四川房地产估价师理论与方法：对测算结果进行校核模拟试题

四川省房地产估价师《理论与方法》：对测算结果进行校核模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地面积2000m，土地使用年限为35年，容积率为2,工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元,m2,该类土地报酬率为8%,则该土地的价格为。A：152.43万元B：160万元C：609.71万元D：640万元E：工业用地的监测点评估价格2、《中华人民共和国土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。A：国家B：所在的村民小组C：农民个人D：农民集体E：执行层的组织协调3、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会委托的银行C.各个单位D.全体职工4、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经—批准。A.政府B.城市规划行政主管部门C.城市建设行政主管部门D.城市土地主管部门5、收益递增递减原理可以帮助我们确定_。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途6、某墙身详图中所标明的尺寸为660,表明其所对应的实际尺寸是_。660mm1320mmC.5500mmD.13200mm7、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2,总预算为400万元，估价时,建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30%B：45%C：65%D：75%E：工业用地的监测点评估价格8、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由—。A.两家银行按债权比例受偿B.两家银行均等受偿C.甲银行优先全额受偿D.乙银行优先全额受偿9、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是_。一级资质一、二级资质一〜三级资质一〜四级资质10、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间11、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会_。A.减少B.增加C.不变D.同步递减12、下列关于工程建设定额计价法，表述不正确的是。A：工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法B：其基本特征是“价格=定额+费用文件规定”，并作为法定性依据强制执行C：工程建设定额计价法是依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价D：工程建设定额计价法相对于工程量清单计价方法是一种新的计价模式E：执行层的组织协调13、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是。A：政策风险B：市场风险C：变现风险D：财务风险E：借款合同14、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。A：既是外墙也是纵墙B：既是外墙也是横墙C：既是山墙也是纵墙D：既是山墙也是横墙E：执行层的组织协调15、下列不列入国民生产总值核算的是_。A.出口到外国的一批货物B.经纪人为一座旧房买卖收取的佣金C.政府给贫困家庭发放的救济金D.保险公司收到一笔家庭财产保险16、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是八：项目的交通组织规划8：项目构成及平面布置^项目的建筑规划D：城市土地利用规划E：借款合同17、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。A：净现金B：净收益C：净现值D：财务净现值E：借款合同18、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由—估价机构评估。A.一家B.两家C.三家D.多家19、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则_。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断20、土地用途管制的核心是。A：保护耕地B：实行土地登记制度C：实行土地有偿有限期使用制度D：不能随意改变农用地的用途E：执行层的组织协调21、—是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A.开发利润率B.财务利润率C.项目利润率D.成本利润率22、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500近，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,假设折现率为10%,则评估该项目续建完成时的总价值为万元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工业用地的监测点评估价格23、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%,则该抵押贷款的实际年利率为。（2008年试题）A：7.50%B：7.56%C：7.71%D：7.76%E：借款合同24、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以—状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产25、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括—分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为一万元。45805580658075802、房地产的部门规章包括。A：《城市房屋租赁管理办法》B：《注册房地产估价师管理办法》C：《城市房地产抵押管理办法》D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》E：《土地管理法实施条例》3、是收集一手资料时最普遍采用的手段。A：问卷B：座谈C：电话D：邮寄E：借款合同4、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是_。A.保险费B.房产税C.法律费D.贷款利息5、下图表示的是()。A.富有弹性B.缺乏弹性C.单一弹性D.完全弹性6、房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同。A：对承租人和新房主继续有效B：对承租人和新房主无效C：对承租人继续有效，对新房主无效D：对承租人无效，对新房主继续有效E：执行层的组织协调7、某房地产投资项目的表面收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44%,则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是()。3.57%4.00%6.56%10.56%8、Z根据GB/T17986-2000《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是_。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖的阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊9、房地产开发项目的建设过程是指—的持续时间。A.房地产开发全过程B.获得土地后到全部工程竣工C.从工程开工到全部工程竣工D.从工程开工到项目租售完毕10、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。A：应付票据B：应付账款C：应交税费D：应付债券E：执行层的组织协调11、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由制定办法予以解决。A：市、县规划行政主管部门B：市规划行政主管部门C：县规划行政主管部门D：市、县规划行政主管部门和房地产管理部门E：执行层的组织协调12、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。A.不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B.土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费13、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有_。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E.长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势14、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。A：速动比率B：利息备付率C：偿债备付率D：内部收益率E：资产负债率15、某高层楼房占用的土地总面积为800m2,总建筑面积为2000m2,某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（）m2。4045485016、物业资产管理的职能包括。A：物业管理B：设施管理C：房地产资产管理D：运营管理E：房地产组合投资管理17、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）__。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%,余款在未来10年内分年等额支付18、假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握_。A.应计息的项目B.计息的方式C.计息周期D.计息期的长短E.银行存款利率19、预期原理是一等估价方法的理论依据。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.路线价法20、常用的吸声材料包括。A：无机材料B：有机材料C：多孔材料D：无孔材料E：纤维材料21、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。八：空置量B：房地产价格指数^平均建设周期D：吸纳率E：失业率22、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于。A：经营成本B：物业档次C：业主目标收益要求D：同类型物业的市场供求关系E：借款合同23、可行性研究步骤是。A：接受委托B：调查研究C：方案选择和优化D：财务评价和投资评价E：编制可行性研究报告24、耕地占用税的纳税对象是_。A.占用耕地从事其他非农业建设的个人B.占用耕地从事其他非农业建设的行为C.占用耕地从事其他非农业建设的单位D.占用耕地从事其他