广州美博城可行性课件

安华瑶台项目中期汇报

--市场研究--珠江恒昌房地产顾问有限公司2002.5.9.安华瑶台项目中期汇报

--市场研究--珠江恒昌房地产顾问有限1汇报内容第一部分区位研究第二部分市场研究——钟表专业市场——鞋业专业市场——化妆品专业市场第三部分初步定位建议汇报内容2区位分析区位分析3区位分析目的地站西钟表专业市场站西鞋业专业市场站南路服装专业市场车行358步行131525项目和站西附近几个专业市场间的交通时间站西、站南等地已形成以服装、鞋类、钟表为主题，辐射华南乃至全国的批发中心，与市内其它区域相比具有历史地缘优势单位：分钟区位分析目的地站西钟表专业市场站西鞋业专业市场站南路服装专业4区位分析本项目处于广州火车站——机场高速的中间位置，具有一定交通优势项目地块广州站广州西站北环高速环市路（内环路）站西路广花路广园西路市汽车客运站省汽车客运站站南路机场高速图例鞋、鞋料专业市场钟表专业市场其他专业市场`服装专业市场客、货运站场`区位分析本项目处于广州火车站——机场高速的中间位置，具有一定5区位分析目的地广州火车站省客运站市客运站三元里客运站广州西站易发交易市场羊城联运交易市场车行6552220.5步行2015151010103项目和附近客、货运站场间的交通时间单位：分钟项目所在区域具备货运站场的硬件配套条件，相互的交通连接时间较短区位分析目的地广州省客运站市客运站三元里客运站广州西站易发交6交通可达性分析近几年广州北部的高速路、快速路发展迅速，本项目和广州各个出入口连接的便利度大大增加已于近期完工、和本项目密切相关的道路概况广园东路机场高速公路北二环高速公路和项目连接状况广园西路—广园中路—广园东路广园西路—三元里—机场高速公路广园西路—三元里—机场高速—北二环道路性质快速路高速公路高速公路走向西—东北—南西—东具体走向禺东西路—南岗—云埔新机场—蚌湖—三元里茅山—蚌湖—开发区连接的城市出口（东）南岗（北）北兴（南）珠钢（西）神山通往的地区深圳、东莞花都、清远佛山、南海、三水、肇庆交通可达性分析近几年广州北部的高速路、快速路发展迅速，本项目7交通可达性分析外向交通联系广园西路—北环高速公路—珠三角

2）铁路：广州火车站是辐射全国的重要口岸广园西路—广州火车站—珠三角—全国各地

3）航空：广州白云机场是客流量稳居全国前三位的重要空港广园西路—白云机场—珠三角—全国各地—全球范围1）公路：广园西路是城市快速路骨架网络内的联络线本项目拥有由公路、铁路、航空组成的多元化外向交通联系方式，辐射能力较强交通可达性分析外向交通联系广园西路—北环高速公路—珠8交通可达性分析内向交通联系2）地铁：项目地块临近地铁二号线“广州火车站”站，快速辐射市内各经济活动活跃的区域1）内环路：由项目地块出发，沿广园西路南行至环市西路即可接上内环路内环路、地铁为缓解市内交通压力和提高经济效益发挥重要作用，本项目通过广园西路、环市路迅速与之连接，客、货流在市内各经济活动活跃区域的流动更畅顺交通可达性分析内向交通联系2）地铁：项目地块临近地铁二号9交通可达性分析项目位置图例联络线放射线地铁一号线地铁二号线广州站广园西路往机场外环路内环路交通可达性分析项目位置图例联络线放射线地铁一号线地铁二号10发展展望通过广园西路—机场高速路—北二环，及通向其他城市的放射线，本项目对珠三角的辐射力得到增强公路广园西路环城高速北二环高速新机场高速广肇高速广清高速京珠高速广惠线增莞深高速广深高速广珠高速广珠西线佛开高速内环路未来广州新机场的客运数量、质量将上新台阶，辐射力更广，本项目和新机场联系的交通条件优越，能抢占先机机场发展展望通过广园西路—机场高速路—北二环，及通向其他城市的11发展展望今年内完成火车站至省、市汽车站的空中走廊、地下隧道，实现人车分流，环市西的道路通行能力提高，本项目和火车站、汽车站间的接驳效率也会提高广州火车站项目东面的广州西站货运改客运的规划正待评审，通过后项目周边的道路改造、交通配套设施、公交站场等建设将提上日程，本项目的客运条件从而得到改善广州西站广佛地铁由广州地铁一号线往西向佛山延伸，有望在今年10月动工，广州对佛山、南海以至粤西地区的经济辐射力有所增强，本项目的区位价值也有提升广佛地铁发展展望今年内完成火车站至省、市汽车站的空中走廊、地下隧12小结1）站西区域已形成服装、鞋类、钟表三大商圈，具有历史地缘优势2）项目与公路、地铁、铁路、航空等交通枢纽联系紧密，交通条件优越4）火车站区域的整治、地铁的开通等市政建设，将为项目带来良好的前景3）周边货运站场配套条件较好5）与站西各市场相比，项目更贴近广园西路和北环高速、机场高速小结1）站西区域已形成服装、鞋类、钟表三大商圈，具有历史13市场研究市场研究14钟表专业行业状况专业市场特征广州专业市场分析项目设定为钟表市场的SWOT分析钟表专业行业状况15行业状况

中国是全球最大的钟表生产大国全球80%的手表在中国装配并出口超过95%的中低档钟表由中国制造

生产集中在中低档层面上

市场不景，产量逐年下降全球经济下滑，境外需求减少供求市场趋向饱和疲弱，竞争激烈国内中低价产品受影响不大

加入WTO两三年后,国外中高档表将大举进入国内市场行业状况中国是全球最大的钟表生产大国全球80%的手表在中国16行业发展现状地区2001年2000年增减全国1.842.14-13.99%广东1.601.91-16.4%2001年全国及广东省手表产量情况单位：亿只2001年全国手表进出口情况类型2001年2000年增减机械表1.73.95-57%电动表8.28.55-4.46%单位：亿只资料来源：《中国市场.名表》资料来源：2001年海关统计数字行业发展现状地区2001年2000年增减全国1.842.1417产地构成资料来源：中华全国商业信息中心、《中国市场•名表》广东占全国产量的86.7%深圳钟表企业近800家，产品90%出口，产量占世界的45%深圳已成为全国最大的钟表生产加工、进出口集散地广州品牌生产企业不多，批发业的产业基础较弱产地构成资料来源：中华全国商业信息中心、《中国市场•名表18钟表批发市场特性钟表批发市场特性19批发业流通模式产品代理商批发市场二手代理消费者生产零售批发重要流通环节批发业流通模式产品代理商批发市场二手代理消费者生产零售批发重20钟表档次分类及流通模式5000200010005001005010000低档国内品牌中高档高档国外品牌假冒伪劣货中低档国内品牌百货公司钟表行专卖店代理商销售消费者专业批发市场零售商街头商贩钟表档次分类及流通模式500020001000500100521高档产品中档产品低档产品营销渠道及特点多样对批发市场依赖少多样弹性大少以批发市场为主场地档次要求高较高低仓储需求需求极少场地、保安要求高需求较少相对较多各档次产品流通特点流通特点高档产品中档产品低档产品营销渠道多样多样少场地档次要求高较高22钟表批发行业特征所需占地小、资金量较大假冒伪劣货多对仓储、货运条件要求不高讲究档次分类，中高档产品不与低挡产品同场中高档产品以零售为主，低档产品主要依赖批发市场中高档产品对场地档次要求高可与珠宝首饰、眼镜、精品等行业同场经营钟表批发行业特征所需占地小、资金量较大23项目位置旺角新东方站西九龙南方广州钟表批发行业站西是历史最长的采购钟表货源的主要集散地民间自然经营临建小商铺临建专业市场旺角钟表城自发组织政府整治扩路搬迁政府支持项目位置旺角新东方站西九龙南方广州钟表批发行业站西是历史最长24站西市场基本情况名称站西九龙新东方南方旺角(一期)开业时间19951996199719982002.4.16规模(m2)约18001700120022004000铺位数(个)约280约350约150约500430商铺面积(m2)2-48-102-42-45-82-48-102-48-10平均租金(元/m2)3506503503000-5000(2m2柜台）1200-2500经营空置率5%5%10%1%50%经营类别配件、成品成品为主配件为主配件、成品配件、成品性质包租包租包租包租40年产权客流量一般一般一般最多最少站西区域钟表市场基本情况资料来源：实地调查站西市场基本情况名称站西九龙新东方南方旺角(一期)开业时间125原因分析南方钟表城租金最高客流量最大，生意额最高采取转租形式，顶手费较少名气度最高场地条件相对较好换手率较低，经营稳定旺角经营空置率最高场地新炒铺者多，实际经营者少买铺者多为原站西商家，新进场经营者少原因分析南方钟表城租金最高旺角经营空置率最高场地新26旺角一期新东方九龙站西南方电梯两部自动扶梯无无一部无空调中央空调中央空调中央空调中央空调中央空调卖场外部装饰大型现代广告牌简单简单简单简单卖场内部装饰小型广告横幅简单简单简单简单仓库地下车库一小部分无无五、六楼无外部广场约500平方米无无无无停车位(个)200（地下停车场）无无无无保卫录象监视、保安保安保安巡逻保安巡逻保安巡逻配套设施二期规划内设银行、餐饮、商务、知名厂家展示中心、联络处、售后服务处等设施无无无无评价好，新一般一般一般较好较新场地条件站西各场地特点资料来源：实地调查旺角一期新东方九龙站西南方电梯两部自动扶梯无无一部无空调中央27商场名称一手租金价(元/月/铺)二手租金价(元/月/铺)顶手费租期备注南方钟表交易中心10282500-40003万—5万3年1米柜面站西钟表城12503000-600015万—20万3年拉闸铺九龙表行5005001万3年1米柜面东方钟表配件中心300-1000300-1000/灵活柜面、拉闸铺旺角钟表城/1500-2500/1年柜面租金及售价租金资料来源：实地调查售价旺角一期（售罄）均价1.３万柜面、拉闸铺管理费１５元/Ｍ２旺角二期（在售）均价1.８万玻璃门铺（9m2以上)资料来源：实地调查商场名称一手租金价(元/月/铺)二手租金价(元/月/铺)顶手28租金走势南方表城租金最高，其余各场租金情况稳定站西区域钟表市场租金走势图租金走势南方表城租金最高，其余各场租金情况稳定站西区域钟表市29经营者特征业主多为广东的私营业主或个体户客商来自全国各地及第三世界国家多数业主拥有2-3个铺于不同场地旺角购铺者多为原站西经营者和投资客对环境、配套服务等有较高要求经营者特征业主多为广东的私营业主或个体户30购铺认为最重要的因素是：1.交通便利程度2.周边环境3.物业管理提及最多的设施：1.餐饮店2.商务中心3.办公室最关心的服务1.统一推广2.定期展销会3.仓储管理铺位选择1.特装展位2.展示+办公3.传统柜台接受同场经营的行业1.珠宝首饰2.精品3.眼镜客户调查资料购铺认为最重要的因素是：客户调查资料31潜在供应分析项目位置钟表城商圈服装批发市场旺角二期旺角二期开业时间2002.8规模(m2)3000铺位数(个)150商铺面积(m2)9-15附近多家中小型服装批发市场也有转为钟表市场的可能站西一带将继续延续钟表批发集散地特色旺角经营理念及档次有所提升潜在供应分析项目位置钟表城商圈服装批发市场旺角二期旺角二期开32广州钟表批发市场特征站地规模较小1700-4000m2铺位较少 150-400个铺位面积小1-10m2场地多为临建，装修简陋，档次低产品都在500元以下，以50-100元居多不少假冒伪劣商品同场经营多数场馆没有停车位缺乏仓库、商务、生活配套设施亲缘关系在商户经营中占有重要地位——基本属于传统的集散地式的批发市场广州钟表批发市场特征站地规模较小1733现有市场发展前景及对项目的影响站西一带将继续延续钟表批发集散地特色原南方、站西等临建市场将搬迁原站西经营者多在旺角购铺站西钟表市场已逐渐向周边扩散，区域整治后，形成以旺角为中心的批发集散地——项目偏离集散批发中心商圈，延续性较差现有市场发展前景及对项目的影响站西一带将继续延续钟表批发集34项目发展为钟表市场之SWOT分析优势Strengths劣势Weaknesses机会Opportunities威胁Threats项目发展为钟表市场之SWOT分析优势35优势 Strengths站西钟表集散地本项目规模（m2)1.4万3.28万（总建）铺位数（个）1700>2000（拟）停车位（个）200（旺角地下停车场）107（拟）道路连接不能直接和高等级公路连接和高等级公路接驳方便客、货运配套条件站场充足，但交通组织较混乱现状货运条件良好与货运站、客运站、火车站、机场的联系便捷与站西批发市场区域的联系紧密临近主干道广园西路，区位识别性好优势 Strengths站西钟表集散地本项目规模（m2)1.36劣势 Weaknesses距离中心商圈有一定距离，周边商业气氛较差周边环境较差，区域形象不佳，难以吸引品牌产品进场临主干道（广源路）面窄，并有旧建筑遮挡地形不平，有一定坡度，对设计施工要求较高属临建性质，只有20年使用权周边专业市场不多，与钟表专业市场的区域延续性较差项目规模对于单一经营钟表市场而言过于庞大劣势 Weaknesses距离中心商圈有一定距离，周边商业37机会Opportunities火车站一带的市政改造，地铁二号线的开通，给项目带来新商机站西专业市场可能拆迁，产生新的机会加入WTO两三年后，将有大批国外中档次产品要进入中国市场传统集散地形式的批发市场已不能满足不同档次品牌的流通要求，新型钟表物流中心有发展的市场空间钟表行业有较强的行业关联度，可与珠宝首饰、眼镜等行业同场经营机会Opportunities火车站一带的市政改造，38威胁Threat站西钟表市场已逐渐向周边扩散，旺角经营模式有所提升，市场竞争趋激烈交易会搬至琶洲后，火车站商圈的吸引力可能会受影响钟表供求市场逐渐饱和，批发市场容量不大——中低档批发市场容量有限——中高档品牌难以进入批发市场深圳依托钟表产业基础，正成为全国档次化、品牌化、正规化的批发展示中心威胁Threat站西钟表市场已逐渐向周边扩散，旺角经营39第13届深圳国际钟表珠宝展规模（m2)2.5万展位（个）1000商铺间隔(m)3x33x4品牌化、国际化、规范化以钟表展为主，兼顾珠宝、精品行业第13届深圳国际钟表珠宝展规模（m2)2.5万展位（个）40小结但品牌产品对区域形象、同场经营者的要求又极高钟表专业市场尤其是综合性钟表物流中心有一定的市场发展空间项目规模对于传统钟表批发市场而言过于庞大对策跨行业经营提升经营理念构建新型的钟表物流中心与珠宝首饰、眼镜、精品等行业分不同主题区域同场经营但上述行业均有场地面积小，对区域形象敏感高的特性小结但品牌产品对区域形象、钟表专业市场尤其是综合性钟表物流41鞋类专业市场行业状况专业市场特征广州专业市场分析项目设定为鞋类市场的SWOT分析鞋类专业市场行业状况42鞋业产量大：世界总产量1/2出口额高：世界1/4情况：我国是鞋业的生产大国，产品多为中低档供过于求，竞争矛盾突出行业概况我国鞋产量我国出口额量鞋业产量大：世界总产量1/2情况：我国是鞋业的生产大国，产品43集中在东南部沿海城市——广东、福建、浙江、山东；其占我国鞋产品出口八成以上广东鞋业生产占了全国生产总量的五成；是世界最大的成品鞋生产基地广东鞋业行业概况集中在东南部沿海城市——广东、福建、浙江、山东；其占我国鞋产44鞋业鞋业批发市场特征鞋业批发市场主要特性：场地要求具一定规模、对仓储场地要求较高鞋材、成品鞋批发市场共存同场货品档次接近多为厂家直售鞋业鞋业批发市场特征鞋业批发市场主要特性：场地要求具一定规模45广州鞋业批发市场分布情况鞋业广州鞋业批发市场分析广州市鞋材转业市场：广州站西一带、濠畔街、瑶台新濠畔广州成品鞋专业市场：广州站西一带、高第西鞋街、大新路、解放路站西区域是广州现时主要鞋业批发点海珠广场区域站西区域瑶台三元里区域80年代海珠广场区域90年代站西区域时期区域交通不便成熟、齐全情况近期瑶台三元里区域新、供应大广州鞋业批发市场分布情况鞋业广州鞋业批发市场分析广州市鞋材转46国际业鞋城天富鞋业广场欧陆鞋城新濠畔鞋业广场越秀鞋城影都鞋城万国鞋城广州火车站广原西路广原西路万通鞋材汇昌鞋材广场鞋业站西路鞋业市场广州火车站西侧，处于货运枢纽区域靠近广原西路、环市路等城市干线批发市场主要集中在欧陆鞋城、国际业鞋城区域附近主要分为：早期市场近期市场分布：国际业鞋城天富鞋业广场欧陆鞋城新濠畔鞋业广场越秀鞋城影都鞋城47站西鞋城情况：早期低档中低中低中高中高档次//商贸中心T字展台展示电视特殊配套设施250~350250~400350~650400~650400~700现时租金（元/m2）1%4%2%0%1%空置率成品鞋成品鞋鞋材、配件成品鞋成品鞋经营类别60230600408207铺位数(个）100040001850086005000规模（m2）1998年1998年1998年1998年1995年开业时间万国越秀新濠畔（1、2、3期）国际欧陆

鞋业站西路鞋业市场站西鞋城情况：早期低档中低中低中高中高档次//商贸中心T字展48站西鞋城情况：近期70%/中低档65~150鞋材12050002000年汇昌鞋业广场60%/中低档180~250成品鞋6113502001年华南影都中低档中高档次60%/160~300鞋材26130002001年万通鞋材广场餐厅（日后）配套设施250~380现时租金（元/m2）20%空置率成品鞋经营类别400铺位数(个）15000规模（m2）2001年开业时间天富

鞋业站西路鞋业市场站西鞋城情况：近期70%/中低档65~150鞋材12050049批发市场的规模对租金、空置率影响较大高标准装修利于租金水平的提升核心区域批发市场的租金水平高、空置率较低鞋材、成品鞋专业市场共存配套设施对场地的整体档次有较大提升产品整体档次不高鞋业站西路鞋业市场特点批发市场的规模对租金、空置率影响较大鞋业站西路鞋业市场特点50站西鞋城租金变动一览表：250~400350~650400~650400~7002002租金（元/m2）//400~650400~7002001租金（元/m2）//200~350350~5002000租金（元/m2）/170~210160~220350~5001999租金（元/m2）越秀新濠畔国际欧陆名称鞋业站西鞋业市场租金变动租金均有较大升幅档次高、规模大的批发市场租金升幅大（例如：国际）站西鞋城租金变动一览表：250~400350~650400~51鞋业瑶台三元里区域鞋业市场广州火车站西北、临近站西鞋业批发市场广州火车站广原西路广原西路瑶台梓元岗新濠畔翔龙批发市场项目地块铺位(个)规模(M2)瑶台梓元岗新濠畔翔龙批发市场15000200380001000名称鞋业瑶台三元里区域鞋业市场广州火车站西北、临近站西鞋业批发市52发展商：广州市蒂豪鞋业城发展有限公司位置：广原西路占地：15000平方米建筑面积：15000平方米铺位：200个停车场：3000平方米租金：50元/平方米管理费：已计入租金中顶手费：15000元/个经营范围：袋料、鞋材皮革空置率：30%备注：租金预付一年瑶台梓元岗新濠畔：鞋业瑶台三元里区域鞋业市场发展商：广州市蒂豪鞋业城发展有限公司瑶台梓元岗新濠畔53翔龙佳数码鞋业城（新濠畔三元里分场）：发展商：广州市蒂豪鞋业城发展有限公司、 广州新濠畔鞋材皮革五金批发广场有限公司位置：广花路三元里地铁站旁占地：35000平方米建筑面积：38000平方米铺位：1000个仓库：暂不设进驻客户：温州、惠东、福建具体特点：产、供、销一条龙配套设施：商务中心 网络交换中心 4000平方米会展大厅 电子网页平台 5000平方米停车场鞋业瑶台三元里区域鞋业市场翔龙佳数码鞋业城（新濠畔三元里分场）：发展商：广州市54翔龙佳数码鞋业城（新濠畔三元里分场）：租金： 首层：150元/平方米 二层：130元/平方米商铺按金：按公开招租价3个月的租金费用收取实用率：6成间隔：30~80平方米空置率：总体空置率为7成。（A、B两区现已经租满、C、D正在招租阶段）管理费：已经计入租金内其是目前广州规模最大、功能最为齐全的鞋材市场。鞋业瑶台三元里区域鞋业市场翔龙佳数码鞋业城（新濠畔三元里分场）：租金：55万通鞋材市场鞋业市场情况鞋业市场潜在供应位置：火车站西，紧邻旧鞋业批发市场建筑面积：6000平方米铺位：600个停车场：3000平方米租金：250~300元/平方米优惠方式：前半年免租、后半年收一半租金开业时间：2002年6月备注：可一次买断，使用期为6年。目前即将推出市场的鞋材市场有——万通鞋材市场万通鞋材市场鞋业市场情况鞋业市场潜在供应位置56鞋业市场情况小结鞋业批发市场趋于饱和目前以站西为代表的鞋业市场尚处传统集散的模式；而以新濠畔“翔龙佳”为代表的新型物流模式初现雏形早期发展的站西鞋业城已经成熟、成为华南区域主要批发地；并孕育出强劲的专业发展商，如：新濠畔瑶台、三元里区域鞋业开始发展；但一定时期内区域竞争力不及站西鞋业市场情况小结鞋业批发市场趋于饱和目前以站西为代表的鞋业57鞋业市场情况项目鞋业发展分析：区位上接近站西鞋业市场、区域市场的延伸性较好具备一定发展规模站西鞋业市场已十分成熟、是华南区域主要批发地，区域市场竞争在相当一段时间内超过本项目。市场已出现较成熟、有经验、有实力的专业发展尚（新濠畔）瑶台区域目前已出现较大规模的鞋业市场，而市场反应一般，在该区域再建类似的专业市场存在一定风险。鞋业市场后续供应量较大、且经营理念及模式均有较大提升有利因素：不利因素：鞋业市场情况项目鞋业发展分析：区位上接近站西鞋业市场、区域市58鞋业市场情况项目鞋业发展分析：面临竞争沿用站西模式策略站西批发市场：市场成熟规模庞大根深蒂固前景预测市场预测难以超越风险大现代物流中心翔龙佳数码鞋业城：规模较大意识超前经验充足服务完善多场经营竞争激烈、利润提升空间少（传统鞋业集散点）提升电子商务产品展示、开发物流平台鞋业市场情况项目鞋业发展分析：面临竞争沿用站西模式策略站西批59化妆品专业市场行业概况专业市场概况广州专业市场分析项目设定为化妆品市场的SWOT分析化妆品专业市场行业概况601996-2001年全国化妆品市场零售额数据来源：中国行业市场研究报告（2001）化妆品市场需求量扩大势在必然大中型企业化妆品零售额占总体销量的2/3品牌化妆品占据化妆品零售市场的主导地位

行业概况1996-2001年全国化妆品市场零售额数据来源：中国行业市61不同家庭人均月收入女性化妆护肤品支出比例（%）中等以下收入者对化妆品支出有基本需求每月消费约为50-60元家庭收入在1500元以上化妆品支出比例随收入的增加而增加 ----------不同档次化妆品均有较大需求数据来源：中国行业市场研究报告（2001）行业概况不同家庭人均月收入女性化妆护肤品支出比例（%）中等以下收入者62化妆品批发行业特性中档品牌化妆品占据市场份额逐渐增大中高档至高档品牌主要在高档写字楼、百货公司等渠道流通专业市场主要吸纳中低档产品商户化妆品行业中相关连产品种类较多专业市场概况化妆品批发行业特性中档品牌化妆品占据市场份额逐渐增大专业市场63化妆品行业产品分类化妆品行业涉及的各种类产品较多而且多为易耗品美容：美容品、美容器具等美发：美发品、美发器具、洗发护发用品等化妆护肤品：化妆品、化妆用具、护肤品、面部清洁品等香料：香水、香熏用品、香精化妆品行业产品分类64化妆品流通模式分析高档及中高档产品主要流通渠道写字楼批发百货商场专卖店美容院代理销售对象周边地区二手批发者、直销人员周边地区二手批发者、客户零售客户零售、周边地区二手批发者客户零售中档产品主要流通渠道写字楼批发专业市场厂家直销百货商场销售对象直销人员周边商场、超市批发者周边地区二手批发者、客户零售中低档产品主要流通渠道专业市场厂家直销专业市场代理商批发厂家办事处直销批发销售对象二手批发者二手批发者二手批发者备注:化妆品档次分类高档：进口产品中高档：合资产品中档：国产品牌产品中低档：国产无品牌产品-------专业市场所吸纳的多为经营中低档及中档化妆品的商户专业市场概况化妆品流通模式分析高档及中高档产品主要流通渠道写字楼批发销售65全国化妆品专业市场分布全国化妆品专业市场主要集散地位于广东、义乌、温州广东化妆品专业市场主要集散地在广州、深圳专业市场概况全国化妆品专业市场分布全国化妆品专业市场主要集散地位于广东、66广州工业展览中心（潮发广场）广州化妆品专业市场分布本项目兴发广场长寿路目前最主要的化妆品集散地位于长寿路及兴发广场广州最早的化妆品集散地位于长寿路及高第街广州工业展览中心广州化妆品专业市场分布本项目兴发广场长寿路目67广州主要化妆品专业市场概况市场名称地点占地面积规模形成时间经营模式租金元/平方米空置率主要产品场地类型长寿路长寿路——71个铺位80年代中业主自营租赁300-380——美容美发产品、器具街铺兴发广场机场路约5万m²合共1300个铺1993年租赁45-9832%各类型产品排铺通道露天白云润泽商业中心机场路约3800m²约80个铺1997年租赁50-7077%化妆品及美发产品排铺通道遮盖鸿发广场机场路约3700m²约70个铺1997年租赁50-7073%化妆品及美发产品排铺通道遮盖广州工业展览中心新市广花路约10万m²1050个铺2002年6月租赁20——美容美发产品为主两层排铺广州专业市场分析广州主要化妆品专业市场概况市场地点占地面积规模形成经营模式租68主要竞争对手分析长寿路专业市场兴发广场广州工业展览中心（潮发广场）主要竞争对手分析长寿路专业市场69主要竞争对手分析规模：71个独立式街铺，铺位面积由15-100m²不等，主力面积20m²经营模式：10%为业主和原租户自营，90%向业主承租经营档次：装修档次偏低，经营档次中档偏低产品经营模式：绝大部份为商户同时代理多个厂家的产品面向客户珠三角洲为主覆盖全国美容院和批零买家长寿路专业市场租金:300-380元/m²（实用率9成）其它费用：没有管理费、业户自行缴交工商登记、税务等费用顶手费：数千至十多万元不等主要竞争对手分析规模：71个独立式街铺，铺位70长寿路经营类别细分比例图主要竞争对手分析长寿路经营类别细分比例图主要竞争对手分析71长寿路化妆品市场特征主要竞争对手分析传统式批发批发零售相互滲透批零为主、大额批发为辅属于自发形成的街铺式批发市场位处旧城区，又为单行路，交通条件较差铺位多为民居首层，仓储位置较少已累积相当买家，惯性消费使此处仍有经营空间市区内街铺式批发市场发展面临转型对项目的影响:该市场的幅射力及发展空间有限,对项目的直接影响不大长寿路化妆品市场特征主要竞争对手分析传统式批发批发零售相互滲72兴发广场分三阶段开发：第一期460个铺在1993年开业(一线铺位租金98元/m²、二线铺位租金78元/m²）第二期排铺先后在1997-1998年开业(一线铺位租金98元/m²、二线铺位租金72元/m²）一、二期商铺面积：10-50m²（实用率8-9成）第二期加建部分将于今年内开业为二层室内铺约5000m²共100档每档50m²（租金45-60元/m²）兴发广场概况主要竞争对手分析兴发广场分三阶段开发：兴发广场概况主要竞争对手分析73兴发广场一期、二期其它费用： 建设费300元/m²/次；宣传费：1000元/间/次； 装修按金：500元，验收合格后可退还300元； 管理费：8元/m² 一线顶手费：8-10万元/间主要竞争对手分析兴发广场一期、二期其它费用：主要竞争对手分析74兴发广场二期规划图主要竞争对手分析兴发广场二期规划图主要竞争对手分析75兴发广场（1996-2002年租金、商铺数量、空置率、顶手费变化一览表）年份租金商铺数量空置率顶手费199672-98460约22%15-20万199772-98750约4%15-20万199872-981000约12%8-15万199972-981200约11%8-15万200072-981200约20%8-15万200172-981200约25%8-10万200272-981300约32%8-10万45-60[二期加建]主要竞争对手分析兴发广场（1996-2002年租金、商铺数量、空置率、顶手费76兴发广场空置率分析时间空置率原因1997年约4%1、第二期部分全新商铺开始出租2、相邻的润泽商业中心及鸿发广场相继开业3、从96年开业后越做越旺，大量商户入场1999年约12%1、不断有媒体报道兴发广场售假严重2、部分品牌租户开始退场，避免不良影响2001年约25%1、全国打假办严查兴发广场，并认定该广场为全国第二广东第一售假中心，市政府及工商将该处列为严打严查对象2、品牌租户及售假租户开始退场主要竞争对手分析兴发广场空置率分析时间空置率原因1997年约4%1、第二期部77兴发广场经营类别细分比例图主要竞争对手分析兴发广场经营类别细分比例图主要竞争对手分析78货运、交通条件较佳从1996年起成为全国最大的化妆品批发市场，在业内有较高知名度缺乏仓储、工商、税务、餐饮等配套设施冒牌货的经营使该专业市场形象及信誉度降低对项目的影响：兴发广场假冒伪劣、租期将至等问题使其市场吸引力大为降低，行业市场空间增加兴发广场特征主要竞争对手分析货运、交通条件较佳兴发广场特征主要竞争对手分析79广州工业展览中心（潮发广场）由私企与中国贸易促进会广州分会合作主办，初定在2002年六月试业，展览中心预计将在9月8日前建成并召开贸易博览会位置：位于广花路夏茅铺位面积：首层28m²、二层32m²可作办公、仓库、居住建设费：6万元/间管理费：未定租期：30年租金：20元/m²租金递增：每三年递增20%现时租赁状况：对外宣称首期600间铺已基本租出，但现场仅有1/10铺位正在装修，实际情况有待观察主要竞争对手分析广州工业展览中心（潮发广场）由私企与中国贸80广州工业展览中心（潮发广场）规划图主要竞争对手分析广州工业展览中心（潮发广场）规划图主要竞争对手分析81广州工业展览中心市场特征1、新建场地，设有展览馆、大型停车场及相应工商配套2、行业协会进驻，有助提高专业市场的诚信度3、位置偏远，交通条件一般4、复式铺位设计有利于货品存储对项目的影响是目前项目的最主要竞争对手，该中心若在本项目建成招商前获得市场认同，将会加大本项目招商难度主要竞争对手分析广州工业展览中心市场特征1、新建场地，设有展览馆、大型停车场82广州化妆品行业市场分析小结1、目前专业市场档次较低，基本处于传统的商品集散地模式2、传统专业市场主要吸纳中低产品商户，而能够吸纳中等品牌的新型专业物流中心有较好的发展前景3、兴发市场逐步萎缩，将形成较大的市场空间4、广州化妆品专业市场发展变化广州工业展览中心（街铺经营）（传统专业市场）长寿路、高第街兴发广场（传统专业市场的提升）展馆、行业协会进驻、工商税务服务广州化妆品行业市场分析小结1、目前专业市场档次较低，基本处于83优势项目发展为化妆品市场之SWOT分析与货运站、客运站、火车站、机场的联系便捷与站西批发市场区域的联系紧密临近主干道广园西路，区位识别性好优势项目发展为化妆品市场之SWOT分析与货运84劣势1、项目临街面较少，不利于宣传及吸引客户2、室内大型批发市场首、二层较易招商，第三层则比较困难3、区域形象、环境较差4、周边无钟表专业市场，区域市场的延续性较差5、比广州工业展览中心和兴发广场规模较少本项目广州工业展览中心兴发广场3.3-5万平方米10万平方米5万平方米劣势1、项目临街面较少，不利于宣传及吸引客户本项目广州工业展85机会1、兴发广场从2004年将开始陆续清拆，大量租户将另寻场地经营2、广州工业展览中心虽在招租，但由于地处偏远，商户仍处于观望之中，如项目能尽快建成可吸纳该批客户3、广东美容美发协会仍未同广东任何一个专业市场合作，如能与其合作，将带动大批客户进驻机会1、兴发广场从2004年将开始陆续清拆，大量租户将另寻86威胁1、广州工业展览中心规模较大，若能迎合市场需求，迅速打开市场局面，将对本项目招租带来一定的困难2、本项目尚未动工，在建期间如有其他同类市场提前建成将对项目带来不确定因素3、兴发广场二期新建部分租期可延至2008年，将有部分到期租户迁往该处威胁1、广州工业展览中心规模较大，若能迎合市场需求，迅速87SWOT分析小结目前广州规模较大的化妆品专业市场仅兴发广场一家，且其市场吸引力已逐渐萎缩。化妆品行业市场的商机较大。项目应把握好开发时机。即将开业的潮发广场虽然开发理念、功能档次较之兴发有所提升，但其场地设施、交通区位等有较大局限，对项目不会造成太大威胁。SWOT分析小结目前广州规模较大的化妆品专业市场仅兴发广场一88项目发展专业市场的对比分析市场研究结论：从市场角度而言项目发展为化妆品专业市场的风险最低、鞋业次之、钟表业较大。批发市场类别鞋业钟表化妆品平均租金较高高较低平均空置率较低一般较高潜在供应量小市场空间较少少较大档次提升难度较难很难中档品牌可进入区域市场的延续性较好一般较差对场地规模要求较少少较大市场风险*********竞争对手实力较大较大强较强一般项目发展专业市场的对比分析市场研究结论：从市场角度而言项目发89初步定位建议初步定位建议90档次定位策略场地设施档次：中高档——场地设施、硬件条件比同类型对手更具竞争力商户档次：中高档品牌带动中档及中低档品牌进驻——仍以中低档品牌商户为主、争取中档及中高档品牌商户——中高档品牌进驻可提高项目整体档次形象。经营组合定位策略——吸纳化妆品行业所包含之美容、美发、化装护肤行业——可接以上行业划分为不同主题区域进行经营——尽早以优质条件吸纳“磁石铺位”入场——化妆品批发市场的升级版经营主题化妆品档次定位策略场地设施档次：中高档——场地设施、硬件条件比同类91功能定位策略展示功能展示区表演区商务服务功能商务中心洽谈会议中心互联网电子商务功能办公场所设施出租功能银行、餐饮等行业配套功能行业协会的深度参与技检中心及质量监督认证机构工商税务等“一条龙”服务货运代办经营管理机构服务平台的建立功能定位策略展示功能展示区商务服务功能商务中心行业配套功能行92下阶段的工作重点项目经营模式的具体构建项目定位的深化——档次、功能、商户组合、主题根据定位及经营模式对项目规划建筑方案的建议对项目财务效益分析——动、静态财务分析；敏感性分析下阶段的工作重点项目经营模式的具体构建项目定位的深化根据定位93THANKSTHANKS94鞋业市场情况存量：61500平方米潜在供应量：6000平方米鞋业批发市场早期市场近期市场元/平方米鞋业市场情况存量：61500平方米潜在供应量：6000平方米95单位：万元部分场馆顶手费及空置率对比图空置率及顶手费对比单位：万元部分场馆顶手费及空置率对比图空置率及顶手费对比96行业租金对比部分场馆平均租金走势对比图注：钟表业选取南方、九龙、站西等场统计鞋业选取国际、欧陆、新濠畔等场统计化装品业选取兴发广场统计钟表场馆租金最高，化装品业最低（兴发特例）行业租金对比部分场馆平均租金走势对比图注：钟表业选取南方、九97行业市场空间判断较大兴发逐渐委缩、市场空隙大潮发由于区位所限、对市场的占领有局限化妆品小中低档批发批发业已趋饱和中高档品牌难以进入批发市场钟表较少市场存量大，竞争激烈市场上已有实力较强的发展商项目所在区域竞争力弱于西站鞋业市场空间市场状况行业行业市场空间判断较大兴发逐渐委缩、市场空隙大化妆品小中低档批989.52妆品27%300010900钟表9.76%600061500鞋业潜在供应量占存量的比例潜在供应量(m2)现有供应存量(m2)行业行业潜在供应量分析9.52妆品27%3000109099安华瑶台项目中期汇报

--市场研究--珠江恒昌房地产顾问有限公司2002.5.9.安华瑶台项目中期汇报

--市场研究--珠江恒昌房地产顾问有限100汇报内容第一部分区位研究第二部分市场研究——钟表专业市场——鞋业专业市场——化妆品专业市场第三部分初步定位建议汇报内容101区位分析区位分析102区位分析目的地站西钟表专业市场站西鞋业专业市场站南路服装专业市场车行358步行131525项目和站西附近几个专业市场间的交通时间站西、站南等地已形成以服装、鞋类、钟表为主题，辐射华南乃至全国的批发中心，与市内其它区域相比具有历史地缘优势单位：分钟区位分析目的地站西钟表专业市场站西鞋业专业市场站南路服装专业103区位分析本项目处于广州火车站——机场高速的中间位置，具有一定交通优势项目地块广州站广州西站北环高速环市路（内环路）站西路广花路广园西路市汽车客运站省汽车客运站站南路机场高速图例鞋、鞋料专业市场钟表专业市场其他专业市场`服装专业市场客、货运站场`区位分析本项目处于广州火车站——机场高速的中间位置，具有一定104区位分析目的地广州火车站省客运站市客运站三元里客运站广州西站易发交易市场羊城联运交易市场车行6552220.5步行2015151010103项目和附近客、货运站场间的交通时间单位：分钟项目所在区域具备货运站场的硬件配套条件，相互的交通连接时间较短区位分析目的地广州省客运站市客运站三元里客运站广州西站易发交105交通可达性分析近几年广州北部的高速路、快速路发展迅速，本项目和广州各个出入口连接的便利度大大增加已于近期完工、和本项目密切相关的道路概况广园东路机场高速公路北二环高速公路和项目连接状况广园西路—广园中路—广园东路广园西路—三元里—机场高速公路广园西路—三元里—机场高速—北二环道路性质快速路高速公路高速公路走向西—东北—南西—东具体走向禺东西路—南岗—云埔新机场—蚌湖—三元里茅山—蚌湖—开发区连接的城市出口（东）南岗（北）北兴（南）珠钢（西）神山通往的地区深圳、东莞花都、清远佛山、南海、三水、肇庆交通可达性分析近几年广州北部的高速路、快速路发展迅速，本项目106交通可达性分析外向交通联系广园西路—北环高速公路—珠三角

2）铁路：广州火车站是辐射全国的重要口岸广园西路—广州火车站—珠三角—全国各地

3）航空：广州白云机场是客流量稳居全国前三位的重要空港广园西路—白云机场—珠三角—全国各地—全球范围1）公路：广园西路是城市快速路骨架网络内的联络线本项目拥有由公路、铁路、航空组成的多元化外向交通联系方式，辐射能力较强交通可达性分析外向交通联系广园西路—北环高速公路—珠107交通可达性分析内向交通联系2）地铁：项目地块临近地铁二号线“广州火车站”站，快速辐射市内各经济活动活跃的区域1）内环路：由项目地块出发，沿广园西路南行至环市西路即可接上内环路内环路、地铁为缓解市内交通压力和提高经济效益发挥重要作用，本项目通过广园西路、环市路迅速与之连接，客、货流在市内各经济活动活跃区域的流动更畅顺交通可达性分析内向交通联系2）地铁：项目地块临近地铁二号108交通可达性分析项目位置图例联络线放射线地铁一号线地铁二号线广州站广园西路往机场外环路内环路交通可达性分析项目位置图例联络线放射线地铁一号线地铁二号109发展展望通过广园西路—机场高速路—北二环，及通向其他城市的放射线，本项目对珠三角的辐射力得到增强公路广园西路环城高速北二环高速新机场高速广肇高速广清高速京珠高速广惠线增莞深高速广深高速广珠高速广珠西线佛开高速内环路未来广州新机场的客运数量、质量将上新台阶，辐射力更广，本项目和新机场联系的交通条件优越，能抢占先机机场发展展望通过广园西路—机场高速路—北二环，及通向其他城市的110发展展望今年内完成火车站至省、市汽车站的空中走廊、地下隧道，实现人车分流，环市西的道路通行能力提高，本项目和火车站、汽车站间的接驳效率也会提高广州火车站项目东面的广州西站货运改客运的规划正待评审，通过后项目周边的道路改造、交通配套设施、公交站场等建设将提上日程，本项目的客运条件从而得到改善广州西站广佛地铁由广州地铁一号线往西向佛山延伸，有望在今年10月动工，广州对佛山、南海以至粤西地区的经济辐射力有所增强，本项目的区位价值也有提升广佛地铁发展展望今年内完成火车站至省、市汽车站的空中走廊、地下隧111小结1）站西区域已形成服装、鞋类、钟表三大商圈，具有历史地缘优势2）项目与公路、地铁、铁路、航空等交通枢纽联系紧密，交通条件优越4）火车站区域的整治、地铁的开通等市政建设，将为项目带来良好的前景3）周边货运站场配套条件较好5）与站西各市场相比，项目更贴近广园西路和北环高速、机场高速小结1）站西区域已形成服装、鞋类、钟表三大商圈，具有历史112市场研究市场研究113钟表专业行业状况专业市场特征广州专业市场分析项目设定为钟表市场的SWOT分析钟表专业行业状况114行业状况

中国是全球最大的钟表生产大国全球80%的手表在中国装配并出口超过95%的中低档钟表由中国制造

生产集中在中低档层面上

市场不景，产量逐年下降全球经济下滑，境外需求减少供求市场趋向饱和疲弱，竞争激烈国内中低价产品受影响不大

加入WTO两三年后,国外中高档表将大举进入国内市场行业状况中国是全球最大的钟表生产大国全球80%的手表在中国115行业发展现状地区2001年2000年增减全国1.842.14-13.99%广东1.601.91-16.4%2001年全国及广东省手表产量情况单位：亿只2001年全国手表进出口情况类型2001年2000年增减机械表1.73.95-57%电动表8.28.55-4.46%单位：亿只资料来源：《中国市场.名表》资料来源：2001年海关统计数字行业发展现状地区2001年2000年增减全国1.842.14116产地构成资料来源：中华全国商业信息中心、《中国市场•名表》广东占全国产量的86.7%深圳钟表企业近800家，产品90%出口，产量占世界的45%深圳已成为全国最大的钟表生产加工、进出口集散地广州品牌生产企业不多，批发业的产业基础较弱产地构成资料来源：中华全国商业信息中心、《中国市场•名表117钟表批发市场特性钟表批发市场特性118批发业流通模式产品代理商批发市场二手代理消费者生产零售批发重要流通环节批发业流通模式产品代理商批发市场二手代理消费者生产零售批发重119钟表档次分类及流通模式5000200010005001005010000低档国内品牌中高档高档国外品牌假冒伪劣货中低档国内品牌百货公司钟表行专卖店代理商销售消费者专业批发市场零售商街头商贩钟表档次分类及流通模式5000200010005001005120高档产品中档产品低档产品营销渠道及特点多样对批发市场依赖少多样弹性大少以批发市场为主场地档次要求高较高低仓储需求需求极少场地、保安要求高需求较少相对较多各档次产品流通特点流通特点高档产品中档产品低档产品营销渠道多样多样少场地档次要求高较高121钟表批发行业特征所需占地小、资金量较大假冒伪劣货多对仓储、货运条件要求不高讲究档次分类，中高档产品不与低挡产品同场中高档产品以零售为主，低档产品主要依赖批发市场中高档产品对场地档次要求高可与珠宝首饰、眼镜、精品等行业同场经营钟表批发行业特征所需占地小、资金量较大122项目位置旺角新东方站西九龙南方广州钟表批发行业站西是历史最长的采购钟表货源的主要集散地民间自然经营临建小商铺临建专业市场旺角钟表城自发组织政府整治扩路搬迁政府支持项目位置旺角新东方站西九龙南方广州钟表批发行业站西是历史最长123站西市场基本情况名称站西九龙新东方南方旺角(一期)开业时间19951996199719982002.4.16规模(m2)约18001700120022004000铺位数(个)约280约350约150约500430商铺面积(m2)2-48-102-42-45-82-48-102-48-10平均租金(元/m2)3506503503000-5000(2m2柜台）1200-2500经营空置率5%5%10%1%50%经营类别配件、成品成品为主配件为主配件、成品配件、成品性质包租包租包租包租40年产权客流量一般一般一般最多最少站西区域钟表市场基本情况资料来源：实地调查站西市场基本情况名称站西九龙新东方南方旺角(一期)开业时间1124原因分析南方钟表城租金最高客流量最大，生意额最高采取转租形式，顶手费较少名气度最高场地条件相对较好换手率较低，经营稳定旺角经营空置率最高场地新炒铺者多，实际经营者少买铺者多为原站西商家，新进场经营者少原因分析南方钟表城租金最高旺角经营空置率最高场地新125旺角一期新东方九龙站西南方电梯两部自动扶梯无无一部无空调中央空调中央空调中央空调中央空调中央空调卖场外部装饰大型现代广告牌简单简单简单简单卖场内部装饰小型广告横幅简单简单简单简单仓库地下车库一小部分无无五、六楼无外部广场约500平方米无无无无停车位(个)200（地下停车场）无无无无保卫录象监视、保安保安保安巡逻保安巡逻保安巡逻配套设施二期规划内设银行、餐饮、商务、知名厂家展示中心、联络处、售后服务处等设施无无无无评价好，新一般一般一般较好较新场地条件站西各场地特点资料来源：实地调查旺角一期新东方九龙站西南方电梯两部自动扶梯无无一部无空调中央126商场名称一手租金价(元/月/铺)二手租金价(元/月/铺)顶手费租期备注南方钟表交易中心10282500-40003万—5万3年1米柜面站西钟表城12503000-600015万—20万3年拉闸铺九龙表行5005001万3年1米柜面东方钟表配件中心300-1000300-1000/灵活柜面、拉闸铺旺角钟表城/1500-2500/1年柜面租金及售价租金资料来源：实地调查售价旺角一期（售罄）均价1.３万柜面、拉闸铺管理费１５元/Ｍ２旺角二期（在售）均价1.８万玻璃门铺（9m2以上)资料来源：实地调查商场名称一手租金价(元/月/铺)二手租金价(元/月/铺)顶手127租金走势南方表城租金最高，其余各场租金情况稳定站西区域钟表市场租金走势图租金走势南方表城租金最高，其余各场租金情况稳定站西区域钟表市128经营者特征业主多为广东的私营业主或个体户客商来自全国各地及第三世界国家多数业主拥有2-3个铺于不同场地旺角购铺者多为原站西经营者和投资客对环境、配套服务等有较高要求经营者特征业主多为广东的私营业主或个体户129购铺认为最重要的因素是：1.交通便利程度2.周边环境3.物业管理提及最多的设施：1.餐饮店2.商务中心3.办公室最关心的服务1.统一推广2.定期展销会3.仓储管理铺位选择1.特装展位2.展示+办公3.传统柜台接受同场经营的行业1.珠宝首饰2.精品3.眼镜客户调查资料购铺认为最重要的因素是：客户调查资料130潜在供应分析项目位置钟表城商圈服装批发市场旺角二期旺角二期开业时间2002.8规模(m2)3000铺位数(个)150商铺面积(m2)9-15附近多家中小型服装批发市场也有转为钟表市场的可能站西一带将继续延续钟表批发集散地特色旺角经营理念及档次有所提升潜在供应分析项目位置钟表城商圈服装批发市场旺角二期旺角二期开131广州钟表批发市场特征站地规模较小1700-4000m2铺位较少 150-400个铺位面积小1-10m2场地多为临建，装修简陋，档次低产品都在500元以下，以50-100元居多不少假冒伪劣商品同场经营多数场馆没有停车位缺乏仓库、商务、生活配套设施亲缘关系在商户经营中占有重要地位——基本属于传统的集散地式的批发市场广州钟表批发市场特征站地规模较小17132现有市场发展前景及对项目的影响站西一带将继续延续钟表批发集散地特色原南方、站西等临建市场将搬迁原站西经营者多在旺角购铺站西钟表市场已逐渐向周边扩散，区域整治后，形成以旺角为中心的批发集散地——项目偏离集散批发中心商圈，延续性较差现有市场发展前景及对项目的影响站西一带将继续延续钟表批发集133项目发展为钟表市场之SWOT分析优势Strengths劣势Weaknesses机会Opportunities威胁Threats项目发展为钟表市场之SWOT分析优势134优势 Strengths站西钟表集散地本项目规模（m2)1.4万3.28万（总建）铺位数（个）1700>2000（拟）停车位（个）200（旺角地下停车场）107（拟）道路连接不能直接和高等级公路连接和高等级公路接驳方便客、货运配套条件站场充足，但交通组织较混乱现状货运条件良好与货运站、客运站、火车站、机场的联系便捷与站西批发市场区域的联系紧密临近主干道广园西路，区位识别性好优势 Strengths站西钟表集散地本项目规模（m2)1.135劣势 Weaknesses距离中心商圈有一定距离，周边商业气氛较差周边环境较差，区域形象不佳，难以吸引品牌产品进场临主干道（广源路）面窄，并有旧建筑遮挡地形不平，有一定坡度，对设计施工要求较高属临建性质，只有20年使用权周边专业市场不多，与钟表专业市场的区域延续性较差项目规模对于单一经营钟表市场而言过于庞大劣势 Weaknesses距离中心商圈有一定距离，周边商业136机会Opportunities火车站一带的市政改造，地铁二号线的开通，给项目带来新商机站西专业市场可能拆迁，产生新的机会加入WTO两三年后，将有大批国外中档次产品要进入中国市场传统集散地形式的批发市场已不能满足不同档次品牌的流通要求，新型钟表物流中心有发展的市场空间钟表行业有较强的行业关联度，可与珠宝首饰、眼镜等行业同场经营机会Opportunities火车站一带的市政改造，137威胁Threat站西钟表市场已逐渐向周边扩散，旺角经营模式有所提升，市场竞争趋激烈交易会搬至琶洲后，火车站商圈的吸引力可能会受影响钟表供求市场逐渐饱和，批发市场容量不大——中低档批发市场容量有限——中高档品牌难以进入批发市场深圳依托钟表产业基础，正成为全国档次化、品牌化、正规化的批发展示中心威胁Threat站西钟表市场已逐渐向周边扩散，旺角经营138第13届深圳国际钟表珠宝展规模（m2)2.5万展位（个）1000商铺间隔(m)3x33x4品牌化、国际化、规范化以钟表展为主，兼顾珠宝、精品行业第13届深圳国际钟表珠宝展规模（m2)2.5万展位（个）139小结但品牌产品对区域形象、同场经营者的要求又极高钟表专业市场尤其是综合性钟表物流中心有一定的市场发展空间项目规模对于传统钟表批发市场而言过于庞大对策跨行业经营提升经营理念构建新型的钟表物流中心与珠宝首饰、眼镜、精品等行业分不同主题区域同场经营但上述行业均有场地面积小，对区域形象敏感高的特性小结但品牌产品对区域形象、钟表专业市场尤其是综合性钟表物流140鞋类专业市场行业状况专业市场特征广州专业市场分析项目设定为鞋类市场的SWOT分析鞋类专业市场行业状况141鞋业产量大：世界总产量1/2出口额高：世界1/4情况：我国是鞋业的生产大国，产品多为中低档供过于求，竞争矛盾突出行业概况我国鞋产量我国出口额量鞋业产量大：世界总产量1/2情况：我国是鞋业的生产大国，产品142集中在东南部沿海城市——广东、福建、浙江、山东；其占我国鞋产品出口八成以上广东鞋业生产占了全国生产总量的五成；是世界最大的成品鞋生产基地广东鞋业行业概况集中在东南部沿海城市——广东、福建、浙江、山东；其占我国鞋产143鞋业鞋业批发市场特征鞋业批发市场主要特性：场地要求具一定规模、对仓储场地要求较高鞋材、成品鞋批发市场共存同场货品档次接近多为厂家直售鞋业鞋业批发市场特征鞋业批发市场主要特性：场地要求具一定规模144广州鞋业批发市场分布情况鞋业广州鞋业批发市场分析广州市鞋材转业市场：广州站西一带、濠畔街、瑶台新濠畔广州成品鞋专业市场：广州站西一带、高第西鞋街、大新路、解放路站西区域是广州现时主要鞋业批发点海珠广场区域站西区域瑶台三元里区域80年代海珠广场区域90年代站西区域时期区域交通不便成熟、齐全情况近期瑶台三元里区域新、供应大广州鞋业批发市场分布情况鞋业广州鞋业批发市场分析广州市鞋材转145国际业鞋城天富鞋业广场欧陆鞋城新濠畔鞋业广场越秀鞋城影都鞋城万国鞋城广州火车站广原西路广原西路万通鞋材汇昌鞋材广场鞋业站西路鞋业市场广州火车站西侧，处于货运枢纽区域靠近广原西路、环市路等城市干线批发市场主要集中在欧陆鞋城、国际业鞋城区域附近主要分为：早期市场近期市场分布：国际业鞋城天富鞋业广场欧陆鞋城新濠畔鞋业广场越秀鞋城影都鞋城146站西鞋城情况：早期低档中低中低中高中高档次//商贸中心T字展台展示电视特殊配套设施250~350250~400350~650400~650400~700现时租金（元/m2）1%4%2%0%1%空置率成品鞋成品鞋鞋材、配件成品鞋成品鞋经营类别60230600408207铺位数(个）100040001850086005000规模（m2）1998年1998年1998年1998年1995年开业时间万国越秀新濠畔（1、2、3期）国际欧陆

鞋业站西路鞋业市场站西鞋城情况：早期低档中低中低中高中高档次//商贸中心T字展147站西鞋城情况：近期70%/中低档65~150鞋材12050002000年汇昌鞋业广场60%/中低档180~250成品鞋6113502001年华南影都中低档中高档次60%/160~300鞋材26130002001年万通鞋材广场餐厅（日后）配套设施250~380现时租金（元/m2）20%空置率成品鞋经营类别400铺位数(个）15000规模（m2）2001年开业时间天富

鞋业站西路鞋业市场站西鞋城情况：近期70%/中低档65~150鞋材120500148批发市场的规模对租金、空置率影响较大高标准装修利于租金水平的提升核心区域批发市场的租金水平高、空置率较低鞋材、成品鞋专业市场共存配套设施对场地的整体档次有较大提升产品整体档次不高鞋业站西路鞋业市场特点批发市场的规模对租金、空置率影响较大鞋业站西路鞋业市场特点149站西鞋城租金变动一览表：250~400350~650400~650400~7002002租金（元/m2）//400~650400~7002001租金（元/m2）//200~350350~5002000租金（元/m2）/170~210160~220350~5001999租金（元/m2）越秀新濠畔国际欧陆名称鞋业站西鞋业市场租金变动租金均有较大升幅档次高、规模大的批发市场租金升幅大（例如：国际）站西鞋城租金变动一览表：250~400350~650400~150鞋业瑶台三元里区域鞋业市场广州火车站西北、临近站西鞋业批发市场广州火车站广原西路广原西路瑶台梓元岗新濠畔翔龙批发市场项目地块铺位(个)规模(M2)瑶台梓元岗新濠畔翔龙批发市场15000200380001000名称鞋业瑶台三元里区域鞋业市场广州火车站西北、临近站西鞋业批发市151发展商：广州市蒂豪鞋业城发展有限公司位置：广原西路占地：15000平方米建筑面积：15000平方米铺位：200个停车场：3000平方米租金：50元/平方米管理费：已计入租金中顶手