某大道地块改造项目评估概述

西安大区西安市西咸新区三桥-世纪大道项目备选址地块分析2011年7月1一、城市概况—人口经济数据指标二、商圈概况1、城市商业格局2、城市商业分布3、城市内各商圈概况4、备选址所在商圈分析（1）商圈区位图（2）地块分布三、备选址所在商圈1、备选址地块区位分析2、备选址所在地块规划指标分析3、备选址地块政府发展规划分析4、备选址地块地块现状四、备选址周边土地市场信息分析1、备选址周边土地市场土地出让信息2、备选址周边土地市场土地成交信息五、备选址周边住宅市场信息分析1、备选址周边在售楼盘信息分析2、备选址周边二手房信息分析六、备选址周边商业市场信息分析1、备选址周边商铺租金信息分析2、备选址周边写字楼租金信息分析3、备选址周边酒店信息分析七、备选址所在商圈商业企业分析八、备选址地块总结分析目录2一、城市概况—人口经济数据指标家电市场容量按社会消费品零售总额的10%估算城市人口经济指标20062007200820092010人口总人口（万人）822.52830.54837.52843.46846.78增长率（%）2.00%0.97%0.83%0.70%0.39%市区人口（万人）540.97548.99565.16581.4/增长率（%）

1.46%2.86%2.79%/所在区人口（万人）（未央区）56.295961.362.96/增长率（%）

4.59%3.75%2.64%/社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）776.2921.581154.31381.121611.04增长率（%）16.50%18.70%25.30%19.70%16.65%城市零售总额（亿元）700.41832.381043.781249.791544.16增长率（%）16.50%18.80%25.40%19.70%23.55%所在区零售总额（亿元）（未央区）65.5278.13100.08194.27/增长率（%）16.80%19.20%28.10%20.80%/GDP

GDP（亿元）1538.941856.632318.142724.083241.49增长率（%）13.00%14.70%15.60%14.50%18.99人均GDP（元）18890224632779432411/增长率（%）11.00%13.00%14.50%13.60%/收入人均可支配收入（元）10905126621520718963/增长率（%）14.60%22.20%18.60%24.70%/家电市场容量（亿元）77.6292.16115.43138.11161.1043主要商业节点有龙首村、未央路、北二环、凤城四路、太华路等主要商业节点有土门、三桥、丈八路等主要商业节点有金花路、胡家庙、纺织城、咸宁路等主要商业节点有小寨、高新、雁塔曲江、李家村、电子商城等城南城东城北城西城中二、商圈概况—1、城市商业格局备选址位置城北主要商业节点有钟楼、解放路等城西城东城南城中4备选址所在商圈二、商圈概况—2、城市商业分布西安市商圈等级及分布核心商圈钟楼、小寨区域商圈土门、解放路、金花路.高新、雁塔曲江、北二环、未央路、李家村新兴商圈凤城四路、三桥社区商圈纺织城、龙首村、咸宁路、丈八路、胡家庙、朱宏路、雁塔路交通枢纽商圈太华路、电子商城备选址所在商圈简介商圈名称三桥商圈商圈类型新兴商圈业态类型建材家居、购物中心、汽车城市场商圈范围三桥路、西兰路、世纪大道沿线，西至绕城高速，东至西三环交通状况交通便利，西安是城西交通枢纽，地铁1号线，1号线延伸线共三站途径该区域。商业繁华度该商圈目前部分区域拆迁改造，未来为中高端居住、商业中心。政府规划该地块位于我国第四个副省级新区——西咸新区的规划的核心商业住宅区。图释：核心商圈区域商圈新兴商圈社区商圈交通枢纽商圈010204030502030607080917161218131911141510地铁2号线地铁1号线040105地铁3号线5未央路：百货超市商圈，代表企业为赛高国际、人人乐。龙首村：百货超市商圈，代表企业华润万家、龙首商业街胡家庙：超市、服装批发商圈，代表企业为易初莲花、多彩商城、康复路批发市场。土门：超市百货综合类商圈，代表企业为华润万家、苏宁、国美、秋林百货、土门市场。解放路：购物中心商圈，代表企业为万达广场、民生百货、新玛特、人人乐。二、商圈概况—3、城市内各商圈概况图释：核心商圈区域商圈社区商圈新兴商圈交通枢纽商圈0102040305凤城四路：购物中心商圈金鹰国际、世纪金花、沃尔玛。钟楼：百货综合类商圈，代表企业为开元商城、民生百货、百盛、世纪金花、大洋百货、苏宁、国美、迪信通、迅捷。高新：购物、CBD商圈，代表企业为世纪金花、金鹰国际、创业广场、西部国际广场。太白南路：3C、建材商圈，代表企业为赛格电脑城、太白建材市场。地铁3号线6太华路：家居电器商圈，代表企业为大明宫建材家居城、苏宁、国美、家得宝、华润万家。三桥：客运站+酒店用品+家具批发商圈，代表企业为城西客运站、万国贸易、西咸家居城纺织城：超市百货商圈，代表企业为秋林百货、万兴购物广场、东关超市。金花路：批发市场、家电商圈，代表企业为轻工市场、义乌市场、苏宁、国美、华润万家。咸宁路：购物中心、家居城商圈，代表企业为利丰国际广场、华润万家、韩森寨家具城。二、商圈概况—3、城市内各商圈概况图释：核心商圈区域商圈社区商圈新兴商圈交通枢纽商圈0102040305北二环：家居建材、电器商圈，代表企业为明珠家居、中联家具、居然之家、苏宁、国美。李家村：购物中心商圈，代表企业为万达广场、华润万家、赛格电脑城、东新科贸电脑城。丈八路：超市类商圈，代表企业为人人乐、华润万家。小寨：百货综合类商圈，代表企业为百盛、金鹰国际、好又多、宜品生活、军人服务社。雁塔曲江：购物中心商圈，代表企业为大唐不夜成、华润万家、国美、银泰百货。地铁3号线7比例尺：1：100米待评估地块二、商圈概况—4、备选址所在商圈分析—4.1商圈区位图公交车站其他地块地铁站①③④⑦⑧⑨⑩⒁⒀⑿⑾⒂⒅⒃世纪大道世纪大道三桥路绕城高速西三环建章路西宝高速快速干道天台路西户公路①欧亚达家居预留地101亩；②立丰国际预留地44亩；③商业用地预留地24亩；④安置住宅区预留地47亩；⑤住宅区预留地159亩；⑥地铁编组枢纽；⑦欧洲城预留地商业用地147亩；⑧住宅预留地308亩；⑨住宅预留地85亩；⑩机电市场预留地71亩；⑾启航佳苑预留地小区；⑿开元商城预留地；⒀大明宫建材家居城预留地106亩；⒁华润万家预留地410亩；⒂住宅预留地91亩；⒃保利地产预留地；⒄中建地产预留地；⒅奥林匹克花园小区。⒄②⑥⑤备选址地块8通过对三桥商圈排查和对沣渭新区管委会政府拜访。排查出A地块（备选地块）。二、商圈概况—4、备选址所在商圈分析—4.2地块分布①③④⑦⑧⑨⑩⒁⒀⑿⑾⒂⒅⒃世纪大道世纪大道三桥路绕城高速西三环建章路西宝高速快速干道天台路西户公路⒄②⑥⑤备选址地块A地块：备选地块①欧亚达家居预留地101亩；②立丰国际预留地44亩；③商业用地预留地24亩；④安置住宅区预留地47亩；⑤住宅区预留地159亩；⑥地铁编组枢纽；⑦欧洲城预留地商业用地147亩；⑧住宅预留地308亩；⑨住宅预留地85亩；⑩机电市场预留地71亩；⑾启航佳苑预留地小区；⑿开元商城预留地；⒀大明宫建材家居城预留地106亩；⒁华润万家预留地410亩；⒂住宅预留地91亩；⒃保利地产预留地；⒄中建地产预留地；⒅奥林匹克花园小区。9三、备选址所在商圈—地块项目分析

该地块位于西安市城西，东连西安三桥，西接咸阳市渭河南岸城区。现为西咸新区五大组团之一的沣东新城核心区。

交通方面，

地块紧邻世纪大道（312国道），交通便利。最近通过的《西咸新区总体规划（2010-2020年）》，延伸西安地铁1号线（沿世纪大道-沣渭大道），备选址地块旁即为地铁延伸线第一站出口。备选址旁边地块，已确定的大型商业体包括：中联家居、欧洲城、欧亚大家具等，距备选址以东1.5公里

还有华润集团、保利地产、中建地产、开元集团、大明宫集团入驻。备选址周边已建成多个住宅项目，如奥林匹克花园、金泰丝路花城、亿龙金河湾、世纪优盘等楼盘，未来还有多个住宅项目开工建设。

该区域未来必将成为西咸新区核心商业聚集区和住宅集中区。A地块分析（备选址地块）--1、区位分析10项目世纪大道地块编号-地块四至东邻欧亚达家居城、西临绕城高速、南至世纪大道、北临中联家居用地性质商业占地面积（亩）-代征面积（万㎡）-净用地面积（万㎡）44亩容积率（≤）2.5（可协商）建筑密度-绿地率（≥）-建筑高度（米）不限高地上建筑面积（万㎡）73260平米（可协商）用地价格（拍卖起始价）托底价200万/亩（按净地计算）备注（其他事项）该地块由沣渭新区管委会运作，拆迁已完成，后期托底招拍挂。备选址周边地块已确定开发商，现多家开发商洽谈此地块，管委会对比各公司提交的方案，最终确定招拍挂托底公司。预计8月对外挂牌。三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--2、规划指标分分析11三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--3、政府发展规规划分析住宅商业备选址12三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--2、规划指标分分析北净用地（44亩）世纪大道双向八车道世纪大道13三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--3、政府发展规规划分析2010年12月，国务院颁颁布的《国家主体功能能区规划》明确要求，““推进西安、、咸阳一体化化进程和西线线西区建设””，标志着西西咸新区建设设已提升到国国家战略层面面。备选址所在的的沣东新城，，原为沣渭新新区，现为西西咸新区5大组团之一。。沣东新城规规划范围161平方公里。主主体功能是建建设西部地区区统筹科技资资源示范基地地和体育会展展中心。以高高新技术为主主，重点发展展高新技术研研发和孵化、、体育、会展展商务、文化化体育等产业业。14三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--3、政府发展规规划分析备选址西安市咸阳市西咸新区规划划示意图根据据国务院批准准实施的《关中-天水经济区发发展规划》，为加快推进进西咸一体化化建设，着力力打造西安国国际化大都市市，陕西省政政府决定设立立西咸新区，，确定范围为为西安和咸阳阳两市接合部部，以渭河为为中轴线，西西起规划中的的西咸环线，，东至泾渭交交汇口，东西西横贯50公里、南北扩扩展5~10公里的整体板板块。2011年6月13日，“西咸新新区规划”新新闻发布会正正式举行，它它标志着又一一个国家级新新区已经诞生生。西咸新区区分为：沣东东新城、沣西西新城、秦汉汉新城、空港港新城、泾渭渭新城。15三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--3、政府发展规规划分析备选址沣东新城（沣沣渭新区）位位于渭河以南南，老西宝公公路以北，东东接西安市西西三环，西接接规划中的西西咸绕城新线线位，规划总总面积195平方公里。该区域是西咸咸两市中心城城区距离最近近的接合部，，也是西安国国际化大都市市向西拓展的的重点区块，，发展空间和和潜力巨大。。重点打造城城市特色功能能区和生物产产业聚集区两两大功能区，，建设西咸都都市圈人居环环境最为适宜宜优美的新型型都市商务中中心和西部地地区重要的生生物及环保产产业基地。力力争到2020年生产总值达达到1000亿元。●城市特色功功能区以以完善基础础设施、提升升集聚功能为为重点，加快快发展电子信信息、智能电电器、微电子子制造等高技技术产业和总总部经济、物物流配送、住住宅产业等现现代服务业，，打造沣河““大水大绿””生态景观，，力争到2020年生产总值达达到700亿元。●●生物和环环保产业聚集集区依依托大型骨干干企业，重点点发展生物医医药、环保节节能和精细化化工产业，建建设西部地区区重要的生物物和环保产业业基地，力争争到2020年生产总值达达到300亿元。16三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--4、地块现状备选址备选址世纪大道绕城高速备选址地块目目前为净地17三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--4、地块现状绿线范围为备备选地块区域域，净用地44亩北世纪大道绕城高速备选址18三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--4、地块现状绿线范围为备备选地块区域域，净用地44亩备选址世纪大道东19三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--4、地块现状绿线范围为备备选地块区域域，净用地44亩西备选址绕城高速世纪大道20三、备选址所所在商圈—地块项目分析析A地块分析（备备选址地块））--4、地块现状绿线范围为备备选地块区域域，净用地44亩北备选址世纪大道2122四、备选址周周边土地市场场信息分析4.1、备选址周边边土地市场土土地出让信息息地区大区城市行政区地块编号宗地具体位置出让方式供地现状（毛地/净地）用地性质总用地面积（㎡）建设用地面积（㎡）容积率建筑限高(m)绿地率地上建筑面积（㎡）起始价格（万元）起始楼面地价（元/平米）起始单价（万元/亩）报名截止日期西北西安西安碑林区BL7-14-11-6兴庆南路以东，北沙坡路以南挂牌净地居住11306.811306.87.775未公示≥25%87910.37未公示未公示未公示2011年7月14日下午4点商业1336.11336.17.77510388.18未公示西北西安西安碑林区BL7-15-3-2兴庆南路以东，北沙坡路以南挂牌净地居住12557.912557.99.531未公示≥25%119689.34未公示未公示未公示2011年7月14日下午4点商业139513959.53113295.75未公示2223四、备选址周周边土地市场场信息分析4.2、备选址周边边土地市场土土地成交信息息宗地编号行政区宗地位置竞得人建筑用地（平方米）用途容积率成交价（万元）建筑面积（平方米）楼面地价（元/平米）挂牌时间YT7-99-19-1雁塔区团结南路以西、大寨路以北陕西九邦房地产开发有限公司9320居住、商业7.86402073255.2548.762011.5.18-5.31LH8-5-196-3莲湖区莲湖区环城西路北段138号陕西特艺房地产开发有限公司12395居住7.8611096681631.982011.5.18-5.31JK3-3-28未央区凤城七路以北、未央路以西陕西富力房地产开发有限公司3466.7商业不大于5.0163017333.5940.382011.4.13-4.26BL7-18-11-1碑林区友谊东路刘家庄8号西安昌顺房地产开发有限责任公司5777.1住宅、商业不大于7.02265540555.24654.662011.4.13-4.272324五、备选址周周边住宅市场场信息分析5.1、备选址周边边在售楼盘信信息分析序号

行政区

位置楼盘名称开发商建筑类别

建筑面积（平方米）推出日期最高售价（元/平米）最低售价（元/平米）平均售价（元/平米）备注1未央区太华路与北二环东南角中建开元壹号西安中建地产有限公司高层/小高层8560002010.98500700078002未央区北二环东段锦园君逸陕西大明宫房地产公司高层4200002010.119500750085003未央区凤城三路东段香克林小镇美都房地产高层2040002009.117500630068004未央区未央路与北二环东南角市政馨苑西安市政建设开发公司高层890002009.127500600067005经开区未央大道117号盛世一品陕西天宝地产高层770002010.99500850090002425五、备选址周周边住宅市场场信息分析5.2、备选址周边边二手房信息息分析序号

行政区

小区地址户型建筑年代装修类别建筑面积总价（万元）单价（元/平方米）备注1沣渭新区奥林匹克花园世纪大道3室2厅2卫2008精装修1206554162沣渭新区五一花园小区建章路中段2室1厅1卫

2005中等装修70

2434283沣渭新区三米阳光世纪大道中段2室2厅1卫2009毛坯763850004沣渭新区沣桥艺墅家世纪大道二号桥北100米5室2厅3卫2008毛坯19311559585沣渭新区锦绣公园未央大道2室1厅2卫

2010中等装修8535

4117.6

2526六、备选址周周边商业市场场信息分析6.1、备选址周边边商铺租金信信息分析序号

位置经营类型层数面积（平米）租金（元/平米/天）售价（万元/平米）备注1三桥武警工程学院以南大铺1层3001-

2建章路中段大铺1层400

3-

3三桥路锦绣新苑社区临街商铺中铺1层2001-4世纪大道金泰丝路花城中铺1层260-1.545建章路高堡子村对面小铺1层18-0.352627六、备选址周周边商业市场场信息分析6.2、备选址周边边写字楼租金金信息分析序号

行政区物业名称商圈物业类型物业品质面积租金（元/天/平米）售价（元/平米）备注无因为新区，周周边无已建成成写字楼。2728六、备选址周周边商业市场场信息分析6.3、备选址周边边酒店信息分分析序号

行政区酒店名称酒店类别房间类型各类型房间价格（元）入住率备注无周边暂无建成成星级酒店28297.1、备选址所在在城市主要商商业企业介绍绍七、备选址所所在商圈商业业企业分析因为新区，周周边无已建成成大型商业体体。2930八、备选址地地块总结分析析商圈内目前共共有以下2个地块

区位较好周边业态配合好面临主干道临近地铁口项目星级备选址地块

★★二星半3031八、备选址地地块总结分析析备选址地块分分析

优势劣势备选址地块1、该地块位于西咸新区规划商业聚集区，国家十二五规划重点开发区域，区位优越；2、备选址紧邻世纪大道主干道，地理位置优越；3、地块位于地铁1号线延伸线上盖，旁边规划建设地铁出口，交通便利；4、商圈区域正在拆迁或拆迁完毕，有利于未来高品质城市区域商圈的形成；5、地块现为净地，不涉及拆迁。1、土地稀缺，竞争激烈，时间紧；2、周边商业氛围还未形成，有待各商业体建成后培育；3、地铁1号线2013年建成，1号线延伸段已列入政府规划，但建设日期未确定。价值分析1、区域内商圈升级换代；2、未来大型居住群落的形成产生更大的消费需求；3、区域内没有地标性建筑，及大型商业综合体；4、中联家具、欧亚达家居、欧洲城（宜家、迪卡侬）、保利地产、开元商城、中建地产、立丰国际（百盛）等大型商业的入驻，也势必带动周边商业氛围形成；5、备选址出让价格约200万/亩，容积率根据开发商方案，可从2.5适当提高，地块升值空间大。319、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:44:27PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。24十十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:44:27PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。24十十二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月222022/