境：转换调控思路，加强保障住房建设和管理，完善住房供应体系，确保房地产行业持续健康发展。第二章 土地市场篇一、土地市场综述 乐山市中心城区2009-2013年土地市场走势小结：2009年楼市异常火爆，成交量和成交价格大幅度上浮直接导致2010年土地市场异常活跃。2010年国家对全国楼市开始调控，乐山也深受影响，特别是2011年开始楼市持续低迷，成交大幅下挫，直接导致一级市场惨淡收场。2012年，调控历时2年，刚需得到释放，楼市逐渐好转，特别是20

36、12年下半年，乐山楼市受嘉州长卷、五洲汉唐、龙湾水岸、滟澜洲、亚马逊等热销影响，楼市上行明显，随着楼市回暖，土地市场有所升温。2013年，随着中心城、滟澜洲、国际公馆、君悦湾、假日半岛等大体量项目相继入市，乐山住宅市场首度呈现供求失衡的局面，受轻轨红利和青江规划大好局面，商业土地市场供应超过千亩，一举成为乐山土地供应中最火热的形态。2013年土地供应和成交均好于2012年，分别上浮5.4倍和5.8倍土地成交单价基本持平2012年，较2011年下浮7%平均楼面地价基本持平2012年，较2012年下浮1%。溢价率较2011年下浮8%。二、2012年乐山中心城区土地供应状况时间地块位置土地面积（）建

37、筑密度容积率绿化率用地性质交易方式起始价格（万元）1月7日至18日乐山市青江片区瑞祥路西南侧（QJ-B-17-b号）20000（约30亩）35%3.530%商服挂牌90001月17日至27日乐山市青江片区至乐路与鹤翔路交汇处北侧（QJ-B-13号）166464.1（约249.7亩）30%3.030%商服、住宅兼容文化设施用地挂牌253003月1日乐山市中心城区乐峨路与辜李坝互通立交交汇处73725.8（约110.59亩）30%2.335%城镇住宅、商务金融拍卖92003月1日乐山市中心城区柏杨西路片区BY（II.F）-d-04-5-3-143号918.3（约1.38亩）35%5.530%城镇住

38、宅、商务金融拍卖4503月1日乐山市中心城区旧城片区斑竹湾（BZW-01-01-a号）42459.1（约63.69亩）35%5.430%城镇住宅、商务金融拍卖65003月29日乐山市市中区茅桥镇茅桥村2社（二号地块）1898.1（约2.85亩）45%2.830%商服住宅拍卖2103月29日乐山市市中区茅桥镇茅桥村2社（一号地块）1204（约1.81亩）45%2.830%商服住宅拍卖1753月28日至4月12日乐山市中心城区青江片区鹤翔路西侧（QJ-B-03-a-1号）17658.4（约26.49亩）50%4.020%商服挂牌44658月16日乐山市市中区安谷镇安谷村8社5157.7（约7.74

39、亩）40%2.030%商服住宅拍卖5458月16日乐山市市中区土主镇高岩塘村2社39050.5（约58.58亩）40%3.030%商服住宅拍卖48009月12日至27日中心城区青江片区至乐路北侧QJ-B-11-c号50447.8（75.67亩）50%1.530%商服、文体娱乐用地挂牌135009月25日中心城区通江片区滨江路西侧TJ（B）-9-a-04号32169.7（合48.25亩）30%1.0且3.530%商服住宅拍卖180009月27日中心城区蟠龙片区雪衫路东侧、茶坊路南侧PL（II）-d-06-a号34618.9（合51.93亩）30%1.0且3.030%商服住宅拍卖1450012月1

40、3日至27日中心城区青江片区鹤翔路西侧QJ-B-03-a-113834.55（合20.75亩）50%4.020%商服用地挂牌350012月26日中心城区青江片区高坝路南侧QJ（B）-05-a、b、c号198272.19（合297.41亩）a25%；b30%；c45%a1.0且3.5；b1.0；c1.5a30%；b35%；c20%城镇住宅、商服、科教拍卖5220012月26日中心城区水口片区青衣江路西侧SK-B号137610.25（合206.41亩）30%1.0且3.030%城镇住宅、商服拍卖2070012月26日中心城区青江片区瑞晗路西北侧QJ（B）-18-c号68392（合102.59亩）3

41、5%1.0且3.030%城镇住宅、商服拍卖1950012月26日中心城区青江片区鹤翔路西侧QJ（B）-08-b号24000.4（合36亩）30%1.0且3.530%城镇住宅、商服拍卖1010012月26日中心城区水口片区青衣江路西侧燕儿凼c 号47028.5（合70.54）30%1.0且3.030%城镇住宅、商服拍卖706012月30日高新区临江东路以西、南新东路以北GXQ(H)-03-a-01号75409（合113.11亩）24%1.0且3.035%住宅、商服拍卖2270020 2013年全年土地供应20宗，土地面积1050329.2平米，折合1575.49亩。三、2013年乐山中心城区土地

42、成交土地成交一览表交易时间项目名称土地面积（）容积率建筑面积（）成交金额（万元）土地成本（万元/亩）楼面地价（元/）竞得人1月18日乐山市青江片区瑞祥路西南侧（QJ-B-17-b号）20000（约30亩）3.57000090003001285.7四川省铁路产业投资集团有限责任公司1月27日乐山市青江片区至乐路与鹤翔路交汇处北侧(QJ-B-13号)166464.1(约249.7亩)3.0499392.327500110.13550.67成都金怡源房地产开发有限公司3月1日乐山市中心城区乐峨路与辜李坝互通立交交汇处73725.8(约110.59亩)2.3169569.3422800206.1713

43、44.58乐山泰吉投资开发有限公司3月1日乐山市中心城区柏杨西路片区BY(.F)-d-04-5-3-143号918.3(约1.38亩)5.55050.65550398.551088.97乐山银河实业(集团)股份有限公司3月1日乐山市中心城区旧城片区斑竹湾(BZW-01-01-a号)42459.1(约63.69亩)5.4229279.1412000188.41523.38乐山市仁和房地产开发有限公司3月29日乐山市市中区茅桥镇茅桥村2社（二号地块）1898.1(约2.85亩)2.85314.6823080.70432.76四川省乐山华冠房地产开发有限公司3月29乐山市市中区茅桥镇茅桥村2社（一号

44、地块）1204(约1.81亩)2.83371.2190105563.6四川省乐山华冠房地产开发有限公司4月12日乐山市中心城区青江片区鹤翔路西侧(QJ-B-03-a-1号)17658.4(约26.49亩)4.070633.64465168.56632.14乐山银基房地产开发有限公司8月16日乐山市市中区安谷镇安谷村8社5157.7(合7.74亩)2.010315.4805104.00780.39乐山市华厦房地产开发有限公司9月25日中心城区通江片区滨江路西侧TJ(B)-9-a-04号32169.7(合48.25亩)1.0且3.5112593.9520000414.511776.29乐山市银丰房

45、地产开发有限公司9月27日中心城区蟠龙片区雪杉路东侧、茶坊路南侧PL()-d-06-a号34618.9(合51.93亩)1.0且3.0103856.716000308.111540.58四川瑞松置业有限公司9月27日中心城区青江片区至乐路北侧QJ-B-11-c号50447.8(合75.67亩)1.575671.713630180.121801.20乐山万兴投资有限公司12月26日中心城区水口片区青衣江路西侧燕儿凼C号47028.5(合70.54亩)1.0且3.0141085.57100100.65503.24乐山宝尚投资发展有限公司12月26日中心城区水口片区青衣江路西侧SK-B号137610

46、.25(合206.41亩)1.0且3.0412830.7521100102.22511.11乐山宝尚投资发展有限公司12月26日中心城区青江片区高坝路南侧QJ(B)-05-a、b、c号198272.19(合297.41亩)a1.0且3.5；b1.0；c1.5a:628044.06b:8927.96c:14854.60582500277.391265.67四川邦泰置业有限公司12月26日中心城区青江片区瑞晗路西北侧QJ(B)-18-C号68392(合102.59亩)1.0且3.020517629400286.581432.92乐山市金远房地产开发有限责任公司四川乐山荣大房产投资有限公司12月26

47、日中心城区青江片区鹤翔路西侧QJ（B）-08-b号24000.4(合36亩)1.0且3.584001.420000555.562380.91四川邦泰置业有限公司12月27日中心城区青江片区鹤翔路西侧QJ-B-03-a-113834.55(合20.75亩)4.055338.23500168.67632.47乐山银基房地产开发有限公司12月30日高新区临江东路以西、南新东路以北GXQ(H)-03-a-01号75409（合113.11亩）1.0且3.022622728000247.551237.69成都市佳乐房地产开发有限公司(拟注册新公司为：乐山市佳乐房地产开发有限公司)土地成交总体分析 2013

48、年全年土地成交19宗，土地面积1011278.7平米，折合1516.91亩，成交率96%； 平均楼面地价约1068元/平米，其中青江范围内平均楼面地价约1520元/平米； 共计成交金额318770万元，溢价率42.72%； 预计未来可形成建筑面积供应约3131534.135平米。 3、2013年成交板块分析片区供应面积（亩）成交面积（亩）成交率区域范围青江片区838.61838.61100%轻轨至转盘沿线8宗城北片区48.2548.25100%罗浮盛世与浪琴湾之间1宗城南片区390.06390.06100%水口、高新区3宗城西片区111.97111.97100%盘龙银座与辜李坝立交桥2宗老城区

49、63.6963.69100%蓝山湾一宗新城区51.9351.93100%中心城旁1宗其他70.9812.417.5%安谷镇、土主镇、茅桥镇共计1575.491516.9196.3% 2013年，乐山中心城区土地供应主要集中在城西（柏杨西路-进站大道-长青路）区域，占到土地供应62.66%以上，其中，以青江区域为甚，占到总供应的55.28%。城南片区（高新区-水口）供应3宗土地，占供应面积的25.71%。城北沿江、老城区、新城区有零星地块出让。2013年土地供需向城西、城南发展，其次为城北，三大城市方向将成为以后楼市供需的主力区域，尤其是青江、城南（高新区）将以全新姿态登上楼市舞台。总结：就20

50、12-2013年土地供应来看，城南高新区、青江片区等是上述两年土地市场供应主力区域，而且城北通悦大道、青江片区、城南高新区进港大道在明显相继建成或者已经建成对该区域城市功能配套有很大的提升，上述三个片区依旧将成为2014年土地市场的热点区域。第三章 乐山住宅市场篇商品房住宅市场 房管局统计数据 数据来源：乐山市房管局（含保障房） 数据来源：乐山市房管局（含保障房）数据来源：乐山市房管局小结：2013年乐山市市中区房地产市场批准商品房预售面积总量217万平米（含保障房），销售面积总量为152万平米（含保障房），同比增长分别为73.6%和26.6%； 2013年末市场存量约70万平米（含2012年

51、存量），按85平米计算约合8300套左右。市中区房地产市场21个项目2013年统计数据 统计数字表现：2013年乐山市中区市场面积段80-90产品市场供需最高，70-80产品市场供需其次，90-100产品市场供需第三。统计数字表现：2013年乐山市中区市场，套三双卫（改善型）产品市场供需最高，套三单位（刚需型+改善型）产品市场供需其次，套二单卫（刚需型）产品市场供需第三，总体而言2013年市场套型供需以改善型产品为主。统计数字表现：2013年乐山市中区市场套型成交均价，改善型产品均在5000元/以上，套四双卫或三卫价格相对较高；刚需型或刚改型产品成交均价均低于5000元/；套二双卫产品仅“罗浮

52、盛世”一个项目供应234套，其成交均价为5933/。2013年21个统计项目销售前四名排名及销量占比依次为：第一名： 翡翠国际君悦湾 市场占比：13.22%；第二名： 立事达嘉州新城 市场占比：12.1%；第三名： 领地国际公馆 市场占比：11.91%；第四名： 瑞松中心城 市场占比：8.63%。本章小结： 1、 2013年市场供应量创6年统计峰值，市场去化呈现3年持续增长，但市场整体表现“供大于求”； 2、 2013年市场产品供需状况，以刚需和刚改型为主； 3、 2013年市场刚需产品成交均价持续走低； 4、 2013年统计项目前四名市场占比率较2012年平均下降1-2%； 5、 2012年

53、-2013年，市场存量较大。第四章 客户篇一、2013年各片区客户年龄构成 2013年全市来访客户年龄构成分析：25岁以下客户占比排名：城北片区片区，占总来访量的12.39%；城东，占总来访量的5.69%；城南片区最少，占总来访量的1.84%2635岁客户占比排名：城西片区，占总来访量的50%；其次，城东占比32.88%；城南占比29%；城北片区最少，占总来访量的21.33%3645岁客户占比排名：城南、城东、城北片区较为接近，均约占总来访量的42%；城西片区最少，占总来访量的29%4655岁客户占比排名：城北片区，占总来访量的20.16%；其次，城东与城南片区，占比14%左右；城西片区最少，

54、占总来访量的11%56岁以上客户占比排名：城南片区，占总来访量的11.47%；其余几个片区都比较平均，均约占4%左右二、各片区客户区域构成2013年客户区域构成 2013年乐山城区客户来访区域统计分析：来访客户比对中市中区客户在各大片区来访客户中所占比例最高，其中各大片区占比最高的是老城区占比75.75%，其次，城北片区占比71.75%；再次城南片区占比67%；城西片区相对偏低占比57.47%除去市中区部分从区县客户来访上看，城东片区来访前三名井研占比7.7%、犍为占比7.23%、五通桥占比5.54%城南片区来访前三名五通桥和犍为并列占比5%、四川其它城市占比4%、夹江占比3%城西片区来访前三

55、名五通桥占比10%、井研占比7%、夹江、沙湾、犍为并列占比5%城北片区来访前三名四川其它城市占比4.46%、犍为占比4.44%、井研占比2.6%新 城 区来访前三名峨边占比13%、马边占比11%、五通桥、沙湾并列占比6%三、各片区客户媒体渠道构成（注：由于各片区楼盘根据自身楼盘情况，因此，推广渠道统计以各片区实际情况汇总） 2013年乐山来访客户媒体渠道汇总分析：片区分析：城东片区客户推广渠道前三名：介绍占比23.64%、站台占比17.85%、品牌渠道（乐居会）占比13.45%城南成交客户推广渠道前三名：户外大牌占比55.24%、短信占比19.65%、售楼处吸引占比6.56%城西片区客户推广渠

56、道前三名：路过占比29%、介绍占比28%、网站占比13%城北片区客户推广渠道前三名：路过占比24.09%、品牌渠道（乐居会）占比14.17%、电视占比11.84%新 城 区客户推广渠道前三名：介绍占比49%、户外大牌占比28%、路过占比7%四、各片区客户职业构成分析客户职业构成汇总片区分析：城东片区客户职业构成前三名：公司/老板个体占比24.36%、自由职业者占比19.88%、一般职员占比18.62%城西片区客户职业构成前三名：一般职员占比40%、公司/老板个体占比27%、企事业单位占比11%城北片区客户职业构成前三名：一般职员占比28.19%、公司/老板个体占比19.39%、企事业单位占比1

57、8.40%新 城 区客户职业构成前三名：一般职员占比25%、公司/老板个体占比20%、单位主管经理占比19%五、客户分析小结区域来源：客户来访总量上看，区县上以井研、犍为、五通桥、马边、峨边来访量最大，伴随城市的发展外地客户（共占比5%）与区县客户差距不大客户年龄：客户年龄主要集中在2645岁之间，其中占据主要地位的是36-45岁的客户，25-35岁的客户比例逐渐上升，购房客户呈年轻化趋势发展。职业构成：从总体汇总上可以看出，市场客户职业构成主要以一般职员、公司老板/个体、企事业单位为主。信息接收：从总体汇总上可以看出，市场客户来访介绍、户外大牌（道旗、部分公交站台）渠道占比加大，此外路过、夹

58、报、网站、短信对于客户影响加大。第五章 保障房篇从“五年计划”来看，2013年乐山市保障性安居工程建设将达到50000户，较2011年和2012年有一定幅度的下降。但2012年开工建设项目预计与2013年交付使用，届时约12000套保障房将“签约认主”，其中市中区约有10799套，面积区间为60-120平米左右，共计面积110万平米。2014年约建设16035户，面积区间按90平米计算，推售量约144万平米。十二五”期间，乐山市规划建设保障性安居工程5.9万套，其中建设保障性住房2.62万套，实施棚户区改造3.28万户。2012年，乐山市建设保障性安居工程11113套，占省下目标的103.75

59、%；竣工（含续建）5275套，占省下目标的131.88%；发放廉租住房租赁补贴8521户，占省下目标的106.51%。2013年，全市新建保障性安居工程7230套；基本建成保障性安居工程10900套，含竣工目标任务8430套；发放廉租住房租赁补贴7600户。乐达小区是乐山市政府民生工程之棚户区改造项目的重点项目之一。项目位于乐山市市中区北部新城区内，西邻蟠龙路，东临竹公溪，北面为“流水庭院”住宅小区，南面以春华路延伸段为界。项目用地共划分为四个地块，限价房主要分布在地块一。地块一净用地面积为12200，总建筑面积为59712。其中，住宅56532，其余为商业综合配套。容积率4.89，绿地率32

60、.4%。总户数为648户。龙祥阁经济适用房项目位于乐山市市中区长青路南侧，项目总投资8567.97万元，用地面积1650.4，总建筑面积62986。其中住宅为55929.2，商业为2138，容积率为4.98，绿地率35%，总套数为785套。顺江经济适用住房项目位于乐山市市中区苏稽片区，西岸第一城旁，该小区内除建设有经济适用住房外，还建设有廉租住房。小区内经济适用住房用地面积11523，总建筑面积40364.58，总投资8880.21万元，总户数为504户.第六章 营销推广篇 活动形式项目名称活动时间活动内容促销翡翠国际4期君悦湾2013/22批次72-95全景“套三”系产品排号全面启动，交2万