房地产开发目标成本管理实施细则参考

房地产开发成本明细目标成本管理实施细则（参考）1.目的房地产开发成本明细提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2.范围房地产开发成本明细本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。3.职责房地产开发成本明细3.1集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。3.2集团所属各地产公司负责贯彻实施。4.方法与过程控制房地产开发成本明细4.1目标成本释义4.1.1目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。4.1.2目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。房地产开发成本明细4.1.3《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。4.1.4《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。4.1.5《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。房地产开发成本明细4.2目标成本管理原则房地产开发成本明细市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。4.2.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。喊4.2.3伴声事前控制原则摧：托目标成本管理派贯穿于建设项达目的每一阶段西，凡事做到事饼先控制为主，宣事中事后控制华为辅，在立项挡、设计、施工贺之前发现问题很，减少无效成禽本。吸4.2.4伍封动态管理原则示：玻建设项目的动爬态成本要及时患与目标成本进刷行比较并纠偏减，确保建设项诵目总成本在目撇标成本控制范甘围内。渐房地产开发成洲本明细定4.3野那目标成本科目区的分类祝：笨房地产开发成挪本明细治4.4匪舞目标成本文件穴制订的爹步骤及时间要援求努4.4.1奋串项目定位阶段恭：在投资分析寄和概念设计阶浴段，根据可行旨性研究报告，遗以及营销、设渴计、成本、工绪程、财务等相字关部门互动讨复论确定的项目赠定位，完壤成抽“澡项目定位阶段瞧的全成本测德算母”堪。确定各项费舍用的计划金额垒，包括设计、车报建、环境配锯套、营销费等热，并向各费用御的负责部门交著底达成一致，缴作为各部门的畅工作目标。主兰体建安费以设外计部编制的《万建设项目综合冰经济技术指标喷表》为依据，放在五个工作日骗内完成辜，并根据测算潮基础，僻提出实施方案最设计阶段的成赞本控制目标、咐措施或建议，峰形成《方案设阻计阶段的成本足控制建议》，签以此指导实施盗方案的造价控姐制。别实施方案阶段培：实施方案确桨定后五个工作嚷日内，对《项功目成本测算表冈》进行细化和剩修订。根据各垒相关部门的工岔作现状和计划杰，对设计、报傅建、营销等费堆用进行分析或舒修正。建安费炕的控制在主要剃材料设备选型蛛确定后，需增壁加主要材料设露备的目标成本绢分析。结合设坛计院的承诺明辩确各产品类型分的限额设计指卵标（如钢筋、贩砼含量等），纯形成《施工图榜设计阶段的成盖本控制建议》参，作为《设计抚任务指导书》释的一部分发给山设计院作为施倦工图设计阶段较造价控制的依健据。浩4.4.3险剥施工图预算阶锁段：施工图完摘成后十五个工喂作日内，对《誉目标成本测算筝表》全面进行荐细化和修订，虑作为最终的目寄标成本。并按膨已完工程的经躺验惩和厦“钞责任成本体馋系污”丑的要求，编制私正式的《目标腹成本控制责任揪书》，并以此自指导招标、施踏工、采购等业贷务活动中的成伞本费用使用与颈管理。尤4.4.4傍爪各阶段的成本衣测算的相关资什料（成本测算投表、目标成本喷控制指导书）栗在定稿后即时馆上报集团财务纸管理部成本审缎算中心，相关眯数据录入成本俯管理软件。俩4.5绸同目标成本测算唐表的编制闹4.5.1表丑目标成本测算嫂必须应用集团着统一测算表格咬（见附件），摄并体现量价分翼离的原则。漠4.5.2用跳目标成本的制扶订以项目的规院划指标、建造肠标准以及各部母门共同确定的积销售交楼标准沙为基础，目标萄成本测算表必体须附详细的产靠品建造标准及软部品标准（施鉴工图预算阶段米）说明书。和4.5.3誓驰成本测算表中婚各成本项目的卸工程量，应根椅据已竣工的相佣似工程的结算拼分析得出的关悠联系数，由项误目规划的基本摧指标（如建筑洞面积、基底面料积、户数、单搂元等）推算得慕出，如世按奥“傲窗地宜比毛”弹推算门窗面积争，按基底面积详推算屋面面积落。施工图预算略完成后《成本景测算表》中的蜡工程量，应是鸭按图实际计算蹦的结果。颗4.5.4烈梳成本测算表中替的单价应根据健产品定位、交铅楼标准、图纸佣要求按当地工算程造价计算依邪据、市场行情选计算得出，如题是参照已结算煎工程的单价，倦需注明参考数险据的来源和依轿据。锄4.5.5脉都产品定位和目横标成本测算是纱一个互动的决迈策过程，需要述设计、营销、神工程、成本反衣复沟通，标准退是膛“继满足品质要求叠的性价比最大保化纤”窃。在本过程中皆可使用价值功跟能分析法得到裤最优的方案。天4.5.6椅怀施工图预算完舞成后《目标成肤本测算表》中登的材料设备，期对其品质应有耽准确的描述，碍且应与楼盘的需定位相适应，晶能提供品牌和骨图片说明为最华佳。握4.5.7顷烫投资分析和实照施方案阶段的据成本测算的量睬价分析标准不略明确时，可以请根据已结算工宏程的经验直接积填写可售面积蜜单方成本或总事金额，但需注鼓明参考依据。蝶4.5.8分贯各阶段的成本练测算应有明显腰的可对比性，利即后阶段的测公算与原测算不害一致的地方应霉有充分的依据惑和说明，原则喂上偏差不应太趟大。浙4.6参《目标成本控膛制责任书》的哭编制端4.6.1喘截目标成本控制悔责任书是目标桶成本管理的指如导性文件，与籍设计任务管理萍指导书、工程乓管理指导书等越，互相补充，能共同构成项目谋经营指导书内闻容。前4.6.2呈彻目标成本控制织责任书的制定双，应按照《集器团责任成本管皱理体系》要求仔，明确成本发捆生各阶段的控邪制内容、控制秤原则、责任部昨门等。灭4.6.3饿鲁《目标成本控制制责任书》应齐包含以下内容龟：瞧①田项目概况：总皆规划指标，分庆期规划指标，左工程概况，入穴伙时间近。壮②趴地价成本控制肌：目标、责任彼部门、控制手趴段和要点蹦。休③怎开发前期准备纵费用控制：目甜标、责任部门闻、控制指标、找控制手段和要慰点仆。妨④白主体建安、社肝区管网、配套扎设施费的控制来：目标、责任驼部门、控制指卸标、控制要点代，应避免的已栗完工程的失败标教训总结；还范应包括材料的独供应方式及供念应商的选择要缠点腔。踏⑤踏园林环境工程南及样板间、卖达场装修费用的于控制：目标、秀责任部门、控根制要点赔。针⑥债开发间接费的恶控制：目标、激责任部门、控吉制指标、控制向手段和要点；坊包括营销费、库资本化利息、爽物业基金等的勒控制。浪（各成本项目新的具体控制指嫌标详责任成本届管理体系指引有）惕4.6.4禽精营销费的控制迈包括开发间接充费中极的箱“尽营销设施建造树费庙”签和期间费用中涛的牺“蓝销售费束用目”聋。絮“辈营销设施建造揪费拐”亿额度的确定及赌实施过程，均絮需要设计、营全销部门的密切择配合，兼顾效扭果与成本的平暮衡；特别是卖奴场和样板间装判修，在总额确霉定后，由设计中部负主要控制饱责任，并将样惊板房装修费用茄的销售收回率粉作为成本控制助的考核指标之腐一锻。屯“抄销售费序用圈”擦应结合推盘计原划，于项目定枣位完成后制定垦投放时间和费皱用额度计划。李4.6.5业旱《目标成本控垫制责任书》由箱成本管理部负常责编写，初稿充完成后反馈到渔设计、工程、多营销、项目经投理部、项目发泻展部、财务部伤等各职能部门姿讨论、修改，举达成一致后怕由各部门第一当负责人签字确嗓认，总经理签豆发执行。至4.7昨泥目标成本的执仿行益4.7.1解央在项目实施过但程中，应及时燃反映项目成本摘的动态情况，太由成本管理部吊每月出一份《骤项目动态成本瞒月评估》，包酿括各成本项目猴的变化情况表柔，并说明原因回，提出成本控淹制的建议。形4.7.2恩笛《项目动态成摊本月评估》应攀包夸括用“饭变更签证统计泽表搁”嫁和头“镰项目动态成本哀信息求表蛋”址，并作为《成迈本信息月报》畏的部分内容，鱼在完成后的三甚个日内报集团平财务部成本审骄算中心。（可优在成本管理软驼件中完成）迈4.7.3吉仅成本管理部应魔根据合同签订型情况、预算核掀对情况、结算扒编制情况、及码变更签证金额久，每月谷在惨“厅成本管理软析件唤”平中对各项目的阅待发生成本进顿行评估，在软娃件中生跟成拴“她项目动态成本湿信息吃表右”话。典4.7.4环亡如在月内出现劲影响成本择50拢万元以上的重匹大事项，变化碗发生的责任部嘱门应及时向成拾本部提供相关挨资料，成本部海及时计算相应随成本变化金额臂和原因，向公藏司总经理和分捕管领导汇报。菠4.7.5厅友在合同审批时建，即时揭示施搜工合同和材料愿采同的合同造烦价与目标造价急的对比概况；戴反映营销广告雷合同、园林环奇境合同的额度吵使用情况；设卡计变更和现场企签证应做到一湖单一算，月结要月清，并录入废成本管理软件僻。苦4.7.6睁赛项目结算完成驼后或者年度成躁本管理工作总临结时，应按照粉《目标成本控狸制责任书》对正相关责任部门熊进行评估，并喊提交公司管理傻层作为业绩考柿核的依据之一留。是4.7.6摇金工程项目结算笔后，应按目标改成本科目分类沟，总结各成本特项目的造价指句标和技术经济毛指标，并按喇照末“谊成本数据遥库拳”竟的格式要求，香录入数据库或薪整理成标准格怀式的桐Excel晕数据表作为新映项目测算、结拦算初步审核的密依据。膜4.7.7截别项目结算完成铁后，应分析项养目的主要材料她用量，为相似变工程的限额设枯计提供经验数舟据。轿4.8粮羊目标成本的修冷订股4.8.