房地产经济学第7讲-房地产产权制度2012

房地产经济学EconomicsofRealEstate广东工业大学管理学院主讲人:兰泽英邮箱:lanying_plan@授课时间和地点：周一、周四，教学分：3.0，共48学时土地资源管理讲授内容：第七章房地产产权

产权理论概述土地产权及相关制度房屋产权及相关制度第一节产权理论

一、产权的内涵指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。也可认为是财产权，即存在或设定在一切客体之中或之上的完全权力。——普通法中的定义——产权经济学中，定义不统一，较具有代表性的有：是一种通过社会强制实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以及尚未列举的一些权利。由对财产进行利用、收益、转让的权利或权力组成。是描述人们或厂商可以对他们的财产做什么的法律规则。不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于他们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系准则。所有者能按照自己意愿使用或者转让财物的权利，只要所有其他人的私有财产的物质性能或用途不受影响，并为别人抵制或转移这种影响留下充分的余地。——社会契约第一节产权理论产权的本质：产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。可分为：所有权、所有权的暂时分割、信托产权是房地产市场交易的实质内容。

二、产权与经济效率（一）完全（整）产权概念市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、自由的转让权。（二）交易费用（成本）概念交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。第一节产权理论

（三）科斯定理

美国法学教授罗纳德·科斯在论文《联邦通讯委员会》（1959）中提出“权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决无关”。后来他又在《社会成本问题》（1960）一文中复述了这一观点，并说明这一结果取决于零交易费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：在完全竞争条件下，私人成本与社会成本将相等。也就是说，如果交易费用为零，私人成本就等于社会成本。第一节产权理论

三、产权的演变

（1）罗马法的绝对所有权简单的商品经济条件下形成。个人本位的立法思想和绝对所有权原则。强调个人所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，而不是对物的利用。承认其绝对性、排他性和永续性。所有权中心主义一物一权原则绝对所有权原则所有权的弹性力与归一力第一节产权理论

（2）英美法的地产权是土地制度的基础。有两个相互联系的概念：保有权：分为自由保有权、非自由保有权。地产权（estate）：土地保有的持续期间发展为财产权的意义，即描述一个人在不动产中的所有权利益(在特定地产中所享有的权利的属性)的性质。第一节产权理论（3）《日耳曼法》的所有权其界定有鲜明的农业社会法律兼游牧部落传统的特征：以“团体本位”为立法原则，以物的利用为中心。各种利用权为独立的物权，而不是派生于所有权所有权的双重性团体所有时权利的分离所有权的可分割性第一节产权理论

四、权利束产生条件：《日耳曼法》中所有权的相对性和分割性。基本理论：绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利。绝对所有权同每项分离的权利的关系，就像一束花整体同其所包含的每枝花的关系。第一节产权理论

五、所有权概念的发展权利分离，绝对性弱化，由绝对所有权转化为相对所有权从“以所有为中心”向“以利用为中心”转变从“个人中心”向“社会本位”转变所有权向权利束的发展所有权由对物的所有向对价值的权利转变土地产权概念产生第二节我国的土地产权制度

法定性。房地产产权（种类、效力、内容、法律要件）要以法律的形式来明确记载、承认并受国家法律保护。

地产和房产分别设定权利。我国房地产产权类型

一、土地所有权（一）所有权的属性产生的社会经济原因：土地资源的有用性和稀缺性。绝对性向可分离性转变：房地产产权是一组权利，包括所有权、使用权和他项权利等。各产权要素可以界定，可以分离，可在不同主体间进行分配或配置。其绝对地位趋于形式化。土地所有的类型：部落、氏族、家族、个人、集体、合作社、法人、国家。——国有和集体所有。（二）所有权的权能：“四项权能”理论占有权能：占有指对物的实际控制。使用权能：权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。所有权和使用权可以分离，分离后所有者可在经济上要求实现。收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。即拥有自由处分权，并排除他人的一切干涉。（三）国有土地所有权来源接收旧政权的国有土地没收旧官僚等的土地农村土地改革中划归国家所有的土地。1950、1953年。经济发展不同时期征收的土地性质：区别于领土主权属于民事法律关系范畴，受民法的调整在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位主体：权利多元化的体制。国家统一所有：1998年，由国务院代表国家行使。分级管理：不同的权能被不同的政府或利益群体拥有。第二节土地产权制度特点：坚持城市土地国有：保障我国社会主义公有制国家的性质；所有权与使用权分离：适应市场经济发展需求，促进产权交易与经济发展；统一所有、分级管理模式有利于城市统一管理；缺点是土地收益的合理分割问题较难解决；建议：国有所有土地制现状总体是较为合理的，但要完善税制等改革。（四）我国农村集体土地所有权历史52年农村土改：公有变私有；53-56年：形成初级、高级合作社：家庭所有、分红收益；统一经营管理——集体化；58年：形成人民公社；62年：提出“三级所有、队为基础”78年：现行农村集体土地所有制：集体所有，家庭联产承包责任制。第二节土地产权制度主体村农民集体所有公社分解、生产队——村民小组所有（65%)生产大队——村民委员会(34%)自然村、联队(1%)乡镇农村经济组织所有

实际主体缺失国有化：征收第二节土地产权制度第二节土地产权制度特点及存在的问题村农民集体所有权主体混乱，非行政、非经济、非法律规定组织，地权界定不清，所有权能虚设；乡镇农村经济组织所有权的实际主体缺失；集体受益边界模糊：所有权人是一个动态的集合；三元地权结构：管理权归国家（征收制的缺陷）、经营权归农户（使用权扩张，处分权扩张，导致小产权房等问题日益突出）、所有权归集体（微观管理权和处分权削弱）。第二节土地产权制度改革与完善维护与加强农村集体土地所有制从行政、法律上定义权利主体、权利内容；进行普法宣传教育，切实维护产权人的权益等；搞活土地使用制严格控制耕地面积；严格控制建设用地流转；进行规模化农村土地整理、新农村建设，增加农民收入，从根源上村绝小产权房的产生；对农村产业改革升级给予政策、经济上的优惠等。

二、土地使用权特征一种物权是土地所有权派生出来的一种权利可以在法律规定和合同约定下转让第二节土地产权制度直接性派生性从属性期限性及可转让性（二）国有土地使用权类型（按取得方式的不同划分）：划拨作价出资入股租赁授权经营出让第二节土地产权制度相关制度发展历史49年—54年，新民主主义经济：国有土地租用制(税)；54年—83年，计划经济：国有企业土地无偿使用制度，房地产税变工商税；84年—87年，深圳、抚顺等市开展国有企业用地有偿使用制度试验；——实质是绝对地租88年—至今，法律规定土地有偿使用制度，土地使用权可以依法转让；招、拍、挂。90年,《出让转让暂行条例》，推动增量土地使用权出让；97年，国企改制，存量国有企业用地使用权制度完善第二节土地产权制度（1）国有土地使用权出让：国家（所有权者）土地使用者（使用权者）出让（一定年限）出让金（地价）土地使用权有条件限制（2）国有土地租赁：同出让类似，所不同的是土地使用者不是一次支付土地出让金，而是按年交地租。国家（所有权者）土地使用者（使用权者）租赁（一定年限）按年支付地租土地使用权有条件限制土地有偿使用制度（3）国有土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置费用之后，将该土地交其使用，或无偿交其使用的行为。（4）原土地使用者转让土地使用权A、将以出让方式取得的土地使用权转让，转让后使用年限为原有使用年限减去已使用的年限；B、将以划拨方式取得的土地使用权转让，经有批准权的人民政府批准后，办理出让手续，按规定交出让金。配套的其他国有土地使用管理制度土地利用年度计划：控制总量，法律规定其地位、任务、责任；城市土地利用规划：规定用地范围、用途、容积率等;土地收购储备制度：实现对国有土地使用权一级市场的控制和垄断、规范交易、盘活存量；土地征收制度：新增国有土地的使用。但在征收阶段仍有许多问题。（三）集体土地使用权属性用益物权：可转让、出租、抵押和继承；限制物权：主体、用地类型、管理权和处分权限制；与“承包经营权”的区别：后者是改革过渡，债权属性，仅限于耕地；前者是物权属性，但没有真正实现。类型农地使用权：耕地土地证、林地证、荒地使用权。建设用地使用权：宅基地、企业用地、公益用地，小产权房只承认其农村集体建设用地使用权。第二节土地产权制度相关制度建立49年-52年：个人所有——自己经营53年-77年：集体所有——集体经营78年至今：集体所有——家庭联产承包经营完善与建议家庭联产承包责任制由债权转变为物权，建立真正的集体土地使用制，从法律上对其权能做界定。第二节土地产权制度配套的集体土地使用制度土地利用年度计划：控制总量，法律规定其地位、任务、责任；土地利用规划：新农村规划、土地整理规划；耕地保护制度：基本农田保护、占地补偿、控制农转非、耕地开发复垦、新增耕地整理集体建设用地流转制度：93年开始试点，盘活了集体存量建设用地，促进集约节约利用，壮大集体经济，改善投资环境。由于不完善也出现小产权房问题。三、他项权利（一）类型租赁权地役权抵押权地上权、空中权典权第二节土地产权制度①地役权：双方约定而产生，为了土地的便利使用而使用他人土地的权利；②相邻权：相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。③租赁权：指土地所有权人及使用权人、房屋所有权人，出租给承租人并收取租金的权利。④抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的，作为债务担保的不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有优先受偿的权利。住房按揭抵押：金融机构、住房开发公司、购楼着三方共同参加的买卖楼宇的融资业务活动，本质是为售楼者与购楼者之间的买卖活动，金融机构提供的住房抵押贷款。⑤典权：指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权利。（典权人、出典人、典物、典价）第二节土地产权制度（二）特点它是在他人土地上享有的权利它的主体是土地所有权人和使用权人以外的人它不受一物一权主义的限制它对所有权和使用权既依赖又限制登记制度：他项权利可以登记，受法律保护；随着市场经济的发展，他项权利体系不断完善，对使用权能的有效发挥起到保障和补充作用。第三节土地行政管理制度概念：主要指土地管理机构及其运行模式、规则。原则：必须以维护产权为目标、与行政体系相协调、反映社会经济体制。（1）统管与分管模式50年—70年：分管82年—86年：统分结合86年—至今：统管。有利于维护公有制，但实际城乡分割、农林分割，“政出多门”、“管理缺位”问题时有发生。第三节土地行政管理制度（2）集权与分权的模式中央集权与地方分权：中央：控制国有土地增量和出让量地方：获得经济实惠，改善基础设施及土地开发地方分权模式：中央：不下达控制指标，采取经济措施调控；地方：国有土地由地方政府托管，使用；中央集权模式中央到地方的土地行政部门实行单线、垂直领导第三节土地行政管理制度（3）改革与完善改革省以下国土资源管理体制

2004年，省以下土地行政主管部门实行垂直管理：改革国土部干部管理体制理顺行政管理体制：机构编制受同级政府管理；市辖区改分局；乡镇土管所受县市政府管理；强化行政管理职能：完善审批管理、监察执法职能合并市级土地管理机构：深圳试点；建立国家土地督察制度

一、房屋所有权（一）内涵定义：房屋所有权人在法律规定的范围内，对房屋行使的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。属性：所有权是一种最充分的物权所有权是一种绝对权、具有排他性第四节房屋产权（二）取得和丧失1）取得原始取得继受取得2）丧失房屋所有权客体的消失：自然、法律、行为事件所有权主体的消失：自然、法律、行为事件所有权的转让：法律、行为事件第四节房屋产权

二、我国房屋所有权和产权类型（一）房屋所有权分类第四节房屋产权房屋所有权BECDA全民所有房屋所有权集体所有房屋所有权合资和股份制房屋所有权外产所有权私有房屋所有权

（二）房屋产权类型第四节房屋产权房屋产权标准价产权成本价产权微利房产权市场价房屋产权第四节房屋产权（三）建筑物区分所有制度概述定义：建筑物的所有形态有三种:单独所有、共同所有、区分所有。区分所有是将一栋建筑分割为不同部分而为众多的住户所有。权能：“三元论”：专有部分所有权+共有部分持分权+基地上之权利（土地使用权）组成的复合权利。为我国法律采纳。1)专有部分。是指在构造上能明确区分，具有排他性，能独立使用的建筑物部分。2)共有部分。是指除专有部分外的其他部分。分为法定共有(如地基、外墙、楼顶、梁柱、大门、楼梯、走廊、电梯、供水电气的设备等)和约定共有。第四节房屋产权（四）配套的房地产制度1、房地产转让制度2、住房制度1、房地产转让制度（1）房地产转让定义是指房地产权利人通过买卖，赠与或其他合法方式，将房地产转移给他人的行为。（2）房地产转让程序（3）房地产转让条件①出让土地使用权的转让土地使用权证书+

房屋所有权证书（房屋已建成的）。②划拨土地使用权的转让报人民政府审批+

办理出让手续，交出让金/或不办理出让手续，需将土地收益上交国家。③商品房预售土地使用权证书+

建设工程规划许可证+

建设工程施工许可证+

投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25％以上+

商品房预售许可证（需通过营业执照和资质等级证书等申请）。④商品房销售双方应当签订书面合同+开发商在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。⑤城市私有房地产的买卖买卖双方须签订书面买卖合同，并持有房屋所有权证和土地使用权证及其他证明材料。房屋所有权人出售其房屋时，须有共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买房屋的权利。2、住房制度住房制度指一个国家或地区在住房供给、分配或交易、消费过程中形成的各种社会关系的总称。因此，住房制度应包含：供给制度、保障分配、管理制度。发展演变（1）改革开放前：计划经济为主，特点：“低租金、高福利、无偿分配”。（2）改革开放后至今：房改。其目的是建立与市场经济体制相适应的新的城镇住房体制，实现住房商品化私有化社会化，加快住房建设，改善住房条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。住房制度改革的基本内容“三改”住房建设投资体制。国家－国家集体个人合理负担经营管理体制。单位建房分房维修管理－商品化专业化社会化住房分配制度。福利性分配－市场化货币化分配“四建”以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系住房公积金制度政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和保险规范化的房地产交易市场和房屋维修管理服务体系住房制度改革的历程（1）售房试验阶段1）全价售房（1979-1981）2）补贴出售（1982-1985）3）提租补贴阶段（1986-1988）（2）全面起步及推进阶段（1991-1997）1）1988年，全国第一次房改工作会议2）1991年，全国第二次房改工作会议，全面推进配套改革和制度改革。1992年7月改革在全国展开。3）1994年7月，《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求实现住房商品化。以建设住房公积金和开展安居工程为主。4）成功突破阶段（1998-），3月新一届政府上台执政，划时代的意义。6月全国住房改革工作会议下发23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心是从1998年7月1日起停止实物分房，逐步实行住房分配货币化。2003年起从经适房供应转为商品房为主的供应。5）2004年加快启动保障性住房建设。住房制度改革现状、问题及对策住房供给制度住房保障制度住房管理制度住房分配制度住房供应制度（1）我国住房供应制度的演变1单一的行政供给制阶段—改革开放前2住房市场化供应的探索和试点阶段—1978~1998年3以经济适用住房为主的阶段—1998~2003年以普通商品住房为主的阶段—2003年以来4近年土地供应政策时间主题目的内容2003关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展一、切实加强对房地产开发土地供应的调控二、进一步完善房地产开发土地供应政策三、加大对房地产开发用地监管力度四、加强土地市场监测，完善市场服务2007进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地供应一、科学编制土地供应计划，优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地二、加强土地供应管理，保证住宅用地供应三、切实加强监管，严格落实用地政策四、规范土地收益征收，加大资金支持力度五、加强组织领导，将调控政策落到实处2009年1、深化集体建设用地使用制度改革。2、完善农村宅基地制度，严格基地管理。3、完善第二此土地调查中耕地增加或减少有关政策。4、严格工地政策，限制囤地。2010年服务经济发展的大局、促进城乡统筹、破解三农问题、缩小城乡差距、保民生、扩大内需、保持社会基本稳定的政策走向

在耕地保护方面，将更加注重使用经济手段，鼓励探索设立耕地保护基金，调动地方政府和农民保护耕地的积极性。

在对房地产市场的调控中，要从供给、需求以及交易程序三方面进行管理，将严厉打击土地被囤积、炒作，促进房地产市场的健康发展。近几年来全国土地供应数据年份土地供应总量（公顷）工矿仓储用地（公顷）房地产开发用地（公顷）其他用地（公顷）2006204277.7792947.9562067.4649262.372007259098.91117995.9871286.5369816.402008221331.3082826.7075221.7363282.862009319059.48119386.66102840.1696832.652010428212.04152721.76153119.64122370.65年份土地出让总面积（公顷）招拍挂出让面积（公顷）划拨供应土地（公顷）租赁供应土地（公顷）其他有偿方式供应土地（公顷）2006146065.4947394.6554160.622420.401631.312007180418.5276348.1175170.622388.261211.512008151018.44126744.90647404344.231228.62200920.88万17.81万10.97万380.0599.82201029.15万25.73万13.61万550.723.7年份房地产开发用地供应（公顷）商业服务用地（公顷）住宅用地（公顷）200662067.4616886.3045158.02200771286.5317665.6253620.91200875221.7320128.1455093.59200910.28万2.64万7.65万201015.31万3.87万11.44万（2）主要问题制度设计还没有完全涵盖不同收入人群存量与增量市场发展不平衡租赁与买卖市场发展不平衡住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展商品住房供应结构不合理住宅产业化程度低（3）完善住房供应制度的建议坚持市场化的基本方向，大力培育房地产市场，进一步拓宽租售并举的市场供应。强化住房保障，完善体制、健全机制，落实责任，建立健全多层次的住房保障渠道，满足低收入和最低收入家庭的基本住房需要。逐步丰富和完善适合我国国情的住房供应体系。以住宅产业现代化为载体，制定技术、经济政策，发展节能省地型住宅。住房保障制度（1）住房保障制度现状类型：成本价、标准价（限价房、微利价房（行政划拨土地、事业收费减半、招标建设、限制建筑标准、限定价格、限制交易、限定对象。供给途径和渠道主要包括：房地产开发企业、集资合作建房、单位自建。政策颁布时间政策名称颁布单位主要内容（目的）1994年“国七条”《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》

国务院确立了我国城镇住房走市场化、商品化道路的大方向；明确提出加快经济适用住房的开发建设问题《城镇经济适用住房建设管理办法》建设部、财政部建设以中低收入家庭为对象，具社会保障性质的经济适用房供应体系1998年“国八条”《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国务院阐述了当时国家对经济适用住房、廉租房和中低收入住房问题的政策

1999年《城镇廉租住房管理办法》建设部要求各城市建立起廉租房体系2003年“18号文”

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

国务院阐述了市场缺失、政策效果不佳并进行必要的调整2005年“国八条”《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国务院重视稳定房价，调整和改善住房供应结构。检测市场的运行。2007年中共十七大报告和国务院“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”写入报告住房保障政策一览表政策颁布时间政策名称颁布单位主要内容（目的）2007年11月《经济适用房管理办法》建设部等七部门面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房2008年“24号文”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

国务院加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系

2009年《2009-2011年廉租住房保障规划》建设部三年内全国建成廉租房518万套，新增发放租赁补贴191万户2010年《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》七部门对象为城市中等偏低收入住房困难家庭；外来务工人员纳入供应范围《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》国家税务总局对公租房建设与经营相关税收的减免与优惠“十二五”期间保障房建设的宏伟计划中央政府未来五年我国将新建3600万套保障性住房

问题及建议缺乏明确的目标和长远规划落实机构，严格管理廉租对象覆盖面过于狭窄关心“夹心层”住房迫切的需求与短缺的房源供给形成鲜明的反差完善进入、退出、监督机制供应手段匮乏落实资金，降低成本，开拓渠道住房法律、法规建设滞后房地产法经适房没起到应有之用（涉嫌腐败，公务员小区；名不符实；负福利）不宜继续建,或不给予完全产权，一般不允许出售，在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。（1）住房分配制度改革目的：在公房入市过程中，对可能出现的旧住房制度及房改过程中存在的分配不公的显性化、货币化等新问题进行有效防范。改革方式：变行政性的实物分配方式为在市场机制调节下的货币分配方式——住房公积金、住房补贴。这一分配方式使居民以货币的形式从社会总财富中取得自己应得的一份，然后用货币到市场上购买或租赁自己所需的住房。现状：分配形式还不完善。分配不公。住房分配制度附：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人月工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。住房公积金贷款住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。通常限制最高额度（广州50万），最高比例（低于7