海南御罗岛海礁温泉国际度假区可行性简要分析

海口御罗岛海礁温泉国际度假区项目可行性分析报告海南多林置业开发有限公司目录第一章：项目基本情况第二章：项目开发背景及市场可行性分析第三章：项目定位策划第四章：项目概念规划设计第一章：项目基本情况一、项目区位二、项目红线范围示意三、项目技术经济指标项目区位

海南御罗岛海礁温泉国际度假区项目地处中国•澄迈县桥头镇，是继盈滨半岛后，距离海口最近的尚未被开发的海岛，海岸线长2.5公里。西面与北部湾隔海相望，北邻琼州海峡，东接正在规划中的琼州海峡跨海大桥。项目位于中国长寿之乡澄迈县，三面环海，是大海口规划中难得的稀缺海岸资源。项目处于洋浦—海口1小时经济圈核心位置，西海岸沿海景观大道（西海岸—盈滨—马村—桥头）使得御罗岛至海口市距离约20公里，车程约15分钟，交通十分便捷。本案项目红线范围示意项目经济技术指标项目名称海南御罗岛海礁温泉国际度假区占地面积323986.82M2容积率1.3总建筑面积421182.66M2物业分类各类物业建筑面积住宅区域别墅55614.56M2高层住宅176408.1M2合计232022.66M2会所、七星级、产权式酒店区域七星级酒店40000M2七星级酒店式公寓146160M2会所住宅3000M2第二章：项目开发背景及市场可行性分析

一、项目开发背景与价值二、市场态势与机会分析项目开发背景与价值

海南！中国最大的经济特区，在沉寂了近20年后，迎来了历史性的第二次高速发展机遇，2010年1月中国政府将“国际旅游岛建设”升级为国家战略，标志着海南岛由改革开放的“试验田”向符合国际惯例的经济特区转型。同时，到2018年力争使海南成为国内政策最开放、体制机制最灵活的旅游特区，成为代表中国旅游形象的标志性旅游目的地之一、世界一流的海岛型休闲度假旅游目的地，继而向自由贸易岛迈进。澄迈！在2010年6月获批的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中明确被划入北部组团区，泛海口生活圈逐步成型，澄迈已融入海口经济圈，并已确立了大海口第二中心的地位。

同时，随着琼州海峡跨海大桥的拟建、东环铁路首站选址于澄迈，澄迈正成为国内外各大公司投资海南的又一个热土！目前、雅居乐、碧桂园、富力、鲁能、天龙产业等多家颇具实力的开发商纷纷抢滩进驻澄迈，欲将分享国际旅游岛下澄迈高速发展的诱人蛋糕！项目态势与机会分析1、项目区位交通态势★

项目的区位交通态势提示：随着琼州海峡跨海大桥方案的确定和修建，本案将成为自大陆驾车进入海南岛所必经的桥头堡，具有显著的区位优势和巨大的发展潜力。一、琼州海峡跨海大桥的建设

在交通运输部、铁道部和广东、海南两省共同组织编制的《琼州海峡跨海工程规划研究报告》中，专家们通过对13种工程方案进行了研究比选后，确定以建设连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角的公路、铁路两用桥，也就是西线方案作为琼州海峡跨海工程的首选方案进行重点研究。★

项目的区位交通态势提示：未来海口西海岸到本案只需通过西海岸到盈滨半岛（即将通车）；盈滨半岛过大桥到马村（正在做前期工作），马村到桥头沿海景观大道（正在做前期工作），即可到达本案，交通情况极好，不光是道路条件一流，而且因为沿海边行驶，风景也是一流。建成之后预计从海口到本案约20公里。下图为规划中的景观大道路线图；右图为本案到海口景观大道规划图。二、沿海景观大道的建设★

项目的区位交通态势提示：2010年3月澄迈县县长陈笑波的政府工作报告中，第二段“2010年工作安排”中第四小条“加大基础设施建设投入，全面提升城镇化建设水平”部分，提出“做好……盈滨至东水港跨海大桥、马村至桥头沿海景观大道等前期工作”三、沿海景观大道的政府性文件2、周边项目态势★

周边项目态势提示：从盈滨半岛到桥头目前为西线旅游开发的重点，沿途已经有不少在建或者报建的大型项目，上市公司鲁能集团占领了几乎整个盈滨半岛地区，富力也进驻澄迈，圈地8000亩兴建大型旅游度假地产、成功开发陵水清水湾的雅居乐地产也已经投资太阳湾12000亩土地的开发，这个片区的开发正在逐步成为投资者的热土！1、周边项目概况★

周边项目态势提示：2006年，澄迈县与鲁能集团在北京人民大会堂举行《盈滨半岛及周边土地开发框架协议书》签字仪式，并就合作开发的有关事项达成共识。鲁能对盈滨半岛预期投入100亿人民币。2007年，鲁能正式进驻盈滨半岛。鲁能此次的开发涉及盈滨半岛及内湾周边约11平方公里（约16500亩）土地，将使盈滨半岛成为融佛教文化、影视综合、旅游度假于一体的“星光半岛”。2、鲁能开发盈滨半岛★

周边项目态势提示：富力红树湾，打造近万亩红树林精品旅游度假区，“富力红树湾”项目规划面积约547公顷（约8000亩），投资总额将超过100亿，建设工期为5—8年。在生态及环境保护方面，一方面要保护好稀缺的红树林公园，另一方面，将利用先进的污水处理技术，避免造成污染，同时，针对红树林的特色，探索新的产品模式，引进加拿大水上成品木屋，减少使用和居住过程中的环境污染和破坏。

3、富力红树湾★

周边项目态势提示：2009年12月10日，澄迈县召开投资委员会会议，会议审议了雅居乐地产控股有限公司《关于成片开发澄迈县太阳湾项目意向协议书》；雅居乐地产控股有限公司《投资协议书》，协议书的审议标志了澄迈县太阳湾已经进入正式规划建设之中。3、雅居乐太阳湾★

周边项目态势提示：2010年8月7日上午，澄迈县召开太阳湾、盈滨半岛、南渡江项目规划方案汇报会，会上，雅居乐地产控股有限公司详细介绍了太阳湾项目概念性规划方案。3、雅居乐太阳湾3、项目宏观环境机会分析提示：《西海岸新区2010年经济蓝皮书》明确指出“中强、西拓、东优、南控”作为海口的城市发展战略！★

项目宏观环境机会分析1、海口城市“西拓”战略

西海岸新区规划总面积为55.17平方公里，东起长滨路（长流一号路），西至与澄迈交界线，北起琼州海峡，南至南海大道，坐拥天赋优越的生态环境，其巨大的土地储备资源、良好的生态海岸线资源，粤海铁路及东环铁路启发站、汽车滚装码头等优越的交通区位条件。

作为长流组团的核心组成部分，西海岸新区将建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住等功能元素为一体的未来海口新核心区。★

项目宏观环境机会分析2、海口西海岸新区投资者纷至沓来

进驻大项目投资超百亿

提示：随着海口城市“西拓”战略加紧实施，越来越多的项目入驻西海岸，其中不乏许多优秀的房地产项目，截至目前为止，位于西海岸的楼盘有海岸赛拉维、万科浪琴湾、柏斯观海台1号、泰达天海国际、蓝城一号、大华西海岸、金手指高尔夫温泉小镇、紫园、城市海岸三期、兆南和园、夏威夷海岸、西雅图丽湾、蔚蓝海岸、秀山观海苑、金色阳光等近20家。

提示：项目所在位置澄迈县桥头镇，是海口西海岸延长线，居于大海口经济圈范围。随着琼州海峡跨海大桥的论证兴建、海口市政府的整体搬迁，“西拓”战略全面展开必将惠及项目区域。★

项目宏观环境机会分析海口新区海口市政府海口老城区盈滨半岛旅游区御罗岛3、本案融入大海口经济圈4、国际旅游岛建设规划纲要获批提示：海南全岛新规划为东、西、南、北、中和海洋6大组团，其中东、西、南、北、中组团形成以各自核心城市带动的组团发展格局，以前的海口、三亚两极发展的格局被打破；澄迈正式划入北部组团。★

项目宏观环境机会分析4、项目旅游市场机会分析1、项目宏观旅游资源价值★

项目旅游市场机会分析提示：作为海南西部旅游走廊中的第一站，澄迈县在旅游资源和交通便利上占据有利的位置。未来旅游开发计划以盈滨半岛为起点，东联海口，向西南多条线发展，串联全县旅游景点。澄迈县将重点开发的旅游资源自然资源：御罗岛海礁温泉国际度假区、雅居乐太阳湾、盈滨半岛旅游度假区、福山咖啡文化休闲旅游区、九乐宫温泉旅游区、红岗济公山风景旅游区、加笼坪热带季雨林生态旅游区人文资源：金江金山寺、大成殿、美榔姐妹塔、永庆寺、新吴老墟、广德桥、冼夫人文化主题公园、封平约亭、老城老街、罗骚李氏宗祠、南轩石照壁围绕盈滨半岛、金江、福山、加笼坪4个旅游功能区和沿西线高速公路、中线高速公路、南渡江两岸3条旅游带，规划建设旅游基础设施和景区景点。2、本案的旅游资源价值★

项目旅游市场机会分析充分利用基地的独特地形地貌，可以深挖本案的旅游资源，开发成具有游艇码头、沙滩休闲区、海礁温泉、商业风情区、海上餐厅、高尚住宅区等综合性国际度假区。提示：当地拥有丰富的火山岩资源和历史，而当地对其地理地貌的特殊性的挖掘尚不充分。对于沿海温泉的打造，国内尚没有先例，而国外很多地方已经利用这种资源成功打造了旅游品牌。火山地区是海南的“绿肺”，活在其中，岂能不悠哉长寿！当地民居，材料就地取材、耐久结实和色彩时尚和透气宜居等特点，都非常符合绿色建筑理念。澄迈县项目周边旅游环境第三章：项目定位策划一、项目形象定位二、项目功能定位三、项目功能分区1、项目形象定位项目形象定位利用基地的特殊300度海景以及特殊的地理地貌和深厚的礁石文化，打造目前中国唯一的自然海礁温泉国际度假区。ObjectiveEntirelytaketheadvantageoftheunique300degreeoceanviewandlocallarvaculture,theprojectwillbecomethesoleresortinChinawiththeidentityofNaturalLavaHotSpring.

2、项目功能定位●七星酒店度假休闲●天然海礁温泉●游艇码头●沙滩休闲●海上餐厅●房车基地●直升机停机坪●商业风情街●宜居颐养住宅3、项目功能分区●七星酒店区●公众休闲娱乐区●海景度假住宅区

利用项目本身独特的“龙形”地貌特点将项目自西向东分为三个区域，区域间由一条东西向的景观带连接，并设计出数条流畅的道路及景观曲线，使整个项目看起来犹如一条出海的腾龙。●七星酒店区片区定位：跨海大桥通车后，海螺造型逐渐演化而来的七星级酒店将成为海南岛出入岛的首选度假酒店。●公共休闲娱乐区片区定位：打造入岛第一个游艇码头基地、房车基地、直升机停机坪，同时打造海南岛唯一的自然海礁温泉休