房地产理论与方法高频考点

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点目录第一章房地产估价概论 1第一节对房地产估价的基本认识 1第二节对房地产估价的各种需要 1第三节房地产估价的要素 1第四节房地产估价职业道德 2第五节中国房地产估价行业发展 2第二章房地产及其描述 2第一节房地产的含义 2第二节房地产的特性 2第三节房地产的种类 3第四节房地产状况描述 3第三章房地产价格和价值 4第四节房地产价格和价值的种类 4第四章房地产价格影响因素 4第一节房地产价格影响因素概述 4第二节房地产自身因素 5第五节经济因素 5第六节社会因素 5第五章房地产估价原则 5第三节合法原则 5第六节最高最佳利用原则 5第六章比较法及其运用 6第一节比较法概述 6第二节搜集交易实例 7第三节选取可比实例 7第四节建立比较基础 7第五节交易情况修正 7第六节市场状况调整 7第七节房地产状况调整 7第八节计算比较价值 7第七章收益法及其运用 8第一节收益法概述 8第二节报酬资本化法的公式 8第三节收益期和持有期的测算 8第四节净收益的测算 9第五节报酬率的确定 9第七节投资组合技术和剩余技术 9第八章成本法及其运用 9第二节房地产价格构成 9第三节成本法的基本公式 10第四节重新购建价格的测算 10第五节建筑物折旧的测算 10第九章假设开发法及其运用 10第二节动态分析法和静态分析法 10第三节假设开发法的估价前提 11第四节最佳开发经营方式的选择 11第五节假设开发法的基本公式 11第六节假设开发法测算中各项的求取 11第十章长期趋势法及其运用 12第一节长期趋势法概述 12第二节数学拟合法 12第三节平均增减量法 12第五节移动平均法 12第六节指数修均法 12第七节长期趋势法的作用 12第十一章地价评估和地价分摊 13第一节地租理论及测算 13第二节路线价法 13第三节城镇基准地价评估 13第四节基准地价修正法 13第五节补地价的测算 13第六节高层建筑地价分摊 13第十二章房地产估价程序 14第一节房地产估价程序概述 14第二节受理估价委托 14第三节确定估价基本事项 14第四节制定估价作业方案 14第五节搜集估价所需资料 14第六节实地查勘估价对象 14第七节选用估价方法进行测算（P409） 15第八节确定估价结果（P410） 15第九节撰写估价报告 15第十节审核估价报告 15第十一节交付估价报告 15第十二节保存估价资料 15第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识1.所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值＝真实价值＋误差。（P9）2.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。（P9）3.判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。（P9）4.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。（P11）第二节对房地产估价的各种需要1.中同目前与房地产有关的税种共10个，其中有5

个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。（P16）2.房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。（P22）第三节房地产估价的要素1.估价假设。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。（P34）2.估价结果（P35）（1）对鉴证性估价来说因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。（2）估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在比较上进行交易的成交价格有所不同。第四节房地产估价职业道德第五节中国房地产估价行业发展赤第二章房地卵产及其描述傍第一节房地做产的含义冤1.房地产指视土地与建筑物蛇等土地定着物狐，是没实物、权益和集区位三者的结垂合体。菠2.房地产的低区位是指该房晨地产与其他房赤地产或事物在念空间方位和距船离上的关系，塘包括位置、交誓通、外部配套肯设施、周围环益境等。（P5发3）

韵第二节房地需产的特性疯1.不可移动踪特性也称为位辜置固定性，阁不可移动，即桥房地产的位置晨不可移动，它傅是房地产最重己要的一个特性非，也是房地产辈不同于其他财畜产、资产、商茫品的主要之处夫。（P59）币2.房地产的签供给有限特性种，使得房地产载具有独占性。役房地产具有供冤给有限特性，盐本质上还不在摸于土地总量不轮能增加。如果亦没有不可移动广特性，土地总畏量不能增加就溪没有这么重要份。搁（P61）淹3.相互影响段（P63）萍（1）有利的仆外部性也称为修正的外部性、旨外部经济，是模指某个经济行晶为主体的活动脾使他人或社会词受益，而受益恶者无需为此花黄费代价。苍（2）有害的抹外部性也称为护负的外部性、橡外部不经济，枪是指某个经济踢行为主体的活盐动使他人或社圾会受损，而该洒经济行为主体熟却没有为此承唤担成本。弯4.易受限制串（P64）坊（1）政府对征房地产限制的棚实现：管制权荒、征税权、征币收权、充公权捎。衡（2）由于房桶地产不可移动害（不可搬走、防不可携带）、滑不可隐藏、难窗以变现，所以进难以逃避未来搅有关制度、政西策等变化的影蒜响。脸5.难以变现邮（P65）厕影响某宗房地葵产变现能力的脸因素主要有：正（1）该房地挠产的通用性；将（2）该房地刘产的独立使用循性；（3）该端房地产的可分伟割转让性；（秘4）该房地产检的价值大小；袄（5）该房地升产的区位；（催6）该房地产淡的开发程度；骨（7）该类房融地产的市场状磨况。言6.保值增值喷（P65～6再6）尊引起房地产价络格上升的原因灯（五方面）：忧对房地产进行萝投资改良——随投资增值；诉通货膨胀——使保值；器外部经济——凉自然增值；吩需求增加导致唇稀缺性增加—赞—自然增值；馋房地产使用管历制改变——自状然增值。怖第三节房地乔产的种类到1.“三通一臣平”一般是指榜通路、通水、算通电以及场地厦平整；“五通堂一平”一般是膏指具备道路、台给水、排水、恋电力、通信等榜基础设施条件遮以及场地平整在；变“七通一平”拌一般是指具备友道路、给水、瞒排水、电力、阳通信、燃气、辅供热等基础设铃施条件以及场掀地平整。来（P68）拘第四节房地乱产状况描述屡1.房地产权稼益状况描述（将P77～78拔）彻（1）土地权配益状况描述滨①土地所有权手状况：国有、伪集体。罚②土地使用权谅状况：建设用出地使用权还是腿宅基地使用权敲；单独所有还般是共有。象③土地使用管跟制情况：说明凯规划条件。连④土地利用现慈状：是否有房贩屋、林木等。彩⑤出租或占用败情况。垦⑥他项权利设悔立情况：地役蓄权、抵押权等卧。藏⑦其他特殊情刊况：争议、手五续、违法建筑墙、查封、不得汇抵押、拖欠、矩征收等。灯（2）建筑物快权益状况描述鸣：克①房屋所有权以状况：所有权政人；共有、建议筑物区分所有医权。络②出租或占用忌情况：说明有止无出租、占用循情形。对于已报出租的，还要匙说明承租人、宏租赁期限及起牙止日期、租金令水平等。史③他项权利设忠立情况：说明藏是否设立了地炒役权、抵押权升等他项权利。袋④其他特殊情裹况：争议、手霞续、违法建筑俯、查封、不得辈抵押、拖欠、题征收等。端⑤其他：如物娱业管理情况。叠2.房地碌产区位眠状况描述（P镰78～79）堤（1）位置描亚述：坐落、方尿位、距离、临往街状况、朝向寇、楼层等。绍（2）交通描茎述：道路状况吓、出入可利用祥的交通工具、附交通管制情况汽等。航（3）外部配且套设施描述：徒基础设施（给龄排水、电力、窃通信、燃气、忙供热等）和公弯共服务设施（愉商业、教育、浆医疗、文化、疾体育等）。值（4）周围环店境描述：自然松环境、人文环冻境和景观。独第三章房地巩产价格和价值任第四节房地贺产价格和价值矿的种类萍1.现状价值气（P99）菠指估价对象在描某一特定时间台的实际状况下免的价值。实际绍状况包括目前土的用途、规模润、档次等，它甘可能是最高最拣佳利用，也可滋能不是。壁（1）现状是畅最高最佳利用俯时，现状价值漏＝市场价值。狗（2）现状不骨是最高最佳利欢用时，现状价他值＜市场价值齿。独（3）合法利辟用下，市场价仇值－现状价值星≥将现状利用冶改变为最高雁最佳利用篮的必要支出和托应得利润。散2.残余价值瓶（P100）兽在非继续使用评条件下的价值藏，一般低于市尼场价值。（不篇同于残值）腐特例：在征收刻国有土地上单胆位和个人的房眠屋情况下，要讯假设继续经营灯来评估其市场蒙价值给予征收揭补偿。此时残规余价值等于市赌场价值。手10.抵押价敏值（P101杰～102）衫11.保险价搂值（P102高）喜12.征收价节值（P102毕）秩为国家征收房较地产确定补偿内金额提供参考乏而评估的被征敏收房地产的价遭值。瞎13.完全产桂权价值、无租偿约限制价值、卧出租人权益价爱值和承租人权锹益价值（P1犯06）中无租约限制价交值＝出租人权笑益价值＋承租拌人权益价值。改14.楼面地矿价（P114拘）跪楼面地价是按碌照土地上的建拦筑物面积均摊达的土地价格。非土地总价＝土周地单价×土地临面积＝楼面地差价×建筑面积忘。什15.名义价释格与实际价格典的换算（P1愚13）生16.期房价邮格＝现房价格多－预计从期房这达到现房期间敢现房出租的净艺收益的折现值欣－风险补偿。坝（P115）忽17.贪拍卖评估价。叔第一次拍卖的捷保留价＝评估舟价＝市场价值醒。汗（P116）望第四章房地枯产价格影响因届素博第一节房地跌产价格影响因令素概述悦1.对房地产男价格影响因素变的基本认识（钢P120）苏2.房地产价沟格影响因素的柳分类（P12探2）祸第二节房地公产自身因素盖1.房地产实宪物因素（P1慈23～125避）址（1）土地实印物因素：土地吗面积、土地形祸状、地形、地弦势、地质、土夏壤、土地开发鞋程度。云（2）建筑物身实物因素：建页筑规模、建筑该结构、设施设指备（小区内部旗）、装饰装修窑、空间布局、霸防水、保温、略隔热、隔声、忌通风、采光、孩日照、外观、句新旧程度。鞠2.房地产权猜益因素（P1犹25）做3.房地轿产区位匆因素（P12董9）勤第五节经济黎因素扮1.经济发展成（P143）棕2.居民收入米（P144）擦收入真正增加屯，生活水平提湿高，对房地产挺需求增加，导瓶致房地产价格智上升。狐3.物价与房娇地产价格上涨堂的关系（P1撑46）。趟4.利率（P裙146）掘5.汇率（P橡146）尚第六节社会野因素脆第五章房地逼产估价原则偶第三节合法俯原则明1.合法原则灰并不意味着只织有完全合法的任房地产才能成坡为估价对象，策而是指依法判膛定评估对象是凡哪种状况的房肝地产。愚（P156）拆2.除了依法拣不得以某种方刚式处分的房地服产不能成为以租该种处分方式适为估价目的的训估价对象外，军任何权益状况蜘的房地产都可母以成为估价对茅象。（P15镇6）贞第六节最高构最佳利用袋原则悬1.最高最佳马使用的内涵：蚁指法律上允许浆、技术上可能恼、财务上可行摔，并使价值最殃大的合理可能党的利用。狮合法，不见得术是最高最佳利钳用，但是最高夕最佳利用，必嫁然符合合法原团则。渣（P166）俩2.最高区最佳利用阔是房地产利用脉竞争与优选的织结果，包括用收途、规模、集蚕约度、档次上饺的最佳。（P脾166）各3.收益递增楚递减原理（P监167）详4.均衡原理钉是以估价对象决内部各构成要燃素的组合是否脾均衡，来判定陪估价对象是否院为最高最佳利陡用。用于确定郑最佳集约度和点最佳规模。（连P169）冒5.适合原理浩，是以估价对久象与其外部环涉境是否协调，章来判定估价对某象是否为最高汽最佳利用。（剃P170）障基本原理：成疤本收益原理。屠更新、改变、铺开发成本低于择前后收益的增授加，才值得改套造，否则就保亡持现状。大第七节谨慎饿原则打《房地产抵押权估价指导意见肠》针对不同的煤估价方法，提淘出了遵守谨慎怪原则的下列要沸求（P171幼）壮（1）在运用搅比较法估价时擦，誓不水应选乎取成交振价格明显高于养市场价格的交长易实例作为可浸比实例，并应箱对可比实例进螺行必要的实地岩查看。量（2）在运用桌收益法估价时毕，不应高估收贺入或者低估运桂营费用，选取缎的报酬圾率或者属资本化率不应女偏低。棕（3）在运用上成本法估价时谦，不应高估土幻地取得成本、篮建设成本、有安关费税和利润堤，不应低估折切旧。院（4）在运用昂假设开发法估饶价时，不应高袍估未来开发完烧成后的价值，根不应低估后续钱开发的必要支亦出及应得利润昏。绩第六章比较延法及其运用售第一节比较崭法概述匪1.比较法：临选取一定数量燥、符合一定条笼件，与估价对青象类似房地产煤，对它们的成宋交价格进行适顽当的处理来求饥取估价对象价羡值的方法，测蒙算出的价格称蜡为比较价格。缺（P173）刊2.比较法的残理论依据——设替代原理。（暴P174）失3.比较法适领用的估价对象歪（P174）亦（1）适用：秆同类，交易活唇跃。如：住宅全、写字楼、商锄铺、标准厂房施、房地产开发吼用地。躺（2）不适用吃：类似少（特若殊厂房、机场隔、教堂、寺庙弦等），很少发灭生交易（学校鼠、医院、行政金办公楼），可府比性差（在建友工程，因为完怎工率差别很大造）。倚4.比较法的厚条件：在价值灭时点的近期有躲较多的类似房笼地产的交易。状（P174）叮第二节搜集母交易实例酱满足数量与质拖量的要求。（铲P176）聋第三节选取拜可比实例战1.数量要求躬：3～5个。少（P180）营2.质量要求对（P180～四181）（1）相似香区位相近。应档与估价对象处铅在同一供求范坦围内；用途相汪同；权利性质沾相同；档次相域当；规模相当胁，0.5～2凑倍范围内；建还筑结构相同。榜（2）可比实夸例的交易方式轰应适合估价目剃的。昼（3）可比实矿例的成交日期按应接岭近价值侄时点（一年以某上的不采用）俭。党（4）可比实快例的成交价格残应尽量为（或没可修正为）正哄常价格。票第四节建立觉比较基础钻1.统一财产皂范围（P18轰2～183）病2.统一付款馅方式（P18枪3）微3.统一税费杠负担（P18墙4）雄4.统一计价咱单位（P18日6）亿第五节交易早情况修正蹄1.造成成交问价格偏离正常配价格的因素（染P189）样2.交易情况妇修正的方法（都P190～1蛋91）汉第六节市场听状况调整塔1.市场状况光调整系数是（搅1±T%）。唐（P192）智2.市场状况狐调整的价格变赚动率法（P1括94）臭第七节房地液产状况调整毁1.房地产状坦况调整方法（低P198）借第八节计算讽比较价值骄百分比修正、谷调整下的乘法小公式（P20保2）袭比较价值＝可演比实例成交价室格×交易情况防修正系数×市悄场状况调整系锯数×房地产状枕况调整系数。规第七章收益间法及其运用毅第一节收益遍法概述重1.收益法是蝴根据估价对象副的预期收益来追求取估价对象之价值或价格的绳方法。（P2修12）陷2.收益法分阅为：报酬资本摩化法、直接资雁本化法。（P光212）贡3.收益法的渗理论依据——阀预期原理。（斤P213）截4.收益法适五用收益性房地腐产，不适用于匪行政办公楼、但学校、公园等易公用、公益性臂房地产。（P睁215）哲第二节报酬避资本化法的公护式混1.净收益每阔年不变的公式恩（P218）朝2.净收益按潜一定数额递增龙的公式（P2唐23）宽3.净收益按便一定数额递减乳的公式。将上附式中的b，改皇成－b即可。扩（P224）顿4.净收益按虽一定比率递增楼的公式下（P226）盘5.净收益按晴一定比率递减预的公式。将上秘式的g，改成违－g即可。（梅P227）受有效毛收入逐笼年递增的比率这为汁g盗I班，运营费用逐刻年递增的比率桂为稻g证E壤。起6.净收益在拌前后两段变化爪规律不同的公现式触（P229）邮7.预知未来盲若干年后的价佛格的公式啦（P231）重第三节收益拖期和持有期的誓测算赤建筑物剩余经细济寿命与建设荡用地使用权剩眼余期限对比的乱三种情形（P戚236）剩（1）两者同源时结束，以其乖共同的期限作广为收益期限。邻（2）建筑物春剩余经济寿命说早于土地使用奶权剩余期限结言束时，房地产棒价值等于以建半筑物剩余经济妈寿命为收益期搭计算的价值，结加上所自收益肤期结束时起计发算的剩余期限垄建设用地使用惜权在价值时点它的价值。祝（3）建筑物况剩余经济寿命非晚于土地使用律权剩余期限结扫束时：阻①出让合同约奶定建设用地使梅用权期间届满坡需要无偿收回佣建设用地使用蛛权时，建筑物难也无偿收回（稀不补偿）。拖②出让合同约标定建设用地使糖用权期间届满识需要无偿收回扶建设用地使用号权时，根据收罚回时建筑物的轰残余价值给予坐土地使用者相傻应补偿。富第四节净收筹益的测算抓1.净收益测崭算的基本原理响（P237）仔净收益＝潜在华毛租金收入－也空置和收租损乓失＋其他收入劣－运营费用＝隶有效毛收入－犁运营费用摆2.运营费用诱包括：房地产厉税、房屋保险补费、物业服务伴费、管理费用倍、维修费、水刃电费等。（P勉238）歪运营费用与会按计上成本费用接的区别（四个丑不包括）。紫（1）不包含绍房地产抵押贷滋款还本付息额环。划（2）不包含构房地产折旧额车。谊（3）不包含忧改扩建费用。牵（4）不包含羊所得税。柱3.重置饥提拨末款的扣除方式持（P245）用利用偿债基金恒系数（将年金关终值转变为年富金的系数）进另行计算抬Y/（1＋Y婚）晶t师－1街第五节报酬酬率的确定驻报酬率的求取扭方法（P24模8）住（1）市场提哨取法。循（2）累加法加：报酬率＝安脑全利率＋投资冷风险补偿率＋斧管理负担补偿底率＋缺乏流动丰性补偿率－投饱资带来的优惠防率。暖（3）投资报嗓酬率排序法。幸第六节直接居资本化法抽报酬率与净收虏益本身的变化因以及收益期的照长短等无直接义关系，而资本威化率与净收益透本身的变化以迅及收益期的长防短等有直接关闭系。（P25姥6）穴第七节投资业组合技术和剩疯余技术技投资组合技术鼻（P258）榨第八章成本居法及其运用功第二节房地蒜产价格构成余房地产价格构嗽成北1.土地取得眯成本（包括契斤税）（P27从4）倍2.建设成本掉：前期费用，欺建筑安装工程终费，基础设施版建设费，公共邻配套设施建设折费，其他工程悠费，开发期间可税费。（P2远77～278锄）什3.管理费用匀，一般按土地肥取得成本与建速设成本之和的醒一定比例来测氧算。（P27偏8）粱4.销售费用眯，一般按开发多完成后的价值阻的一定比例测蜂算。（P27虚8）竹5.投资利息达，房地产开发沃完成或者实现浅销售之前发生果的所有必要的子费用，都应计篇算利息。（P废278）锁6.销售税费浪――两税一费恒、印花税、交怎易手续费。拳7.开发利润曲（直接成本利丹润率\投资利匠润率\成本利练润率\销售利黑润率）旷第三节成本若法的基本公式咽房地产价值＝签房地产重新购劲建价格－房地堂产折旧。（P破284）矿第四节重新万购贡建价格洗的测算狸1.重建成本搂――复制。（蛮P289）拐2.重置成本众――替代。（叙P289）岗第五节建筑乱物折旧的测算钩1.物质折旧太（P295

飞）拢2.功能折旧可分为：功能缺克乏、功能落后牵和功能过剩。神（P296）倦第九章假设格开发法及其运森用毫第二节动态浙分析法和静态辟分析法纷动态分析法和栏静态分析法的强区别（P32宽3）惕比较项目惜静态分析法饿动态分析法世开发完成后的下价值、后续的壳开发成本、管往理费用、销售犹费用、销售税椅费等影根据估价时点迅的房地产市场糕状况做出，是锈静止在价值时暮点的金额谣模拟房地产开予发过程，预测独它们未来发生壤的时间以及在役未来发生时的窑金额珠各项息目发生廉的时间补不考虑时间上判的不同

我单独计算投资兄利息，

驳不考虑预售与便延迟销售胞要考虑各项收浊入、支出发生湿的时间不同，盯首先把它们折毙算到同一时间惊上（估价时点近），然后再相缺加减悲投资利息和开闲发利润两项节单独分别计算加不单独计算，万隐含在折现中节。

扫折现率包含安获全收益（利率拼）和风险收益腥（利润率）厌第三节假设润开发法的估价梯前提裤假设开发法的倒估价前提有3朽种：（1）业跑主自行开发前锡提；（2）自司愿转让开发前桨提；（3）被迟迫转让开发前云提。一般情况搭下，自行开发扇前提下的价值筑＞自愿转让前协提下的价值>可被迫转让前提鄙下的价值。（照P324）盼第四节最佳耳开发经营方式袭的选择蓬在调查、分析今了房地产开发厨用地的状况和召当地房地产市令场状况后，便萍可以选取最佳包的开发利用方毙式，包括选取蕉最佳的用途、爽建筑规模、档捞次等。（P3豆25）寺第五节假设晌开发法的基本舱公式灾2.根据待*努**地产的状素况和开发完成海后的房地产状学况相结合，有诚七种情形（P乔327～32当9）狡第六节假设橡开发法测算中咱各项的求取唉1.后续开发填经营期（P3木30）绪2.后续开发土的必要支出（仆P331）诞3.开发完成块后的价值（P米332）壮4.折现率（泰P333）验是采用动态分应析法时需要确贴定的重要参数欺，与报酬资本我化法中的报酬励率的性质和求消取方法相同。起具体应等同于扛同一市场上类牙似房地产开发胃项目所要求的赚平均报酬率。孤5.后续开发砖的应得利润（藏P333）嫁第十章长期显趋势法及其运灶用迎第一节长期疑趋势法概述棉1.长期趋势左法是运用预测怎科学的有关理窜论和方法，推平测、判断房地央产未来价格的籍方法。（P3折43）郑2.长期趋势娘法的理论依据沙（P343）贪3.长期趋势谱法适用的估价村对象：价格无潮明显季节波动盈的房地产。（妄P344）订4.长期趋势流法估价需要具爆备的条件（P测344）壮第二节数学花拟合法拢直线趋势法的圈条件：估价对趴象或类似房地耻产历史价格的莫时间序列散点候图应表现出明名显的直线趋势深。（P346艺）靠方程式描述：快Y＝a＋拜bX备第三节平均箩增减量法荷1.用平均增旦减量法进行预冷测的条件（P蝶349）主2.逐期增减慰量的平均数（故P348）

外第四节平均叼发展速度法炭1.用平均发克展速度法进行子预测的条件（考P351）蜜2.计算公式溜（P350）饮第五节移动截平均法骤第六节指数均修均法抬1.指数修匀队法。（P35禽3）寿2.指数种修均法睛公式（P35袍3）僻第七节长期稍趋势法的作用既1.用于收益劲法中预测未来亿的租金、经营余收入、运营费萍用、空置率、史净收益。哨2.用于比较平法中对可比实榨例的成交价格帐进行市场状况姑调整。啊3.用来比较六、分析两宗（烦或两类）以上赛房地产价格的灭发展趋势或潜估力。煮4.用来填