地产公司设计和开发控制程序

地产公司设计和开发控制程序1目的确保项目的设计和开发全过程处于受控状态，符合规定的质量要求。2适用范围适用于对公司所有开发项目设计和开发工作的管理，以及《设计任务书》等质量文件的编制、实施和控制。3职责3.1项目负责人负责：a）组织相关部门编制《设计任务书》；b）组织各类设计的委托工作；c）组织施工图交叉审核的委托工作；d）组织对各阶段的设计会审意见的落实情况进行跟踪和检查。3.2规划设计部负责协助项目负责人选择设计单位、组织有关部门对各阶段的设计方案、户型设计进行评审。3.3项目工程部负责组织方案设计、初步设计和施工图设计的会审工作，并负责对施工图纸进行全面评审工作。3.4总工程师办公室负责参与各设计阶段的评审工作，并组织项目工程部对施工图设计进行专项评审。3.5策划部、企业发展部、工程成本管理部、材料设备部、客户服务部等相关部门根据工作的关联性分别参与各设计阶段的评审和会审工作。4工作程序4.1建筑设计4.1.1设计委托4.1.1.1项目负责人根据《产品策划书》的要求组织规划设计部等相关部门编制《设计任务书》，并组织总工程师办公室、工程成本管理部、材料设备部、客户服务部以及营销代理公司、物管公司等相关单位和部门进行评审。4.1.1.2项目负责人根据评审意见将《设计任务书》作相应调整后报集团公司规划设计部审核、董事长审批。4.1.1.3《设计任务书》的主要内容应包括：a）新项目的产品策划书b）新项目列入建设计划的政府批文c）规划条件，如建筑面积、容积率、高度、间距、绿化率控制等d）地形图、红线图e）地质勘察报告f）项目建设计划g）经济性要求，如造价、户型及比例、层高、用材档次等h）功能要求，如设备配置、设施配置等i）其他要求和条件4.1.1.4项目负责人根据《设计任务书》委托设计单位进行设计。设计单位的选择按《合格供方控制程序》的有关规定执行。4.1.1.5项目负责人负责组织设计人员赴现场进行实地踏勘。4.1.2规划设计阶段4.1.2.1规划设计部负责组织规划设计的委托和协调。4.1.2.2规划设计部应组织项目负责人、集团公司相关部门和人员对规划设计方案进行内部评审，评审纪要须报集团公司董事长审定。4.1.2.3规划设计部应协助项目负责人组织政府相关职能部门对修订后的规划设计方案进行评审，传递政府批复意见至集团公司董事长，并根据董事长的审定意见进行方案的调整。4.1.3方案设计阶段4.1.3.1项目负责人应督促设计单位及时提供方案设计，并组织集团公司规划设计部等相关部门进行技术、经济性审核。方案评审应邀请集团公司董事长参加，项目负责人负责督促设计单位根据评审意见及时进行修改和调整。4.1.3.2修订后的方案设计经集团公司规划设计部审核、董事长（或其授权人）确认后，由项目工程部报送政府各相关职能部门，并请城市建设、规划等主管部门组织会审。4.1.3.3项目工程部应将政府各职能部门的会审意见及时传递给项目负责人，由项目负责人报集团公司分管前期系统领导和董事长阅知。4.1.3.4项目负责人应组织项目工程部督促设计单位根据政府部门的会审意见进行修改和调整，并对落实情况进行跟踪和检查。4.1.4初步设计阶段4.1.4.1初步设计文本完成后，由项目负责人组织集团公司规划设计部、总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、营销代理公司和物管公司等相关部门和单位对初步设计中的技术细节与设计单位进行研讨，主要控制施工难度及投资预算，此外还包括户型细调、设备协调、材质确定等。4.1.4.2对初步设计中涉及的重大设备选型、弱电和智能化设计，集团公司总工程师办公室和材料设备部应协助项目负责人予以初步确定。4.1.4.3修订后的初步设计经集团公司规划设计部审核、董事长（或其授权人）审批后，由项目工程部报送政府各相关职能部门，并请城市建设、规划等主管部门组织会审。4.1.4.4项目工程部应将政府各职能部门的会审意见及时传递给项目负责人，由项目负责人报集团公司分管前期系统领导和董事长阅知。4.1.4.5项目负责人应组织项目工程部督促设计单位根据政府部门的会审意见进行修改和调整，并对落实情况进行跟踪和检查。4.1.4.6项目工程部应在初步设计的深化阶段组织对一些专题方案进行评审： a)建筑立面设计； b)建筑结构类型确定； c)深基坑围护方案； d)新材料运用、重大设备的确定。4.1.5施工图设计阶段4.1.5.1施工图设计前，需向设计单位提供地质详勘报告等文件。地质勘察报告文件由集团公司总工程师审定，必要时，可请承担施工图设计的设计单位会审。4.1.5.2如果施工图设计与初步设计是由不同设计单位协作进行的，项目负责人应组织相关设计单位进行设计交底和技术答疑，阐述设计意图和设计理念，交代关键部位和注意节点。4.1.5.3项目负责人负责根据设计合同督促设计单位及时提供施工图。4.1.5.4项目工程部根据政府有关要求委托施工图的交叉审核，交叉审核时应提供《设计任务书》。4.1.5.5经交叉审核的施工图纸由项目工程部负责报送政府有关部门进行审查和审批手续。4.1.5.6总工程师办公室应组织有关人员对以往不同类型项目中出现的施工图设计问题进行汇总，并整理成书面材料后发至各项目工程部。在施工图纸会审之前，项目工程部应根据类似项目中存在过的施工图设计问题，对施工图纸进行专项审核（必要时还可邀请相关方面的专家参与审核）。4.1.5.7项目工程部应组织工程管理人员对施工图纸中的技术细节进行全面审核，填写《施工图评审记录表，对发现的施工图设计问题提出改进建议并及时反馈设计单位进行修改。4.1.5.8施工前，由项目工程部组织设计单位、施工单位、监理公司、总工程师办公室、工程成本管理部进行施工图的会审和设计交底工作。施工图会审的重点为：a）建筑、结构、水、电、暖通等工种设计是否满足规范要求；b）设计是否存在不合理因素；c）是否满足施工便利性要求；d）各工种设计是否协调；e）图纸表达是否清晰、完整、正确。4.1.5.9项目工程部负责整理图纸会审纪要，由设计单位进行逐条答复并经参加单位确认后发放。4.1.5.10图纸会审纪要是图纸的重要补充和修正，应确保文字清晰、表达正确。4.2环境设计4.2.1项目负责人在建筑方案确定后组织委托环境设计。设计单位的选择执行《合格供方控制程序》。4.2.2环境设计的方案完成后，由项目负责人组织集团公司规划设计部、总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、策划部、营销代理公司和物管公司等单位和部门进行评审，评审时还应邀请集团公司董事长参加。4.2.3环境设计评审的主要内容为：a）环境设计与建筑物在平面、立面相互关系是否存在矛盾；b）道路布置是否合理，是否有利于行车、步行和排水；c）场地、道路、绿地间的衔接是否合理；d）各种硬质景观、水景、小品、垃圾箱、园区标识系统和位置安排的充分性和合理性；e）花坛、挡墙、栏杆材质及与建筑、绿化的关系是否合理；f）是否合理考虑了活动与休息空间；g）绿化中各种乔木、灌木、花卉种类搭配、层次关系是否理想；h）土方工程量是否经济。4.2.4项目负责人整理评审纪要并经集团公司规划设计部审核、董事长确认后，及时将修改意见反馈给设计单位进行调整。4.2.5环境施工图完成后，项目工程部应组织有关工程管理人员对环境施工图纸进行全面审核，记录评审结果并反馈给设计单位进行修改。4.2.6施工前，项目工程部应组织设计单位、施工单位、监理单位和公司相关部门进行设计交底和图纸会审。会审纪要应由项目工程部负责组织整理，由设计单位进行逐条答复并经参加单位确认后发放。4.3室外工程总图设计4.3.1室外工程总图设计应以规划设计、环境设计为依据，由项目负责人负责设计委托。设计单位的选择执行《合格供方控制程序》。4.3.2在室外工程总图设计开始前及方案设计完成后，由项目工程部组织建筑设计、环境设计和各专业管线设计单位、政府职能部门及集团公司相关部门召开管线综合协调会议并形成纪要。4.3.3室外工程的总图综合，其主要应解决：a）各管线与道路、建筑物在平面、立面位置相互交叉布置是否合理；b）各管线相互之间位置是否合理；c）各种检查井布置的合理性；d）与环境设计的协调性；e）是否便于施工；f）图纸表达是否清晰、完整、正确。4.3.3由管线综合设计单位根据会审内容绘制管线综合图并发放给各专业施工单位。项目工程部应组织有关工程管理人员对管线综合图纸进行全面审核，并在施工组织施工单位、监理单位等进行图纸会审。4.4室内装修设计4.4.1室内装修设计由项目负责人于建筑设计确定后委托进行。设计单位的选择执行《合格供方控制程序》。4.4.2装修设计方案完成后，由项目负责人组织设计单位、规划设计部、总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、营销代理公司等相关单位和部门进行评审，评审时还应邀请集团公司董事长参加。4.4.3装修设计方案的评审内容主要有：a）平面布置是否合理，包括功能分区，交通流线等；b）室内空间处理是否舒适美观，通风采光性能是否良好；c）装修设计与其它建筑、结构、水、电、暖、消防等设计有无矛盾；d）整体造价及材料适用是否合适。4.4.4评审意见经整理形成纪要并经集团公司规划设计部审核、董事长确认后，由项目负责人及时将修改意见反馈给设计单位进行调整。4.4.5装修施工图完成后，由项目工程部组织装修施工单位、监理单位和公司相关部门进行图纸会审和设计交底工作。4.4.6图纸会审纪要应由项目工程部负责组织整理，由设计单位进行逐条答复并经参加单位确认后发放。4.5专业设计4.5.1由项目负责人委托各专业设计。设计单位的选择执行《合格供方控制程序》。4.5.2挖土深度超过5m的基坑围护方案，设计完成后应由项目工程部根据政府有关规定组织专家会审。4.5.3施工前，由项目工程部组织工程管理人员对图纸进行全面审核并组织各相关单位进行会审。4.5.4弱电设计方案完成后，由项目负责人组织总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、建筑设计单位、营销代理公司等相关部门和单位进行评审，评审时还应邀请集团公司董事长参加。4.5.5弱电设计方案的评审内容主要有：a）各系统的配置是否先进、可行；b）各系统的点位是否合理、完整；c）弱电管线与建筑设计的衔接是否协调；d）整体系统的投资是否适宜。4.5.6评审意见经整理形成纪要并经董事长确认后，由项目负责人及时将修改意见反馈给设计单位进行调整。4.5.7弱电施工图完成后，由项目工程部组织弱电施工单位、监理单位和公司相关部门进行设计交底和图纸会审。会审纪要应由项目工程部负责组织整理，由设计单位进行逐条答复并经参加单位确认后发放。4.6设计质量控制4.6.1项目负责人委托施工图设计时，应要求设计单位明确设计总负责人。设计总负责人的主要职责是协调各工种的设计配合、组织对施工图进行全面审核，确保设计质量。4.6.2项目负责人应督促设计单位在其提供的设计方案和图纸上，有各工种设计人员和设计总负责人的签字、设计单位公章和主要设计人员的资质印章。4.7设计进度控制4.7.1项目负责人签署各类设计合同时，应与设计单位协商明确具体的出图期限及相应的奖惩条款。4.7.2在每个的设计节点，项目负责人均应及时组织各项评审活动、反馈修改意见，加快信息传递速度。4.7.3当设计进度出现滞后时，项目负责人应及时组织有关人员与设计单位进行沟通，要求采取改进措施。4.7.4当设计进度将影响项目开工或交付时，项目负责人应及时将情况反馈集团公司董事长，并采取相应惩罚措施，直至取消设计单位合格供方资格。4.7.5项目完成后，由项目负责人根据各设计单位的设计进度、设计质量及现场配合等情况填写《供方考核表》，确定是否将其继续纳入合格供方范围，有关设计单位的选择由集团公司董事长审批。4.8设计和开发确认4.8.1在工程施工进行到特定阶段时，由项目工程部负责组织进行各阶段的验收工作。验收时应邀请设计单位相关工种人员参与，重点检查是否按照设计意图和使用要求进行施工，填写《分部工程现场检查记录表》、《分部工程质量评定表》和《单位工程质量综合评定表》。4.8.2各阶段的工程验收工作对应