中国房地产度假养老项目专题研究报告

中国房地产度假养老项目专题研究报告第一页，共38页。目录中国养老地产的发展1国内及岛内企业营利型养老地产开发现状234我国现有的养老地产开发模式岛内养老地产的客户来源分析5成功开发项目的借鉴案例6中国养老地产的发展机会7如何打造成功的养老地产第二页，共38页。Part1：中国养老地产的发展有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。医护型养老院多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年公寓老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。老年社区【养老社区的发展】第三页，共38页。Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的养老模式】模式案例模式点评“社区+医院+地产”模式台湾长庚村养生文化村1、全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2、将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。特征以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区会籍制的养老俱乐部以房养老这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展，人们观念逐渐地改变。采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院北京太申祥和山庄采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓1、高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；

2、完整的医疗护理，平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；

3、强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；第四页，共38页。Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的养老模式】模式案例模式点评异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘特征以养老为目的的异地购房“候鸟型”养老“季节性”养老不同城市老年公寓之间的置换异地度假养老大连的互动式异地养老服务中心炎夏和寒冬到养老院，春秋回到家中天津的泰达国际养老院海外华人回国养老炎夏和寒冬到养老院，春秋回到家中新加坡华人、北美的购屋旅游团异地养老“异地养老”是我国目前正在探索的新型养老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。第五页，共38页。Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的养老模式】模式案例模式点评度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。特征将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式分时度假式养老连锁养老超市这种连锁超市服务功能强，介入门槛低，有广阔的客户市场和服务群体，虽为非营利性机构，但以后可市场化地运作。将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁云南卧龙仙居、浙江城仙居一种新型的老年服务型机构辽宁连锁超市一种将养老和度假旅游完美结合的全新产品。它将基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务、高性价比的度假养老产品赢得客记，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。第六页，共38页。政府收益型政府福利型企业营利型目前我国养老地产按建设经营者划分为三种模式：北京香山老年公寓山东威海老年公寓乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构由企业投资开发建设运营北京太阳城Part2：我国现有的养老地产开发模式【现有的开发模式】第七页，共38页。Part3：国内企业营利型养老地产开发现状【开发现状】目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长第八页，共38页。国内养老地产的主要分布1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、

古镇开发模式 以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟Part3：国内企业营利型养老地产开发现状第九页，共38页。Part3：国内企业营利型养老地产开发现状项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）产品形式运营模式北京·东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京·太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海·亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海·21城·孝贤坊6.154.47高层、小高层为主——广州颐年园3320一期产品：洋房，独栋别墅；二期产品：小高层洋房出售海南·清平乐

8.815以高层、小高层为主出售目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主【开发现状】第十页，共38页。Part4：岛内客户来源分析①东三省（属性——中端需求）1)购房以避冬、养老、养生为主；2)具有长期或阶段居住特征；②

长三角（属性——中高端需求）1)购房以度假和投资兼具；2)具有节假日休闲或阶段居住特征；3)锁定上海、江苏、浙江；③

北京（属性－高端需求）1)购房具度假型较强；2)具有节假日休闲或阶段居住特征；④

内陆城市（属性－多层次需求）1)环境差：区域自然条件、城市环境不适合居住；2)能源丰：丰富的能源条件；3)民间富：民间资本颇丰，投资能力强锁定具有典型性的内陆城市在：山西太原、大同、内蒙呼市；海南岛的房地产市场是做全国市场，养老地产同样是全国的市场【客户来源分析】第十一页，共38页。Part5：中国养老地产的机会挖掘老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加机会点一数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告全国老龄人口统计表第十二页，共38页。Part5：中国养老地产的机会挖掘机会点二国内养老地产的开发供应量不足供应量不足福利性养老地产供应不足：如右图显示：2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54%营利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角第十三页，共38页。Part5：中国养老地产的机会挖掘政策的支持财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）2006年颁发的《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）2009.4.1政协提案《关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议》机会点三第十四页，共38页。结论：开发养老地产有可为机会点挖掘小结老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加国内养老地产的开发供应量不足政府政策的支持Part5：中国度假养老社区的发展机会第十五页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例年龄段0－1818－2425－4445－6465以上比例0.4%0.2%1.3%15.1%83%社区人口构成：老年人占大多数位置：佛罗里达西海岸规模：10500个住宅单元目标定位：佛罗里达乃至世界上最好的老年社区产品类型：独栋别墅、连体别墅、公寓社区规划：六大居住社区闻名世界最为成熟的老年社区之一美国太阳城一第十六页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例自由广场庭院阿斯顿花园湖中之塔国王之殿太阳城中心·独栋别墅·联体别墅·辅助照料式住宅和家庭护理机构————·辅助照料式住宅和家庭护理机构·出租的独立居住公寓美国太阳城功能分区：六大居住社区，共享一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂第十七页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例人性化的规划设计：无障碍设计、空间导向设计、身心健康设施无障碍设计：底层建筑为主，社区内所有区域布设无障碍步行道，无障碍防滑坡道，设置低按钮、高插座。空间导向性：对方位感、交通的安全性、道路的通达性，均作了安排，施行严格的人车分流。针对老年人的社区设施：医院、老年护理中心；社区图书馆、社区交流大厅第十八页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场、棋牌室、保龄球场、舞厅、健身房、高尔夫球场。特色：1、高尔夫爱好者的天堂2、太阳城中心是世界著名的BENSUTTON高尔夫学校的本部3、全美草地保龄球赛在太阳城举行多彩的体育运动：会所可以满足大多数运动需求，尤其是高尔夫，常举办相关赛事第十九页，共38页。丰富的社区活动：各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈Part6：成功开发项目的借鉴案例丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种业主自发组织的俱乐部，所开设课程和组织活动超过80多种。如业余无线电、手工俱乐部、收藏俱乐部、舞蹈俱乐部等第二十页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例国内最成功的老年社区之一北京太阳城一区位：北京顺义区潮白河畔定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：总建筑面积70万平方米物业类型：独栋别墅、联排别墅、中式四合院、公寓客户来源：主要来源北京第二十一页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例针对不同人群，设计较为丰富的住宅物业形态成功点之1一四合院别墅别墅公寓公寓第二十二页，共38页。六重成品配套成功点之2一Part6：成功开发项目的借鉴案例①东方太阳城医院（一级综合性医院），医疗护航，守护健康

②东方嘉宾国际酒店，五星级标准

③大型超市进驻，商业一条街

④康体中心，各类球馆、温泉游泳池

⑤5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲

⑥汇佳幼儿园第二十三页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例良好的自然环境成功点之3一①约2000亩潮白河

②近10万株原生树

③近20万平米社区生态湖

④75万平米运动休闲绿地⑤节能环保的水源／地源热泵系统

⑥高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放第二十四页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例针对老年人需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等成功点之4一太阳城医院：专业医师和设备

由北京市老人病研究中心选派定期体检，提出保健计划专业急救中心全覆盖的应急呼叫系统老年大学：北京第一家社区申办的老年大学，开设多重课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部份课程由社区老人担任教师社区农庄：在社区内开辟可以耕种的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作，很多老人非常喜欢这种农家乐的感觉第二十五页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例多彩的精神文化生活成功点之5一音乐会合唱团太极俱乐部活动棋牌俱乐部国际风筝文化节举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区组织的俱乐部乒乓球俱乐部、太极俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部业主自发的俱乐部太极俱乐部、音乐沙龙、健身俱乐部等第二十六页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例海南最成功的老年社区三亚·清平乐一地址：田独镇新政府旁占地：88579.92㎡总建：150000㎡容积率：1.50绿化率：58%建筑风格：现代建筑类型：小高层、高层户型区间：三期，2房面积90-97平米，3房116平米价格走势：2009年12月9700元/㎡客户来源：东北、江浙、山西等地置业用途：度假、投资、养老主要卖点：主题鲜明，首个敬老亲情社区医疗、营养餐等相关配套和服务第二十七页，共38页。完善的配套：体现了清平乐“老有所养、有所医、有所学、有所乐”的开发理念Part6：成功开发项目的借鉴案例老人医疗服务中心老有所医750平米医疗服务中心，服务包括定期体检等六大健康体系，户户简历健康档案老有所学舞蹈教室、图书阅览室、多媒体教室老有所乐棋牌室、健身房、钓鱼湖等老有所养非盈利性餐厅－三餐营养膳食，专为社区老人定制。第二十八页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例丰富多彩的社区活动：让业主产生浓厚的归属感的同时，也获得了成就感第二十九页，共38页。Part6：成功开发项目的借鉴案例借鉴结论：我们应该如何打造养老地产？？我司认为，养老住宅未来发展方向是要配套完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现针对养老客户的无障碍设计养生跟养老相结合第三十页，共38页。Part7：如何打造成功的养老地产如何打造成功的养老地产秘籍一－完善的配套社区商业社区医疗社区会所体育设施社区医疗对养老地产来说，医疗条件是诸多配套中至关重要的一点，必须具备全面的、可应对紧急情况的医疗系统第三十一页，共38页。Part7：如何打造成功的养老地产要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施秘籍二第三十二页，共38页。秘籍三Part7：如何打造成功的养老地产具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现精神与价值追求根据马斯洛的需求理论，精神与价值的需求是人的最终的追求，尤其是对于养老的客户来说，这点尤为重要；因此开发养老地产必须注重和引导社区文化的建设；引导并组织各种业余爱好俱乐部，适时举办各类比赛。摄影比赛书画比赛舞蹈比赛歌唱比赛第三十三页，共38页。Part7：如何打造成功的养老地产秘籍四针对养老客户的产品设计（户外）严格人车分流底面平坦，坡度小户外无障碍设计①实行严格的人车分流②地面设计一定要平坦，坡度需小于1/12③社区内必须要有足够多的可供休息椅子④坡道的入口或醒目地段应安装国际无障碍通用标志⑤地面或坡度可采用防滑的材料第三十四页，共38页。秘籍四针对