房地产企业所得税检查培训课件

房地产企业所得税检查

成都市连续12个月主城区商品住宅供销走势成都市连续12个月商品住宅参考成交均价走势成都市连续12个月商品住宅存量面积走势

成都市主城区各面积段成交情况成都市主城区各均价段成交情况按成交均价排名

按成交金额排名

提纲◎第一部分开发流程和基础概念◎第二部分具体检查方法

《国有土地使使用证》是证明土地地使用者向向国家支付付使用权出出让金，获获得了在一一定年限内内某块国有有土地使用用权的法律律凭证。《建设用地规规划许可证证》是建设单位位在向土地地管理部门门申请征用用，划拨土土地前，经经城市规划划行政主管管部门确认认建设项目目位置和范范围符合城城市规划的的法定凭证证。《建设工程规规划许可证证》是有关建设设工程符合合城市规划划要求的法法律凭证。。《建筑工程施施工许可证证》是建设单位位进行工程程施工的法法律凭证，，也是房屋屋权属登记记的主要依依据之一。。没有开工工证的建设设项目均属属违章建筑筑，不受法法律保护。。《商品房销售售（预售））许可证》是市、县人人民政府房房地产管理理部门允许许房地产开开发企业销销售商品房房的批准性性证件。第一部分开发流程和基础概念念地产：指土土地、建筑筑物及固着着在土地、、建筑物上上不可分离离的部分以以及附带的的各种权益益，房地产产又称不动动产、物业业。（1）土地（2）建筑物及及地上定着着物房地产业：：包括土地地的开发，，房屋的建建设、维修修、管理，，土地使用用权的有偿偿转让、划划拔，房屋屋所有权的的买卖、租租赁，房地地产的抵押押、贷款以以及由此而而形成的房房地产市场场的综合性性产业。基础概念有关土地的的概念土地市场：：一级市场（（土地市场场）；二级级市场（房房地产交易易市场）三三级市场（（租赁市场场）。土地性质：全民所有有制（国有有）；集体体所有制（（村、镇））熟地：指具备开开发建设条条件，立即即可以建设设的土地（（经过开发发如“三通通一平”，，“七通一一平”等））生地：未经开发发的土地有关土地的的概念七通一平：大的开发发区或重要要的开发项项目施工准准备工作的的要求。““七通”包包括道路通通、水通、、雨污水通通、电力通通、通讯通通、煤气通通、热力通通。“一平平”是土地地平整。国有有土土地地使使用用权权证证：指指经经土土地地使使用用者者申申请请，，由由城城市市各各级级人人民民政政府府颁颁发发的的国国有有土土地地使使用用权权的的法法律律凭凭证证。。该该证证主主要要载载明明土土地地使使用用者者名名称称，，土土地地坐坐落落、、用用途途，，土土地地使使用用面面积积、、使使用用年年限限和和四四至至范范围围。。土地地使使用用年年限限：居居住住用用地地70年年，，工工业业用用地地50年年，，科科教教文文卫卫50年年，，商商业业用用地地40年年，，综综合合其其他他用用地地50年年。。有关关住住宅宅的的概概念念房地产基础知识高层层住住宅宅：：指指十十层层以以上上的的楼楼房房住住宅宅多层层住住宅宅：：指指四四至至六六层层楼楼房房住住宅宅小高高层层住住宅宅：：指指七七至至十十层层的的楼楼房房住住宅宅独栋栋别别墅墅双拼拼别别墅墅：叠叠拼拼别别墅墅为为一一栋栋别别墅墅在在立立面面上上不不是是传传统统的的一一户户而而是是二二户户，，下下层层住住户户拥拥有有花花园园，，上上层层别别墅墅拥拥有有露露台台。。联排排别别墅墅进深深：：一间间房房屋屋从从前前墙墙皮皮到到后后墙墙皮皮之之间间的的实实际际长长度度，，进进深深大大的的住住宅宅可可以以有有效效节节约约用用地地，，但但为为保保证证住住宅宅有有良良好好的的自自然然采采光光和和通通风风条条件件，，不不宜宜过过大大。。（（进进深深一一般般限限定定在在5米左左右右））开间间：：住宅宅的的宽宽度度，，指指一一间间房房屋屋内内一一面面墙墙皮皮到到另另一一面面墙墙皮皮之之间间的的实实际际距距离离。。开开间间一一般般在在3.0-3.9米之之间间。。层高高：：房屋屋一一层层的的高高度度。。对对楼楼房房建建筑筑来来讲讲，，指指下下层层地地板板面面至至楼楼板板面面的的距距离离，，层层高高减减去去楼楼板板层层的的厚厚度度为为房房间间的的净净高高。。普普通通住住宅宅层层高高不不宜宜高高于于2.80米；；卧卧室室、、起起居居室室(厅)的室室内内净净高高不不应应低低于于2.40米，，局局部部净净高高不不应应低低于于2.10米，，且且其其面面积积不不应应大大于于室室内内使使用用面面积积的的1/3。厨厨房房、、卫卫生生间间的的室室内内净净高高不不应应低低于于2.20米。。有关关规规划划的的概概念念基础础概概念念用地地面面积积建筑筑面面积积容积积率率绿地地率率、、绿绿化化覆覆盖盖率率楼面面地地价价第二二部部分分具具体体检检查查方方法法一、、收收集集基基本本信信息息二、、收收入入、、成成本本、、费费用用核核实实三、、其其他他一、、收收集集基基本本信信息息收入入核核实实收入入核核实实其他业务收入检查企业商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等是否未申报纳税。1.企业财务资料。未足额确认对外借款利息收入，将对外短期借款取得的高额利息收入伪装成长期对外投资收益，骗取免税资格。1.借款合同2.企业财务资料。视同销售收入未按规定申报纳税；开发产品用于偿债、分配不按公允价值作价。重点关注营业外支出、福利费、长期投资、应付股利等科目变动情况1.企业财务资料。检查企业是否有政府补贴，罚款收入等，记入往来科目不确认收入。1.企业财务资料。通过询问、查帐了解客户放弃的违约金、诚意金等，是否确认收入。1.企业财务资料。2.意向订购协议。收入入核核实实房价价：：土地地成成本本（（30%）开发发费费用用（（10%）建安安成成本本（（20%）税费费（（15%）利润润（（25%）成本本核核实实成本本核核实实1、土地成本核实土地成本真实性，检查购进土地票据，购地资金是否已实际支付1.企业提供土地成本证明（发票、财政收据、评估报告等）2.企业财务资料。是否虚列拆迁补偿费。可到房管局采集拆迁资料信息房管局核实土地成本分摊是否正确，是否按照各期占地面积进行分摊。1.项目总平图，规划证明材料。2.企业财务资料。3.主管税务部门证明材料。是否有土地闲置愈期未开发，政府罚款列入成本。企业财务资料2015年7月中国300城市土地市场交易情报城市总数住宅宗数（宗）用地面积（万平方米）楼面价格（元/平方米）宗数（宗）用地面积（万平方米）楼面价格（元/平方米）推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交北京473551669213184252245839713036上海14155759936612350553737783011310广州121451423035333522121238155178深圳52126134715200000--杭州141253413873467533142068765956天津40321751983172324489438662315203南京31281319928031746109554452332993武汉4639134173110589424144338302258重庆24162181612060252444626232953498成都279120389191393522518144916542、前期工程费检查企业是否有白条或不符合规定的发票入账，是否有不应由该项目承担的费用入账。前期工程费在项目各期的分摊是否合规合理。

1.企业财务资料。2.省级税务部门行业网站-发票查询栏2.规划证明材料。3、建筑安装工程费检查是否有白条和不符合规定的发票入账。1.企业财务资料。2.省级税务部门行业网站-发票查询栏检查是否由建筑商多开建安发票，多列建安成本。核对企业的成本计算单，结合同行业水平判断是否虚增成本。1.企业财务资料。2.建安工程合同，工程结算书。在甲方供材方式下，是否重复列支施工方的材料费用。检查分包施工合同，核查结算单据。1.企业财务资料。2.工程出包合同，工程结算书。出包工程预提成本是否符合要求，提供材料是否充分。1.企业财务资料。2.企业未完工出包合同证明材料。成本本核核实实目前前成都都高层层建建筑筑的的建建筑筑成成本本约约1500元/㎡㎡，安安装装成成本本约约500元㎡㎡/。多层层：：1000元-1200元小高高层层：：1400元-1600元高层层：：1800元－－2000元成本本核核实实2015年上上半半年年省省会会城城市市住住宅宅工工程程造造价价指指标标成本本核核实实4、基础设施建设费检查基础设施建设费的真实性和合理性，核实发票，关注是否有不应由该项目承担的费用入账。不能划分到各期的基础设施费成本分摊是否合规合理。1.企业财务资料。2.省级税务部门行业网站-发票查询栏2.规划证明材料。核实园林绿化费，检查是否多开林木发票，多列绿化成本。单位绿化约为350元/m2，通过现场查看绿化情况，判断绿化成本是否合理。1.企业财务资料。2.绿化工程合同，绿化工程结算书。规划部门审核的综合经济指标。40公分分朴朴树树（（16000元））35公分分皂皂角角树树（（19000元））25公分分香香樟樟树树（（4500元））8公分分红红叶叶李李（（480元））10公分分天天竺竺葵葵（（450元））10公分分乐乐昌昌含含笑笑（（550元））成本本核核实实5、公共配套设施费判断公共配套设施是否符合国税发[2009]31号文件要求。不符合公共配套设施定义的部分，成本核算是否合规合理。1.企业财务资料。2.商品房销售合同。3.项目总平图。4.建设工程规划验收合格证6、开发间接费检查开发间接费的真实性和合理性，核实发票，关注是否有不应由该项目承担的费用入账。不能划分到各期的基础设施费成本分摊是否合规合理。1.企业财务资料。2.省级税务部门行业网站-发票查询栏2.规划证明材料。3.贷款合同。成本本核核实实成本本对对象象的的确确定定原原则则(一)可否否销销售售原原则则。。开开发发产产品品能能够够对对外外经经营营销销售售的的，，应应作作为为独独立立的的成成本本对对象象进进行行成成本本核核算算；；不不能能对对外外经经营营销销售售的的，，应应作作为为配配套套设设施施费费用用摊摊入入其其他他成成本本对对象象。。（二二））分分类类归归集集原原则则。。对对同同一一开开发发地地点点、、竣竣工工时时间间相相近近、、产产品品结结构构类类型型没没有有明明显显差差异异的的群群体体开开发发的的项项目目，，可可作作为为一一个个成成本本对对象象进进行行核核算算。。（三三））功功能能区区分分原原则则。。开开发发项项目目某某组组成成部部分分相相对对独独立立，，且且具具有有不不同同使使用用功功能能时时，，可可以以作作为为独独立立的的成成本本对对象象进进行行核核算算。。成本本核核实实成本本对对象象的的确确定定原原则则（四四））定定价价差差异异原原则则。。开开发发产产品品因因其其产产品品类类型型或或功功能能不不同同等等而而导导致致其其预预期期售售价价存存在在较较大大差差异异的的，，应应分分别别作作为为成成本本对对象象进进行行核核算算。。（五五））成成本本差差异异原原则则。。开开发发产产品品因因建建筑筑上上存存在在明明显显差差异异可可能能导导致致其其建建造造成成本本出出现现较较大大差差异异的的，，要要分分别别作作为为成成本本对对象象进进行行核核算算。。（六六））权权益益区区分分原原则则。。开开发发项项目目属属于于受受托托代代建建的的或或多多方方合合作作开开发发的的，，应应结结合合上上述述原原则则分分别别划划分分成成本本对对象象进进行行核核算算。。注意意：：成成本本对对象象一一经经确确定定，，不不能能随随意意更更改改或或相相互互混混淆淆。。成本本核核实实计税税成成本本项项目目的的结结转转方方法法开发发企企业业发发生生的的应应计计入入开开发发产产品品成成本本中中的的费费用用其其直直接接成成本本和和能能够够分分清清成成本本负负担担对对象象的的间间接接成成本本，，直直接接计计入入成成本本对对象象。。共共同同成成本本和和不不能能分分清清负负担担对对象象的的间间接接成成本本，，应应按按受受益益的的原原则则和和配配比比的的原原则则分分配配至至各各成成本本对对象象，，具具体体分分配配方方法法有有4种。。（一一））占占地地面面积积法法：：如如土土地地成成本本；；（二二））建建筑筑面面积积法法：：如如不不能能分分清清成成本本对对象象的的公公共共配配套套设设施施开开发发成成本本；；（三三））直直接接成成本本法法：：如如借借款款费费用用分分摊摊（四四））预预算算造造价价法法：：如如借借款款费费用用分分摊摊成本本核核实实计税税成成本本核核算算的的终终止止日日：：第三三十十五五条条开发发产产品品完完工工以以后后，，企企业业可可在在完工工年年度度企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴前前选选择择确确定定计计税税成成本本核核算算的的终终止止日日，不不得得滞滞后后。。凡凡已已完完工工开开发发产产品品在在完完工工年年度度未未按按规规定定结结算算计计税税成成本本，，主主管管税税务务机机关关有有权权确确定定或或核核定定其其计计税税成成本本，，据据此此进进行行纳纳税税调调整整，，并并按按《《中中华华人人民民共共和和国国税税收收征征收收管管理理法法》》的的有有关关规规定定对对其其进进行行处处理理。。特殊成本确定定停车场所企业规划报建建功能为停车车场所，且可可以出售、自自持，产权不不属于业主共共同所有，应应视为单独建建造，并作为为成本对象单单独核算；企企业利用地下下基础设施形形成的停车场场所，且不能能出售，产权权属全体业主主共同所有，，可作为公共共配套设施进进行处理。费用核实销售费用及管理费用广告费列支是否合规，佣金支出是否合规，取得的发票是否真实合法。1.企业财务资料。2.广告合同。3.代理销售合同。4.员工花名册。有无资本化项目进入当期费用。1.企业财务资料。2.各类合同。会务费等列支是否合理合法。1.企业财务资料。是否虚列员工工资，检查工资花名册，个税代扣代缴情况，重点关注高管人员是否在多家成员企业虚领工资，虚增管理费用。1.企业财务资料。2.员工花名册。业务招待费，福利费等，是否按规定纳税调整。1.企业财务资料。排名楼盘名称投放金额(万元）1保利·湖心岛2562八益国际家居博览城1083华侨城东岸924南城都汇I都会925华侨城·创想中心81.126恒大·御景半岛78.527银泰城648恒大`翡翠华庭629恒大金碧天下57.810黄龙溪谷542015年4月媒体投放金金额TOP10费用核实借款利息检查是否存在资金充足，仍大量借款，承担利息费用，借款提供给他人使用，应收利息是否确认收入。1.企业财务资料。2.借款合同。关联企业间的利息支付有没有资本弱化的情况，检查企业债资比是否超比例。1.企业财务资料。2.借款合同。对借款费用的真实性进行审查。检查是否有开发产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益，虚增财务费用。1.企业财务资料。2.借款合同。《中华人民共和和国企业所