商业项目营销关键模式研究(以合肥为例)

商业项目营销关键模式研究（以合肥为例）简介：此模型给出了在分析一个商业项目时，需要分析的各个方面要素关键字：营销关键模式元一·时代广场基本信息总建面16万平方米商业面积8万平方米层数4层（裙房）主力店百货、超市、电器、电影院定位安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园经营业态大型百货公司、顶级名店街、大型超市、电脑电器城、精致休闲书城、四厅电影院、大型游戏场、KTV、高档国际台球俱乐部、各式风味小吃街、西式速食餐饮。出售方式无经营权，返租10％（税前）10年，头三年返租资金抵按揭。点评中高档Mall，规划设计及业态选择超出合肥同行水平，开业不久，人气不太旺但已有起色，对面5万平米裙楼商业在建。租售情况04年11月开始招商销售，A区基本售完，一楼均价16000，实现100％招租；B区已完工首层华洋名品百货馆、华联二层流行时尚仕女馆、国美三层绅仕儿童文教馆四层影城、欢乐美食广场、KTVB区A区B区将完工合肥名副其实的Mall“购物中心”类楼层分布元一·时代广场营销关键模式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素规模推广运营定位投资性80000平方米安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园大量投放广告、活动营销起到实效引进华联、国美，KFC、自营百货、影院无经营权，返租10年，年回报10％（税前），安徽国际购物广场基本信息总建面7.4万平方米商业面积7.4万平方米层数4层，地上二层半，地下一层半

主力店家乐福、家福特定位集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的广场

出售方式一层四年内返租8％，四年后有经营权，可代租；三层返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回购点评单层面积大，内街多租售情况04年底开始租售，主力店已进驻，其他出售40％左右（含为推部分），一层均价20000楼层分布负一层家福特建材超市及出租车站——一层男女装、饰品、鞋销售率不到50％二层家乐福及商铺（1.7万平）二层不卖商铺由家乐福自主招商，招商70％左右三层美食、娱乐（未开业）推出15％面积，但进展缓慢，销售率60％～70％楼顶停车场停车率较低地块有高差，从东西两个入口可以到不同的平层——家乐福合肥首家店安徽国际购物广场营销关键模式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位运营规模合肥市长江西路，核心商圈辐射地带74000平方米集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的广场引入家乐福、家福特建材超市、KFC桐山国际购物广场基本信息总建面8万坪（含二期4万坪酒店）商业建面4万平方米层数2层，局部4层主力店易初莲花（2.3万）出售状况一、二层复式铺销售，均价10000。商铺销售率70％左右，购买人群中85％以上是投资客；但招租情况不是太好，开业不足30％。物业商铺一层高5.2米点评中档偏低，但人气较旺，靠大卖场吸引到大学城学生。周边娱乐、餐饮设施并不满足开发区白领要求，商务活动大都还是到市区消费定位国际化大型生活购物广场周边配套国际会展中心建面10万，安徽会展活动均在此举行，因面积不足建临时附馆明珠酒店五星级欧洲风情街钱柜、外国风味美食城、婚礼堂居住区东海花园、丽景碧雅等欧洲风情街租售情况街铺均价10000，销售率70％，85％以上的是投资客，出租情况较差楼层分布南商铺1、2层异国美食、咖啡茶楼、婚纱影楼、品牌服饰、化妆品、饰品店、音响店北商铺1、2层电信、金融、药店、礼品、装潢建材、电器、安徽特产等综合服务区南北商铺3、4层休闲、美容、保健等——周边娱乐、餐饮、酒店配套齐全“类购物中心”类桐山国际购物广场营销关键模式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位规模位于重点新拓区域核心地带，紧城城市主干道40000平方米国际化大型生活购物广场新都会·环球广场基本信息总建面9万平方米商业面积4万平方米层数4层（一夹层）主力店家乐福定位合肥首个国际化现代购物中心租售情况超市及百货05年10月开业，四层运动城即将开业时尚休闲绅士风采淑女天地休闲服饰运动天地时尚饰品新奇饰品玩具精品楼层分布首层A区规划生活名店街，精品化妆、珠宝、服饰等品牌店及休闲娱乐餐饮设施；B区（夹层）规划时尚休闲品，体验式休闲运动系列精品名品汇粹；二层家乐福三层四层城市先锋，经营工艺饰品，玩具精品等经营业态男女潮流服饰，时尚鞋包；美容、美甲、美体、个人潮流饰品、休闲茶座、水吧、时尚书屋、电脑画像、贴纸照、形象设计工作室等。家乐福合肥第二家店新都会·环球广场营销关键模式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位规模位于区域交通主干道40000平方米合肥首个国际化现代购物中心运营引入家乐福、KFC、自营百货推广家乐福合肥第二家店旺城国际·金色巴黎基本信息总建面3.3万（含公寓）商业面积1.16万平方米层数4层塔楼共14层，总高97米推广语一间好铺，一生摇钱树租售情况二三四层实现100％销售，一层铺面较大且价格高销售受阻，销售率为50％楼层分布首层国际品牌街区、珠宝、美容专柜均价30000，铺面45～85平米二层休闲淑女区均价15000三层男装及休闲服饰均价12000四层儿童街区、家饰品、婚庆礼品、文体学生用品均价9500出售方式总价返租8％，可经营、出租、代租，投资者居多点评项目成功主要依托家乐福及其地段——家乐福旁边的典型综合体旺城国际·金色巴黎营销关键模式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位合肥市核心商圈辐射地带家乐福商圈效应带动投资性总价返租8％，可经营、出租、代租，，二三四层实现100％销售合家福商业街

基本信息总建面1.4万平方米商业面积1.4万平方米层数2层，1跃2复式铺主力店合家福定位以大卖场为主力店、临街商铺为主要形式的区域性购物中心——香格里拉家园商业街租售情况05年初开始租售，主力店合家福已进驻开业，推出60％左右（均为外街复式铺），均价11000，内街未推出出售方式先推出外街部分复式铺，均价11000，销售率90%,现正尝试推出内街,端头铺王9000点评位置较偏，周年商业氛围不浓，开业情况较差，销售放缓“住宅连带商铺开发”类合家福商业街营销关键模式分析区位规模定位运营投资性推广关键因素区位定位紧邻安徽大市场，地处区域交通主干道以大卖场为主力店、临街商铺为主要形式的区域性购物中心规模14000平方米案例营销关键因素比对分析区位规模定位运营投资性推广元一·时代广场合家福商业街金色巴黎环球广场桐山