房地产估价报告讲座

房地产估价执业风险及对策广西建设职业技术学院如何把控房地产估价报告质量讲者：

覃芳（副教授、高工）电邮：qinfang6666@163.com国有土地上房屋征收评估办法房地产估价执业风险及对策房地产估价执业刑事案件执业风险发生案例四川骗贷造假案

（案件7）宁夏改制造假案

麦科特上市造假案

上海世茂滨江花园房屋估价案浙江众城案浙江衢州市华创案房地产估价相关问题探讨无风险意识对风险漠视一、房地产估价执业风险及对策（一）房地产估价执业风险种类和表现形式1.风险种类：（1）政策制度的变化造成的风险（2）经济环境的变动造成的风险（3）估价理论不完善造成的风险（4）估价业务本身造成的风险（5）内控制度不完善造成的风险（6）估价技能不娴熟造成的风险（7）职业道德的缺乏造成的风险（8）工作作风不严谨造成风险一、房地产估价执业风险及对策一、房地产估价执业风险及对策

（一）房地产估价执业风险种类和表现形式

2.风险表现的形式（3）一般过失（2）侵权（1）违约

房地产估价机构与估价师违反委托合同（业务约定书）规定，未尽到合同约定义务，如未在预定时间内提交估价报告，造委托方损失。估价师未违约也应承担民事责任的其他错误行为，如出具估价报告结果与市场行情向背等，使委托方支付了大于房地产实际价值的价款。估价师在执业中缺乏合理性或应有的职业谨慎。一般情况下，普通过失导致对估价事项的部分错误表达，但尚未对社会和当事人造成损失危害，或虽造成损失危害但损失和危害不大。（4）重大过失估价师执业中明显违反国家政策、法规，严重背离职业谨慎的专业标准，违背职业道德，也称为推定欺诈。是一种自愿的和不负责任的不法行为。其对估价事项的表述有根本性的错误。对当事人和社会造成了较大的损失和危害，在社会和舆论上有较大的影响。（5）欺诈估价师在执业中有故意欺骗的倾向，也就是故意的虚报或隐瞒重大事实的行为，最严重的行为就是故意出具虚假估价报告。一、房地产估价执业风险及对策（二）房地产估价机构及估价师的法律责任2.民事责任《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条：国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国保险法》第一百二十三条：依法受聘对保险事故进行评估或鉴定的评估机构和专家，应当依法公正执行业务。因故意或过失给保险人或被保险人造成损害的，依法承担赔偿责任。1.行政责任《中华人民共和国公司法》第二百一十九条：承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假证明文件的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。构成犯罪的，依法追究刑事责任。《中华人民共和国证券法》第二百零二条：为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并由有关主管部门责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。造成损失的，承担连带赔偿责。构成犯罪的，依法追究刑事责任。《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十八条：违反本规定，有下列行为之一的，由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国保险法》《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《房地产估价机构管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》《房地产估价机构管理办法》第五十二条：“房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”一、、房房地地产产估估价价执执业业风风险险及及对对策策（二二））房房地地产产估估价价机机构构及及估估价价师师的的法法律律责责任任3.刑事事责责任任《中华华人人民民共共和和国国刑刑法法》第二二百百二二十十九九条条：：承承担担资资产产评评估估、、验验资资、、验验证证、、会会计计、、审审计计、、法法律律服服务务等等职职责责的的中中介介组组织织的的人人员员故意意提供供虚虚假假证证明明文文件件，，情情节节严严重重的的，，处处五五年年以以下下有有期期徒徒刑刑或或者者拘拘役役，，并并处处罚罚金金。。《中华华人人民民共共和和国国刑刑法法》一、、房房地地产产估估价价执执业业风风险险及及对对策策（三三））房房地地产产估估价价风风险险防防范范的的对对策策（1）建建立立现现代代管管理理，，加加强强机机构构竟竟争争能能力力1.估价价机机构构的的对对策策为控控制制业业务务风风险险，，建建立立有有效效的的估估价价机机构构业业务务管管理理制制度度是是估估价价机机构构的的重重要要管管理理工工作作之之一一。。应规规范范估估价价师师聘聘用用合合同同格格式式；；严严格格公公章章的的使使用用制制度度。。对估估价价机机构构经经常常使使用用的的法法律律文文件件（（包包括括估估价价报报告告书书））能能够够由由有有经经验验的的估估价价师师共共同同讨讨论论制制定定，，并并根根据据实实践践的的发发展展定定期期更更新新。。对年年轻轻估估价价师师加加强强业业务务培培训训，，由由有有经经验验的的估估价价师师定定期期或或随随时时进进行行实实践践技技巧巧的的指指导导；；对新新的的政政策策、、法法律律或或案案例例，，估估价价机机构构能能够够定定期期进进行行讨讨论论研研究究，，以以更更新新估估价价师师的的知知识识结结构构。。改变变普普遍遍存存在在人人自自为为战战，，管管理理松松弛弛的的小小生生产产式式的的管管理理方方式式，，建建立立一一套套完完整整详详细细的的标标准准化化执执业业程程序序，，一一旦旦发发生生争争议议或或诉诉讼讼，，估估价价机机构构可可处处于于有有利利地地位位，，有有效效防防范范执执业业风风险险的的发发生生。。一、房地产产估价执业风风险及对策（三）房地产产估价风险防防范的对策1.估价机构的对对策（2）健全内部控控制，有效规规避执业风险险首先，承接业业务要谨慎，，一定要对委委托目的、范范围、要求、、时限等进行行充分了解分分析，如客户户有特殊要求求更应慎重对对待。同时要要初步评价估估价风险，确确定选派合适适的、能胜任任的专业人员员，这是提高高执业质量的的关键。其次，在项目目实施过程中中，一定要遵遵循执业规范范，作到取证证充分、适当当，底稿完整整，记录详尽尽。第三，要加强强业务项目的的检查复核，，实行内部三三级审核制度度，及时纠正正报告质量上上存在的问题题，措辞恰当当，有效规避避执业风险。。一、房地产产估价执业风风险及对策（三）房地产产估价风险防防范的对策1.估价机构的对对策（3）增强专业技技能，保证估估价业务质量量房地产估价师师仅有估价知知识是远远不不够的，必须须研究与之相相关的政治、、经济、法律律、财务、社社会意识形态态，风俗、习习惯等，以丰丰富自己的知知识层面，以以便应对各种种错综复杂的的房地产估价价咨询业务。。一、房地产产估价执业风风险及对策（三）房地产产估价风险防防范的对策1.估价机构的对对策（4）加强职业判断断，保持谨慎慎执业作风在目前政策变变化较大的现现实下，为使使估价师能够够做到谨慎执执业，有条件件的估价机构构应建立信息息网，尽力收收集变化迅速速而又众多的的房地产交易易信息和规范范性文件，从从而使估价师师在执业中能能够掌握这些些信息和文件件，避免为客客户提供不准准确的专业意意见。对于难以把握握的某些领域域，估价师有有责任向客户户披露其不确确定性或所面面临不同后果果的可能性。。对于复杂的业业务，在业务务开始时就应应明确报告的的目的和报告告许可接受人人，同时还应应尽量限制任任何第三方使使用报告中的的结论，对不不确定的问题题和不可知的的事实情况，，出具有条件件和有保留的的估价咨询意意见也是国际际惯例中通行行的做法。在签定业务委委托书时应明明确业务范围围，从而避免免产生误解。。此外，业务务约定合同还还应说明机构构管理层与房房地产估价师师双方各自应应负的责任以以及对执行业业务存在的任任何固有限制制，或者可以以在业务报告告书中详细描描述的内容。。一、房地产产估价执业风风险及对策（三）房地产产估价风险防防范的对策1.估价机构的对对策（5）提倡分工协作作，引入资源源共享机制市场的发展不不仅对估价师师个人提出了了专业化的执执业要求，也也对估价机构构提出了专业业化分工及协协作的管理要要求。估价机构应注注重根据估价价师的个人特特点，建立不不同特长的梯梯队。使估价价机构的业务务相对有所分分工。同时，估价机机构应制定具具体的制度，，以使估价机机构的估价师师能够共享客客户、共享经经验，并在必必要时，在不不同业务方面面能够互相进进行协作。这这种团体作战战的制度，不不仅能够有效效地提高工作作效率，重要要的是能够提提高业务的质质量，并有效效地避免估价价师个人易犯的错误。。对于资料收集集问题：估价价机构可成立立专门负责收收集、整理和和发布估价相相关数据的部部门，采用相相应的信息查查询管理软件件，建立一整整套房地产估估价基础数据据资料，并不不断更新，为估估价师撰写报报告创造良好的基础条件件。一、房地产产估价执业风风险及对策（三）房地产产估价风险防防范的对策2.估价师的对策策（1）估价师应关关注的问题职业道德是房房地产估价师师必备的素质质运用专业知识识和专业经验验，对特定的的物业进行公公正、公平、、合理地估价价，帮助客户户避免风险并并实现其合法法的商业利益益，是房地产产估价师服务务的价值所在在。房地产估估价师在执业业过程中，应应遵循谨慎勤勤勉原则，以以“诚信”为为本，遵守房房地产估价法规、技技术规范和规规程，保证估估价结果的客观公正。。专业水准是房房地产估价师师从业的基础础房地产估价是是专业特点比比较突出的行行业，对估价价的技术要求求比较高，没没有一定的专专业知识和实实践经验是难难以胜任的。。随着新的经济济行为的不断断涌现，越来来越多的领域域需要房地产产估价师的介介入，对估价价师提出了更更专业、更综综合的要求。。传统的知识识结构、执业业经验和执业业方式甚至部部分执业规范范己无法保证证为客户提供供满意的高质质量的服务。。同时，缺乏对对新兴产业相相关运作的了了解以及相关关法律政策的的把握，必然然会影响估价价师的专业判判断，加大执执业风险。因因此，一个合合格的房地产产估价师应该该是勤勉向上上的人，深入入市场，踏踏踏实实，才能能具有对物业业的准确判断断，真正做到到与时俱进。。风险意识是房地产估价价师执业的保保障风险是估价职职业的天然属属性，如何认认识、控制和和防范风险是是房地产估价价师面临的重重大挑战。房房地产估价师师面临的风险险包括估价报报告差错引发发的风险、客客户恶意隐瞒瞒和舞弊引发发的风险。防范和降低房房地产估价的的执业风险，，首先应该树树立风险防范范意识，从行行业内部着手手，建立相应应风险管理和和防范体系。。同时应加强房房地产估价职职业的社会教教育，使社会会公众理解估估价工作的职职责、工作内内容和应承担担的责任，杜杜绝对估价执执业的干扰和和不正确的认认识，营造良良好的执业环环境，使中介介机构真正做做到独立、公公正、客观。。一、房地产产估价执业风风险及对策（三）房地产产估价风险防防范的对策（2）.估价师的对策策一般来说，恶恶劣的外部执执业环境和不不健全的内部部管理体制是是房地产估价价师执业风险险的主要成因因。在现实条条件下，从房房地产估价师师自身来看，，唯一能为房房地产估价师师掌控的是其其所执行的操操作程序，通通过严格遵循循法定的估估价程序序，能使部部分风险险在工作作过程中中暴露出出来，也也为今后后一旦发发生的纠纠纷和诉诉讼作证证据上的的准备，，以有效效的规避避和控制制风险。。明确估价基本事项拟定作业方案实地查勘估价对象收集估价信息资料估价结果测算及确定撰写估价报告报告审核土地评估房屋征收评估在建工程评估期房评估现房评估职业技能房地产估价工作过程分析

工作步骤程估价资料归档二、如如何把控控房地产产估价报报告的质质量前言言二、如如何把控控房地产产估价报报告的质质量（一）对对房地产产估价报报告写作作主体的的要求1.房地产估估价报告告写作主主体房地产估估价机构构专业估价价人员二、如如何把控控房地产产估价报报告的质质量（一）对对房地产产估价报报告写作作主体的的要求对专业估估价人员员要求人的因素素是整个个房地产产估价报报告写作作系统中中最为重重要的因因素。房地产估估价报告告的写作作属于专专业写作作，一份份高质量量的房地地产估价价报告，，依赖于于估价人人员良好好的综合合素质。。综合素质质的提高高，只能能在实践践中不断断积累和和提高。。以下提提出的各各项内容容只是必必须达到到的基本本要求。。1.房地产估估价人员员知识结结构2.房地产估估价人员员专业经经验撰写房地地产估价价报告是是估价人人员在一一定经验验和知识识的基础础上产生生的一种种创造行行为。这这种创造造行为在在很大程程度体现现着估价价人员经经验和知知识的个个性特点点。二者都是是不可缺缺少的必必要条件件，专业业经验在在某些特特定条件件下甚至至比知识识更重要要。专业业经验的的获得一一靠自己己动手，，实际操操作，二二靠加强强同行间间学习交交流。3.房地产估估价人员员认知能力力房地产估估价师的的认知能能力是指指能否在在社会经经济活动动的大环环境中，，迅速、、正确地地评价估估价对象象的客观观价格或或价值的的思维表表现。房地产估价专业知识建筑工程知识：建筑工程技术建筑工程测量建筑识图与构造建筑工程造价其它方面知识：城市规划知识土地管理知识金融、保险知识经济学知识与房地产估价相关的法律、法规、规范及政策规定方面的知识

二、如如何把控控房地产产估价报报告的质质量房地产估估价机构构1.严格执行行三审制制度大多数机机构内第第一级审审核人就就是估价价作业人人员（大大部分不不是估价价师），，第二级级和第三三级审核核人则分分别是该该宗估价价报告的的签名估估价师。。作业人员员、签名名估价师师分别包包揽了三审中的的三个级级别的审审核人岗岗位。从调查中中可知，，设立有有专职的的第三级级审核人人（相当当于总审审核人））岗位的的机构，，其估价价报告质质量相对对就好；；反之，，则差。。从目前前现状看看，设立立有专职职的第三三级审核核人岗位位的估价价机构为为数教少少。（1）三审制度度现实状状况（2）三审制制度实施施建议（（执行总总审核人人制度）（一）对对房地产产估价报报告写作作主体的的要求一是“三三审”没没有具体体分工，，“三审审”之间间彼此““信任””，彼此此依懒，，一审认认为反正正有“二二审”、、“三审审”，做做好了也也不再校校对，马马上发给给“二审审”。二审认为为“一审审”完成成了，报报告的格格式大同同小异，，粗看技技术思路路、估价价方法、、评估结结果没问问题，就就发给““三审””。而“三审审”报告告量多，，不可能能对每份份报告仔仔细看，，结果““没问题题”就签签发了。。这样，，“三审审”的形形式有了了，而低低级错误误恰恰就就在“三三审”的的过程中中出现了了。二、如如何把控控房地产产估价报报告的质质量1.严格执行行三审制制度2.踏实做好好估价基基础工作3.完善企业业管理制度4.树立正确确的发展展观念，，培育、、建设和和形成良好的企业文化化。（一）对对房地产产估价报报告写作作主体的的要求房地产估估价机构构二、如如何把控控房地产产估价报报告的质质量（二））房地地产估估价报报告常常见问问题1.估价报报告内内容的的不完整整2.文字表表述方方面的的问题3.估价技技术方方面的的问题三、国国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法亮点1：评估估价格格完全全依照照市场场2003年的《城市房房屋拆拆迁估估价指指导意意见》规定，，“拆拆迁估估价应应当参参照类类似房房地产产的市市场交交易价价格和和市、、县人人民政政府或或者其其授权权部门门定期期公布布的房房地产产市场场价格格。按照《国有土土地上上房屋屋征收收与补补偿条条例》的规定定，对对被征征收房房屋价价值的的补偿偿，不不得低低于房房屋征征收决决定公公告之之日被被征收收房屋屋类似似房地地产的的市场场价格格。2011年6月7日新发发布的的《国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法》，对此此进行行了细细化。。“被被征收收房屋屋的类类似房房地产产”是是指与与被征征收房房屋的的区位位、用用途、、权利利性质质、档档次、、新旧旧程度度、规规模、、建筑筑结构构等相相同或或者相相似的的房地地产。。被征征收房房屋类类似房房地产产的市市场价价格，，是指指在评评估时时点的的平均均交易易价格格。新的《国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法》中，对对房屋屋价值值的评评估，，已经经不再再综合合政府府定期期发布布的“指导导价””，而是完完全按按照市市场交交易的的价格格。（一））四大大亮点点三、国国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法亮点2：评估估机构构由被被征收收人选选在原来来的《城市房房屋拆拆迁估估价指指导意意见》中规定定，““拆迁迁估价价机构构的确确定应应当公公开、、透明明，采采取被被拆迁迁人投投票或或拆迁迁当事事人抽抽签等等方式式”。。新发布布的《国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法》中明确确规定定，““房地地产价价格评评估机机构由由被征征收人人在规规定时时间内内协商商选定定;在规定定时间间内协协商不不成的的，由由房屋屋征收收部门门通过过组织织被征征收人人按照照少数数服从从多数数的原原则投投票决决定，，或者者采取取摇号号、抽抽签等等随机机方式式确定定”。。三、国国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法亮点3：评估估更多多体现现土地地价值值原来的的《城市房房屋拆拆迁估估价指指导意意见》中规定定，““拆迁迁估价价的方方法一一般应应当采采用市市场比比较法法。不不具备备采用用市场场比较较法条条件的的，可可以采采用其其他估估价方方法””。新的《国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法》中明确确，估估价师师应当当根据据评估估对象象和当当地房房地产产市场场状况况，对对市场场法、、收益益法、、成本本法、、假设设开发发法等等评估估方法法进行行适用用性分分析后后，选选用其其中一一种或或者多多种方方法对对被征征收房房屋价价值进进行评评估。。三、国国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法亮点4：补偿偿款算算法有有多种种相对原原来《城市房房屋拆拆迁评评估指指导意意见》中，只只采用用单一一的市市场比比较评评估法法而言言，新新的评评估办办法会会同时时采用用市场场法、、成本本法及及假设设开发发法等等多种种方法法进行行评估估，进进一步步规范范了房房屋征征收评评估的的行为为。三、国国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法（二））注意意条款款第八条条被征收收房屋屋价值值评估目目的应当表表述为为“为为房屋屋征收收部门门与被被征收收人确确定被被征收收房屋屋价值值的补补偿提提供依依据，，评估估被征征收房房屋的的价值值”。。用于产产权调调换房屋价价值评估目目的应当表表述为为“为为房屋屋征收收部门门与被被征收收人计计算被被征收收房屋屋价值值与用用于产产权调调换房房屋价价值的的差价价提供供依据据，评评估用用于产产权调调换房房屋的的价值值”。。三、国国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法（二））注意意条款款第九条房房屋征征收评评估前前，房房屋征征收部部门应应当组组织有有关单单位对对被征征收房房屋情情况进进行调调查，，明确确评估估对象象。评评估对对象应应当全全面、、客观观，不不得遗遗漏、、虚构构。房屋征征收部部门应应当向向受托托的房房地产产价格格评估估机构构提供供征收收范围围内房房屋情情况，，包括括已经经登记记的房房屋情情况和和未经经登记记建筑筑的认认定、、处理理结果果情况况。调调查结结果应应当在在房屋屋征收收范围围内向向被征征收人人公布布。对于已已经登登记的的房屋屋，其其性质质、用用途和和建筑筑面积积，一一般以以房屋权权属证证书和房屋屋登记记簿的的记载载为准准；房房屋权权属证证书与与房屋屋登记记簿的的记载载不一一致的的，除除有证证据证证明房房屋登登记簿簿确有有错误误外，，以房房屋登登记簿簿为准准。对于未未经登登记的的建筑筑，应当按按照市市、县县级人人民政政府的的认定定、处处理结结果进进行评评估。。三、国国有土土地上上房屋屋征收收评估估办法法（二））注意意条款款第十条条被征收收房屋屋价值值评估估时点点为房房屋征征收决决定公公告之之日。。用于产权调调换房屋价价值评估时时点应当与与被征收房房屋价值评评估时点一一致。三、国有土土地上房屋屋征收评估估办法（二）注意意条款第十三条注册房地产产估价师应应当根据评评估对象和和当地房地地产市场状状况，对市市场法、收收益法、成成本法、假假设开发法法等评估方方法进行适适用性分析析后，选用用其中一种种或者多种种方法对被被征收房屋屋价值进行行评估。被征收房屋屋的类似房房地产有交交易的，应应当选用市市场法评估估；被征收收房屋或者者其类似房房地产有经经济收益的的，应当选选用收益法法评估；被被征收房屋屋是在建工工程的，应应当选用假假设开发法法评估。可以同时选选用两种以以上评估方方法评估的的，应当选选用两种以以上评估方方法评估，，并对各种种评估方法法的测算结结果进行校校核和比较较分析后，，合理确定定评估结果果。三、国有土土地上房屋屋征收评估估办法（二）注意意条款第十四条被征收房屋屋价值评估估应当考虑虑被征收房房屋的区位位、用途、、建筑结构构、新旧程程度、建筑筑面积以及及占地面积、、土地使用用权等影响被征收收房屋价值值的因素。。被征收房屋屋室内装饰饰装修价值值，机器设设备、物资资等搬迁费费用，以及及停产停业业损失等补补偿，由征征收当事人人协商确定定；协商不不成的，可可以委托房房地产价格格评估机构构通过评估估确定。三、国有土土地上房屋屋征收评估估办法（二）注意意条款第十七条分户初步步评估结果果公示期满满后，房地地产价格评评估机构应应当向房屋屋