2023年山东聊城商业市场调研报告(9月8日)

聊城商业市场调研报告第一章宏观环境分析1.聊城概况地理位置：聊城市地处经济发达的山东省，居鲁西，临河南、河北，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济邯铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。聊城既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。历史沿革：聊城始建于春秋，距今已有2500多年历史，曾为沿古运河九大商埠之一。明清之交，由于漕运兴盛带来了聊城文化事业的发展。聊城历史悠久，文化灿烂。仰韶文化、大汶口文化、龙山文化等新石器时代的文化遗址均有发现。春秋战国时期，先后有属鲁、齐，秦置，属东郡，两汉相沿不改。魏晋南北朝时期，先后为平原郡、平原国和济州所属。北宋时为河北东路博州治所。南宋时，为金山东西路博州治所。明、清为东昌府治所。1918年改设为市，1963年复改县，1983年又设市至今。2.宏观环境分析经济环境：2023年全市实现生产总值（GDP）1375.92亿元，按可比价计算，比上年增长13.2%。其中，第一产业增加值198.63亿元，增长4.0%；第二产业增加值808.46亿元，增长15.4%，其中工业实现增加值752.22亿元，增长15.0%；第三产业增加值368.84亿元，增长12.9%。三次产业比例由上年的14.9：59.0：26.1调整为14.4：58.8：26.8。人均生产总值达到24613元（按年均汇率折算为3603美元），按可比价计算增长12.5%。2023年全市实现生产总值（GDP）1606.51亿元，按可比价计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值221.64亿元，增长4.3%；第二产业增加值935.70亿元，增长13.9%，其中工业实现增加值865.64亿元，增长13.7%；第三产业增加值449.17亿元，增长15.7%。三次产业比例由上年的14.4：58.7：26.9调整为13.8：58.2：28.0。人均生产总值达到27747元（按年均汇率折算为4345美元），按可比价计算增长11.2%。图表：聊城近几年GDP统计2023年2023年2023年GDP（亿元）1252.571375.921606.51增长率（100%）1313.213.1人均GDP（元）225562461327747增长率（100%）12.312.511.2小结：聊城市经济环境逐年优化，特别是民营经济发展增速加快，所占的产业比重进一步提高，这是吸引投资的主要因素。聊城市经济的快速发展，使得该地区发展潜力增大，投资人的投资欲望增强。人口分析：2023年末至2023年全市户籍人口590.89万人，比上年增加5.98万人，增长0.5%。人口出生率为11.84%，死亡率5.26%，自然增长率6.58%。城镇人均可支配收入15957元，比上年增长9.6%，人均消费性支出11626元，增长22.9%。农村居民人均纯收入5539元，增长8.4%；人均总支出5193元，增长11.9%。城镇单位在岗职工平均工资21385元，增长15.0%。小结：人口的稳定增长，居民消费力的持续增加，消费需求的增加，购物档次的提升，有利于聊城商业市场的逐步发展。交通环境：京九铁路、济邯铁路和济聊馆高速公路在聊城交汇，构成“黄金大十字”，使聊城成为呼南应北、承东接西的国家公路运输枢纽。目前，全市公路通车总里程达到13480公里，公路密度达到每百平方公里154.7公里，其中高速公路134.7公里，一级公路318.1公里，二级公路1180公里.2023年全市完成公路货运量1.31亿吨，比上年增长8.4%；货运周转量349.07亿吨公里，增长26.9%。公路客运量8042万人，增长2.4%；客运周转量45.37亿人公里，增长3.0%。年末全市国、省道通车总里程1379公里，其中高速公路135公里，一级公路376公里。农村交通条件进一步改善。全年新建农村公路733公里，受益行政村177个。2023年末，全市农村通车里程1.31万公里（不含未列养村道3800公里），行政村通油路比例达98.5%。

小结：聊城交通基础设施建设的大发展促进了道路运输生产的繁荣和兴旺，为商业繁荣提供了必要条件。图表：聊城市长途客运通行状况地区发车频次地区发车频次地区发车频次济南流水发车德州流水发车郑州每日一班青岛每日一班泰安流水发车西安每日一班日照每日一班济宁流水发车上海每日一班淄博每日一班蓬莱每日一班天津每日一班潍坊每日一班烟台每日一班石家庄每日一班威海隔日发车临沂每日一班苏州每日一班以上图表明确的显示聊城客运系统的发达状况，每天进出聊城的千余辆客运长途班车将会为本市带来强大的消费力支持。城市总体规划分析：按照《聊城市城市总体规划（2001-2023年）》，到2023年，城区用地面积将达到80平方公里、城市人口75万人，城镇化水平55%。聊城未来城市发展以“一城五区”的空间结构和“十五纵十五横一环”为主干的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南部城市行政新中心的建设，实现城区“东扩南展”发展方向，拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。城市商业规划分析：近期规划目标：2023年至2023年，聊城市市区商业网点的配置水平达到全省中等发展水平，基本实现小康社会商业服务目标：大中型商业零售网点达到20处，其中，现状7处，规划新建和提升改造13处；符合标准的商业街（区）达到11个，其中现状保留5个，新建1个，提升改造2个，调整业态3个；大中型商品交易市场达到12处，其中现状保留7处，规划新建1处，改扩建4处；社区商业初步实现步行10分钟，基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。远期规划目标：至2023年，聊城市城区市场繁荣，消费便利、生活丰富，商贸流通设施达到现代化水平，成为鲁西地区最大的商贸中心城市：市区级商业中心配置：形成市级商业中心，全面完善市级商业中心的商业网点配置以及区级商业中心配置，初步建设形成6处符合标准的区级商业中心；大中型商业网点达到33处，其中现状保留6处，规划新建22处，提升改造5处。大中型商业零售网点营业面积达到45万平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积0.6平方米；符合标准的商业街（区）达到14个，其中新建和改造14个；大、中型商品交易市场达到12处，其中现状保留3处，规划新建3处，改扩建6处。每个社区拥有商业服务设施不低于10000平方米，每千人拥有700—900平方米。基本可满足社区居民的生活需要。小结：《聊城市城市商业网点发展规划》中完善城区商业配套的近期目标为本项目提供了发展机会；同时本项目处于聊城商业最为集中的商圈的边缘区域，项目的成功开发可以加强此区域商业的集聚性。第二章聊城商业概况1.聊城商业发展概述聊城的整体经济环境较其它三线城市较为优越，在该地区商业领域上其主要反映在购物场所密集，单店体量较大。尤其近几年，聊城商业地产发展迅猛，大型商业物业层出不穷，造成一定区域内的商业竞争非常激烈。图表：聊城商业发展分析阶段时间商业物业市场特征租售方式1商业物业的初盟期临建商铺或由其他建筑物改建的商铺商住混合，楼宇的群楼或底层之商业物业自用经营为主非产权物业，以租赁形式为主220世纪90年代纯商业性质的物业以商厦的形式诞生引发出较为初级投资商业物业的营销概念发展商忽视商业物业日后的经营管理产权物业，销售模式出现31998年-2001年地下概念式商场盛行返租政策以主力商家进驻带动商业物业销售产权物业，销售为主，既售又租42001年开始至今商业龙头以点带面形成商业网络商业物业带租约发售投资者分析物业的投资价值经营者考虑业态的定位与配比发展商注重商业物业的经营管理产权物业，销售为主，既售又租目前来看，聊城市的房地产市场起步较晚，商业物业的开发更是相对滞后，但考虑到城市的整体经济建设及综合实力的提高等因素，聊城市现代商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力开始逐渐得以释放，在未来的城市发展规划中，现代商业物业的建设与发展将会逐步提高。尽管如此由于现阶段对商业物业产品的认识还不够充分与成熟，缺乏相应开发之经验，因此在开发决策、整体策划、市场运作、经营管理等方面均有待发展和完善。预计在未来几年的城市发展规划中聊城市商业物业将进入高速与理性的发展时期。2.聊城行业总体发展分析2.1行业的界定据我司对聊城市调研了解，目前聊城市房地产市场中商业物业多集中在城市中心区域，且内部经营业态大体相同，其主要区分标准在经营档次上。具体行业业态的表现我司界定为以下三大类，分别为零售业、餐饮业、娱乐业。这也是我司此次调研的重点。图表：行业分类表类别分类零售业服装、电器、家居、珠宝、通信、超市、小商品等餐饮业中餐、西餐、快餐、咖啡等娱乐业夜总会、酒吧、运动休闲、ＫＴＶ、迪厅等2.2行业现状特点行业总体经营单一在现阶段聊城市的零售行业之中，大多数所经营商品为正常消费品，市场上高端消费品明显缺乏；餐饮业整体环境较差，且无论在规模、经营档次甚至于在服务等方面，都不能满足于一个城市的标准；娱乐业则更是不成体系，经营档次不高，具有代表型的娱乐场所不多，整体夜间娱乐生活氛围不强烈，基本上还保持在聊城市传统的生活理念当中。另外从市场上目前来看，整个行业都以单一式的经营为主，不强调于“综合体”的概念。例如我司在对聊城行业调研中得到，多是以零售业为经营主题，相关配套的餐饮、娱乐业非常单薄，不能加以利用，难以形成“一站式”的消费生活理念。零售行业中，大多数经营商品为常规性消费品，市场上高端消费品略显缺乏，此外，多数大型商业物业除购物外，餐饮、娱乐配套缺乏；餐饮网点布局分散，整体环境较差，规模、档次、服务等方面均不够标准娱乐业则更是不成体系，经营档次不高，具代表型的娱乐场所不多，整体夜间娱乐生活氛围不强烈。行业缺乏形象表现力随着市场竞争的增强，聊城商业项目开发中项目自身形象的塑造和宣传成为推动项目成功运作的关键。由于投资型物业的特殊产品性质，项目前期规划的建筑形态，就应着眼于未来，满足将来多种行业业态的需求。因聊城市商业物业开发相对滞后，大部分行业规划不科学，因而导致项目本身产品品质、产品个性、产品吸引力不能得到有效展示，物业投资的核心价值不能充分体现。因此，本项目在开发过程中应在注重前期产品建设及设计理念的基础上，应通过塑造具有较强市场表现力和产品支撑的整体物业形象来体现物业自身有形价值，从而提升项目的市场竞争力。2.3行业总体供应水平随着山东省国民经济的良好运行，居民对消费品的需求开始逐年上升，同时由于房地产市场、商业市场的积极、平稳发展，聊城市商业物业市场得到了极大的推动和促进，但是由于目前聊城市现代商业物业的经营及规划中所限，部分商业物业经营不尽如人意，出现供过于求的现象。但我司则认为此种现象的发生在很大程度上是因为经营模式及不具有创新的理念所造成，因此可以通过合理、科学的整合可避免此种不利因素的发生。在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，聊城市商业市场已经逐渐进入发展阶段，在其自身进行多次结构调整的推动下，现阶段聊城现代商业市场发展水平已有较大转变，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势。图表：主要行业供应比例行业比例零售58%超级市场、便利商店21%餐饮12%娱乐5%其它4%按聊城市目前的人均商业面积0.5平方米来计算，远远低于一线城市的水平。根据聊城市政府及商委的商业发展规划，预计在2023年人均商业面积将达到0.6平方米。预计未来一段时间内，城市发展的脚步将加快，市场容量也相对较大。未来几年市场中将会出现各类新型的现代商业设施。2.4行业发展趋势随着聊城市房地产（商业地产）市场开发水平的不断升温、社会经济和商业流通的逐步发展、城市居住人口与消费力的不断增长、现代交通工具对居民活动范围的有效延展等因素的推动，聊城市商业物业在未来一段时间内将面临较好的发展机会，整体环境将趋于成熟，现代商业物业的特征将发挥重要作用并在逐步升级的市场竞争中得以充分体现。复合化（综合体）发展倾向所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起且具备多重属性。随着经济水平的高速发展，社会空闲时间已经明显增多，消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化，集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体的复合型商业物业（部分物业还包括剧场、会议中心、艺术画廊、教堂等内容）将成为现代商业物业发展趋势。复合化现代商业物业的规划设计将表现出如下特征和发展趋势：根据商业形态及行业（购物、餐饮、娱乐、健身等）功能需要，结合物业特征进行合理化的配置购物、娱乐休憩等空间与内部交通空间相对分离步行商业空间将更趋于室内化公共部分布置将成为重点，优美游赏环境的营造将提升物业价值巧妙结合城市公共空间环境进行设计2.4.2区域化倾向在当前科技、经济与文化等各个领域趋于同一性、广泛性的同时，民族、传统与区域性的文化同样受到人们的重视，表现出区域广泛性和局部地域性二者相互交织、多元共存的局面。上述文化观念在现代商业市场、消费市场中同样得到充分体现。商业物业市场发展潜力、经营效果将主要取决于其物业自身对周边消费的直接影响力，有效消费人群越多，商业物业经营可行性将随之增强。所以在满足局部区域市场消费需求的同时，应通过有效途径适当扩大商业物业的影响范围，从而提升物业价值。由于不同区域之商业环境差别较大并存在自身特点和优势。因此，合理挖掘区域特色，注重区域文化内涵的表将提升商业项目市场影响力及物业形象，也将为本项目后期经营提供良好的发展基础。2.4.3生态环保与娱乐化、休闲化倾向所谓生态环保化、娱乐化、休闲化是指在现代商业物业中，围绕项目主题定位之要求，通过物业硬件设施、软件设施等方面的设计与规划，营造现代商业物业整体休闲、轻松的购物环境，以此迎合现代消费购物的需求，提高商业购物场所人性化、舒适化程度，从而增强消费者消费购物之可能。现阶段，聊城市整体现代商业物业市场格局还比较单一，大型现代商业物业的发展还处于起步期，因此各商场在各项指标等方面还存在明显缺陷。与此同时，由于消费者消费理念、消费方式的不断进步和转变，现代购物场所（以购物中心、商业街为主）休闲、娱乐等购物氛围的营造已经成为影响物业形象、创造物业长期、稳定经营收益的重要因素。2.4.4个性化、主题化倾向鲜明的主题、迥异的风格可以树立现代商业物业的独特个性，避免“千店一面”。成功主题内涵、个性的创造将是商业物业的灵魂，是购物中心、商业街等商业物业取得成功的关键。同时，具有丰富文化、休闲品位的商业物业将更具商业魅力和商业价值，更符合现代消费者的消费需求并适当引导消费者之购物行为。个性鲜明、定位差异化明显的商业物业在竞争中将具有较强的生命力和可持续发展能力。3.商业区域分析根据聊城目前各商业的集散状况，目前聊城商圈可分为北部商圈（以香江光彩大市场为主，建设路及振兴路商业街为辅）、核心商圈（柳园路与东昌路交汇处，以百货大楼、五星百货为龙头）、铁塔商圈（以铁塔商贸城、多乐多超市为主，其他各商家相辅而成）。其中北部商圈以香江光彩大市场为主，建设路、振兴路其他商铺为辅，以中低档商品批发为主；中心商圈也是聊城市的核心商圈，以百货大楼、五星百货为龙头，商品以中高档为主；铁塔商场周边则以低档商品为主。北部商圈核心商圈铁塔商圈北部商圈核心商圈铁塔商圈3.1主要商圈分析：核心商圈核心商圈主要的几个大型商场为五星百货、金鼎商厦、金鼎购物中心、三联家电城，为聊城中心的高档零售商圈。其余业态主要为品牌店及沿街商铺等，主要经营服饰；金鼎购物中心A.投资与经营公司聊城市百货大楼有限责任公司B.地理位置地址：位于聊城市城市主干道柳园路与东昌路十字路口的东南角交通状况：聊城市中心最繁华商业区核心地段，20多条公交线路汇集了东南西北的客流。C.经营规模总占地面积1公顷，总建筑面积约6.5万平米，单层面积达1万平米以上，共6层（地上5层，地下1层）D.建筑及配套设施进出口个数及位置3个人流量高峰时段285人/5分停车位（地上、地下）近1000个停车场车辆占有率70%外埠车辆占有率30%单层面积10000㎡E.业态分布图表：金鼎购物中心经营业态统计5F餐饮动漫游戏影城美容美发健身房4F休闲装家居饰品床品童装婴幼儿用品3F精品男装商务休闲装精品男饰男皮件羊毛衫内衣2F侍女装职业女装少淑装女包饰品美甲1F黄金珠宝化妆品高档手表高档皮鞋休闲鞋-1F名烟名酒食品滋补品快餐药店图表：金鼎购物中心各楼层代表品牌统计表楼层代表品牌1F珠宝黄金：戴梦得、大汉玉库、六福化妆品：欧莱雅、佰草集、OLAY名表：卡西欧、帝鸵男女鞋类：红蜻蜓、皮尔卡丹、苹果、百丽2F女装：玖姿、娜尔斯、ONLY、女包：米奇3F男装：杉杉、金利来、报喜鸟男饰：ZIPPO男皮件：鳄鱼、老人头羊毛衫：鄂尔多斯、圣大保罗4F休闲装：美邦、马克华菲、森马、虎都童装：ABC、丽婴房5F游艺城，健身房、养生会馆地下一层超市F.基价定位西服女鞋档次品牌价格￥/套均价￥/套档次品牌价格￥/双均价￥/双高档西服培罗蒙5280西服3450高档女鞋真美诗728女鞋399报喜鸟4880星期六568低档西服红领2360低档女鞋仙尼诗179虎都1280宏图120定基商场西装基价定为RMB：3300元/件定基商场女鞋基价定为RMB：380元/件G.开业与营业时间开业时间：2023年5月营业时间：9:00-21:00H.人流情况普通时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数1315人/天2108人/天432人/天713人/天211人/天4779人/天占有比例28%44%9%15%4%100%相关统计年轻人之比例：71.62%中老年人之比例：23.95%儿童之比例：4.43%男性所占比例：36.55%女性所占比例：59.02%（儿童不参与性别统计）节假日时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数1720人/天3128人/天1145人/天1494人/天563人/天8050人/天占有比例21.37%38.86%14.22%18.56%6.99%100.00%相关统计年轻人之比例：60.22%中老年人之比例：32.79%儿童之比例：6.99%男性所占比例：35.59%女性所占比例：57.42%（儿童不参与性别统计）综合分析：从人流特征来看，金鼎购物中心女性客户占大多数，年龄层以青年为主I.租售状况租金方式：实行联营扣点各业态扣率：各业态扣点大约在20%-25%之间图表：金鼎购物中心业态扣率统计手表、珠宝类化妆品类鞋类服装类餐饮类约20%-25%约15%-18%约22%-24%约24%-25%约20%J.综合分析主要指标评测分值（0-5分）综合论述地段交通5分位于聊城最繁华的两条主干道交汇处临街状况5分分别与东昌路和柳园路相连，是临街典范配套情况4.5分与同公司的金鼎商厦、三联家电城鼎足而立，周边汇集酒店、公寓、写字楼，且项目自身配套比较完备内部格局4分整体感觉大气豪华，明亮宽敞业态布局3.5分业态布局较为理想，合理，电梯数量充足，内部配套成熟档次定位4.0分档次定位为高档经营，而且还配比了一些中档的品牌，这种定位非常符合目前聊城的消费状态，而且在具体的执行过程中也很到位，在聊城现有的几个高档的商场中的定位较为合理的人气指数4.0分在高档的商场中显得人气极佳管理水平3.5分经营管理的水平很到位，商场中的指示体系完备，导购系统齐全，服务质量要高于众多商场，在商场中的拍照过程多次受到阻挠，资料的索取过程也不太顺利经营状况4.0分2023年5月开业以来形势大好前景展望4.0分随着消费能力的增强，市民对于未来的商场的要求将更高，更好的购物环境及更到位的服务将使商场更有竞争力综合统计41.5分总分50分金鼎购物中心是现鲁西地区单体面积最大的购物中心，面积为6.5万平方米，营业大楼全部实行智能化管理并设有多项配套服务项目；金鼎购物中心市场定位为中高档，集超市、百货、500余家品牌店，数十家餐饮店和多家健身房、酒吧、电影院于一体，提供一站式购物空间。金鼎购物中心2023年5月营业，至今一个多月时间所有铺位爆满，已经千金难求一铺，可谓名副其实的黄金地段的黄金商城，升值潜力无可限量。A.投资与经营公司介绍聊城市百货大楼有限责任公司B.地理位置地址：聊城东昌东路139号交通状况：聊城市中心最繁华商业区核心地段，20多条公交线路汇集了东南西北的客流。C.经营规模总建筑面积约3.3万平米，共7层（地上6层，地下1层）D.业态分布图表：金鼎商厦经营业态统计6F餐饮娱乐楼茶台球5F床上用品儿童用品文化用品运动器材电子学习用品4F运动装休闲装牛仔装羊绒羊毛内衣3F淑女装少女装男女西裤羽绒服饰品2F高档皮具鞋类休闲男装衬衣西装1F化妆品眼镜数码器材珠宝名表-1F超市图表：金鼎商厦各楼层代表品牌统计表楼层代表品牌1F化妆品：自然堂、欧莱雅珠宝：周大生、周大福、金至尊名表：MIDO、TITONI、ADIDAS、天王表2F男女鞋：彪马、蜘蛛王、哈森、达芙妮、百丽、星期六男装：九牧王、凯迪东尼、曼哈顿、3F女装：蕾朵、美若仙妮、NAERSI羽绒服：波司登、鸭鸭、坦博尔4F休闲运动装：李宁、森马、真维斯、VEROMODA羊绒羊毛：鸭宝宝、海尔曼斯内衣：猫人、水中花5F儿童用品：米奇妙世界、博婴QQ、婴适康电子学习：文曲星、万信床上用品：圣不凡、雪蕾丽6F餐饮娱乐地下一层超市E.基价定位西服女鞋档次品牌价格￥/套均价￥/套档次品牌价格￥/双均价￥/双高档西服雅戈尔5600西服3430高档女鞋思加图816女鞋440金利来4680他她TATA558低档西服法派2460低档女鞋红蜻蜓220国人980梦丹尼169定基商场西装基价定为RMB：3400元/件定基商场女鞋基价定为RMB：420元/件F.人流情况普通时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数1126人/天1961人/天513人/天421人/天312人/天4333人/天占有比例25.98%45.26%11.84%9.72%7.2%100%相关统计年轻人之比例：71.24%中老年人之比例：21.56%儿童之比例：7.2%男性所占比例：37.83%女性所占比例：54.97%（儿童不参与性别统计）节假日时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数1627人/天2633人/天1121人/天1058人/天564人/天7003人/天占有比例23.2%37.6%16%15.1%8.1%100.00%相关统计年轻人之比例：60.83%中老年人之比例：31.12%儿童之比例：8.1%男性所占比例：39.24%女性所占比例：52.71%（儿童不参与性别统计）综合分析：金鼎商厦档次偏向于中档百货，因此客户群体没有明显特征G.租售状况租金方式：实行联营扣点各业态扣率：各业态扣点大约在20%-25%之间图表：金鼎商厦业态扣率统计珠宝类、手表化妆品类鞋类服装类餐饮类约20%-22%约16%-19%约24%-25%约22%-24%约20%H.综合分析主要指标评测分值（0-5分）综合论述地段交通5分位于聊城最繁华的商业核心地段临街状况3.5分两面临街，现阶段门前道路施工，有一定影响配套情况4.5分与同公司的金鼎购物中心、三联家电城鼎足而立，周边汇集酒店、公寓、写字楼，且项目自身配套比较完备内部格局3.5分不够宽敞明亮，空间紧促业态布局3.5分业态布局有所重复，布局不够合理档次定位4.0分档次定位为中高档经营，这种定位较为符合目前聊城的消费状态，而且在具体的执行过程中也很到位，在聊城现有的几个高档的商场中的定位较为合理的人气指数4.0分黄金地段搭配一层肯德基，人气极佳管理水平3.5分经营管理的水平很到位，商场中的指示体系完备，导购系统齐全，服务质量一般，资料搜集过程成为商场保安重点“看护对象”经营状况4.0分近几年营业额逐年攀升前景展望4.0分黄金地段以及公司的雄厚实力及良好口碑，前景看好综合统计39.5分总分50分金鼎商厦同金鼎购物中心一样，隶属聊城百货大楼金鼎商厦面积3.3万平米，地上6层，地下一层，集购物、餐饮、娱乐于一体，与同公司的金鼎购物中心形成优势互补，对发挥百货大楼品牌优势，扩大经营规模起到重要作用百大三联家电城A.投资与经营公司介绍投资经营公司：聊城市百货大楼、三联集团B.地理位置地址：聊城东昌西路2号交通状况：位于聊城最繁华的黄金地段，与金鼎购物中心隔路相望，客流与车流量巨大C.经营规模营业面积1.1万多平米，共5层（地上5层）D.建筑及配套设施进出口个数及位置2个（东面、北面各一个）人流量高峰时段:92人/5分可停车数量60停车位车辆占有率30%外埠车辆占有率20%电梯数量扶梯12观光电梯1E.业态分布图表：百大三联家电城经营业态统计5F电冰箱DVD洗衣机空调玩具4F电视机音响3F电动车自行车抽油烟机燃具电热水器2F饮水机加湿器吸尘器电热水壶厨卫1F电脑数码相机图表：百大三联家电城各楼层代表品牌统计表楼层代表品牌5F电冰箱：新飞、美菱、容声、华日；洗衣机：西门子、海尔、海信；空调：海信、格力、奥克斯、三菱重工4F电视机：TCL、LG、东芝、松下、索尼、海信、海尔、三星；音响：万利达、步步高3F电动车：雅迪、澳柯玛、爱玛、倍斯特、小羚羊；抽油烟机：美的、海尔、方太；电热水器：诺克斯、奥特朗；2F饮水机：安吉尔、美的、沁园；加湿器：松井、新飞；吸尘器：海尔、伊莱克斯；1F：诺基亚、三星、摩托罗拉、、索爱、波导；电脑：华硕、联想、惠普、DELL；数码相机：三星F.开业与营业时间开业时间：2000年1月16日营业时间：9:00-18:45G.人流情况图表：百大三联家电城人流统计普通时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数511人/天452人/天239人/天307人/天45人/天1554人/天占有比例33.00%29%15.2%19.8%3%100.00%相关统计年轻人之比例：62%中老年人之比例：35%儿童之比例：3%男性所占比例：48.2%女性所占比例：48.8%（儿童不参与性别统计）节假日时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数817人/天868人/天897人/天944人/天178人/天3704人/天占有比例22.05%23.43%24.2%25.48%4.84%100.00%相关统计年轻人之比例：45.84%中老年人之比例：49.68%儿童之比例：4.84%男性所占比例：46.25%女性所占比例：48.91%（儿童不参与性别统计）综合分析：从人流特征来看，百大三联家电城并没有特别的性别及年龄段的指向。H.租售状况租金方式：实行联营扣点各业态扣率：各业态扣点大约在5%-12%之间图表：百大三联家电城楼层扣率统计1F2F3F4F5F约9-12%约11-12%约7%-8%约6%-7%约5%I.综合分析图表：百大三联家电城综合评定主要指标评测分值（0-5分）综合论述地段交通5分位于聊城最繁华的黄金位置临街状况4.0分两面临街，是临街典范配套情况4.5分比邻市人民广场，周边商业配套成熟，且项目自身配套比较完备内部格局3分通透宽敞，装修过于简单业态布局3.5分以家电为主的专业卖场，业态布局有所重复档次定位4.0分适合聊城各个收入人群消费特征人气指数3.0分针对客群有局限性，人气一般管理水平3.5分对商场内部的管理也比较到位，管理人员的素质较高经营状况4.0分近几年营业额逐年攀升前景展望4.0分核心商圈的最大专业卖场，前景非常看好综合统计38.5分总分50分聊城市百货大楼家电城成立于2000年元月份，八月份和三联集团聊城店联合，更名为聊城市百货大楼三联家电城（简称百大三联），自此引进三联家电先进的管理模式和服务理念。聊城市百货大楼三联家电城营业面积1.1万平方米，是鲁西地区乃至周边地区最大的专业化家电商场，年零售额过4亿元。五星百货A.投资与经营公司介绍投资公司：济南人民商场经营管理公司：光耀东方商业管理咨询B.地理位置地址：柳园北路73号交通状况：位于聊城最繁华的黄金地段，比邻城市人民广场，客流与车流量巨大C.经营规模营业面积3万多平米，共七层（分为地下一层，地上6层）D.建筑及配套设施人流量高峰时段:137人/5分停车位车辆占有率70%外埠车辆占有率40%电梯数量扶梯12观光电梯2E.业态分布图表：五星百货经营业态统计6F办公用品数码产品健身器材乐器图书音像5F羊绒羊毛童装童鞋床上用品家居饰品玩具4F时尚女装职业女装休闲女装羽绒制品高档内衣3F运动装休闲装淑女装运动鞋大商电器2F商务休闲男士西装衬衣领带男女皮鞋大商电器1F黄金珠宝化妆品高档手表箱包工艺品-1F超市食品百货名烟名酒茗茶餐饮药品图表：五星百货各楼层代表品牌统计表楼层代表品牌1F珠宝黄金：周大福、爱迪尔、六福化妆品：佰草集、妮维雅、OLAY名表：欧米茄、梅花、雷达：诺基亚、三星2F男装：皮尔卡丹、雅戈尔、梦特娇、海澜之家大商电器男女鞋：金利来、达芙妮、苹果、百丽3F运动装：阿迪达斯、耐克、李宁、KAPPA、马克华菲休闲装：杰克琼斯、佐丹奴、班尼路、真维斯4F女士内衣：爱慕、猫人、婷美女装：阿依莲、声雨竹、ONLY、VEROMODA、哥弟、安瑞井5F羊绒羊毛：鄂尔多斯、天山、珍贝家居饰品：罗莱、梦飞床上用品：富安娜6F办公用品：得利文具健身器材：荣泰按摩椅数码产品：三星、佳能、索爱图书音像：爱国者、步步高地下一层超市F.基价定位西服女鞋档次品牌价格￥/套均价￥/套档次品牌价格￥/双均价￥/双高档西服新郎希努尔4960西服3445高档女鞋百丽BELLE619女鞋384罗蒙4880千百度588低档西服庄吉2260低档女鞋爱威亚129红豆1680达芙妮198定基商场西装基价定为RMB：3500元/件定基商场女鞋基价定为RMB：360元/件G.开业与营业时间开业时间：2003年12月营业时间：9:00-21:00H.人流情况图表：五星百货人流统计普通时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数831人/天1522人/天397人/天507人/天66人/天3323人/天占有比例25.00%45.80%11.95%15.16%1.99%100.00%相关统计年轻人之比例：70.79%中老年人之比例：27.22%儿童之比例：1.99%男性所占比例：36.94%女性所占比例：61.07%（儿童不参与性别统计）节假日时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数1720人/天2628人/天976人/天1111人/天299人/天6734人/天占有比例25.54%39.03%14.49%16.50%4.44%100.00%相关统计年轻人之比例：64.56%中老年人之比例：30.99%儿童之比例：4.45%男性所占比例：40.03%女性所占比例：55.52%（儿童不参与性别统计）综合分析：从人流特征来看，五星百货并没有特别的性别及年龄段的指向。I.租售状况租金方式：实行联营扣点各业态扣率：各业态扣点大约在20%-25%之间图表：五星百货业态扣率统计手表、珠宝类化妆品类鞋类服装类类家电类约17-22%约16-18%约20%-22%约24%-25%约3-17.5%约5%-9%前期销售产权，有返租，返租比例为8%、8%、9%J.综合分析图表：五星百货综合评定主要指标评测分值（0-5分）综合论述地段交通5分位于聊城最繁华的黄金位置临街状况3.5分直接与柳园路相连，商业价值凸显配套情况4.5分比邻市人民广场，周边商业配套成熟，且项目自身配套比较完备内部格局3.5分整体感觉宽敞明亮业态布局3.5分缺乏餐饮娱乐，家电业态有所重复档次定位4.0分档次定位较为合理，符合聊城中高端收入人群消费特征，其高档的定位还是很容易被市场接受的人气指数4.0分人气旺盛管理水平3.5分对商场内部的管理也比较到位，管理人员的素质较高经营状况4.0分近几年营业额逐年攀升前景展望3.5分周边商业定位接近，未来市场趋于更高层次竞争综合统计39.0分总分50分五星百货是新东方广场的重要组成部分五星百货由济南人民商场投资经营，于2003年12月开业，现有员工2000余人，年销售额近3亿元五星百货经营面积3万多平米，共七层，集购物、休闲、餐饮、健身等多项功能于一体，成为聊城市民主要购物场所之一推出了三满意、零投诉、自由退换货、礼品包装等服务举措，让客户购物实现零风险五星百货的高端定位，使聊城整体消费品位得到提升。新东方尚街A.投资于经营公司介绍投资公司：新东方商业管理经营管理公司：北京光耀东方商业管理咨询B.地理位置地址：柳园路中段，北临五星百货，南依金鼎商厦。交通状况：聊城市中心最繁华商业区核心地段，多条公交线路汇集了东南西北的客流。C.经营规模建筑面积1万多平米，共四层D.业态分布4F美食娱乐小超市3F运动休闲鞋类小饰品皮具皮具2F时尚女装玉器皮具化妆品饰品艺术品1F箱包小饰品鞋类洗化用品家居饰品E.人流情况普通时段个性划分青年男性青年女性中老男性中老女性儿童总计统计人数20243602652960347272占有比例27.83%49.53%8.96%13.21%0.47%100.00%综合统计年轻人之比例：77.36%中老年人之比例：22.17%儿童之比例：0.47%男性所占比例：36.79%女性所占比例：62.74%（儿童不参与性别统计）节假日时段个性划分青年男性青年女性中老男性中老女性儿童总计统计人数361160591163183618412853占有比例28.10%47.14%9.05%14.28%1.43%100.00%相关统计年轻人之比例：75.14%中老年人之比例：23.34%儿童之比例：1.43%男性所占比例：37.15%女性所占比例：61.43%（儿童不参与性别统计）综合分析：以年青消费层为主力消费群，女性的比例远高于男性。F.各层商户调查分析：本商城主要采用“精品店”运营模式，主要针对客户为年轻消费层，产品档次属中低档。一层：通过对一层店铺的面积、日租金分析可见，一层各户型比例较为均匀，日租金集中在5-6元之间，占到了总数的86%。二层：通过对二层店铺的面积、日租金分析可见，二层主力户型为15-20平米的小铺位，日租金集中在5-5.5元之间，占到了总数的61%三层：通过对三层店铺的面积、日租金分析可见，三层主力户型为25-30平米的小铺位，日租金较之一二层有较大降幅，主要集中在2-2.5元之间，占总比例的62%四层：通过对四层店铺的面积、日租金分析可见，四层主要由游艺厅、台球、网吧分割了大部分面积，餐饮主力户型为8-16平米，日租金以3-3.3元为主要区间，占总比例的59%新东方广场临街底商通过对临街店铺的面积、日租金分析可见，底商店铺多为大户型，主要为餐饮和品牌服装，日租金8-10元为主要区间，价格也是柳园路临街商铺最高。水城中街水城中街西起柳园北路，东至花园北路，主要集中了美容美发、餐饮、小商品、KTV、网吧等，其租金分布较为均匀，主要集中在0.8-2元/㎡/天该街目前经营状况较差，30%左右店主有意转让店铺，人气不旺。该项目在设计之初存在一定缺陷：其一、单体商铺面积过小。此商业街商铺大多以100—200平方米商铺为主，一二层垂直分割。此类户型较为适合批发类商户经营，但其经营环境较差，对项目整体形象有一定影响。户型设计的缺陷，使得该街没有大型主力店进驻，不能有效地吸引人气。其二、规模过于狭长，虽然分为数段经营，但由于建筑风格单调，且业态划分不够合理，使得购物行为略显疲惫。其三、机动车。从该街现在路面装修来看，设计之初应该是步行商业街，但目前机动车也被允许在其间穿行，不时鸣笛对行人加以警示，加之路面狭窄，使得步行消费者备感危险。核心商圈总结分析：消费基础坚实，区域优势明显。由于核心商圈的独特商业地位，其长期经营形成之商业氛围优势、消费认知、偏好优势及区域自身之总体规模、品牌、档次等优势及诸多外部资源优势（交通、区域发展等）将对其商业影响范围内甚至外来消费者产生极大的消费惯性，核心商圈将长期成为聊城市民消费购物的首选，并对此区域产生一定程度的消费依赖，此种坚实的消费基础将保证核心商圈之商业物业长期、稳定的高效经营。对于本项目而言，在地理位置上距离核心商圈不远，但又相对独立，故对核心商圈商业氛围的延展利用并实现自我经营特色的同时，早期进行全方位推广工作尤为重要，此举将成为提升物业形象、提高公众认知度、增加物业成功运作的有效途径。物业经营方式落后，大型商业功能不完善。核心商圈内如五星百货、百货大楼等均为大型零售百货物业，较之现代商业物业之发展趋势，此部分物业在经营理念、消费模式等方面相对落后，此缺陷将极大的制约区域内物业在未来激烈市场竞争中维持其优势地位；同时，受百货业态限制，商业物业内餐饮、娱乐、休闲功能相对贫乏，娱乐休闲仅限于少数的几家KTV、网吧，不能全面满足消费者新型、现代的消费要求。铁塔商圈铁塔商圈主要以女人街和铁塔商城为主，其他各商家相辅而成。铁塔商城铁塔商城位于聊城老城区的商业中心，商品档次较低，主要经营服装、鞋袜及小饰品，主要针对周边县农村批发，以及聊城中低端人群零售为主，市场内摊位密度较大，环境脏乱，但人流较大，生意红火。一层：通过对铁塔商城一层店铺的面积、日租金分析可见，一层均为小面积的铺位，主力户型在8-10平米，日租金以1.5-2.5元为主要区间，占总比例的57%。二层：通过对铁塔商城二层店铺的面积、日租金分析可见，二层均为小面积的铺位，主力户型在8-10平米，日租金以1.5-2.5元为主要区间，占总比例的51%。与一层情况相近。铁塔商城客群购买力比例我司通过调查发现在个人购买的客群中18-23岁的年青人占到53%，且多数为在校生，这类人群收入不高，但对于服装饰品需求非常庞大，女人街女人街本名前许街，西起健康路，东至柳园南路，并与本项目所在的旺路育新街隔路向望。从东到西有1000米左右，路宽只有五六米。女人街经营业态主要以服装、家居饰品、餐饮、化妆品为主，业态布局较为混乱，商品档次定位为中低端，受到核心商圈的冲击和影响，目前女人街转让店铺者较多，整体经营状况不佳。铁塔商圈总结分析：人气旺盛，优劣互补聊城一直以来把农业作为城市发展的重点，所以商贸一直处于自由散落的状态，带有明显的计划经济的烙印。在过去的自然发展过程中，逐步形成了以老城区铁塔为中心的批发商圈，聚集了无可比拟的人气，其中低端的定位与核心商圈高端定位形成互补，满足了聊城各经济阶层消费人群的需求。基础设施落后，优势逐步削弱。铁塔商圈系自发形成的，周围环境较差，市场配套设施欠缺，各方面硬件设施已成为各市场继续发展壮大的阻碍。再加上市政府规范市场秩序、促进聊城由农业大市向旅游、商贸城市转变的城市经营方针的确定，以及香江光彩大市场的成立，恒昌、振兴一横一纵两条商业街的逐步形成和崛起，市民生活水平的不断提高，对物质要求的逐渐提升，铁塔商城的传统优势正逐步削弱，目前铁塔商圈大部分商家已迁移至香江大市场。北部商圈香江光彩大市场北部商圈以香江大市场为主，香江借助政府政策绿灯和雄厚集团实力成为聊城最大的专业批