淄博某住宅项目调研报告

目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc36392541"前言1HYPERLINK\l"_Toc36392542"第一章宏观市场研究7HYPERLINK\l"_Toc36392543"1.1淄博城市及经济概况7HYPERLINK\l"_Toc36392544"城市概况7HYPERLINK\l"_Toc36392545"宏观经济情况9HYPERLINK\l"_Toc36392546"1.1.3未来发展预测11HYPERLINK\l"_Toc36392547"1.2淄博房地产业发展情况11HYPERLINK\l"_Toc36392548"固定资产投资11HYPERLINK\l"_Toc36392549"淄博市房地产开发历史及现状12HYPERLINK\l"_Toc36392550"商品住宅价格17HYPERLINK\l"_Toc36392551"1.3城市市政基础设施18HYPERLINK\l"_Toc36392552"城市基建投入18HYPERLINK\l"_Toc36392553"市政配套情况19HYPERLINK\l"_Toc36392554"未来城市发展21HYPERLINK\l"_Toc36392555"1.4产业政策分析21HYPERLINK\l"_Toc36392556"1.5淄博私车情况22HYPERLINK\l"_Toc36392557"1.6经济发展预测及房地产市场展望22HYPERLINK\l"_Toc36392558"经济发展预测22HYPERLINK\l"_Toc36392559"房地产市场预测22HYPERLINK\l"_Toc36392560"第二章供应市场研究24HYPERLINK\l"_Toc36392561"2.1供应调研的目的和方法24HYPERLINK\l"_Toc36392562"、样本选择24HYPERLINK\l"_Toc36392563"、市场界定25HYPERLINK\l"_Toc36392564"2.2供应市场研究26HYPERLINK\l"_Toc36392565"项目综合品质26HYPERLINK\l"_Toc36392566"综合品质评定——综合品质27HYPERLINK\l"_Toc36392567"性能价格比28HYPERLINK\l"_Toc36392568"产品分析29HYPERLINK\l"_Toc36392569"2.3供应市场研究结论45HYPERLINK\l"_Toc36392570"第三章需求市场分析47HYPERLINK\l"_Toc36392571"3.1受访人群基础特征分析47HYPERLINK\l"_Toc36392572"年龄构成：47HYPERLINK\l"_Toc36392573"家庭结构：48HYPERLINK\l"_Toc36392574"现居住区域：49HYPERLINK\l"_Toc36392575"对现居住状况的满意度49HYPERLINK\l"_Toc36392576"职业特征：50HYPERLINK\l"_Toc36392577"交通工具：51HYPERLINK\l"_Toc36392578"3.2受访人群对产品需求特征52HYPERLINK\l"_Toc36392579"购房目的：52HYPERLINK\l"_Toc36392580"选择区域特征53HYPERLINK\l"_Toc36392581"选择张店的因素特征54HYPERLINK\l"_Toc36392582"能够承受的单价55HYPERLINK\l"_Toc36392583"购买面积的特征：56HYPERLINK\l"_Toc36392584"选择建筑类型特征57HYPERLINK\l"_Toc36392585"选择户型类型特征57HYPERLINK\l"_Toc36392586"选择户型结构特性58HYPERLINK\l"_Toc36392587"对装修的需求特征59HYPERLINK\l"_Toc36392588"对采暖方式的需求特征60HYPERLINK\l"_Toc36392589"选择住宅的因素（本题为多选）61HYPERLINK\l"_Toc36392590"对社区内部配套设施的需求特征（本题为多选）63HYPERLINK\l"_Toc36392591"所需的物业服务特征（本题为多选）65HYPERLINK\l"_Toc36392592"能够接受的物业管理费66HYPERLINK\l"_Toc36392593"对部分基本配套需求的特征67HYPERLINK\l"_Toc36392594"3.3受访人群的信息渠道特征69HYPERLINK\l"_Toc36392595"了解开发商的实力与信誉的渠道特征69HYPERLINK\l"_Toc36392596"希望了解的楼盘信息70HYPERLINK\l"_Toc36392597"获取销售信息渠道71HYPERLINK\l"_Toc36392598"经常阅读的报刊72HYPERLINK\l"_Toc36392599"3.4需求市场研究结论73HYPERLINK\l"_Toc36392600"客群特征：73HYPERLINK\l"_Toc36392601"产品需求：73HYPERLINK\l"_Toc36392602"信息渠道特征：74HYPERLINK\l"_Toc36392603"第四章个案点评75HYPERLINK\l"_Toc36392604"4.1齐鲁花园75HYPERLINK\l"_Toc36392605"4.2世纪花园77HYPERLINK\l"_Toc36392606"4.3新空间花园81HYPERLINK\l"_Toc36392607"4.4巴黎春天国际公寓83HYPERLINK\l"_Toc36392608"4.5恒生城市花园86HYPERLINK\l"_Toc36392609"4.6荷香园88HYPERLINK\l"_Toc36392610"4.7天立花园90HYPERLINK\l"_Toc36392611"4.8紫荆园94HYPERLINK\l"_Toc36392612"4.9怡海世家96HYPERLINK\l"_Toc36392613"第五章结论100前言为使贵司可深入理解敝司开展本次调研所涉及的背景、资源、时间安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，从而有助贵司客观分析及判断本报告有关论点、数据之实用性，敝司特别将本次调研的执行过程作整体概述，在参阅本章后，贵司若有任何问题欲更深入了解，欢迎双方再作具体沟通。人力资源调配本次调研由敝司策划经理领队实地开展具体工作，进驻当地敝司正式在职人员共3人，另聘请山东理工大学的学生16人，经过培训后上岗进行调研工作。与此同时，公司总部配有包括拓展、策划及秘书在内共4人小组，专职搜集年鉴、政府网页、地区背景等方面之最新宏观数据或资料。工作渠道及形式走访当地政府机关、房管及规划建设部门因应本项目自身需要及项目标书内容要求，敝司在当地历史、文化、政治、经济、教育、人口、商业及房地产基本概况等方面的资料或宏观数据的收集渠道之一，是走访当地政府有关职能部门，从中了解上述方面的历年状况和未来发展规划，并尽可能收集具体统计数据作分析研究之用。该项走访工作开展基本较顺利，惟较大遗憾是各政府机关在数据处理方面均较为落后，普遍存在部分数据未作全面统计汇总之问题，故某些宏观基本面调查的结论内容，是以当地政府人员口述介绍加敝司实地考察而整理成文。各主要商业旺区及大型商场问卷调查针对当地消费者之职业构成、生活方式、消费习惯、置业取态等方面的市场调查，敝司主要以当地大型商场及商业旺区的现场访问形式开展工作，在剔除无效样本后，虽然调查问卷数量不算太少，但由于涉及地域较为广阔且调研时间仓促，故敝司相信在下一阶段，该方面之研究工作仍可进一步继续深入。现场考察当地房地产实际发展状况对于当地房地产发展的具体状况，除走访政府有关部门外，在区域分布、住宅类型、整体素质、户型面积、设计、价格、销售状况、物业管理、生活配套等等细项方面，敝司主要是以实地考察的形式收集该方面之资料，而重点研究对象是当地规模较大、知名度较高及综合素质较好之项目，其余较小型等无可比性的项目仅作基本数据汇总分析。当地较具代表性人物专访在当地尤其是张店区，敝司对当地各类私人企业及政府机构中较具代表性的人员进行了专题访问，希望通过此等朋友式较为深入、详实、全面之敞开沟通，弥补一般问卷调查所难以达致的、真实体现较有实力人士心理需求的调查结果。而事实上从效果方面衡量，该渠道所得内容对整个市场调查报告的结论产生了无可代替的重要支持性作用。收集政府工作报告、年鉴、政府网页、地方志等文字资料上文已提及，敝司除投入大量人员于当地做具体调研工作外，总公司亦通过各种最新文件资料及网上有关条目作补充搜集，包括政府工作报告、实用年鉴、统计年鉴、地方志、政府职能部门网站等等，藉以补充走访当地政府所获素材之不足，同时提高该部分调研的工作效率。调查样本类型、数量及大致调查区域本次调查原始样本调查问卷609份（已剔除无效样本）有代表性项目及部分代表人物专访等部分代表性人物专访介绍部分访谈代表性人物名录姓名工作单位行业职位联系电话***汽车超市一汽淄博总代理经理***汽车超市润滑油总代理经理***汽车超市汽车配件总和部经理***淄博高新开发区管管理委员会管理规划主任***淄博高新开发区管管理委员会管理规划职员***淄博高新开发区管管理委员会管理规划职员***干休所政府机关所长***淄博饭店饮食采购经理***山东理工大学教育副教授***淄博电视台影视频频道广告部电视台编辑记者***淄博美图广告公司司广告经理***淄博晚报广告部报刊编辑记者调查问卷涉及主要区域张店区：商业网点：金帝购物广场、淄博商厦、大福源超市、新一佳超市、步行街、美食街住宅小区：华瑞园、科技园、建业花园、金丽园、政府三宿舍临淄、周村、淄川相对繁华的商业区。本次调研工作重点及相应问题接获本项目工作后，敝司清楚本项目需要一份全面、深入、详尽、数据充分的前期市场调研报告，藉此作为未来本项目在产品设计方面之重要基础依据，而敝司开展本次调研所遇到的最大问题，是因时间仓促但同时所涉及区域、内容均较为广阔而形成的矛盾。有鉴于此，根据敝司对本项目自身特点，及所处区域周边一带的基本理解，结合过往操作经验，敝司认为本次调研是否有效的关键在于工作侧重点的正确把握及相应工作方法的制定，经过慎重考虑，敝司最后决定将本次的调研侧重于调研区域内中高端潜在消费者，并尽可能全面地研究其可能影响置业取态的所有背景和特征。故此，在工作方法的制定方面，敝司主要围绕有一定经济实力的各阶层人士展开，包括确定调查场所（各大高级商场、相对较繁盛的商业街、部分档次较高的居住小区等）、确定调查对象（尽量以老板或负责人为主）、落实调查访问人员的工作标准及工作培训等等，而在实际操作中，敝司再次印证淄博有一定经济基础人士的基本特征，即：处事较为低调、沟通相对保守，同时某些敏感数据亦是不愿公开（例如个人收入、其普遍均填远低于实际收入之数据；又或者是个人联络电话，基本不愿透露）。基于上述原因，在收集整理数据作汇总分析之同时，敝司亦会根据多种渠道综合之信息，对有关数据结论作一定的主观调整，希望尽可能反映客观情况，令贵司于决策过程中可正确判断或参照相应内容，保证本项目于操作方向上之合理性。第一章宏观市场研究1.1淄博城市及经济概况1.1.1城市概况淄博是中国环渤海地区一座风格独特的工业城市，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市，是著名的“陶瓷之都”、“丝绸之乡”。淄博市位于鲁中山区与华北平原的接壤地带,处于中国东部山东省的腹地，南与列入世界自然文化遗产清单的泰山毗邻，北与被称为中华民族母亲河的黄河相依，现辖5个区、3个县，总面积5938平方公里，总人口401万，其中市区人口263万。淄博地处暖温带，四季分明，年平均气温11.9-13.1°C,年平均降水量550-800毫米。淄博历史悠久。远在原始氏族社会,就已有人类在此繁衍生息。淄博是齐文化的发祥地。临淄作为2600多年前春秋战国时期最强盛的国家齐国的都城，长达638年之久，是当时东方最大的城市之一。淄博的铁路和公路密度均在中国名列前茅。市内铁路总长557.8公里。公路有15条干线通往全国各地，通车总里程近3000公里，济（南）青（岛）高速公路横贯全市东西。市中心张店区距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。淄博拥有秀丽的自然风光，每年吸引着数以万计的中外游客。绵延数十里的南部山区山泉喷涌、山林叠翠，风景隽秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石笋、石花构成奇妙的山中宫殿，成为中国北方最大的溶洞群。素有“北国江南”之称的马踏湖，沟汊纵横，荷叶滴翠，一派水乡娇媚。淄博市主要工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、医药、建材、冶金、机电、塑料、电子等35个，拥有一大批在中国、山东占有重要位置的企业和产品。淄博是中国的五大瓷都之一，年产日用陶瓷5.7亿多件。美术琉璃和丝绸生产历史悠久，花色品种齐全。氧化铝、解热药产量均占中国的1/3。原油加工量，中小电机产量居中国第二位。坐落在淄博市的齐鲁石油化学工业公司，是特大型石化联合企业，使淄博成为中国重要的石油化工基地。淄博有各类科研机构699家，专业技术人员14万人，是山东省硅酸盐、化工、医药、丝绸、冶金等方面的重要科研基地。淄博是中国首批3个星火技术密集区之一，被国家科委列为中国科技兴市试点市和科技兴市山东试点带城市，被评为中国科教兴市先进城市。文化、教育事业不断发展，全市基本普及九年义务教育，被国家文化部、人事部命名为全国文化模范市。现有各类文化机构163处，有线电视网遍及全市；各类学校1700多所，其中普通高校4所。淄博城市布局独具特色。张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北4个城区距离中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群，被学术界称为“淄博模式”。这种结构有利于促进城乡一体化，缩小城乡差别，有利于发展生产、方便生活。淄博市人民生活水平不断提高。2001年，淄博市完成国内生产总值702.09亿元，2002年为780亿元，增长率达11.1%；人均国内生产总值2001年为17158元，2002年增长为18975元，增长率达10.6%；2001城镇居民人均可支配收入7275元，2002年上升到8198元，增长12.7%。GDP人均GDP城镇居民可支配收入2001年702.091715872752002年780189758198同比增长率11.1%10.6%12.7%1.1.2宏观经济情况淄博市GDP及增长比例图年份1999年2000年2001年2002年GDP(亿元）568642.3702.09780增长（%）8.77%13.08%9.31%11.10%近年来淄博市的现代化建设取得了很大成就，国民经济快速发展，综合实力显著增强，对外开放步伐加快，人民生活水平明显改善，经济发展态势良好。从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出，虽然近两年淄博市GDP增长速度在2001年有所下降，但经济增长稳定，仍然保持着很高的增长速度，高于全国7%的经济增长。以上都表明淄博市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度。淄博市宏观经济的产业结构带有明显的发展中国家特色，以市统计局2001年资料为例，GDP中比重最大的是第二产业，占到了57.85%，第三产业占到35.40%（其中房地产业占4.29%），第一产业所占比例最小，为6.76%（比上年减少0.4%）；从中可以看出，淄博市的经济机构是以工业为主，以服务性行业和农业为辅的产业结构。2001年全市人均国民生产总值达到17156元（2000年为15785元），2002年全市人均国民生产总值达到18975元，人民生活水平正在逐渐提高，属于生活水平小康的地区。2002年市区人均可支配收入为8198元，比2001年增长12.7%。总体来说，淄博市的经济基础较高，企业宏观景气良好。但当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济结构性矛盾仍然比较突出，第三产业所占比例较低；人均可支配收入较低，社会有效需求不足；但近几年经济稳定高速增长，人民生活水平逐渐提高，经济综合实力位于山东省前5名，未来经济形势看好。1.1.3未来发展预测据市计划委员会的资料表明，淄博市计划未来几年GDP全年增长保持在10%左右。促进经济增长的措施主要有：加快农业、工业和服务业三产业的结构调整，逐步加大第三产业的比例，积极改善投资环境以吸引外资，继续推进对外开放以扩大出口，加大固定资产投资等。2003年预计全市全年GDP达到1557.3亿元,同比增长10%，经济增长仍然保持良好的势头。市委市政府对2003年全市的经济持乐观的态度，据市计划委员会的资料：2003年全年GDP计划达到1557亿元,全年增长达到10.5%，为近几年的最好水平，经济发展依然看好。1.2淄博房地产业发展情况1.2.1固定资产投资淄博市全社会固定资产投资状况图（根据淄博市统计局资料制）作为拉动国民经济增长的重要力量，固定资产投资一直在GDP中占有很大比重。从以上图中可以看出，淄博市固定资产投资额近几年在150亿元左右上；2001年固定资产投资增长大幅下降以后，政府采取了积极的措施，使得2002年1到8月份固定资产投资增长速度超过了2000年的水平，达到了70.87%；2002年城市公用基础设施投资总额为10.15亿元，增长1.7%。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平。总之，加大固定资产投资将是淄博市较长时期内一贯政策。1.2.2淄博市房地产开发历史及现状淄博市的房地产业发展较晚，自近年来国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来，从以下各方面数据可反映房地产业的发展情况：.1投资情况2000年以来，淄博市房地产投资大量增加，2000年房地产投资9.06亿元。2001年末房地产开发投资企业101家，全年完成房地产投资13.55亿元（仅占全年GDP的1%）据市计划委员会资料，2002年1到9月份，全市房地产投资完成12.89亿元，同期增长94.93%,可见2002年以来房地产投资增长十分迅速，远大于固定资产的增长速度。2001年房地产投资完成额（按用途分）按用途分类商品住宅经济适用房合计办公楼商业用房合计投资额（万元）933587514100872161010023112505所占比例82.98%6.68%89.66%1.43%8.91%100.00%注：数据来源——淄博市统计局2002年房地产投资完成额（按用途分）按用途分类商品住宅经济适用房合计办公楼商业用房合计投资额（万元）25457882522628301351723865300212所占比例84.80%2.75%87.55%4.50%7.95%100.00%注：数据来源——淄博市统计局从上表可以看出2001年和2002年的投资情况，住宅投资已经占到了八成以上，其中商品住宅投资额远远大于经济适用房投资额。而本市房地产投资中办公楼、商业用房及其他类型的用途投资所占比例很小。可见淄博市房地产投资以商品住宅投资为主，市场状况相对成熟。单位：万元按用途分类商品住宅经济适用房合计办公楼商业用房合计2001年9335875141008721610100231125052002年25457882522628301351723865300212增长%172.69%9.82%160.56%739.57%138.10%166.84%数据来源：淄博市统计局上表显示，2002年各项都有不同程度的增长，除了经济适用房外，增长幅度都很高，超过了100%，商品住宅的增长为172.69%，办公楼增长739.57%，商业用房的增长为138.10%，可以看出，2002年是房地产市场飞速发展的一年，市场前景比较乐观。.2土地开发面积淄博市的统计局资料表明，2001年完成开发土地面积61.84万平方米，正在开发的土地面积35.44万平方米，待开发土地面积9.75万平方米，本年购置土地面积86.81万平方米。2002年完成开发土地面积111.1191万平方米，同比增长79.69%，同样可以看出，淄博房地产市场发展相当迅猛。.3开发情况淄博市2002年房地产开发情况（单位：平方米）按用途分类商品住宅经济适用房合计办公楼商业用房合计施工面积340408324226836463511302073569144133472新开工面积18946271720522066679561491012102224038竣工面积17212891398871861176707271560222087925淄博市2002年年商品住宅开开发情况（单单位：平方米米）按用途分类施工面积新开工面积竣工面积2001年175534311132869746582002年340408318946271721289增长%93.93%70.18%76.60%资料来源：淄博市市统计局全年开工、竣工面面积反映了一一个地区房地地产年开发量量，从以上表表中可以看出出：2002年的各项增增长幅度极大大，2002年淄博市房房屋施工面积积达到了340.4万平方米，增增长93.933%，新开工面面积达到189.5万平方米，增增长70.188%，全年竣工工面积达到了了172.1万平方米，增增长76.6%。淄博市的房地产开开发以住宅为为主，其中商商品住宅开发发是绝对主流流，经济适用用房所占份额额较小，仅为为住宅开发的的补充。.4销售情况2002年已销售售面积：房屋种类商品住宅经济适用房办公楼商业用房合计已售面积1333148124534471741329311637787成交额17348513359705223129217025数据来源：淄博市市统计局以上显示，20002年商品房已已售面积达133.3万平方米，较2001年有明显的的提高（2001年全年实际际销售商品房房99.09万平方米米），增长43.111%。2002年购买分分类统计：个人购买集团购买已售面积1130468202500比例84.81%15.19%数据来源：淄博市市统计局以上显示，20002年个人购买买的比例占到到了84.811%，集团购买买仅占15.199%，个人购买买依然是商品品房的购买主主体，而集团团购买的比例例由2001年的10.777%增长到了2002年的15.199%，集团购买买的比例在2002年有明显上上升。1.2.3商品住住宅价格2001年住宅平平均价格图商品住宅经济适用房住宅2001年106086810502002年130110721247增长%22.74%23.50%18.76%数据来源：淄博市市统计局这里的住宅宅包括商品住住宅、经济适适用房淄博市住宅价格水水平目前还较较低，从上表表实际销售面面积和实际销销售额可计算算出：2001年住宅平均均价格为10050.2元元/平方米，其其中经济适用用房价格为8868.6元元/平方米，商商品住宅价格格为10600.5元/平方米。2002年住宅平均均价格为1247元/平方米，增增长18.766%，其中经济济适用房价格格为1072元/平方米，增增长23.500%，商品住宅宅价格为1301元/平方米，增增长22.744%，价格的提提升幅度达到到了两成。1.3城市市政基基础设施1.3.1城市基基建投入近几年来，为了改改进城市容貌貌和基础设施施，淄博市把把基建投入作作为了重点工工程。九五以以来，淄博市市重点工程累累计投资完成成81.766亿元，先后后开工建设重重点工程711项。建设了了博莱高速公公路淄博段，中中心城区东北北、西南外环环路，扩建了了华北路、西西七路、张博博路、临淄人人民路等，进进行了张南热热网、邮电扩扩容、变电站站、污水处理理二期工程等等建设，缓解解了电力、通通讯、交通等等卡脖子的问问题，改善了了投资环境。九九五以来，淄淄博市用于城城市基础设施施建设的投资资累计23..38亿元。建建设改造城市市道路1600公里，城市日日供水能力达达到74万立方米米，日供电能能力达到1556万千瓦，城城市生活燃气气汽化率达到到100%，集集中供热面积积1199万平平方米，城市市绿化覆盖率率达到33..59%，人人均绿地面积积达到7.99平方米，城市市化水平达到到43%，城市市的存载力、凝凝聚力明显增增强。2002年，市政政基础建设投投入10.15亿元，比上上一年增长1.7%，经过大力力投入，市容容市貌有了明明显改观，进进一步完善了了城镇功能，城城市基础设施施水平得到提提高，给城市市房地产建设设带来了新的的机遇和开发发条件。1.3.2市政配配套情况.1城市交通淄博市是国务院批批准的山东半半岛经济开放放区城市和“较大的市”，辖张店、淄淄川、博山、周周村、临淄５５个区和桓台台、高青、沂沂源３个县以以及淄博市高高新技术产业业开发区，总总面积5938平方公里，５５个区各相距距２０公里左右右，城乡交错错，形成组群群。淄博是山山东半岛东西西向经济发展展主轴上的重重要经济结合合点，同时也也是鲁中传统统的物资集散散中心。境内内胶济铁路、309国道、济青青高速公路横横穿东西，淄淄八、淄东、辛辛泰铁路及２２０５国道、在在建的滨莱高高速公路纵贯贯南北，并交交汇于淄博的的中心城区张张店。这几年淄博市政府府开始着手进进行了市容改改造、马路亮亮化工程、城城市绿化等，使使市区的环境境得到了改善善。另外，市市政府旧城改改造、破产工工厂转让等将将改变城市环环境，还将形形成一定数量量的可开发用用地，促进房房地产开发。.2张店市政交通淄博市张店区市政政配套比较完完善，道路交交通条件良好好，能够基本本满足城市居居民交通出行行的需要。近近年来，张店店区牢固树立"抓城建就是是抓经济"的思想，以以建设标志性性中心城区为为目标，按照照"治理完善建建成区，开发发建设西城区区，建设现代代化中心区"的城建工作作思路，重点点抓了路、绿绿、水、楼、灯灯、广场等城城市要素建设设。目前，张店区累计投投资12亿元用于城城市建设，先先后完成张店店东南和西南南外环路、世世纪路、张周周路、东四路路、华光路、西西六路、东二二路、玉龙河河、中润大道道等30多项基础设设施建设重点点工程，这些些道路建成以以后将大大改改善城市交通通条件。另外外，根据其他他城市房地产产开发的经验验，新修建道道路附近的土土地开发会火火热起来，城城区边缘会形形成新的居住住和商业区。.3配套设施据了解，淄博市区区内由于拥有有大量企业、市市级和地方政政府机关等单单位，建设时时间较早，已已经形成较完完善的配套体体系，供水、供供电、供暖、天天然气、电信信等配套设施施能满足市民民的需求，另另外购物、教教育、娱乐、体体育、邮局、银银行、等生活活设施也初步步具备。但离离市中心较远远的区域各项项配套还比较较缺乏，尤其其是北部新建建的住宅区，比比如本项目所所在的西北部部区域。但随随着大量新建建住宅区的出出现，交通等等条件的完善善，城市较边边缘也会成为为配套成熟的的区域，这也也是房地产开开发的条件和和促进的结果果。总之，淄博市市区区市政配套基基本能满足需需要，但城市市环境仍有待待进一步改善善。由于城市市规模小，城城市边缘离市市中心不过几几公里，可以以借用到市中中心的一些整整个城市的公公用配套，不不存在明显的的区域性。但但一些新建居居住区的便利利设施会明显显不足，需要要在开发过程程中针对购房房者入住后的的需求进行建建设。1.3.3未来城城市发展基建投入方面，政政府将进一步步加大投入。从从市计委了解解到，淄博市市的主要发展展目标是：到到2005年，全全市人口达到到415万，建建成区面积达达到157万平方方公里，城市市化水平达到到55%。其中中，加快房地地产开发建设设、大力发展展建筑业、加加快城市基础础设施建设是是重点发展方方向。建设中的淄博新区区，规划面积积52平方公里。国国际化的规划划设计和灵活活的投资方式式，将使张店店在未来的5-10年间，以百百平方公里的的城区面积和和百万的城市市人口崛起于于世。另外，淄淄博旧城改造造、淄博韩商商工业园、南定建陶工工业园、淄博台商工工业园、建设中的淄淄博科技工业业园等的建设设等都会使市市区的环境、基基础设施、生生活配套等方方面更加完善善，淄博市的的房地产业开开发环境也将将更广阔。1.4产业政策分分析淄博市房地产市场场处于刚起步步阶段，各项项产业政策还还很不完善，淄淄博市的房地地产业还没有有培育成拉动动国民经济增增长的动力。在在全国政策取取消福利分房房制度出台以以后，淄博市市采取了单位位集资建房的的过渡性措施施。目前淄博市的住房房二级和三级级市场已经放放开，其中公公房上市反响响很大，从市市房地产交易易中心了解，近近两年来所办办理的产权交交易绝大部分分是二手住房房。住房二级级市场的活跃跃，将使很大大一部分人有有能力再次置置业，这将促促进对住房一一级市场的需需求，有利于于淄博市住宅宅市场的发展展。但从总体体上看，住宅宅二级市场还还不够活跃，住住宅二级市场场发育严重不不足。分析原原因，一是住住宅产权不清清晰；二是中中介行业还不不成熟；三是是交易税费名名目繁多，费费用过高，手手续繁杂。总体而言，淄博市市的房地产业业还刚刚发展展起来，各项项产业政策还还很不完善，政政府对整个产产业也没有完完善的政策扶扶持和长远发发展计划，因因此还需要经经过很长一段段时间才会比比较完善的产产业政策，指指导和调控房房地产市场健健康发展。1.5淄博私车情情况截止到2002年年末，淄博私私车（小轿车车）拥有总量量为19798辆，单2002年私车为5378辆，占总量量的27.166%，增长速度度之快达到了了近年来的最最高峰。1.6经济发展预预测及房地产产市场展望1.6.1经济发发展预测目前淄博市正处于于的经济产业业结构调整时时期，GDP中第二产业业产值的比例例占大部分，第第三产业产值值不到四成。但但从近三年看看，经济增长长平稳，每年年增长幅度也也很大，预计计未来几年的的经济发展仍仍会保持较高高的增长速度度。按照市政政府保持10%左右的增长长目标，2004年淄博市的GDP将超过8500亿元，经济济综合实力也也将逐渐提高高。1.6.2房地产产市场预测虽然目前淄博市房房地产业还很很不成熟，但但有着很大的的发展前景。目前房地产投资仅占GDP的1%左右，与其他较发达城市的发展水平相比，淄博市房地产还有很大的发展空间。由于淄博市土地招招投标政策刚刚刚开始，一一些以前协议议转让的土地地短期内会进进行开发，这这使未来几年年的房地产市市场供应量有有一定幅度的的增长。另外外，该政策的的全面实施将将使取得土地地的成本大大大提高，商品品房的价格尤尤其是住宅的的价格在未来来几年中将会会上涨。总之，淄博市未来来经济预期良良好，城市房房地产开发也也有很大发展展空间。随着着购房者需求求档次的提高高、发达城市市开发和营销销经验的引入入，也会使淄淄博市的房地地产开发水平平逐步提高。供应市场研究2.1供应调研的的目的和方法法通过对淄博市房地地产的最详尽尽调研，最大大程度地熟悉悉和了解淄博博市房地产供供应特点，掌掌握目前市场场上各项目具具体情况、总总体供应量和和供应结构、价价格情况、规规划及配套等等，分析各在在售（建）项项目以及其销销售情况。在对于市场基本情情况的掌握之之后，针对项项目的区位特特点、供应量量、项目总体体规划设计、物物业管理、价价格等诸多因因素如何对项项目品质产生生直接的影响响，逐项进行行综合对比分分析。发现其其内在规律，掌掌握“淄博市住宅宅市场现状的的形成原因”和分析“淄博市住宅宅市场今后的的发展方向”，进而挖掘掘市场空白点点。通过对淄博市房地地产的了解，确确定出淄博市市房地产影响响项目的因素素，运用层次次分析法（AHP）确定各影响响因素的权重重，即对于项项目的影响程程度。然后运运用德尔菲法法根据这几个个影响因素对对于各项目进进行综合评分分，得出各项项目的综合品品质。、样本选择按照淄博博市房地产市市场的现状，敝敝司对形成一一定规模的在在售项目进行行了全面的调调研，剔除了了一些规模较较小、参考意意义不大以及及定向开发的的项目，最终终选取了13个项目做为为分析的样本本，同时对样样本中的几个个具体的项目目进行个案分分析。项目详详细情况见下下表。项目概况物业名称发展商物业位置巴黎春天京润房地产综合经经营开发有限限公司张店区华光路1223号世纪花园9家公司联合开发世纪路与联通路交交叉口齐林家园淄博众信置业有限限公司四五路、昌国路交交汇处紫荆园中房集团淄博市城城市建设综合合开发公司张店区华光路811号怡海世家青岛麦迪绅集团（淄淄博）房地产产开发有限公公司张店区世纪路北首首天立花园天立房地产开发有有限公司联通大道与新西四四路交汇处荷香园新达房地产开发公公司中润大道与西五路路交汇处东南南角金信花园金信房地产开发有有限公司中润大道与西四路路交汇处东南南角恒生城市花园恒生置业有限公司司联通路与世纪路交交汇处西南丽景翠园山东创业房地产开开发股份有限限公司联通路与西四路交交汇处西南角角富贵家园华瑞房地产开发有有限公司联通路北柳泉路口口东300米莲馨园圣亚房地产开发有有限公司联通路中段西五路路与联通路交交汇处向东2200米新空间花园山东新空间置业有有限公司开发区中路南侧、市场界定淄博市房地产目前前还处于起步步阶段，市场场还不完善，每每年的房地产产总投资不到到20亿元，开复复工面积只有有150到180万平方米，整整个淄博市房房地产还没有有形成规模，目目前市场供应应量不大，项项目数目也不不是很多，彼彼此间差异也也不大。但由由于淄博各个个区之间的距距离相隔较远远，针对本项项目开发地块块所处的区位位，本次调研研主要选择在在张店区。所所以区域市场场界定为张店店区房地产市市场，具体划划定为：西起起世纪路，东东至柳泉路，南南北方向由外外环路到华光光路。此次的市场调查也也覆盖了本案案地块的周边边区域。2.2供应市场研研究2.2.1项目综综合品质综合品质如何是消消费者所关心心的问题，小小区的交通位位置（包括周周边的环境）、整整体的规划水水平、户型设设计的合理性性、小区内部部的配套设施施的状况以及及小区的物业业管理水平都都将直接影响响小区的综合合品质。为了了能够更为科科学的、客观观的反应淄博博市各个地产产项目的综合合品质，并将将其量化，敝敝公司应用了住宅宅产品综合品品质指标评测测系统，建立立了新的数学学模型，对各各个项目的综综合品质进行行评定。本系系统以层次分分析法为基本本原理，经过过分析论证确确定位置交通通、整体规划划、小区配套套、户型、管管理水平五个个要素为影响响项目的重要要因素，用层层次分析法（AHP）确定其权权重，运用德德尔菲法对各各项目5项要素综合合评定打分，最最终得出各项项目的综合品品质指标。各要素权重及各项项目最终综合合指标如下：：要素权重及综合指指标图.1综合品质评定———综合品质项目名称综合品质巴黎春天62.57世纪花园61.55齐林家园60.23紫荆园59.49怡海世家58.41天立花园57.35荷香园56.43金信花园54.30恒生城市花园53.65丽景翠园53.44富贵家园52.42莲馨园52.19新空间花园48.70.2性能价格比项目性价比表物业名称综合品质均价销售率性价比新空间花园48.70128080%38.05金信花园54.30149885%36.25齐林家园60.23170080%35.43天立花园57.35165085%34.76怡海世家58.41169080%34.56荷香园56.43166085%33.99富贵家园52.42160085%32.76莲馨园52.19160080%32.62紫荆园59.49185080%32.16丽景翠园53.44170080%31.44恒生城市花园53.65178080%30.14瑞祥世纪花园61.55210080%29.31巴黎春天62.57270080%23.17注：性价比在数值值上等于综合合品质除以销销售价格乘以以1000可见，所有项目中中，性价比最最高的项目为为新空间花园园，性价比最最低的项目为为巴黎春天。齐齐林家园的价价格高出了天天立花园、莲莲香园等楼盘盘，而它的综综合品质相对对较高，所以以它的性价比比占到了第三三位，从上表表不难看出。一一些品质较高高的项目，价价格也相应抬抬高，如巴黎黎春天品质最最高，由此其其性价比也是是最低的。但但从它的销售售业绩颇佳的的情况，说明明现在高端市市场刚刚起步步，高档项目目受到了一定定的追捧，这这也是高端市市场起步初期期的特征之一一，当然这时时的价格不能能高出理性的的范围；而一一般来说随着着市场的自我我调节，不断断地完善，以以及高端客户户体量的消耗耗，价格也越越来越理性。产品分析.1整体规划容积率和绿化率是是评价小区整整体规划水平平的重要指标标，是小区档档次和形象最最直接的体现现。现在淄博博市在售的小小区整体规划划水平较低，具具体数字见下下表：容积率单位：万平平方米物业名称容积率占地面积总建面巴黎春天4.982410012天立花园1.60500008富贵家园1.52330005莲馨园1.50300004.5恒生城市花园1.358910012丽景翠园1.21660008紫荆园1.2110200012.3怡海世家1.1121030023.38荷香园1.00700007齐林家园0.9221640020世纪花园0.88110000085金信花园0.80500004新空间花园0.5319000010容积率分布容积率范围建筑面积（万平方米）面积比例项目个数平均容积率容积率>2126%14.98容积率1.5—2217.58%31.28容积率1—1.5562.6830%51.17容积率<161956%40.76淄博市地价较低，致致使容积率普普遍偏低，容容积率大于2的只有巴黎黎春天，容积积率达到了4.98；容积率小小于1的项目有4个，其中世世纪花园的建建筑面积达到到了85万平方米，荷荷香园的建筑筑面积也达到到了20万平方米，这这两个项目的的建筑面积之之和为105万平方米，这这是导致容积积率小于1的项目比例例最高的原因因。绿化率物业名称总建面绿化率巴黎春天1250%世纪花园8545%齐林家园2040%金信花园440%恒生城市花园1240%莲馨园4.540%新空间花园1040%紫荆园12.338%怡海世家23.3838%天立花园838%荷香园738%丽景翠园835%富贵家园530%尽管区域市场多数数项目容积率率较低，但却却没有带来很很高的绿化率率。以上数据据是各楼书显显示的，但据据实地调查，绿绿化率超过440%的项目目也只有世纪纪花园，大部部分项目绿化化率介于300%-40%%之间，且集集中在35%%左右，对于绿绿化的理解仅仅限于不让地地面裸露，绿绿化的手段也也比较单一，大大多数是草皮皮和冬青的搭搭配。同时绿绿地非常的零零散，没有大大面积的绿化化区域，无法法形成绿化景景观。这体现了当前淄博博市房地产项项目运作中小小区规划水平平的滞后。开开发商在开发发的过程之中中，对小区的的绿化园林没没有足够的重重视，致使多多数的小区没没有能够体现现小区风格的的景观，尤其其是绿化景观观。也说明大大多数开发商商还没有意识识到小区的整整体规划对于于小区的形象象以及销售价价格所产生的的深远的影响响。那么本项项目在绿化景景观方面的突突破，将为本本项目未来的的销售打下坚坚实的基础。.2楼型、户型楼型物业名称楼体类型总建面巴黎春天高层12世纪花园多层小高层85齐林家园多层20紫荆园多层12.3怡海世家多层小高层23.38天立花园多层小高层8荷香园多层7金信花园多层4恒生城市花园多层12丽景翠园多层8富贵家园多层5莲馨园多层4.5新空间花园多层10淄博市住宅市场中中多层住宅占占有绝对的优优势；小高层层住宅现在刚刚刚起步，区区域市场仍然然以多层板楼楼为主，小高高层和塔楼占占有了很小的的份额，除了了巴黎春天公公寓项目外，再再没有任何项项目产品全部部为高层，存存在高层的项项目也是高层层和多层并存存。造成这种现象的原原因主要有以以下几点：（1）淄博市居民平均均收入水平不不高，普通多多层住宅因其其造价便宜、售售价较低，同同时相关的管管理维护费用用较低，成为为淄博市民购购房的首选。（2）淄博市商品住宅宅市场还不是是很成熟，消消费者对多层层之外的其他他类型住宅形形式认识不足足。开发商在在开发的过程程中，大多依依据消费者的的消费习惯，而而不愿冒这方方面的市场风风险。（3）对于中高端产品品如单体别墅墅、联体别墅墅的缺乏，主主要是开发商商缺乏操作高高档楼盘的经经验，对于目目标市场缺乏乏有效细分，开开发的定位过过于保守造成成的。户型淄博市地产市场以以二居、三居居户型为主。其其中又以三居居室占据主导导地位，以小小户型为主的的项目鑫盛阳阳光丽舍，一一居占了一定定的比例，而而其销售业绩绩较差。在调研的过程中发发现，比较热热销的是130~1150平米的三居居室。较低的的价格把总价价限制在一定定范围之内，因因此，大一点点的户型价格格亦在大多数数人的承受范范围里。多层板楼这类型的的产品，就其其多层楼本身身的产品品质质而言，户型型在体现其品品质中占有很很大的比重。本本次调研中发发现因为淄博博市的消费者者对于户型设设计的挑剔，而而且特别强调调通风性。开开发商对于户户型设计都给给予了充分的的重视，如现现有的户型多多是明厨明卫卫的设计，有有一些还作为为自己的重要要卖点推出。但但也有部分项项目的户型设设计比较陈旧旧，例如，卫卫生间的窗户户对公共楼道道；动静安排排混乱；忽视视客厅的采光光问题，没有有动静分离概概念等。由于于淄博房地产产市场的低单单价带来的低低总价，所以以户型主要以以二、三居的的大户型为主主。随着淄博市房地产产的发展，人人们认识的逐逐渐提高，产产品可供选择择的增加，人人们对于产品品品质尤其是是户型将越来来越挑剔，因因此户型成为为项目销售过过程中，影响响销售成绩的的重要因素，而而且越来越重重要。.3楼宇配套区域住宅市场中的的各项目在通通讯系统、供供电系统等方方面并无较大大差异，基本本都是采用预预留电话接口口、宽带接口口等方式。采暖方式主要有市市政供暖和小小区集中供热热两种，供暖暖设备绝大部部分采用暖气气。由于淄博博市商品住宅宅市场刚刚起起步，社区智智能化设施的的应用还不广广泛。如现今今比较先进的的出入口管理理系统、保安安巡更系统、可可视对讲系统统、防盗及煤煤气泄露自动动报警系统、闭闭路电视监控控及防盗报警警系统、IC一卡通系统统等，所有项项目没有全部部配备到位，只只有少数项目目准备配置可可视防盗对讲讲系统。.4装修标准调研显示，目前，在在区域住宅市市场中住宅项项目的外立面面装修选材绝绝大多数采用用墙面砖，占占总体的80%。部分住宅宅采用涂料，占占总体的20%。住宅的外外立面不仅仅仅体现在外立立面的装修、色色彩方面与众众不同，还体体现在富于变变化的立面效效果，充分展展现产品外观观的艺术性。因因此，在住宅宅市场中产品品要树立高品品质的形象、与与众不同的个个性，住宅的的外立面必须须充分体现其其美观性和艺艺术性，从而而在消费者面面前展现项目目的个性和特特色。按照住宅室内装修修标准，住宅宅内部装修形形式一般分为为四种：毛坯坯房、厨卫精精装修、菜单单式装修及精精装修。整体体产品档次不不高决定毛坯坯房仍然是市市场上装修选选择的主流，精精装修和菜单单式装修在很很大程度上仍仍然是市场空空白点，面对对于价格很“敏感”的淄博购房房者，菜单式式装修显然更更容易被接受受。公共部分的装修一一般包括大堂堂、电梯间、公公共走道、楼楼梯间的装修修。市场中的的绝大多数项项目仅楼梯间间仅有一般装装修。.5小区配套淄博房地产发展较较晚，房地产产整体水平不不高，产品档档次普遍偏低低，规模较大大的社区较少少，小区内配配套不足成为为淄博市房地地产市场上的的普遍现象，大大多数的项目目借助于外部部配套。规模模较大的项目目和档次相对对较高的项目目区内配套相相对完善。.6物业管理随着房地产市场的的发展，购置置者不仅关注注房屋本身品品质，而且越越来越注重其其后期服务。一一个知名物业业管理公司不不仅能够给今今后的业主带带来一流的服服务，而且还还能够提高物物业的附加值值，特别是在在市场竞争日日趋激烈的情情况下，物业业管理的水平平的高低已经经成为吸引目目标客户的重重要手段。高高档项目的客客户有着较强强的购买力，他他们对物业管管理的要求也也更为严格。只只有下大力气气提高物管水水平充分满足足业主的需要要，才能真正正体现项目的的品质并最终终赢得客户的的认同，这也也是差异化竞竞争的要求。物业管理相关费用用物业名称综合品质物业费巴黎春天62.571瑞祥世纪花园61.550.5齐林家园60.230.5紫荆园59.490.15怡海世家58.410.4天立花园57.350.25荷香园56.430.2金信花园54.300.28恒生城市花园53.650.5丽景翠园53.440.2富贵家园52.420.2莲馨园52.190.2新空间花园48.700.15物业管理费是客户户入住后长期期支付的一笔笔费用，由于于将会涉及客客户的支付能能力，因此物物业管理费用用的高低也会会影响目标客客户的购买行行为。在目前前的淄博住宅宅市场，客户户普遍对物业业管理公司的的认知感较差差，这主要是是由于客户对对物业管理的的重要性认识识及对其的重重视程度一般般，但却非常常关注物业管管理费用的高高低。本次调研发现0..5元以上的项项目只有巴黎黎春天，其它它各项目物管管费平均分布布在0.5元以下，绝绝大部分项目目的物业费集集中在元之间间因为过低的物业管管理费用，致致使盈利性的的物业管理公公司无法进驻驻本地市场，为为小区居民带带来专业化的的物业管理服服务。现在淄淄博市所有的的项目除了巴巴黎春天外，物物业管理都是是由开发商自自管，属于开开发商为销售售而附加的产产品，所以普普遍的管理水水平不是很高高，而且管理理主要方面也也仅仅集中在在保洁和保安安方面。因此本案应在物业业管理上做足足文章，使客客户从本案充充分认识到物物业管理的重重要性就意味味着客户对本本案的认同，本本案就会因出出色的物业管管理在市场上上树立良好形形象，促进本本案取得更大大程度的成功功。.7价格和销售价格无疑是消费者者在购物时最最为关注的，尤尤其对购房这这样的大宗交交易更超出了了对普通商品品的关注，可可以说价格是是绝大多数消消费者购房选选择时的标准准，也是消费费者衡量自己己购买能力和和购买什么样样的住宅的标标准，那么楼楼盘合理的定定价可以使消消费者感到物物有所值，可可以有效地针针对我们的整整体目标客群群，尽量地避避免客户的流流失，从而在在保证开发商商利益的同时时，是经济效效益和社会效效益最大化。物业名称综合品质均价销售率巴黎春天62.57270080%世纪花园61.55180080%齐林家园60.23170080%紫荆园59.49185080%怡海世家58.41169080%天立花园57.35165085%荷香园56.43166085%金信花园54.30149885%恒生城市花园53.65178080%丽景翠园53.44170080%富贵家园52.42160085%莲馨园52.19160080%新空间花园48.70128080%说明：如分期开发发的项目，销销售率是以本本期并包括之之前销售面积积计算，不包包括未开发的的部分。按综合品质分组综合品质分组平均综合品质加权均价建筑面积60以上61.45187511750—6055.30170284.1850以下48.70128010以上显示，随着综综合品质的提提高，加权均均价也随着平平滑提高，但但其提升的速速度要高于价价格提升的速速度。综合品品质60以上的项目目价格偏高或或品质没有做做到位，而本本段的供应量量最大，达到到了117万平方米，这这样的弊端如如是小项目迅迅速开盘并且且迅速售罄可可能受到的影影响不大，如如是大项目，由由于运做周期期较长，会受受到新项目的的冲击，并且且随着消费者者对房地产市市场认识的加加深，也会影影响项目的销销售。所以对对于本项目这这样的大型项项目来说，如如何合理定价价是极其重要要的，一但定定价过高，将将大大影响项项目的销售，势势必缩小了项项目的客群体体量，进而影影响项目的整整体效益；综综合品质在50—60的项目就其其价格而言相相对比较合理理；综合品质质在50以下的项目目只有一个——新空间花园园，位于高新新区东北部，而而此区位的住住宅市场目前前还没有被广广大居民所接接受，其价格格偏低是可以以理解的，它它的供应量也也只有10万平方米，不不会对整个市市场造成较大大的影响。按价格分组价格分组加权均价平均综合品质建筑面积2000以上270062.57121700—19000178256.67137.316003647.91500以下134251.5014以上显示，与价格格分组相类似似，目前，淄淄博的在售项项目综合品质质同样与其对对应的价格不不相匹配，综综合品质提升升的速度要慢慢于价格提升升的速度。按性价比分组按性价比分组平均性价比平均综合品质加权均价建筑面积35以上36.5754.4115533430—3532.9656.10175716530以下23.1762.57270012以上显示，多数项项目虽然性价价比较高，而而综合品质却却较低，反之之性价比较低低的项目，综综合品质较高高，再次说明明多数项目的的价格与其品品质不相匹配配。从供应量量可以看出，性性价比较高的的项目供应量量较少，性价价比大于35的只有34万平方米，目目前市场上多多数项目的性性价比有待提提高。销售情况目前市场上多数项项目销售业绩绩颇为良好，这这是房地产市市场发展初期期的现象，虽虽然多数项目目存在这样那那样的问题，依依然受到了广广大消费者的的追捧。值得得一提的是除除了整个市场场状况良好外外，特点之一一是普遍存在在集体团购的的现象，争取取到团购客户户也是各开发发商所努力追追求的，团购购也是导致销销售颇好的原原因之一。本本次调研的大大多数项目销销售率达到了了80%，它们都不不同程度地存存在着团购客客户，最典型型的项目世纪纪花园80%以上都是团团购。2.3供应市场研研究结论通过对淄博市的房房地产市场的的整体的考察察和分析可以以得出以下的的结论：整体规划：容积率率整体较低，绝绝大部分的项项目容积率在在1.5以下；绿化化率多数在335-40%%之间；使用用率基本在775-85%%之间；楼体体类型以多层层板楼为主。户型：以二、三居居为主，二居居面积多为880~1200平方米，三居居多为120~160平方米米。配套情况：多数项项目借助周边边配套，大多多数项目区内内配套不完善善，只有极少少数规模较大大或是品质较较高的项目配配套相对齐全全。装修水平：品质较较高的项目的的公共装修都都以精装为主主，其他项目目以简装为主主。大多数的的项目户内装装修为毛坯房房和粗装修。物业管理：大多数数项目以自管管为主，管理理费在0.55元/平方米/月内。价格和销售：本案案所处区域以以中高档项目目为主，均价价集中在15500~20000元/平方米之间间。该区域内内大多数项目目推出的都是是毛坯房的商商品房，鲜有有项目提供精精装修，绝大大多数项目存存在定向开发发或集团购买买，形成一部部分客户分流流。第三章需求市市场分析3.1受访人群基基础特征分析析年龄构成：年龄30以下31—3536—4041—5051—6060以上人数58572811643712从上表可以看出，受受访人群的年年龄主要集中中在36岁到50岁之间，数数量上占到73%，原因在于于这一部分人人群大多经过过一段时间的的创业，在事事业上小有所所成，因而在在经济实力上上有购买商品品住宅的实力力，而在生活活上又有拥有有独立居所的的愿望。这一一部分人群构构成了商品住住宅的主要目目标客户群体体；在生活习习惯和居住需需求上，这一一部分人群大大多比较朴实实、注重实用用性不会过多多地张扬个性性。因此，在房地产产产品设计阶段段，在兼顾每每一部分人群群需求的同时时更要充分考考虑这部分人人群对商品住住宅的需求特特征，设计出出迎合他们意意愿的产品，并并在宣传推广广中最大程度度地宣扬住宅宅项目的实用用性，符合客客户需求的方方面，迅速达达到销售目的的。家庭结构：家庭结构独身两口之家三口（10岁以下小孩）三口（10—18岁小孩）三口（18以上小孩）四口以上人数331826712311850对于受访者的家庭庭构成的调查查，我们把家家庭类型分为为六种类型：：单身、两口口、三口之家家（10岁以下小孩孩）、三口之之家（10—18岁小孩）、三三口之家（18岁以上小孩孩）、四口以以上家庭。从从表中可以看看出三口之家家占有84%比例。因此此，在户型的的需求上应该该以三居室为为主（别墅类类型住宅除外外），以二居居、四居为辅辅。三口之家家（10岁以下小孩孩）占45%，那么在项项目规划时就就要充分考虑虑儿童房及儿儿童设施的设设立，而未来来目标客户群群以三口之家家为购房主体体。现居住区域：居住区域张店临淄博山周村淄川高青人数28812330114513在调研时我们根据据各区的经济济发展水平选选择不同比例例的客户，由由于张店是经经济发展水平平最高，同时时也是本项目目的所在地，是是重点调研区区域，所以在在我们的受访访客户中，张张店客户占的的比例最高，达达到了48%。临淄、周周村的比例较较高，可见张张店的政治、经经济、购物环环境对两地人人群有着极强强的吸引力。销销售过程中，应应针对此一需需求，作有效效引导，甚至至将两大区域域划入我们的的目标市场。需需要指出的是是高青的3个受访客户户是在张店区区拦截访问时时随机抽样获获得。对现居住状况的满满意度满意度是否频次414195在受访客户中，对对现居住状况况满意的比例例达到了68%，不满意的的有195人，占32%，对现居住住状况满意的的原因，更多多的是受惠于于前期的福利利分房及经济济环境的向好好，居住人群群的提前消费费；同时，由由于淄博前期期市场提供的的产品价格相相对较低，室室内居住环境境都较好（户户型大、内部部设施齐全）。因因此，我们要要引导市场的的消费就必须须从前期的空空白点入手，如如小区园林环环境、公共配配套、会所的的设施等，将将目标设定于于舒适度的提提高。职业特征：工作单位国家机关事业单位国有企业三资企业私营企业个体业主自由业者人数1412513513027493对于受访人群的职职业特征的分分析上，这样样考查的原因因是想通过其其所从事职业业来分析其在在价格上承受受能力的真实实性。从以上图表我们可可以看到，受受访人群中有有46%的个体业主主，21%的私营企业业，15%的自由业者者。需要指出出的是，以上上人群只是我我们调查所分分类的人群，只只能代表淄博博目前经济的的发展，政策策的利好，人人们告别大锅锅饭，下海经经商人群的大大量增加，此此一数据并不不代表他们是是有效需求或或有购房需求求。要成功将将人群吸纳，在在销售和推广广中就应加以以引导，使之之成为本项目目的有效需求求；另外，三三资企业、国国有企业、事事业单位和国国家机关也占占有一定的比比例。交通工具：交通工具私车公车出租车公交自行车频次231864350154上表显示，选择公公交的达到了了57%，超过了半半数，选择自自行车的占25%，也占到了了总数的四分分之一。从此此数据推出，未未来本项目若若能够提供业业主班车，将将会极大地方方便业主，提提升本项目的的品质；选择择私车的占4%，选择公车车的占3%，这两项只只占到7%，在调研过过程中，我们们发现淄博的的高端消费客客群多数没有有私家车，他他们并不是没没有购买能力力，而是他们们传统的消费费观念相对朴朴实节俭，购购车的欲望相相对较低，但但随着人们生生活水平的不不断提高，敝敝司相信这一一购车需求会会在以后的几几年内释放。3.2受访人群对对产品需求特特征购房目的：购房目的自住为孩子为父母频次37820717从上面图表可以看看出，选择自自住的占63%，为孩子购购房的占34%，两者之和和高达97%。因此此，我们不难难得出结论，现现阶段淄博房房地产需求市市场的需求特特性应该更注注重个人的居居住舒适性；；为父母购房房的只占3%，同样可以以得出结论购购房主体是中中年人群体。在在本项我们设设置了五个选选项，其中选选择投资和度度假两个选项项的人数为0，因此在广告告宣传的侧重重点上，应该该以宣扬住宅宅产品的高舒舒适性为主。选择区域特征受访对象如购房是是否选择张店店，统计如下下：是否选张店是否频次52584百分比86%14%上表显示，选择在在张店区购房房的占86%，张店区的的各种环境无无疑是各区当当中最具竞争争力的，是淄淄博市的政治治经济文化中中心，多数人人选择张店是是正常的。选择张店的因素特特征环境经济环境政治环境教育环境居住环境其他频次5106417118537百分比52.74%6.62%17.68%19.13%3.83%上表显示，经济环环境是受访人人群的首选，达达到了52.744%，值得注意意的是选择教教育环境的也也占到了17.688%，那么在本本项目的规划划中双语学校校的设立，是是符合市场需需求的。应在在本项目未来来的宣传推广广中，巧加运运用，让消费费者在购房进进行比较时，多多一个选择本本项目的理由由。能够承受的单价（单位：元/平方米）单价1000以下1000—15001500—18001800—20002000—25002500—30003000以上频次105316124311986百分比17%52%20%5%3%1%1%上表显示，能够承承受单价在1000—1500元/平方米的占52%，是主流承承受价格；1500—1800元/平方米的占20%，是次主流流承受价格；；1800—2000元/平方米的占5%，此价格段段的项目已经经是中高档项项目，本段的的消费群体可可列为高端客客户群；2000—2500元/平方米的占3%，2500元/平方米以上上的占2%，这两个价价格段的消费费群体所占比比例最低。购买面积的特征：：（单位：平平方米）建筑面积80—9090—100100—110110—120120—130130—140140—150150—160160—200频次275058186511614911610百分比4%8%10%3%11%19%24%19%2%上表显示，受访对象象选择的户型型面积主要集集中在两个区区域，选择90—120平方米的占到到了21%，选择120—160平方米的比例例最高，占到到了73%。可以看出出消费者在购购房时仍然注注重住宅的舒舒适性，大面面积的户型依依然受到消费费者的追捧，本本项目在规划划设计户型配配比时应参考考以上数据，并并应以三居为为主力户型。需需要指出的是是我们设置的的80元/平方米以下下的选项并没没有受访者选选择，因此，项目在小户型的配置上要审慎。选择建筑类型特征征建筑类型4层以下5—7层8—10层11—15层16—20层21层以上别墅频次231235753812711百分比38%39%12%6%2%1%2%上表显示，选择44层以下和5~7层的分别占占到了38%和39%，两者之和和达到了77%，这与市场场上供应的主主流建筑类型型符合，为市市场习惯性消消费，反映前前期市场没很很好的引导；；选择8~10层和11~15层的也占有有一定的比例例。由此可见见，市场对小小高层物业亦亦存在一定的的潜在需求，在在