房地产评估课件

第五章房地产评估房地产评估概述房地产价格收益法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用其他评估方法在房地产评估中的应用在建工程评估第五章房地产评估房地产评估概述房地产价格收益法在房地产评第五章房地产评估学习目标理解和掌握房地产的概念及特性；明确房地产评估的程序与原则；正确理解房地产价格的分类及影响因素；掌握收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法在房地产评估中的应用；学会评估在建工程的价值。第五章房地产评估学习目标理解和掌握房地产的概念及特性；能力目标能够灵活运用所学知识解决实际土地使用权评估、建筑物评估及房地合一的评估问题；能够运用收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。第五章房地产评估能力目标能够灵活运用所学知识解决实际土地使用权评估、建筑物案例导入一座大厦被评出10个价格据悉，创业大厦建成于2004年12月，是由中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的。该大厦的总建筑面积为4.4万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为该市的标志性建筑。

2007年4月，光大资产评估公司对创业大厦进行了首次综合评估：每平方米均价为7120元。其中，A、D栋每平方米均价为7522元，B栋每平方米均价为6801元，C栋每平方米均价为6394元。当时，中海公司因无力偿还货款和借款，愿意通过法律诉讼程序以楼抵债。然而，截至2017年，创业大厦却被法院先后委托的5家评估所评估出9个价格，加上光大资产评估公司的评估共有10次评估。令人吃惊的是，评估的最高价与最低价竟相差近两倍！第五章房地产评估案例导入一座大厦被评出10个价格第五章房地产评估章节Contents01第一节房地产评估概述章节Contents01第一节房地产评估概述一、房地产的概念及特性一、房地产的概念及特性一、房地产的概念及特性建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离或者能够分离但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。土地是房屋不可缺少的物质载体。任何房屋都不能离开土地而独立存在。同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响房地产的价格。因此，在房地产评估中，评估人员通常评估房地产的整体价值。当然，评估人员在某种情况下也可以分别评估房产的价值和地产的价值。一、房地产的概念及特性建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料一、房地产的概念及特性同步资料房地产的实物是房地产中看得见、摸得着的部分。例如，土地的形状、平整程度、基础设施完备程度，建筑物的外观、结构、设备、装修。房地产的权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。房地产权益是以房地产权利为基础的。房地产的区位是指房地产的空间位置。人们可以从位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识房地产的区位。区位对房地产价值起着决定性作用。实物、权益和区位一、房地产的概念及特性同步资料房地产的实物是房地产中看得一、房地产的概念及特性

（一）土地及土地使用权土地的概念1.

土地资源是自然本身的产物，具有不可再生性。一般来说，土地是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类活动的结果。土地具有两重性，不仅是资源，还是资产。尤其是城市土地，是人类经过建设的改良物，凝聚了人类的物化劳动，投入了基础设施，是由人类开发和再开发形成的。一、房地产的概念及特性（一）土地及土地使用权土地的概念1.一、房地产的概念及特性土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。土地的自然供给是指地球提供给人类可利用的土地数量。它反映了供人类使用土地的天然特性。其包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受人为因素或社会经济因素的影响。因此，土地的自然供给基本上是无弹性的。一、房地产的概念及特性土地的供给可以分为土地的自然供给和一、房地产的概念及特性（1）适宜人类生存和工作的气候条件。一般来说，自然供给的土地具有以下几个条件：（2）适宜植物生长的土壤质地和气候条件。（3）可以利用的淡水资源。（4）可供人类利用的生产资源。（5）一定的交通条件。一、房地产的概念及特性（1）适宜人类生存和工作的气候条件。一、房地产的概念及特性土地的经济供给是指在土地自然供给的范围内对土地进行了开发利用，并在一定规划条件下可满足人类不同需求的土地供给。因此，土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。土地的经济供给数量会受人类社会活动的影响。例如，开发新土地、调整用地结构、提高土地集约率等活动都会影响土地的经济供给数量。由此可见，土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给变化既可以是直接的，也可以是间接的。直接变化是指某种用途土地数量绝对面积的变化。间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。一、房地产的概念及特性土地的经济供给是指在土地自然供给的一、房地产的概念及特性土地的特性2.土地的特性可分为土地的自然特性和经济特性两个方面。

（1）土地的自然特性。土地的自然特性主要表现在以下几个方面：

①土地位置的固定性。土地具有位置的固定性，不随土地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。一、房地产的概念及特性土地的特性2.土地的特性可分为土地一、房地产的概念及特性一、房地产的概念及特性一、房地产的概念及特性

（2）土地的经济特性。土地的经济特性主要表现在以下几个方面：

①土地经济供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区某种用途的土地供不应求，产生供求矛盾，形成稀缺的经济资源。土地经济供给的稀缺性与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。土地经济供给的稀缺性客观上要求人们集约用地。一、房地产的概念及特性（2）土地的经济特性。土地的经济一、房地产的概念及特性

②土地产权的可垄断性。土地的所有权和使用权都可以被垄断。由于土地具有可垄断性，因此人们在让渡土地所有权或使用权时就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。

③土地利用的多方向性。一块土地既可以作为农田，也可以用于建造住宅、办公楼或商场。土地利用的多方向性客观上要求在房地产评估中需要确定土地的最佳用途。

④土地效益的级差性。土地质量的差异性使不同区位土地的生产力不同，从而使土地在经济效益上具有级差性。一、房地产的概念及特性②土地产权的可垄断性。土地的所有一、房地产的概念及特性土地使用权3.在我国，城市土地的所有权属于国家；农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有；宅基地、自留地和自留田属于农民集体所有。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有的建设用地的使用权可以依法流转。我国实行国有土地有偿使用制度。国有土地所有权与使用权相分离，国有土地所有权不进入房地产市场流转，国有土地使用权可以出让和转让。因此，地价一般是国有土地使用权的价格。土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的土地使用权价格。国有土地使用权出让的最高年限由国务院确定。一、房地产的概念及特性土地使用权3.在我国，城市土地的所一、房地产的概念及特性出让国有土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付国有土地使用权出让金的行为。国有土地使用权的出让方式有协议、招标、拍卖和挂牌。一、房地产的概念及特性出让国有土地使用权是指国家以土地所一、房地产的概念及特性同步资料国有土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：①居住用地，70年；②工业用地，50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地，50年；④商业、旅游、娱乐用地，40年；⑤仓储用地，50年；⑥综合或者其他用地，50年。关于国有土地使用权出让的最高年限的规定一、房地产的概念及特性同步资料国有土地使用权出让的最高年一、房地产的概念及特性土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。一、房地产的概念及特性土地使用权转让是指土地使用者将土地一、房地产的概念及特性土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移。其地上建筑物、其他附着物的所有权也随土地使用权的转让而转让。土地使用者通过转让方式取得土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者在转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权也随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让应当依照规定办理过户登记。一、房地产的概念及特性土地使用权出让合同和登记文件中所载一、房地产的概念及特性土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，不得出租土地使用权。一、房地产的概念及特性土地使用权出租是指土地使用者作为出一、房地产的概念及特性在抵押土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之被抵押。地上建筑物、其他附着物被抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之被抵押。土地使用权被抵押时，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。抵押土地使用权和地上建筑物、其他附着物的，应当依照规定办理抵押登记。抵押人到期未能履行债务义务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处置抵押财产。因处置抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。一、房地产的概念及特性在抵押土地使用权时，其地上建筑物、一、房地产的概念及特性土地使用权出让合同约定的使用年限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，由国家无偿收回土地使用权。一、房地产的概念及特性土地使用权出让合同约定的使用年限届一、房地产的概念及特性同步资料土地因开发条件和开发程度不同分为生地、毛地与熟地。生地是指已征为国家所有并支付了征地补偿费，办理了土地征用手续的，但不具有城市基础设施的土地（农地、荒地）。毛地是指具有一定的城市基础设施但不完善，地上有待拆迁及安置旧建筑物的土地。熟地是指已达到能“三通一平”“五通一平”“七通一平”开发程度，能够直接在其上面进行建设的土地。生地、毛地与熟地一、房地产的概念及特性同步资料土地因开发条件和开发程度不一、房地产的概念及特性

（二）房地产的特性位置固定性1.由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。可以说，地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等相同，但土地位置的差异也会造成价格的差异。一、房地产的概念及特性（二）房地产的特性位置固定性1.一、房地产的概念及特性供求区域性2.由于土地位置的固定性，房地产还具有区域性。一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。房地产供求关系的地区差异又造成区域之间房地产价格的差异性。一、房地产的概念及特性供求区域性2.由于土地位置的固定性一、房地产的概念及特性使用长期性3.一、房地产的概念及特性使用长期性3.一、房地产的概念及特性投资大量性4.房地产的生产和经营管理要经过一系列过程：取得土地使用权、进行土地开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等。在此过程中，房地产开发者要投入大量的资金。例如，大城市的地价和房屋的建筑成本都相当高，无论开发者还是消费者，一般都难以依靠自身的资金进行房地产开发与投资。因此，金融业的支持和介入是发展房地产业必不可少的条件。一、房地产的概念及特性投资大量性4.房地产的生产和经营管一、房地产的概念及特性保值与增值性5.一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁坏等价值会逐渐减少。与此相反，在正常的市场条件下，从长期来看，土地的价值呈上升趋势。土地资源的有限性和固定性制约了对房地产不断膨胀的需求，从而特别是对良好地段物业的需求，从而导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础设施的不断完善使土地原有的区位条件改善，也会导致土地增值。一、房地产的概念及特性保值与增值性5.一般物品在使用过程一、房地产的概念及特性投资风险性6.房地产的投资风险也比较大。房地产的投资风险主要来自以下几个方面：（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途。如果市场销售不对路，就容易造成长期的空置、积压。（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成再到销售通常需要3～5年。在此期间，影响房地产发展的各种因素的变化都会对房地产的投资效果产生影响。（3）自然灾害、战争、社会动荡等都会对房地产投资产生无法预见的影响。一、房地产的概念及特性投资风险性6.房地产的投资风险也比一、房地产的概念及特性难以变现性7.一、房地产的概念及特性难以变现性7.一、房地产的概念及特性政策限制性8.房地产市场受国家和地区政策的影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。一、房地产的概念及特性政策限制性8.房地产市场受国家和地一、房地产的概念及特性同步思考与训练问题：为什么房地产具有供求区域性？分析与提示：房地产的区域性可以从两个方面来理解：一方面，从房地产的地理位置的固定性和不可位移性来理解，因不同地区的气候、地貌、日照、湿度不同，房地产具有明显的区域差异性；另一方面，从不同地区的市场供求关系和竞争状态的角度理解，不同地区的经济发展水平、房地产市场供求关系和竞争状态的差异也会造成房地产价格的区域性。一、房地产的概念及特性同步思考与训练问题：为什么房地产具二、房地产评估的原则所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估算。由于土地具有固定性、稀缺性与个别性等，房地产市场是一个不完全竞争市场即不充分市场。房地产的价格通常根据交易要求个别形成，受许多个别因素的影响。因此，评估人员在评估时是在个人经验的基础上对市场做出判断，是科学方法和经验判断的结合。评估人员在评估时必须受到行业行为准则的约束，需要在一定的评估原则下开展评估活动。评估人员在进行房地产评估时，除了必须遵循资产评估的一般技术原则外，还必须遵循以下几个符合房地产评估特点的独有原则：二、房地产评估的原则所谓房地产评估，是专业评估人员为特定二、房地产评估的原则

（一）最有效使用原则土地及其建筑物可以有商业、居住、工业等多种用途。但是，同一房地产在不同的用途状况下的收益并不相同。房地产权利人为了获得最大收益总是希望房地产达到最佳使用状态。但是，房地产的最佳使用必须在法律、法规允许的范围内，必须受到城市规划的制约。在市场经济条件下，房地产用途可以通过竞争来决定，可以使房地产得到最有效使用。因此，评估人员在评估房地产价值时不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，还要结合预期原则和合法原则考虑房地产在何种情况下才能达到最佳使用的可能。二、房地产评估的原则（一）最有效使用原则土地及其建筑物二、房地产评估的原则

（二）合法原则合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行。评估人员在评估之前必须收集不动产评估的合法产权证明文件，并以此为依据。评估人员必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。评估人员在对城市土地使用权进行评估时也应以政府的公示价格为基础。合法交易和合法处置主要以有关法规及文件、批件、合同、协议为依据。评估人员在对城市规划为居住用地的地块进行评估时，必须以居住用地作为其用途。评估人员在测算房地产的净收益时，不能以临时建筑或违章建筑的净收益作为测算依据。二、房地产评估的原则（二）合法原则合法原则是指房地产评二、房地产评估的原则

（三）不完全可替代原则不完全可替代原则是根据经济学上的可替代原理确定的。经济学的可替代原理表明同一市场上同质的商品，由于彼此相互竞争，其价格会趋于一致。这里的“同质”主要是针对消费者而言的，即具有相同的使用价值或者能带来相同的效用。例如，市场上性能相近、品质相同的不同品牌的毛巾的价格是基本相同的。房地产与商品之间同样存在这种可替代关系。例如，位于同一居民住宅区内的两宗房产，在面积功能大致相同的情况下能够互为替代。但是，房地产特有的区域性和极强的个体差异性决定了房地产评估不可能像其他商品那样具有近似完全的可替代性。二、房地产评估的原则（三）不完全可替代原则不完全可替代二、房地产评估的原则也就是说，房地产与商品之间只存在不完全可替代性。因此，可替代原理和不完全可替代原则共同构成房地产评估中使用市场法的理论基础。前者表明运用市场法成为可能，而后者则为运用市场法指明了方向。二、房地产评估的原则也就是说，房地产与商品之间只存在不完全可二、房地产评估的原则

（四）房地分估合一原则二、房地产评估的原则（四）房地分估合一原则二、房地产评估的原则实行房地分估的原因主要有以下几个：（1）房产价格和地产价格的性质不同。房屋建筑物的价格是以商品价值为基础的一种生产成本价格。土地不是商品，其现实的价格常常体现为一种使用权价格或收益价格。（2）房产和地产的折旧特性不同。房屋建筑物一般会随时间的推移而产生折旧甚至毁损，而土地由于其永久使用性而不存在折旧问题，甚至会由于其稀缺性和社会经济的发展而不断升值。（3）影响房产价格和地产价格的因素不尽相同。土地受区域和区位条件影响较大，而房屋建筑物则主要受建筑质量和环境因素的影响。二、房地产评估的原则实行房地分估的原因主要有以下几个：二、房地产评估的原则上述地产和房产的不同特性决定了在对它们进行评估时必须采取不同的方法和程序。因此，实行房地分估有助于深入分析各自的价格影响因素，从而使评估的房产和地产的价格更为精细合理。同时，由于房产和地产具有价格互动性，并且在实际交易活动中房产和地产往往是一起转让的，地价寓于房价之中并通过房价来实现，因此，实行房地综合计价又是必需的。房地综合计价必须以房地分估的结果为基础进行分析和调整。二、房地产评估的原则上述地产和房产的不同特性决定了在对它二、房地产评估的原则

（五）地域原则二、房地产评估的原则（五）地域原则三、房地产评估的程序房地产评估是一项兼具科学性和艺术性的活动。之所以说它是科学性的活动，是因为房地产评估有其科学的理论基础并借助科学的方法；之所以说它是艺术性的活动，是因为房地产评估有时候并不像有些活动那样有章可循，而更多地需要评估人员的职业分析和判断。因此，面对如此复杂的房地产评估工作，要想高质高效地完成评估，就必须要有一套科学严谨的工作程序。房地产评估一般按照以下程序进行：三、房地产评估的程序房地产评估是一项兼具科学性和艺术性的三、房地产评估的程序

（一）明确评估基本事项评估人员在进行房地产评估时必须了解评估对象的基本情况。这是拟订房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下几方面内容：三、房地产评估的程序（一）明确评估基本事项评估人员在进三、房地产评估的程序评估目的1.基于不同的评估目的所评估出来的价值的内涵是不完全相同的。例如，土地使用权出让评估、房地产转让价值评估、房地产租赁价值评估、房地产抵押评估、房地产保险评估、房地产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等。因此，评估人员在受理评估业务时，通常要求委估方提出评估目的，并将评估目的明确地写在评估报告上。三、房地产评估的程序评估目的1.基于不同的评估目的所评估三、房地产评估的程序评估对象2.明确评估对象就是要对被估房地产的实体和权益状态有充分的了解。房地产的实体包括土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况，建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施，等等。房地产的权益包括土地权利性质、权属，土地使用权的年限，建筑物的权属，评估对象设定的其他权利状况等。三、房地产评估的程序评估对象2.明确评估对象就是要对被估三、房地产评估的程序评估基准日3.确定评估基准日就是确定待估对象的评估时点。评估基准日通常以年、月、日表示。由于房地产的价格经常处于变化之中，而且房地产价格随其价格影响因素的变化而变化。因此，评估人员必须事先确定所评估的房地产价值是某一具体时点的价值。三、房地产评估的程序评估基准日3.确定评估基准日就是确定三、房地产评估的程序

（二）签订评估合同在明确评估基本事项的基础上，双方便可签订评估合同，用法律的形式保护各自的权益。评估合同是委托方和受理方就评估过程中双方的权利和义务达成的协议，包括对评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项的约定。评估日期一般也要写入评估项目委托合同。评估日期一旦确定，评估人员必须按期保质完成评估工作。评估合同中要明确规定双方的权利和应尽的义务，以及对违反合同的处理办法。一旦合同签订后，任何一方未经对方同意不得随意更改合同内容，如有未尽事宜，则需要通过双方协商解决。三、房地产评估的程序（二）签订评估合同在明确评估基本事三、房地产评估的程序

（三）选择评估的技术方法，制订工作计划选择评估的技术方法就是根据评估目的、评估价值类型选择适宜的评估方法。其目的在于科学制订评估工作计划，做到有的放矢，避免重复劳动。制订工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。三、房地产评估的程序（三）选择评估的技术方法，制订工作计划三、房地产评估的程序在房地产评估中，为了提高评估工作的效率和质量，评估方法的选择、工作计划的制订、实地勘察与收集资料等工作往往交叉进行。评估人员在对评估对象有基本了解之后，就可以实地勘察与收集资料，结合房地产评估的主要影响因素和可能收集到的资料选择合适的评估技术方法，制订合理的工作计划，对分析和测算价值等工作程序和组织做出科学的安排。三、房地产评估的程序在房地产评估中，为了提高评估工作的效三、房地产评估的程序

（四）实地勘察与收集资料虽然在受理评估业务时，评估人员已通过对方提供的资料大体了解了评估对象的基本状况，但此时仍需要亲临现场进行勘察。这是因为评估需要的资料和数据十分广泛，委估方提供的资料有限，并不能完全满足评估工作的需要。实地勘察是房地产评估工作的一项重要步骤。房地产市场是地域性很强的市场，房地产交易都是个别交易，因此非经实地勘察难以对房地产进行评估。实地勘察就是评估人员亲临房地产所在地，对被估房地产进行实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。实地勘察要做记录，形成工作底稿。三、房地产评估的程序（四）实地勘察与收集资料虽然在受理三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序评估人员主要收集以下几方面的资料：13评估对象的基本情况。有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料。国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等。三、房地产评估的程序评估人员主要收集以下几方面的资料：13评三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序

（五）测算被估房地产的价值三、房地产评估的程序（五）测算被估房地产的价值三、房地产评估的程序无论采用何种方法，评估人员均应对收集到的数据、参数进行认真的分析检验，特别是一些有变化幅度的参数，如市场法中的修正系数，收益法中的资本化率，成本法中的土地开发成本、房屋新旧程度等。虽然有一些经验参数可供参考，但评估结果的最终确定还需要依靠评估人员的正确判断和选择。此时，评估人员的经验对计算结果具有重要的影响。三、房地产评估的程序无论采用何种方法，评估人员均应对收集到的三、房地产评估的程序

（六）综合分析确定评估结果对同一宗房地产运用不同的评估方法评估出来的价值往往不一致，这时需要评估人员进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段做客观的分析和检查。此时，评估人员应特别注意所选用的资料是否适当，评估原则的运用是否适当，对资料的分析是否准确，以及对影响因素权重的赋值是否恰当。三、房地产评估的程序（六）综合分析确定评估结果对同一宗三、房地产评估的程序

（七）撰写评估报告评估报告是评估过程和评估成果的综合反映。评估报告使用者通过评估报告不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。三、房地产评估的程序（七）撰写评估报告评估报告是评估过章节Contents02第二节房地产价格章节Contents02第二节房地产价格一、房地产价格的分类

（一）根据权益的不同进行分类根据权益的不同，房地产价格可分为房地产所有权价格、房地产使用权价格和其他房地产权利价格。其中，房地产使用权价格是指房地产使用权的交易价格。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。房地产抵押权价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。房地产租赁权价格是承租方为取得房地产的租赁权而向出租方支付的价格。一、房地产价格的分类（一）根据权益的不同进行分类根据权益的一、房地产价格的分类

（二）根据价格形成方式的不同进行分类根据价格形成方式的不同，房地产价格可分为房地产市场交易价格和房地产评估价格。房地产市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。在正常的市场条件下，买卖双方均能迅速地获得交易信息。买方能自由地在市场上选择其需要，卖方亦能自由地出售其房地产。买卖双方均以自身利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成房地产交易。由于交易的具体环境不同，房地产市场交易价格经常波动。房地产市场交易价格一般具有交易双方收支价款的依据、缴纳契税和管理费的依据等作用。一、房地产价格的分类（二）根据价格形成方式的不同进行分类一、房地产价格的分类房地产评估价格是对市场交易价格的模拟。由于评估人员的经验、对房地产价格影响因素理解的不同，同一宗房地产可能得出不同的评估价格，但在正常的情况下，不论运用何种方法，评估结果都不应有太大的差距。根据使用目的及作用不同，房地产评估价格可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。其中，基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定且由政府定期公布。房屋重置价格是指在重置时的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、工资水平及运输费用等条件下，重新建造与原有房屋相仿的结构、式样、设备和装修的新房屋时所需的费用。交易底价则不一定由政府制定，也可由交易有关方面制定。课税价格是指政府为课征有关房地产税而由评估人员评估的作为课税基础的价格。一、房地产价格的分类房地产评估价格是对市场交易价格的模拟一、房地产价格的分类

（三）根据房地产实物形态的不同进行分类一、房地产价格的分类（三）根据房地产实物形态的不同进行分类一、房地产价格的分类土地价格1.土地价格简称地价，是土地使用权价格，通常是指空地的价格。其主要包括以下几种：

（1）基准地价。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价的特点主要有以下几个：

①基准地价是区域性价格。这个区域既可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，以及将区片价和路段价结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。一、房地产价格的分类土地价格1.土地价格简称地价，是土地一、房地产价格的分类②基准地价是土地使用权价格。③基准地价不同于宗地地价，是特定区域的平均价格，因而其表现形式有区片价和路段价。④基准地价一般覆盖整个城市建成区。⑤基准地价是单位土地面积的地价。⑥基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。⑦基准地价评估是以城市为单位，由政府组织专门委员会确定，并由政府定期公布进行的评估活动。一、房地产价格的分类②基准地价是土地使用权价格。一、房地产价格的分类

（2）标定地价。标定地价是市、县政府根据需要评估的，具体宗地在一定使用期内的价格。标定地价既可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正评估得到，也可以通过市场交易资料直接评估得到。标定地价的特点主要有以下几个：①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。②在一般情况下，评估人员对标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、出租、转让、抵押等市场交易活动进行评估。③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。一、房地产价格的分类（2）标定地价。标定地价是市、县政一、房地产价格的分类评估活动是商品经济发展到一定阶段的产物。随着商品经济的发展，偶有价值额较大的商品交易出现，如房屋、土地、牲畜、珠宝、兵器等的交易，交易双方往往对交易价格难以确定。这时，交易双方或一方就需要找一个有经验、有知识、可信赖、充分掌握市场信息、能够判断资产的市场价格的权威人士对价值额较大的商品的价格进行评判，并确定一个公平、合理、买卖双方都能接受的价格。实际上，这个权威人士在评判商品价格的过程中就完成了评估活动。一、房地产价格的分类评估活动是商品经济发展到一定阶段的产一、房地产价格的分类

（3）土地使用权出让底价。出让底价是政府出让土地使用权（招标或拍卖）时确定的最低价格。出让底价是政府根据土地出让的年限、用途、房地产市场行情等因素确定的待出让宗地或成片土地在某时点的价格。一、房地产价格的分类（3）土地使用权出让底价。出让底价一、房地产价格的分类同步思考与训练问题：基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间有何关系？分析与提示：基准地价、标定地价和土地使用权出让底价既有区别又有联系。它们都不是房地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。同时，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系。基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。标定地价是政府认定并公开的地价，而土地使用权出让底价则是不公开的地价。一、房地产价格的分类同步思考与训练问题：基准地价、标定地一、房地产价格的分类

（4）转让价格。转让价格是指土地使用者在使用期内让渡已取得的土地使用权的价格。土地经改良、开发，使用权价格会上涨。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，所以转让价格的形成也是由交易双方决定的。

（5）出租价格。出租价格又称土地使用权租金价格，是土地使用者将以出让方式获得的土地使用权出租给承租人，由承租人向出租人支付的租金价格。此种价格一般以年、月租金为单位。一、房地产价格的分类（4）转让价格。转让价格是指土地使一、房地产价格的分类

（6）其他价格。其他价格主要有抵押价格、课税价格和征用价格。抵押价格是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值，是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖时该房地产所能实现的合理价格。课税价格是按照税法规定，构成房地产课税基础的价格。征用价格是政府征用土地时对被征用土地的权益主体进行补偿而评定的价格。一、房地产价格的分类（6）其他价格。其他价格主要有抵押一、房地产价格的分类目前，我国城市的房地产市场按土地使用权流转方式可分为一级市场和二级市场。一级市场又称政府批租市场。在这里，政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。一级巿场是政府垄断市场，与其相对应的价格包括基准地价、标定地价、土地使用权出让底价均属于一级市场的价格范畴，其价格亦由政府决定。二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场。二级市场中的土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。对土地使用权转让价格及出租价格的评估正是资产评估机构为客户提供的基本服务内容之一。一、房地产价格的分类目前，我国城市的房地产市场按土地使用一、房地产价格的分类建筑物价格2.建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。在现实生活中，单纯的建筑物价格并不多见，因为很少有单纯的建筑物买卖实例。一、房地产价格的分类建筑物价格2.建筑物价格是指纯建筑物一、房地产价格的分类房地合一价格3.一、房地产价格的分类房地合一价格3.一、房地产价格的分类

（四）根据价格表示单位的不同进行分类一、房地产价格的分类（四）根据价格表示单位的不同进行分类一、房地产价格的分类总价格1.一、房地产价格的分类总价格1.一、房地产价格的分类单位价格2.单位价格是指房地产的单位面积价格。它既可以是土地的单位面积价格，也可以是房屋建筑物的单位面积价格，还可以是房地合一状态下房产的单位面积价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格的水平。一、房地产价格的分类单位价格2.单位价格是指房地产的单位一、房地产价格的分类楼面地价3.楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。相关计算公式为楼面地价=土地总价格÷建筑总面积或楼面地价=土地单价÷容积率容积率=建筑总面积÷土地总面积在现实中，楼面地价比土地单价更能说明土地价格的水平。一、房地产价格的分类楼面地价3.楼面地价又称单位建筑面积一、房地产价格的分类同步思考与训练问题：甲土地的单位价格为每平方米700元，容积率为5；乙土地的单位价格为每平方米510元，容积率为3。甲、乙两块土地的其他条件相同。假如你是投资商，你会选择哪块土地进行投资？分析与提示：投资商应选择甲土地进行投资，因为甲土地的楼面地价为每平方米140元，而乙土地的楼面地价为每平方米170元。一、房地产价格的分类同步思考与训练问题：甲土地的单位价格一、房地产价格的分类

（五）根据其他标准进行分类当然，房地产的价格还可以按照其他标准进行分类。例如，根据房地产交易方式的不同，房地产价格可分为拍卖价格、招标价格与协议价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”申报价格是指房地产权利人向政府申报的房地产交易成交价格。公告地价是指政府定期公布的土地价格。在有些国家和地区，一般将公告地价作为征收土地增值税和对被征用土地的权益主体进行补偿的依据。一、房地产价格的分类（五）根据其他标准进行分类当然，房二、房地产价格的特征房地产价格是权益价格1.由于房地产位置不可移动，因此房地产的买卖、抵押等并不能转移房地产的物质实体本身，而只是转移与房地产有关的各种权益。房地产的权益有多种表现形式，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的房地产转移方式不同，形成的房地产权益不同，其权益价格也不相同。二、房地产价格的特征房地产价格是权益价格1.由于房地产位二、房地产价格的特征房地产价格与用途有关2.一般商品的价格由生产成本、供给和需求等因素决定，并不因使用状况不同而产生差别。但是，同一宗房地产在不同的用途下产生的收益是不一样的。特别是土地，在不同的规划用途下，其使用价值是不一样的。土地价格与其用途的相关性极大。例如，在市场经济条件下，一宗土地如果合法地用于经营商业比用于建设住宅更有利，那么其价格必然由商业用途决定。二、房地产价格的特征房地产价格与用途有关2.一般商品的价二、房地产价格的特征房地产价格具有个别性3.由于房地产的个别性，没有两宗房地产的条件会完全一致。同时，在房地产价格形成过程中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。因此，房地产的价格形成具有个别性。由于房地产位置的固定性，其交易往往是单个进行的，所以形成的房地产市场是一个不完全竞争市场。房地产不像一般商品那样可以开展样品交易、批量交易。每宗房地产交易都具有个别性。二、房地产价格的特征房地产价格具有个别性3.由于房地产的二、房地产价格的特征房地产价格具有可比性4.尽管房地产具有与一般商品不同的许多特性，但并不意味着各房地产价格之间毫无关系。事实上，人们可以根据房地产价格的形成规律对影响房地产价格的因素进行比较，从而比较房地产的价格。二、房地产价格的特征房地产价格具有可比性4.尽管房地产具三、房地产价格的影响因素三、房地产价格的影响因素三、房地产价格的影响因素

（一）一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面的影响，从而成为影响房地产价格的基本因素。一般因素包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。三、房地产价格的影响因素（一）一般因素一般因素是指影响三、房地产价格的影响因素经济因素1.经济因素包括国民经济发展状况，储蓄及投资水平，财政收支及金融状况，物价、工资及就业水平，利率水平，产业结构等。国民经济发展状况对房地产价格的影响巨大。三、房地产价格的影响因素经济因素1.经济因素包括国民经济三、房地产价格的影响因素社会因素2.

（1）人口因素。人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区，一般房地产的供给相对缺乏，供不应求，因此该地区的房地产价格水平趋高。社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格。居民素质较高的地区，居住环境维护得较好，房地产价格水平一般趋高。

（2）家庭规模因素。家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。即使一个地区人口总数不变，家庭人口数的变化也会影响居住面积的变化。三、房地产价格的影响因素社会因素2.（1）人口因素。人三、房地产价格的影响因素

（3）房地产投机因素。房地产投机是市场经济下的一种明显的社会现象，是投资者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。

（4）文化教育水平和治安因素。如果一个地区的文化教育水平高，就意味着受教育的方便程度高，科学技术转化为生产力的可能性大，从而使房地产价格水平也有所提高。

（5）社会福利因素。社会福利情况会影响社会文化生活水平，从而间接影响房地产价格。三、房地产价格的影响因素（3）房地产投机因素。房地产投三、房地产价格的影响因素行政因素3.行政因素主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素，包括土地使用制度与住房制度、地价政策、市政规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资优惠政策等。行政隶属关系变更、交通管制等行政因素通过对社会、经济等行为加以规范来影响房地产价格。三、房地产价格的影响因素行政因素3.行政因素主要指影响房三、房地产价格的影响因素心理因素4.心理因素对房地产价格的影响是很微妙的。心理因素是一个不可忽视的因素。其主要表现为购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码、讲究风水、价值观的变化等。三、房地产价格的影响因素心理因素4.心理因素对房地产价格三、房地产价格的影响因素

（二）区域因素三、房地产价格的影响因素（二）区域因素三、房地产价格的影响因素商服繁华因素1.商服繁华因素是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，那么该地区的房地产价格水平也会较高。三、房地产价格的影响因素商服繁华因素1.商服繁华因素是指三、房地产价格的影响因素道路通达因素2.三、房地产价格的影响因素道路通达因素2.三、房地产价格的影响因素交通便捷因素3.三、房地产价格的影响因素交通便捷因素3.三、房地产价格的影响因素城市设施状况因素4.（3）文体娱乐设施，主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部和文化馆等设施。（2）生活设施，主要包括学校、医院、农贸市场、银行和邮局等设施。（1）基础设施，主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通信等设施。城市设施可以分为以下几类：三、房地产价格的影响因素城市设施状况因素4.（3）文体娱乐设三、房地产价格的影响因素以上三类设施可以用基础设施完善度、生活设施完备度、文体娱乐设施完备度等指标来衡量。这些指标一般都会对房地产价格的形成产生正相关影响。三、房地产价格的影响因素以上三类设施可以用基础设施完善度三、房地产价格的影响因素环境状况因素5.若一个地区的绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若一个地区的噪声污染、大气污染、水污染较严重，则该地区的房地产价格水平较低。三、房地产价格的影响因素环境状况因素5.若一个地区的绿地三、房地产价格的影响因素土地个别因素1.

（三）个别因素三、房地产价格的影响因素土地个别因素1.（三）个别因素三、房地产价格的影响因素

（2）面积因素、宽度因素与深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。宗地临街宽度过窄会影响土地使用，影响土地收益，从而降低地价。宗地临街深度过浅、过深都不适合对土地的最佳利用，从而影响地价水平。

（3）形状因素。土地的形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地不便于利用，地价会降低。一般认为，宗地形状以矩形为佳。特殊情况下，如在街道的交叉口，三角形等不规则土地的地价也可能偏高。三、房地产价格的影响因素（2）面积因素、宽度因素与深度三、房地产价格的影响因素

（4）地力因素、地质因素、地势因素与地形因素。地力又称土地肥沃程度或土地肥力。这个因素只与农业用地的价格有关：土地肥沃，地价就高；相反，地价则低。地质条件决定着土地的承载力，直接关系到建筑物的造价和建筑结构的设计。地质条件对于高层建筑和工业用地的地价影响尤其大。地质条件与地价成正比，即地质条件越优，地价越高。地势因素是指该土地与相邻土地的高低关系，特别是与邻近道路的高低关系。一般来说，地势高的宗地比地势低的宗地地价高。地形是指地面的起伏形状。一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。三、房地产价格的影响因素（4）地力因素、地质因素、地势三、房地产价格的影响因素

（5）容积率因素。容积率是指规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率越大，地价越高；反之，地价越低。

（6）用途因素。根据不同的用途，土地可以被开发为居住房地产、商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。用途对地价的影响相当大。同样一块土地，规划为不同用途，地价不相同。

（7）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。三、房地产价格的影响因素（5）容积率因素。容积率是指规三、房地产价格的影响因素建筑物个别因素2.影响土地价格的个别因素和影响建筑物价格的个别因素并不完全相同。影响建筑物价格的个别因素主要有以下几个：

（1）建筑物产权性质。建筑物产权是指建筑物的所有者按照国家法律规定所享有的权利，即所有者对该建筑物占有、使用、收益和处分的权利。房地产产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。房屋所有权的期限为永久，而土地使用权的期限根据有关法规为40年、50年或70年不等。建筑物产权性质对建筑物价格有很大影响。三、房地产价格的影响因素建筑物个别因素2.影响土地价格的三、房地产价格的影响因素

（2）面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，建筑物的重建成本也不相同。如果建筑物的面积或高度与基地及周围环境不协调，那么该建筑物的价值会大大降低。建筑物的结构及使用的建筑材料的质量也对建筑物的重建成本有影响，从而影响其价格。

（3）设计、装修的质量和水平。建筑物的形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、装修是否与其功能相适应对建筑物价格有很大的影响。三、房地产价格的影响因素（2）面积、结构、材料等。建筑三、房地产价格的影响因素

（4）施工质量。建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本，还影响建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒适性。因此，施工质量对建筑物的价格亦有很大影响。

（5）法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制主要是城市规划及建筑法规。例如，建筑物高度限制、消防管制、环境保护等。评估人员在评估时应考虑这些法律限制对建筑物价值已经产生和可能产生的影响。

（6）建筑物是否与周围环境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。若建筑物不能充分发挥效用，则其价值自然会降低。三、房地产价格的影响因素（4）施工质量。建筑物的施工质章节Contents03第三节收益法在房地产评估中的应用章节Contents03第三节收益法在房地产评估中的应用一、收益法的含义与适用范围收益法又称收益资本化法、收益还原法、投资法，是运用适当的还原率或资本化率将房地产未来各期的正常纯收益折算为估价时点的现值，然后求其现值之和，得出待估房地产价格的一种估价方法。收益法主要用于对有收益或潜在收益的房地产的价值评估，如商场、写字楼、饭店、公寓等。一、收益法的含义与适用范围收益法又称收益资本化法、收益还一、收益法的含义与适用范围同步资料评估人员运用收益法评估一宗房地产的价值一般应采用以下几个步骤进行:（1）收集相关房地产的收入和费用资料。（2）预测房地产正常收入。（3）估算房地产正常费用。（4）测算房地产正常收益。（5）估测并选择适当的折现率或资本化率。（6）选用适当的评估技术和方法估测房地产的价值。收益法评估房地产的基本步骤一、收益法的含义与适用范围同步资料评估人员运用收益法评估二、收益法的三大参数

（一）净收益净收益的含义1.净收益是指归属于房地产的扣除各种费用后的收益。净收益一般以年为单位。评估人员在确定净收益时必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。净收益由客观总收益扣除客观总费用求得。二、收益法的三大参数（一）净收益净收益的含义1.净收二、收益法的三大参数客观总收益2.房地产的客观总收益是房地产处于最佳利用状态下的正常收益。评估人员在确定收益值时，需要注意以类似房地产的收益做比较，对市场走势做准确的预测，以及考虑收益的风险性和可实现性。在收益法下，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。评估人员应在评估报告中恰当披露租约情况。二、收益法的三大参数客观总收益2.房地产的客观总收益是房二、收益法的三大参数客观总费用3.客观总费用是指为取得总收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。客观总费用包含的项目随被估房地产的状态不同而有所区别。有些费用支出进行是正常支出，有些则是非正常支出。评估人员应对从总收益中扣除的总费用进行认真分析，剔除不正常的费用支出，以正常支出作为费用。用来求取房地产净收益的房地产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。二、收益法的三大参数客观总费用3.客观总费用是指为取得总二、收益法的三大参数同步思考与训练问题：收益法中的收益额是否是被估资产的实际收益？分析与提示：收益法中的收益额通常是被估资产的正常收益或客观净收益。它是指被估资产在正常市场条件下和正常经营条件下所能获得的收益。只要符合上述条件，它既可以是被估资产的实际收益，也可以不是被估资产的实际收益。二、收益法的三大参数同步思考与训练问题：收益法中的收益额二、收益法的三大参数

（二）折现率折现率又称还原利率，是决定评估价值的最关键因素。这是因为评估价值对折现率最为敏感。折现率的每个微小变动都会使评估价值发生显著改变。评估人员求取折现率的方法有以下几种：二、收益法的三大参数（二）折现率折现率又称还原利率，是二、收益法的三大参数净收益与售价比率法1.评估人员通过收集市场上近期交易的与被估房地产相同或相近似的房地产的净收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。这种方法的运用基础是房地产商品的替代性。选取的交易案例均来自市场，能直接地反映市场供求状况。因此，反算出来的折现率基本上能够反映投资该房地产的利润率。此时的折现率是用实际收益与房地产价格之比求出来的。评估人员可以采用选取多个案例的折现率取平均值的方法来消除各种偶然因素的影响。这种方法要求房地产市场发育比较充分、交易案例比较多；评估人员必须拥有充裕的资料，并尽可能以与被估房地产情况接近的资料作为参照。二、收益法的三大参数净收益与售价比率法1.评估人员通过收二、收益法的三大参数【例5-1】二、收益法的三大参数【例5-1】二、收益法的三大参数安全利率加风险调整值法2.安全利率加风险调整值法通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境状况估计投资风险程度，确定一个调整值，再将它与安全利率相加或在安全利率的基础上加上风险调整值。这种方法简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是确定风险调整值的主观性较强，不容易掌握。二、收益法的三大参数安全利率加风险调整值法2.安全利率加二、收益法的三大参数各种投资报酬率排序插入法3.评估人员应收集市场上各种投资的报酬率，然后将各种投资报酬率按大小排序，接着估计被估房地产的投资风险，并将它插入其中，最终确定折现率。二、收益法的三大参数各种投资报酬率排序插入法3.评估人员二、收益法的三大参数综合资本化率1.综合资本化率是将土地和附着于其之上的建筑物看作一个整体进行评估所采用的资本化率。此时，评估人员评估的是房地产的整体价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。

（三）资本化率二、收益法的三大参数综合资本化率1.综合资本化率是将土地二、收益法的三大参数建筑物资本化率2.二、收益法的三大参数建筑物资本化率2.二、收益法的三大参数土地资本化率3.土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时，评估人员采用的净收益是土地自身的净收益。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系可用计算公式表示为或式中，r为综合资本化率；r1为土地资本化率；r2为建筑物资本化率；L为土地价值；B为建筑物价值。二、收益法的三大参数土地资本化率3.土地资本化率用于求取三、收益法应用举例【例5-2】三、收益法应用举例【例5-2】三、收益法应用举例【例5-3】三、收益法应用举例【例5-3】三、收益法应用举例

（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

（2）计算房地产年总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。房地产年总收益＝50×12×900×（1－10%）=486000（元）

（3）计算房地产年总费用。房地产年管理费=486000×3.5%＝17010（元）房地产年维修费＝2500×900×1.5％=33750（元）房地产年税金=20×900＝18000（元）房地产年保险费=2500×900×0.2％=4500（元）房地产年总费用=17010+33750＋18000+4500=73260（元）三、收益法应用举例（1）选定评估方法。三、收益法应用举例

（4）计算房地产年净收益。房地产年净收益=486000－73260=412740（元）

（5）计算房屋净收益。

①计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限确定的。但是，在本例中，土地使用权年限小于建筑物的经济耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价格必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用土地使用权的年期为48年（50－2)，并且不计残值。三、收益法应用举例（4）计算房地产年净收益。三、收益法应用举例

②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价－年贬值额×已使用年数=2500×900－46875×4=2062500（元）

③计算房屋年净收益。土地使用权在2017年3月的剩余使用年期为44年（50－6)。

（6）计算土地年净收益。土地年净收益＝房地产年净收益－房屋年净收益=412740－170778=241962（元）三、收益法应用举例②计算房屋现值。三、收益法应用举例（7）计算土地使用权价值。土地使用权单价=3280499÷500=6561（元）本宗土地在2017年3月的土地使用权评估值为3280499元，评估单价为每平方米6561元。三、收益法应用举例（7）计算土地使用权价值。三、收益法应用举例同步思考与训练问题：用来求取房地产年净收益的房地产年总费用是否包含建筑物折旧费？分析与提示：在评估实务中，用来求取房地产年净收益的房地产年总费用不包含建筑物折旧费。三、收益法应用举例同步思考与训练问题：用来求取房地产年净章节Contents04第四节市场法在房地产评估中的应用章节Contents04第四节市场法在房地产评估中的应用一、市场法的基本思路及应用范围

（一）市场法的基本思路市场法又称交易实例比较法、现行市价法，是房地产评估方法中最直接、最有效的方法，也是目前国内外房地产评估中最常用的方法。在房地产评估中，市场法依据替代原理将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。一、市场法的基本思路及应用范围（一）市场法的基本思路市一、市场法的基本思路及应用范围

（二）市场法的应用范围一、市场法的基本思路及应用范围（二）市场法的应用范围一、市场法的基本思路及应用范围（1）（2）（3）（4）（5）没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区。某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等。很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等。风景名胜区土地。图书馆、体育馆、学校用地等。一、市场法的基本思路及应用范围（1）（2）（3）（4）（5）二、市场法的计算公式市场法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正而得到被估房地产在评估基准日的市场状况下的价值水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素及房地产状况因素。评估人员通过修正交易情况因素可将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格，通过修正交易日期因素可将可比交易实例价格修正为评估基准日下的价格，通过修正房地产状况因素可将可比交易实例价格修正为被估对象房地产状况下的价格。房地产状况修正可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。这些因素还可以细分为若干因素。容积率和土地使用年期这两个因素属于权益状况。由于这两个因素的影响力较大，情况特殊，所以可以单独进行修正。二、市场法的计算公式市场法就是通过与近期交易的类似房地产二、市场法的计算公式在房地产评估工作中，市场法的基本计算公式为被估房地产评估价值=可比交易实例价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数×……二、市场法的计算公式在房地产评估工作中，市场法的基本计算二、市场法的计算公式在上式中，交易情况修正系数中的分子用100表示，以正常交易情况下的价格为基准来确定可比实例交易情况的价格修正参数；交易日期修正系数中的分母用100表示，以可比实例交易时的价格指数为基准来确定评估基准日的价格指数；房地产状况修正系数中的分子用100表示，以待估对象房地产状况为基准来确定可比实例房地产状况的修正指数。如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为被估房地产评估价值=可比交易实例价值×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数×土地容积率修正系数×土地使用年期修正系数×……需要说明的是，组成房地产状况的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。二、市场法的计算公式在上式中，交易情况修正系数中的分子用三、市场法的操作步骤三、市场法的操作步骤三、市场法的操作步骤

（一）收集交易资料运用市场法评估房地产价值，必须有充足的交易资料。这是市场法运用的基础和前提条件。评估人员必须注意日积月累，在平时就要时刻关注房地产市场变化，随时收集有关房地产交易实例。如果等到需要时再临时去找实例，那么往往因为时间紧迫而很难收集到足够的交易实例。若交易实例太少，则用市场法评估的价值就不能满足客观、合理的要求。三、市场法的操作步骤（一）收集交易资料运用市场法评估房三、市场法的操作步骤

（二）确定可比交易实例在进行一宗房地产价值评估时，需要针对被估房地产的特点，从平时收集的众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例作为供比较参照的交易实例。可比交易实例的选择直接影响运用市场法评估的结果。因此，评估人员对可比实例的选择应特别慎重。如果房地产市场较为稳定，评估基准日与案例交易日期可相差较远，但所选取的交易实例通常不应该超过3年。如果市场变动剧烈，变化较快，则只宜选取较近时期的交易实例，最好是近2年的。三、市场法的操作步骤（二）确定可比交易实例在进行一宗房三、市场法的操作步骤

（三）因素修正三、市场法的操作步骤（三）因素修正三、市场法的操作步骤交易情况修正1.房地产的自然和经济特性决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性。因此，评估人员运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素的影响所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。三、市场法的操作步骤交易情况修正1.房地产的自然和经济特三、市场法的操作步骤房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：（1）有特殊利害关系主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易。（2）交易时有特别动机，如急于购买或出售。（3）买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低。（4）特殊交易方式，如协议出让、拍卖、招标。三、市场法的操作步骤房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以三、市场法的操作步骤交易日期修正2.可比交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往不同。在这期间，房地产市场可能会不断发生变化，房地产价格可能升高或降低。因此，评估人员需要根据房地产价格的变动率，将可比交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。这就是交易日期修正，也称期日修正。三、市场法的操作步骤交易日期修正2.可比交易实例的交易日三、市场法的操作步骤房地产状况修正3.评估人员对可比交易实例进行交易情况修正和交易日期修正后，还需要对可比交易实例进行房地产状况修正。可比交易实例房地产与被评估房地产的状况不相同的，应将可比交易实例房地产状况与被评估房地产状况加以比较，找出由于房地产状况的差别而引起的可比交易实例房地产与待评估房地产价格的差异，对可比交易实例房地产价格进行修正。三、市场法的操作步骤房地产状况修正3.评估人员对可比交易三、市场法的操作步骤容积率修正4.容积率与地价并非呈线性关系，需要根据具体区域情况进行具体分析。容积率修正系数的计算公式为三、市场法的操作步骤容积率修正4.容积率与地价并非呈线性三、市场法的操作步骤土地使用年期修正5.我国实行有限年期的土地使用权有偿使用制度。土地使用年期的长短直接影响土地收益的多少。土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。评估人员通过土地使用年期修正可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响。三、市场法的操作步骤土地使用年期修正5.我国实行有限年期三、市场法的操作步骤

（四）确定房地产价值经过上述的交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等可得到在评估基准日待估房地产的若干个价格。如果可比交易实例选取5个，就可能有5个价格