同致港中旅香蜜湖项目策划思路房地产策划文案

港中旅香蜜湖项目

策划思路同致地产顾问集团品·质

——时间见证永恒

建筑·品质：

建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统一，港中旅的建筑不仅具有高尚的品质，更多的是掠去浮华以后的沉稳和内涵——源自国际尊贵人居的品质！

人文·品质：

“八百买屋，千金买邻”，在深圳拥有一套大房子并不值得炫耀。关键在于，生活本身具备怎样的品位和文化？本项目所拥有的社区特有文化符号界定了生活的品质和韵味，是一所值得一生珍藏的心灵住宅！

第一部分高端物业市场分析

一、市场现状

2002年，深圳批准预售面积890万平方米，超过2001年同期预售量的39%。南山、福田及宝安成为深圳楼市的三大热点区域。据统计，2002年深圳高端物业市场的供应量将近400万平方米，地产界因此称2002年为“豪宅年”。二、项目所在片区市场分析

香蜜湖——农科中心片区

香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以香蜜湖路为界，东面为香蜜湖片区，西面为农科中心片区。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。片区住宅市场特点

A、丰富的自然人文景观，功能分区明显，已初步形成高尚住宅组团；B、地处CLD环形区的高端区域，开发潜力巨大；C、具有良好的教育资源和休闲设施D、人气不浓，商业气氛较差；E、区内公交系统和生活配套尚不完备；香蜜湖片区

在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住大社区，随着CBD的日益成熟和WTO后的新经济时代，其国际化的人居氛围是深圳市CLD首席领地。深圳CLD片区构成：1、以环香蜜湖片区形成的高尚物业区域，吸引着CBD层峰人士及高级经理人2、以皇岗公园、中心公园周边形成中高档物业居住区域，吸引着中高等收入家庭，并吸引部分港人3、由新洲、石厦、下沙形成中等物业居住区域，吸引中高级白领人士三、深圳市内高端物业可比性片区

1、华侨城片区东起侨城东路，西抵沙河西路，北至北环大道，南到深圳湾海岸线，总面积约15平方公里。特点：

华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区，自然景观和人文景观是“旅游+地产”开发理念的核心，在全国范围内大力推广！

滨海大道以北，沙河东路以东，侨城东以西，白石洲路以南，占地面积约2.9平方公里将规划为低密度的高尚住宅区。（我公司正在策划代理的东部红树湾项目）

2、深圳红树湾片区地理位置、规模、景观、前景都是独一无二，未来深圳顶级住宅社区，肩负着构筑深圳滨海城市特色的重担,深港两地大地产商十分关注，发展前景看好。

特点：

中心区位于深圳市特区内的福田区，用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，市中心区总占地面积607公顷，规划居住人口7.7万人。

3、深圳中心区作为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区的建成，将使深圳的城市整体功能更为协调，未来建成的中心区建筑群，将成为深圳二十一世纪的标志性建筑。

特点：典型楼盘户型（比例）面积（平方米)

波托菲诺四房二厅二阳台50%240.65四房二厅四阳台10%220四房三厅四卫三阳台20%249.65别墅复式20%670纯水岸86套TOMNHOUSE250—29012栋多层、345套180--335四、深圳高端物业个案分析

策划思路

华侨城“旅游+地产”的开发理念独特的人文资源和氛围独一无二意大利风情小镇宣传主题：自在的优雅，质朴的浪漫宣传卖点：区内7500m2燕栖湖，4300m2天鹅湖典型楼盘户型（比例）面积（M2）

星河国际二房二厅11.7％85—87三房二厅68.5％120-178四房二厅19.1％219-325五房三厅0.7％232—263

策划思路

‘‘中心区+地产”的开发理念国际化的中心区规划为国际人量身定做的居家方式宣传主题：CBD国际生活领域宣传卖点：CBD、十四米架空层园林，国际卫星接收系统。

香榭里花园三房二厅91-121四房二厅130-180五房二厅140—217

策划思路

美地置业在深圳的开山之作展现尊贵的建筑文化宣传主题：来自世界的认同宣传卖点：亚洲唯一金块奖

水榭花都17万平方米，容积率1.4，3层TOWNHOUSE，多层、小高层

策划思路

实力雄厚的发展商背景香蜜湖“景观+地产”的开发理念优越的湖景资源宣传主题：地产价值定律。

宣传卖点：地段+景观

五、深圳绕高端物业贫楼盘分析萄结论小区规胃划彰显痰身份，续个性鲜示明。容积率月低、覆交盖率低岸，建筑尚风格独牺具特色环境的附付加值高周边有应良好的娱自然环已境或人染文环境祸为依托聪，小区自身有至极好的搂园林，芽表现为颤规模大卷，工艺其精致，苗木品质揭高。物业硬厕件配套俩方面小区的停裳车位比较停充足，至停少为1：倘1.2以饮上电梯、发垒电机等设捡备采用国号际知名品匠牌小区的智挖能化程度狱高；物业软性密配套方面小区有高点档的会所诱设施，如选室内恒温覆泳池；物业管绝理档次馒高，服已务好。物业价格些、户型方检面环香密湖兴片区，高校端物业价着格均在7崖000元缓以上。“性能合丑理、空间碌舒适”的次大户型，茅面积集中粮在110呆～17偿0㎡的垫三房、最四房等匪大格局穷户型，篇在市场反应杀良好，销度售顺畅。第二部分舅项达目分析一、项目姥基本资料丸（一期）总建筑面叶积：艰1220竖87.9妻8㎡其中：住宅：砖9214中3.06袖㎡商业：煌1570哭.80㎡会所：状154衫3.0旷0㎡架空面肉积：橡3添644筹.07门㎡容积义率：女1.7殊7总户落数：岩550廊户车锁位：紧62伴8个(1隔:1.1丘4)二、地陡块解析项目地块存现状项目南侧痒的深圳高秘级中学待建的震景昱花滤园项目南慈侧的香匙榭里花割园项目东侧拦的翠海花倚园农科中心三、项目现SWOT桑分析（一）八槽大优势1、区费域形象牧优势：烛高尚住腿宅片区霞形象深朵入人心钉2、教产育资源竹优势：踏片区高抢素质教枕育资源巩丰富肺3务、片区幻玉生活优陆势：居督住氛围威浓厚秒4纵、片区中交通优波势；路郑网发达5、休警闲空间及优势：普片区内叔休闲旅率游渡假级配套齐度全6、园什林景观慕优势：世园林规爱划具有片前瞻性7、项目跑规模优势霞：项目规窃模大8、企奇业品牌跳优势：过发展商诵实力雄场厚，资贝源丰富（二）两说点劣势1、片区抬商业配套脖缺乏2、公交滚配套不完顷善（三）招两大机调会1、随塌着CB傍D的成软熟，C送LD将火日益发嘴展2、香宏蜜湖农娘科片区班未来良乡丰好的规延划（四）三两大威纱胁1、市场狗高端物业虑供应量过界大，同质步楼盘竞争谦激烈同片区的狡直接竞争坑项目熙园丸即将启动华侨城愤、红树巾湾片区价大量豪污宅项目虹的启动2、香尚港经济削持续低亚迷，外蜻销楼盘利再创历刷史新低第三部分从项目定位追求居驶住文明周的进步一、滔项目属苗性香蜜湖大长型国际高杀尚亲水社亭区二、市场雨形象定位国际人倍居品质左名故门首府浸领地（1）核国际人居狡地段品质1、国校际休闲拨配套：德式堡首、永鹰览高尔夫井、水上兼乐园、宾香蜜蚀湖楚渡假村亲、国际次网球中巴心2、国看际教育饶配套：深圳高级右中学、深锋圳外国语数学校附属响小雪学省、福景外壶国语学院叹、国际幼素儿园3、国际某生活配套：SAM会趴员店、烧名人俱乐齿部香蜜湖猛区,紧夺邻城市士最繁华哑的CB腊D,以脸自己优凝雅的姿絮态,小诠释C凤LD的寺元素,笑为城市随人提供食一个完脱美的栖四居地;（2）国封际人居建凝筑品质1、规划用标准：低密度、留超前人性融化设计2、空间起标准：宽敞舒纠适、高聚实用率分、与自晚然结合复紧密3、建材暂标准：健康环列保材料大规模、唉低密度、脾兼容多层蜘及小高层技洋房、T絮OWNH笨OUSE晌，又钟以大三房呀、大四房怖为主，一渣梯两户，俯这种建筑柿的素质本径身就代表鼓了一种姿收态,洋溢那着一种高灾尚的贵族卡气息。（3）礼国际人居粒环境品质1、健康倒生态：区域植半被覆盖梯率高，钳空气质饶量好2、自然浅景观：亲近大丸自然，紧紧临山羽、湖、晚海等天塔然景观3、园惨林景观目：高观赏态价值和叮高参与化价值的溉园林艺巴术项目紧搅临农科底中心天化然大氧破吧，远赶眺安托席山山景气，内设大规模快世界四始大海湾炭为主题厦的亲水衔园林，观山观暗水观天下溪。（4）卡国际英人居文陶化品质1、海仓洋文化扔：海纳百久川，有阳容乃大2、品属质生活盖：高品味生仙活环境对遭生活质量狮的提升3、社区模文化：人以群县分，在忧同一层健面进行滴高水准眼交流诵与沟通过本勇项目在后WT军O—烘CB礼D时代，具有剥高素质榆的片区表形看象文化但和国际砌性的人即居生活杠文化。（5）魄国际人袋居服务埋品质1、提扒供全方位、漫多元化、赌人性化细腻的服龟务蹄2、尽物业管理国际化野、智能洲化、科赔技化、宏品牌化。充分利用港中旅盖丰富的诵旅游资支源，进行更巡寿多国际化雾服务，演土绎国际C询LD的品融质生活项目开发盗理念模型项目开发登理念模型监本项目的狂理想模式扎：功能价划值与文樱化价值握并重的姑“双高称”模式。三、目争标客户定率位在上述九偶个组群中铃，本项目朗的主流消逝费群由以工下4个组疾群构成：1、高艰文化中浅收入的杏“知舟识英才骑阶层”长2、栽中文化博高收入妥的“狭社会精斥英阶层秆”断3单、中文铁化中收芒入的介“高级吨白领阶新层”肿4、高相文化高蕉收入的争“顶明级贵族淹阶层”四、命名俘建议港中胆旅征·海孩湾才倾朵城辅助推刮广名：攻海湾款世纪脖水岸倾仿城礼四海非阳光张鼎级大饿观参照项目物业类型均价(元/M2)综合调整系数本项目修正价格水榭花都TOWNHOUSE15000~18000100/9013500~16200多层10000100/959500小高层8500100/988330熙园TOWNHOUSE15000100/9211040~13800多层*约9000100/978720小高层*约8000100/997920香榭里花园小高层8800100/988630翠海花园高层7200100/1107920本项目TOWNHOUSE

11000~14000多层

9000~9300小高层

8200~8500五、价毙格定位第四部分弃营销冰思路一、整售体营销棋推广思次路1、以国际旧人居品殊质为项胡目整体五形象启锅动；2、以四大逃海湾园言林文化梢为市场器攻击点段；3、首推“条TOW填NHO世USE炸”，宿树立楼魄盘高档雪形象；二、推广状步骤1、以T提OWNH御OUSE暗打造市场夹，塑造国诸际人居首碧府形象；2、加轿推市内尿罕有多啄层单位跟，积聚暂目标客水户关注冲焦点；3、最椅后小高撞层靓景正单位隆射重发售判，形成绸项目高悬潮.1、灯教育——袖业主子翅女可获夏得国际百教育游佩学基金德；2、恢健康——业咳主每年可匠享受二次冲免费全身陪健康检查仓；3、装斩修——然聘请知讯名家装风设计公告司提供左多种不饥同风格的装修民方案，吹并选用弹优质环杏保建材毕，为业排主提供答全屋豪华精叹装修；推广建床议4、保伴险——为允业主办理美终身平安速保险及装咸修保险等大；5、物灾管——惩聘请国令际知名脾物业管乱理公司蜻提供高绘品质物业管理掀；6、交援通——为采业主提供趴高频次业谅主专车，遵满足目标客户少量恼无车或少汁车群体需箩要；三、入欧市时机孟评估200许3年3朝月底、卵4月初缠，本项脚目开始为正式销拖售。理由：1、抢遵在熙园赶项目之鼻前发售首，从而援达到先牺声夺人开的目的栋。2、预留签2-3个忽月时间进载行项目前雄期市场预味热工作。3、具备划良好的项衰目形象展挤示。四、入市烈准备落实五个“饿一”工器程一会所敞（包含缸销售中壳心）一园林展诉示区（销繁售中心前信广场及T椒OWNH异OUSE通区域)一游泳池炎（一种海蹲岸风情）一形象电展示围闻墙一栋TO沉WNHO就USE样肾板房五、整合蜘营销推广曲战略（一）垂战略整合1、品牌互晃动营销筝战略2、全球化吃营销战逆略3、公关泛营销推广战略4、别出心裁负的价格制降定策略(二)整齐合营销推涨广主题系出名调门柜国际领株地（三）拒整体推挺广计划推售时间推售阶段预计销售目标2003.3.1-4.5内部认购认购Towhouse70％以上2003.4.6-5.31公开发售推出单位的80％以上2003.6.1-2003.12强销期Towehouse和多层单位基本售完，小高层60％以上2004.1-3.31持续销售总体85%2004.4.1-4.30尾盘销售95%以上，二期认购20％六、分阶补段推广策竿略（一）内部预址热期（即造势营掉销）隆重推出大限量10沈0张VIP优口先认购卡与凤凰卫窃视联合承办龙一个高素夏质栏目，炮提升项目疫的品味及买国际知名爬度联合媒体蹲，开辟“第三长只眼看迈深圳”栏目，裹对海归买人士的秩生活和向成功经慌历进行捷系列跟袭踪报道屠。全面整泽合教育阔资源，悄如设立港中旅国稀际游学基陷金，凡购雁买本项讲目的业悠主，子常女均可赚参加国舍际教育税旅行。（二）公测开发售期贯（活动营甚销）推出T融OWH白OUS盘E单位戴及部分京多层单宁位，小隆高层单恼位开始喊认筹；开盘活动板（升旗、国寒际形象代之言人签名活动彼）凤凰卫视加销售现场最拍摄赞助小栏目节目，通过蠢媒体向获世界展伟示项目坚形象；四国风俘情展示麻月（每周途结合园功林主题舰举办一爷活动）参加春季染展销会利用中盏旅集团宾网络优坏势，开众始全球同仿步公开布发售计奇划（三）借强势销陕售期（丢服务营爪销）推出全部全多层单位翅及小高层坦隆重开盘貌，形成二纪次销售高齐潮参加秋撕交会首创深圳首府诊会，承诺询在入住市前向业饰主启动奇酒店式肤物管服颈务部分忌内容；（四）棉持续销帅售期（浮品牌营石销）中旅集收团形象生展示，涌同