某地产开发有限公司项目启动阶段标准(29张)课件

1、某地产开发有限公司项目启动阶段标准(29张)课件某地产开发有限公司项目启动阶段标准(29张)课件什么是项目启动会 启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效率、群策群力完成对项目第一次、也是最重要的一次决策，实现项目高周转。 参会人员： 会议主持人：项目经理（是每一次会议的主持人）公司总经理（必须参加第一次和最后一次会议）；PMO成员；董事长助理、董事长项目经理，项目团队成员 会议召开方式：需召开多次会议每次会议均需做出决策，并定出决策点每次会后，分头收集信息，进行专业间碰撞什么是项目启动会 启动会是通过多次会议，短时间、高强度、高效按时完成启动会成果的关键启动会之前或者拿地阶段，针对项目预案

2、，必须与政府归口管理部门关键人员提前沟通，以保证启动会方案报批通过，降低方案反复的风险。拿地预案必须达到应有的深度要求，特别是第一期和示范区，这是提高项目启动会效率的前提。启动会是我们对项目的判断和决策，是项目的其中一个阶段性成果。若由于市场变化或政府报批原因，预案、成本等被调整甚至颠覆，可直接反映在方案阶段成果中，不再重新召开启动会。按时完成启动会成果的关键启动会之前或者拿地阶段，针对项目预案原则、目的明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。启动会是职能向项目团队的交底会。针对目标和工作范围做好减法，对意

3、愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。原则、目的明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。启动会逻辑图投资测算市场定位产品定位风险显化价值挖掘一二级计划成本测算体验区选址定位项目成功标尺（产品成功、管理成功）启动会逻辑图投资测算市场定位产品定位风险显化一二级计划成本测第一次启动会第一次启动会第一次启动会成果总经理初定项目成功标尺地块条件交底纪要项目基本建设程序及报建风险点地块周边市政接口市场调研及客户访谈第一次启动会成果总经理初定项目成功标尺提交要求提交时间：取得土地（第一笔土地款支付时间) 后，10个日历日内。责任人：总经理初定项目成功标尺( 包括项目总货值）-项目经理地块条件交底纪要

4、-项目开发部经理项目基本建设程序及报建风险点-项目报建主管地块周边市政接口-项目工程经理市场调研及客户访谈-项目营销经理审批流程：责任人-项目经理-PMO-董事长 提交要求提交时间：总经理初定项目成功标尺根据集团及公司战略和预算，总经理初定项目成功标尺项目产品成功：销售净利率IRR 销售总货值推盘计划及年度签约额项目管理成功：拿地到项目开工、开盘工期交房一次成功率成本偏差率（与目标成本基准版比较）总经理初定项目成功标尺根据集团及公司战略和预算，总经理初地块条件交底纪要项目基本建设程序及报建风险点PMO向公司各职能负责人及项目团队成员交底（基本同上会时内容）土地信息项目预案项目当时设定的产品成本

5、、定价、项目计划将实际地价代入后的项目销售利润率及IRR深入调查当地项目基本建设程序，掌握报建风险点、难点及相关干系部门及干系人（主要针对新公司、新项目，但要注意即使一个城市的各个区县有时也不一样）项目报批、报建程序，输入条件、所需周期、干系部门、干系人。项目预售条件及预售许可证的办理程序项目融资条件及程序地块条件交底纪要项目基本建设程序及报建风险点PMO向地块周边市政接口地块周边市政接口调研，包括天然气、给水、雨水、污水、强电、弱电、市政道路、供暖、中水等天然气：接驳点位、管径、气压大小给水：接驳点位、管径、水头压力、是否须二次加压，与自来水公司接洽，开口费用；施工临时用水接驳申请手续。污水

6、：接驳点位、管径大小，井底标高，是否需要设置生化池或化粪池，施工临时污排接驳申请手续。雨水：接驳点位、管径大小，井底标高；接入费用；施工临时雨水接驳申请手续；沉沙池要求。强电：能够接入的变电站位置；正式用电容量、是否需自建开闭所；施工用电申请手续。周边市政道路：道路标高，若为规划拟建道路，明确建设时间，找到政府归口管理部门。地块周边市政接口地块周边市政接口调研，包括天然气、给水、市场调研及客户访谈地块周边不利条件调研（尽量穷举并配照片），并提出预案，找到干系部门及干系人噪音源：如，周边快速干道、飞机航道、打靶场、地铁站、公交站、火车站等。污染源：污水处理厂、排污管道、垃圾掩埋场、土质污染探测、

7、光污染源、发射塔等。对心理产生不利因素：加油站、疯人院、公墓、高压线、监狱等。策划部的市场调研，对重点目标客户的深度访谈。 市场调研及客户访谈地块周边不利条件调研（尽量穷举并配照片最后一次启动会最后一次启动会项目启动会最终成果项目成功标尺风险预案市场定位产品定位（含建筑、景观设计任务书；技术经济指标，户型配比）体验区选址、定位及开放计划产品建造标准项目一二级计划项目目标成本（启动）及合约规划投资分析模型（启动）项目启动会最终成果项目成功标尺提交要求启动会成果提交时间要求 ：模仿、复制项目：取得土地（第一笔土地款支付）后20个工作日内；创新项目、新公司第一个项目、商业面积超过5万平米（不计社区商

8、业门面）：取得土地（第一笔土地款支付）后45个工作日内。提交要求启动会成果提交时间要求 ：风险预案包括：识别风险、评估风险、应对预案至少关注以下风险，并提出预案交地方案审批地质状况主材价格波动市场风险周边市政配套延迟移交地方政府换届风险预案包括：识别风险、评估风险、应对预案市场定位目标客户群是谁？深访了多少有效客户？他们的文化倾向、历史记忆点是什么？消费思维和习惯是什么？家庭人口数量？信息接受习惯和项目传播通道 ？标杆楼盘及产品是哪个项目？可以是外区域的。（有利于研发、成本、工程找到对产品的感觉，对项目相关方面定出边界、深入判断；营销依此挖掘客户群。）市场定位市场定位3、单套总价位？单套面积？

9、功能房间数量？4、敏感点是什么？产品的哪些方面要做好，给研发经理明确研发重点；哪些方面只要一般就可以了，给成本经理明确省成本的方面。推盘节奏、顺序？若为多产品业态，先卖什么，后卖什么？市场定位3、单套总价位？单套面积？功能房间数量？产品定位总图（含技术经济指标）产品组合，不平衡使用容积率；典型场地剖面示意图交通分析（含出入口数量，消防、私车、行人交通）户型、单体组合平面（含户型配比、面积分析、户型亮点分析）外立面风格产品定位总图（含技术经济指标）产品定位-项目景观方案 采用意向图片、剖面等， 描述景观的整体风格（支撑营销卖点），描述关键景观节点（如人行、车行、单元入口，软硬景节点处理） 。采用

10、意向图片、剖面等，描述支持产品溢价的景观价值挖掘点。控制硬景面积。硬景铺装材料一般控制35种以内。但铺装工艺应考究，做好表面防护、成品保护。软景在此会上宜对树种、灌木、藤本等做出品种范围的决策，最好使用本地资源，目的是进行苗木资源的储备。产品定位-项目景观方案 采用意向图片、剖面等， 描述产品定位-价值挖掘特定户型价值挖掘：底层户型顶层跃层面积赠送亲地分绿、赠绿（尽量将公共绿地划分为小块绿地，赠送给业主，实现产品溢价）与周边和小区内景观的结合尽量减少地下车库面积产品定位-价值挖掘特定户型价值挖掘：体验区选址、定位及开放计划对选址、实施作为独立子项目进行决策和计划分解。体验区的选址需考虑：达到路

11、线设计，增强客户的体验；停车区域的选择；体验区与周边环境的关系及处理。新公司宜选择实力强的景观、装修施工单位，降低新团队不成熟的风险。若使用临时售楼处，建议照搬以往类似项目的结构设计，在装饰装修方面体现项目特色。不鼓励修建会所。若建会所，应严格控制会所占地上容积率的面积；会所装修应分部位、分功能区间确定装修档次，严格控制高级精装面积；严格控制使用中央空调的面积；在小区交房后会所应考虑对外开放。会所功能设计，应先做减法，再做加法，尽量突出运动功能和少量的服务功能，不宜面面俱到，会所和售楼处可合二为一。启动会前应征求物业的意见。体验区选址、定位及开放计划对选址、实施作为独立子项目进行产品建造标准包

12、括：产品标准：客户视角；体现差异化，实现“高溢价”。建造标准：固定的细部做法、构造大样；体现模块化、标准化 ，实现“高周转”。要点：以前的痛点、反复决策点、客户敏感点满足政府的最低要求符合市场的一般标准务必将不做的内容列举出来，并说明原因。产品建造标准包括：项目目标成本及合约规划（启动版）原则按通常标准计算价值判断，分配重点成本前控，前紧后松项目目标成本及合约规划（启动版）项目一二级计划（启动版）按照模版编制，集团关键节点、阶段成果必须列入计划。项目计划应抛开职能视角，不得分头编写，再简单做个汇总。而必须是由项目经理牵头组织，深入讨论、分析，找出关键点、风险点、前后勾稽关系，工作前置条件和输出

13、。项目计划备注信息栏非常重要，包括：启动会未决策的点，应明确下次决策时点、责任人；明确资源的获取渠道和沟通联系人；过往经验、小贴士 。凡是下列情况都应增加计划的控制点或作为部门细分点：职能间交叉的、与外界政府批准有关的、分供方第一次合作的、员工能力弱的，组织在这个工作包上没有经验和把握的。将暂时无法由项目启动会决策的其它决策点，尽可能在工作计划中明示成项目计划节点并落实责任人、决策质量、成果标准等。项目一二级计划（启动版）按照模版编制，集团关键节点、阶段分解计划的工具-WBS（6把刀）先管理后产品动宾结构任务工期分解成440小时以内暂不考虑与其它项目相冲突头脑风暴不排序分解计划的工具-WBS（

14、6把刀）先管理后产品成果整理及审批每次会议项目经理务必安排专人记录、整理会议纪要项目经理负责最终成果整理在“OA（项目进度管理）项目阶段成果管理项目启动阶段”，提交审批成果整理及审批总结：开好项目启动会的关键总经理定义项目成功标尺会前充分准备，并管控好利益干系人项目团队利用WBS（6把刀）分解任务，项目经理向团队成员发出明确指令每次会议务必围绕项目启动会成果展开决策（90%左右）上移、前置，短时间，高强度，未竞决策进入项目计划价值挖掘，风险显化总结：开好项目启动会的关键ENDEND1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的

15、人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来

16、重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。10、有

17、些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你

18、一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂

19、能吸引更多的人同行。1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去付出足够的努力。2、时间是最公平的，活一天就拥有24小时，差别只是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻的一天。3、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平

20、凡可贵的自己。4、努力本就是年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！5、付出努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。6、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就

21、是了，经历所有的挫折与磨难，你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗强大的内心，做更好的自己！7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱动人不停地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！8、人生的旅途中，最清晰的脚印，往往印在最泥泞的路上，所以，别畏惧暂时的困顿，即使无人鼓掌，也要全情投入，优雅坚持。真正改变命运的，并不是等来的机遇，而是我们的态度。9、这世上没有所谓的天才，也没有不劳而获的回报，你所看到的每个光鲜人物，其背后都付出了令人震惊的努力。请相信，你的潜力还远远没有爆发出来，不要给自己的人生设限，你自以为的极限，只是别人的起点。写给渴望突破瓶颈、实现快速跨越的你。10、生活中，有人给予帮助，那是幸运，没人给予帮助，那是命运。我们要学会在幸运青睐自己的时候学会感恩，在命运磨练自己的时候