世联新城地产望城项目前期定位策划报告

项目整体定位开发商背景开发背景分析项目问题分析整体发展战略物业发展建议开发商目标政策背景项目背景项目机会挖掘长沙大盘区域价值区域市场LogicTree逻辑思维图客户研究根据大盘发展客户构成客观规律：

本项目前期核心客户仍应立足于河西&望城地缘性客户随着社区的成熟、项目价值的深化展现，客户群体多元化，产品线也随之多元化增加大户型比例，以产品演变主导营销形成项目的品牌影响力，成为市场焦点经济利益最大化、实现高利润高性价比刚需产品启动多元化产品线高性价比刚需产品，快速热销，现金流回收人气蓄积完成，为项目成功开发打下坚实基础以高性价比产品入市，制造热销，建立河西市场影响力项目初期项目中后期项目价值高度认可引导客户置业观念，实现品质社区口碑项目历程战略意义客户层面本项目启动期地缘客户分析：

从区域来看，客户主要来自河西（岳麓区约50%）和望城县（16%）从客户来源上看，由于区域内原住民缺乏，其主要客户来源于岳麓区和望城县，占50-60%。其次为湘籍地市客户，占10-15%，主要是常德、娄底、益阳等地的客户，因交通便利的影响选择在此置业。省外客户群体占10%左右的比例，主要是省外工作的湘籍客户，已打拼几年，有一定的积累，但受一线城市高房价的逼迫，回湘置业。目标客户区域分布虽然各类产品客户群体的比例有所差别，但主要为以下四类群体：麓谷科技园和望城产业园的企业职员、岳麓区开厂和自营街铺的生意人、长沙市及岳麓区政府公务员和河西大学、医院等事业单位员工。编号客户结构客户群名称1麓谷工业园工业园管理人员、技术人员及销售人员2望城产业园3岳麓区客户岳麓北/岳麓南大学城老师岳麓北（湘雅三医院、肿瘤医院等）/岳麓南医生区、市政府公务员企事业单位职员河西其他客户本项目启动期地缘客户分析：

从职业来看，客户主要集中于企业职员、生意人、政府公务员和事业单位员工4类人群目标客户年龄构成目标客户置业目的区域目标客户群体年龄以25-35岁中青年群体为主。多数处于工作不久、结婚成家以及初为父母的年龄，在购房需求上处于首次置业，或因为工作、结婚以及孩子上学首次换房。从客户置业目的来看，96%的客户购房属于自住，表明刚性需求客户占绝对主力。本项目启动期地缘客户分析：

从生命周期来看，50%以上客户都是35岁以下的中青年群体，购买婚房（预备），初为父母首次换房的自住需求旺盛40~60㎡公寓70-90㎡2、3房100-120㎡3房202530354045505560青年之家青年持家小太阳后小太阳三代同堂中年之家120-130㎡3、4房首置客户以婚房、为子女购房为主，主要为结婚、就进工作等，主要看重区域产品性价比和区域未来发展。首换客户主要为居家客户，两代、三代同堂，需求面积较大。主要看重区域环境和未来升值潜力。本项目启动期地缘客户分析：

从购买面积需求来看，首置客户需求集中于70-90平米2房（含2+1），首换客户需求集中在120-130平米3房&少量4房对应新城标准化产品线&客户分类：

本项目前期主力客户可被表述为“启航型”客户&“乐居型”客户产品线职业特征地缘特征行为及生活特征购买特征关注重点需求产品比例启航企业职员麓谷工业园职工，老家为望城或岳麓区或外地的客户25-35岁，工作2-3年的，准备结婚或刚结婚，企业重要的普通员工、技术职员或基层者为主，收入3000元/月总价限制，且就近工作原则，认可河西的环境自住兼投资价格，配套、品质、便利性70-100㎡紧凑型二房、三房30%乐居生意人本地人，在岳麓区麓北、望城开厂或自营街铺25-35岁，做小本生意，收入4000元/月舒适宽敞居所，且就近工作原则，或为子女购房；习惯河西环境，自住兼投资配套、品质、升值潜力90-130㎡居家型二房、三房18%公务员岳麓区及芙蓉区公务员22-30岁，刚出社会工作1-2年，准备结婚，收入3000元/月社区品质及环境，且就近工作原则，认可河西的环境自住兼投资品质、资源、配套、90-130㎡居家型两房、三房20%事业单位人员岳麓区大学老师岳麓区医院医生25-32岁，刚任职1-2年，大学讲师级，待遇4000元/月总价限制，且就近工作原则，认可河西的环境，自住兼投资地段、品牌、配套、品质、社区环境90-130㎡居家型中小户型15%中联工业园华星宇传感基地麓谷工业园星城经济区托普信息科技园高科技食品工业基地湖南台商投资区启航型客户：

企业职员地域分布——主要来自岳麓区和望城的产业园区岳麓区产业园：集中于麓谷工业园中联工业园华星宇传感基地银盆岭沿线望城产业园：星城经济区湖南台商投资区高科技食品工业基地托普信息科技园银盆岭分类总人口置业群体数量（人）上市公司（7家）中联重科3000300威胜电子2000300隆平高科50070湘邮科技375300麓谷医药200150湖南有色500110杉杉科技1000150小计上市公司置业人数约为1500-2000人其他企业湖南科利丰10025长沙大同水泵8020长沙通发高新技术公司10030长沙市泰宝制药32080长沙申大科技500110小计其他企业共142家，置业人数约为4000-5500当前园区人数约9.6万人，企业研发人员达1.52万人，占员工总数的15.9%，园区十一五规划人口约80万人支柱产业麓谷工业园代表型企业电子信息业日立电器、创智集团、湘邮科技、湘计算机、信息集团、威胜电子、苏博泰克、中科软件、三辰影库、拓维信息等先进制造业中联重科、远大空调、华泰重工、中标实业、凯瑞重工、湖大海捷、湘电东洋、通发科技、深湘通用、金岭机床等生物医药业九芝堂、双鹤医药、中和制药、泰宝制药、康普制药、方盛制药、安淳科技、德康制药、国华医药等新材料业金瑞科技、杉杉新材料、湖南海利、远大铃木、科力丰新能源、晶鑫科技、大陶科技、华菱光远等启航型客户：

企业职员客户容量有保障——以麓谷产业园区为例，按园区现有人群计算，每年工业区可能新增置业数为5500-7500人目前中联重科企业规模为3000人，中高级管理人员、技术人员约300人09年企业校园招聘计划全国约700人，长沙范围内约400人，未来企业中高等技术人员持续增长，且人员经济收益看好。资料来源：中联重科公司年报及公司网站启航型客户：

企业职员客户收入水平有保障——以中联重科为例，普通职工月收入2100元，本科以上学历技术及管理初级岗位月收入约5000元从客户户购房房关注注因素素来看看，价价格关关注最最高，，其次次为户户型，，其次次为交交通因因素；；由于启启航客客户多多数为为首次次购房房，且且以婚婚房和和方便便工作作为主主，对对于价价格和和交通通的关关注相相对明明显。。启航客客户购购房关关注因因素启航型型客户户：置业敏敏感点点———价格格》户户型》》交通通》商商业配配套》》地段段&教教育配配套启航客客户购购房户户型需需求启航型型客户户：产品与与价格格需求求偏好好研究究2房&小3房|70-90㎡㎡为主主|总总价预预算集集中在在35-50万万之间间启航客客户购购房面面积需需求企业职职员总总价承承受能能力有有限，，主要要集中中在30-50万元元之间间，其其中30-40万元元约占占34%，，40-50万万元约约占25%。受总价价限制制，企企业职职员客客户主主力需需求户户型为为2房房产品品，约约占购购房需需求的的一半半；启航客客户需需求主主力面面积集集中在在70-90㎡㎡之间间，其其次为为60-70㎡㎡。启航客客户购购房总总价预预算启航型型客户户：产品户型型设计需求偏好好

实用用性为主主，看重重分摊率率，在舒舒适度上上对卧房房关注度度相对最最高关注空间具体需求客厅适度大小的家人聚会空间厨房功能完备，餐厅和厨房相连主卧宽敞舒适，有足够的衣橱空间阳台兼顾晾晒和工作阳台的功能，洗衣、折菜，晾晒衣服等弹性空间灵活的“半间房”，可根据主人需求改为书房、储藏室等户型设计不浪费面积，实用率高启航客户户功能空空间关注注点以实用性性为第一一标准，，对各个个功能空空间的要要求尽可可能减少少浪费。。对于主卧卧舒适度度关注最最高；对对于厨房房和餐厅厅的关注注低于其其他空间间。对于赠送送空间，，最喜欢欢弹性较较大、可可改房的的内花园园赠送方方式。启航型客客户：商业配套套需求偏偏好最关注满满足日常常需求的的超市，，对于高高端消费费配套并并不敏感感商业配套套需求方方面，超超市需求求明显很很高。其他需求求中，对对于家电电、家居居类与生生活比较较相关的的配套也也比较关关注；对于精品购物物街和大品牌牌餐饮的关注注度较低。启航客户购房房配套关注点点全市公务员人数新市府公务员人数40000多人4000多人市委市政府岳麓区政府2001年，，长沙市市委委市政府从河河东开始搬迁迁到河西。新新市府公务员员群体属于河河西的新进人人群。公务员一般在在河东有1-2套单位住住房或者是商商品房，并且且形成了以单单位住房为中中心的亲缘地地缘关系。随着河西的发发展，公务员员在河西置业业的比例逐渐渐增加。新进进员工以自住住为主，老员员工以投资为为主乐居型客户：：A-公务员员/泛公务员员当前主要分布布在市府，河河西传统中高高收入人群，，换房客户群群主体之一，，约4千人，，与河东亲缘缘关系较近湖南大学省公安高等专科学校省委党校湖南师大湖南大学中南大学省财专湖南商学院湖南医专大学城：以岳麓山为界界，北部形成成以湖南商学学院、湖南省省财专、湖南南省公安高等等专科学校、、湖南省委党党校、以及湖湖南大学北校校区等，以专专科学校为主主的大学集群群；岳麓山以南，，则是以湖南南大学、中南南大学、以及及湖南师范大大学而形成的的湖南最高等等级学府，并并以此为据形形成产学研相相结合的区域域。学校总人数专任教师教授副教授湖南大学450018101030中南大学6385291311582314湖南师大23951515349531湖南省财专59342344126省公安高等专科学校48930129143湖南商学院1018629336湖南医专----乐居型客户：：B-事业单单位之高等院院校教师当前主要分布布于市府/麓麓南，河西中中高收入人群群，约1.8-2.5万万人省肿瘤医院湘雅附三医院院湘雅医学院航天医院长沙市四医院院医院总人数专业技术人员高级专业技术人员中级专业技术人员长沙市第四医院85360869176航天医院380——40136肿瘤医院12221070303湘雅医院21541596838866医院：在桐梓坡路、金金星大道和枫枫林路围合的区域内内，分布有湘湘雅附三医院院、省肿瘤医医院和市四医医院。乐居型客户：：B-事业单单位之医生当前主要分布布于市府区域域，河西中高高收入人群，，约5000-8000人溁湾镇商圈：：通程商业广场场为区域商业业中心，岳麓麓现代IT城城、新一佳超超市、国美电电器、通程电电器、新外滩滩商业广场、、苏宁电器、、麓山服装精精品市场。银盆岭商圈：：以桐梓坡路与与银盆南路交交汇口为主的的休闲餐饮业业，围绕湘雅雅三医院为中中心的华银旺旺和超市为主主的休闲餐饮饮区域。观沙岭商圈：：以新一佳、乐乐安居两个大大型购物广场场为主要引导导力，以盛大大泽西城商务务楼为配合，，以杜鹃路东东段与银杉路路沿线为主要要商业分布区区域。望城坡商圈：：以家具、装饰饰、建材为主主。以早期的的广大环球、、新兴的郁金金香建材广场场及湘浙小商商品市场为主主。大学城商圈：：以独立产权门门面或私有门门面为主的校校园型商业，，配以两个新新兴商贸文化化中心。溁湾镇商圈观沙岭商圈望城坡商圈银盆岭商圈大学城商圈乐居型客户：：C-生意人人分布相对较为为散漫，集中中于河西五大大商圈附近，，自营街铺，，以家居、建建材、餐饮、、服饰等行业业为主从客户购房关关注因素来看看，对于价格格的关注因素素较低，首先先关注地段，，其次对配套套关注较高；；教育育配配套套排排在在较较前前的的位位置置，，对对于于子子女女教教育育成成为为改改善善客客户户非非常常关关注注的的要要素素；；对于于户户型型的的关关注注依依然然高高于于价价格格，，他他们们换换房房更更看看重重户户型型的的舒舒适适度度。。乐居居客客户户购购房房关关注注因因素素乐居居客客户户对对学学校校配配套套的的关关注注比比较较全全面面乐居居型型客客户户：：置业业敏敏感感点点————教教育育配配套套》》户户型型》》价价格格》》商商业业配配套套》》地地段段乐居居客客户户购购房房面面积积需需求求乐居居客客户户购购房房户户型型需需求求乐居居客客户户购购房房总总价价预预算算乐居居客客户户购购房房经经济济承承受受能能力力相相对对较较高高。。购购房房总总价价预预算算多多在在40万万以以上上。。户型型选选择择上上，，以以3房房需需求求最最多多，，他他们们多多以以换换房房为为主主，，寻寻求求更更好好的的居居住住环环境境，，或或者者家家庭庭人人口口增增多多，，需需求求换换房房。。需求求面面积积上上，，以以110-130㎡㎡为为主主，，占占45%，，130平平米米以以上上产产品品需需求求比比例例也也相相对对较较高高。。乐居居型型客客户户：：产品品与与价价格格需需求求偏偏好好研研究究主力力需需求求3房房|110-130㎡㎡为为主主|总总价价预预算算集集中中在在50-80万万之之间间项目功能舒适性要求卫生间双卫生间设计，主次卫分离阳台厨房连接生活阳台，客厅连接观景阳台厨房自然采光，明亮客厅开间不小于3.3米卧室主卧套房设计，带独立卫生间楼间距大楼间距，且有院落园林景观职业业：：望望岳岳街街道道拆拆迁迁户户年龄龄：：50岁经济济情情况况：：征征收收后后货货币币补补偿偿200多多万万居住住状状况况：：一一家家四四口口同同住住，，富富基基世世纪纪公公园园130平平3房房，，总总价价约约55万万客户户语语录录：：政政府府征征收收后后补补贴贴了了200多多万万，，有有钱钱了了，，当当然然是是想想买买个个舒舒适适的的房房子子住住。。而而且且儿儿子子刚刚结结婚婚，，我我们们和和儿儿子子媳媳妇妇一一起起住住，，以以后后还还有有孙孙儿儿孙孙女女，，肯肯定定要要买买面面积积大大的的房房子子。。富富基基世世纪纪公公园园它它有有送送的的房房间间，，不不算算总总价价的的，，很很划划算算。。户户型型设设计计得得也也很很好好，，有有两两个个卫卫生生间间，，生生活活很很方方便便。。我我儿儿子子媳媳妇妇住住的的那那间间房房里里面面就就带带了了个个卫卫生生间间，，是是套套房房式式设设计计，，我我和和老老公公就就住住在在东东边边的的卧卧室室，，也也有有单单独独的的一一个个卫卫生生间间，，互互不不影影响响。。客客厅厅外外面面有有个个大大阳阳台台，，不不过过要要是是厨厨房房那那里里还还有有个个单单独独的的生生活活阳阳台台就就好好了了，，可可以以策策菜菜什什么么的的，，还还可可以以放放点点杂杂物物——王王女士士乐居型型客户户：产品户户型设设计需求偏偏好看看重重户型型设计计附加加值（（赠送送面积积），，对各各功能能空间间舒适适度要要求提提高乐居型型客户户：教育配配套偏偏好强强烈重点关关注小小学及及中学学教育育品牌牌，名名校是是他们们置业业换房房的重重要驱驱动力力从对学学校的的关注注来看看，乐乐居客客户对对于小小学和和中学学更为为关注注；小学主主要关关注：：砂子子塘小小学、、博才才小学学、十十大附附小；；中学主主要关关注：：师大大附中中、雅雅礼中中学、、长郡郡中学学。乐居客客户关关注的的中学学乐居客户户更关注注小学和和中学乐居客户户关注的的小学职业：中中联重科科普通职职员年龄：45岁月收入：：3000元左左右居住状况况：一家家三口住住在单位位定向的的小区内内成交情况况：购买买恒大名名都128平3房，总总价约50万客户语录录：现在在我们家家里住的的房子还还是以前前单位的的定向房房，那时时候很便便宜的，，不过现现在你看看咯，感感觉很破破旧了，，也没有有什么绿绿化景观观，儿子子要结婚婚了，总总要换个个像样的的房子才才拿的出出手。我我们在这这一片住住惯了，，也不想想换太远远的地方方，梅溪溪湖这边边房价还还可以，，看了恒恒大名都都的规划划，那还还是感觉觉有点品品位的，，而且绿绿化面积积大，园园林做的的不错，，有个很很大的中中央水景景，里面面还有器器械健身身区、篮篮球场、、儿童娱娱乐区这这些配置置，考虑虑得很细细致，整整个小区区都满显显档次，，我还比比较满意意。———吴先先生乐居型客客户：对内部居居住园林林环境偏偏好叫启启航型客客户更强强偏好社区区内部尽尽可能提提升绿化化率，居居住组团团内部有有中央园园林设计计而且根据据世联访访谈，客客户群当当前对精精装修认认可程度度逐步增增高忧虑主要要集中在在担心装装修材料料能否保保证，开开发商诚诚信度和和价格35.03%的的被调查查者倾向向购买精精装房，，省时又又省心，，即买即即住，不不用费心心费力装装修，而而29.71%的调研研客户认认为无所所谓，这这部分客客户可以以进行一一定的游游说，说说服去购购买精装装房。从从调查中中可知，，无法体体现个性性设计对对精装修修顾虑影影响程度度最大，，占到了了31％％。表明明消费者者喜爱个个性化的的产品，，对产品品要求高高。工程程材料以以次充好好与工程程质量无无法得到到保证分分别占了了25％％，14％，表表明工程程问题成成为对精精装修最最大疑虑虑的重要要方面，，其次是是开发商商诚信不不足、合合同陷阱阱多和价价格太贵贵分别各各占了7％、11％、、7％，，表明这这三类对对精装修修顾虑也也产生相相当大的的影响。。客户研究究小结：：以乐居居客户需需求为核核心满足足点70-130平平米2,3房精精装修|教育驱驱动|日日常商业业|优化化园林环环境乐居客户户需求分分析1、主力力需求3房户型型|面积积以110-130㎡㎡为主|总价预预算集中中在40-70万之间间2、关注注点排序序：地段段》商业业配套》》教育配配套》户户型》价价格4、舒适适度要求求提高：：对户型型设计看看中附加加值对功功能舒适适度要求求提高启航客户户需求分分析1、2房房需求约约占一半半|需求求面积以以70-90㎡㎡为主|总价预预算集中中在30-50万之间间2、关注注点排序序：价格格》户型型》交通通》配套套》地段段&教育育3、产品品需求：：以实用用性为主主，但在在舒适度度上对卧卧房关注注度明显显较高3、品质质关注方方面：商商业配套套》户型型舒适&附加值值》园林林启示1:2房以以70-90㎡㎡为主，，注重紧紧凑实用用启示2:充分分保证主卧空空间舒适度，，其它以实用用为主，不浪浪费面积启示3:配套套以满足社区区日常生活需需要为主启示1:3房房以110-30㎡为主主，注重舒适适同时，增加加附加值启示:3:社社区园林品质质升级启示2：教育育配套尽量完完善，以满足足子女上学的的便利性项目整体定位位开发商背景开发背景分析析项目问题分析析整体发展战略略物业发展建议议开发商目标政策背景项目背景项目机会挖掘掘长沙大盘区域价值区域市场LogicTree逻辑思维图客户研究问题1：如何何在陌生区域域实现大盘成成功启动，并并持续滚动开开发？问题2：如何何发挥开发商商的自身优势势，打造长沙沙市场具有独独特竞争优势势的百万大盘盘合理溢价？？问题3：作为为首次进入长长沙的外地开开发商，如何何增强项目抗抗风险性？整体发展战略略本项目发展区区域价值驱动动力有限区域研究市场竞争分析析启示1：本项项目不适宜发发展低密度（（类）别墅物物业启示2：本项项目发展高层层产品机会在在于教育配套套附加启示3：完善善生活配套，，放大项目商商业配套优势势，形成完善善教育配套竞竞争优势启示4：以70-80㎡㎡2房，80-85㎡2+1，95-105㎡㎡3房，115-120㎡3+1房房填补区域空空缺，加大户户型创新，精精装修提升品品质大区域发展前前景：河西先导区作作为长沙城市市发展重点前前景远期看好好。本区域发展前前景：1、望城县有有望在近3年年内撤县入区区，本项目所所在区将成为为核心区中的的起步区。2、周边有诸诸多省内知名名旅游休闲娱娱乐配套。3、本区域相相较金星大道道板块发展缓缓慢目标客户研究究启示1：2房房以70-90㎡为主，，注重紧凑实实用启示2：充分分保证主卧空空间舒适度，，其它以实用用为主，不浪浪费面积启示3：配套套以满足社区区日常生活需需要为主启示4：房以以110-30㎡为主，，注重舒适同同时，增加附附加值启示6：区园园林品质升级级启示5：教育育配套尽量完完善，以满足足子女上学的的便利性问题1：如何何在陌生区域域实现大盘成成功启动，并并持续滚动开开发？问题2：如何何发挥开发商商的自身优势势，打造长沙沙市场具有独独特竞争优势势的百万大盘盘合理溢价？？问题3：作为为首次进入长长沙的外地开开发商，如何何增强项目抗抗风险性？整体发展战略略——营造1块完美飞地地核心发展策略略2、专注于于主流刚需产产品创新力核心发展策略略3、以教育育为核心配套套驱动力核心发展策略略1、快建快快销配套前置置快速成熟重点发展策略略4、以“生生活化“为社社区核心理想想教育配套：配配备知名品牌牌学校（从幼幼儿园到高中中一体化教育育体验）整体发展战略略体系：开发周期与节节奏控制：建建议5年内开开发完毕，年年开发量20-30万配套前置：：社区集中中商业&教教育配套在在项目开发发前3年落落实完毕刚需产品：：专注于提提供首改&首置，80-120平米2,3房产产品为主核心发展策策略2、专专注于主流流刚需产品品创新力产品创新：：在现有市市场水平上上，根据客客户特征不不断谋求户户型创新产品品质：：引进新城城地产精装装修成品房房，提供拎拎包入住生生活理想核心发展策策略3、以以教育为核核心配套驱驱动力商业配套：：提供以解解决社区及及组团内部部需求为主主的日常商商业配套环境配套：：提供丰富富社区业主主日常及周周末生活的的休闲配套套设施社区文化：：辅助提供供社区业主主诸多可参参与活动丰丰富日常生生活核心发展策策略1、快快建快销配配套前置快快速成熟重点发展策策略4、以以“生活化化“为社区区核心理想想项目整体定定位开发商背景景开发背景分分析项目问题分分析整体发展战战略物业发展建建议开发商目标标政策背景项目背景项目机会挖挖掘长沙大盘区域价值区域市场LogicTree逻辑思维图图客户研究物业定位Conceptmanuscript项目整体物物业组合的的初步建议议:小高层+高高层物业定位产品定位产品类别功能作用开发物业独栋产品日益稀缺，价值标杆，可以奠定项目高端形象；但对容积率和资源要求非常高。双拼相较独栋产品，容积率贡献较低，且价值实现不如独栋；联排主流低密度产品，但需要通过高附加值来提升产品价值，对提升项目形象与品质感有一定帮助，但是容积率贡献较低；

叠加对容积率贡献小于高层，价格低于洋房，过渡产品，目前价值实现不高；洋房产品价格不及别墅，消化速度不及高层，对于项目溢价及项目整体的丰富空间形态帮助有限小高层担负提升容积率，丰富社区空间的作用；可通过创新设计丰富居住空间，打造社区明星标杆产品高层对容积率贡献较大，在目前区域和市场支撑条件下，可最大化实现项目价值。产品定位建建议原则：：各类物业市市场销售情情况:长长沙大盘盘销售速度度小高层》高高层》别墅墅》洋房各类物业客客户需求容容量情况：：长沙大盘盘的客户需需求小高层》高高层》别墅墅》洋房本项目整体体发展战略略与地块先先天条件：：中高容积率率下无强势势景观资源源的百万大大盘项目3.5的容积率率，需最大大化提升所所有产品的的市场竞争争力以实现现项目价值值最合理化化；项目近120万平建建面，有实实现高（高高层）中（（洋房+小小高层）配配产品组合合的可能；；项目用地338840万㎡，，容积率3.5条件件下经过初初步估算，，项目舒适适度最佳产产品组合面面积为10%小高高层（11层）+90%高层层：物业定位产品定位本项目最合理的物业组合：：10%小高高层（11层）+90%高层层项目物业经验容积率占地面积占地面积比例建筑面积建筑面积占比高层（32层）3.0~4.026683679%106734790%小高层（11）1.4~1.87200421%11859410%物业定位产品定位项目产品面面积的初步步定位：以居家的两两房和三房房规划项目目的主力产产品产品面积区间（㎡）面积配比小高层2房2+1房903%10%3房小3房1205%4房4+1房140-1602%高层2房小2房75-805%90%2+1房85-8925-30%3房小3房100-1105-8%3+1房120-12530-35%4房4+1房135-1408-10%1234567（备注：以以前期约40万建面面进行初步步规划）产品面积区间（㎡）面积配比2房小2房75-805%100%2+1房85-8928-33%3房小3房100-11010-13%3+1房120-12530-35%4房4+1房135-14010-12%前期产品总总配比表：：项目的整体体开发顺序序：自西向东顺顺时针开发发，每期开开发约15-20万万平米，预预计7期开开发完毕（（年供应量量需保证在在20万建建方以上））物业定位产品定位从地块可进进入性与昭昭示性角度度考虑：建建议项目从从西向东开开发，以雷雷锋大道与与银星路为为前期主要要进入路线线从项目战略略开发要求求:项目每每期开发20万平米米体量左右右以保证合合理的资金金回流与利利润实现从项目首期期开发以速速度为目标标建议：项项目以小高高层+高层层作为首期期启动物业业，部分商商业（主力力商铺）紧紧跟住宅物业类型第一期第二期第三期第四期第五期第六期第七期（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）高层5万6万15万12万20万18万10万小高层3.5万3万2万——————3.5万商业——3万2.5万1万2万0.5万1万小计8.5万12万19.5万13万22万18.5万14.5万合计118万1234567启动区项目的整体体物业布局局：西低东高整整体布局，，项目从西西向东首先先以小高层层+高层层物业组合合启动，后后期项目配配套逐步完完善后以全全高层组团团入市小高层区域域排布在地块块价值最高高的层级；；考虑到第一一期多元物物业的启动动立势，建建议排布在在进入性和和展示面好好的紧邻雷雷锋大道位位置部分小高层层产品可放放在项目最最后一期，，区域和项项目成熟度度提升后，，博取高价价格物业定位产品定位高层区域排布在地块地地势较低，地地块价值第二二、三级的地地块，可利用用高层看远景景纯高层物业排排布在东向区区域，后期项项目展示及市市场口碑较成成熟后入市银星路金园路（规划划路）雷锋大道规划路核心景观轴&核心景观节节点：水系、坡地核核心景观轴；；利用多条不同同主题景观轴轴，打造内部部丰富景观视视线；景观主轴依项项目地势串联联景观资源，，局部放大，，形成景观节节点。12123地块价值第一一级：紧邻城市主干干道，昭示性性与进入性好好有坡地地形，，适合小高层层物业，利于于营造丰富的的组团空间；；西南侧可远观观山景地块价值第二二级：临已建成城市市道路，昭示示性较好地处地块内部部，环境纯粹粹地块价值第三三级：临近规划路，，周边化境为为安置房与农农民自建房，，无强势自然然景观资源