某区棚户区改造项目可行性研究报告

1、山东省城市建设投资开发有限公司XXXXX区棚户区改造项目可行性研究报告山东XXXXXX工程咨询公司二0 一-b年三月 TOC o 1-5 h z 第一章 总 论0第一节项目名称及建设单位 0第二节报告编制单位0第三节工作依据与研究范围0第四节报告简要结论2第二章项目申报单位情况5第三章项目概况6第一节项目建设背景6第二节项目建设意义7第三节项目建设必要性和可行性 11第四节工程建设规划 15第五节总图运输19第六节建筑工程设计20第七节公用辅助工程22第八节物业管理30第九节实施计划31第十节项目组织管理32第十一节 项目招标 33第十二节投资估算35第十三节资金筹措35第四章 发展规划、产业

2、政策和行业准入分析 36第一节发展规划分析36第二节产业政策分析37第三节行业准入分析37第五章资源开发及综合利用分析39第六章节能方案分析41第一节用能标准和节能规范41第二节能耗状况和能耗指标分析42第三节节能措施和节能效果分析43第四节节能建议45第七章建设用地和征地拆迁分析46第一节项目选址及用地方案46第二节土地利用合理性分析47第三节征地拆迁和移民安置规划方案47第八章环境和生态影响分析49第一节设计依据及标准49第二节场区周围环境质量现状49第三节设计原则49第四节生态环境影响治理措施 50第五节生态环境影响分析54第六节生态环境影响结论54第九章经济影响分析55第一节经济效益分

3、析55第二节行业影响分析59第十章社会影响分析60第一节社会影响效果分析60第二节社会适应性分析61第三节社会风险及对策分析62第H一章 结论和建议63第一节结论63第二节建议63附件与附图另册第一章总 论第一节项目名称及建设单位1、项目名称：xxxxxt区棚户区改造项目项目2、建设性质新建3、项目建设单位山东省城市建设投资开发有限公司第二节报告编制单位山东XXXXXXL程咨询公司工程咨询资格等级：甲级证书编号：工咨甲XXXX发证机关：国家发展和改革委员会第三节工作依据与研究范围一、工作依据1、山东省城市建设投资开发有限公司与山东 XXXXXXT程咨询公司签订 的工程咨询委托书与合同书2、中华

4、人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市居 住区规划设计规范3、国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要4、潍坊市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要5、潍坊市城市总体规划、潍坊市城市规划管理办法6、潍坊服务业发展规划纲要7、房地产开发项目可行性研究与经济评价8、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料10、有关部门提供的证明和资料等二、研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地和征地拆迁分析7、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析三、编

5、制原则1、科学规划，分步实施。根据当地经济社会发展水平和政府财政能力， 结合城市规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，合理确定棚户区 改造目标及改造任务，区分轻重缓急，优先安排连片、规模较大、住房条件 困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤组织实施。2、因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造 范围。重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严 禁大拆大建。对可整治的旧住宅区和规划保留建筑，主要进行房屋维修、配 套设施完善、环境整治和建筑节能改造。3、统筹兼顾，配套建设。棚户区改造应与其他保障性住房建设相结合， 统筹推进经济适用住房和廉租

6、住房等保障性住房建设。坚持全面规划、合理 布局、节约用地、综合开发，进一步完善新建安置小区供水、供电、供气、 通讯、污水垃圾处理等市政设施和医疗卫生等配套公共服务设施。4、充分合理利用场地，做到功能分区合理，规划有序整齐，符合规范，具有合理性、时代感和前瞻性。5、个性化的总平面布局、安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、 独特的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的发展战略。6、认真贯彻执行国家和省，市有关方针政策和规范。第四节报告简要结论1、建设地址XXXXX区棚户区改造项目项目位于 ZXXXXXXXXXXX XX地块市政配套 服务设施齐全，交通、通讯十分方便，适宜项目开发

7、建设。整个基地形状较规整，地理位置非常优越，该地块地势平坦，周围的城 市管网配套齐全，是极具升值空间的理想生活之地。2、建设规模XXXXXt区棚户区改造项目占地面积 15863平方米，总建筑面积185520 平米，其中住宅建筑面积182507 公建建筑面积3521 m2 ,建设18栋3 层住宅楼，1栋4层幼儿园、社区服务中心，1栋3层物业管理、养老服务中O3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理， 中标公司应严格按照建设部颁发的物业管理条例及山东省人民政府发布 的山东省物业管理条例等有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周 到的物业管理服务。4、实施计划XXX

8、XXt区棚户区改造项目项目建设期 2年，计划于2016年10月份开工 建设，预计2018年9月工程全部竣工。5、投资估算XXXXXt区棚户区改造项目项目建设总投资为 28000万元，其中建设投资25748.03万元，建设期利息1040万元，预备费1211.97万元。项目资本金8500万元，占项目总投资比例大于 30%6、资金筹措项目总投资28000万元，其中贷款8000万元，其余资金由建设单位自筹7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善 城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的 居住环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业

9、的发展，具有良好的经 济效益和社会效益。8、项目主要技术经济指标主要技术经济指标表厅P项目单位数量备注1项目用地面积平方米15562总建筑面积平方米1586202住宅建筑面积平方米1325043公建建筑面积平方米35204建筑密度%275容积率1.66绿地率%31.557规划户数户10008规划人数个32003.2人/户9停车位个102210总投资万元2800011销售收入万元37412.4712销售税金及附加万元2076.3813利润总额万元2934.2814所得税万元733.5715税后利润万元2200.7116投资利润率%10.48%17投资利税率%14.25%第二章项目中报单位情况山东

10、省城市建设投资开发有限公司是注册资本15000万元。经营范围:国有土地开发和综合开发利用，水利、道路、园林绿化、生态和环境保护， 文化、教育、旅游等城市基础设施，公共设施项目投资建设，市政工程水电 管网投资建设，工业园区建设工程水电管网投资建设，市政府授权的城建国 有资产经营和管理，安置房建设，房地产开发经营，物业管理等。公司下设 人事行政部、财务部、工程部、销售部、开发部，负责公司的运营、开发、 销售等工作。第三章项目概况第一节项目建设背景1、棚户区改造是社会经济发展的需要棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而 推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几

11、年进行了大 规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的 住房条件得到了改善。目前，我国包括棚户区在内有大约 1.5亿平方米危房亟待改造，政府正 在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房和城乡建设部规划，我国从 2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规 模的改造。随着社会经济的快速发展，山东省城市棚户区在基础设施条件，房屋结 构以及土地综合利用方面存在较大的不足，基础设施配套条件不完善成了房 屋使用的最大局限，不符合现阶段山东省社会经济快速发展对城市住房条件 的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合山东省社 会经济发

12、展的要求。2、项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策 的需要中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委 员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号、中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法、国务院关于解决城市低 收入家庭住房困难的若干意见和关于印发中央补助城市棚户区改造专项 资金管理办法的通知，财综201046号等文件和山东省有关棚户区改造 建设相关要求，国务院国有土地上上午征收与补偿条例及山东省人民政府关于城区民用房屋征收补偿安置指导意见（青政发（2011） 13

13、号）、山东省人民政府关于非民用房屋征收补偿的指导意见（青政法（2011）14号），进行补偿安置。大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住 条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项 目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的各项 政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。第二节项目建设意义一、棚户区改造的意义棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人 与人和人与子人之间的和谐。1、棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。 同时缩小了生活差距。棚户区居民从没

14、有基础设施的棚户区，搬进了设施齐 全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同 群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。2、棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城 市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和 公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建 幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。3、棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自 然的和谐改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均

15、采 用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修， 跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少 了，环境美了，人们心情舒畅了。4、棚户区改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地城北升值。该项目通过棚户 区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除 了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改 善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。5、“棚改精神”，促进了党、政府与老百姓的和谐山东省及市党委、政府

16、和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和 帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、 建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务， 现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办 完的工程前期手续，现在几天就能办结。棚户区改造在全市及自治区形成了 为民务实、创新高效、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，创造了 “棚改速 度”。棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。本项目的建设依据产业结构调整指导目录 （2011年本）（修正），属于 当前国家允许发展的产业。另外，国务院公布的关于调整固定资产投资项 目资本金

17、比例的通知中指出“将保障性住房和普通商品住房项目的最低资 本金比例降为20%其他房地产开发项目白最低资本金比例为 30%。项目符 合国家有关产业政策的要求。因此，山东省城市建设投资开发有限公司充分依托公司雄厚的实力开发 建设XXXXXt区棚户区改造项目项目，能够为周围居民提供优美、舒适的居 住和生活环境，提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发 展，是国家允许发展的产业，符合国家相关的产业政策。二、项目的建设符合地区政策和发展规划大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。为此，潍坊市出台了潍坊服务业发展规划

18、纲要。规划以 2008-2020年为主要规划期， 对潍坊市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布 局和支撑措施作重点规划。以 2021-2050年为发展远景期，对潍坊市服务业 的发展远景作描述性展望。纲要中指出：“按照建设半小时经济圈、 构建一体化发展格局、打造紧密型城市群的城市发展战略，统筹规划房地 产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海 经济开发区为主节点，以山东、临胸、诸城、高密为外围节点，分布有序、 层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。全面发展商业类地产和住宅类地 产项目。抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设 大型

19、商业组团。出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出 能力和区域市场竞争力。发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。 把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的 新增长点。”这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。潍坊市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。本项目可健全、提升潍坊市 的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步 伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。三、本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发 展进程该项目位于

20、山东省，山东省在潍坊市委、市政府的领导下，得到飞快的 发展。投资环境和城市基础设施得到不断完善，山东省成为潍坊市经济、社 会、文化发展的佼佼者。通过该项目的实施，可进一步完善城区的配套基础 设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城市居民的生活居住条件，提高城 市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。四、本项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择潍坊市“十三五”纲要草案指出，第三产业是现代化经济和社会发展的 重要特征，第三产业实现比重超过第二产业比重，是经济发展的必然规律。 潍坊市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区，与经济发展总 体水平还不相

21、适应。为此“十三五”期间必须把第三产业作为经济发展的一 个重点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为7:51: 42 （第三产业比重力争达到45%。而房地产业作为新的经济增长点，是 提高第三产业所占比重的中坚力量。房地产的开发将有力促进第三产业的发 展，安置富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。五、本项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需 要房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、 仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰 产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，建筑

22、业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。同时， 住宅销售增长10%可带动GD嘴长0.5%。因此，该项目开发建设的实施将 极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。六、本项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要我国人口众多，富有劳动力。随着城市化水平的提高，大量农民转变为 城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作， 我国就业形势严峻。2015年以来我国推出了一系列的体制改革措施和政策安 排，对提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。建筑业属于劳动 密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌

23、，提升当地居民的生活品质， 而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是 十分必要的。第三节项目建设必要性和可行性一、从宏观政策分析1、多家银行落实房贷新政目前，根据人民银行、银监会调整后的房贷政策，多家国有银行出台了 具体措施执行房贷新政，支持百姓合理购房需求，并已按照新的房贷政策开 始执行。工行相关 负责人表示，工行将认真贯彻执行通知要求。建行称 支持居民家庭合理的住房贷款需求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款 最低首付款比例为30%贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7倍。但对拥有两 套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭，暂停发放购买第三套 及以上住房贷款

24、。农行也表示，在优先 满足居民家庭首次购买普通商品房贷 款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，提高服务效率，逐步推广 个人住房贷款自动审批。中行则表示，中行各地分行已于10月1日起按照相关政策要求执行首套房贷政策，具体由各分行根据风险情况自主确定。招行 方面称，招行已于10月8日起实施首套房新政，在房贷额度上单独拨出信贷 额度用于支持购房贷款市场需求。目前除了建行和招行，其他大行暂时未发 布指导性细则。2、国家、省相继出台规定，公积金贷款条件将放宽2015年的房地产政策重点应是保持市场稳健运行，特别是三四线城市， 地方政府应该会继续积极推动市场走稳，以保持合理的土地出让、投资、税 收和房

25、地产经济适度增长。首先是限购政策大范围退出。全国 46个限购城市到9月末有41个城市 调整或取消限购，地方政府在剧烈的经济和房地产市场的调整中被迫调整持 续4年的限购政策，而背后的逻辑却是房地产政策去行政化，重回市场手段 调节为主。这正是十八届三中全会全决定面深化经济体制改革在房地产领域 的展现。其次是限贷政策实质性取消。930新政最引人关注的是央行对购买首套 房、第二套、第三套贷款进行重新规范。其中，第二套房只要还清贷款当作 首套（理论上三成首付最低七折利率），第三套房贷款根据各地政策与银行 风控管理来决定。这些规定等于是宣告过去的限贷政策终止，大大提振购房 信心，不论对首次购房、改善购房还

26、是对投资购房都是利好。央行宣布自2015年3月1日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备 金率0.5个百分点。这是继2015年央行四次降准后，2016年的首次降准。和 以往降准不同的是此次降准央行不再包含定向降准的内容，属于普降范围。即不再和三农及小微是否达标挂钩。初步测算，此次降准大约能释放资金7000 亿元左右。中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存 款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷 平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。二、必要性分析目前ZXXXXXXXXXXX版棚户区居民有1500户，总建筑面积约2万平

27、方米，房屋结构老化、大部分为土木，砖木结构的危房建筑，已经严重不能 满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，大大低于廉租房用房条件，为 了改善山东省城市低收入家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社 会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的居住条 件，更能推动山东省的城镇化建设，提升山东省城市的整体形象。因此项目 的实施具有必要性。改革开放以来，山东省经济发展，财力增强，人民安居乐业。与此同时， 仍有2万余名中低收入者需要党和政府以及全社会的关心和支持，帮助他们 解决在生活、医疗、住房和就业等方方面面的困难。为了改善他们的生存状 况，提高他们的生活质量，近年来，全地区通

28、过建立和完善城乡低保、医疗、 就业、教育等制度，特别是通过部门协作、密切配合，社会各界大力支持， 较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。但是由于受经济发展水 平的制约、投入不足等因素的影响，目前山东省还有相当的城市贫困群体还 没有安居之所，仍然居住在环境恶劣的棚户区。对此山东省委、政府高度重 视，多次要求市房管部门采取措施尽快解决这一关系百姓民生的热点问题， 根据这一要求，山东省从构建平安山东的大局出发，从社会发展和稳定的大 局出发，决定从本地实际和各部门职责出发，注重解决贫困群体居有定所的 问题，加强棚户区改造，努力建设设施配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜 明城市空间，切实中低收入群

29、体的合法权益。实施山东省南阳湖棚户区改造 是山东省市委、市政府在加强社会建设与公共服务的新形势下，为改善民生 做出的正确安排，是贯彻构建和谐社会的重要举措，对于全地区社会发展具 有重要而深远的意义。三、可行性分析山东省城市棚户区改造建设项目，既可以带动社会投资，促进居民消费， 扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建 设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。更是一项深得民心的德政工 程，福利工程。棚户区改造完成后，对于推进及加剧城镇化进程，提升城市 品位具有长足的推动作用。山东省人民政府高度重视南阳湖片区棚户区改造工作。主要领导和分管 领导经常过问，亲自到现场抓工作

30、。市委、区政府在收到潍坊市住建局关于 南阳湖片区棚户区改造的请示后，及时召集财政局、发改局、建设局、国土 资源局等部门作了专题研究，决定对南阳湖棚片区户区进行改造建设。在相关职能部门的协作下，前期工作正在加紧进行，已完成拆迁计划、 用地预审、规划许可等前期工作，建设地位于山东省老城区地质条件良好， 水电交通等基础设施齐全，建筑材料丰富，适合该项目建设。四、具有优越的地理位置XXXX对区棚户区改造项目项目地处 ZXXXXXXXXXXXXXXX XXX目附近 有休闲、娱乐、医疗、学校等设施一应俱全，还有四通八达的公交线路途径于此。该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷，是建设该 项目的

31、理想地段。五、消费能力分析随着农村走向城市化建设进程的加快，市区人口在不断增加，高新区流 动人口也逐年增长。山东省城市化领导小组下发的关于加快推进新型城镇 化工作的通知，明确了山东省“十三五”期间山东全省城镇化发展目标， 五年内山东省城镇化水平达到55姒上，年均提高1个百分点，每年从农村转 移出120万人口。为此，山东省将新增大量的住宅需求。从收入来源结构看， 职工的工薪收入依然是拉动国民收入增长的主要因素，城镇居民具有较强的 购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。综上所述，本项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务 设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发

32、潜力和增值前景，市 场前景十分乐观。良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，为项目建设 提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。政策优势，区位优势和巨大的市场需求，为潍坊市山东省城市建设投资 开发有限公司-XXXXX片区棚户区改造项目项目的开发建设提供了有利的契机 和社会环境，因止匕XXXXXt区棚户区改造项目项目建设是十分必要和可行的。第四节 工程建设规划一、建设规模XXXXXt区棚户区改造项目占地面积 15863平方米，总建筑面积185520 平米，其中住宅建筑面积182507 公建建筑面积3521 m2 ,建设18栋3 层住宅楼，1栋4层幼儿园、社区服务中心，1栋3

33、层物业管理、养老服务中O二、规划设计方案1、设计依据(1)城市居住区规划设计规范GB50180-93(2002 年版)住宅建筑规范GB50368-2005潍坊市规划管理技术规定城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001民用建筑设计通则GB50352-2005汽车库、停车库、停车场设计防火规范GB50067-97汽车库建筑设计规范JGJ100-98 国家与地方现行的建筑设计规范及规定2、总平面设计设计原则实用性：创造面积适中，功能齐全的居住房型，在强调居住空间功能舒 适性的同时，通过合理的建筑布局，尽可能降低投资成本且同时满足所有规 划设计要求。现代化：住宅建设体现前瞻性，符合21世纪住

34、宅科技与理念的发展变化， 通过高层次的文化意念及高水平的设计理念和先进的科学技术体现出现代化 住宅特色。智能化：现代化住宅建设应适应信息时代的要求，应适应网络化的发展， 在住宅建筑的功能配置上充分考虑信息网络智能化。生态化：社区环境应向生态园林化方向发展，建筑与生态环境互为背景, 相互渗透和融合，寓诗于园，寓情于景，创造优美的居住与生活环境。人文化：充分发掘环境优势营造艺术氛围，创造社区文化，通过艺术文 化充实建筑理念，提升社区整体文化品味与层次。花园式：以绿色、健康的人居环境为设计理念，创造独有的自然美景， 让人们能享受清新的空气、明媚的阳光、水景的灵气和绿荫的风情，有如置 身于花园内。设计

35、理念绿色的人居环境回归自然、呼唤绿色，人们希望生活在这座城市中，但内心却越来越向 往与大自然直接相处。现代住宅从合理规划到绿色景观，从挡风遮雨到户型 使用功能，绿色都是一种必然的趋势和选择。绿色能给人们带来视觉的享受 和精神的愉悦。规划布局规划思路本工程项目的设计理想希望在符合城市空间整体发展要求的基础上，使 之为城市增添更多活力，成为区域地标性建筑群体，并使住户体验现代化的 都市生活。项目希望通过对总体规划与建筑的整体设计，在成熟的商品住宅 及服务的标准上，引入现代风格理念，通过多层住宅建筑组团、标志性出入 口的规划，为城市提供优秀的人文气息场地，同时也给现代社会增添更多人 们交往的机会。在

36、规模上通过规划手段，避免因为用地规模和容积率限制基地内部建筑 空间和景观绿化层次；创造特色鲜明的社区和组团，组建清晰合理的交通网 络。在整体空间上尝试通过规划现有用地，形成对内完整、私密、含蓄的空 间形态；对外营造出具有特色的城市综合体形象。在景观设计中创造层次分 明的开放空间和绿色走廊以满足不同的使用功能，创造出建筑与环境相互融 合的人居环境。同时创造多层次的社区公共景观空间，最大限度地挖掘内部 潜在的景观价值。总体布局项目从整体规划的设计角度出发，在根据基地使用情况及使用产品上充 分考虑，通过围合的建筑体形在有限的地块中减少立面混杂的同时，丰富立 面的轮廓线条有利于整体形象的统一性。本工程

37、设计以多层住宅楼组团为主要体系，自西向东、由南至北依次排 列布局。多层住宅楼建筑主要集中于基地的北侧区域，沿北海路并列分布； 基地的北侧区域，分布6F多层住宅建筑。住宅建筑组团交错有序、紧密相连, 总体布局上形成以中心区域为主要景观切入点向四周渗透的围合格局。东侧 地块以开放的空间形态，来营造高密集的住宅区域。景观设计在景观设计中以空间为主要导向，强调生长感景观与建筑相协调，植被 因地制宜。高标准精细打造西区的商务办公环境，种植冠木乔木，烘托比较 休闲放松的商务氛围。通过植物绿化、精致小品、艺术雕塑，营造出高档次 商业环境。宅区地块中心广场利用建筑组团围合出独具特色的集中绿化景观 区域，并结合

38、人工造坡与小品设计创造层次分明的开放空间系统。中心景观 节点与建筑组团景观建立借景、轴线的呼应关系，同时各组团间绿化提供共 享的景观休闲设施，为居民提供集中的户外绿地和休闲娱乐活动场所。在绿 地组织上尽量提升绿色占比，重视乔木、灌木、草皮和花卉的选择与配置， 并做到适意的点、线、面有机结合。同时借用不同的园林植物造景，充分把 周边的绿地、景观引入建筑组团之中。最终使景观通过与组团之间的密切配 合，从而达到一种最佳的生态景观效果，创造一个自然环境独特的居住小区。交通组织建筑外部空间形态传统意义上都是建立在步行体验基础上的，交通组织 上尽量改善交通体系规划，最大程度解决人车两者之间的矛盾。设计中车

39、行 流线主要在小区主干道上解决，停车位也相应设置在道路两边以及集中地下 车库内。基地共设置了一处出入口，在东侧沿北海路布置住宅区域的主入口, 在满足正常人流通行的同时提升小区的整体形象。日照分析基地内所有多层住宅受遮挡的居住建筑首层居室大寒日有效日照时间不 少于2小时，均满足潍坊市城市规划管理技术规定中相关规范要求。3、建筑设计平面设计根据地块的特殊设计要求，并结合现代居住行为以及产品市场需求，在 总体规划设计时，住宅区域按照不同的类型与标准均衡布置。利用住宅群体 布置和空间组织相结合，进行一体化设计，使之成为有机整体，提高住宅群 落的功能与环境质量。户型设计从居住功能的客观规律出发，力求科学

40、、合 理、细致，有效控制总体户型面积，符合人们的生活习惯、生理、社会交往 以及各使用功能的要求，同时又与社会发展相适应。本项目的户型设计主要考虑尽可能扩大建筑的向景观面，基本保证户户 观景。同时设计中，考虑大部分户型可以直接南北通风。客厅设置大阳台， 提升居住者家的感觉，便以接受更多的阳光和景观视野。卧房设计凸窗，让 阳光充分进入每家的卧室、客厅和书房，并将户外美景一一纳入户内之中。立面设计本方案在建筑空间形态中，注重塑造小区建筑群的整体结构，尊重城市 的建筑文脉，力图创造优美、舒适并富有新意的居住空间。从整体到造型， 以区域环境为出发点，为居住者提供高质量、高品位的生活环境的同时，在 居住形

41、态设计上创造典雅而且独特个性的、富有时代感和可识别性的建筑造 型。在立面设计上与规划精神相呼应，追求个性的、自然的现代主义风格。排斥以往建筑单调、重复或是沿袭西方古典主义风格。以人的角度、景观的 角度重新审视每栋建筑应有的个性，以其丰富性和多变性融于自然，关照使 用者本身。立面风格以明朗的现代主义为基调，吸取经典的建筑语调，保持 简洁又内涵丰富的造型特色，既符合现代审美要求，又保证建筑外观的价值 感、尊贵感。住宅建筑立面整体以黄色为主色调，并加入深灰色与白色涂料相辅助， 三种颜色以4: 3: 3的比例平衡搭配；公共建筑立面以石材为主墙面，结合 玻璃与墙面的虚实表现手法，创造出个性新颍、风格独特

42、的现代建筑形态。无障碍设施设计按规范要求在多层住宅的出入口处，设计无障碍坡道，宽度 1.20米，坡 度1:12,并且设置了部分住宅符合无障碍住宅的要求。第五节总图运输本规划地块的道路交通系统分为四个主要的组成部分：城市主干道、支 路、步行系统、停车场。各部分分工明确、协调组织。地块周边的城市主干 道网提供了城市各地区通往该区的快速交通联系，并担负着将住宅区人流快 速疏散的作用。在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿街建筑的合理 退让及充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过沿街建筑空 间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。支路系统担负着本区 域内的交通联系的作用。在设计上

43、从整合地块功能入手，严格控制支路对城 市主干道的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保 障交通安全。步行系统以住宅区为中心通道向外围辐射，形成丰富多彩的绿 色空间景观。第六节建筑工程设计一、结构说明设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范建筑抗震设计规范建筑抗震设防分类标准砌体结构设计规范GB50009-2001（2006 版）GB50010-2002GB50007-2002GB50011-2001（2008 版）GB50223-2008GB50003-2001高层建筑混

44、凝土结构技术规程JGJ3-2002该工程主要由住宅、公建设施等组成。建筑均为丙类建筑，结构安全等级为二级，耐火等级为二级。该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照8.0度进行设计。基本风压：0.4KN/ m2 基本雪压：0.35KN/ m2主要楼面活荷载标准值：类别住宅公建卫生问楼梯阳台上人屋闻不上人屋面标准值2.04.02.03.52.52.00.5组合值系数甲c0.70.70.70.70.70.70.7准永久系数甲q0.40.50.40.440.50.40二、结构设计设计标准本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数为1.0。在正常设计、正常施工、正常使用、正常维护的情况下结构主体

45、的使 用年限为50年。本工程地基基础设计等级为乙级。结构选型区内建筑均采用砖混结构。基础选型建筑采用钢筋混凝土条形基础。采用主要原料：混凝土：基础部分：C35,上部名构：C25及C30砌体材料：粉煤灰砖、烧结砖、水泥沙浆及混合砂浆。钢筋：HRB335轧钢筋(fy=300Pa) 、 HRB400(fy=360Pa)。三、竖向规划项目基地内地形变化不大，地势平坦，为减少土方量，规划尽量接近自 然标高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形变化，形成丰富的居住空 间。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于 自然地坪。项目周围城市主干道按照城市规划早已成形。区内各级道路中心 线的

46、设计标高，根据四周城市主干道现状标高依次得出，道路坡度控制在0.3% 左右，满足地面排水的要求。底层室内地坪高出室外地面0.3米以上。地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局 部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵 坡等设计段确定。第七节公用辅助工程一、电力工程1、设计依据(1)低压配电设计规范(2)10KV变电所设计规范(3)建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范(4)民用建筑电气设计规范(5)火灾自动报警系统设计规范(6)建筑防雷设计规范(7)住宅设计规范2、负荷等级该项目主要由多层住宅及公共建筑设施组成。根据电气负荷等级划分规范要求，

47、该项目消防设备及重要设备用电为一级负荷，其余为三级用电负荷。3、负荷估算根据全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇(电气)的相关规定，用电负荷按建筑面积进行估算：住宅建筑面积138564.7肝，夏季按30w/m2、其他季节按照25w/m2估算；公建建筑面积 4010.7 m2 ,夏季按35w/ m2、其他季节按照30w/k估算。该项目总用电量估算见下表:名称用电负荷(kW需要系数用电时间 (h)用电量(万 kWh)备注住宅夏季4156.940.3590 X 8104.75138564.7 m2, 30W/m2其它季节3464.120.3275 X 8228.63138564.7 m2, 25W

48、/m2公建夏季140.370.490 X 84.044010.7 m2, 35W/m2其它季节120.320.35275 X 83.714010.7 m2, 30W/m2道路照明42.50.3365 X 104.65供暖系统110.6120 X 241.9设备功率11kW/台供水系统7.50.6365 X 243.94设备功率7.5kW/台中水处理系统150.8365 X 2410.51设备功率15kW/台变配电损耗及其它9.052.5%合计371.18注：根据综合能耗计算通则(GB/T2589-2008)中“能源及耗能工质在用能单位内部储存、转换及分配供应中的损耗，也应计入综合能耗”的要求，

49、变配电损耗按负载用电量的2.5%进行估算。由上表可知，该项目年用电量约为 371.18万kWh4、供电电源项目用电由潍坊市山东省供电公司供给，自仰天山路上10kV市政供电线路引线至区内10kV变配电站，电压降至380/220V后，引至各用电单位。5、导线选型及敷设方式各室外0.4KV供电干线均采用YJV22型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷 设方式，统一采用150m吊室内0.4KV供电干线均采用ZR-YJV型电缆穿电缆 桥架敷设。供电负荷采用双路供电，终端切换，选用阻燃及耐火型电缆。室内配线采用BV及ZR-BV型导线穿钢管及PVCf暗敷方式，各住户均实 行一户一表计量，每户配10(40A)电表一只

50、。该项目设有一般工作照明、应急照明、装饰照明及景观照明，照度参照 国家标准设计，主要场所推荐以下照度标准。住宅：200LUX物业管理：150LUX 机动车库：30-50LUX。区内设置路灯及草坪灯，路灯选用庭园式灯具，光源选用金属卤素灯， 草坪灯光源选用节能灯，路灯线路采用电缆直埋敷设，路灯控制采用自动、 手动双控方式。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。6、计量住宅计费到户，住宅照明等动力设备，分摊于户计取，以便管理。7、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，本小区建筑 按三类防雷建筑设计，根据规范在屋面设不大于 20mx 20m避雷带，每层利用 结构

51、圈梁主钢筋设置均压环，并与防雷接地系统可靠连接，以防雷电及静电。 防雷引下线利用结构柱内主钢筋。楼内所有的金属竖向干管及外墙上的金属门窗、构件等，均应与均压环可靠连接；所有进出本建筑的金属管线在入户 处均须接地。本工程低压配电系统为变压器中性点直接接地系统，具接地保护系统为TN-C-S接地系统。设置一共用接地系统，接地电阻应小于1欧姆,接地极利用建筑物的基础钢筋。二、弱电工程规划1、设计依据(1)民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92智能建筑设计标准GB/T50314-2006建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000民用闭路监视电视系统工程技术规范GB501910-9

52、4有线电视系统工程技术规范GB650200-94多层民用建筑设计防火规范(2005版) GB50045-952、设计范围：通信系统、计算机网络系统、网络系统等。3、建设方案电话通讯系统该区内的所有住宅建筑有电话用户均设电话通讯，住宅按每户1.2门电话考虑，公建按有关指标估算。电话自市网引入1500对光缆进该区交接箱，交接箱设在物管中心。有线电视系统通过在区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，有线 电视信号接自市政有线电视网，机房设在物管中心。住户宽带接入系统建立宽带接入网络，在住宅中设立网络接入信息点，可使用户享受宽带 接入的信息网络服务。使区内的住户可以实现与互联网(INTER

53、NET羽高速通讯。安防监控系统保安监控主要是安全防盗，在监控室内设置监控设备，对出入口管理、 周边防越和保安巡更进行监控。出入口管理及周边界防越系统报警中心由语音、警笛、警灯提示，夜间与周边空照灯联动，与闭路电 视监控系统联动、记录。闭路电视图像监控针对公共场所重要出入口等场所设置监控，中心监视系统采用多媒体视 像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录与摄像机连锁控制，并与 周界防越系统联动。住户报警在监控室设有报警系统，接收住户的煤气泄漏报警和紧急呼救报警。三、给排水工程规划1、设计依据建筑设计防火规范室外给水设计规范室外排水设计规范建筑给水排水设计规范建筑灭火器配置设计规范自动喷水灭火

54、系统设计规范汽车库、修车库、停车库设计防火规范2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、建 筑物灭火器具配置以及区内室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划生活给水规划水源项目给水水源取自自来水公司给水管网，有晖泽水务（山东）有限公司 提供，项目毗邻仰天山路。拟从市政给水管接二路进水管DN200至基地，在基地四周内联形成环管作为生活、消防合用管。用水估算本项目用水主要是新鲜水。该项目居民居住生活日用水指标按 100L/人估 算，居住人数3200,全年365天，同时系数取0.8,用水量为93440t。该项 目公建用水按5L/ m2 - d,公建面积4010

55、.7 nf,全年按365天计，用水量为 7319.53t。该项目绿化、道路冲刷用水按 2L/ m2 - d,绿化面积28442 itf,全 年按180天计，用水量为10239.07t。其他不可预见用水量按总用水量的 10% 进行估算。项目用水量估算表厅P项目名称用水定额计算天数年消耗量（t）备注1生活用水100L/人？d365天计93440100L/ （人 d）2公建用水5.0L/ m2?d365天计7319.533绿化及道路用水2.0L/ m2?d180天计10239.074未预见用水量以上用水10%11100以上的10%5总用水量122098.66中水处理量876007净用水量34498.

56、6项目供水管线采用直埋敷设，由城市干管引入到预留口相接，在楼房进户设总水表，各户设分水表，单独计量。生活排水规划排水室内采用污废合流，设专用透气管，室外采用雨污水分流，室外污水 经汇集后再经格栅监测井后排入市政污水管网。生活污水量按生活用水量的 85%,年生活污水量为10.38万nVa。住宅楼在地下一层消防电梯旁设置一个消防电梯排水集水坑，内设两台潜水泵将火灾时消防用水排至室外雨水井。4、屋面雨水规划18.105 13.90lgTe按潍坊市暴雨强度公式，q= (t 13.265)0.778重现期P=1年，径流系数取0.65。查建筑给水排水设计手册，当降雨历时为 5min时，降雨量为126mm屋

57、面雨水斗经收集后，设置雨水立管排至室外雨水检查井； 在小区道路 设置雨水口，收集路面雨水，最终排入市政雨水管网。5、消防给水规划消火栓给水系统设计参数根据规范要求，其室内外消火栓系统用水量分别为 40L/S和30L/S ,火灾 延续时间为3小时。火灾发生时最不利点应满足 0.1Mpa充实水柱。室外消防在室外DN200合水环管上设置地上式室外消火栓若干只，消火栓间距不大于 120米，保护半径不大于150米。室内消防在住宅楼和配套建筑内设置消火栓系统，所有建筑的室内消火栓系统共 用一组消火栓泵，室外共设水泵接合器五套，其中室内消火栓三套，自动喷 淋二套。消火栓泵、喷淋泵均从消防水池吸水。建筑灭火器

58、的配置执行国家标准建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005的有关规定。在每个消火栓箱下设置一个灭火器箱，箱内设置3只磷酸镂盐干粉灭火器。6、管材选用泵房内及室内给水管立管采用钢塑复合管，其余为PP- R塑料管。室内排水管、雨水管采用UPVCfo室外给水管采用球墨铸铁管。室外排水管采用 加筋UPVCM肖火栓及喷淋管道DNC 100,采用热镀锌钢管，丝扣连接；DN100 采用热镀锌无缝钢管，沟梢连接。四、暖通工程规划1、设计依据采暖通风与空气调节设计规范GB500111-2003公共建筑节能设计标准 GB501811-2005民用建筑采暖通风设计技术措施（2003版）多层民用建筑设计防火规范

59、 GB50045-95 （2005版）2、设计参数室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11 C;通风计算温度-3 C ;采暖计算温度-7 C ; 相对湿度61% 大气压力1022.6kpa;室内设计参数冬季温度16-18 C,相对温度40%3、热负荷测算山东省主城区属于田类地区，太阳能资源较丰富，年日照时数大于2500h, 辐射总量高于586kJ/c m2?ao本项目冬季采暖方式为热力公司市政管网采暖，有山东省鑫泉热力有限 公司提供。根据寒冷严寒地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）中的采暖指标和节能主管部门对“居住建筑的采暖指标”的指导意见，按照工 程热工设计中的采暖耗热量计算可知

60、，负荷计算采用面积指标法来进行估算， 采暖热负荷指标按30W/itf计，该项目采暖建筑面109082.7 itf,采暖热负荷为 3272.48KW 采暖期120天，每天24小时，则年用热 33929.08GJ。4、空调所有建筑均考虑预留空调电源插座，空调设备由用户自行选购。5、通风与排烟上部建筑采用自然排烟的方式，由建筑专业采取设置满足规范要求的可 开启外窗等措施，实现自然排烟。五、燃气工程该项目所需的燃气自就近的市政燃气管线接入，有山东省华润燃气有限公司提供。在本小区内设1座调压站降压，管线全部采用管径为 DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用，居民气化率为100%