成都郫县现代工业港板块产业园项目定位策划-思源

鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报十二月22思源顾问2项目定位思路市场定位产品及客群定位产品规划设计营销推广策略三个维度分析调研成果汇总开发目标理解SWOT深入分析其他关键操作策略十二月22思源顾问3纲 要一、理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案SWOT进行深入分析四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位——以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？十二月22思源顾问4本案开发目标的重新理解开发目标利润最大化社会效益最大化产品是基础，产品要实现作品化；利润最大化是终极目标；社会效益最大化是重要保障。产品作品化避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为鑫泰新带来更大机会客户眼中的作品政府眼中的作品企业眼中的作品十二月22思源顾问5对于开发效果的合理预期帮助鑫泰新成功定位为“新型产业园区开发商”并进一步发展成为“成功的房地产开发商”借助大学城、外语实验学校、城灌高速，形成区域经济新的增长点，超越政府预期开发效果十二月22思源顾问6开发目标的实现战略——借势、跳出、超越如何借势周边产业及城市功能环境？如何跳出项目本身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？确定本案开发方向十二月22思源顾问7借势——顺势而为，而非造势项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用；而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。十二月22思源顾问8跳出——放眼世界城市跳出项目看项目不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。跳出郫县看项目本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，更是成都新西区发展新型产业园区的示范和样板。跳出成都看项目本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的；本案应立足大成都，胸怀大西部。十二月22思源顾问9超越——全面提升项目价值超越工业用地充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使土地价值最大化。超越产业地产概念全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目价值。超越城市区域期望既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都推广新型现代产业园的示范和样板。十二月22思源顾问10价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件开发目标的实现策略——三维策划实现价值最大化现有条件土地属性政府预期开发资金十二月月22思源顾顾问11纲要要一、重重新理理解开开发目目标，，明确确开发发战略略与策策略二、第第一阶阶段市市场调调研工工作成成果汇汇总三、针针对本本案SWOT进行深深入分分析四、第第一维维度分分析——细分企企业需需求，，寻找找价值值最大大化方方向五、第第二维维度分分析——分析竞竞争态态势，，发现现蓝海海六、第三维维度分析——基于限制性性条件进行行敏感性分分析七、市场定定位——满足三个维维度的组合合化市场定定位八、客群定定位——以创新型产产品满足目目标客群九、对于市市场定位的的验证性分分析——借势？跳出出？超越？？十二月22思源顾问12二、第一阶阶段市场调调研工作成成果汇总1、大环境调调研工作成成果汇总2、小环境调调研工作成成果汇总3、市场供需需调研工作作成果汇总总十二月22思源顾问13成都打造世世界城市，，全面提升升城市核心心价值集散中心信息中心休闲城市、魅力之都生产中心城市能级提升规模力辐射力外向力西南贸易中心会展中心综合服务中心本案面临的的城市宏观观背景十二二月月22思源源顾顾问问14成都都重重点点发发展展三三大大产产业业，，改改善善产产业业结结构构成都都市市坚坚持持““三三、、二二、、一一””产产业业发发展展方方针针，，以以2.5产业业为为阶阶段段发发展展重重点点，，坚坚持持二二、、三三产产业业共共同同推推进进经经济济发发展展，，同同时时逐逐步步实实施施““退退二二进进三三””的的发发展展战战略略。。现代服务业现代会展业现代物流业“三管齐下”，扩大第三产业“短腿”问题十二二月月22思源源顾顾问问15三大大城城市市功功能能定定位位，，增增强强对对高高端端企企业业的的吸吸引引世界城市西部中心城市服务城市增强强对对高高端端产产业业和和处处于于价价值值链链高高端端的的企企业业的的吸吸引引力力，，并并促促使使它它们们向向成成都都形形成成集集聚聚。。城市市功功能能定定位位成都都以以世世界界城城市市、、西西部部中中心心城城市市、、服服务务城城市市为为三三大大功功能能定定位位，，通通过过重重点点发发展展第第三三产产业业来来提提升升城城市市能能级级，，以以吸吸引引第第三三产产业业中中的的各各类类企企业业以以及及其其他他产产业业链链高高端端企企业业向向上上海海集集聚聚，，企企业业首首脑脑功功能能向向成成都都集集聚聚，，从从而而增增强强成成都都的的集集聚聚辐辐射射能能力力。。同时时使使各各类类第第二二产产业业企企业业向向成成都都周周边边转转移移。。十二二月月22思源源顾顾问问16二、、第第一一阶阶段段市市场场调调研研工工作作成成果果汇汇总总1、大大环环境境调调研研工工作作成成果果汇汇总总2、小小环环境境调调研研工工作作成成果果汇汇总总3、市市场场供供需需调调研研工工作作成成果果汇汇总总十二二月月22思源源顾顾问问17成都都调调整整城城市市功功能能布布局局，，以以多多中中心心布布局局为为特特点点单核核单单中中心心城城市市布布局局多核核多多中中心心城城市市布布局局成都城市布局从单核单中心向多核多中心调整，为郫县区域成为城市功能中心之一创造了条件，而本案也有可能成为城市功能中的一部分，如产业基地、总部办公等十二二月月22思源源顾顾问问18郫县县““工工业业强强县县””政政策策为为本本案案提提供供重重要要的的政政策策支支撑撑工业业港港总总部部经经济济现代代服服务务业业楼宇宇经经济济郫县县重重点点发发展展产产业业郫县县未未来来重重点点发发展展工工业业港港总总部部经经济济和和现现代代服服务务业业，，这这是是本本案案开开发发应应重重点点考考虑虑和和利利用用的的产产业业政政策策。。根据据郫郫县县““十十一一五五””规规划划：：工工业业集集中中发发展展区区建建设设是是未未来来五五年年经经济济工工作作的的重重中中之之重重十二月22思源顾问19郫县“三个个集中”战战略提升项项目竞争力力工业向园区集中农民向城镇集中土地向业主集中“三个集中””战略在郫县的““十一五””规划中，，政府明确确提出了““三个集中中”的经济济发展战略略。政府规划对对产业发展展起着非常常重要的指指导作用，，而“工业业向园区集集中”的战战略无疑将将提升项目目竞争力。。十二月22思源顾问问20郫县现代代工业港港发展定定位将直直接影响响本案的的定位方方向成都市重重点工业业集中发发展区，，成都国家家高新技技术开发发区配套套产业基基地现代工业港机械电子子食品饮料料印务包装装基础工业业“三有一无无”（有市场场需求、、有经济济效益、、有就业容容量和无无污染））工业项目目十二二月月22思源源顾顾问问21现代代工工业业港港（（北北区区））成成熟熟的的产产业业环环境境助助推推项项目目发发展展北区南区安德川菜园区占地面积：起步区3平方公里，拓展区5.5平方公里园区现状：入驻企业最多，产业发展最成熟占地面积：3平方公里园区定位：现代化川菜产业基地占地面积：3.5平方公里主要产业：机械制造、印务包装、食品饮料本案所在园区，产业聚集度高现代代工工业业港港板板块块划划分分十二二月月22思源源顾顾问问22高新新西西区区、、现现代代工工业业港港（（南南区区））与与北北区区既既有有合合作作，，又又存存在在竞竞争争关关系系高新新西西区区电子子信信息息现代代中中药药高科科技技软软件件研研发发生生产产基基地地生物物制制药药研研发发生生产产基基地地空吸吸辐射射辐射射现代代工工业业港港（北北区区））与北北区区相相比比，，南南区区产产业业规规划划类类似似，，但但发发展展相相对对滞滞后后，，存存在在一一定定的的““空空吸吸效效应应””。。北区作为高高新西区的的配套产业业基地，““辐射效应应”明显。。现代工业港港（南区）机械制造、、印务包装装、食品饮饮料十二月22思源顾问23国道317线与成灌高速速双重作用于于本案，区域域交通便利双流机场火车北站本案25分钟车程30分钟车程距成都市中心城区仅10公里十二月22思源顾问24小环境影响总总结分析大背景：世界界城市、首脑脑城市、服务务城市郫县“工业向向园区集中””战略郫县“工业强强县”政策现代工业港（（北区）产业业环境成熟高新西区配套套产业基地改善区域交通通条件、提升升区域配套水水平增强本案所在在区域及本案案对各类潜在在客户的吸引引力十二月22思源顾问问25二、第一一阶段市市场调研研工作成成果汇总总1、大环境境调研工工作成果果汇总2、小环境境调研工工作成功功汇总3、市场供供需调研研工作成成果汇总总十二月22思源顾问问26市场需求求调研归归类总结结需求类型需求特征客户关注点典型项目总部办公满足大型企业战略管理、资本运营、人力资源等形象好、独栋、生态、商务感龙潭寺工业园区、天府软件园、天府创意软件园等SOHO办公满足创业初期中小企业的创业居家办公交通便利、租金便宜、生活便利现代城、东方广场等郊区生态办公满足企业的生态化办公需求交通、环境、商务配套、产业配套南光CRM中心、攀钢技术中心集聚区市区办公满足各类中高端商贸、咨询、法务、金融、会计、律师等办公商业商务氛围浓厚、交通便利、临近客户时代广场、力宝大厦、正熙国际、丰德国际等厂房办公满足制造类企业的生产服务部门办公就近办公，便于生产管理与服务各工业园区内的生产制造企业商务居住满足企业高层商务居住和休闲办公需求生态环境、商务配套、产品质量、交通便利芯境界等项目十二月22思源顾问问27满足总部部办公需需求的典典型项目目分析项目名称占地规模（亩）总建面（万平米）产品形态面对客户平均售价（元/平米）龙潭寺工业园一、二期1006.23独栋别墅以IBM为代表的高新技术企业－－金牛产业工业园50012.34独栋总部楼与办公楼均在500平方米以上科技创投企业、现代服务性企业、高新技术研发中心、企业总部等独栋：6100元；办公楼：3800元芯境界65独栋别墅大型企业总部6800元/平方米十二二月月22思源源顾顾问问28满足足总总部部办办公公需需求求的的典典型型项项目目总总结结除了了以以上上三三个个满满足足成成都都总总部部办办公公需需求求的的四四个个典典型型项项目目以以外外，，还还存存在在若若干干个个潜潜在在供供给给项项目目，，如如天天府府软软件件工工业业园园等等诸诸多多竞竞争争项项目目。。趋势势：：满满足足总总部部办办公公需需求求的的市市场场竞竞争争将将会会越越来来越越激激烈烈！！十二二月月22思源源顾顾问问29满足足SOHO办公公需需求求的的典典型型项项目目分分析析总总结结总结结：：SOHO办公公楼楼基基本本处处于于相相对对成成熟熟区区域域，，要要求求生生活活、、商商务务配配套套齐齐全全、、交交通通便便利利，，主主要要以以满满足足中中小小企企业业办办公公需需求求为为主主，，因因此此，，结结合合本本案案地地块块、、区区域域等等条条件件，，本本案案并并不不适适合合发发展展SOHO办公公楼楼。。项目名称总建筑面积（万平米）产品形态面对客户平均租售价现代城15以上高层SOHO建筑中小科技创业企业租金：3.5元/天·平米东方广场19,其中SOHO占5万平米小高层SOHO办公中小型企业与创业型企业售价：8000元/平米十二月22思源顾问30满足厂房办公公需求的典型型项目分析项目名称占地规模（亩）总建筑面积（万平米）产品形态面对客户平均售价（元/平米）大唐电信23.125.1低密度办公楼公司总部、营销中心、研发机构、制造中心等自建鑫福达电器制造有限公司16.723.32-3层办公制造业加工基地不详细十二月22思源顾问31满足厂房办公公需求的典型型项目总结成都市政府重重点以厂房办办公形式来推推进生产性服服务业的发展展，并明确提提出，将重点点规划建设20个左右现代代服务业集集聚区，2006年全面建设设启动，2007年取得阶段段性成果，，2010年基本完成成。趋势：厂房房办公大量量的需求成成为成都生生产性服务务业集聚区区重要需求求方向和形形式之一。。同时，我我们也可以以清楚的看看到，成都都厂房办公公随着供给给量的大量量增加，其其市场竞争争也会越来来越激烈，，并对其他他厂房办公公市场形成成强烈的竞竞争态势。。十二月月22思源顾顾问32满足商商务居居住需需求的的典型型项目目分析析总结结临近商商务交交通枢枢纽、、距离离产业业中心心不远远，形形成了了一定定的商商务别别墅市市场；；而商商务别别墅同同时兼兼具商商务办办公和和商务务居住住功能能。由于受受商务务别墅墅形成成的条条件限限制，，这个个市场场虽然然出现现，但但是并并没有有出现现大量量供给给，因因而没没有形形成激激烈竞竞争局局面。。因此，，商务务居住住仍然然是一一个值值得本本案关关注的的发展展方向向。项目名称占地规模（亩）总建筑面积（万平米）产品形态面对客户平均售价（元/平米）芯境界－－－－400-600平米的独栋别墅企业商务商贸部门、营销总部等6800十二月月22思源顾顾问33纲要要一、重重新理理解开开发目目标，，明确确开发发战略略与策策略二、第第一阶阶段市市场调调研工工作成成果汇汇总三、针针对本本案SWOT进行深深入分分析四、第第一维维度分分析——细分企企业需需求，，寻找找价值值最大大化方方向五、第第二维维度分分析——分析竞竞争态态势，，发现现蓝海海六、第第三维维度分分析——基于限限制性性条件件进行行敏感感性分分析七、市市场定定位——满足三三个维维度的的组合合化市市场定定位八、客客群定定位——以创新新型产产品满满足目目标客客群九、对对于市市场定定位的的验证证性分分析——借势？？跳出出？超超越？？十二月22思源顾问问34本案SWOT分析S优势W劣势土地成本优势现代工业港运作，使区域成熟与政府的良好关系距离市中区较远、缺乏配套无产业中心及商务中心基础O机会T威胁成都工业向外发展带来的机会郫县新行政中心新城的建设地铁2号线规划修建成都产业园区发展竞争激烈其他竞争性项目的出现十二月22思源顾问问35本地块SWOT分析——优势SStrength优势分析S1.土地价格优势，以工业用地性质获取的土地成本优势明显；S2.与政府良好的合作关系，这为项目的开发建设提供了重要的政策保证；S3.与金融行业良好的关系，成为项目可持续发展的重要资金支撑；S4.区位优势明显，项目紧挨高新西区本案最大大的优势势在于：：优越的的区位条条件、较较低的土土地获取取成本。。十二二月月22思源源顾顾问问36本地地块块SWOT分析析———劣势势WWeakness劣势分析W1.地块处于城郊结合部，距中心城区有一定距离；W2.基地周边缺少产业中心和商务中心，配套不齐全；W3.产学研用地限制，而政府期望则较高；W4.用地规模与开发规模不大不小，竞争关系微妙。本案案最最大大的的劣劣势势主主要要是是：：距离离中中心心城城区区较较远远，，办办公公交交通通成成本本较较高高，，而而且且目目前前缺缺少少各各种种配配套套。。十二月22思源顾问37本地块SWOT分析——机会OOpportunity机会分析O1.成都打造世界城市，第二产业向东西方南发展；O2.现代工业港的建设，将会带动周边产业形成集聚，最终与高新西区形成成都的工业中心，本案正好处于工业中心的辐射区域范围内；O3.郫县新的行政政务中心建设，将促进区域内产业集聚，并对本案所在区域形成一定辐射带动作用；O5.未来地铁二号的开通，将减小项目所在区域与市中心的交通距离。本案开发的最最大机会来源源于：地铁2号线的开通与与成都工业中中心的辐射。。十二月22思源顾问38本地块SWOT分析——威胁TThreat威胁分析T1.成都三环以外区域总部办公项目的出现，对本案形成直接竞争，分流相当一部分在蓉企业；T2.周边其他工业园区厂房及办公项目的潜在竞争。本地块开发的的外部威胁主主要来自：其他工业园区区内办公物业业的同步推出出。十二月22思源顾问问39提出问题题——是否能够够有效优优化本案案SWOT？十二月月22思源顾顾问40定位工工作的的方向向——发挥优优势、、规避避劣势势从项目目实际际条件件和限限制条条件如如资金金投入入、用用地政政策等等出发发，寻寻找潜潜在的的市场场机会会，实实现价价值提提升；；有效规规避劣劣势、、迎接接挑战战；充充分发发挥优优势、、把握握机遇遇；对于本本项目目而言言，发发挥优优势，，规避避劣势势的最最好方方法就就是寻寻找看看重本本项目目优点点，并并对项项目缺缺点不不敏感感的潜潜在客客群。。十二月月22思源顾顾问41关于优优化本本案SWOT的初步步思考考以时间间换空空间，，等待待区域域配套套的完完善定位差差异化化产品品123项目基基地距距离中中心城城区较较远，，缺少少各种种配套套；项目基基地通通达性性差，，周边边产业业园区区档次次低；；其他工工业园园区办办公物物业等等项目目形成成潜在在竞争争；转化劣劣势规避威威胁升级后后的企企业客客群设设置班车或或自驾驾车转化劣劣势十二月22思源顾问42纲 要一、重新理理解开发目目标，明确确开发战略略与策略二、第一阶阶段市场调调研工作成成果汇总三、针对本本案SWOT进行深入分分析四、第一维维度分析——细分企业需需求，寻找找价值最大大化方向五、第二维维度分析——分析竞争态态势，发现现蓝海六、第三维维度分析——基于限制性性条件进行行敏感性分分析七、市场定定位——满足三个维维度的组合合化市场定定位八、客群定定位——以创新型产产品满足目目标客群九、对于市市场定位的的验证性分分析——借势？跳出出？超越？？十二月22思源顾问43第一维度分分析——价值最大化化价值最大化通过竞争分分析形成核心竞竞争力充分考虑各各种开发限制条条件现有条件土土地属性政政府预期开开发资金十二月22思源顾问问44价值最大大化企业需求求细分市场价值值势差寻求价值值最大化化的两个个方向十二月22思源顾问问45对企业需需求进行行麻雀式式解剖——如何寻找找满足企企业需求求的价值值最大化化方向？？十二月22思源顾问问46市场需求求调研归归类需求类型需求特征客户关注点典型项目总部办公满足大型企业战略管理、资本运营、人力资源等形象好、独栋、生态、商务感龙潭寺工业园区、天府软件园、天府创意软件园等SOHO办公满足创业初期中小企业的创业居家办公交通便利、租金便宜、生活便利现代城、东方广场等郊区生态办公满足企业的生态化办公需求交通、环境、商务配套、产业配套南光CRM中心、攀钢技术中心集聚区市区办公满足各类中高端商贸、咨询、法务、金融、会计、律师等办公商业商务氛围浓厚、交通便利、临近客户时代广场、力宝大厦、正熙国际、丰德国际等厂房办公满足制造类企业的生产服务部门办公就近办公，便于生产管理与服务各工业园区内的生产制造企业商务居住满足企业高层商务居住和休闲办公需求生态环境、商务配套、产品质量、交通便利芯境界等十二月月22思源顾顾问47案例1：波音音领导导中心心——企业领领导力力培训训细分分市场场地点——美国密密苏里里州圣圣路易易斯业主——波音公公司竣工——2000年建筑规规模——包括宽宽敞的的工作作室、、餐厅厅、健健身房房，并并拥有有120个房间间。职员——不定（（最多多50人）目标：：创建建灵活活机动动、专专业化化的一一流培培训中中心。。宗旨：：创造造高度度合作作的工工作环环境，，并成成为整整个波波音公公司的的聚会会热点点。十二月月22思源顾顾问48案例2：海南南三亚亚COTEL企业使使馆区区主题：：企业业使馆馆COTEL是一个个自创创的英英文组组合词词，由由CO+TEL组成，，来源源于英英文单单词Corporation/company和hotel缩写的的合成成。“COTEL”是对企企业行行为平平台的的打造造，其其理念念来源源是建建立在在对企企业行行为研研究的的基础础之上上，作作为企企业的的新平平台，，“COTEL”具备了了三大大核心心的功功能：：1）企业业形象象展示示功能能；2）公共关系经经营功能；3）资产经营功功能。十二月22思源顾问49案例3：惠普转型““脑体分离””在浦东外高桥桥，惠普打印印机生产基地地的产量一度度占到全球的的三分之一。。进入新世纪，，惠普逐渐把把制造业务外外包到苏州等等长江三角洲洲其他城市，，自身却转化化为一个融组组织订单、全全球采购、物物流分拨、技技术服务等功功能于一炉的的亚太营运中中心形成头脑机构和利利润中心在在浦东、制造造加工在苏州州的“前店后后厂”式的产业格局。。十二二月月22思源源顾顾问问50案例例4：宁宁波波杉杉杉杉集集团团总总部部移移师师上上海海宁波波杉杉杉杉集集团团1999年初初将将总总部部从从宁宁波波迁迁到到上上海海浦浦东东，，仅仅4年时时间间，，就就从从单单一一的的服服装装业业进进入入服服装装、、科科技技和和投投资资三三业业并并举举，，通通过过““品品牌牌经经营营、、资资本本运运作作””，，资资产产规规模模翻翻了了一一番番，，达达38亿元，企业业实现了全全面升级。。该集团总裁裁郑永刚说说：“浦东东的区位优优势、人才才资源、信信息平台、、市场空间间和商业机机会是得天天独厚的。。企业要做做大做强，，必须借助助这个舞台台。在这里里，一定能能够产生像像新鸿基、、长江实业业这样的跨跨国公司。。”十二月22思源顾问51发现新市场、、创造新产品品、满足新市市场该模型证明：：组合策略优优越于其他三三种策略，并并促成市场战战略最优化。。因此，走组组合策略的道道路，发现新新市场，创造造新产品，从从而满足新市市场是本案市市场定位的总总体思路。十二月22思源顾问52如何细分企业业行为以寻找找可能的需求求方向？十二月22思源顾问53企业行为形成成需求市场企业内部行为内部进行的经营、管理、研发、培训、生产等行为企业外部行为在企业外部进行的营销、公关、交际、展示等行为需求市场十二月月22思源顾顾问54市场细细分模模型十二月月22思源顾顾问55企业行行为市市场细细分所有活活动内部活活动内部活活动内部活活动分部活活动公关接接待分部活活动外部活活动外部活活动公关接接待资本运运营战略决决策行政管管理人力资资源生产研研发营销推推广区域营营销会议论论坛企业采采购十二月22思源顾问56企业内部行为为决策管理层面运营管理层面发展战略研讨、交流战略培训（高层会议）资本运营领导力培养高级公关高层接待总部运营资源整合战略会议行政办公技术研发产品中试生产运营物流仓储市场营销管理培训员工培训十二月22思源顾问57企业外部行为为决策管理层面运营管理层面政府公关高层公关高级接待对外联络新市场开拓重要合同签约产品营销市场推广产品展示新闻发布商务谈判教育培训公关接待形象展示十二月22思源顾问问58企业行为为所形成成的需求求市场市场生产加工物流仓储技术研发战略管理经营管理营销推广会议培训公关展示商务居住市场细分原料加工半成品加工产成品加工物流仓储产品研发技术研发工艺研发市场研发管理研发战略研发战略创新战略讨论战略决策资本管理生产管理人力管理财务管理行政管理营销管理营销组织营销运作商务会议行政会议培训会议新闻发布高级公关商务休闲政府公关形象展示产品展示休闲居住休闲办公首脑决策商务接待公关交际企业内部部行为企业外部部行为十二月22思源顾问59市场需求方方向处于价价值链微笑笑曲线的中中低端价值链价值会议培训生产加工物流仓储价值链微笑笑曲线企业行为细分后潜在的可能需求方向处于价值链的低端，符合项目发展主题。技术研发营销推广商务居住十二月22思源顾问问60根据微笑笑曲线得得出处于于价值链链中低端端的种企企业行为为1、原料加加工2、半成品品加工3、产成品品加工4、物流仓仓储5、产品研研发6、技术研研发7、培训会会议8、商务居居住十二二月月22思源源顾顾问问61价值值最最大大化化企业业需需求求细细分分市场场价价值值势势差差寻求求价价值值最最大大化化的的两两个个方方向向———市场场价价值值势势差差十二二月月22思源源顾顾问问62价值值低低加工工制制造造基基地地，，生生产产中中心心。。以标标准准厂厂房房为为主主，，建建筑筑品品质质不不高高，，缺缺少少商商务务配配套套。。环境境较较差差，，不不生生态态。。综合合办办公公纯纯产产业业结合合了了商商业业、、居居住住等等功功能能的的普普通通办办公公中中心心。。建筑筑品品质质相相对对较较好好，，办办公公智智能能化化程程度度较较高高高高。。具有有一一定定的的休休闲闲、、生生态态特特性性。。价值值较较高高〉十二二月月22思源源顾顾问问63别墅墅型型住住宅宅VS办公公南汇区别墅名称均价（元/平米）今日田园6200芯境界6800在南南汇汇区区，，所所以以我我们们可可以以看看到到很很多多的的住住宅宅类类产产品品，，尤尤其其是是别别墅墅，，将将近近有有10多个个别别墅墅，，而而且且均均价价接接近近6500元/平米米。。在别别墅墅中中营营造造办办公公场场所所显显然然比比建建造造纯纯写写字字楼楼的的价价值值高高，，因因此此，，类类住住宅宅办办公公产产品品就就成成为为一一种种创创新新产产品品，，形形成成蓝蓝海海市市场场。。十二月22思源顾问64同区域不同性性质产品之间间价值势差郫县今日田园（别墅）现代工业港（工厂）6200元/平米2500元/平米销售均价通过今日天园园和现代工业业港的销售均均价比较，可可以看出别墅墅类住宅产品品与写字楼之之间存在较大大的价值差，，这个价值势势差也是正是是本案可以借借用的。十二月22思源顾问65住宅办办公写字楼价值

住宅价值类住宅：能居住的写字楼成都成都住宅VS写字楼类住宅〉十二月月22思源顾顾问66符合市市场价价值势势差的的价值值最大大化方方向低密度度产品品>高密度度产品品住宅>综合办办公综合办办公>纯产业业低密度类复合办公成为符合本案地块性质的价值最大化方向十二月22思源顾问问67符合市场场价值势势差的价价值最大大化方向向纯产业综合办公公类住宅低价值中高价值值高价值高价值低价值低密度高密度低密度复复合办公公十二月22思源顾问问68纲 要一、重新新理解开开发目标标，明确确开发战战略与策策略二、第一一阶段市市场调研研工作成成果汇总总三、针对对本案SWOT进行深入入分析四、第一一维度分分析——细分企业业需求，，寻找价价值最大大化方向向五、第二二维度分分析——分析竞争争态势，，发现蓝蓝海六、第三三维度分分析——基于限制制性条件件进行敏敏感性分分析七、市场场定位——满足三个个维度的的组合化化市场定定位八、客群群定位——以创新型型产品满满足目标标客群九、对于于市场定定位的验验证性分分析——借势？跳跳出？超超越？十二月22思源顾问69第二维度分析析——竞争态势价值最大化通过竞争分析析形成核心竞争争力充分考虑各种种开发限制条件件现有条件土地地属性政府预预期开发资金金十二月22思源顾问70竞争项目样本本选取的标准准1、位于成都郊郊区，郫县未未来新行政中中心旁；2、土地性质以以工业用地（（办公、研发发、商业）为为主；十二月22思源顾问71当前市场已经经出现或潜在在的项目竞争争分析十二月22思源顾问721、天府创意意软件园项目位置成都市高新西区西芯大道30号占地面积75065平米建筑面积62217平米投资密度248万元/亩绿地率40%容积率0.83售价3800-4200元/平方米水费未定十二月月22思源顾顾问73软件园园总户户数为为104套。项项目总总平图图最下下方为为联排排别墅墅，价价格在在4500元/平米左左右。。中部部为独独栋别别墅（（三套套一户户），，价格格估计计在5000~5700元/平米左左右。。上方方为双双拼别别墅，，价格格预计计在5000元/平米左左右，，具体体价格格还未未确定定。天府创创意软软件园园现状状天府创创意软软件园园其他他情况况该项目目要求求一次次性付付款，，无按按揭，，每次次付款款额度度为30%、30%、30%、10%，购买买签约约方为为企业业或者者个人人均可可。该项目目在下下个月月开盘盘，预预计在在2008年下旬旬交房房，交交房后后约半半年可可拿到到产权权。十二月22思源顾问742、芯境界科技技园总建筑面积：：44270.92平方米建筑用地面积积30673.08平方米总建筑面积：：35200平方米一期科技园建建筑面积：4600平方米二期科技园建建筑面积：30600平方米建筑基底面积积：11310平方米容积率：1.15项目建筑密度度：36.9%项目绿化率：：37.3%停车位：202个总户数：94户十二二月月22思源源顾顾问问75产品品介介绍绍：：该该项项目目产产品品分分布布有有联联排排别别墅墅与与叠叠拼拼别别墅墅良良种种产产品品形形态态，，其其产产品品有有三三种种户户型型：：A户型型：：220平方方米米B户型型：：300平方方米米C户型型：：400平方方米米销售售价价格格分分析析：：起起价价4500元/平方方米米，，销销售售均均价价为为5500平方方米米，，最最高高价价格格为为6100元/平方方米米。。销售售进进度度分分析析：：截截止止现现在在，，其其销销售售过过半半。。十二二月月22思源源顾顾问问76主要企业名单主要经营产业拥有员工人数摩托罗拉手机生产、软件等1200-1500人IBM软件、电脑等800人以上大唐电信电信相关业务200人以上迪康药业医药400人以上

英特企业软件、电脑等300人以上国腾电子电子及相关产品500人以上除上上述述高高新新西西区区进进驻驻的的企企业业集集团团外外，，高高新新西西区区还还大大致致分分布布着着近近1100家中中小小企企业业，，该该部部门门企企业业主主要要从从事事软软件件产产业业外外包包业业务务、、软软件件生生产产物物流流，，部部分分为为中中小小型型医医药药生生产产企企业业或或代代理理企企业业。。3、高高新新西西区区代代表表企企业业生生产产基基地地分分析析十二月22思源顾问77泛郫县区域域内办公市市场发展结结论1、现代工业港港区域办公公市场价格格相对城区区写字楼市市场价格较较便宜，市市场价格在在2800元/平方米，未未来时间价价格上涨空空间较大；；2、伴随高新西西区IBM、英特等国国家著名企企业的落户户与西区地地产市场开开发的持续续升温，带带动了项目目所在区域域内复合办办公市场价价格的上涨涨，估计未未来还有较较大的涨幅幅；3、伴随地产住住宅投资的的大压，项项目所在区区域内的办办公投资市市场将被人人越来越看看中，未来来区域市场场将改变现现有的自用用为主的模模式，投资资比例将得得到大幅度度提升；4、、项目区域域市场目前前的产品形形态多以企企业联合自自建为主，，其次是购购买别墅等等，估计在在未来时间间，在区域域内工业地地产产品形形态分布结结构中，别别墅等产品品形态将会会越来越多多；5、在未来时时间内，项项目区域内内的办公需需求市场客客户在现有有的中小型型成长企业业为主的需需求形式会会得到继续续发展，其其主要会集集中的投资资、高新科科技及三产产业相关企企业等方面面。十二月22思源顾问78根据竞争态势势，对位于价价值链高端的的八种企业行行为需求满足足度进行分析析企业行为需求满足项目需求满足度原料加工现代工业港、锦江工业园技术研发天府软件产业园、高新西区部分产业基地生态办公天府产业园、温江海峡新城半成品加工现代工业港、西区自建厂房产成品加工现代工业港湾、锦江工业园、西区企业物流仓储高新西区企业、龙潭寺工业园等商务居住新境界、温江花博会区域企业培训会议南光CRM中心、等十二月22思源顾问问79通过竞争争项目分分析，技技术研发发供应量量和需求求满足度度较高，，存在较较大的市市场风险险1、技术研研发2、生态办办公3、原料加加工4、半成品品加工5、会议培培训6、商务居居住7、物流仓仓储8、产成品品加工十二月月22思源顾顾问80纲要要一、重重新理理解开开发目目标，，明确确开发发战略略与策策略二、第第一阶阶段市市场调调研工工作成成果汇汇总三、针针对本本案SWOT进行深深入分分析四、第第一维维度分分析——细分企企业需需求，，寻找找价值值最大大化方方向五、第第二维维度分分析——分析竞竞争态态势，，发现现蓝海海六、第第三维维度分分析——基于限限制性性条件件进行行敏感感性分分析七、市市场定定位——满足三三个维维度的的组合合化市市场定定位八、客客群定定位——以创新新型产产品满满足目目标客客群九、对对于市市场定定位的的验证证性分分析——借势？？跳出出？超超越？？十二月月22思源顾顾问81第三维维度分分析——限制性性条件件下的的敏感感性分分析价值最大化化通过供供需分分析形成核核心竞竞争力力充分考考虑各各种开发限限制条条件现有条条件土土地属属性政政府预预期开开发资资金十二月月22思源顾顾问82前提：：本案案地块块优劣劣势及及限制制性条条件分分析商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345本案劣势非商务中心离市区远本案优势地价便宜高新西区辐射启示：：根据据本案案地块块针对对9个因素素做以以优劣劣势的的分析析可知知：本本案易易于满满足对对商务务氛围围、商商务配配套、、形象象昭示示等因因素不不敏感感的需需求；；同时时对租租售成成本、、生态态环境境、交交通便便利、、个性性发挥挥等因因素敏敏感性性较高高的需需求有有吸引引力。。十二二月月22思源源顾顾问问83基于于限限制制性性条条件件对对潜潜在在的的七七种种需需求求进进行行敏敏感感度度分分析析5、商商务务居居住住6、物物流流仓仓储储7、生生态态办办公公1、原原料料加加工工2、半半成成品品加加工工3、产产成成品品加加工工4、会会议议培培训训十二月22思源顾问841、原料加工工——基本可行结论：本案原料加加工用途的的优劣势恰恰好能与项项目的特性性相符合，，发挥了项项目的优势势，回避了了项目的劣劣势。对于于原料来说说，其生产产一体化操操作等具有有一定的可可行性。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345十二月22思源顾问852、产成品加工工——可行结论：由于产成品加加工各方面要要素与本案要要素相符合，，故项目发展展产成品加工工是可性的商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345十二月22思源顾问863、半成品加工工——可行结论：半成品加工对对商务氛围、、形象昭示、、商务配套、、个性发挥、、休闲资源要要求不高，与与项目要素相相符合商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345十二月22思源顾问874、会议培训训——不可行结论：本案作会议议培训不具具备优势。。且劣势方方面敏感性性系数突出出。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345十二月22思源顾问885、生态办公公——基本可行结论：本案作为生生态办公基基本可行，，且优势方方面敏感性性系数稍微微突出，对对于生态办办公来说，，可行性较较大。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345十二月22思源顾问896、物流仓储储——基本可行结论：与本案区位位、未来交交通条件、、生态环境境、个性发发挥因素与与企业展示示具有较高高融合度，，存在可行行性。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345十二月22思源顾问907、商务居住——可行结论：本案地块特性性与商务居住住所关注的生生态环境、商商务配套、个个性发挥等因因素融合度比比较高，因此此，商务居住住在本案是可可行的。商务氛围交通便利形象昭示所处区位商务配套租售成本生态环境休闲资源个性发挥-5-4-3-2-1012345十二月22思源顾问91敏感性分析得得出可能的需需求方向1、原料加工2、物流仓储3、半成品加工工4、产成品加工工5、商务居住6、生态办公1、原料加工2、半成品加工工3、产成品加工工4、生态办公5、商务居住6、物流仓储7、培训会议敏感性过滤十二二月月22思源源顾顾问问92纲要要一、、重重新新理理解解开开发发目目标标，，明明确确开开发发战战略略与与策策略略二、、第第一一阶阶段段市市场场调调研研工工作作成成果果汇汇总总三、、针针对对本本案案SWOT进行行深深入入分分析析四、、第第一一维维度度分分析析———细分分企企业业需需求求，，寻寻找找价价值值最最大大化化方方向向五、、第第二二维维度度分分析析———分析析竞竞争争态态势势，，发发现现蓝蓝海海六、、第第三三维维度度分分析析———基于于限限制制性性条条件件进进行行敏敏感感性性分分析析七、、市市场场定定位位———满足足三三个个维维度度的的组组合合化化市市场场定定位位八、、客客群群定定位位———以创创新新型型产产品品满满足足目目标标客客群群九、、对对于于市市场场定定位位的的验验证证性性分分析析———借势势？？跳跳出出？？超超越越？？十二二月月22思源源顾顾问问93基于于三三维维分分析析的的细细分分化化市市场场需需求求1、原原料料加加工工2、物物流流仓仓储储3、半半成成品品加加工工4、产产成成品品加加工工5、商商务务居居住住6、生生态态办办公公十二月月22思源顾顾问94需要进进一步步思考考的问问题任何一一种单单一的的细分分市场场均存存在同同质的的可替替代产产品。。如何突突出本本案目目标市市场的的差异异化定定位，，剔除除替代代产品品进而而规避避开发发风险险？十二月月22思源顾顾问95组合集集中化化的细细分市市场将细分分的市市场进进行集集中化化组合合，将将形成成一个个全新的的市场场！十二月22思源顾问96图示说明4321234市场细分集中化组合十二月22思源顾问97组合细分市场场的价值——形成新市场细分市场组合合生态办公产成品加工半成品加工原料加工商务居住仓储物流原料加工半成品加工产成品加工物流仓储生态办公商务居住十二月22思源顾问问98本案目标标市场的的最终组组合化定定位商务居住住产成品加加工原料加工半成品加加工仓储物流流生态办公公十二月22思源顾问问99在符合目目标市场场定位条条件下，，如何创创新市场场定位？？十二月22思源顾问问100市场定位位要有战战略高度度定位至少少要有5年的区域域超前性性；定位至少少要有2年的成都都区域内内超前性性（成都都乃至西西南区域域）；确保项目目进入市市场时的的明显领领先性！！十二二月月22思源源顾顾问问101市场场定定位位必必须须从从目目标标市市场场出出发发市场场定定位位商务务居居住住产成成品品加加工工原料加工半成成品品加加工工仓储储物物流流生态态办办公公十二二月月22思源源顾顾问问102企业业制制造造产产业业园园&生态态办办公公区区通过过打打造造第第二二产产业业为为主主的的制制造造产产业业园园为为主主，，辅辅以以一一部部分分生生态态办办公公区区，，把现现有有优优势势和和机机会会扩扩大大到到最最大大程程度度；；通过过定定位位更更具具辐辐射射效效应应的的制制造造产产业业园园形形成成集集聚聚，，形形成成对对成成都都乃乃至至西西南南的的辐辐射射；；本案案市市场场定定位位十二二月月22思源源顾顾问问103纲要要一、、重重新新理理解解开开发发目目标标，，明明确确开开发发战战略略与与策策略略二、、第第一一阶阶段段市市场场调调研研工工作作成成果果汇汇总总三、、针针对对本本案案SWOT进行行深深入入分分析析四、、第第一一维维度度分分析析———细分分企企业业需需求求，，寻寻找找价价值值最最大大化化方方向向五、、第第二二维维度度分分析析———分析析竞竞争争态态势势，，发发现现蓝蓝海海六、、第第三三维维度度分分析析———基于于限限制制性性条条件件进进行行敏敏感感性性分分析析七、、市市场场定定位位———满足足三三个个维维度度的的组组合合化化市市场场定定位位八、、客客群群定定位位———以创创新新型型产产品品满满足足目目标标客客群群九、、对对于于市市场场定定位位的的验验证证性性分分析析———借势势？？跳跳出出？？超超越越？？十二月月22思源顾顾问104从组合合化目目标市市场出出发，，寻找找目标标客群群十二二月月22思源源顾顾问问105目标标客客群群需需求求应应具具有有的的特特征征目标标市市场场定定位位目标客群需求特征产成成品品加加工工半成成品品企企业业物流流仓仓储储商务务办办公公生态态办办公公原料料加加工工商务务居居住住产成成品品加加工工原料加工半成成品品加加工工仓储储物物流流生态态办办公公十二二月月22思源源顾顾问问106潜在在客客群群需需求求特特征征分分析析仓储物流以低成本、、交通便捷捷作为物流流陪送中心心的首选之之地产成品加工工在消费终端端或是项目目生产线上上，按流程程对企业产产成品进行行包装半成品加工工一部分高新新企业多选选择工业园园区对半成成品进行加加工，以便便直接入市市，减少企企业成本商务居住制造业企业业多以郊区区、低成本本、交通便便捷的区域域作为原料料加工场所所；生态办公越来越多的的企业关注注休闲健康康，三生态态环境中获获取工作和和生活的乐乐趣；原料加工企业高层首首脑在商务务活动、商商务交流、、商务接待待中实现办办公需求；；十二月22思源顾问107目标客群特特征描述具有一定的的综合实力力的企业，，他们多经经营第二产产业为主要要，辅以部部分物流等等；企业（机构构）的运营营特征具有有某种相对对独立性；；企业在一定定的时期有有战略性扩扩张需求，，需兼并或或收购一些些业务体系系，进入新新的市场空空间，并对对工业园办办公物业具具有要求；；外资、外埠埠第二产业业类企业进进入成都市市场，设置置机构和公公司。十二月22思源顾问108潜在目标客客群的来源源地从组合化市市场需求出出发，本案案潜在目标标客群的来来源有以下下四级市场场地区：江浙、福广、台湾地区成都本地区泛西南地区海外地区一级目标市场地区二级目标市场地区三级目标市场地区四级目标市场地区十二月22思源顾问问109本案的目目标客群群是谁？？客群对产品功能需求特征1.制造业为主2.商务居住3.生态办公4.半成品加工5.产成品加工6.仓储物流目标客群客群来源地1.成都地区2.江浙、福广、台湾地区3.泛西南区域4.海外地区?潜在客群对不同产品开发的需求定制化产品2.大众化产品3、品牌化产品十二二月月22思源源顾顾问问110本案案目目标标客客群群定定位位（