资产评估分类模拟题房地产评估(三)(含答案解析试题)

第五章房地产评估

考点预测题TOC\o"1-5"\h\z一、单项选择题：1．工业用地土地使用权出让的最高年限是( )年。A．70 B．60 C．50 D．402．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于( )。大型的建筑物 B.价格较高的建筑物账面成本不实的建筑物 D.单位价值小、结构简单的建筑物3．单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( )。楼面地价 B.总价格C•单位价格 D•土地使用权价格下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是( )。商服繁华因素 B.道路通达因素C.环境状况因素 D.产业结构因素按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为( )。A.160% B.140%C.120%D.100%某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5%，若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1%，则评估值最可能为( )万元。A.1250 B.1400 C.1500D.1000对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。假设开发法B.成本法 C.形象进度法D.市场法如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为()。A.8% B.7.5% C.6%D.10%TOC\o"1-5"\h\z用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。A.整个开发期 B.整个销售期C.整个开发期和销售期 D.整个开发期和销售期的一半在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是( )。A.单纯深度百分率 B.累计深度百分率C.平均深度百分率 D.标准深度百分率评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。A.不可位移 B.使用时间长C.不易变现D.规划限制严对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按( )处理。A.功能性贬值B.建筑物增值C.经济性贬值D.经济性溢价土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的A.稀缺性 B.用途多样性C.不可再生性D.价值增值性某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。A.5% B.6.9% C.6%D.7.1%运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括( )。管理费+折旧费+保险费+税金管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费管理费+维修费+保险费+税金管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费16．待估土地总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。A．700 B．800 C．833 D．75217．在地产估价中通常把( )作为收益还原法评估中的收益额。A.地产收益B.客观收益C.总收益D.总费用18．从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为( )。宗地价格=路线价X深度百分率X宗地面积地产价格=地产重量成本-各种贬值地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费待估地产市场价格=参照物交易价格X正常交易情况参照物交易情况利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系TOC\o"1-5"\h\z数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为( )。A.个别因素系数修正法 B.区域因素系数修正法C•容积率修正系数法 D.基准地价系数修正法确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择( )个以上的参照物。A.三B.四C.两 D.六假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元、2万元和1万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该地产的评估值最接近于()万元。A.28B.32C.25 D.30运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是( )。A.特别位置B.特殊动机特殊环境 D.特殊交易时间某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为()。A.0.6B.5.1C.2 D.6某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于( )万元。A.100B.80.32 C.102.21D.94.27根据有关规定，基本完好房的成新率是在( )之间。A.80%〜99%B.70%〜89%C.60%〜79%D.50%〜69%下列关于土地的描述中，错误的是( )。在我国，所有土地的所有权均属于国家国有土地使用权可以转让C.科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前( )个月内申请续期。A.3B.6C.12D.18假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元一建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为()。A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%29．土地“三通一平”是指()。A.通水、通热、通路、平整地面 B.通水、通路、通电、平整地面通水、通路、通气、平整地面 D.通气、通电、通讯、平整地面以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例，应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( )。交易实例纯收益(元/平方米/年)售价(元/平方米)141959000245060003394570044606300A.6.8%B.7%C.7.1%D.7.2%某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产综合还原利率应为( )。A.5%B.6%C.6.9% D.7.1%土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于①居住用地;②工业用地；③教育科研文化卫生体育用地；④商业旅游娱乐用地；⑤综合或其他用地最高出让年限正确的是()。TOC\o"1-5"\h\z70年、 50年、 50年、 40年、 50年70年、 50年、 50年、 40年、 40年60年、 50年、 50年、 40年、 50年60年、 50年、 40年、 40年、 50年某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为()万元。A.500B.300C.280 D.360某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是( )。建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米TOC\o"1-5"\h\z在用收益法评估房地产市场价格时，纯收益应该是( )。A.实际总收益-实际总费用 B.实际总收益-客观总费用C.客观总收益-实际总费用 D.客观总收益-客观总费用二、多项选择题下列特性中，属于土地经济特性的是( )。A.供给的稀缺性 B.位置固定性C.可垄断性 D.效益级差性下列特性中，属于土地地理特性的是( )。A.利用方向多向性 B.质量的差异性C.不可再生性 D.效用永续性地价的特征包括()。A.地价是地租的资本化 B.地价是权益价格C.地价具有增值性 D.地价具有稳定性TOC\o"1-5"\h\z地价与用途无关4．应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。A.征地费用 B.建筑总成本C.利润D.租金利息5．下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是( )。A.经济因素 B.社会因素C.环境状况因素D.心理因素下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是( )。A.区位因素 B.交通便捷因素C.面积因素D.容积率因素运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有( )。A.交易情况修正 B.区位因素修正C.个别因素修正D.—般因素修正运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是( )。A.地产的实际收益 B.地产的客观收益C.地产剩余使用权年限D.地产的资本化率运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是( )。A.新开发地 B.学校用地 C.公园用地 D.商业用地运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是( )。A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地D.待拆迁改造的再开发土地基准地价系数修正法需修正的主要因素是( )。A•年期修正 B.区位因素修正C.容积率修正D.其他因素修正房地产价格中属于政府制定的价格是( )。A.基准地价 B.标定地价C.房屋重置价格D.交易底价土地使用权出让可以采用( )方式。A.协议B.招标C.划拨 D.拍卖在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有( )。A.供电工程费 B.红线内自来水设施建设费C.雨水处理费 D.管理费用容积率国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。A.土地补偿费 B.拆迁费C.安置补助费 D.地上附着物补偿费青苗补偿费三、判断题TOC\o"1-5"\h\z地价是土地的购买价格，即地租的资本化。( )土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的土地使用价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。( )国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。( )一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。( )运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。( )6．标准地价是国家征收城镇土地税收的依据。( )7．房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。( )8．贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。( )9．土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。( )10．成本法中的基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。( )四、简答题1．简述土地的经济特性。2．房地产评估应遵循哪些原则?3．影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?4．房地产投资的风险性表现在哪些方面?5．基准地价有哪些作用?6．简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。五、计算题1．某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为2年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。2．有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。3．有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费用为建筑费的10%，建筑费和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的4%，销售税费为楼家的6.5%，当时银行贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。某房地产公司于20XX年11月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于20XX年11月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑物重装价格为每平方米2500元。该建筑物占土地面积为500平方米，建筑面积为900平方米。目前该建筑物用于出租，每月平均实收租金为30000元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。试根据以上资料评估该宗土地20XX年11月的土地使用权价格。5．被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1〜2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。(3)专业费用为建筑费用的10%。预计大厦建成后即可出租，其中1〜2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3〜5层(即写字楼部分的1〜3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。房地产综合资本化率为8%。每年按365天计算。本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。参考答案一、单项选择题1．C2．D在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于单位价值小、结构简单的建筑物。3．A4．D产业结构因素不属于区位因素。5．B6.AP=50三(5%-1%)=1250(万元)7．CB土地的资本化率=(180-1200X10%)/800=7.5%TOC\o"1-5"\h\zCB在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是累计深度百分率。CA对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按功能性贬值处理。CB该房地产综合还原利率=8%X45%+6%X(1-45%)=6.9%\o"CurrentDocument"CD土地的评估值=(300-250)/6%X[1-1/(1+6%)40]=752(万元)\o"CurrentDocument"BA从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为：宗地价格-路线价X深度百分率X宗地面积DA确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择三个以上的参照物。AB运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是特殊动机。BD10X{[1-(1+10%)-30]/10%}-10X9.4269=94.269(万元)\o"CurrentDocument"CACC根据公式，rX(1000+5000)=6%X1000+8%X5000，解得r=7.67%。29．B30．D(419/59000+450/6000+394/5700+460/6300)/4=7.2%31．C32．B最佳使用原则的运用33．A34．C容积率=建筑总面积/土地总面积；建筑密度一建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。35．D二、多项选择题1．ACD2．BCD质量的差异性、不可再生性、效用永续性属于土地地理特性。3．ABE4．BCDE应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有建筑总成本、利润、租金、利息。5．ABD6．ACD区位因素、面积因素、容积率因素属于影响房地产价格的个别因素。7．ABC8．BCD运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是地产的客观收益、地产剩余使用权年限、地产的资本化率。9．ABC10．ACD运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是待开发土地、将生地开发为熟地、待拆迁改造的再开发土地。11．ACD12．ABC基准地价、标定地价、房屋重置价格属于政府制定的价格。13．ABD14．ABC15．ACDE三、判断题X2.X3.X4.V5.X6.X7.V8.V9.V10.V四、简答题1.土地的经济特性：供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性.与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者建商场。效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。房地产评估应遵循的原则：供需原则；②替代原则；③最有效使用原则；④贡献原则；⑤合法原则。区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。具体包括：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。4．房地产投资的风险主要来自三个方面：其一，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很容易造成长期的空置、积压。其二，房地产的生产周期比较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3〜5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响。其三，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。5．基准地价的作用如下：具有政府公告作用。是宏观调控地价水平的依据。是国家征收城镇土地税收的依据。是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。是进一步评估宗地地价的基础。引导土地资源在行业部门间的合理配置。6．在建工程评估的主要方法有：形象进度法。形象进度法是指选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式为：在建工程价值=建造完成的房地产市场价值X工程形象进度百分比X(1-折扣率)工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)三总工程量X100%折扣率的确定应考虑营销支出、广告费用和风险收益等因素。成本法。成本法是指按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。其计算公式为：在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税假设开发法。假设开发法是指在求取被估在建工程的价值时，将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被估在建工程价值的方法。其计算公式为：在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)五、计算：1．计算取得费利息一100X[(1+6%)2(上标)-1]=12.36(元/平方米)计算开发费利息=150X[(1+6%)-1]=9(元/平方米)计算开发商利润=(100+150)X10%=25(元/平方米)土地单价求取=(100+150+12.36+9+25)X(1+12%)=331.9232(元/平方米)求取土地总价=331.9232X1000=331923(元)P=15三(1+10%)+16三(1+10%)2(上标)+18三(1+10%)3(上标)+15三(1+10%尸(上标)+20三(1+10%)6(上标)+25三[10%X(1+10%)5(上标)]X[1-1F(1+10%)(50-5)(上标)]=216.1(万元)3.计算楼价=3000X3X8000=72000000(元)计算建筑费和专业费用=3000X2000X3=18000000(元)计算专业费用=18000000X10%=18000000(元)计算销售费用和税费：销售费用=72000000X4%=2880000(元)销售税费=72000000X6.5%=4680000（元）（5） 计算利润：利润=（地价+建筑费+专业费用）X20%=（地价+19800000）X20%=（地价X20%+3960000）（元）（6） 计算利息：利息=地价X[（1+6%）2（上标）-1]+（18000000+1800000）X[（1+6%）-1]=地价X0.1236+1188000（7） 求取地价：地价=72000000-19800000-2880000-4680000-地价X20%-3960000-地价X0.1236-1188000地价=3949200021.3236=29836809（元）（8） 求取单位地价：单位地价=2983680923000=9946（元/平方米）4．（1） 确定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。（2） 计算年总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50X12X900X（1-10%）=486000（元）（3） 计算年总费用：年管理费=486000X3.5%=17010（元）年维修费=2500X900X1.5%=33750（元）年税金=20X900=180000L）年保险费=2500X900X0.2%=4500（元）年总费用=年管理费+年维修费+年税金+年保险费=17010+33750+18000+4500=73260（元）（4） 计算年房地产纯收益：年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486.00-73260=412740（元）（5） 计算房屋年纯收益：计算年综合性贬值额。年综合性贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限，考虑实体性、功能性和经济性贬值综合确定的。但在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条