物业管理05前期物业管理

第五章前期物业管理一、前期物业管理概述目录四、入伙与装修管理二、物业管理的超前介入三、物业的接管接收（一）前期物业管理的界定一、前期物业管理概述（二）前期物业管理的特殊性（三）前期物业管理的工作内容前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同时起，到业主、业主大会选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同为止。

“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业服务公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担”。——《物业管理条例》（一）前期物业管理的界定概述（二）前期物业管理的特殊性当事人包括三方，开发商、前期物业服务企业和业主，之间形成了复杂权责关系；生产与消费的同步性。——草拟物业服务方案，承揽物业服务任务（三）前期物业管理的工作内容参与工程建设，提出合理化建议签订物业服务合同，建立与业主和物业使用人的联系设计物业管理模式，草拟管理制度建立服务的系统与网络办理移交接管与入伙事宜（一）物业管理超前介入的概念二、物业管理的超前介入（二）物业管理超前介入的必要性（三）物业管理超前介入的方式及工作内容（四）超前介入与前期物业管理的界定物业管理的前期介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。

“物业服务企业超前介入的咨询服务对象，主要是房地产开发亏或投资商，其费用应由开发商承担”。（一）物业管理超前介入的概念概念有利于后期物业管理的顺利进行；（二）物业管理超前介入的必要性为接管验收物业、保证物业正常运行打下基础使物业的使用功能更加完善；——前期介入：积极参与物业规划设计；（三）物业管理超前介入的方式及工作内容

晚期介入：开始前期管理。中期介入：严格监理施工的每一环节；（四）超前介入与前期物业管理的界定项目前期与建设单位签订服务合同始（收楼前3～6个月）与业委会签订第一份合同超前介入前期管理是否拥有对于物业的经营管理权；是否承担相应的民事责任。——（一）物业的竣工验收三、物业的接管验收（二）物业的接管验收（三）物业接管验收的两种情况（四）物业接管验收应移交的资料（五）物业接管验收的程序（六）物业接管验收中应注意的问题（七）物业接管验收的标准（一）物业的竣工验收2．物业竣工验收的种类1．物业竣工验收的含义3．物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料

竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，把项目移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。1．物业竣工验收的含义概念隐蔽工程验收分期验收单项工程验收全部工程验收2．物业竣工验收的种类3．物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料（2）竣工验收的标准（1）竣工验收的依据（3）竣工验收时所应提交的资料上级主管部门的有关文件。开发商和建筑商签订的工程合同。设计文件、施工图纸和设备技术说明书。国家现行的施工技术验收规范。建筑安装统计规定。对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。（1）竣工验收的依据依据工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。设备调试、试运转达到设计要求。建筑物周围2米以内的场地清理完毕。技术档案资料齐全。（2）竣工验收的标准标准竣工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；建（构）筑物监测记录：隐蔽工程验收记录；工程质量事故发生及处理记录；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程项目竣工图；建（构）筑物的使用注意事项；其他重要技术决定和文件等。（3）竣工验收时所应提交的资料（二）物业的接管验收2．接管验收与竣工验收的不同1．物业接管验收的条件3．物业接管验收的两种情况竣工物业接管验收是指物业服务企业根据接管验收标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理的工作。建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。房屋幢、户编号已经有关部门确认。原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件：房屋的所有权、使用权清楚。土地使用范围明确。1．物业接管验收的条件条件

验收目的不同2．接管验收与竣工验收的不同验收条件不同交接对象不同——从房地产开发企业接管验收（三）物业接管验收的两种情况从业主委员会接管验收——（四）物业接管验收应移交的资料2．原有房屋接管验收应移交的资料1．新建房屋接管验收应移交的资料1．新建房屋接管验收应移交的资料（2）技术资料（1）产权资料项目批准文件；用地批准文件；建筑施工执照；拆迁安置资料；房地产平面图等。（1）产权资料产权资料工程项目竣工图；■工程地质勘察报告；工程合同及开工、竣工报告；工程预决算资料；■

图样会审记录；工程设计变更通知及技术核定单；■

隐蔽工程验收、签证记录；建筑物沉降及变形位移监测记录；永久性水准点位置及基础埋深；■

竣工查收合格证书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；■园林绿化的图样；水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试验报告；■供水、供暖、供气试压报告；设备清单、安装记录、使目注意事项的说明、质保书和保修单，材料及设备供应商的资料；有关工程项目的其他重要技术决定和文件。（2）技术资料2．原有房屋接管验收应移交的资料（2）技术资料（1）产权资料房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证的文书利协议；房屋分户使用清册；房屋设备以及定、附着物清册。（1）产权资料产权资料房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。（2）技术资料技术资料——（五）物业接管验收的程序2．原有房屋接管验收的程序1．新建房屋接管验收的程序1．新建房屋接管验收的程序建设单位书面提请接管单位进行接管。接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。接管单位会同建设单位，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理的责任。经检验合格后，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。移交人应书面提请接管单位接管验收。接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。接管单位会同移交人对原有房屋质量和使用功能检验。对检验中发现的危、损问题，属于危险房屋的，由移交人负责解决；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商解决；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。交接双方共同清点房屋、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。2．原有房屋接管验收的程序落实物业的保修事宜；（六）物业接管验收中应注意的问题重视书面移交手续；依据《房屋接管验收标准》，认真逐项验收；接管验收一定要写明接管日期。——（七）物业接管验收的标准2．原有房屋的接管验收标准1．新建房屋的接管验收标准1．新建房屋的接管验收标准（2）外墙（1）主体结构（3）屋面（4）楼地面（5）装修（6）电气（7）水、卫生、消防（8）采暖（9）附属工程及其他地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；木结构应节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选用必须符合结构工程及验收规范规定；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。（1）主体结构（2）外墙（2）外墙：不得渗水。各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；阳台和三层以上房屋的屋面应组织排水，出水口、檐沟和落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。（3）屋面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷：块料面层应表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角；卫生间、阳台、盥洗室地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；木楼地面应平整牢固，接缝密合。（4）楼地面门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装备齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密及木门窗缝隙适度。进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。油漆、刷漆应色泽一致，表面不应有脱皮和漏刷现象。（5）装修电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。电梯应能准确地起动运行、选层、平层、停层；安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强、微、弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。除了上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。（6）电气管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修D卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生器具质量，良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。水泵安装应平稳，运行时无较大振动。消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。（7）水、卫生、消防

采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得互相摩擦，无杂音，不跑偏、不受卡，运转自如。各种仪器、仪表应齐全精确｀安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、开启灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程苑工及验收规范的规定。锅炉辅机应运转正常，无杂声。消烟除尘、消声减振设备应齐全，水质、烟尘浓支应符合环保要求。经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须1F合设计要求。（8）采暖室外排水系统的标高、睿井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于0.5米。二营与粪池间的连接管道应有足够的坡度，并不应超过两个弯。明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂证象。房屋应按单元设置信报箱，规格、位置须符合有关规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。单体工程必须做到工完料除场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，使其达到应有的质量和使用功能要求。（9）附属工程及其他。以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作为检验依据;从外观检查建筑整体的变异状态;检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度;检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值，建立资料档案。2．原有房屋的接管验收标准（一）入伙的含义四、入伙与装修管理（二）入伙的流程（三）入伙的手续文件（四）装修管理

“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。是开发商将己建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及物业产权的交接。（一）入伙的含义概念（二）入伙的流程发放“入伙通知书”和“收楼须知”按照“入伙通知书”规定，交纳各项费用用户验楼，签订“楼宇交接书”发放“业主手册”组织搬迁入伙实施装修管理（三）入伙的手续文件手续文件入伙通知书收楼须知（范本）入伙手续书交款通知书楼宇交接书住户／业主手册收楼须知我公司将为您提供良好的管理服务，现介绍有关收楼事项和程序，避免您在接收新楼时产生遗漏而引致不便。（1）业主在接到“入伙通知书”起3个月内，到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者，每逾期1天，应交纳人民币元的逾期金。超过半年不办理登记手续的房产，由房产管理单位代管；代管3年仍不办理登记手续，视为无主房产，交有关部门依法处理。（2）收楼时请认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉，请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益，就提出的投诉与楼宇承建单位协商解决。（3）根据楼宇承建合同，楼宇保修期为1年，保修期间，如因工程质量所致，承建单位将为业主免费修理；如因业主使用不当，则由业主自行支付费用。（4）业主有权对其住宅单位进行装修、维修，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前，业主须向管理处提出书面申请，获准后方可进行，并按规定由装修、维修承接者向管理处交纳一定的装修管理费。（5）办理各项入伙手续的程序见“入伙手续书”。××房地产开发公司××物业公司年月日收楼须知（范本）1．装修管理程序（四）装修管理2．装修管理要求3．押金及保证金4．违规责任5．管理权限备齐资料1．装修管理程序填写装修申报表核查办理开工的一般手续施工验收（1）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。（2）不得凿穿地面和房顶的水泥层。（3）不得封闭阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。（4）装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。（5）严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。（6）按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。2．装修管理要求（一）（7）装修施工应安排在上午⒎00～12∶00，下午14∶00～20∶00时间内进行，以免影响他人休息。（8）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。（9）需封闭阳台的，必须申报管理处同意方能施工。（10）施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出人证佩戴在胸前，并在指定的区域内活动。（11）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。（12）底层住户装修，不得在阳台违章搭建。（13）临平台的阳台、窗户不能改装门。2．装修管理要求（二）——业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。3．押金及保证金在装修施工中如有违反上述规定行为的，管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚。装修施工中有意或无意损坏公共设施设备和给他人财产、物品造成损害的，必须照价赔偿。因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等致使公共设施和他人利益损失