第七讲地役权与相邻关系

第七讲

地役权与相邻关系简目相邻关系地役权地役权与相邻权的鉴别相邻关系相邻关系的概念相邻关系的类型相邻关系的概念相邻关系是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或利用人在行使权利时，因相邻各方给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。思考：相邻关系是一种单独的物权吗？

主体两个或两个以上相毗邻的不动产所有人或使用人客体行使所有权或使用权时所引起的和邻人有关的经济利益和其他利益内容相互提供便利或接受限制相邻关系的类型用水、排水的相邻关系a.86邻地使用的相邻关系通行的相邻关系（必要通道权）a.87建设施工、管线铺设的相邻关系（必要管道权）a.88通风、采光和日照的相邻关系（风光关系）a.89排放保护的相邻关系a.90侵害防免的相邻关系a.91,a.92第八十六条【用水、排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

另请参考：《民通意见》a.98,a.99,a.102第八十七条【相邻关系中通行权】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。另请参考：《民通意见》a.100,a.101

第八十八条【利用相邻土地】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。另请参考：《民通意见》a.97,a.103练习甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材C.甲应依约定向丙支付占地费D.若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场《民通意见》相关规定97．相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。——临时施工占用不属于相邻关系的范畴98．一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。99．相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。

相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。100．一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。101．对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。102．处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。103．相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或者种植的竹木根枝伸延，危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。

第八十九条【通风、采光和日照的规定】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十条【相邻不动产之间禁止排放、施放污染物】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第九十一条【维护相邻不动产安全】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条【使用相邻不动产时避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。补充说明：越界建筑邻地所有权人知其越界，即提出异议——所有权不容侵害，成立除去或变更请求权，以及侵权行为损害赔偿请求权。邻地所有权人知其越界而不即提出异议忍受义务：邻地所有人不得请求移去或变更其房屋土地购买请求权及损害赔偿请求权：为平衡邻地所有人忍受越界建筑之不利益上述规则准用于地上权人之间、典权人之间，及其与所有权人之间越界竹木根枝及果实自落于邻地地役权地役权的概念、功能和特征地役权的取得地役权的消灭地役权的概念、功能和特征地役权的概念地役权，是指以他人不动产供自己不动产的方便和利益之用的权利，其中，供他人不动产的方便和利益之用的不动产，为供役地，享受方便和利益的不动产，为需役地。地役权的功能1.以供役地供使用收益，如通行、引水、输送天然气等。2.禁止供役地为某种使用，如禁建大楼以免妨碍眺望；不在供役地兴建工厂；供役地所有人或使用人仅能建筑某特定风格或种类的房屋等。3.排除供役地所有人行使物权请求权，如新设的工厂与邻地所有人或使用人设定排放废气或废水的地役权，以支付一定的回馈金，而换取邻地所有人或使用人的容忍义务。4.营业竞争限制的地役权——地役权的第二春，如土地所有人或使用人某甲与某乙约定，乙不在其土地上从事某种营业，不贩卖某种商品，不将该地出租给他人经营某种营业，或不贩卖某种商品。讨论理解地役权对“南水北调”、“西气东输”等架设管线工程的意义。地役权的特征1.地役权是按照合同设立的物权。2.地役权的主体既可以是需役地的所有人，也可以是需役地的使用人。3.地役权是以限制供役地的所有权或使用权为内容的物权。4.地役权为利用他人不动产的物权。5.地役权是以他人的不动产供自己不动产的方便和利益之用的权利。6.地役权具有从属性。7.地役权具有不可分性。8.地役权具有期限性。地役权的从属性设定上的从属性转让上的从属性抵押上的从属性设定上的从属性a.162、a.163有地役权的土地，在该土地上另设用益物权，该用益物权之上将负有前述地役权如：有水井的土地被承包后有用益物权的土地，在该土地之上另设地役权，须经权利人同意转让上的从属性随土地承包经营权、建设用地使用权等一同转让第一百六十四条【地役权不得与需役地分离而单独转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。抵押上的从属性随同土地承包经营权、建设用地使用权一同抵押第一百六十五条【地役权不得单独抵押】地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。地役权的不可分性a.166，a.167需役地用益物权转让供役地用益物权转让甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？A小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑B甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑C甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑D甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑练习地役权的取得基于地役权合同取得基于法律规定取得基于继承取得基于受让需役地物权取得基于地役权合同取得1.需役地人与供役地人应签订书面形式的地役权合同。2.地役权自地役权合同生效时设立。3.登记对抗主义。练习甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙达成书面约定：乙于5年内不在自己的土地上从事高层建筑，作为补偿，甲每年支付给乙4000元。2年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，下列判断哪些是错误的?甲对乙的土地不享有地役权甲有权不让丙建高楼，但得每年支付其4000元丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失甲与乙之间的合同因没有办理登记而无效基于法律规定取得《物权法》第162条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权”。基于受让需役地物权取得1.《物权法》第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”2.《物权法》第165条规定：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”3.《物权法》第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”基于继承取得地役权为物权，得因继承而取得。根据《物权法》第169条规定，已经登记的地役权变更、转让的，应当及时办理变更登记。地役权的消灭地役权消灭的原因1.供役地已不能再供需役地的方便和利益，如土地灭失，引水地役权的水源已经枯竭等。2.约定的存续期间届满或约定的地役权消灭的其他事由发生。3.供役地权利人基于法定事由解除地役权合同。（1）地役权人违反法律规定或合同约定，滥用地役权；（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。注销登记案例研讨1甲公司在离海不远的地方建了一座酒店，在酒店上端的旋转餐厅就餐可以很好地欣赏海景。乙公司取得了酒店与大海之间的土地的建设用地使用权，甲公司担心乙公司修建高层建筑，会妨碍在旋转餐厅的客人的视野，遂与乙公司约定，乙公司10年内不修建20米以上的建筑，甲公司每年向乙公司支付20万元，双方签订了书面形式的合同，但未进行登记。（1）甲公司的地役权何时成立（2）合同履行3年后，甲公司酒店经营不善，在约定的付款期届满后没有向乙公司支付费用，乙公司通知甲公司解除合同。乙公司的做法是否合法？（3）如果乙公司将该土地的建设用地使用权转让给丙公司，甲公司是否有权要求丙公司按照与乙公司的合同约定履行义务？【解析】（1）根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。因此，甲公司的地役权自其与乙公司签订的地役权合同生效之时成立。（2）根据《物权法》第168条的规定，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后地役权人在合理期限内经两次催告未支付费用，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭。只有在付款期限届满后合理期限内甲公司经两次催告仍不支付费用，乙公司才有权解除合同，乙公司无权在付款期限届满后直接解除合同，所以乙公司的做法违反法律。（3）根据《物权法》第158条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。甲公司的地役权没有登记，不具有对抗效力，因此如果丙公司对地役权的设立不知情，是善意第三人，甲公司就无权要求丙公司履行地役权合同的义务。案例研讨2南宁市民李先生购买了位于邕江边某广场商住楼3号楼20层的一套住房，去年入住。今年3月，开发商将该广场中央空调的冷却塔及消音管道安装在他的房屋前方的2号楼14层的楼顶上。他认为，自从冷却塔及两根直径约1米的管道在那里“落脚”后，从他家观看邕江岸景的视线被遮挡了大半。李先生认为，观赏视线受到阻碍大大改变了自己当初选择在此买房的初衷，开发商这么做是剥夺了他及其家人的观赏权。【解析】本案中，按照建筑规划的要求，安装的冷却塔及管道不构成对李先生房屋的通风权和采光权的侵害。李先生因为这些空调设施阻挡其在家中观景视线而向开发商主张的“观赏权”不属于相邻权的范畴，而且双方事先也没有就“观赏权”签订专门的地役权合同，因此李先生要求的“观赏权”不能得到法律的支持。地役权与相邻关系的鉴别形式标准法定范围实质标准相邻关系：基本需求地役权：高级需求地役权与相邻权的区别地役权相邻权性质独立的用益物权所有权的限制与扩张设定意定法定登记须登记无须登记需求标准超越相邻关系限度的限制（更高追求）最低限度内的必要限制（基本需求）是否有偿约定，多为有偿无偿救济请求权地役权受到损害的请求之诉所