2004年房地产市场基本情况及未来预测分析

1、随着国家新一轮宏观经济调控政策的实施到位，房地产业作为一个主要关联产业，土地供应减少，银行贷款压缩，一些开发项目停滞，房地产投资增幅减缓等方面的反应已逐步显现，但在宏观调控的大背景下，商品住宅价格仍在不断攀升，为社会各界广泛关注。 一、江苏房价的基本情况（一）呈现逐步升高的态势。近年来，江苏房地产投资持续保持快速增长的势头，房地产市场呈现供求两旺的发展格局，但与之相伴随的是商品住宅价格的不断攀升，纵观全省商品住宅价格的走势，经历了一个逐步升高的过程。1998年取消福利分房后，我省的房地产开发步入了快速发展的轨道，投资完成额由1998年的300亿元，增长到2003年的810亿元，商品房价格也随之

2、逐年上升，1998年全省商品住宅平均售价是1445元/平方米，2003年底为2017元/平方米，到今年1-8月份，房价已攀升到2350元/平方米，六年多的时间，每平方米商品住宅售价上涨了905元，增长62.6%。需要说明的是，目前统计报表上所反映的商品房售价是指已竣工的商品房价格，由于当前不少商品房是以期房形式销售，因此统计资料中所反映的商品房价格与现在市场价有一个时间差，人们感受到的房价要比现行统计的房价高。（二）市区与县（县级市）的房价差距继续拉大。众所周知，商品房售价的高低与商品房所处的区位关系极大，今年以来，区位优势更加明显，市区与县（县级市）的房价差距继续拉大。统计资料显示，1-8月

3、份我省十三个省辖市区商品住宅平均销售价为2736元/平方米，比2003年底增长了17.6%，同期县城及县级市商品住宅平均销售价为1771元/平方米，增长了13.7%。两者相比，省辖市区商品住宅每平方米售价比县城（县级市）多965元，涨幅快3.9个百分点，而2003年与2002年两者售价之差为643元/平方米，涨幅之差为2.5个百分点。（三）十三个市房价差别大，涨幅不均。从总体上看，当前我省房价普遍提升，但十三个市情况各不相同，差别较大，涨幅不均。其中：南京市商品住宅平均售价列全省之首，为3297元/平方米；其次是苏州市为2991元/平方米；房价在2500元-2000元的市有无锡、常州和扬州，房

4、价在2000元-1500元的市有：徐州、南通、淮安、镇江，而房屋每平方米售价低于1500元的集中在苏北地区的连云港、盐城、宿迁市和苏中地区的泰州市，其中宿迁市的房价最低，每平方米仅为1091元。若剔除所属县（含县级市），房价名列前茅的为苏州市，每平方米售价已突破3800元。从房价增幅看，与2003年底相比，全省十三个省辖市中有4个市涨幅高于20%，分别为苏州、扬州、淮安和徐州。（四）房价涨幅高于全国平均水平，与沪、浙、鲁、粤四省市比较，涨幅居中。应该说江苏房价的提升并不是孤立的个别现象，而是与全国房价走势相一致的。1-8月份年全国商品住宅平均售价与2003年底相比上升了14.9%，我省则上升了

5、16.5%，快于全国平均水平1.6个百分点，与沪、浙、鲁、粤四省市比较，房价增幅快于上海（4.3%）、浙江（3.4%），低于山东（22%）和广东（17.5%）。二、支撑房价上涨的五大因素江苏是一个经济发达的省份，地处长江三角洲，近年来凭借优良的投资环境、训练有素的劳动力和雄厚的产业功底，努力吸引外商投资，大力发展个体经济，国民经济进入了新一轮的增长期，为房地产业的发展奠定了基础。进入2004年以后，国家为控制部分行业过度投资和盲目发展，进行了宏观调控，实施了治理整顿土地市场秩序，紧缩土地供应，暂停审批农用地转非农建设用地，提高银行存款准备金率，从严控制固定资产投资贷款等调控措施，作为以土地为根

6、本，以资金为命脉的房地产业，受其影响，投资增幅有所减缓。1-8月份，全省房地产开发投资657.38亿元，比上年同期增长45.5%，增幅同比回落9.8个百分点，其中商品住宅增长46%，增幅回落5.8个百分点。但是由于政策效应本身的迟滞性、房地产供给弹性较小及需求旺盛等原因，政府出台的政策效应尚需在较长的时间内才能表现出来，房地产销售价格仍在上行。当前支撑房价上涨有五大因素：（一）经济发展与消费增长支撑房价提升。2004年以来，我省经济总量继续持续增长，今年上半年，全省国内生产总值达6756.7亿元，同比增长了15.1%，高于全国5.4个百分点，经济的发展，带来了居民收入的提高，从而促进了居民消费

7、水平、消费需求的提升。1-8月份我省城镇居民人均可支配收入达7039元，比上年同期增长12.7%，人们在解决了必需的日常生活消费后，提高生活质量的愿望不断增强，居民住房以旧换新，以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，近年来，股市持续低迷，存款利率很低，而社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道，房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望。因此经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。（二）成本上升构成房价上涨1、土地成本是商品房价格的重要组成部分，土地作为一种不可再生的稀缺资源，从2002年7月1日起拍卖已在全国范围内正式实施，僧多粥少的土地供应市场，必定导致地价的迅速飚升，

8、土地价格一涨再涨。今年18月份我省土地购置费比去年同期上涨了26.8%。2、开发建造成本是商品房价格的又一组成部分。一方面，随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求的提高，各种新型材料如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、24小时红外线监控等不断被采用使得建筑成本加大。另一方面，自去年下半年以来，建材价格“涨声”不断，有关数据显示，今年1-6月份全省钢材、水泥、木材的价格分别比上年同期上涨了40.2%、26%和8.2%，各类建筑材料价格不同程度的增长，导致商品房直接费的上升。其三，随着房地产市场激烈的竞争，“智能化”、“生态化”、“人文住宅”等小区概念的不断兴起，住宅小区各种配套设施逐步完善

9、，小区建设投入加大，分摊到商品房中的成本随之增加。其四，开发商为了宣传推销自己的楼盘，营销力度也在增加，这些费用，均须纳入建房成本，无疑也推动了房价的上涨。（三）行业的互动效应带动房价上涨近年来，我省私家车销售火爆，进入2004年后，以每月平均新增2.37万辆的速度发展，至六月末全省私人汽车拥有量已达72.96万辆，比去年同期增长50.6%，私家车迅速进入千家万户，使居民购房的地域范围更为扩大，从而带动了住房的需求，拉动房价上扬。反过来，住房需求的增加，又促进了私车消费的增加，从而形成行业间的互动效应。（四）开发商追求高利润使得房价增长获取高额利润是任何商家的首选目标，房地产开发商也不例外。有

10、关资料显示，2003年我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取，更多地是通过提高商品住房的售价获得。虽然物价部门规定普通商品住宅利润率不超过8%，但这一规定实际上已形同虚设。据有关部门保守估计，目前房地产开发利润率在35%50%之间，一些楼盘甚至更高。（五）城市化进程的加快推动房价增长近年来，各地城市建设如火如荼，如：南京2004年开展了世界最大城市公园的建设，南京周边地区发展较快，南京化学工业园建设势头迅猛，沿江工业开发区功能进一步完善；苏州通过环城高架、绕城高速、金鸡湖大桥等项目的建设构筑城市大交通体系，通过对苏州西部的开发，拓展了城市的发展空间。各地城市化进程的推进，一方面使城市基础设施越来越完善，交通越来越便利，带动了房地产市场的发展；另一方面，使商品房市场涌进了大量最为迫切的需求者拆迁户，推动了房价的上行。三、房价平稳增长仍为今后的基本格局1-8月份，我省商品住宅价格已攀升到近年来的最高水平，目前距年底还有4个月的时间，我们认为平稳增长仍为今后房价发展的基本格局。主要原因有：一、政策对房地产行业规范化的要求，提升了房地产开发行业的准入门槛，将使商品住宅的实际供给相对减少，因此今年房价下行的可能性不大。二、目前，房地产的需求仍处于旺盛阶段，城市化进程的推进、拆迁安置、外来人口的增长、改善