新形势下房地产发展思路商榷

新形势下房地产发展思路商榷近几年年房价上涨幅幅度较快，大大大高于同期期银行贷款利利率和工业企企业利润率，为为一些房地产产投资商提供供了前所未有有的发展机遇遇。在巨大利利润的诱导下下，社会资金金纷纷涌入房房地产市场，烘烘托出房地产产火爆的局面面，但这种火火爆局面到底底能维持多久久，这有待于于正确估价和和分析当前形形势。从积极极的因素看，一一是国民经济济的快速发展展和居民收入入的稳步提高高，大大增强强了社会对住住房的购买力力。尤其是中中国加入WTO后，住宅投投资需求进一一步膨胀，房房地产开发投投资迎来了新新的发展契机机；二是随着着住房商品化化以及城市化化建设的推进进，住宅建设设仍将保持较较高的增长速速度；三是我我国目前正处处于经济建设设快速发展阶阶段，决定了了房地产业将将获得一个快快速发展的机机遇。在这个个背景下，我我国房地产存存在着巨大的的消费需求和和发展空间。但但是，由于房房地产业所需需资金量大，属属高投入、高高回报、高风风险行业，也也极易聚集风风险，这在国国外已经有过过不少的先例例。所以，房房地产业虽然然持续“升温”，形势看好好，但也不能能过于乐观。就就永安来看，仅2007年推出的储木场、西下路等地块总建筑面积达54万平方米，目前在建工程92万平方米，这还不包含B地块。加上宏观调控的影响，永安的房地产市场同样形势严峻。从全国的形势来看也是如此，2007年9月人民币第五次加息以来,目前北京、上海、广州、厦门、福州等地购房消费已经出现浓厚的观望氛围，房地产市场呈价格走低、成交量下降的态势。这就预示着我国房地产企业将面临发展思路的重大调整。因此，深入研究探讨新形势下房地产发展思路，具有重要的现实意义。一、向集团化、规规模化经营过过度在宏观调控逐逐步走向尾声声，市场将要要从盘整期回回到平稳发展展阶段，行业业发展将从环环境宽松的成成长期走向市市场日益竞争争残酷的成熟熟期。集团化化、规模化、专专业化、品牌牌化、优质化化经营，是目目前房地产企企业即将面临临的市场发展展趋势。同时时，未来房地地产业竞争加加剧，也将导导致房地产企企业呈集团化化、规模化发发展趋势。目目前，我国房房地产开发行行业中“大鱼吃小鱼”的态势已经经显现。例如如，我国房地地产市场起步步较早的广州州市，目前已已有约1／3的房地产企企业被淘汰出出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少少至目前的1000余家。企业业集团化经营营已成为世界界经济发展的的必然趋势。生生产社会化和和生产专业化化是现代社会会生产发展的的新特点和基基本形式。随随着社会化大大生产的飞速速发展和科学学技术的不断断进步，生产产过程中的专专业化程度越越来越高。这这就从客观上上要求企业实实行多种经营营逐步联合，集集中使用生产产资料和资金金，采用专业业分工和相互互协作的先进进生产方式进进行生产交换换。早在1990年约翰·奈斯比特在在其《公元2000年世界大趋趋势》一书中中就指出：90年代及至21世纪的经济济格局是“集团对集团团的竞争”、“大型企业集集团进行大兵兵团作战式”。美国、德德国等西方国国家经济高速速发展，与其其适应生产力力发展的经济济联合形式有有极大关系。强强强联合，生生产要素重新新组合，既能能提高生产力力，又能增强强竞争力。由由此可见集团团化经营有利利于生产要素素的最佳组合合，企业资源源得到优化配配置和合理利利用，从而形形成企业的规规模经济效益益，企业实力力进一步增强强。1、企业集团化化经营是增强强竞争力的有有效途径。市市场竞争的实实质是不同企企业之间为了了争夺各自利利润最大化而而彼此进行的的实力较量。而而在激烈的市市场竞争中有有许多企业由由于实力不强强，没有竞争争力导致败北北。我国加入入WTO后，一大批批实力雄厚、管管理和技术先先进的国际资资本集团将会会抢占市场，与与我国的房地地产企业进行行较量。在这这种国内外双双重压力下，企企业要在竞争争中生存和发发展，实行企企业集团化经经营是唯一的的出路。这样样，一是有利利于财力资源源的集中使用用，少花钱多多办事，提高高资金利用率率；二是有利利于充分利用用物力资源，可可以合理调配配使用设备，做做到物尽其用用；三是有利利于改善企业业形象，提高高知名度，增增强资信度；；四是有利于于多元化经营营，分担风险险，降低成本本，增加效益益。总之，可可使企业转变变传统理念和和经营方式，扩扩大经营规模模，形成规模模经济，在市市场上占据应应有的份额和和地位。2、企业集团化化经营是公司司发展战略路路径的必然选选择。党中央央在“十年规划和和八五计划”中明确提出出，要“积极发展企企业集团”。通过市场场和政策引导导，发展具有有国际竞争力力的大公司、大大企业集团。目目前国家出台台的宏观调控控政策是促使使企业实行集集团化的“加速器”，同时又促促使企业向集集团化过度增增加了紧迫感感。实行企业业集团化，有有利于党和政政府通过对市市场经济的宏宏观调控，规规范市场，净净化市场，并并为企业扩大大生存与发展展空间创造条条件，使企业业有机会走出出省门，走出出国门，进入入国际市场，使使企业能够取取得更好的发发展实力和经经济效益。目目前大多数房房地产企业还还未意识到公公司发展战略略的重要性，对对企业战略的的研究也仅限限于学院派，而而未能与实践践很好地结合合。而未来中中国房地产企企业发展的一一个显著趋势势是，一个房房地产项目的的开发将不再再是一个独立立的事件，再再也不能仅核核算这一单生生意的成本和和收益，而要要将之放入企企业的长远发发展战略中去去考虑，考察察这一项目对对今后的项目目开发以及企企业长远发展展的影响。因因此，未来开开发商所进行行的将不仅仅仅是产品的竞竞争、市场的的竞争，而更更重要的是企企业家战略眼眼光的竞争。只只有充分发挥挥企业决策层层、管理层以以及企业“外脑”的集体智慧慧，才能形成成明确而合乎乎实际的公司司发展战略。3、规模化经营营是未来房地地产企业发展展的必然趋势势。针对房地地产业投入大大、周期长、受受市场因素影影响大的特点点，决定其有有着较高的市市场风险。随随着房地产市市场的日趋成成熟，国家政政策的不断完完善，像土地地招拍挂制度度、新的商品品房预售标准准等的实施，房房地产开发行行业的准入程程度将不断提提高，现在有有人提议把一一级房地产开开发企业的门门槛由现在的的5千万元提高高到1亿元人民币币的注册资金金。到那时只只有那些具备备雄厚的资金金实力、显著著的品牌优势势、规模化经经营、占据较较大市场份额额的大型房地地产企业，才才能在市场中中站稳脚跟。纵纵观西方发达达国家的经济济发展历程，当当经济水平达达到一定高度度时，某些行行业就会出现现集中的趋势势。未来我国国房地产企业业竞争加剧，只只有增强规模模优势、走集集团化道路、全全面提升企业业的综合竞争争力，才是企企业赢得竞争争的关键。目目前，我国房房地产开发正正处在一个结结构性转变的的关键时期。一一些大的开发发企业实力正正在急剧增强强，市场竞争争的核心能力力正在加速形形成，一批对对市场有较大大影响的房地地产龙头企业业正在脱颖而而出，而那些些实力弱而又又缺乏核心竞竞争能力的开开发企业在未未来几年内将将面临被淘汰汰出局的危险险。诸如万科科这样的企业业，正努力从从其它开发企企业特别是房房地产企业中中吸引人才，为为企业的扩张张做好人才储储备。房地产产开发“大盘时代”的来临，以以及国内资本本市场的逐步步成熟，将大大大加速我国国房地产企业业集团化、规规模化的进程程。二、向产品优质质化、服务多多元化发展房地产市场的的特性，决定定了不论是在在开发，还是是在交易和使使用过程中，均均需一系列专专业服务的支支持，以保证证市场的有序序运行和房地地产价值的实实现。而我国国的房地产市市场在开发中中的服务仅是是初级水平，而而在“交易”和“使用”环节的服务务上存在很多多空白领域。由由于房地产具具有较长的经经济寿命，服服务的价值从从长远看甚至至超过了房地地产实物的建建筑价值。因因此，不论是是国家收入还还是就业方面面，这些服务务的经济价值值都是不可低低估的。而房房地产业服务务方面的欠缺缺，正意味着着房地产市场场还存在众多多的商机。如如房地产企业业能抓住这些些机遇，提供供高质量的服服务，并迅速速占领市场，就就会获得“先发制人”的优势，取取得巨大的经经济效益。因因此，在实行行集团化经营营时，切莫忘忘记服务这一一重要领域。通通过填补服务务体系的空白白，促进房地地产业的全面面发展。鉴于于此，应采取取相应对策：：1、运作市场化化。市场化的的运作要求房房地产企业以以市场为导向向，贴近市场场，充分了解解客户的需求求，不断满足足广大消费者者对房地产这这一特殊商品品的需求。一个房地产产企业，首先先要清楚市场场上要什么，本本企业能做什什么，然后再再去研究怎么么做。近年来来，上海民营营企业成为沪沪上房地产市市场上的一支支生力军，他他们的成功，正正是由于民企企机制灵活，贴近市场，抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇，使企业得到了超常规的发展。目前，房地产企业越来越重视市场化的运作，许多企业成立了专门的部门，负责项目定位和产品研发，由企业的设计人员、营销人员共同协作，力求开发出适销对路的产品。2、决策科学化化。科学化的的决策要求房房地产企业应应高度重视投投资项目的可可行性分析。可可行性分析的的准确与否，直直接关系到项项目的成败。在在项目投资决决策前，作为为企业应投入入足够的人力力和财力，做做好充分的案案前工作，如如市场调研分分析、项目定定位、产品规规划等，进行行全方位考察察与论证。切切实为企业决决策提供科学学的依据。科科学化的决策策还需要程序序化的过程，现现在不少大型型房地产企业业都建立了项项目投资听证证会制度，通通过集体讨论论和辩论来评评估项目、决决策投资。3、避免同质化化。由于房地产产商长期处于于“卖方市场”，房地产市市场竞争同质质化现象严重重，如产品同同质化、价格格同质化，营营销方式同质质化等。然而而，如果认真真研究中国房房地产市场的的发展趋势就就会发现，目目前我国城镇镇居民已处在在一个从追求求“量”到追求“质”的转化过程程，这是大势势所趋；从市市场的微观层层面看，市场场需求和消费费者的偏好又又是多元化的的，甚至是多多变的，有时时还变得很快快，如果开发发商不事先、不不充分考虑到到这些变化同同样也会失去去商机。为此此：一是要追追求设计的独独特性。设计计是房地产前前期最基础、最最核心的环节节，是房地产产品牌运作的的关键阶段。要要创造强劲的的房地产品牌牌，就要充分分发挥建筑设设计专业技术术作用，走差差异化的生存存道路，使前前期的开发设设计独树一帜帜。用全新的的思维方式、出出乎寻常的设设计理念和奇奇思妙想的超超人表现，以以及他人无法法模仿而又能能给企业带来来持久竞争优优势的手法，使使品牌的核心心价值能触动动每一个细分分的消费群体体；二是要注注重功能的前前瞻性。房地地产是城市建建设的重要组组成部分，要要紧跟现代城城市的发展趋趋势。住宅是是购房者个性性、权力、地地位、财富、身身份的象征，是是生活方式的的载体之一。要要满足细分群群体多元化的的需求，房地地产产品的功功能设计既要要体现前瞻性性，又要保持持后延性；三三是要注重产产品的特色性性。开发商必必须关注特色色经营的重要要性，把研究究市场需求、强强化使用功能能、追求个性性特征、营造造人性空间的的思想作为经经营理念，不不仅在小区布布局、建筑外外型、色彩楼楼层、阳台窗窗户、内部结结构等产品策策略方面力求求突破雷同，突突出居住者个个性。并且在在广告宣传、价价格确定、促促销方式等方方面也要独具具风格，努力力成为市场亮亮点。另处，重重视环保和文文化品位也是是个性化服务务的重要体现现。同时，规规范到位、体体贴入微的物物业管理，不不仅可以提升升开发商形象象，甚至可使使物业升值。4、产品优质化化。随着我国国近年来房地地产业的发展展，整个房地地产市场呈现现以产品和价价格为主导的的市场竞争格格局。房地产产企业只有坚坚持以市场为为导向，为客客户提供更高高品质的产品品和更优质的的服务，不断断满足客户的的需求，才能能被市场所接接受，才能保保证项目的成成功和企业的的开发利润。否否则，投入开开发的大量资资金不能及时时回收，不但但无法实现利利润，而且还还会造成企业业运作资金紧紧缺，甚至危危及企业的生生存与发展。因因此，房地产产开发项目的的前期市场定定位和产品研研究工作显得得尤为重要。随随着国内房地地产市场的逐逐步成熟以及及竞争日趋激激烈，房地产产市场也被逐逐渐细分，房房地产的各类类产品也越来来越多，它们们各具特点和和特色，以满满足市场上各各种购房者的的不同消费需需求。5、找找准突破口。目目前，作为房房地产企业，应应结合企业自自身的现状，通通过对市场的的深入分析和和准确判断，选选择合适的细细分市场进入入，形成特色色经营，即为为某一特定客客层的消费者者提供具有某某种特质的产产品，以便在在更大程度上上满足他们的的消费需求。只只有这样，才才能保证产品品的销售及项项目的成功，使使企业在这一一细分市场里里处于领先地地位，在激烈烈竞争的房地地产市场中占占据一席之地地。例如，东东方海外公司司选择了豪华华住宅这一高高利润的细分分市场。近年年来，在沪开开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目，均均地处市中心心黄金地段，高高层公寓，豪豪华配置，满满足了这一细细分市场客户户的需求，虽虽然价格不菲菲，但销售火火爆。从而确确立了东方海海外公司在沪沪上豪华公寓寓这一细分市市场的地位和和竞争优势，形形成了企业产产品的自身特特色。三、产品定位：：追求专业化化、品牌化目前，我国许许多房地产企企业既做房地地产，又做其其他产业，甚甚至不分产业业、不分区域域、不分用途途，不分档次次，什么项目目都做。更有有开发企业提提供“一条龙”式的服务，即即材料销售、建建筑施工、装装饰装修、物物业管理都自自己做，甚至至包括了中介介、设计，企企业向大而全全、小而全方方向发展。形形成这种“全能开发商”的主要原因因：一是因为为与房地产相相关的每一项项业务都有利利可图，所以以开发商不愿愿意让别人去去做；二是房房地产业专业业分工不够，相相关业务还没没有形成产业业化，没有成成本优势，产产品价格较高高，所以开发发商宁愿自己己去做。其结结果造成企业业内部管理交交叉、重叠、混混乱，开发模模式没有创新新，抗风险能能力下降。以以成熟的美国国房地产开发发模式为例，他他们走的是一一条高度专业业化细分的道道路，投资、开开发、物业经经营等各业务务板块相对独独立。这说明明房地产业发发展到一定程程度，这种“全能型开发发商”缺乏竞争力力，不利于发发挥自身的优优势。随着房房地产行业利利润的下降，以以及房地产相相关业务形成成产业化，房房地产企业走走向专业化将将是历史发展展的必然。所所以，潜心研研究消费者偏偏好，开发适适销对路的产产品，研究细细分市场，形形成独特的他他人无法模仿仿复制的产品品特征和竞争争优势，将是是未来我国房房地产开发企企业应重点考考虑的一个现现实问题。1、专业化。专专业化的管理理要求房地产产企业在房地地产开发的各各个环节上配配备专业化的的管理人才，提提升企业及项项目的管理水水平，提高效效率，降低成成本，以获取取更大的利润润。加入WT0以后，随着着市场竞争的的加剧，国内内房地产业逐逐步进入微利利时代，企业业只有具备较较高的项目成成本管理水平平，使开发成成本低于行业业平均水平，才才能在竞争中中获得优势。因因此，房地产产企业必须充充分重视投资资管理工作，尽尽早培养出一一批专业化的的投资管理人人才，使他们们成为既具备备房地产运作作的专业知识识和实践经验验，全面了解解房地产市场场，又具备财财务分析、投投资管理及相相关法律知识识的复合型管管理人才。2、品牌化。品品牌是产品差差别化的进一一步深化。品品牌是一个企企业的实力、产产品质量、管管理水平等指指标的综合体体现，是核心心竞争力和综综合素质的外外部表现。品品牌是市场经经济发展和市市场竞争的必必然产物。一一个有影响的的品牌，不仅仅可以在市场场竞争中取得得越来越大的的市场份额，而而且售价比一一般同类产品品要高出许多多。房地产商商品与其自身身的特点，一一般消费者不不可能对诸如如开发商的各各类承诺是否否能兑现，房房地产产品本本身的质量是是否有保障，今今后小区物业业的管理水平平如何等方面面有非常详细细的了解，这这就要求房地地产企业必须须运用品牌这这一无形资产产来提高消费费者对其产品品的认可度和和忠诚度。未未来我国房地地产市场的竞竞争将是品牌牌的竞争，企企业必须在产产品质量、外外观、功能、小小区环境、售售后服务等各各方面不断努努力，才能打打造出自己的的品牌。随着着房地产市场场竞争的加剧剧及消费者成成熟度的提高高，房地产企企业越来越重重视企业的品品牌建设。当当然，企业的的品牌建设不不是靠大量广广告投入，自自我吹嘘，而而是靠建立在在市场竞争中中提供优质产产品和优良服服务的基础上上，再配以准准确的形象策策划和适当的的媒体推介、公公关活动等系系统工程。品品牌建设需要要一个过程，它它是以开发商商一个个成功功项目作为载载体，逐步被被市场所认可可，最终形成成企业自身的的品牌和形象象。例如，万万科地产的“万科城市花花园”品牌，北京京万通集团的的“新新家园”品牌，广州州奥林匹克房房产的“奥林匹克花花园”品牌，等等等。它们都是是通过多年经经营和多个项项目的积累，才才拥有了目前前的市场知名名度和品牌形形象。企业品品牌建设不仅仅为企业开发发项目的销售售提供了保障障。而且，良良好的品牌形形象还会给企企业带来更为为丰厚的附加加价值--品牌价值。首首先，知名企企业开发的楼楼盘的售价可可以高于周边边的其它楼盘盘，利润可以以更高。如万万科地产近年年来在沪上开开发了多个项项目，由于其其服务品牌的的建立，不但但销售火爆，而而且售价也比比周边楼盘每每平方米高出出700－1000元；其次，知知名企业在某某一地段的投投资开发，会会带动其它企企业在周边跟跟着投资，形形成新的热点点，从而提升升了区域价值值，最终提升升了自身楼盘盘的价值，扩扩大了利润空空间；再次，知知名度高的房房产开发企业业更容易获得得银行的金融融支持，更容容易找到合作作伙伴。特别别是加入WTO以后，大量量境外投资会会进入国内房房地产